南都物业发布2023 年年报，公司2023 年实现营收18.51 亿，同比+0.23%；归母净利润1.86 亿，同比+27.69%；扣非归母净利润0.7 亿，同比-36.59%。

营收稳中有进，归母净利润与经营现金流提升

公司2023 年营业收入18.51 亿，同比+0.23%,主要因物业服务项目规模增长。归母净利润1.86 亿，同比+27.69%。报告期内，主营业务成本15.53 亿，同比+4.64%，收入增速低于成本增速主要因市场拓展项目毛利率低，且竞争加剧导致毛利率下降,但公司同时加大回款力度，报告期内，经营活动现金流净额同比+18.75%。

公允价值变动增厚利润，增值服务面临增长压力2023 年公司归母净利润1.96 亿，同比+26.38%，其中非经常性损益从2022 年0.35 亿元提升到2023 年的1.15 亿，同比+232.38%，主要因公司投资的安邦护卫在A 股主板上市，扣非后归母净利润0.7 亿元，同比-36.59%。报告期内，主营业务收入18.48 亿元，同比+0.24%，从产品角度看，物业基础服务实现正营收16.24 亿元，同比+2.16%，物业增值、非业主增值和资产管理服务营收同比均有所下滑，分别同比-12.33%、-43.28%、-14.24%，在核心业务物业服务保持增长的同时，多元板块收入均有所下滑我们认为与整体市场需求及业主的购买力下降有关。

持续深耕长三角，非住宅业态深化，外拓保持力度截至报告期末，公司总签约项目722 个，累计总签约面积8868.54 万平方米，长三角面积占比88.38%，同比+1.38%，持续巩固长三角区域优势。2023 年，公司新签约项目100 个，新签约面积1022.39 万平方米，其中住宅项目占46.4%，商业占34.9%，城市服务占18.7%，非住宅项目新拓面积超50%，深化非住宅业态布局。另外，报告期内公司新增3 家合资公司，均已实现项目新拓。

投资建议：南都物业业绩稳中有进，持续深耕长三角，全国多元化布局，财务状况良好，考虑到行业整体面临下行压力，受业主端未来购买力下降影响，我们调整公司2024-2025 年净利润至1.91 亿、1.94 亿（前值为2.03 亿、2.17 亿），引入2026 年盈利预测1.98 亿，维持公司“买入”评级。

风险提示：业务区域集中度过高风险、新承接项目利润较低、营业成本上升过快。