全业态布局，清洁机器人赋能服务升级，维持“买入”评级南都物业作为独立第三方物业服务企业，布局住宅、商写、城市服务三大领域，实现“一体两翼”三大赛道协同发展。公司市场化程度较高，在管面积稳健增长，增值业务毛利率较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们新增2025-2027 年盈利预测，预计公司2025-2027 年归母净利润分别为1.68、1.76、1.84 亿元，EPS 分别为0.89、0.94、0.98 元，当前股价对应PE 为15.1、14.4、13.8 倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持“买入”评级。

深耕长三角，基础物管服务稳中提质

公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，截至2024 年末总签约面积8610.8万方，同比-2.9%，其中江浙沪区域面积占比85.6%，住宅项目占比65.2%，商写项目占比26.3%。公司2024 年物管收入15.9 亿元，同比-1.9%，自2021 年以来收入占比超80%，为公司核心主业；毛利率13.2%，同比提升0.4pct。公司2024年新拓面积1040.5 万方，同比+1.8%，其中江浙沪区域面积占比92.5%。

聚焦服务力提升，两翼业务融合发展

公司业主增值端打造社区生活服务和企业增值服务两大板块，服务链条较广，2024 年实现业主增值服务收入1.59 亿元，同比-5.9%，毛利率同比下降至44.1%，但仍保持高位。公司非业主增值主要包括案场服务及顾问咨询服务业务，受房地产市场影响近两年收入规模有所下降，2024 年业务收入0.24 亿元，同比+2.6%，毛利率18.8%，同比下降6.4pct。

探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级公司近年来致力于探索机器人服务场景，与上海智元机器人、中坚科技签署战略合作协议，增资1500 万元持有云象机器人8.6%股权，同时与赛智伯乐等签署合伙协议成立投资基金，投资方向主要为AI、机器人、具身智能等领域。据我们测算，引入清洁机器人可提升公司2024 年毛利润7%-31%，降本增效成果显著。

风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。