南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

公司代码：603506公司简称：南都物业南都物业服务集团股份有限公司

2021年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜

声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

2021年度利润分配预案：拟以公司2021年12月31日的总股本187777779股为基数，向

全体股东每10股派发现金3.4674元（含税），派发现金红利总额为65110067.09元。当年现金分红数额占2021年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的40%，剩余未分配利润结转下一年度。本次利润分配不进行资本公积金转增股本，不进行其他形式利润分配。上述利润分配方案经2022年4月15日召开的第三届董事会第二次会议审议通过，尚待公司2021年年度股东大会审议。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本年度报告内容中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“六、（四）可能面对的风险”部分的内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................3

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................9

第四节公司治理..............................................25

第五节环境与社会责任...........................................42

第六节重要事项..............................................44

第七节股份变动及股东情况.........................................64

第八节优先股相关情况...........................................71

第九节债券相关情况............................................72

第十节财务报告..............................................72载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表；

备查文件目录载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件；

报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及本公告原稿。

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、南都物业指南都物业服务集团股份有限公司

元、万元指人民币元、人民币万元，中国法定流通货币单位报告期指2021年1月1日至2021年12月31日

物业管理/物业服务指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动南都产发集团指浙江南都产业发展集团有限公司悦都科技指浙江悦都网络科技有限公司大悦商业指浙江大悦商业经营管理有限公司乐勤楼宇指杭州乐勤楼宇工程有限公司乐勤装饰指杭州乐勤装饰工程有限公司乐勤清洁指浙江乐勤清洁服务有限公司爱如餐饮指浙江南都爱如餐饮管理有限公司普惠物业指浙江中大普惠物业有限公司中大物业指杭州中大物业服务有限公司

包干制指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式酬金制指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额

提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

资产管理服务指为客户提供公寓租赁、酒店运营、招商运营等资产管理类业务

物业增值服务指物业服务企业为其管理项目内业主、住户等提供的

个性化专项服务，如社区空间服务、美居服务、到家服务、零售服务、餐饮服务等

非业主增值服务指物业服务企业为开发商、承建商、其他物业服务企

业等提供的案场服务、顾问咨询服务等业务业态指物业服务企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而形成的不同经营形态

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称南都物业服务集团股份有限公司公司的中文简称南都物业

公司的外文名称 Nacity Property Service Group Co.Ltd.公司的外文名称缩写 Nacity Servic公司的法定代表人韩芳

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二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名赵磊倪瑶陈苗苗联系地址杭州市西湖区紫荆花路2号联合杭州市西湖区紫荆花路杭州市西湖区紫荆

大厦A幢1单元10楼 2号联合大厦A幢1单元 花路2号联合大厦A

10楼幢1单元10楼

电话0571-870030860571-870030860571-87003086

传真0571-882555920571-882555920571-88255592

电子信箱 zhaolei@nacity.cn niyao@nacity.cn chenmm@nacity.cn

三、基本情况简介

公司注册地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼公司注册地址的历史变更情况无

公司办公地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼公司办公地址的邮政编码310023

公司网址 http://www.nacityres.com/

电子信箱 IR@nacity.cn

四、信息披露及备置地点公司披露年度报告的媒体名称及网址上海证券报

公司披露年度报告的证券交易所网址 http://www.sse.com.cn

公司年度报告备置地点 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼战投证券中心

五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 南都物业 603506 无

六、其他相关资料

名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计师事务所

办公地址 杭州市上城区钱江路 1366号华润大厦 B座（境内）

签字会计师姓名宋鑫、李迎亚

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上主要会计数据2021年2020年年同2019年期增

减(%)

营业收入1592917103.971413474554.6712.701244468462.57

归属于上市公司股东的162770875.12137872207.7118.06113930766.06净利润

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归属于上市公司股东的119010084.39106701435.5511.5482463645.72扣除非经常性损益的净利润

经营活动产生的现金流191028341.42124670675.1653.23192693003.60量净额本期末比上年

2021年末2020年末同期2019年末

末增

减（%）

归属于上市公司股东的947068871.65825681845.5814.70721876844.55净资产

总资产2115456424.021755913554.0020.481610451001.30

(二)主要财务指标本期比上年同主要财务指标2021年2020年2019年期增减(%)

基本每股收益（元／股）0.870.7319.180.85

稀释每股收益（元／股）0.870.7319.180.85

扣除非经常性损益后的基本每0.630.5710.530.61

股收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）18.4417.89增加0.55个百16.81分点

扣除非经常性损益后的加权平13.4813.84减少0.36个百12.17

均净资产收益率（%）分点报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

报告期内，公司努力开拓市场，物业管理服务项目持续增加，使公司营业收入同比增长

12.70%；使归属于上市公司股东的净利润增长18.06%；资产总额同比增长20.48%。

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2021年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

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第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入374399097.29389760767.13406094078.03422663161.52归属于上市公司股

32958637.4151728652.0950353834.2527729751.37

东的净利润归属于上市公司股

东的扣除非经常性27335550.1543810313.8745401234.642462985.73损益后的净利润经营活动产生的现

-38700224.9086217347.12-25672685.89169183905.09金流量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币附注非经常性损益项目2021年金额（如适2020年金额2019年金额用）

非流动资产处置损益-17636.37-182908.261893618.30

越权审批，或无正式批准文6471155.255827277.203352943.06件，或偶发性的税收返还、减免

计入当期损益的政府补助，但13962058.3613037463.008341215.59与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外

计入当期损益的对非金融企业28091892.75收取的资金占用费

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益

委托他人投资或管理资产的损21772282.2230933631.94益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益

企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益

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与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益

除同公司正常经营业务相关的12473651.641451612.88

有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资

产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金

融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益单独进行减值测试的应收款

项、合同资产减值准备转回对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外-1674990.36-598903.32-67395.50收入和支出

其他符合非经常性损益定义的68736.46损益项目

减：所得税影响额14821860.898963272.2110772033.14少数股东权益影响额（税723479.651172779.352283596.37后）

合计43760790.7331170772.1631467120.34

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用√不适用

十一、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对当期利润的影响项目名称期初余额期末余额当期变动金额

交易性金融资产174228116.94356885870.17182657753.231314799.41

其他非流动金融47177418.6047177418.601491935.46资产

合计221405535.54404063288.77182657753.232806734.87

十二、其他

□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

作为国内领先的市场化运营物业服务企业，2021年度公司紧跟国家政策指导方向，围绕“人文服务提升年”的年度主题，深耕物业服务主营业务，围绕客户需求布局多元化细分业务，统筹落实各项经营管理工作有序开展。报告期内，公司实现营业收入159291.71万元，较上年同期增长12.70%；实现利润总额23336.80万元，较上年同期增长19.64%；实现归属于上市公司股东净利润16277.09万元，较上年同期增长18.06%；毛利率为22.76%，较上年同期增长1个百分点，实现业绩规模高质量增长。

公司的综合表现获得广泛认可，在中国指数研究院组织的中国物业服务百强企业评选中，排

名第13位，同时获得“2021中国教育物业管理优秀企业”、“2021中国办公物业管理优秀企业”等专业奖项，奠定了公司在细分领域领先企业地位；在上海易居房地产研究院、中国房地产测评中心联合主办的2021中国房地产及物业上市公司测评中，公司荣获“2021中国物业企业上市公司20强”、“2021中国物业上市公司领先企业—投资价值领先”、“2021中国物业服务品牌特色企业—智慧管理人文服务”等奖项；在浙江日报联合浙江省房地产业协会、浙江房地产

研究中心共同举办的“十三五”浙江房地产品牌发展论坛上荣膺“十三五”浙江杰出物业服务品牌。

1、内生增长奠定业绩增速基础

报告期内，公司以内生式增长为根基，执行“新市场、新业态、新客户”的三新市场拓展战略，启动全员营销激励机制，通过标书模板化、建立营销资料库、组织市场大练兵等方式赋能战区二级营销，持续加大市场拓展力度，提高市场竞标能力。

公司深耕长三角地区，2021年于长三角地区实现营收142577.38万元，占主营收入

89.83%，除长三角地区外实现营收16136.79万元，占主营收入10.17%。在强化长三角区域优

势的基础上，公司持续推进全国化市场布局，贯彻“一城一策”营销方针，重点开拓已进驻省份安徽、河南、江西等，报告期内新进淮南市、宣城市、洛阳市、景德镇市等城市，目前已完成

46个城市项目覆盖。

公司组建商业事业部、园区事业部、医疗事业部等细分业态事业部，积极推进非住宅领域各细分业态布局，首次进入西安咸阳国际机场、杭州萧山国际机场等机场类项目，浙江康静医院、杭州绿城口腔医院、洛阳京都肿瘤医院、温州医科大学附属眼视光医院等医院类项目。在已进驻的非住宅优势业态中，公司新签上海交通大学张江科学园、浙江大学校友总部经济园、阿尔法电子机械（南通）产业园等园区类项目；运河天地文化艺术园区、小河直街历史文化街区、运河文

化公园等文旅类项目；扬州电力设备修造厂、杭州佐帕斯工业有限公司等厂区类项目；景德镇国

控大厦、绍兴瑞丰银行总部、杭钢物资大楼等办公类项目，持续完善城市综合服务布局。

报告期内，公司与物产中大集团股份有限公司在杭签署战略合作协议，根据协议，双方将整合优势资源，在物业管理、商业运营、商品采购、资产管理、健康养老、公共事业和供应链服务等领域开展全方位的深入合作。

截至2021年12月31日，公司累计总签约项目651个，累计总签约面积7591.60万平方米；2021年度，公司新签项目107个，新签项目面积981万平方米。

2、外延落地加速规模扩张

近年公司积极布局轻资产平台输出模式，目前已设立9家合资公司，项目落地成效初显，在嘉兴、景德镇、南通、京杭大运河（杭州段）等城市区域已承接战略合作方数十个物业服务项目，已累计签约近400万平方米管理面积，包含住宅、办公、文旅、园区等多种业态，进一步夯实公司城市空间运营商战略布局。

报告期末，公司基于战略发展需求，通过浙江产权交易所竞得浙江中大普惠物业有限公司（以下简称“普惠物业”）80%股权及杭州中大物业服务有限公司（以下简称“中大物业”）

100%股权，直接为公司增加约400万平方米管理面积，提升公司在浙江省内影响力的同时，加强

江苏、江西、四川等省份布局，进一步推进全国化业务拓展进程；提升公司在医院、商业、公建、产业园区等业态规模，巩固全业态布局，增强公司核心竞争力。普惠物业与中大物业已于

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2022年1月完成工商变更并将于2022年一季度纳入公司合并报表，合作双方将深度整合客户资

源与业务，在管理、战略上高效协同。

3、聚焦客户触点提升品质管理习近平总书记曾指出“要把更多资源、服务、管理放到社区，更好为社区居民提供精准化精细化服务”。作为已积累近三十年物业服务实践经验的物业企业，公司秉承“让生活更美好”的企业使命，积极融入基层社会治理体系，坚守“客户第一”原则，从客户服务触点出发，建立“千项千面”的业务运营体系，组建大运营平台，全面推广网格化服务，多次组织“铸专业强兵树服务之杆”管家实战训练营，落实管家管理模式，保障公司品质管理体系有效落实，精耕细作服务工作。

为有效提升客户体验，增强客户黏性，公司聚焦客户满意度共性短板，建立满意度预警机制，推进“各就各位”、“美颜焕新”、“照亮归家路”、“一刻钟”等行动，通过“满意+惊喜”服务策略提升物业服务品质。针对“人文服务提升年”年度传播关键词，公司打造“南都微笑社区”、“南都奇妙夏令营”、“南都喜乐秋”、“美好生活季”等多个品牌 IP 落实人文服

务提升活动，创造敦亲睦邻的美好社区，提升业主的幸福指数。

公司不断优化服务品质，受到客户一致好评，多个服务项目斩获奖项。住宅项目庆春御府入选杭州市2021年“美好家园”住宅示范小区；写字楼项目华策中心获“杭州市物业管理优秀非住宅类项目”；园区项目玉皇山南基金小镇在中物研协、克而瑞物管等发起的的2021美好生活

服务创新峰会获“2021物业管理卓越标杆项目”；东郡红树湾、学士府、金色水岸、康都紫

轩、江滨花园、逸品福邸、铜山半岛等7个项目荣获“红色物业标杆小区”荣誉称号；公司项目经理寿碧霞获评由中国住房城乡建设部、建筑杂志社共同举办的2021年全国住建系统“最美物业人”称号。

4、多元化布局增强市场竞争力

基于行业趋势发展的前瞻预判，打造多元化服务能力，更好满足各类业主多元化需求，公司通过线上智慧社区服务平台“悦嘉家”开展社区新零售，同时链接线下家政保洁、到家服务、装饰装修、租售等专业服务板块，以“物业+”创新模式积极布局多元场景服务领域，拓宽延伸服务内容，搭建增值服务联盟与社区服务生态圈。报告期内，公司旗下全资子公司悦都科技推出“分享大使”全员营销计划提高平台流量变现助力社区新零售，打造应季爆款产品，9大模块产品 SKU超 1000个，策划“端午节”、“中秋节”、“年货节”等三大节日营销其中中秋节总销售额突破800万，同比上年增长60%，悦嘉家小程序商城销售突破200万，同比上年增长100%，同时创造单天突破100万销售额记录。

公司旗下全资子公司大悦商业运营的群岛公寓在疫情影响下出租率及营业收入仍较2020年明显增长，其运营的西溪群岛君亭酒店亦申请获批新冠疫情隔离点征用，缩减成本同时稳定收益；大悦商业运营的“群岛”品牌成功入选杭州市首批规模化住房租赁企业白名单，在杭州中房信息科技主办，浙江房地产业协会、杭州市住房租赁管理协会指导的2020年度“识度·聚力”RIBE 峰会荣获 2020年度匠心品质公寓品牌；同时为更好服务于年轻人消费习惯，打破传统看房模式，大悦商业开通群岛小程序，实现远程看房、线上预定功能，最大限度降低接触风险。

基于物业服务延伸的产业协同效应考虑，公司组建资产管家团队驻点商办项目，成功签约浙大校友企业总部经济园一期自持物业，输出专业化招商运营服务，从前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，未来将进一步夯实公司在商写物业领域的竞争优势。

5、科技赋能贴近客户需求2021年，住建部结合六部委《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，确定杭州市为智慧物业管理服务平台建设试点城市之一。公司积极配合杭州市物管要求，部分项目与社区、街道、市物管技术平台人员及业主代表合作，落地杭州市智慧物业管理平台，共同测试完成“电子主卡报单——悦服务平台接单处理”，推动物业服务线上线下融合发展，重点提升物业管理质量和服务水平。

公司加快推进智慧化建设进程，通过科技创新赋能业务提升，深化科技能力落地应用场景，完善 AI算法能力，打造智能管家服务模式；通过人工智能、物联设备、机器人等技术的场景应用，实现空间服务的智能化，提升服务效能；推动 E控平台落地，升级 400客服平台，优化客户服务体系，升级悦嘉家4.0智慧平台，助力无纸化办公，提升内部管理能力，丰富客户应用场景，打造全业态智慧服务平台，提升服务体验。

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6、优化人才体系夯实发展基础

报告期内，公司致力于提升人效，升级人才培养体系，打造人才供应链，整合形成针对干部提升的“登峰计划”、“淬锋计划”，针对高潜孵化的“御林军计划”、“梦之生计划”、“龙跃军计划”、“虎跃军计划”，针对新人融入的“熔炉系列”以及针对专业人员赋能的“百炼系列”四大培训项目群。公司多次开展战区绩优人员交流会，深入了解一线业务开展诉求，助力业务发展。

公司与浙江建设职业学院共同成立的“风华城市服务学院”项目，参与“混合所有制”办学实践，今年正式落地多次开展项目实战培训，打造人才渠道建设，为行业培养更多物业专业人才，也为公司后续人才引进奠定基础。

公司积极落实“员工第一”的企业文化目标，健全企业文化体系，围绕员工“衣食住行”策划“悦形象”、“悦健康”、“悦美丽”、“安全教育”等活动，围绕员工全生命周期策划“女神节”、“杭州大运河毅行赛”、“1010员工节”、“欢乐迎新趣味运动会”等多场主题活动，有效激发员工团队凝聚力。

二、报告期内公司所处行业情况

2021年为我国物业行业发展40周年，也是“十四五”开局之年，虽受宏观经济气候与房地

产市场调控政策影响，今年从中央到地方均出台了一系列指导性政策、通知及发展建议为行业的快速发展创造了良好环境。物业公司仍在探索、延伸服务边界，行业整体处于快速扩张、规模发展的阶段。

1、政策频出激发行业发展潜力

从政策层面来看，随着1月份《民法典》正式实施，物业行业相关政策频繁出台贯穿2021年全年。2021年初，住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，明确物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。随即3月份发布的政府工作报告及《“十四五”规划纲要》均多次提及物业管理行业，将包含物业在内的服务业作为加快生活性服务业品质化发展重要方向，进一步将物业管理作为城市治理、社会治理的重要组成部分。5月，商务部办公厅等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、邮政快递、前置仓等领域延伸，推动“物业服务＋生活服务”，提升消费便利化、品质化水平。在政策性文件指导下，物业服务逐步从幕后走向台前，不再只局限于对公共空间的管理，而是向着多业态、多元化服务发展的现代服务业转型升级。

2、城市化推进物业行业高速发展

“十四五”时期，我国仍将处于城市化进程发展较快的阶段。根据国家统计局数据显示，2021年末，我国常住人口城镇化率为64.72%，比2020年末提高了0.83个百分点。2021年末，

我国城镇常住人口达到91425万人，比2020年末增加1205万人；乡村常住人口49835万人，减少1157万人。而随着人民生活水平的提高和城市化进程的加快，激发人民对于生活质量及服务质量的需求也在不断提高，推动物业企业跳出传统的服务模式，不断打破边界，拓展社区生活服务商业模式及服务内容，探索更多元的业务场景。

3、高增速目标推动行业并购活跃度持续上升

随着资本市场物业板块初具规模逐步受到关注，为提高市场认可度，2021年多家上市物企纷纷提出未来3-5年高业绩增速目标，而规模扩张实现的迫切需求也驱动着并购市场加速。此外，受房地产市场调控政策影响，部分地产开发商为实现资金周转出售旗下物业企业，导致行业并购市场的标的增加，从中小物企向头部物企、上市物企等更多优质标的演变，反向加速了行业整合。据统计，截至2021年底，共有29家上市物业企业在全国16个省、直辖市实施了53起并购，并购交易总额达355.88亿元，为上年同期的3.77倍。其中主要为基础物业服务方面的并购为35起，交易金额达313.84亿元，为上年同期的6.45倍，行业整合加速明显。此外部分公司已从扩规模需求转向以拓展多元化业务为目的纵向收购，通过收并购向餐饮、家居装修、保险经纪和快递柜等多元领域，以此达到快速开展新的增值服务业务、提高市场服务竞争力的目的。

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三、报告期内公司从事的业务情况

公司成立于1994年，是中国第一代、浙江省第一批注册成立的独立第三方物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、杭州市物业管理协会常务副会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承“智慧管理、人文服务”的服务理念，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，立志成为国内领先的城市运营综合服务商。

物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客

户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等多业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括商业、办公写字楼、产业园区等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、机场、环卫等。目前公司已实行由总部、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。

物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，致力于实现从基础物业服务到城市综合服务的全面转型升级，以满足客户需求为前提提供个性化专项服务，如社区零售、到家服务、美居服务、社区空间运营、餐饮、工程服务等，具体如下：

公司旗下悦都科技通过结合邻里中心线下服务场景与悦嘉家服务平台线上服务打造智慧服务

平台与业主生活服务经济圈，为写字楼、园区等企业客户提供园区指引、新闻政策、场地预定、法律投融资服务、租赁服务等八大智能功能，为住宅业主提供“一键开门、物业缴费、邻居圈、社区公告、入室维修、公共维修、访客通行、邮包代管、家政服务、严选商品”等线上服务，逐步完善和打造生活服务的全链，为业主提供更美好的生活服务。

专业服务公司：公司陆续注册成立专业公司，输出“清洁”、“维修”、“装饰”、“餐饮”领域细分服务产品，满足未来物业场景下业主多元化服务需求。乐勤清洁，多年商办、园区清洁服务经验，为各类办公楼宇、商业综合体、园区提供标准化、精细化清洁服务产品，针对住宅项目推出“小南阿姨”家政服务品牌。乐勤楼宇，专业从事智能化设施改造，集约化实现社区、园区各类设施设备安全运行，并能快速响应业主的入室维修服务需求。乐勤装饰，基于智慧化住宅发展趋势，整合装饰行业上下游资源，承接园区、中高端住宅等装修装饰业务，实现业主空间规划、智能家居与便捷生活的完美融合。爱如餐饮，打造定位于以服务各类企事业单位、学校、医院、写字楼的餐饮服务、后勤配套服务等为核心品类的专业化、规模化、品牌化餐饮服务平台。

资产管理服务：资产管理业务主要分为产商运营、公寓运营、酒店运营三类业务等。公司旗下大悦商业公司以“产品+互联网+社群”为手段，打通存量资产行业的整个产业链条，以市场为依据构筑商业场景，深挖竞品及未来投资、消费客群，提供全体系招商运营闭环服务，立志成为国内领先特色主题商业全程运营商；依据客户不同居住、办公室、社交等需求推出“群岛”系

列服务公寓、国际青年社区、托管式公寓、蓝领宿舍等产品，提供符合商旅需求、泛艺术爱好者社群交互需求的新场景——杭州西溪群岛君亭酒店。报告期内公司开始布局产业招商及商业招商业务，输出专业化招商运营服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，未来还将进一步夯实公司在商业、产业园区类物业的竞争优势，形成产业协同效应。

非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。

案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。

顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。

1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设

施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。

2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的

管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

12/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司自1994年成立之初为房地产开发商下属的物业公司，公司较早发现了市场机会，开展了市场化运营，2006年后公司成为完全独立的市场化物业企业，2015年完成股份制改革，2018年上市成为首家登陆 A股市场的物业服务企业。

近三十年的物业服务经验，使公司沉淀了机制优势、组织管理优势、品牌优势，以及全业态服务优势、智慧服务优势等核心竞争力。

一、机制优势

公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础上为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。

二、组织管理优势

优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组

织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。

公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。

三、品牌优势

公司作为首家登陆 A股的物业服务企业，已通过 ISO9001、ISO14001和 ISO45001 三项管理体系认证，多年来一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。

公司为中国物业管理协会名誉副会长单位，多次入围协会评选的全国物业服务企业综合实力前三十强，获评“商业模式创新企业”等荣誉。近两年公司凭借较强的品牌影响力及品牌溢价再次荣获中国指数研究院、中物研协等组织评选的“中国物业服务百强企业”综合排名第13位、

“2021物业服务企业上市公司20强”、“2021中国物业上市公司领先企业—投资价值领先”、

“2021中国物业服务品牌特色企业”、“2020物业服务企业上市公司十强经营绩效领先企业”、“2020蓝筹物业百强企业”、“十三五”浙江杰出物业服务品牌等多个奖项。

公司多年来坚持诚信经营的品牌形象，获得浙江省信用管理示范企业、浙江省市场监督管理局评定的 AAA级“守合同重信用”企业、浙江省住房和城乡建设厅评定的首批“AAA”物业服务

信用企业、脱贫攻坚模范企业等多项荣誉。

公司在业务分布的主要区域形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。

公司多个在管项目曾被评为全国优秀示范项目，获得了浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号。在公司业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。

四、全业态服务优势

通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、市政环卫、文旅、医院、场馆、交通枢纽、机场等多种业态的专业服务能力，形成了各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得协会等机构认可，曾在全国物业服务企业商业类排名位居第4位，荣获“中国物业服务商办物业管理 TOP10称号”、“2021中国办公物业管理优秀企业”、“2020中国产业园区物业管理领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。

近几年公司加快全国化布局，从浙江区域性物业公司向全国性物业公司转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态

13/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、社区养老服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。

五、智慧服务优势

公司根据战略规划和长远发展，采用外部合作和自主开发建立了可根据特色的应用场景设计数据的大数据平台，并通过智能设施设备引入、移动互联网应用打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，通过智慧车管、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。此外，公司组建了以光纤为主干的企业局域网，不断完善和改良各种设施设备传感设备可以全天候的对设施设备的运行情况进行监管，同时不断的引入各种新型设备和无人机械优化提升服务效率。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入159291.71万元，同比增长12.70%；实现营业成本

123029.46万元，同比增长11.25%；实现归属于母公司净利润为16277.09万元，同比增长

18.06%，总资产达211545.64万元，同比增长20.48%，其中归属于母公司所有者权益为

94706.89万元，同比增长14.70%。

(一)主营业务分析

1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入1592917103.971413474554.6712.70

营业成本1230294638.961105901160.6711.25

销售费用32694749.5729117978.2112.28

管理费用116127739.83106132078.069.42

财务费用1072068.71-1436894.10174.61

研发费用1695547.541028221.2164.90

经营活动产生的现金流量净额191028341.42124670675.1653.23

投资活动产生的现金流量净额279806402.48-108712507.91357.38

筹资活动产生的现金流量净额-72104229.41-39766828.65-81.32

营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期增长12.70%，主要系公司物业管理服务项目增加。

营业成本变动原因说明：营业成本较上年同期增长11.25%，主要系物业管理服务项目增加导致营业成本增加。

销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期增长了12.28%，主要系公司持续拓展业务。

管理费用变动原因说明：管理费用同比上年同期增长了9.42%，主要系物业管理服务项目增加导致管理费用正向增长。

财务费用变动原因说明：财务费用同比上年同期增长了174.61%，主要系公司执行新租赁准则，未确认融资费用列入财务费用。

研发费用变动原因说明：研发费用同比上年同期上升64.90%，主要系公司加强信息化建设。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比上年同期上升53.23%，主要系公司加强项目收费管控。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比上年同期增长357.38%，主要系公司理财产品赎回较多。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：同比上年同期下降81.32%，主要系公司本期分配现金股利，同时因执行新租赁准则将租赁费用列报为筹资活动现金流所致。

无变动原因说明：无

无变动原因说明：无

无变动原因说明：无

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

14/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

□适用√不适用

2.收入和成本分析

√适用□不适用

营业收入较上期增加17944.25万元，营业成本较上期增加12439.35万元，系公司业务拓展所致。

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位:元币种:人民币主营业务分行业情况营业收营业成毛利率毛利率入比上本比上比上年分行业营业收入营业成本

（%）年增减年增减增减

（%）（%）（%）

物业管1587141744.961226674350.3022.7112.6611.04增加

理服务1.13个百分点主营业务分产品情况营业收营业成毛利率毛利率入比上本比上比上年分产品营业收入营业成本

（%）年增减年增减增减

（%）（%）（%）

物业基1307005229.191039821295.8820.4416.6614.58增加

础服务1.45个百分点

非业主58239506.1142222597.2727.50-39.27-41.47增加

增值服2.73个务百分点

物业增190482639.81102295315.7846.3016.3216.16增加

值服务0.07个百分点

资产管31414369.8542335141.37-34.769.3414.42减少

理服务5.99个百分点主营业务分地区情况营业收营业成毛利率毛利率入比上本比上比上年分地区营业收入营业成本

（%）年增减年增减增减

（%）（%）（%）

杭州市706293123.22553661644.7521.618.437.28增加

0.84个

百分点

江苏省335059682.68251861019.5924.83-1.28-4.78增加

2.77个

百分点

浙江省253079738.13189921233.2124.9618.2319.60减少

（除杭0.86个州市）百分点

上海市105864080.6276495209.0227.7444.1339.38增加

2.46个

15/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

百分点

河南省66219085.0954183744.0918.1847.8643.88增加

2.26个

百分点

陕西省31642028.9628904993.328.6520.3416.69增加

2.86个

百分点

安徽省25477171.5720550034.8719.3452.9355.98减少

1.58个

百分点

湖北省16943050.2613806263.2618.51104.26101.81增加

0.99个

百分点

重庆市11992270.2410500856.9412.4418.0018.54减少

0.40个

百分点

四川省9418726.826627050.5529.644.586.63减少

1.35个

百分点

山西省8055040.885218309.3535.22188.92178.19增加

2.50个

百分点

湖南省6610968.115779782.9112.57215.47208.95增加

1.85个

百分点

其他省10486778.389164208.4412.6123.6322.45增加

份1.10个百分点

合计1587141744.961226674350.3022.7112.6611.04增加

1.13个

百分点

主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明

报告期内，公司实现主营业务收入158714.17万元，较上年同期收入增长12.66%，湖南省和山西省营业收入分别增长215.47%和188.92%，系公司加大浙江省外市场开发力度，物业管理服务项目持续增加，2021年新开拓了广东省的物业服务业务。

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：元分行业情况本期占上年同本期情况分行业成本构成项目本期金额总成本上年同期金额期占总金额说明比例成本比较上

16/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(%)例(%)年同期变动比

例(%)物业管人工成本（自有员1226674350.30100.001104742777.10100.0011.04公司管理服务工、外包人员）、工理项目

程材料、电梯及门禁增加，维保、清洁用品及保相应成

养、绿化相关费用、本增

秩序维护费用、公共加。

水电能耗）分产品情况本期金额本期占上年同较上总成本期占总情况分产品成本构成项目本期金额上年同期金额年同比例成本比说明期变

(%)例(%)动比

例(%)物业基人工成本（自有员1039821295.8884.77907537674.8782.1514.58公司管础服务工、外包人员）、工理项目

程材料、电梯及门禁增加，维保、清洁用品及保相应成

养、绿化相关费用、本增

秩序维护费用、公共加。

水电能耗）非业主人工成本（自有员42222597.273.4472141329.136.53-案场业增值服工、外包人员）41.47务量下务降，相应成本减少

物业增增值服务成本102295315.788.3488064309.777.9716.16公司增值服务值业务增加，相应成本增加。

资产管装修费、房租费42335141.373.4536999463.333.3514.42执行新理服务租赁准则，房租摊销金额增加成本分析其他情况说明无

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

17/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况

A.公司主要销售客户情况

前五名客户销售额7643.52万元，占年度销售总额4.80%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0%。

报告期内向单个客户的销售比例超过总额的50%、前5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

B.公司主要供应商情况

前五名供应商采购额15893.05万元，占年度采购总额12.92%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0%。

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用其他说明无

3.费用

√适用□不适用

2021年和2020年销售费用占对应期间营业收入的比例分别为2.05%、2.06%，与上年同期对比变动小。

2021年和2020年管理费用占对应期间营业收入的比例分别为7.29%、7.51%%，主要系公司加强费用管控。

2021年和2020年财务费用占对应期间营业收入的比例分别为0.07%、-0.10%，主要系公司首次

执行新租赁准则未确认融资费用计入财务费用。

2021年和2020年和研发费用占对应期间营业收入的比例分别为0.11%、0.07%，主要系公司加强

在信息化系统上的投入。

4.研发投入

(1).研发投入情况表

√适用□不适用

单位：元

本期费用化研发投入1695547.54本期资本化研发投入

研发投入合计1695547.54

研发投入总额占营业收入比例（%）0.11

研发投入资本化的比重（%）

(2).研发人员情况表

√适用□不适用公司研发人员的数量6

研发人员数量占公司总人数的比例（%）0.07研发人员学历结构学历结构类别学历结构人数

18/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

博士研究生0硕士研究生0本科5专科1高中及以下0研发人员年龄结构年龄结构类别年龄结构人数

30岁以下（不含30岁）1

30-40岁（含30岁，不含40岁）4

40-50岁（含40岁，不含50岁）1

50-60岁（含50岁，不含60岁）0

60岁及以上0

(3).情况说明

□适用√不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5.现金流

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1.资产及负债状况

单位：元本期本期期期末上期期末金额数占末数占较上期项目名称本期期末数总资上期期末数总资产情况说明期末变产的的比例动比例比例（%）

（%）

（%）

货币资金708210732.3833.41308934730.3117.59129.24主要系公司理财

产品到期赎回，经营成果正向增长。

交易性金356885870.1716.87174228116.949.92104.84主要系公司理财融资产业务增加

应收票据952400.010.05-100.00主要系公司应收票据到期并兑付

其他流动96011819.054.53294847121.5516.79-67.44主要系公司本期资产购买固定收益型理财产品赎回

长期应收230000000.0013.10-100.00主要系公司收回

19/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

款财务资助款

递延所得10064963.470.487369110.510.4236.58主要系公司坏帐税资产准备计提数增加

其他非流931200.000.05-主要系上年公司

动资产100.00%预付购车款

预收款项1207212.470.06407785.150.02196.04主要系公司业务规模扩大

应交税费63876221.523.0236617129.082.0974.44主要系政策性税费缓交

其他流动43697.440.003566539.230.20-98.77主要系公司装饰负债业务减少

递延收益1722588.170.08997268.270.0672.73主要系公司业务规模扩大

实收资本187777779.008.86134126985.007.64%40.00主要系公司年度

(或股本)权益分派资本公积转增股本

盈余公积65196832.183.0850670429.132.8928.67主要系公司本年提取盈余公积

未分配利435061177.4620.57328194880.2718.69%32.56主要系公司盈利润较好其他说明无

2.境外资产情况

□适用√不适用

3.截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

报告期末银行存款包括冻结的银行存款1320734.25元，其他货币资金包括保函保证金

100000.00元，使用受限。

4.其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用

详见“第三节”六（一）行业格局和趋势。

20/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

房地产行业经营性信息分析

1.报告期内房地产储备情况

□适用√不适用

2.报告期内房地产开发投资情况

□适用√不适用

3.报告期内房地产销售和结转情况

□适用√不适用

4.报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

出租房地产出租房地权益是否采用租金收入/序经营地区项目的建筑面积产的租金比例公允价值房地产公号业态

(平方米)收入（%）计量模式允价值(%)

1杭州联合大厦办公1789.04153.69100否不适用

2郑州绿地新都会办公18212.32100否不适用

5.报告期内公司财务融资情况

□适用√不适用

6.其他说明

□适用√不适用

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

√适用□不适用

截止报告期末，公司对外股权投资总额1755000.00元，均为对子公司的投资。

1.重大的股权投资

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

公司名称持股比例（%）投资金额主要业务注册资本

浙江南都智联物业服务有限公司100500000.00物业管理1000.00

杭州南都悦萱养老服务有限公司1001000000.00养老服务100.00

浙江南都爱如餐饮管理有限公司100255000.00餐饮管理1000.00

2.重大的非股权投资

□适用√不适用

3.以公允价值计量的金融资产

□适用√不适用

21/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

4.报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称主要业务注册资本资产总额净资产营业收入净利润

浙江乐勤清洁服务有限公司家政服务1000.002026.801272.363151.40178.71

浙江悦都物业服务有限公司物业管理100.00218.93-139.65225.17-6.18

杭州乐勤楼宇工程有限公司工程施工50.00483.67192.98800.6839.05

浙江悦都网络科技有限公司网络技术1500.003099.392627.031837.54747.62

浙江大悦商业经营管理有限公司资产管理6000.0022444.765186.843423.40-1814.20

杭州信建大悦住房服务有限公司资产管理500.00108.4943.8797.9828.68

上海采林物业管理有限公司物业管理500.008956.612781.489378.79261.30

江苏金枫物业服务有限公司物业管理500.0012827.293135.2326252.691934.33

常熟市中远物业服务有限责任公司物业管理100.001203.20743.75877.15140.53

杭州乐勤装饰工程有限公司工程施工500.001411.46412.652788.67241.69

杭州南郡商业经营管理有限公司物业管理500.00838.49233.441076.9238.16

南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司物业管理500.00287.7055.49573.695.47

浙江南都智联物业有限公司物业管理1000.004122.06809.827935.47759.82

杭州悦嘉家网络科技有限公司商品贸易500.00532.71171.291341.30171.29

杭州南都悦萱养老服务有限公司养老服务100.00115.0284.1749.67-15.83

浙江南都爱如餐饮管理有限公司餐饮管理1000.0062.6431.5027.29-18.50

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

在政策鼓励物业行业发展的大背景下，物业企业积极响应国家政策，逐步向全社会服务过渡转型，行业发展迎来突破的同时呈现分化趋势。

1、行业竞争加剧

根据中国指数研究院近三年物业百强研究数据，2017年百强企业管理面积均值达3163.83万平方米，同比增长 16.1%，市场份额为 32.42%；TOP10企业管理面积均值为 21588.21 万平方米，同比增长14.59%市场份额为11.06%。2020年百强企业管理面积均值达4878.72万平方米，同比增长 14.02%，市场份额为 49.71%；TOP10企业管理面积均值为 2.64亿，同比增长

27.57%，市场份额为10.17%。在房企土地储备速度放缓、政府公共物业项目逐步市场化双重影响下，百强物企市场份额持续提升，市场集中度持续提高；而 TOP企业在高基数的管理面积下依旧保持高增速，呈现强者恒强态势，未来市场竞争将进一步加剧。

2、服务边界拓宽

2021年，住建部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有

条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式。随着国民经济增长、城镇居民人均可支配收入及多元化服务需求

22/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告的增加，物业行业在政策支持的东风下积极探索“物业+养老”、“物业+托幼”、“物业+美居”等服务模式来布局多元增值服务，持续完善业主生活服务场景。

3、科技赋能建设智慧物业2020年12月，住房和城乡建设部发布《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》，支持物业服务企业联合建设通用、开放的智慧物业管理服务平台，降低平台建设运营成本，提高服务资源整合能力。基于降低服务成本、提升管理效率、创新服务模式、提高业主服务体验等方面考虑，物业公司对传统设备进行智能化升级，运用 5G、物联网、云计算、人工智能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”，利用科技驱动智慧物业创新发展，以期实现服务更精细化、场景更多元化、业主居住更便捷、服务成本更优等功能。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

公司秉承“让生活更美好”的企业使命，主动寻求发展战略升级，始终围绕“客户第一”为中心，以“平台整合能力、联盟共赢能力、空间运营能力、数字化管理能力、人才建设能力、品牌引领能力”六大能力为主要支撑，重点布局“住宅、商写、城市服务”三大业态，实现“一体两翼”——物业基础服务、社区增值服务、资产管理服务三大赛道协同发展，推动公司做强做优，积极向国内领先的城市运营综合服务商转型。

(三)经营计划

√适用□不适用

2021年，在国内疫情反复，呈现多点散发情况下，公司克服了新冠疫情的不利影响，既定

发展战略得到了有效的实施。2022年，公司将围绕“一体两翼”业务组合模型，深度链接“物业管理服务+社区增值服务+资产管理服务”，稳步推进各项经营管理工作，完成董事会下达的各项指标和任务，助力公司发展战略顺利落地实现。

1、品质提升计划公司将通过服务产品设计和关键客户维护优化客户体验，持续推进人文社区建设，通过“满意+惊喜”人文服务行动落地，定向提升“一老一小”、“意见领袖”、“不满意客户”、“空置房业主”等重点人群满意度；梳理不同业态全生命周期服务图谱，完善核心业态管理标准，基于项目分级，制定菜单式差异化服务标准，提供“质价相符、质客相称”的服务；完善专业线管理人员配置，加强服务节点管控，增加品质督查覆盖面，提升项目服务品质。

2、市场拓展计划

公司按照“1+N”区域布局，深耕长三角经济圈，同时辐射至周边 N个一、二线重点城市，

在现有全国化布局基础上，提升已进入区域项目密度。主要表现在整合内外部优势资源，多渠道并举，对标行业配置扩大二级营销团队建设，加大全员营销内部宣传和基层团队的营销意识打造，对重点城市、重点拓展业态奖励倾斜，落实“一城一策”方针，提高新进细分市场领域项目覆盖数及新进驻城市市占率；加大力度推进对外合资合作，横向重点挖掘商写、城市服务等非住业态，纵向探索产业链投资并购机会落地达成，加速推进公司战略落地。

3、多元发展计划

社区增值服务与资产管理服务作为公司“两翼”业务，是公司经营发展的重要组成部分，在持续拓展基础物业服务规模的同时，围绕社区中的“人”开展社区零售、到家、美居、中介租售、空间运营等社区增值业务，围绕“资产”开展产商运营、住宿运营等资产管理业务。

在社区增值服务方面，以集团总部增值联盟中心为触角，在与集团内部各物业分子公司、悦嘉家网络、专业多元化子公司等构建内部增值联盟的同时，利用好外部专业公司、供应链公司、资源类公司等各类相关方资源，打造南都物业增值联盟生态圈，助推增值联盟业务快速发展。结合市场环境及自身资源，深入了解客户需求，整合优质供应链，围绕园区广告、自助销售柜等布局社区空间运营业务，围绕二手房租赁、买卖等布局中介租售业务，围绕新房拎包入住、存量房局部改造等布局美居业务，围绕入室家政、入室维修、软装清洗、绿化养护等布局全服务周期到家业务，遵循“好物，好品，好基地”理念，围绕社区团购、企业福利、线上平台布局社区新零售业务，围绕餐饮服务、工程服务等布局 N项创新增值业务。公司将不断夯实增值业务联盟，持续提高增值业务比重。

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在资产管理服务方面，采取“变守为攻、积极进取”的态度，纵向延伸地产服务全链，横向涵盖社区价值需求，通过承租运营、受托运营、联营合作、并购等多种方式，实施以产业园区、写字楼、商业等产商运营项目为主，酒店、公寓等住宿运营项目为辅的项目拓展计划。

4、团队建设计划

为保证集团战略目标实现，2022年公司将围绕“人才”、“组织”、“机制”、“文化”等关键举措落实团队建设。公司将持续推进与浙江建设职业技术学院共同成立的“风华城市服务学院”建设，完善双主体办学机制，输出“订单班”，同时推进院校合作渠道拓展，推动面试官于绩效辅导官认证工作，加快人才队伍建设；建立集团、战区两级人才储备机制，缓解公司业务快速扩张中项目管理者的不足，优化内部高潜人才的培养与孵化体系。人才培训方面，公司建立新员工导师、梦之生、御林军导师带教制并将其流程化、人性化；优化集团专业力培养课程与实施体系，完善集团、战区二级培训管理体系，强化建设战区级人才导师、内训师队伍。此外，公司设计与推行员工关爱机制，针对员工衣食住行推进“悦系列”活动，为员工营造简单、快乐、有活力的工作环境。

5、科技赋能计划

公司以对内提质增效，对外增强客户体验为目标，持续推进智慧系统建设。公司打造业务、财务一体化平台，在业务部门对业务施行管控的同时，也能向财务部门提供数据支持，推动财务、业务处理从“管控型”向“运营型”转型；建立主数据平台，整合数据资源，消灭数据孤岛，提升数据利用率并提供管控依据；建立智慧化管理平台，整合物联网感知层，将感知设备与业务融合，通过数据标准化、管理智慧化，推动数据平台互联互通，助力提高公司精细化管理水平。

6、公司治理

公司将严格遵守《公司法》《证券法》等法律法规规定，根据企业内部控制体系要求，进一步完善和优化公司的法人治理结构与风险防范机制，稳健推进现代企业制度建设，完善决策机制和内控机制，提升企业决策科学化和运营规范化水平。

上述经营计划并不构成业绩承诺，投资者也应对此保持足够的风险意识，应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

1、市场风险

近几年随着市场竞争愈加激烈，物业服务行业集中度明显加速提升，越来越多的物业企业在香港联合交易所或 A股上市、在新三板挂牌，许多开发商旗下的物业公司将目光转向了存量项目。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场竞争中处于有利地位。

2、经营风险

公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提高服务效率，灵活适应市场需求。因此，如果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响公司业务运营和品牌声誉。

此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但物业管理服务区域仍主要集中在长三角地区，一旦出现该地区竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司经营产生不利影响。

3、财务风险

公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业费无法收回的情形，对公司经营造成不利影响。

4、管理风险

物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、技术研发、生产管理、

24/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。如果公司管理水平及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大，将影响公司的运营能力和发展动力。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

公司根据《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》、《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治理结构、建立健全公司内部控制体系，规范公司运作。

股东大会：公司股东大会按照《公司法》、《证券法》及其他相关法律法规、《公司章程》、《股东大会议事规则》的规定，审议股东大会职权范围内的事项，维护公司股东的合法权益，对利润分配、增加公司注册资本、修改公司章程等重大事项进行了审议并作出有效决议。

董事会：公司董事会按照《公司法》、《证券法》及其他相关法律法规、《公司章程》、

《董事会议事规则》的规定，对募集资金管理、利润分配、增加公司注册资本、修改公司章程等事项审议并作出有效决议；同时，对需要股东大会审议的事项及时提交股东大会审议，切实发挥了董事会的作用。

监事会：公司监事会按照《公司法》、《证券法》及其他相关法律法规、《公司章程》、

《监事会议事规则》的规定，对公司财务工作、公司董事及高级管理人员的工作、公司重大生产经营决策等重大事项实施了有效监督，充分发挥了监事会的监督作用。

独立董事：公司独立董事自任职以后，均依据《公司法》、《证券法》及其他相关法律法规、《公司章程》、《独立董事工作制度》的规定，积极参与公司决策，发挥了在财务、法律、战略等方面的专业特长，维护了全体股东的利益，促使公司治理结构不断完善。公司独立董事未对各次董事会会议的有关决策提出异议。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划□适用√不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

三、股东大会情况简介决议刊登的指定网站的查决议刊登的披露会议届次召开日期会议决议询索引日期

2020年年2021-5-18详见上海交易所网站2021-5-19本次会议共审议通

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度股东大 http://www.sse.com.cn/ 过 16 项议案，不存会公司披露（编号：2021-在否决议案情况。028）公告具体内容详见公司刊登在《上海证券报》、上海证券交易所网站公告。

表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用股东大会情况说明

√适用□不适用

公司股东大会均采取现场投票和网络投票相结合的表决方式，股东大会的召集、召开和决策程序符合《公司法》《公司章程》等相关法律法规的规定。上述股东大会所审议的议案均获通过。

26/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

四、董事、监事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内从公司是否在公职务任期起始日任期终止年度内股份增减变姓名性别年龄年初持股数年末持股数获得的税前报酬司关联方

(注)期日期增减变动量动原因总额（万元）获取报酬

韩芳董事长女512018/12/192025/1/11288068104032953411522724公积金113.11否转增股本楼俊董事兼男530否

2022/1/112025/1/11

总裁

阙建华董事兼男482018/12/192025/1/11107.69否执行总裁

沈慧芳董事兼女502018/12/192025/1/1191.05否副总裁

贾生华独立董男602018/12/192025/1/118.84否事

周宏伟独立董男472022/1/112025/1/110否事

赵刚独立董男452022/1/112025/1/110否事

金新昌监事会男542018/12/192025/1/1131.04否主席

崔炜监事男412022/1/112025/1/110否

王碧颖监事女402022/1/112025/1/1105005000否

赵磊副总裁男452018/12/242025/1/1170.22否兼董事会秘书

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徐静副总裁女502018/12/242025/1/1190.83否

金鹰副总裁女532020/4/292025/1/1170.00否

吁悦副总裁男472021/3/222025/1/1155.78否

王华明副总裁男482021/3/222025/1/1171.98否

倪旭升副总裁男492022/1/112025/1/110否

向昱力财务负男352021/9/82025/1/1119.17否责人

余剑义副总裁女452018/12/242022/1/1142.33否

(已离

任)

金涛董事男542018/12/192021/8/1219204322688605768173公积金-否

（已离转增股职）本

蔡黛燕独立董女512018/12/192022/1/118.84否

（已离事任）

黄瑜独立董女552018/12/192022/1/118.84否

（已离事任））

韩保华监事男452018/12/192022/1/1133.24否

（已离任）

陈彩萍监事女382020/05/232022/1/1116923667公积金13.33否

（已离转增股任）本

陈红财务负女622018/12/242021/9/838.88否

（已离责人职）

合计/////307274114301887512291464/875.16/

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姓名主要工作经历

韩芳1993年2月至2006年12月，就职于浙江南都房产集团有限公司，担任集团副总裁等职；2001年9月至今于公司任职，现任公司董事长。

楼俊曾任西湖区商务局、西湖区财政局党委书记、局长等职，现任公司董事及总裁。

阙建华1992年12月至1996年12月，服役于上海武警总队；1998年8月至今就职于南都物业，现任公司董事及执行总裁。

沈慧芳曾任浙江绿都宾馆、杭州海外海宾馆房务总监，2003年11月进入南都物业，现任公司董事及副总裁。

贾生华 曾任浙江大学社会科学学部副主任、校学位委员会委员、浙江大学管理学院副院长、工商管理系主任、MBA 教育中心主任等职务。现任浙江大学房地产研究中心主任、企业投资研究所所长，浙江省房地产业协会房地产研究分会副主任，“世界华人不动产学会”常务理事，中国高校房地产学者联谊会主席团成员，绿城中国控股有限公司独立董事，广宇集团股份有限公司独立董事，德信服务集团有限公司独立董事，本公司独立董事。

周宏伟曾任上海市公房经营管理办公室科长，上海市物业管理事务中心办公室主任、中心副主任，现任上海市物业管理行业协会常务副会长及本公司独立董事。

赵刚曾任香港城市大学助理研究员、香港中文大学助理研究员、常州大学商学院副教授，现任浙江财经大学会计学院副教授、会计信息与宏观经济政策研究中心主任、福建省星源农牧科技股份有限公司独立董事、浙江龙盛集团股份有限公司独立董事、浙江横店影视股份有限公司独立董事及本公司独立董事。

蔡黛燕（已离历任浙江之江资产评估有限公司副总经理、董事；浙江之江会计师事务所有限公司副所长、董事；杭州杭瑞税务师事务所有限公司任）执行董事兼所长；江苏宏马科技股份有限公司独立董事；2016年3月至2022年1月，担任公司独立董事。

黄瑜（已离曾就职于北京住宅建设开发集团总公司，历任技术员、主任、项目经理；香江国际发展有限公司总经理助理兼工程部经理；威宁谢任） 中国有限公司高级投资咨询顾问；现任北京搜房网络技术有限公司副总裁；中指控股 CEO兼总裁。2016 年 3月至 2022年 1月，担任公司独立董事。

金新昌2007年12月至2009年9月任杭州全向科技有限公司副总经理；2009年10月加入南都物业，现任公司物业运营中心品质督导部总监、监事。

王碧颖2013年1月至2015年5月任新奥燃气杭州公司市场与战略绩效部经理；2016年5月至2018年6月任浙江宏岱能源科技有限公司市

场部部长；2018年7月至今，担任公司战略计划经理。

崔炜曾任阿里巴巴（中国）网络技术有限公司客户经理、浙江博渊堂营销策划有限公司营销总监、杭州姚生记食品有限公司电商事业部总监。2013年6月至今，历任公司多种经营中心经理、子公司浙江悦都网络科技有限公司总监、信息技术中心总监，现任市场营销中心客户总监。

韩保华（已离曾任浙江万科南都房产营销专业经理，2010年4月加入南都物业，曾任公司案场片区总监、任公司监事。任）陈彩萍（已离2010年7月至2015年11月，历任上海日产康奈可研发中心实验部部长助理，味全食品有限公司大陆事业群总经办科长。2015年12任）月至今历任公司行政副总监、董事长秘书。

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赵磊曾任盾安控股集团董事局秘书、安徽江南化工股份有限公司董事、董事会秘书，现任公司副总裁兼董事会秘书。

徐静曾任海外海酒店房务总监、总经理助理；2005年7月至今，就职于南都物业，现任公司副总裁。

金鹰曾任杭州卓盛物业管理有限公司总经理助理、浙江野风物业管理有限公司总经理、浙江天一物业服务有限公司董事长；2017年4月起至今任职于南都物业，现任公司副总裁。

吁悦曾任中国舰船研究院武汉科技开发中心科员、广东长青（集团）股份有限公司总办主管、万科物业发展有限公司总监、新城悦物业

服务集团有限公司副总经理、华润物业科技服务有限公司运营管理部总经理，现任公司副总裁。

王华明1996年9月至2003年10月任职于常熟尚湖风景区开发公司担任副经理2003年11月至今任江苏金枫物业服务有限责任公司董事长，现任公司副总裁。

倪旭升曾任上海高地物业管理有限公司总裁，现任公司副总裁。

余剑义（已离历任浙江东阳五洲大酒店前厅部经理、浙江文化大酒店前厅部副经理；现任公司副总裁。任）

向昱力2011年8月至2017年3月历任立信会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所审计员、高级审计员、项目经理及业务经理；2017年3月至2018年12月担任深圳市帕拉丁股权投资有限公司高级投资经理；2019年1月至2020年6月担任深圳市碧桂园创新投资有限公司高级投资总监；2020年6月至2021年4月担任上海中梁物业发展有限公司财务专业总经理；现任公司财务负责人。

金涛（已离曾就职于浙江南都集团有限责任公司，历任办公室主任、采购部经理；浙江五环实业有限公司副总经理；2021年8月前任公司董职）事。

陈红（已离曾任职于西湖电子集团公司研究所；历任杭州中山大酒店财务经理助理、中大股份有限公司旗下中大宾馆财务经理、杭州卓盛物业职）管理有限公司财务总监、杭州卓盛房地产开发有限公司财务主管、镇江金盛房地产开发有限公司财务经理；2021年9月前任公司财务负责人。

其它情况说明

□适用√不适用

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(二)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况

1.在股东单位任职情况

√适用□不适用在股东单位担任任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期的职务

韩芳浙江南都产业发展集执行董事2010-09-19团有限公司

韩芳舟山五彩石投资合伙执行事务合伙人2015-08-25企业（有限合伙）在股东单位任职无情况的说明

2.在其他单位任职情况

√适用□不适用在其他单位担任任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期的职务韩芳浙江未来科技股份有

监事2021-01-28限公司

浙江南郡房地产开发执行董事2021-11-17有限公司

杭州南郡溪景置业有执行董事2021-11-17限公司

浙江南都悦盛投资管执行董事2019-01-25理有限公司

浙江南都房地产营销执行董事2007-12-27策划有限公司

乌鲁木齐南都物业服执行董事2020-01-06务有限公司

杭州南郡广告策划有执行董事2011-06-17限公司

浙江南都企业管理服执行董事2004-06-08务有限公司

安邦护卫集团股份有董事2020-09-212021-10-19限公司楼俊浙江大悦商业经营管

执行董事2020-10-27理有限公司杭州楠烁实业投资有

监事2020-03-12限公司浙江中大普惠物业有

董事长2022-01-26限公司浙江南都教育科技有

执行董事2021-01-14限公司杭州乐勤装饰工程有

执行董事2020-09-11限公司杭州中大物业服务有

执行董事2022-01-26限公司杭州南郡房友房地产

董事长2020-11-26经纪有限公司

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杭州悦嘉文化艺术有

执行董事2020-04-14限公司

阙建华江苏金枫物业服务有董事2018-06-15限责任公司

杭州南郡商业经营管董事长2021-01-18理有限公司

江西国信南都商业管董事，总经理2020-08-28理有限公司

杭州信建大悦住房服董事长2019-09-05务有限公司

杭州南诚智慧生活服董事长2020-03-27务有限公司

南都正和（山东）物董事长2020-09-09业服务有限公司

陕西国金南都物业服董事2021-03-17务有限公司

南都悦通（杭州）智董事2020-06-19慧物业服务有限公司

沈慧芳浙江乐勤清洁服务有执行董事2012-12-26限公司

杭州运河辰景物业管董事，总经理2020-08-26理服务有限公司南都（嘉兴）智慧物董事长2020-08-03业服务有限公司

浙江南都爱如餐饮管董事2021-08-20理有限公司

贾生华杭州滨江房产集团股董事2015-05-25份有限公司

广宇集团股份有限公董事2021-06-16司

浙江大学教授1995-02-28绿城中国控股有限公

独立董事2006-03-25司德信服务集团有限公

独立董事2021-06-21司

周宏伟上海卓训教育科技有董事长2019-08-01限公司

上海物协信息科技有执行董事2018-08-13限公司

赵刚浙江龙盛集团股份有独立董事2021-03-19限公司

横店影视股份有限公独立董事2017-06-09司

福建省星源农牧科技独立董事2020-09-29股份有限公司

蔡黛燕钛和检测认证集团股董事2020-12-22份有限公司

江苏宏马科技股份有董事2017-11-23限公司

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好利来（中国）电子董事2021-06-23科技股份有限公司

浙江之江会计师事务董事1999-09-29所有限公司

浙江之江资产评估有董事2008-07-08限公司

杭州杭瑞税务师事务董事长，总经理2016-08-11所有限公司

黄瑜天津中指数据信息技执行董事，经理2019-07-12术有限公司

守正信用评级有限公董事长，经理2019-02-15司

新疆中指数据信息技执行董事，总经2017-08-10术有限公司理

北京中指实证数据信执行董事，总经2019-05-09息技术有限公司理

北京中指讯博数据信执行董事，经理2019-03-06息技术有限公司

北京中锐行房地产土经理2015-09-29地评估有限公司

北京中指宏远数据信执行董事，经理2018-06-11息技术有限公司北京中指信息技术研

执行董事，经理2019-12-09究院

金新昌杭州南郡商业经营管董事2019-06-27理有限公司

崔炜浙江中大普惠物业有监事2022-01-26限公司

杭州中大物业服务有监事2022-01-26限公司

王碧颖浙江南都教育科技有经理2021-01-14限公司

杭州南迪幼儿园有限董事2021-05-20公司韩保华乌鲁木齐南都物业服

总经理2020-01-06务有限公司陈彩萍江西国信南都商业管

监事2020-08-21理有限公司杭州南诚智慧生活服

监事2020-03-27务有限公司

南都悦通（杭州）智

监事2020-06-19慧物业服务有限公司

余剑义上海采林物业管理有2022-02-08

董事长、经理2017-01-16限公司赵磊陕西国金南都物业服

董事2021-03-17务有限公司安邦护卫集团股份有

董事2021-10-19限公司

金鹰江苏金枫物业服务有董事2017-12-12

33/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

限责任公司杭州南诚智慧生活服

董事2020-03-27务有限公司

徐静浙江悦都物业服务有执行董事，经理2019-09-30限公司

浙江南都智联物业服执行董事，总经2021-01-19务有限公司理

海宁南都智联物业服执行董事2021-12-09务有限公司

杭州乐勤楼宇工程有执行董事2020-11-16限公司

王华明江苏金枫物业服务有董事长1997-12-10限责任公司

常熟市锦星宾馆有限监事2004-01-09公司

苏州万进人力资源管执行董事2019-11-07理有限公司

常熟市尚湖房产开发董事1993-03-02有限公司

常熟市中远物业服务执行董事，总经2014-03-20有限责任公司理吁悦浙江中大普惠物业有

董事总经理2022-01-26限公司

杭州中大物业服务有经理2022-01-26限公司

倪旭升上海采林物业管理有董事长2022-02-08限公司

上海南都悦郡物业服总经理执行董2022-02-15务有限公司事在其他单位任职情况的说明

(三)董事、监事、高级管理人员报酬情况

√适用□不适用

董事、监事、高级管理人员根据公司《薪酬管理制度》及《绩效考核方案》确定高级管理

报酬的决策程序人员薪酬，经董事会、薪酬委员会审议，股东大会审批董事、监事、高级管理人员根据外部市场或行业环境、地区薪酬水平，结合岗位价值、个报酬确定依据人履职情况，确定月度工资。

根据《绩效管理办法》、考核方案、考核结果、考核周期，发放月度、季度、年度绩效。

董事、监事和高级管理人员报告期内，根据上述原则，董事、监事、高级管理人员薪酬按报酬的实际支付情况时、足额发放。

报告期末全体董事、监事和报告期内，董事、监事和高级管理人员报酬合计875.16万元高级管理人员实际获得的报酬合计

34/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(四)公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因金涛董事离任个人原因陈红财务负责人离任个人原因

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

五、报告期内召开的董事会有关情况会议届次召开日期会议决议

第二届董事会审议通过了《关于聘任公司高级管理人员的议案》

2021-03-22

第十三次会议

第二届董事会审议通过了如下议案：

第十四次会议一、《关于公司2020年度董事会工作报告的议案》；

二、《关于公司2020年年度报告及其摘要的议案》；

三、《关于公司2020年度财务决算报告的议案》；

四、《关于公司2020年度内部控制评价报告的议案》；

五、《关于公司2020年度利润分配预案的议案》；

六、《关于公司2020年度独立董事述职报告的议案》；

七、《关于公司2020年度董事会审计委员会履职情况报告的议案》；

八、《关于续聘公司2020年度财务审计机构的议案》；

九、《关于确认公司董事、监事、高级管理人员2020年度薪酬的议案》；

2021-04-23

十、《关于调整独立董事薪酬的议案》；

十一、《关于补选公司董事的议案》；

十二、《关于公司2020年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告》；

十三、《关于使用部分闲置募集资金进行现金管理的议案》；

十四、《关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案》；

十五、《关于公司向银行申请综合授信额度的议案》；

十六、《关于修改<公司章程>办理工商变更登记的议案（一）》；

十七、《关于修改<公司章程>办理工商变更登记的议案（二）》；

十八、《关于提请召开公司2020年年度股东大会的议案》

同意将以上第一至二、第五至十一、第十三至十七项议案提交公司2020年年度股东大会审议。

第二届董事会审议通过了如下议案：

第十五次会议2021-04-27一、《关于公司2021年第一季度报告的议案》；

二、《关于会计政策变更的议案》。

第二届董事会2021-08-20审议通过了如下议案：

第十六次会议一、《关于公司2021年半年度报告及其摘要的议案》；

二、《关于公司2021年半年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告》；

三、《关于聘任证券事务代表的议案》。

35/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

第二届董事会2021-09-08审议通过了《关于聘任公司财务负责人的议案》。

第十七次会议

第二届董事会2021-09-30审议通过了《关于签订<项目合作协议书终止协议>的议案》。

第十八次会议

第二届董事会2021-10-25审议通过了《关于公司2021年第三季度报告的议案》。

第十九次会议

第二届董事会2021-11-19审议通过了如下议案：

第二十次会议一、《关于调整募投项目（物业管理智能化系统项目）投入计划的议案》；

二、《关于使用自有资金方式支付募投项目所需资金并以募集资金等额置换的议案》。

第二届董事会2021-12-21审议通过了《关于公司参与竞买股权的议案》。

第二十一次会议

第二届董事会2021-12-24审议通过了如下议案：

第二十二次会一、《关于公司董事会换届选举非独立董事的议案》；

议二、《关于公司董事会换届选举独立董事的议案》；

三、《关于调整使用闲置自有资金进行现金管理授权额度的议案》；

四、《关于提请召开公司2022年第一次临时股东大会的议案》

同意将以上第一、二、三项议案提交公司2022年第一次临时股东大会审议。

第二届董事会2021-12-30审议通过了《关于变更募集资金投资项目的议案》。

第二十三次会同意将以上议案提交公司2022年第一次临时股东大会审议。

议

六、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东大会的情况参加股东参加董事会情况大会情况是否董事是否连续独立本年应参亲自以通讯出席股东姓名委托出缺席两次未亲董事加董事会出席方式参大会的次席次数次数自参加会次数次数加次数数议韩芳否1111000否0阙建华否1111000否1金涛否33000否0沈慧芳否88000否0黄瑜是1101100否0蔡黛燕是1111000否1贾生华是1111000否1连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数11

其中：现场会议次数0通讯方式召开会议次数0现场结合通讯方式召开会议次数11

36/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

七、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(1).董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计委员会蔡黛燕、贾生华

提名委员会黄瑜、蔡黛燕、阙建华

薪酬与考核委员会贾生华、蔡黛燕、韩芳

战略委员会韩芳、黄瑜

(2).报告期内审计委员会召开4次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况2021-04-第二届董事会审计审议通过了：1.《关于公司董事会审计委员会认为：公司

23委员会第八次会议2020年度董事会审计委员2020年度财务报表严格按照最会履职情况报告的议案》新会计准则的要求进行编制，同意将议案提交第二届董事符合财政部和中国证监会等相

会第十四次会议审议；2.关部门的有关规定。公司编制《关于公司2020年年度报的2020年度财务报表能够公告及其摘要的议案》；3.允反映2020年12月31日的《关于公司2020年度内部公司财务状况，内容真实、准控制评价报告的议案》；4.确、完整，不存在虚假记载、《关于公司2020年度财务误导性陈述和重大遗漏的情决算报告的议案》；5.《关况。于公司2020年度利润分配预案的议案》同意将议案

提交第二届董事会第十四次会议审议；6.《关于续聘公司2021年度财务审计机构的议案》同意将议案提交

第二届董事会第十四次会议审议；7.《关于公司2020年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告》同意将议案提交第二届董事会第十四次会议审议。

2021-04-第二届董事会审计审议通过了《关于公司董事会审计委员会认为：公司

27委员会第九次会议2021年第一季度报告的议2021年第一季度财务报表能够案》同意将议案提交第二按照最新会计准则的要求进行

届董事会第十五次会议审编制，符合财政部和中国证监议。会等相关部门的有关规定，并能够反映公司生产经营实际情况。

37/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告2021-08-第二届董事会审计审议通过了：1.《关于公司董事会审计委员会认为：公司

20委员会第十次会议2021年半年度报告及其摘2021年半年度报告严格按照能要的议案》同意将议案提够按照最新会计准则的要求进

交第二届董事会第十六次会行编制，能公允的反映公司财议审议;2.《关于公司2021务状况、经营成果等；公司编年半年度募集资金存放与实制的财务报告内容真实、准际使用情况的专项报告》确、完整，不存在虚假记载、同意将议案提交第二届董事误导性陈述和重大遗漏的情

会第十六次会议审议。况。

2021-10-第二届董事会审计审议通过了《关于公司董事会审计委员会认为：公司

25委员会第十一次会2021年第三季度报告的议2021年第三季度财务报表严格议案》，同意将议案提交第按照最新会计准则的要求进行二届董事会第十九次会议审编制，符合财政部和中国证监议。会等相关部门的有关规定，并能够反映公司生产经营实际情况。

(3).报告期内提名委员会召开4次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况2021-03-第二届董事会提名审议通过了《关于聘任公司董事会提名委员会经过对候选

22委员会第四次会议高级管理人员的议案》同人的遴选与审查，拟聘任王华

意将议案提交第二届董事会明先生及吁悦先生为公司副总

第十三次会议审议。裁，任期自本次董事会审议通过之日起至本届董事会任期届满止。

2021-04-第二届董事会提名审议通过了：1、《关于公董事会提名委员会审核了董事

23委员会第五次会议司2020年度董事会提名委候选人的推荐函、简历等相关

员会履职情况报告的议资料，没有发现存在相关法规案》；2、《关于补选公司规定不得担任公司董事及中国董事的议案》同意将议案证监会确定为市场禁入者的情

提交第二届董事会第十四次形。

会议审议。

2021-09-第二届董事会提名审议通过了《关于聘任公司董事会提名委员会经过对候选

08委员会第六次会议财务负责人的议案》同意人的遴选与审查，拟聘任向昱

将议案提交第二届董事会第力先生为公司财务负责人，任十七次会议审议。期自本次董事会审议通过之日起至本届董事会任期届满止。

2021-12-第二届董事会提名审议通过了：1、《关于公董事会提名委员会经过对候选

24委员会第七次会议司董事会换届选举非独立董人的遴选与审查，拟聘任韩芳事的议案》，同意将议案提女士、楼俊先生、阙建华先

交第二届董事会第二十二次生、沈慧芳女士为公司第三届会议审议;2、《关于公司董董事会非独立董事，贾生华先事会换届选举独立董事的议生、周宏伟先生、赵刚先生为案》，同意将议案提交第二公司第三届董事会独立董事，届董事会第二十二次会议审任期自2022年第一次临时股议。东大会审议通过之日起三年。

(4).报告期内战略决策委员会召开2次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况

38/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告2021-04-第二届董事会战略审议通过了《关于公司

23决策委员会第三次2020年度董事会战略决策

会议委员会履职情况报告的议案》。

2021-12-第二届董事会战略审议通过了《关于公司参与

21决策委员会第四次竞买股权的议案》，同意将

会议议案提交第二届董事会第二十一次会议审议。

(5).报告期内薪酬与考核委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况2021-04-第二届董事会薪酬审议通过了：1.《关于公司董事会提名委员会经过对候选

23与考核委员会第三2020年度董事会薪酬与考人的遴选与审查，拟聘任韩芳

次会议核委员会履职情况报告的议女士、楼俊先生、阙建华先案》；2.《关于确认公司董生、沈慧芳女士为公司第三届事、监事、高级管理人员董事会非独立董事，贾生华先

2020年度薪酬的议案》生、周宏伟先生、赵刚先生为

同意将议案提交第二届董事公司第三届董事会独立董事，

会第十四次会议审议；3.任期自2022年第一次临时股《关于调整独立董事薪酬的东大会审议通过之日起三年。议案》同意将议案提交第二届董事会第十四次会议审议。

(6).存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

八、监事会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用监事会对报告期内的监督事项无异议。

九、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量3465主要子公司在职员工的数量5724在职员工的数量合计9189母公司及主要子公司需承担费用的离退休职0工人数专业构成专业构成类别专业构成人数管理人员1145客服人员1287维修人员1215秩序人员1503

保洁/绿化人员3424其他人员615合计9189教育程度

教育程度类别数量（人）

39/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

研究生23本科478大专1263

高中/中专及以下7425合计9189

(二)薪酬政策

√适用□不适用

公司严格遵照《中华人民共和国劳动法》等相关法律法规，参照政策和物价水平等宏观因素的变化、行业及地区的薪酬水平，遵循对外具有竞争性、对内兼顾公平与价值体现的薪酬理念、建立科学与公平的薪酬机制，体现集团价值导向。

员工薪酬与业绩、胜任能力、个人成长密切相关，遵循“为岗位价值付薪、为业绩贡献付薪、为个人能力付薪”，综合评估岗位、考核、经营业绩等因素，按月发放工资及年终报酬。

(三)培训计划

√适用□不适用

集团积极迎合行业趋势并根据自身经营发展要求、客户消费升级催生的多元服务需求及内部

组织人员结构现状开展了系列培训：

伴随集团的管理升级，干部的能力提升持续迫切，2021年度，集团对各层管理干部进行了专项测评及 BEI访谈，优化了“南都干部素质模型”并结合当前业务需求实际，针对业务各级管理者、后台职能管理者陆续开展焦点赋能集训、能力资格认证、大咖有约等系列培训，萃取内外部优秀管理经验，定期考察干部履责能力，持续提升干部管理水平。

在人才后备梯度建设方面，集团通过多重手段打造多层次青年高潜人才队伍，积极开拓高校市场，持续整合内外部教育资源，主动关注业内优秀人才，以企业自身优势及人才培养计划吸引诸多高潜人才“加盟”并为其搭建“以战代训、以训赋能”的能力提升场景，通过多级培训管理与实施机制，保障内部人才输出，持续打造内部人才供应链。

未来几年，集团将进一步完善人才梯队建设，全力打造支撑南都战略发展的优质人才供应链：

1、优化管理人才培养体系，持续对标优秀案例，强化干部的综合管理能力、组织领导力、市场拓展能力，打造完备的组织能力；

2、持续加强核心人才后备梯队储备与培养，丰富业务实践场景，扩充教学资源库并发挥人

才基地的最大价值，保障内部人才供应质量，为组织内部输送优质的、成熟的物业管理者；

3、逐步完善集团内训师、人才导师、人才教练队伍建设，适时引进外部优秀资源，持续完

善集团内部/外部经验萃取与管理积淀；

4、持续推进对一线的能力提升培训，规范业务操作标准，不断优化客户体验，助力实现客

户第一、市场第一、员工第一的文化目标；

5、快速响应、支持集团重点经营任务与业务转型升级，积极配合国家政府需求，响应号召，持续做好雇主品牌影响力的打造；

6、满足客户需求，持续支持一线业务升级，持续更新、迭代管家、工程等系列运营，助力

打造南都服务品牌。

(四)劳务外包情况

√适用□不适用劳务外包的工时总数22601130劳务外包支付的报酬总额402637768

40/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

十、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

根据《公司章程》，公司利润分配政策为：

（1）公司利润分配应重视对投资者的合理投资回报，利润分配政策应保持连续性、稳定性

和合理性并兼顾公司的可持续发展，公司利润分配不得超过累计可分配利润的范围。

（2）公司的利润分配方案由董事会根据公司业务发展情况、经营业绩情况拟定并提请股东大会审议批准。公司可以采取现金、股票或现金股票相结合的方式分配利润；公司一般按照年度进行利润分配，在具备现金分红条件下，应当优先采用现金分红方式分配利润；在有条件的情况下，公司可以进行中期利润分配。

公司进行利润分配时，董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按照公司章程规定的程序，提出差异化的现金分红政策：

*公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到80%；

*公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到40%；

*公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在本次利润分配中所占比例最低应达到20%。

公司发展阶段不易区分但有重大资金支出安排的，可以按照前项规定处理。

2021年度，公司根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》《公司章程》等有关规定，拟定2021年度利润分配预案为：拟以公司2021年12月31日的总股本187777779股为基数，向全体股东每10股派发现金红利3.4674元（含税），派发现金红利总额为65110067.09元。当年现金分红数额占2021年度合并报表中归属于母公司所有者净利润的40%，剩余未分配利润结转下一年度。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充√是□否分保护

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

41/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

□适用√不适用

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》和中国证监会等有关部门的相关法律法规建立了内控管理体系有序开展内控监督与体系优化工作，有力防范化解各类风险，确保公司内部控制有效，促进公司高质量发展。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十三、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

报告期内，公司结合行业特点和业务拓展实际经营情况，加强对子公司的管理，持续强化内部控制监督检查机制，对子公司的管理控制有效。

十四、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用无

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

报告期内，公司针对存在资金占用、募集资金使用及财务记录不规范、人员独立性不足、三会记录不规范、内幕信息登记表记录不准确等问题积极落实整改措施，后续将进一步加强公司董事、监事、高级管理人员对证券法律法规的学习，持续完善内部管理制度，提高公司规范运作水平，切实提高公司治理水平，防止今后再次发生上述行为，维护和保障广大投资者的合法权益。

十六、其他

□适用√不适用

第五节环境与社会责任

一、环境信息情况

(一)属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其主要子公司的环保情况说明

□适用√不适用

42/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(二)重点排污单位之外的公司环保情况说明

□适用√不适用

(三)有利于保护生态、防治污染、履行环境责任的相关信息

□适用√不适用

(四)在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

□适用√不适用

二、社会责任工作情况

√适用□不适用公司在保持高质量发展的同时，坚持以回报社会、为城市创造更高的价值为信念，践行“让生活更美好“的服务初心。1、提供大量就业岗位，吸纳就业困难人士

公司为社会稳定提供了超过1.6万个就业岗位，关注弱势群体，与社保局、街道、社区、残疾人联合会等组织保持密切联系，提供就业岗位与岗位培训，已结合自身业务特点和岗位需求累计安置残障人士、就业困难人士百余人次，始终将践行公益力量为己任。

2、打造360°全方位员工关爱体系

公司始终遵循《中华人民共和国劳动法》、《职业病防治法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》等相关法律法规保障员工的合法权益，营造良好的工作环境和氛围，始终坚持“员工第一”的方针，围绕着不同层级的员工制定“三大策略”——关爱一线、留住能人、发展优才，以满足不同员工关键需求与期望，始终贯彻和执行人性化管理的企业精神，对员工的人性化管理和关怀，增进员工对公司的认同感、归属感及忠诚度，让员工保持更好的工作心态。持续完善的员工福利和文化体系，打造全360°全方位的“幸福南都，快乐奋斗”的文化体验，包括节日慰问、季节送情、亲情关爱、特殊关爱、健康关怀、公益基金、家庭关爱、衣食住行关爱等多个方面，特别对在疫情和灾害天气坚守岗位的员工进行了专项的慰问和奖励。于2010年成立“南都乐基金”，发布至今，乐基金已在重大疾病医疗、基础教育资助等方面为多名员工提供暖心支持。

3、紧跟国家政策，推动校企合作职业培养和教育，依据现代学徒制培养模式改革，与浙江建设职业技术学院共同成立的“风华城市服务学院”，持续推动校企合作，随着风华学子学习顶岗实习稳步开展，使学生所学知识与实践相结合，达到学以致用、培养技能型人才的目的，校企发挥各自资源优势联合培养高素质技术技能城市服务专业人才。公司作为职业技能等级认定评价机构试点单位，积极开展职业技能试点工作、可认定的岗位包括电工、机械设备修理人员、客户服务管理员、商务咨询服务人员、职能楼宇管

理员、安全保护服务人员等。

4、党建引领，共筑红色物业

公司重视党建工作，不断强化党组织的领导，积极开展党建工作，充分发挥党组织的核心作用和党员先锋模范作用，不断提高全体党员与物业骨干的专业能力与素质，综合提升物业服务的深度和温度，党共筑美好红色物业，践行公益，开展多项活动，同时成立了妇联、团委等组织。

通过积极投入“红色物业”建设，党建引领这条“红线”，凝聚家园多方力量，探索共治新格局，为政府红色力量的传递、行业“红色物业”的建设增智添彩，所管理的东郡红树湾、学士府、金色水岸、康都紫轩、江滨花园、逸品福邸、铜山半岛等7个项目荣获“红色物业标杆小区”荣誉称号。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

√适用□不适用

43/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及是否是否时履行应如未能及时承诺承诺承诺时间及有履及时承诺背景承诺方说明未完履行应说明类型内容期限行期严格成履行的下一步计划限履行具体原因

股份韩芳、南都产发自公司上市之日起三十六个月内，不转让或者委托他上市之日起是是限售集团、舟山五彩人管理所直接或间接持有的南都物业公开发行股份前36个月

石、肖小凌、金已发行的股份，也不由南都物业回购该等股份。

涛、上海南都、

银泰置地、郑勇

强、中城年代

股份韩芳、肖小凌、锁定期满后，在公司担任董事、监事、高级管理人员锁定期满后是是限售金涛、阙建华、期间，每年转让直接或间接持有的南都物业股份不超担任董监高与首次公沈慧芳、徐静、过本人直接或间接持有南都物业股份总数的25%；在期间；离职

开发行相余剑义、陈红、离职半年内，本人不转让所直接或间接持有南都物业半年内关的承诺金新昌、韩保华的股份

股份韩芳、南都产发如在锁定期满后两年内减持直接或间接持有发行人股锁定期满后是是

限售集团、舟山五彩票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。不因其2年内石、肖小凌、金职务变更、离职等原因，而放弃履行承诺。

涛

股份韩芳、南都产发自公司股票上市至其减持期间，南都物业如有派息、自公司股票是是限售集团、舟山五彩送股、资本公积金转增股本、配股等除权除息事项，上市至其减石、上海南都、减持底价下限和股份数将相应进行调整。持期间银泰置地、肖小

44/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

凌、金涛、阙建

华、沈慧芳、徐

静、余剑义、陈

红、金新昌、韩保华

其他实际控制人韩芳持股意向及减持意向：锁定期届满是是

（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发后1年内行人的股份。

（2）若本人减持持有发行人的股份，需满足以下前

提条件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生

需向投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。

（3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本人所持发行人全部股份数额的

25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比例

不超过本次发行时本人所持有发行人全部股份数额的

25%。上述减持数量均以不影响本人对南都物业实际

控制权且不影响法律法规对董监高减持要求。

（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。

其他控股股东南都产持股意向及减持意向：锁定期届满是是

发集团、股东舟（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发后1年内山五彩石行人的股份。

（2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条

件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向

投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。

（3）若在锁定期届满后第一年内减持的，减持比例将不超过本次发行时本企业所持发行人全部股份数额

的25%；若在锁定期届满后第二年内减持的，减持比

45/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

例不超过本次发行时本企业所持有发行人全部股份数额的25%。上述减持价格将不低于本次发行的发行价。

（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。

其他股东上海南都、持股意向及减持意向：锁定期届满是是

银泰置地（1）对发行人的发展前景充满信心，拟长期持有发后1年内行人的股份。

（2）若减持持有发行人的股份，需满足以下前提条

件：承诺的持有发行人股份锁定期届满；如发生需向

投资者进行赔偿的情形，已经全额承担赔偿责任。

（3）如在上述锁定期满后一年内减持直接或间接持

有发行人股票的，减持价格将不低于本次发行的发行价。

（4）将通过上海证券交易所竞价交易系统、大宗交易平台或上海证券交易所允许的其他转让方式转让发行人股票。实施减持行为，将提前三个交易日通过发行人予以公告。

其他实际控制人韩由发行人及时、充分披露承诺人未履行或未及时履行不适用否是

芳、控股股东南相关承诺的事实及原因；承诺人及时作出合法、合

都产发集团、股理、有效的补充承诺或替代性承诺，以尽可能保护发东舟山五彩石、行人及投资者的权益；由发行人董事会将上述补充承

股东上海南都、诺或替代性承诺提交发行人股东大会审议；承诺人因银泰置地未履行或未及时履行相关承诺所获得的收益归发行人所有；承诺人未履行或未及时履行相关承诺导致发行

人或投资者损失的，依法赔偿发行人或投资者的损失。

其他公司、控股股股价稳定预案相关的承诺：上市后3年是是东、董事（独立内

46/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告董事除外）、高公司上市后三年内，如收盘价连续二十个交易日级管理人员低于上一会计年度经审计的每股净资产（因利润分配、资本公积金转增股本、增发、配股等除权除息事

项导致公司净资产或股份总数发生变化的，每股净资产进行相应调整），即触及启动稳定股价措施的条件，应在发生上述情形后按照《公司股票上市后三年内公司股价稳定预案》的规定启动稳定股价措施，回购、增持公司股份。

其他公司、控股股信息披露重大违规方面的承诺：不适用否是

东、实际控制公司承诺：

人、董事、监如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述

事、高级管理人或重大遗漏，对判断本公司是否符合法律规定的发行员条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对本公司前述事实作出处罚决定之日起30日内，本公司将启动依法回购本次发行的全部新股的程序，回购价格按照回购时本公司的股票市场价格，以及本次发行价格加同期银行活期存款利息（如公司股票有分红、派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权、除息事项，回购股权及回购价格将相应调整）价格孰高原则确定。

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述

或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。

控股股东南都产发集团承诺：

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述

或重大遗漏，对判断南都物业服务集团股份有限公司是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决

47/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

定之日起5日内，本公司将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。同时，如本公司已公开发售股份或转让原限售股的，本公司亦将按照回购时南都物业股票市场价格和相关股份发售或转让价格加算银行同期存

款利息孰高原则确定回购价格，依法回购本公司公开发售股份或转让的原限售股。

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述

或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本公司非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本公司将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会

公众投资者道歉，且停止在南都物业取得股东分红，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。

实际控制人韩芳承诺：

如南都物业服务集团股份有限公司本次发行招股

说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述

或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本人将在南都物业股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者

48/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告道歉，且停止在南都物业处领取薪酬及获取红利（如有），直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。

董事、监事和高级管理人员承诺：

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述

或重大遗漏，对判断南都物业服务集团股份有限公司是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起5日内，本人将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述

或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述

或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本人将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业领取薪酬，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。

其他公司、董事、高关于被摊薄即期回报填补措施的相关承诺：不适用否是

级管理人员、控公司承诺：

股股东、实际控公司将采取以下措施填补被摊薄即期回报：

制人1、加快推进募投项目建设，争取募投项目早日达产并实现预期效益，严格管理募集资金使用，保证募集资金得到充分有效利用；

49/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2、进一步完善利润分配制度特别是现金分红政策，强化投资者回报机制；

3、保证稳健经营的前提下，充分发挥竞争优势，开展相关多元化，进一步提高公司市场竞争力和持续盈利能力。

董事、高级管理人员承诺：

为保障公司填补即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺:

1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人

输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；

2、对本人的职务消费行为进行约束；

3、不动用公司资产从事与其本人履行职责无关

的投资、消费活动；

4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度与公

司填补回报措施的执行情况相挂钩；

5、公司目前无股权激励计划。若未来进行股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。

控股股东、实际控制人承诺：

公司控股股东、实际控制人承诺：不越权干预南

都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。

其他公司、控股股责任主体未能履行承诺时的约束措施：不适用否是

东、实际控制公司承诺：

人、董事、高级 如公司在首次公开发行股票（A股）并上市招股

管理人员、公司说明书中所作出的公开承诺事项未能履行、确已无法

股东履行或无法按期履行的，本公司将采取如下措施：

1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法履

行或无法按期履行的具体原因；

2、向公司投资者提出补充承诺或替代承诺，以

尽可能保护投资者的权益；

50/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股东大

会审议；

4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法

对投资者进行赔偿。

控股股东、实际控制人的承诺：

浙江南都房地产服务集团有限公司、韩芳女士分

别作为南都物业服务集团股份有限公司控股股东、实

际控制人，特此承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：

1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；

2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；

3、有违法所得的，按相关法律法规处理；

4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续

履行该承诺；

5、根据届时规定可以采取的其他措施。

公司董事、高级管理人员的承诺：

南都物业服务集团股份有限公司董事、高级管理

人员承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：

1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；

2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；

3、有违法所得的，按相关法律法规处理；

4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续

履行该承诺；

5、根据届时规定可以采取的其他措施。发行人

董事、高级管理人员承诺不因职务变更、离职等原因而放弃履行已作出的承诺。

股东承诺：

韩芳、金涛、肖小凌、郑勇强、南都产发集团、

舟山五彩石、银泰置地、上海南都、中城年代作为南

都物业服务集团股份有限公司股东承诺，如违反其在

51/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

公司首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：

1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；

2、因依赖股东所作承诺给发行人造成直接损失的，依法赔偿发行人因此所遭受的直接损失；

3、因违反承诺而有违法所得的，按相关法律法

规处理；

4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将继续

履行该承诺；

5、根据届时规定可以采取的其他措施。

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

52/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬950000.00境内会计师事务所审计年限6年名称报酬内部控制审计会计师事务所天健会计师事务所（特殊普200000.00通合伙）

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

53/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

九、重大诉讼、仲裁事项

√本年度公司有重大诉讼、仲裁事项□本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

(一)诉讼、仲裁事项已在临时公告披露且无后续进展的

√适用□不适用事项概述及类型查询索引2021年12月16日，公司披露了《关于累计具体参见公司于2021年12月16日在上海证涉及诉讼、仲裁的公告》，公司及子公司近 券交易所（www.sse.com.cn）上刊登的公告

12个月未披露的诉讼（仲裁）事项累计涉案（公告编号：2021-053）

金额合计约11614.39万元。

(二)临时公告未披露或有后续进展的诉讼、仲裁情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

十、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

□适用√不适用

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

54/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

55/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

3、租赁情况

√适用□不适用

单位:元币种:人民币租赁资租赁收租赁资产情租赁收益是否关关联出租方名称租赁方名称产涉及租赁起始日租赁终止日租赁收益益对公况确定依据联交易关系金额司影响

浙江兽王控股浙江大悦商业经用于公寓租2017/7/152033/2/28-2721307.74市场价否集团有限公司营管理有限公司赁服务项目

杭州兴耀商业浙江大悦商业经用于公寓租2017/1/12028/12/31-10453930.6市场价否经营管理有限营管理有限公司赁服务项目公司

杭州天瑞服饰浙江大悦商业经用于公寓租2017/3/202027/7/19-4991879.59市场价否有限公司营管理有限公司赁服务项目

杭州欢乐城投浙江大悦商业经用于公寓租2018/7/12036/12/31-3371203.45市场价否资有限公司营管理有限公司赁服务项目

浙江崇文置业浙江大悦商业经用于公寓租2019/8/152025/5/31-3858101.68市场价否有限公司营管理有限公司赁服务项目

杭州天目艺术浙江大悦商业经用于酒店租2017/11/142032/7/14-3033894.01市场价否专修学校营管理有限公司赁服务项目

浙江大学创新浙江大悦商业经用于招商租2021/8/12036/7/31-1005788.67市场价否创业研究院有营管理有限公司赁限公司南都物业服务浙江绿城时代建写字楼出租市场价否

集团股份有限设管理有限公司2019/5/12022/5/30702807.61公司南都物业服务杭州图英网络科写字楼出租市场价否

集团股份有限技有限公司2019/1/232023/2/19330247.12公司

56/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

南都物业服务杭州南郡溪景置写字楼出租市场价否

集团股份有限业有限公司2021/6/212022/7/20165944.65公司

南都物业服务上海万田国际贸写字楼出租2020/11/102025/11/9166478.93市场价否集团股份有限易有限公司公司

南都物业服务浙江宝龙星汇商写字楼出租2021/8/12026/7/31113777.80市场价否集团股份有限业管理有限公司公司

南都物业服务宁波全网云医疗写字楼出租2018/1/152021/2/430340.61市场价否集团股份有限科技股份有限公公司司

南都物业服务浙江飞越数字科写字楼出租2019/7/42021.1.2927268.25市场价否集团股份有限技有限公司公司

南都物业服务郑州普若森孵化写字楼出租2019/7/222025/7/21123202.88市场价否集团股份有限器有限公司公司

上海聚龙水泵南都物业服务集写字楼出租2021/2/12023/1/30-410883.22市场价否有限公司团股份有限公司上海分公司

苏州茜娜瑞服江苏金枫物业服办公楼出租2021/9/12022/8/31-476190.5市场价否饰有限公司务有限责任公司租赁情况说明

1、上述统计公司出租写字楼的租金收入及下属全资子公司大悦商业为实施“公寓租赁服务项目”租入房产的租金支出为报告期内即2021年1月1日至

2021年12月31日的金额，非租赁起始日至报告期末数据。

2、大悦商业实施“公寓租赁服务项目”的江陵店、红普店、运河店、欢乐城、糖朝店等5个公寓租赁项目，于2021年1月1日起，在报告期内共获得

租金收益2448.35万元。大悦商业实施的西溪群岛君亭酒店在报告期内共获得租金收益723.79万元。

57/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(二)担保情况

□适用√不适用

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1.委托理财情况

(1)委托理财总体情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型资金来源发生额未到期余额逾期未收回金额

银行理财产品募集资金3150000000.00

银行理财产品自有资金710000000.00券商理财产品自有资金420000000170000000信托产品自有资金290000000190000000其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托理财情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币预未减值是期来准备年否收是计提资化经资金报酬益实际否金额委托理委托理财起委托理财终金收实际过

受托人委托理财金额来源确定(收回有(如财类型始日期止日期投益收益或损失法

方式如情况委有)向率定有托程

)理序财

58/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

计划杭州银行股份银行大募集本金全部是

50000000.002020.9.32021.5.7703767.12

有限公司额存单资金保障收回江苏银行股份银行理募集本金全部是

50000000.002021.5.102021.8.10343750.00

有限公司财产品资金保障收回江苏银行股份银行理募集本金全部是

45000000.002021.8.182021.11.18380025.00

有限公司财产品资金保障收回

杭州银行股份银行大10000000.002020.9.272021.1.11募集本金21287.67全部是有限公司额存单资金保障收回杭州银行股份银行大募集本金全部是

20000000.002020.9.272021.9.14541315.06

有限公司额存单资金保障收回中国农业银行银行理募集本金全部是

70000000.002020.9.302021.4.91282054.79

股份有限公司财产品资金保障收回

中国农业银行银行理70000000.002021.4.152021.10.8募集本金1248876.71全部是股份有限公司财产品资金保障收回中国建设银行非保是股份有限公司银行理自有本浮全部

50000000.002021.2.112021.2.2454978.93

财产品资金动收收回益招商银行股份保本是银行理自有全部

有限公司21000000.002020.11.32021.1.4浮动96312.33财产品资金收回收益长江证券（上非保是海）资产管理券商理自有本浮全部

30000000.002020.8.132021.3.2700964.48

有限公司财产品资金动收收回益长江证券（上非保是海）资产管理券商理自有本浮全部

80000000.002021.3.32021.9.71729125.24

有限公司财产品资金动收收回益

59/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

中信证券股份非保是有限公司券商理自有本浮尚未

20000000.002021.9.7无固定期限

财产品资金动收到期益长江证券（上非保是海）资产管理券商理自有本浮尚未

60000000.002021.9.82022.3.22

有限公司财产品资金动收到期益中信证券股份券商理自有本金全部是

100000000.002020.12.312021.1.764246.57

有限公司财产品资金保障收回华安基金非保是券商理自有本浮尚未

30000000.002021.7.22023.1.2

财产品资金动收到期益中信证券股份非保是有限公司券商理自有本浮尚未

20000000.002021.11.24无固定期限

财产品资金动收到期益中信证券股份非保是有限公司券商理自有本浮尚未

20000000.002021.11.26无固定期限

财产品资金动收到期益长江证券（上非保是海）资产管理券商理自有本浮全部

10000000.002020.8.132021.3.2224678.08

有限公司财产品资金动收收回益长江证券（上非保是海）资产管理券商理自有本浮全部

10000000.002021.3.32021.9.7218563.98

有限公司财产品资金动收收回益

60/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告长江证券（上非保是海）资产管理券商理自有本浮尚未

10000000.002021.9.82022.3.22

有限公司财产品资金动收到期益长江证券（上非保是海）资产管理券商理自有本浮全部

10000000.002020.10.222021.4.19234718.34

有限公司财产品资金动收收回益长江证券（上非保是海）资产管理券商理自有本浮全部

10000000.002021.4.142021.10.19234718.34

有限公司财产品资金动收收回益长江证券（上非保是海）资产管理券商理自有本浮尚未

10000000.002021.10.202022.4.19

有限公司财产品资金动收到期益山东省国际信非保是托股份有限公信托产自有本浮全部

50000000.002020.3.32021.3.22156689.99

司品资金动收收回益山东省国际信非保是托股份有限公信托产自有本浮全部

50000000.002020.4.92021.4.92168605.38

司品资金动收收回益国通信托有限尚未是非保责任公司到期信托产自有本浮

100000000.002021.6.282022.6.274428929.24收到

品资金动收部分益收益中融国际信托信托产自有非保尚未是

60000000.002021.11.252022.11.24

有限公司品资金本浮到期

61/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

动收益中融国际信托非保是有限公司信托产自有本浮尚未

30000000.002021.11.252022.2.24

品资金动收到期益其他情况

□适用√不适用

(3)委托理财减值准备

□适用√不适用

2.委托贷款情况

(1)委托贷款总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2)单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3)委托贷款减值准备

□适用√不适用

3.其他情况

□适用√不适用

62/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

63/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

第七节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行送比例

数量比例(%)公积金转股其他小计数量

新股(%)股

一、有限售1005952397540238096-140833335-10059523900条件股份

1、国家持股

2、国有法人

持股

3、其他内资1005952397540238096-140833335-10059523900

持股

其中：境内6686230249.8526744921-93607223-6686230200非国有法人持股

境内3373293725.1513493175-47226112-3373293700自然人持股

4、外资持股

其中：境外法人持股境外自然人持股

64/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

二、无限售335317462513412698140833335154246033187777779100条件流通股份

1、人民币普335317462513412698140833335154246033187777779100

通股

2、境内上市

的外资股

3、境外上市

的外资股

4、其他

三、股份总13412698510053650794053650794187777779100数

2、股份变动情况说明

√适用□不适用

2021年2月1日，公司首次公开发行限售股解禁，本次解除限售股并上市流通股份数量为100595239股。

2021年5月18日，公司召开2020年年度股东大会，审议通过了《关于公司2020年利润分配预案的议案》，同意以公司2020年12月31日的总

股本134126985股为基数，以公积金转增股本方式向全体股东每10股转增3股，转增后，公司总股本增至187777779股。

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

65/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(二)限售股份变动情况

√适用□不适用

单位:股年初限售股本年解除限本年增加年末限售解除限售日股东名称限售原因数售股数限售股数股数期

浙江南都460909484609094800首次上市2021/2/1产业发展集团有限公司

韩芳288068102880681000首次上市2021/2/1

舟山五彩6683189668318900首次上市2021/2/1石投资合伙企业

（有限合伙）

北京银泰6035715603571500首次上市2021/2/1置地商业有限公司

上海南都6035714603571400首次上市2021/2/1集团有限公司

上海中城2011905201190500首次上市2021/2/1年代股权投资基金管理有限公司

郑勇强2011905201190500首次上市2021/2/1

金涛1920432192043200首次上市2021/2/1

肖小凌99862199862100首次上市2021/2/1

合计10059523910059523900//

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

□适用√不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用√不适用

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)7173年度报告披露日前上一月末的普通股股东总7320

66/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

数(户)截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数0

（户）年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优0

先股股东总数（户）

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位:股前十名股东持股情况

持有质押、标记或冻结情况有限股东名称报告期内增比例售条股东期末持股数量股份（全称）减(%)件股数量性质状态份数量境内浙江南都产非国

业发展集团184363796452732734.360质押16000000有法有限公司人境内

韩芳115227244032953421.480无0自然人舟山五彩石境内投资合伙企非国

267327693564654.980无0

业（有限合有法伙）人境内上海南都集非国

241428684500004.500无0

团有限公司有法人境内北京银泰置非国

地商业有限189138679271014.220质押5383051有法公司人全国社保基

金四一三组662973166297313.530无0其他合中国农业银行股份有限

公司－工银

瑞信战略转382468165653803.500无0其他型主题股票型证券投资基金上海中城年境内代股权投资非国

80476228166671.500无0

基金管理有有法限公司人

67/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

境内

金涛76817326886051.430无0自然人境内

沈月华231938425000971.330无0自然人前十名无限售条件股东持股情况股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量人民浙江南都产业发展集团有

64527327币普64527327

限公司通股人民韩芳40329534币普40329534通股人民舟山五彩石投资合伙企业

9356465币普9356465（有限合伙）通股人民上海南都集团有限公司8450000币普8450000通股人民北京银泰置地商业有限公

7927101币普7927101

司通股人民全国社保基金四一三组合6629731币普6629731通股中国农业银行股份有限公人民

司－工银瑞信战略转型主6565380币普6565380题股票型证券投资基金通股人民上海中城年代股权投资基

2816667币普2816667

金管理有限公司通股人民金涛2688605币普2688605通股人民沈月华2500097币普2500097通股前十名股东中回购专户情无况说明

上述股东委托表决权、受

托表决权、放弃表决权的无说明

截至2021年12月31日，公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公上述股东关联关系或一致司21.48%的股权，通过浙江南都产业发展集团有限公司间接持有行动的说明34.33%的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司1.31%的股权，合计持有公司57.12%的股权。

表决权恢复的优先股股东无及持股数量的说明

68/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1法人

√适用□不适用名称浙江南都产业发展集团有限公司单位负责人或法定代表人韩芳成立日期2010年9月19日

主要经营业务服务：房地产中介服务，市场营销策划，企业形象策划，经济信息咨询（除商品中介），投资管理、资产管理（未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客户理财等金融服务），会展服务。

报告期内控股和参股的其他境内无外上市公司的股权情况其他情况说明无

2自然人

□适用√不适用

3公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1法人

□适用√不适用

69/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2自然人

√适用□不适用姓名韩芳国籍中国是否取得其他国家或地区居留权否主要职业及职务南都物业董事长过去10年曾控股的境内外上市公无司情况

3公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

70/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

71/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

第九节债券相关情况

一、企业债券、公司债券和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

第十节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用

南都物业服务集团股份有限公司全体股东：天健审〔2022〕2858号

一、审计意见

我们审计了南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都物业公司）财务报表，包括

2021年12月31日的合并及母公司资产负债表，2021年度的合并及母公司利润表、合并及母公

司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南都物业公司2021年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2021年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南都物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一)收入确认

1.事项描述

相关信息披露详见财务报告五(38)及七(61)。

南都物业公司的营业收入主要来自于物业管理服务。2021年度，南都物业公司营业收入金额为人民币159291.71万元，其中物业基础服务的营业收入为人民币130700.52万元，占营业收入的82.05%。

南都物业公司在物业管理服务已提供且收入金额能够可靠计量、物业管理服务相关的经济利

益很可能流入企业，与物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。

由于营业收入是南都物业公司关键业绩指标之一，可能存在南都物业公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险。同时，收入确认涉及复杂的信息系统和重大管理层判断。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；

(3)对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明波动原因；

72/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(4)对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；

(5)获取主要客户的合同并将合同内容与账面收入确认、开票收款情况及缴款记录做交叉核对，对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价营业收入是否在恰当期间确认；

(6)对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，通过网络等渠道收集对方资料，核查其经营状况是否存在异常；

(7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二)应收账款减值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报告五(10)及七(5)所述。

截至2021年12月31日，南都物业公司应收账款账面余额为人民币45241.24万元，坏账准备为人民币4288.17万元，账面价值为人民币40953.07万元。

管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项应收账款或应收账款组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，管理层综合考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息，估计预期收取的现金流量，据此确定应计提的坏账准备；对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，管理层以账龄为依据划分组合，参照历史信用损失经验，并根据前瞻性估计予以调整，编制应收账款账龄与预期信用损失率对照表，据此确定应计提的坏账准备。

由于应收账款金额重大，且应收账款减值涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)复核以前年度已计提坏账准备的应收账款的后续实际核销或转回情况，评价管理层过往预测的准确性；

(3)复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；

(4)对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险特征划分组合的合理性；评价管理层根据历史信用损失经验及前瞻性估计确定的应收账款账龄与预期信用损失

率对照表的合理性；测试管理层使用数据（包括应收账款账龄、历史损失率、迁徙率等）的准确性和完整性以及对坏账准备的计算是否准确；

(5)检查应收账款的期后回款情况，评价管理层计提应收账款坏账准备的合理性；

(6)检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(三)商誉减值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报告五(30)及七(28)。

截至2021年12月31日，南都物业公司商誉账面原值为人民币13946.02万元，减值准备为人民币2150.42万元，账面价值为人民币11795.60万元。

当与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象时，以及每年年度终了，管理层对商誉进行减值测试。管理层将商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，相关资产组或者资产组组合的可收回金额按照预计未来现金流量现值计算确定。减值测试中采用的关键假设包括：详细预测期收入增长率、永续预测期增长率、毛利率、折现率等。

由于商誉金额重大，且商誉减值测试涉及重大管理层判断，我们将商誉减值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对商誉减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与商誉减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

73/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(2)复核管理层以前年度对未来现金流量现值的预测和实际经营结果，评价管理层过往预测的准确性；

(3)了解并评价管理层聘用的外部估值专家的胜任能力、专业素质和客观性；

(4)评价管理层在减值测试中使用方法的合理性和一致性；

(5)评价管理层在减值测试中采用的关键假设的合理性，复核相关假设是否与行业状况、经

营情况、历史经验、运营计划、预测期收入增长率与公司历史收入增长率、折现率及管理层使用的与财务报表相关的其他假设等相符；

(6)复核管理层对关键假设执行的敏感性分析，评价关键假设的变化对减值测试结果的影响，识别在选择关键假设时可能存在的管理层偏向的迹象；

(7)测试管理层在减值测试中使用数据的准确性、完整性和相关性，并复核减值测试中有关信息的内在一致性；

(8)测试管理层对预计未来现金流量现值的计算是否准确；

(9)基于管理层所使用的方法和假设，作出对未来现金流量现值的区间估计，并评价与管理层的点估计是否存在重大差异；

(10)检查与商誉减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

管理层对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估南都物业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

南都物业公司治理层（以下简称治理层）负责监督南都物业公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应

对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对南都物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。

如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南都物业公司不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

74/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(六)就南都物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务

报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：宋鑫（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：李迎亚

二〇二年四月十五日

二、财务报表合并资产负债表

2021年12月31日

编制单位:南都物业服务集团股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2021年12月31日2020年12月31日

流动资产：

货币资金708210732.38308934730.31结算备付金拆出资金

交易性金融资产356885870.17174228116.94衍生金融资产

应收票据952400.01

应收账款409530696.76336744185.95应收款项融资

预付款项5001182.064072323.69应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款95837119.6288618876.82

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货11875664.3110823072.52合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产96011819.05294847121.55

流动资产合计1683353084.351219220827.79

75/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款230000000.00

长期股权投资2626029.842648789.38其他权益工具投资

其他非流动金融资产47177418.6047177418.60

投资性房地产7935064.608393236.48

固定资产40515009.0739348417.34在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产156674288.19

无形资产832646.18648338.46开发支出

商誉117956032.66134393908.19

长期待摊费用48321887.0665782307.25

递延所得税资产10064963.477369110.51

其他非流动资产931200.00

非流动资产合计432103339.67536692726.21

资产总计2115456424.021755913554.00

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款240974367.91204980535.37

预收款项1207212.47407785.15

合同负债185016689.13190986987.62卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬78251336.9469752139.60

应交税费63876221.5236617129.08

其他应付款414361900.76408762808.94

其中：应付利息应付股利应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债11093296.74

其他流动负债43697.443566539.23

流动负债合计994824722.91915073924.99

非流动负债：

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保险合同准备金长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债155922098.48长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益1722588.17997268.27递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计157644686.65997268.27

负债合计1152469409.56916071193.26

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）187777779.00134126985.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积259033083.01312689551.18

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积65196832.1850670429.13一般风险准备

未分配利润435061177.46328194880.27

归属于母公司所有者权益947068871.65825681845.58（或股东权益）合计

少数股东权益15918142.8114160515.16所有者权益（或股东权962987014.46839842360.74益）合计

负债和所有者权益2115456424.021755913554.00（或股东权益）总计

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司资产负债表

2021年12月31日

编制单位:南都物业服务集团股份有限公司

单位:元币种:人民币项目附注2021年12月31日2020年12月31日

流动资产：

货币资金570857492.72170778069.24

交易性金融资产336618062.80132928695.35衍生金融资产

应收票据952400.01

应收账款341689320.15264476596.65

77/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

应收款项融资

预付款项3194712.251198755.31

其他应收款83277124.9476322168.11

其中：应收利息应收股利

存货10460554.209105353.83合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产83920341.82282638120.46

流动资产合计1430017608.88938400158.96

非流动资产：

债权投资其他债权投资

长期应收款230000000.00

长期股权投资273292482.24297795241.78其他权益工具投资

其他非流动金融资产47177418.6047177418.60

投资性房地产7935064.608393236.48

固定资产24782213.3426921367.71在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产1391129.26

无形资产681071.40418214.20开发支出商誉

长期待摊费用364059.971083899.46

递延所得税资产8959983.906233467.92其他非流动资产

非流动资产合计364583423.31618022846.15

资产总计1794601032.191556423005.11

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款201384794.83163820113.17预收款项

合同负债158096722.42146798108.91

应付职工薪酬47155791.3140504235.35

应交税费50480345.6625882035.84

其他应付款395199517.46341983153.48

其中：应付利息应付股利持有待售负债一年内到期的非流动负债

其他流动负债346263.46

78/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

流动负债合计852317171.68719333910.21

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债1278395.65长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益657068.24626553.94递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计1935463.89626553.94

负债合计854252635.57719960464.15

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）187777779.00134126985.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积258944757.32312595551.32

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积65196832.1850670429.13

未分配利润428429028.12339069575.51所有者权益（或股东权940348396.62836462540.96益）合计

负债和所有者权益1794601032.191556423005.11（或股东权益）总计

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜合并利润表

2021年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2021年度2020年度

一、营业总收入1592917103.971413474554.67

其中：营业收入1592917103.971413474554.67利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1387714913.321246307740.15

其中：营业成本1230294638.961105901160.67利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额

79/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加5830168.715565196.10

销售费用32694749.5729117978.21

管理费用116127739.83106132078.06

研发费用1695547.541028221.21

财务费用1072068.71-1436894.10

其中：利息费用4777052.39

利息收入6334628.833952452.75

加：其他收益20496184.5518896956.57投资收益（损失以“－”号40719920.9019974567.54填列）

其中：对联营企业和合营企-22759.54-21210.62业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以1314799.413228116.94“－”号填列）信用减值损失（损失以-16025635.45-13273645.88“-”号填列）资产减值损失（损失以-16616518.52-132617.65“-”号填列）资产处置收益（损失以24575.73-176032.70“－”号填列）三、营业利润（亏损以“－”号填235115517.27195684159.34列）

加：营业外收入530816.68181871.16

减：营业外支出2278307.52805348.91四、利润总额（亏损总额以“－”233368026.43195060681.59号填列）

减：所得税费用63833531.7749749386.86五、净利润（净亏损以“－”号填169534494.66145311294.73列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以169534494.66145311294.73“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润162770875.12137872207.71（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以6763619.547439087.02“-”号填列）

六、其他综合收益的税后净额

80/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他

综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2．将重分类进损益的其他综

合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额169534494.66145311294.73

（一）归属于母公司所有者的综162770875.12137872207.71合收益总额

（二）归属于少数股东的综合收6763619.547439087.02益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.870.73

（二）稀释每股收益(元/股)0.870.73

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司利润表

2021年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2021年度2020年度

一、营业收入1112857582.94952549503.77

减：营业成本823507315.08712526673.90

税金及附加3944499.964092392.83

销售费用27541631.4024744566.28

管理费用90695882.1373893429.54

81/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

研发费用

财务费用-2931845.14-1534880.69

其中：利息费用38048.93

利息收入4851148.173321787.52

加：其他收益13031516.498061137.43投资收益（损失以“－”号51900790.2128271190.14填列）

其中：对联营企业和合营企-22759.54-21210.62业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以1046992.042928695.35“－”号填列）信用减值损失（损失以-14648731.00-10450039.28“-”号填列）资产减值损失（损失以-26190000.00“-”号填列）资产处置收益（损失以15275.7342190.27“－”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填195255942.98167680495.82列）

加：营业外收入29997.2522098.81

减：营业外支出374207.50266790.62三、利润总额（亏损总额以“－”194911732.73167435804.01号填列）

减：所得税费用49647702.1939824662.93四、净利润（净亏损以“－”号填145264030.54127611141.08列）

（一）持续经营净利润（净亏损145264030.54127611141.08以“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

82/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额145264030.54127611141.08

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜合并现金流量表

2021年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2021年度2020年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的1601157730.731400267902.59现金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还90402.271145411.01

收到其他与经营活动有关的80446049.7286563083.33现金

经营活动现金流入小计1681694182.721487976396.93

购买商品、接受劳务支付的699551371.61661330368.91现金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

83/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的563666035.08500814678.95现金

支付的各项税费94602839.6285335518.15

支付其他与经营活动有关的132845594.99115825155.76现金

经营活动现金流出小计1490665841.301363305721.77

经营活动产生的现金流124670675.16

191028341.42

量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金910928929.241515000000.00

取得投资收益收到的现金15242654.6227242337.69

处置固定资产、无形资产和28060.73278777.00其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的259777406.20现金

投资活动现金流入小计1185977050.791542521114.69

购建固定资产、无形资产和10670647.3122973204.00其他长期资产支付的现金

投资支付的现金895500000.001512847418.60质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位1.00支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的115413000.00现金

投资活动现金流出小计906170648.311651233622.60

投资活动产生的现金流-108712507.91

279806402.48

量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金294000.00347000.00

其中：子公司吸收少数股东294000.00347000.00投资收到的现金取得借款收到的现金

收到其他与筹资活动有关的45000.00现金

筹资活动现金流入小计339000.00347000.00偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息46728840.9439790376.25支付的现金

其中：子公司支付给少数股5350666.064903210.62

东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的25714388.47323452.40现金

筹资活动现金流出小计72443229.4140113828.65

84/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

筹资活动产生的现金流-72104229.41-39766828.65量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加398730514.49-23808661.40额

加：期初现金及现金等价物308059483.64331868145.04余额

六、期末现金及现金等价物余706789998.13308059483.64额

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司现金流量表

2021年1—12月

单位:元币种:人民币项目附注2021年度2020年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的1101948806.81961574311.62现金收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的99402410.6261208845.84现金

经营活动现金流入小计1201351217.431022783157.46

购买商品、接受劳务支付的590502241.00489001343.59现金

支付给职工及为职工支付的289798929.34266051483.36现金

支付的各项税费63483054.7360265715.43

支付其他与经营活动有关的92429103.9280564141.51现金

经营活动现金流出小计1036213328.99895882683.89

经营活动产生的现金流量净165137888.44126900473.57额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金679428929.24839000000.00

取得投资收益收到的现金26112509.8835042412.02

处置固定资产、无形资产和18510.73274448.38其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的259777406.20现金

投资活动现金流入小计965337356.05874316860.40

购建固定资产、无形资产和1832798.775219966.85其他长期资产支付的现金

投资支付的现金686755000.00867623871.00

85/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的115413000.00现金

投资活动现金流出小计688587798.77988256837.85

投资活动产生的现金流276749557.28-113939977.45量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金取得借款收到的现金

收到其他与筹资活动有关的45000.00现金

筹资活动现金流入小计45000.00偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息41378174.8834202381.18支付的现金

支付其他与筹资活动有关的955447.98现金

筹资活动现金流出小计42333622.8634202381.18

筹资活动产生的现金流-42288622.86-34202381.18量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加399598822.86-21241885.06额

加：期初现金及现金等价物170743669.86191985554.92余额

六、期末现金及现金等价物余570342492.72170743669.86额

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜

86/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

合并所有者权益变动表

2021年1—12月

单位:元币种:人民币

2021年度

归属于母公司所有者权益其他权益工其一项目具他专般

减：少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股综项风其优永资本公积库存盈余公积未分配利润小计

本)其合储险他先续股他收备准股债益备

一、上134126985.00312689551.1850670429.13328194880.27825681845.5814160515.16839842360.74年年末余额

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本134126985.00312689551.1850670429.13328194880.27825681845.5814160515.16839842360.74年期初余额

三、本53650794.00-53656468.1714526403.05106866297.19121387026.071757627.65123144653.72期增减变动金

87/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

额（减少以

“－”号填

列）

（一）162770875.12162770875.126763619.54169534494.66综合收益总额

（二）294000.00294000.00所有者投入和减少资本

1．所294000.00294000.00

有者投入的普通股

2．其

他权益工具持有者投入资本

3．股

份支付计入所有者权益的金额

4．其

他

（三）14526403.05-55904577.93-41378174.88-5350666.06-46728840.94利润分配

1．提14526403.05-14526403.05

取盈余公积

88/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2．提

取一般风险准备

3．对-41378174.88-41378174.88-5350666.06-46728840.94

所有者

（或股东）的分配

4．其

他

（四）53650794.00-53650794.00所有者权益内部结转

1．资53650794.00-53650794.00

本公积转增资

本（或股本）

2．盈

余公积转增资

本（或股本）

3．盈

余公积弥补亏损

4．设

定受益计划变动额结转留存收益

89/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

5．其

他综合收益结转留存收益

6．其

他

（五）专项储备

1．本

期提取

2．本

期使用

（六）-5674.17-5674.1750674.1745000.00其他

四、本187777779.00259033083.0165196832.18435061177.46947068871.6515918142.81962987014.46期期末余额

2020年度

归属于母公司所有者权益其他权益工其一减项目具他专般所有者权益合

：少数股东权益

实收资本(或综项风其计优永资本公积库盈余公积未分配利润小计

股本)其合储险他先续存他收备准股债股益备

一、上134126985.0312554376.637909315.0237286167.8721876844.511736265.6733613110.2年年末0825561余额

加：会计政策变更

90/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

前期差错更正同一控制下企业合并其他

二、本134126985.0312554376.637909315.0237286167.8721876844.511736265.6733613110.2年期初0825561余额

三、本135174.5012761114.190908712.42103805001.02424249.50106229250.5期增减133变动金

额（减少以

“－”号填

列）

（一）137872207.7137872207.77439087.02145311294.7综合收113益总额

（二）-111626.90-111626.90所有者投入和减少资本

1．所347000.00347000.00

有者投入的普通股

2．其

他权益工具持

91/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

有者投入资本

3．股

份支付计入所有者权益的金额

4．其-458626.90-458626.90

他

（三）12761114.1----

利润分146963495.2934202381.184903210.6239105591.80配

1．提12761114.1-

取盈余112761114.11公积

2．提

取一般风险准备

3．对----

所有者34202381.1834202381.184903210.6239105591.80

（或股东）的分配

4．其

他

（四）所有者权益内部结转

1．资

本公积转增资

本（或股本）

92/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2．盈

余公积转增资

本（或股本）

3．盈

余公积弥补亏损

4．设

定受益计划变动额结转留存收益

5．其

他综合收益结转留存收益

6．其

他

（五）专项储备

1．本

期提取

2．本

期使用

（六）135174.50135174.50135174.50其他

四、本134126985.0312689551.150670429.1328194880.2825681845.514160515.1839842360.7期期末0837864余额

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜

93/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

母公司所有者权益变动表

2021年1—12月

单位:元币种:人民币

2021年度

项目实收资本(或股其他权益工具减：库其他综合专项资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)优先股永续债其他存股收益储备

一、上年134126985.003125955550670429.13339069575.51836462540.96年末余额1.32

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年134126985.003125955550670429.13339069575.51836462540.96

期初余额1.32

三、本期53650794.00-14526403.0589359452.61103885855.66增减变动53650794

金额（减.00少以

“－”号

填列）

（一）综145264030.54145264030.54合收益总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有

者投入的普通股

94/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利14526403.05-55904577.93-41378174.88润分配

1．提取14526403.05-14526403.05

盈余公积

2．对所-41378174.88-41378174.88

有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所53650794.00-有者权益53650794

内部结转.00

1．资本53650794.00-

公积转增53650794

资本（或.00股本）

2．盈余

公积转增

资本（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结

95/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

转留存收益

5．其他

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

四、本期187777779.002589447565196832.18428429028.12940348396.62

期末余额7.32

2020年度

项目实收资本其他权益工具减：库存其他综合未分配利所有者权资本公积专项储备盈余公积

(或股本)优先股永续债其他股收益润益合计

一、上年年末余额134126931259553790932584217430537

85.0051.3215.02929.7281.06

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额134126931259553790932584217430537

85.0051.3215.02929.7281.06三、本期增减变动金额（减1276118064769340875少以“－”号填列）14.1145.799.90

（一）综合收益总额1276111276111

141.0841.08

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

96/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2．其他权益工具持有者投

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他

（三）利润分配127611--

14.114696343420238

95.291.18

1．提取盈余公积127611-

14.11127611

14.11

2．对所有者（或股东）的--

分配3420233420238

81.181.18

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结

转留存收益

5．其他综合收益结转留存

收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额134126931259555067043390698364625

85.0051.3229.13575.5140.96

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜

97/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

三、公司基本情况

1.公司概况

√适用□不适用

南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物业管理有限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙江华电房地产开发公司投资设立，于1994年4月13日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为

14292494-6的企业法人营业执照，成立时注册资本200.00万元。南都有限公司以2015年10月

31日为基准日，整体变更为股份有限公司，于2015年12月29日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为 91330000142924946H的营业执照，注册资本187777779.00元，股份总数187777779股（每股面值1元），均系无限售条件流通股。公司股票于2018年2月1日在上海证券交易所挂牌交易。

本公司属物业管理行业。主要经营活动为：高危险性体育运动（游泳）；城市生活垃圾经营性服务；各类工程建设活动；建设工程设计；住宅室内装饰装修；特种设备安装改造修理；第二

类增值电信业务；城市建筑垃圾处置（清运）；体育场地设施经营（不含高危险性体育运动）；

餐饮服务(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。一般项目：食品经营（仅销售预包装食品）；物业管理；酒店管理；城乡市容管理；

市政设施管理；城市绿化管理；餐饮管理；停车场服务；家政服务；园区管理服务；专业保洁、

清洗、消毒服务；航空运营支持服务；航空商务服务；房地产咨询；住房租赁；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；会议及展览服务；礼仪服务；包装服务；建筑物清洁服务；园林绿化工程施工；住宅水电安装维护服务；家具安装和维修服务；家用电器安装服务；日用电器修理；水利相关咨询服务；信息系统集成服务；信息系统运行维护服务；技术服务、技术开发、技

术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；建筑装饰材料销售；安防设备销售；五金产品零售；

文具用品零售；家具销售；家用电器销售；日用百货销售；农副产品销售；服装服饰零售；厨具卫具及日用杂品零售；办公设备销售；劳动保护用品销售；专用设备修理；通用设备修理；工程

管理服务；物联网应用服务；电子、机械设备维护（不含特种设备）；健身休闲活动；物业服务评估；商业综合体管理服务；水污染治理；供暖服务；居民日常生活服务；单位后勤管理服务；

代驾服务；票务代理服务；病人陪护服务；护理机构服务（不含医疗服务）；市场营销策划；专

业设计服务；互联网销售（除销售需要许可的商品）；建筑材料销售；灯具销售；电子产品销售；汽车装饰用品销售；工艺美术品及收藏品零售（象牙及其制品除外）(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。

本财务报表业经公司2022年4月15日三届二次董事会批准对外报出。

2.合并财务报表范围

√适用□不适用

本公司将浙江大悦商业经营管理有限公司（以下简称大悦商业公司）、浙江乐勤清洁服务有

限公司、浙江悦都网络科技有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公

司、杭州乐勤装饰工程有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、杭州南郡商业经营管理有限

公司、乌鲁木齐南都物业服务有限公司、杭州南诚智慧生活服务有限公司、南都悦通（杭州）智

慧物业服务有限公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、南都正和（山东）物业服务有限公

司、浙江南都智联物业服务有限公司、杭州南都悦萱养老服务有限公司、杭州悦嘉家网络科技有

限公司、浙江南都爱如餐饮管理有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、海宁南都智联

物业服务有限公司、杭州悦郡商业运营管理有限公司、上海采林物业管理有限公司、江苏金枫物

业服务有限责任公司、常熟市中远物业服务有限责任公司和新青云物业管理服务（新泰）有限公

司等24家子公司纳入本期合并财务报表范围，情况详见本财务报告八和九之说明。

四、财务报表的编制基础

1.编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

98/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2.持续经营

√适用□不适用本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、固定资产折旧、使用权资产折

旧、无形资产摊销、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1.遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3.营业周期

√适用□不适用

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4.记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

6.合并财务报表的编制方法

√适用□不适用母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

7.合营安排分类及共同经营会计处理方法

□适用√不适用

99/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

8.现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转

换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9.外币业务和外币报表折算

□适用√不适用

10.金融工具

√适用□不适用

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值

计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)

不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；

(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额

计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

100/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承

诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定

确定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融

资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包

括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以

外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观

察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

(1)金融工具减值计量和会计处理

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当

期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或

101/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

(2)按组合评估预期信用风险和计量预期信用损失的金融工具项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济

状况的预测，通过违约风险其他应收款——账龄组合账龄敞口和未来12个月内或整个

存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状

其他应收款——合并范围

款项性质况的预测，通过违约风险敞内关联往来组合口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

(3)按组合计量预期信用损失的应收款项及合同资产

1)具体组合及计量预期信用损失的方法

项目确定组合的依据计量预期信用损失的方法

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济

应收银行承兑汇票票据类型状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，应收商业承兑汇票账龄结合当前状况以及对未来经

102/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信

应收账款——账龄组合

用损失率对照表，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状

应收账款——合并范围内

款项性质况的预测，通过违约风险敞关联往来组合口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

2)应收账款——账龄组合的账龄与整个存续期预期信用损失率对照表

应收账款账龄

预期信用损失率(%)

1年以内（含，下同）5

1-2年10

2-3年30

3-4年50

4-5年80

5年以上100

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

11.应收票据

应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

12.应收账款

应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

13.应收款项融资

□适用√不适用

14.其他应收款

其他应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

15.存货

√适用□不适用

1.存货的分类

存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2.发出存货的计价方法

发出存货采用移动加权平均法。

103/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

3.存货可变现净值的确定依据

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关

税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

4.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

5.低值易耗品和包装物的摊销方法

(1)低值易耗品按照一次转销法进行摊销。

(2)包装物按照一次转销法进行摊销。

16.合同资产

(1).合同资产的确认方法及标准

√适用□不适用公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

(2).合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

17.持有待售资产

□适用√不适用

18.债权投资

(1).债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

19.其他债权投资

(1).其他债权投资预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

20.长期应收款

(1).长期应收款预期信用损失的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

21.长期股权投资

√适用□不适用

104/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行

权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改

按成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交

易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

(2)合并财务报表

1)通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

105/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2)通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

22.投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产

和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

23.固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物直线法2054.75

运输工具直线法3-5531.67-19

其他设备直线法3-5531.67-19

(3).融资租入固定资产的认定依据、计价和折旧方法

□适用√不适用

24.在建工程

√适用□不适用

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建

造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状

态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

25.借款费用

□适用√不适用

26.生物资产

□适用√不适用

27.油气资产

□适用√不适用

106/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

28.使用权资产

□适用√不适用

29.无形资产

(1).计价方法、使用寿命、减值测试

√适用□不适用

1.无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实

现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如下：

项目摊销年限（年）软件5车位使用权5

(2).内部研究开发支出会计政策

□适用√不适用

30.长期资产减值

√适用□不适用

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、

使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

31.长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

32.合同负债

(1).合同负债的确认方法

√适用□不适用公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

33.职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

107/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务

变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所

形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净

资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

34.租赁负债

□适用√不适用

35.预计负债

□适用√不适用

36.股份支付

□适用√不适用

37.优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

38.收入

(1).收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

108/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义

务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公

司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商

品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支

付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商

品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经营模式和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：

(1)物业基础服务

公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务履行的期间内，分月确认收入。

(2)物业增值服务

公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，在合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增值服务完成时确认收入。

(2).同类业务采用不同经营模式导致收入确认会计政策存在差异的情况

□适用√不适用

39.合同成本

√适用□不适用与合同成本有关的资产包括合同取得成本和合同履约成本。

公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。如果合同取得成本的摊销期限不超过一年，在发生时直接计入当期损益。

公司为履行合同发生的成本，不适用存货、固定资产或无形资产等相关准则的规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

109/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

1.该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

2.该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；

3.该成本预期能够收回。

公司对于与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

如果与合同成本有关的资产的账面价值高于因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得

的剩余对价减去估计将要发生的成本，公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得转让该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价减去估计将要发生的成本高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

40.政府补助

√适用□不适用

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)

公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

41.递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资

产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得

足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况

产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

110/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

42.租赁

(1).经营租赁的会计处理方法

√适用□不适用

1.公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际

行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

2.公司作为出租人

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3.售后租回

(1)公司作为承租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

111/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

(2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

(2).融资租赁的会计处理方法

□适用√不适用

(3).新租赁准则下租赁的确定方法及会计处理方法

□适用√不适用

43.其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

44.重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

√适用□不适用

备注(受重要影响的报表项目会计政策变更的内容和原因审批程序

名称和金额)公司自2021年1月1日起执无需审批详见其他说明行财政部修订后的《企业会计准则第21号——租赁》

(以下简称新租赁准则)其他说明本公司自2021年1月1日（以下称首次执行日）起执行经修订的《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称新租赁准则）。

1)对于首次执行日前已存在的合同，公司选择不重新评估其是否为租赁或者包含租赁。

2)对本公司作为承租人的租赁合同，公司根据首次执行日执行新租赁准则与原准则的

累计影响数调整本报告期期初留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。具体处理如下：

对于首次执行日前的融资租赁，公司在首次执行日按照融资租入资产和应付融资租赁款的原账面价值，分别计量使用权资产和租赁负债。

对于首次执行日前的经营租赁，公司在首次执行日根据剩余租赁付款额按首次执行日公司增量借款利率折现的现值计量租赁负债，按照与租赁负债相等的金额，并根据预付租金进行必要调整计量使用权资产。

在首次执行日，公司按照本报告第十节五30的规定，对使用权资产进行减值测试并进行相应会计处理。

*执行新租赁准则对公司2021年1月1日财务报表的主要影响如下：

112/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

资产负债表项目

2020年12月31日新租赁准则调整影响2021年1月1日

其他流动资产294847121.55-76292.15294770829.40

使用权资产139718226.06139718226.06

长期待摊费用65782307.25-242254.2165540053.04一年内到期的非流

13064593.5313064593.53

动负债

应付账款204980535.37-11123771.54193856763.83

租赁负债137458857.71137458857.71

*本公司2020年度财务报表中披露的重大经营租赁中尚未支付的最低租赁付款额为

188615354.13元，将其按首次执行日增量借款利率折现的现值为150523451.24元，折

现后的金额与首次执行日计入资产负债表的与原经营租赁相关的租赁负债无差额。

首次执行日计入资产负债表的租赁负债所采用的公司增量借款利率的加权平均值为

4.75%。

*对首次执行日前的经营租赁采用的简化处理

A. 对于首次执行日后 12个月内完成的租赁合同，公司采用简化方法，不确认使用权资产和租赁负债；

B. 公司在计量租赁负债时，对于具有相似特征的租赁合同采用同一折现率；

C. 使用权资产的计量不包含初始直接费用；

D. 公司根据首次执行日前续租选择权或终止租赁选择权的实际行权及其他最新情况确定租赁期；

E. 作为使用权资产减值测试的替代，公司根据《企业会计准则第 13 号——或有事项》评估包含租赁的合同在首次执行日前是否为亏损合同，并根据首次执行日前计入资产负债表日的亏损准备金额调整使用权资产；

F. 首次执行日前发生租赁变更的，公司根据租赁变更的最终安排进行会计处理。

上述简化处理对公司财务报表无显著影响。

3)对首次执行日前已存在的低价值资产经营租赁合同，公司采用简化方法，不确认使

用权资产和租赁负债，自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。

4)对公司作为出租人的租赁合同，自首次执行日起按照新租赁准则进行会计处理。

5)对首次执行日前已存在的售后租回交易的处理

对首次执行日前已存在的售后租回交易，公司在首次执行日不重新评估资产转让是否符合《企业会计准则第14号——收入》作为销售进行会计处理的规定。

对首次执行日前作为销售和融资租赁进行会计处理的售后租回交易，公司作为卖方（承租人）按照与首次执行日存在的其他融资租赁相同的方法对租回进行会计处理，并继续在租赁期内摊销相关递延收益或损失。

对首次执行日前作为销售和经营租赁进行会计处理的售后租回交易，公司作为卖方（承租人）按照与首次执行日存在的其他经营租赁相同的方法对租回进行会计处理，并根据首次执行日前计入资产负债表的相关递延收益或损失调整使用权资产。

(2)公司自2021年1月26日起执行财政部于2021年度颁布的《企业会计准则解释第14号》，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

(3)公司自2021年12月31日起执行财政部颁布的《企业会计准则解释第15号》“关于资金集中管理相关列报”规定，该项会计政策变更对公司财务报表无影响。

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

113/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(3).2021年起首次执行新租赁准则调整首次执行当年年初财务报表相关情况

√适用□不适用合并资产负债表

单位:元币种:人民币项目2020年12月31日2021年1月1日调整数

流动资产：

货币资金308934730.31308934730.31结算备付金拆出资金

交易性金融资产174228116.94174228116.94衍生金融资产

应收票据952400.01952400.01

应收账款336744185.95336744185.95应收款项融资

预付款项4072323.694072323.69应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款88618876.8288618876.82

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货10823072.5210823072.52合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产294847121.55294770829.40-76292.15

流动资产合计1219220827.791219144535.64-76292.15

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款230000000.00230000000.00

长期股权投资2648789.382648789.38其他权益工具投资

其他非流动金融资产47177418.6047177418.60

投资性房地产8393236.488393236.48

固定资产39348417.3439348417.34在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产139718226.06139718226.06

无形资产648338.46648338.46开发支出

商誉134393908.19134393908.19

长期待摊费用65782307.2565540053.04-242254.21

递延所得税资产7369110.517369110.51

114/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

其他非流动资产931200.00931200.00

非流动资产合计536692726.21676168698.06139475971.85

资产总计1755913554.001895313233.70139399679.70

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款204980535.37193856763.83-11123771.54

预收款项407785.15407785.15

合同负债190986987.62190986987.62卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬69752139.6069752139.60

应交税费36617129.0836617129.08

其他应付款408762808.94408762808.94

其中：应付利息应付股利应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债13064593.5313064593.53

其他流动负债3566539.233566539.23

流动负债合计915073924.99917014746.981940821.99

非流动负债：

保险合同准备金长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债137458857.71137458857.71长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益997268.27997268.27递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计997268.27138456125.98137458857.71

负债合计916071193.261055470872.96139399679.70

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）134126985.00134126985.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积312689551.18312689551.18

115/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积50670429.1350670429.13一般风险准备

未分配利润328194880.27328194880.27

归属于母公司所有者权益825681845.58825681845.58（或股东权益）合计

少数股东权益14160515.1614160515.16所有者权益（或股东权839842360.74839842360.74益）合计负债和所有者权益（或1755913554.001895313233.70139399679.70股东权益）总计

各项目调整情况的说明：

□适用√不适用母公司资产负债表

单位:元币种:人民币项目2020年12月31日2021年1月1日调整数

流动资产：

货币资金170778069.24170778069.24

交易性金融资产132928695.35132928695.35衍生金融资产

应收票据952400.01952400.01

应收账款264476596.65264476596.65应收款项融资

预付款项1198755.311198755.31

其他应收款76322168.1176322168.11

其中：应收利息应收股利

存货9105353.839105353.83合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产282638120.46282638120.46

流动资产合计938400158.96938400158.96

非流动资产：

债权投资其他债权投资

长期应收款230000000.00230000000.00

长期股权投资297795241.78297795241.78其他权益工具投资

其他非流动金融资产47177418.6047177418.60

投资性房地产8393236.488393236.48

固定资产26921367.7126921367.71在建工程生产性生物资产油气资产

116/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

使用权资产

无形资产418214.20418214.20开发支出商誉

长期待摊费用1083899.461083899.46

递延所得税资产6233467.926233467.92其他非流动资产

非流动资产合计618022846.15618022846.15

资产总计1556423005.111556423005.11

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款163820113.17163820113.17预收款项

合同负债146798108.91146798108.91

应付职工薪酬40504235.3540504235.35

应交税费25882035.8425882035.84

其他应付款341983153.48341983153.48

其中：应付利息应付股利持有待售负债一年内到期的非流动负债

其他流动负债346263.46346263.46

流动负债合计719333910.21719333910.21

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益626553.94626553.94递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计626553.94626553.94

负债合计719960464.15719960464.15

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）134126985.00134126985.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积312595551.32312595551.32

减：库存股其他综合收益专项储备

117/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

盈余公积50670429.1350670429.13

未分配利润339069575.51339069575.51所有者权益（或股东权836462540.96836462540.96益）合计负债和所有者权益（或1556423005.111556423005.11股东权益）总计

各项目调整情况的说明：

□适用√不适用

(4).2021年起首次执行新租赁准则追溯调整前期比较数据的说明

□适用√不适用

45.其他

□适用√不适用

六、税项

1.主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税以按税法规定计算的销售货物13%、9%、6%、5%、3%、1%和应税劳务收入为基础计算销项税额，扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税

房产税从价计征的，按房产原值一次1.2%或12%减除30%后余值的1.2%计缴；

从租计征的，按租金收入的

12%计缴

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额25%、20%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

纳税主体名称所得税税率（%）

浙江悦都物业服务有限公司20%

杭州乐勤楼宇工程有限公司20%

常熟市中远物业服务有限责任公司20%

南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司20%

杭州南诚智慧生活服务有限公司20%

杭州南都悦萱养老服务有限公司20%

南都悦通（杭州）智慧物业服务有限公司20%

杭州悦嘉家网络科技有限公司20%

浙江南都爱如餐饮管理有限公司20%

杭州信建大悦住房服务有限公司20%

118/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

杭州南郡商业经营管理有限公司20%

南都正和(山东)物业服务有限公司20%

杭州悦郡商业运营管理有限公司20%

杭州乐勤装饰工程有限公司20%

新青云物业管理服务(新泰)有限公司20%

除上述以外的其他纳税主体25%[注]根据财税〔2019〕13号《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，对月销售额10万元以下（含）的增值税小规模纳税人免征增值税，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分减按25%计入应纳税所得额，对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；根据财税〔2021〕12号《财政部税务总局关于实施小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，在财税〔2019〕13号第二条规定的优惠政策基础上，再减半征收企业所得税。浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司、常熟市中远物业服务有限责任公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、杭州南诚智慧生活

服务有限公司、杭州南都悦萱养老服务有限公司、南都悦通（杭州）智慧物业服务有限公司、杭

州悦嘉家网络科技有限公司、浙江南都爱如餐饮管理有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公

司、杭州南郡商业经营管理有限公司、南都正和(山东)物业服务有限公司、杭州悦郡商业运营管

理有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司适用小微企业所得税优惠政策。除上述以外的其他纳税主体所得税率为25%

2.税收优惠

√适用□不适用

1.根据《财政部税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2021年第7号)规定，《财政部税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第13号）规定的税收优惠政策，执行期限延长至2021年

12月31日。其中，自2021年4月1日至2021年12月31日，湖北省增值税小规模纳税人适用

3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按

1%预征率预缴增值税。

2.根据《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局

海关总署公告2019年第39号)的规定，自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。

3.根据《财政部税务总局退役军人部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》(财税[2019]21号)的规定，企业招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。

3.其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金293222.34400078.44

银行存款706785216.43307440538.15

其他货币资金1132293.611094113.72

合计708210732.38308934730.31

119/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

其中：存放在境外0.000.00的款项总额其他说明

期末银行存款包括冻结的银行存款780881.67元，其他货币资金包括保函保证金94365.00元，使用受限。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

理财产品356885870.17174228116.94指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

合计356885870.17174228116.94

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额银行承兑票据

商业承兑票据952400.01

合计952400.01

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).期末公司因出票人未履约而将其转应收账款的票据

□适用√不适用

(5).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额类别账面余坏账准账账面账面余额坏账准备额备面价值

120/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

计价比提值计提金金比例例比金额金额比例

额额(%)

(%)例(%)

(%)按单项计提坏账准备

按组合计1002526.33100.0050126.325.00952400.01提坏账准备

其中：

商业承兑1002526.33100.0050126.325.00952400.01汇票

合计//1002526.33100.0050126.325.00952400.01

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用√不适用

(6).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销

商业承兑汇票50126.32-50126.32

合计50126.32-50126.32

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(7).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额

121/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内328667018.87

1年以内小计328667018.87

1至2年72775865.47

2至3年36122835.66

3年以上

3至4年12651090.87

4至5年936097.68

5年以上1259442.26

合计452412350.81

122/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提坏账准备

其中：

账龄组452412350.81100.0042881654.059.48409530696.76366720233.27100.0029976047.328.17336744185.95合

合计452412350.81100.0042881654.059.48409530696.76366720233.27100.0029976047.328.17336744185.95

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

123/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：按帐龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

1年以内328667018.8716433350.955.00

1-2年72775865.477277586.5610.00

2-3年36122835.6610836850.7130.00

3-4年12651090.876325545.4450.00

4-5年936097.68748878.1480.00

5年以上1259442.261259442.26100.00

合计452412350.8142881654.059.48

按组合计提坏账的确认标准及说明：

□适用√不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或核其他期末余额计提转回销变动

按组合计29976047.3212924196.3218589.5942881654.05提坏账准备

合计29976047.3212924196.3218589.5942881654.05

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目核销金额

实际核销的应收账款18589.59其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

√适用□不适用

本期实际核销应收账款18589.59元。

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

√适用□不适用

124/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

单位：元币种：人民币占应收账款期末余额单位名称期末余额坏账准备期末余额

合计数的比例(%)

启东崇和置业有限20839557.084.612674819.36公司

河南广海房地产开16124428.393.561823925.57发有限公司

河南绿地商城置业14786638.773.271838261.55有限公司

河南绿地牟山置业12380319.412.741342635.69有限公司

宁波杭州湾新区盈11981073.002.654784665.18海置业有限公司

合计76112016.6516.8312464307.35其他说明无

(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款

□适用√不适用

(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

6、应收款项融资

□适用√不适用

7、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内4783818.2595.663913983.9596.11

1至2年116178.082.32141605.743.48

2至3年101185.732.0216734.000.41

3年以上

合计5001182.06100.004072323.69100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

125/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

占预付款项期末余额合计数单位名称期末余额

的比例(%)

国网浙江杭州市余杭区供电986934.4019.73有限公司

中国石化销售股份有限公司946776.6118.93江苏苏州常熟石油分公司

国网浙江省电力有限公司杭629943.8612.60州供电公司

常熟市沙家浜镇华商建筑工350000.007.00程队

杭州市水务集团有限公司城260509.205.21西分公司

合计3174164.0763.47其他说明无其他说明

□适用√不适用

8、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款95837119.6288618876.82

合计95837119.6288618876.82

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).坏账准备计提情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

126/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).坏账准备计提情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

60976971.65

1年以内小计60976971.65

1至2年37665789.04

2至3年2953617.17

3年以上

3至4年2807688.49

4至5年2692050.91

5年以上2508793.88

合计109604911.14

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收暂付款62509558.0376503658.73

押金保证金42290046.3220407693.24

其他4805306.792561983.54

合计109604911.1499473335.51

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2021年1月1日余4054626.23676477.166123355.3010854458.69

127/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

额

2021年1月1日余

额在本期

-1883289.45

--转入第二阶段

1883289.45

--转入第三阶段-295361.72295361.72

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1067780.141502174.01533646.993103601.14本期转回本期转销

本期核销190268.31190268.31其他变动

2021年12月31日3048848.613766578.906952364.0113767791.52

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或其他变期末余额计提转销或核销转回动

其他应收10854458.693103601.14190268.3113767791.52款

合计10854458.693103601.14190268.3113767791.52

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目核销金额

实际核销的其他应收款190268.31

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

√适用□不适用

本期实际核销其他应收款190268.31元。

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

128/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额账龄期末余额合计质期末余额

数的比例(%)

物产中大医押金保证10000000.001年以内9.12500000.00疗健康投资金有限公司

杭州市江干应收暂付6185365.431-2年5.92648536.54区东方润园款

第四届业主委员会

杭州市江干押金保证300000.001-2年区东方润园金

第四届业主委员会

杭州大江东押金保证592477.281年以内2.14152323.10建设发展有金限公司

杭州大江东押金保证705985.051-2年建设发展有金限公司

杭州大江东应收暂付1042014.601年以内建设发展有款限公司

昆山枫庭物拆借款400000.001年以内1.63158754.50业管理有限公司

昆山枫庭物拆借款1387545.001-2年业管理有限公司

传富置业成押金保证1300000.001-2年1.37140022.45都有限公司金

传富置业成应收暂付200449.081年以内都有限公司款

合计/22113836.44/20.181599636.59

(7).涉及政府补助的应收款项

□适用√不适用

(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款

□适用√不适用

(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债的金额

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

129/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

9、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

项目存货跌价准备/合同存货跌价准备/合同账面余额账面价值账面余额账面价值履约成本减值准备履约成本减值准备

原材料641522.57641522.57507963.12507963.12在产品

库存商品11510475.05276333.3111234141.7410447727.05132617.6510315109.40周转材料消耗性生物资产合同履约成本

合计12151997.62276333.3111875664.3110955690.17132617.6510823072.52

(2).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他原材料在产品

库存商品132617.65178641.9934926.33276333.31周转材料消耗性生物资产合同履约成本

合计132617.65178641.9934926.33276333.31

130/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(3).存货期末余额含有借款费用资本化金额的说明

□适用√不适用

(4).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

10、合同资产

(1).合同资产情况

□适用√不适用

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).本期合同资产计提减值准备情况

□适用√不适用

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用

期末重要的债权投资和其他债权投资：

□适用√不适用其他说明无

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同取得成本

理财产品81409041.10280761198.63应收退货成本

待抵扣增值税10104221.269775952.74

待摊房租2123824.922316204.20

待摊财产保险费606868.86606013.22

预缴税金22629.0126377.90

其他1745233.901285082.71

合计96011819.05294770829.40

131/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

其他说明

期初数与上年年末数（2020年12月31日）差异详见本报告第十节五44之说明

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现项目账面余坏账准账面价坏账准率区账面余额账面价值额备值备间融资租赁款

其中：未实现融资收益分期收款销售商品分期收款提供劳务

132/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

杭州丽郡置业有限230000000.00230000000.00

公司[注]

合计230000000.00230000000.00/

[注]以下简称丽郡置业

(2).坏账准备计提情况

□适用√不适用本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(3).因金融资产转移而终止确认的长期应收款

□适用√不适用

(4).转移长期应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

133/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

17、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减值追期初其他综其他宣告发放计提期末准备被投资单位加减少权益法下确认余额合收益权益现金股利减值其他余额期末投投资的投资损益调整变动或利润准备余额资

一、合营企业小计

二、联营企业

杭州运河辰景物业管理服务1200293.28164788.531365081.81有限公司

江西国信南都商业管理有限1448496.10-187548.071260948.03公司陕西国金南都物业服务有限

公司[注]

小计2648789.38-22759.542626029.84

合计2648789.38-22759.542626029.84其他说明

[注]尚未出资

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

□适用√不适用

(2).非交易性权益工具投资的情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

134/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：权益工具投资47177418.6047177418.60

合计47177418.6047177418.60

其他说明：

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额9162705.389162705.38

2.本期增加金额

（1）外购

（2）存货\固定资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额9162705.389162705.38

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额769468.90769468.90

2.本期增加金额458171.88458171.88

（1）计提或摊销458171.88458171.88

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额1227640.781227640.78

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值7935064.607935064.60

2.期初账面价值8393236.488393236.48

135/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产40515009.0739348417.34固定资产清理

合计40515009.0739348417.34

其他说明：

□适用√不适用固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币机器项目房屋及建筑物运输工具其他合计设备

一、账面原值：

1.期初余额46744628.4526389490.8712424690.9285558810.24

2.本期增加

220568.918193488.691289200.419703258.01

金额

（1）购

220568.918193488.691289200.419703258.01

置

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少

54414.16589702.66644116.82

金额

（1）处

54414.16589702.66644116.82

置或报废

4.期末余额46965197.3634528565.4013124188.6794617951.43

二、累计折旧

1.期初余额22460993.7314716463.629032935.5546210392.90

2.本期增加

2222801.945090757.671177409.578490969.18

金额

（1）计

2222801.945090757.671177409.578490969.18

提

3.本期减少

49020.00549399.72598419.72

金额

136/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

（1）处

49020.00549399.72598419.72

置或报废

4.期末余额24683795.6719758201.299660945.4054102942.36

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面

22281401.6914770364.113463243.2740515009.07

价值

2.期初账面

24283634.7211673027.253391755.3739348417.34

价值

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过融资租赁租入的固定资产情况

□适用√不适用

(4).通过经营租赁租出的固定资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末账面价值

房屋及建筑物10298022.22

运输工具256336.52

(5).未办妥产权证书的固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目账面价值未办妥产权证书的原因

绿地新都会房产4946462.26产权证书正在办理中

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

□适用√不适用

其他说明：

137/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

□适用√不适用

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

(1).工程物资情况

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

□适用√不适用

25、使用权资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额139718226.06139718226.06

2.本期增加金额35910095.5535910095.55

租入35910095.5535910095.55

3.本期减少金额

4.期末余额175628321.61175628321.61

二、累计折旧

1.期初余额

2.本期增加金额18954033.4218954033.42

(1)计提18954033.4218954033.42

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额18954033.4218954033.42

三、减值准备

138/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值156674288.19156674288.19

2.期初账面价值139718226.06139718226.06

其他说明：

无

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币土地使非专利项目专利权软件车位使用权合计用权技术

一、账面原值

1.期初余1728409.771728409.77

额

2.本期增504000.00504000.00

加金额

(1)购置504000.00504000.00

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减

少金额

(1)处置

4.期末余额1728409.77504000.002232409.77

二、累计摊销

1.期初余1080071.311080071.31

额

2.本期增277692.2842000.00319692.28

加金额

（1）计277692.2842000.00319692.28提

3.本期减

少金额

(1)处置

4.期末余1357763.5942000.001399763.59

额

三、减值准备

139/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

1.期初余

额

2.本期增

加金额

（1）计提

3.本期减

少金额

(1)处置

4.期末余

额

四、账面价值

1.期末账370646.18462000.00832646.18

面价值

2.期初账648338.46648338.46

面价值本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0

(2).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、开发支出

□适用√不适用

28、商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或形成商期初余额企业合并期末余额誉的事项处置形成的

上海采林物业管理有限公43596660.8543596660.85司

江苏金枫物业服务有限责95863585.9895863585.98任公司新青云物业管理服务（新1.001.00泰）有限公司

合计139460246.831.00139460247.83

(2).商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初余额本期增加本期减少期末余额

140/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

被投资单位名称或形成商誉计提处置的事项

上海采林物业5066338.6416437876.5321504215.17管理有限公司江苏金枫物业服务有限责任公司新青云物业管理服务（新泰）有限公司

合计5066338.6416437876.5321504215.17

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用□不适用上海采林物业管理有江苏金枫物业服务有资产组的构成限公司限责任公司

资产组或资产组组合的账面价值1352838.1315816680.66分摊至本资产组或资产组组合的商

48440734.28136947979.97

誉账面价值及分摊方法包含商誉的资产组或资产组组合的

49793572.41152764660.63

账面价值资产组或资产组组合是否与购买

日、以前年度商誉减值测试时所确是是定的资产组或资产组组合一致(4).说明商誉减值测试过程、关键参数（例如预计未来现金流量现值时的预测期增长率、稳定期增长率、利润率、折现率、预测期等，如适用）及商誉减值损失的确认方法√适用□不适用

*上海采林物业管理有限公司

商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准的5年期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的折现率15.00%（2020年度：15.00%），预测期以后的现金流量采用确定不变的数值，该增长率和物业行业总体长期平均增长率相当。

减值测试中采用的其他关键数据包括：预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、成本

率、营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。

根据公司聘请的万隆（上海）资产评估有限公司出具的《评估报告》（万隆评财字〔2022〕

第40023号），包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为25900000.00元，账面价值

49793572.41元，本期应确认商誉减值损失23893572.41元，其中归属于本公司应确认的商

誉减值损失21504215.17元公司期初已确认商誉减值损失5066338.64元，本期应确认商誉减值损失16437876.53元。

*江苏金枫物业服务有限责任公司

商誉的可收回金额按照预计未来现金流量的现值计算，其预计现金流量根据公司批准的5年期现金流量预测为基础，现金流量预测使用的折现率15.00%（2020年度：15.00%），预测期以后的现金流量采用确定不变的数值，该增长率和物业行业总体长期平均增长率相当。

141/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

减值测试中采用的其他关键数据包括：预测期收入增长率、经营期收入平均增长率、成本

率、营业税金及附加率、营业费用率、管理费用率。公司根据历史经验及对市场发展的预测确定上述关键数据。公司采用的折现率是反映当前市场货币时间价值和相关资产组特定风险的税前利率。

上述对可收回金额的预计表明商誉并未出现减值损失。根据商誉减值测试结果，包含商誉的资产组或资产组组合可收回金额为186000000.00元，高于账面价值152764660.63元，商誉未出现减值损失。

3)业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响

*上海采林物业管理有限公司本公司并未与上海采林物业管理有限公司原股东约定业绩承诺事项。

*江苏金枫物业服务有限责任公司本公司并未与江苏金枫物业服务有限责任公司原股东约定业绩承诺事项。

(5).商誉减值测试的影响

√适用□不适用

*上海采林物业管理有限公司本公司并未与上海采林物业管理有限公司原股东约定业绩承诺事项。

*江苏金枫物业服务有限责任公司本公司并未与江苏金枫物业服务有限责任公司原股东约定业绩承诺事项。

其他说明

□适用√不适用

29、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

群岛服务26606132.551289139.552943587.7924951684.31式公寓装修工程

（西溪店）

群岛服务15991008.698556.612907170.8813092394.42式公寓装修工程

（鑫都会店）

群岛国际9481115.43286.421754636.887726764.97青年社区装修工程

（天瑞店）

群岛国际7335398.68599687.166735711.520.00青年社区装修工程

（欢乐城店）

群岛服务3218261.73369580.602848681.130.00式公寓装

142/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

修工程

（朝晖兽王店）

零星装修2908135.961492159.741849252.342551043.36工程

合计65540053.042790142.3210423915.659584392.6548321887.06

其他说明：

群岛国际青年社区装修工程（欢乐城店）本期计提减值6447619.32元，调整原值

288092.20元；群岛服务式公寓装修工程（朝晖兽王店）本期计提减值2842840.15元，调整

原值5840.98元。

期初数与上年年末数（2020年12月31日）差异详见本报告第十节五44之说明

30、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产

资产减值准备41624526.2510388485.3528958839.597227070.56内部交易未实现利润

可抵扣亏损25889.855177.97568159.80142039.95

合计41650416.1010393663.3229526999.397369110.51

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债非同一控制企业合并资产评估增值其他债权投资公允价值变动其他权益工具投资公允价值变动

交易性金融资产公允价1314799.41328699.85值变动

合计1314799.41328699.85

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币递延所得税资抵销后递延所递延所得税资抵销后递延所项目产和负债期末得税资产或负产和负债期初得税资产或负互抵金额债期末余额互抵金额债期初余额

递延所得税资产328699.8510064963.477369110.51

递延所得税负债328699.85

143/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额可抵扣暂时性差异

可抵扣亏损63250975.4546734004.13

资产减值准备15301252.6312054410.39

合计78552228.0858788414.52

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2021年465136.41

2022年12363439.4412363439.44

2023年9624427.9511214019.93

2024年15088435.9015557775.32

2025年6462251.287133633.03

2026年及以后19712420.88

合计63250975.4546734004.13/

其他说明：

□适用√不适用

31、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值合同取得成本合同履约成本应收退货成本合同资产

预付购车款931200.00931200.00

合计931200.00931200.00

其他说明：

无

32、短期借款

(1).短期借款分类

□适用√不适用

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

144/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

(1).应付票据列示

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

外包服务费224553884.15177697309.03

工程款7009535.1311007520.11

其他9410948.635151934.69

合计240974367.91193856763.83

期初数与上年年末数（2020年12月31日）差异详见财务报告五44之说明

(2).账龄超过1年的重要应付账款

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金1207212.47407785.15

合计1207212.47407785.15

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

145/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

物业管理费184877530.49165349486.28

预收装修款25620601.34

其他139158.6416900.00

合计185016689.13190986987.62

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬69555910.73543565594.17535066396.8378055108.07

二、离职后福利71026.4427877137.4327877137.4371026.44

-设定提存计划

三、辞退福利125202.43581154.70581154.70125202.43

四、一年内到期的其他福利

合计69752139.60572023886.30563524688.9678251336.94

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、66757187.54460087717.96452130450.8974714454.61津贴和补贴

二、职工福利费33471826.2833463803.868022.42

三、社会保险费58794.9617928361.2817924910.1762246.07

其中：医疗保险费47166.0816265677.9616262226.8550617.19

工伤保险费9966.02912990.49912990.499966.02

生育保险费1662.86621227.20621227.201662.86

补充医疗保128465.63128465.63险费

四、住房公积金4857612.864857596.8616.00

五、工会经费和职2739928.236195784.055665343.313270368.97工教育经费

六、短期带薪缺勤21024291.7421024291.74

146/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

七、短期利润分享计划

合计69555910.73543565594.17535066396.8378055108.07

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险70829.0826936971.3626936971.3670829.08

2、失业保险费197.36940166.07940166.07197.36

3、企业年金缴费

合计71026.4427877137.4327877137.4371026.44

其他说明：

√适用□不适用无

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税27057179.8518860087.37消费税营业税

企业所得税33894679.3614778406.61

个人所得税721400.03857576.49

城市维护建设税896484.67852654.16

房产税389222.28468226.30

土地使用税41037.7241974.44

教育费附加398874.39311226.23

地方教育附加266737.16194161.64

地方水利建设基金4384.45322.20

其他206221.61252493.64

合计63876221.5236617129.08

其他说明：

无

41、其他应付款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息应付股利

其他应付款414361900.76408762808.94

合计414361900.76408762808.94

其他说明：

147/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

□适用√不适用应付利息

(1).分类列示

□适用√不适用应付股利

(1).分类列示

□适用√不适用其他应付款

(1).按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

代收代付款293418455.92302408983.86

押金保证金104692205.6594428500.84

股权转让款3751951.733751951.73

其他12499287.468173372.51

合计414361900.76408762808.94

(2).账龄超过1年的重要其他应付款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款

1年内到期的应付债券

1年内到期的长期应付款

1年内到期的租赁负债11093296.7413064593.53

合计11093296.7413064593.53

其他说明：

无

44、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

148/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

短期应付债券应付退货款

待转销项税额43697.443220275.77

已背书未到期应收票据346263.46（未终止确认）

合计43697.443566539.23

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1).长期借款分类

□适用√不适用

其他说明，包括利率区间：

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

□适用√不适用

(2).应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

□适用√不适用

(3).可转换公司债券的转股条件、转股时间说明

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他金融工具划分为金融负债的依据说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

房租155922098.48137458857.71

合计155922098.48137458857.71

149/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

其他说明：

无

48、长期应付款

项目列示

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

□适用√不适用专项应付款

(1).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因政府补助

增值税进项997268.276784394.646059074.741722588.17财政部、税务

税加计扣除总局、海关总署公告

〔2019〕第

39号

合计997268.276784394.646059074.741722588.17/

涉及政府补助的项目：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

52、其他非流动负债

□适用√不适用

150/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）发期初余额行送公积金其期末余额小计新股转股他股

股份134126985.0053650794.0053650794.00187777779.00总数

其他说明：

根据2021年5月18日公司2020年度的股东大会审议通过的2020年度利润分配方案，公司以2020年12月31日的总股本134126985顾为基数，以资本公积转增方式每10股转增4股，合计转增股本53650794.00元。本次转增业经天健会计师事务所(特殊普通合伙)审验，并由其出具《验资报告》（天健验〔2021〕335号）

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明:

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股312689551.1853656468.17259033083.01本溢价）其他资本公积

合计312689551.1853656468.17259033083.01

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本期减少53650794.00元，详见本财务报告七53股本之说明。

2021年8月，公司与南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司签订《股权转让协议》，公司转让

南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司少数股东股权，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额为-5674.17元，本公司冲减资本公积-股本溢价。

56、库存股

□适用√不适用

151/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

57、其他综合收益

□适用√不适用

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积50670429.1314526403.0565196832.18任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计50670429.1314526403.0565196832.18

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本期增加系按母公司实现净利润的10%提取法定盈余公积14526403.05元。

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润328194880.27237286167.85调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后期初未分配利润328194880.27237286167.85

加：本期归属于母公司所有者的净162770875.12137872207.71利润

减：提取法定盈余公积14526403.0512761114.11提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利41378174.8834202381.18转作股本的普通股股利

期末未分配利润435061177.46328194880.27

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

152/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1587141744.961226674350.301408767612.241104742777.10

其他业务5775359.013620288.664706942.431158383.57

合计1592917103.971230294638.961413474554.671105901160.67

(2).合同产生的收入的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

合同分类 XXX-分部 合计商品类型

物业基础服务1307005229.19

物业增值服务190482639.81

非业主增值服务58239506.11

其他7094971.59按经营地区分类

国内1562822346.70市场或客户类型

办公249687644.37

产业园区74292651.37

公众16692553.24

其他14307424.26

商业251264845.62

环卫74590572.04

学校19020113.60

住宅862966542.20按商品转让的时间分类服务（在某一时段内提供）1469915174.83服务（在某一时点提供）92907171.87

合计1562822346.70

合同产生的收入说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

其他说明：

无

153/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额消费税营业税

城市维护建设税2758111.852433818.86

教育费附加1302252.611134650.51

地方教育附加871919.40769464.07资源税

房产税781072.071081985.38

土地使用税49430.2862161.70

车船使用税1500.0012051.10

印花税65882.5070445.48

其他619.00

合计5830168.715565196.10

其他说明：

无

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬8137780.044774346.82

办公费8133981.487125112.90

业务招待费6412312.186267608.61

广告宣传费3593970.705003296.46

交通费2017293.282080393.11

差旅费1373492.341524811.73

通讯费1134762.07978244.67

其他1891157.481364163.91

合计32694749.5729117978.21

其他说明：

无

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬82876345.7373304067.45

办公费7177888.266616992.18

业务招待费5187621.555907307.27

折旧费与摊销3931881.364551951.35

咨询费3965591.263150484.34

交通费1747046.512500244.51

租赁费1741100.442286937.84

差旅费1307695.911375583.57

154/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

通讯费785428.83643579.88

其他7407139.985794929.67

合计116127739.83106132078.06

其他说明：

无

65、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬1263302.27823253.58

服务费271761.86160061.59

其他160483.4144906.04

合计1695547.541028221.21

其他说明：

无

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入-6334628.83-3952452.75

手续费2629645.152515558.65

未确认融资费用摊销4777052.39

合计1072068.71-1436894.10

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

与收益相关的政府补助13962058.3613037463.00

增值税加计扣除或减免6471155.255827277.20

代扣个人所得税手续费返还62970.9432216.37

合计20496184.5518896956.57

其他说明：

无

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

155/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

权益法核算的长期股权投资收益-22759.54-21210.62处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资11158852.2318544165.28收益

其他权益工具投资在持有期间取得1491935.461451612.88的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入

其他债权投资在持有期间取得的利28091892.75息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计40719920.9019974567.54

其他说明：

无

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产1314799.413228116.94

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债按公允价值计量的投资性房地产

合计1314799.413228116.94

其他说明：

无

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失应收账款坏账损失其他应收款坏账损失债权投资减值损失

156/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失合同资产减值损失

坏账损失-16025635.45-13273645.88

合计-16025635.45-13273645.88

其他说明：

无

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、坏账损失

二、存货跌价损失及合同履约成-178641.99-132617.65本减值损失

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失-16437876.53

十二、其他

十三、长期待摊费用减值损失

合计-16616518.52-132617.65

其他说明：

无

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置收益24575.73-176032.70

合计24575.73-176032.70

其他说明：

无

74、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

157/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

非流动资产处置利700.0065.00700.00得合计

其中：固定资产处700.0065.00700.00置利得无形资产处置利得非货币性资产交换利得接受捐赠政府补助

赔款收入444269.398276.97444269.39

无法支付款项28054.32134818.1928054.32

罚没收入13052.0529104.4413052.05

其他44740.929606.5644740.92

合计530816.68181871.16530816.68计入当期损益的政府补助

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

非流动资产处置损42912.106940.5642912.10失合计

其中：固定资产处42912.106940.5642912.10置损失无形资产处置损失非货币性资产交换损失

对外捐赠270575.00419500.00270575.00

非常损失1685000.001685000.00

罚款支出173042.4065948.00173042.40

地方水利建设基金30288.3817698.87

赔款支出200.00272636.65200.00

其他76289.6422624.8376289.64

合计2278307.52805348.912248019.14

其他说明：

无

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

158/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用66529384.7352663765.05

递延所得税费用-2695852.96-2914378.19

合计63833531.7749749386.86

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额233368026.43

按法定/适用税率计算的所得税费用58342006.61

子公司适用不同税率的影响-1156360.42

调整以前期间所得税的影响-3883562.16

非应税收入的影响-446731.53

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1507074.04

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏-434024.21损的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性10036080.38差异或可抵扣亏损的影响

研发费用加计扣除的影响-162640.41

适用税率变动对递延所得税费用的影响31689.47

所得税费用63833531.77

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

□适用√不适用

78、现金流量表项目

(1).收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

代收代付款31182991.4145492975.52

收到押金保证金21173418.9013213096.82

政府补助13962058.3613037463.00

利息收入6334628.833952452.75

收回拆借款1928255.001600000.00

其他5864697.229267095.24

合计80446049.7286563083.33

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无

159/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(2).支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

付现费用60191557.9556451016.87

代收代付款34545052.4428054670.91

支付押金保证金24923676.1823592788.12

支付拆借款1928000.001787800.00

对外捐赠270575.00419500.00

其他10986733.425519379.86

合计132845594.99115825155.76

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(3).收到的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目本期发生额上期发生额

收到杭州丽郡置业有限公司往来259777406.20款及利息

合计259777406.20

收到的其他与投资活动有关的现金说明：

无

(4).支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付杭州丽郡置业有限公司往来115413000.00款

合计115413000.00

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

无

(5).收到的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

向少数股东转让股权收到的现金45000.00

合计45000.00

收到的其他与筹资活动有关的现金说明：

无

160/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(6).支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收购子公司少数股东股权323452.40新租赁准则支付的长期租赁租赁

费25714388.47

合计25714388.47323452.40

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润169534494.66145311294.73

加：资产减值准备32642153.9713406263.53信用减值损失

固定资产折旧、油气资产折耗、生8949141.067346462.83产性生物资产折旧

使用权资产摊销18954033.42

无形资产摊销319692.28310578.64

长期待摊费用摊销19455026.169587323.07

处置固定资产、无形资产和其他长-24575.73176032.70期资产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－”42212.106875.56号填列）公允价值变动损失（收益以“－”-1314799.41-3228116.94号填列）

财务费用（收益以“－”号填列）4777052.39

投资损失（收益以“－”号填列）-40719920.90-19974567.54递延所得税资产减少（增加以-2695852.96-2914378.19“－”号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）存货的减少（增加以“－”号填-1231233.782105448.17列）经营性应收项目的减少（增加以-96509939.76-77740748.16“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少以78850857.9250278206.76“－”号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额191028341.42124670675.16

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本

161/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额706789998.13308059483.64

减：现金的期初余额308059483.64331868145.04

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额398730514.49-23808661.40

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金706789998.13308059483.64

其中：库存现金293222.34400078.44

可随时用于支付的银行存款705464482.18306659656.48

可随时用于支付的其他货币1032293.61999748.72资金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额706789998.13308059483.64

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、所有权或使用权受到限制的资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

162/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

项目期末账面价值受限原因

货币资金100000.00保证金

货币资金1320734.25银行存款冻结应收票据存货固定资产无形资产

合计1420734.25/

其他说明：

无

82、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

□适用√不适用

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位

币及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

83、套期

□适用√不适用

84、政府补助

(1).政府补助基本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类金额列报项目计入当期损益的金额

防疫补贴5323433.82其他收益5323433.82

2019年度政府1997891.50其他收益1997891.50

扶持奖励

2020中央财政848508.00其他收益848508.00

保证性安居工程专项资金

2021城镇保障800000.00其他收益800000.00

性安居工程补贴

以工代训补贴583993.04其他收益583993.04

垃圾房建设补助481200.00其他收益481200.00

上海市崇明区财472000.00其他收益472000.00政局企业扶持资金款

垃圾分类补助371809.31其他收益371809.31

见习补贴290941.64其他收益290941.64

星级评定奖励224158.74其他收益224158.74

西湖区雏鹰计划200000.00其他收益200000.00补助

稳岗补贴123513.21其他收益123513.21

其他2244609.10其他收益2244609.10

163/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(2).政府补助退回情况

□适用√不适用

其他说明：

无

85、其他

□适用√不适用

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

√适用□不适用

(1).本期发生的非同一控制下企业合并

√适用□不适用

单位：元币种：人民币股权取购买日购买日至期购买日至期被购买股权取股权取股权取得比例购买日的确定末被购买方末被购买方方名称得时点得成本得方式

（%）依据的收入的净利润

新青云2021年1.00100.00支付现2021工商变301359.59218131.69物业管11月金年11更完成理服务24日月24（新日泰）有限公司

其他说明：

无

(2).合并成本及商誉

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

合并成本新青云物业管理服务（新泰）有限公司

--现金1.00

--非现金资产的公允价值

--发行或承担的债务的公允价值

--发行的权益性证券的公允价值

--或有对价的公允价值

--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值

--其他

合并成本合计1.00

减：取得的可辨认净资产公允价值份额0

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允1.00价值份额的金额

合并成本公允价值的确定方法、或有对价及其变动的说明：

164/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

根据江苏金枫物业服务有限责任公司(以下简称金枫物业公司)与山东青云国际冷链智慧物流有限

公司签订的《股权转让合同》约定，金枫物业公司收购山东青云国际冷链智慧物流有限公司持有的新青云物业管理服务（新泰）有限公司100%股权。至购买日，新青云物业管理服务（新泰）有限公司尚未开展经营，公司按名义货币1元确认为合并成本公允价值。

大额商誉形成的主要原因：

无

其他说明：

无

(3).被购买方于购买日可辨认资产、负债

□适用√不适用

(4).购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失是否存在通过多次交易分步实现企业合并且在报告期内取得控制权的交易

□适用√不适用

(5).购买日或合并当期期末无法合理确定合并对价或被购买方可辨认资产、负债公允价值的相关说明

□适用√不适用

(6).其他说明

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例浙江南都智联物业

设立2021年1月19日500000.00100%服务有限公司杭州悦嘉家网络科

设立2021年3月19日100%技有限公司杭州悦郡商业运营

设立2021年7月5日100%管理有限公司

165/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例杭州南都悦萱养老

设立2021年7月29日1000000.00100%服务有限公司浙江南都爱如餐饮

设立2021年8月20日255000.0051%管理有限公司宁波奉化南都智联

设立2021年11月3日100%物业服务有限公司海宁南都智联物业

设立2021年12月9日100%服务有限公司

6、其他

□适用√不适用

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

子公司持股比例(%)取得主要经营地注册地业务性质名称直接间接方式

大悦商业公司浙江杭州浙江杭州资产管理100.00设立浙江乐勤清洁服务有设立

浙江杭州浙江杭州家政服务100.00限公司浙江悦都网络科技有设立

浙江杭州浙江杭州网络技术100.00限公司浙江悦都物业服务有同一控

限公司浙江杭州浙江杭州物业管理100.00制下企业合并杭州乐勤楼宇工程有设立

浙江杭州浙江杭州工程施工100.00限公司杭州乐勤装饰工程有设立

浙江杭州浙江杭州工程施工100.00限公司杭州信建大悦住房服设立

浙江杭州浙江杭州物业管理60.00务有限公司杭州南郡商业经营管设立

浙江杭州浙江杭州物业管理51.00理有限公司乌鲁木齐南都物业服新疆乌鲁设立

新疆乌鲁木齐物业管理100.00务有限公司木齐杭州南诚智慧生活服设立

浙江杭州浙江杭州物业管理51.00务有限公司

南都悦通（杭州）智设立

浙江杭州浙江杭州物业管理51.00慧物业服务有限公司

南都(嘉兴)智慧物业设立

浙江嘉兴浙江嘉兴物业管理51.00服务有限公司

南都正和（山东）物设立

山东菏泽山东菏泽物业管理51.00业服务有限公司浙江南都智联物业服设立

浙江杭州浙江杭州物业管理100.00务有限公司

166/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

杭州南都悦萱养老服设立

浙江杭州浙江杭州养老服务100.00务有限公司杭州悦嘉家网络科技设立

浙江杭州浙江杭州批发业100.00有限公司浙江南都爱如餐饮管设立

浙江杭州浙江杭州批发业51.00理有限公司宁波奉化南都智联物设立

浙江宁波浙江宁波物业管理100.00业服务有限公司海宁南都智联物业服设立

浙江嘉兴浙江嘉兴物业管理100.00务有限公司杭州悦郡商业运营管商务服务设立

浙江杭州浙江杭州100.00理有限公司业上海采林物业管理有非同一

限公司上海上海物业管理90.00控制下合并江苏金枫物业服务有非同一

限责任公司江苏常熟江苏常熟物业管理70.00控制下合并常熟市中远物业服务非同一

有限责任公司江苏常熟江苏常熟物业管理70.00控制下合并新青云物业管理服务非同一（新泰）有限公司山东泰安山东泰安物业管理70.00控制下合并

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

无

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位:元币种:人民币少数股东持股本期归属于少数本期向少数股东期末少数股东权子公司名称比例股东的损益宣告分派的股利益余额

江苏金枫物业30.00%6290030.965350666.0611215723.07服务有限责任公司

167/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

上海采林物业10.00%261299.402781479.04管理有限公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

168/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位:元币种:人民币子期末余额期初余额公司非流动负非流动流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计名债负债称江11368431792601316104936558568829422471019197138670115786881459772604815323

苏77.3886.1363.5199.800.1619.9696.0361.6957.7226.03.4830.51金枫物业服务有限责任公司上870999724661789566146120275485961751389340712454979179568665938665938

海4.684.198.8763.375.0458.412.196.408.5992.1492.14采林物业管理有

169/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

限公司本期发生额上期发生额子公司经营活动现金经营活动现金名称营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额流量流量

江苏金271599785.0920966769.8820966769.8827081436.43239437440.7422294441.9322294441.9321251426.21枫物业服务有限责任公司

上海采93787883.812612994.012612994.01-2878865.94101398529.874750254.644750254.6410284895.07林物业管理有限公司

其他说明：

无

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

170/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

√适用□不适用

(1).在子公司所有者权益份额的变化情况的说明

√适用□不适用子公司名称变动时间变动前持股比例变动后持股比例

南都(嘉兴)智慧物业

2021年8月20日60%51%

服务有限公司

(2).交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司

购买成本/处置对价

--现金45000.00

--非现金资产的公允价值

购买成本/处置对价合计45000.00

减：按取得/处置的股权比例计算的子公司净50674.17资产份额

差额-5674.17

其中：调整资本公积-5674.17调整盈余公积调整未分配利润其他说明

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

持股比例(%)对合营企业合营企业或联营企或联营企业主要经营地注册地业务性质业名称直接间接投资的会计处理方法

杭州运河辰景物业40.00权益法核算浙江杭州浙江杭州物业管理管理服务有限公司

江西国信南都商业49.00权益法核算江西景德镇江西景德镇物业管理管理有限公司

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

无

171/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额杭州运河辰景江西国信南都杭州运河辰景江西国信南都物业管理服务商业管理有限物业管理服务商业管理有限有限公司公司有限公司公司

流动资产15214102.719410180.955485749.503369053.35

非流动资产65766.16123472.094424.7872986.68

资产合计15279868.879533653.045490174.283442040.03

流动负债11834142.916960289.732489441.07485925.55

非流动负债33021.43

负债合计11867164.346960289.732489441.07485925.55少数股东权益

归属于母公司股东权益3412704.532573363.313000733.212956114.48按持股比例计算的净资产份

1365081.811260948.021200293.281448496.10

额调整事项

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他对联营企业权益投资的账面

1365081.811260948.021200293.281448496.10

价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入22376285.246958424.852124883.5241676.31

净利润408888.63-382751.17733.21-43885.52终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额408888.63-382751.17733.21-43885.52本年度收到的来自联营企业的股利其他说明无

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

□适用√不适用

172/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十、与金融工具相关的风险

√适用□不适用

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市

场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

173/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都

不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见财务报告七5、8。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2021年12月31日，本公司应收账款的16.83%（2020年12月31日：23.30%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用企业信用等融资手段，优化融资结构，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

应付账款240974367.91240974367.91240974367.91

其他应付款414361900.76414361900.76414361900.76一年内到期的非

11093296.7418074124.2918074124.29

流动负债

租赁负债155922098.48195722269.7350653728.35145068541.38

小计822351663.89869132662.69673410392.9650653728.35145068541.38（续上表）上年年末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

应付账款204980535.37204980535.37204980535.37

174/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

上年年末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

其他应付款408762808.94408762808.94408762808.94

小计613743344.31613743344.31613743344.31

十一、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位:元币种:人民币期末公允价值

项目第一层次公允第二层次公允价第三层次公允合计价值计量值计量价值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资356885870.1747177418.60404063288.77产

1.以公允价值计量且356885870.1747177418.60404063288.77

变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资47177418.6047177418.60

（3）衍生金融资产

（4）理财产品356885870.17356885870.17

2.指定以公允价值计

量且其变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用

权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后

转让的土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量356885870.1747177418.60404063288.77的资产总额

（六）交易性金融负债

175/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

1.以公允价值计量且

变动计入当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值

计量且变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

□适用√不适用

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

对于持有的理财产品公允价值，根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值确定其公允价值。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

对于权益工具投资公允价值，投资单位的经营环境和经营情况、财务状况未发生重大变化，因此按投资成本作为公允价值的参数估计进行计量。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏

感性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的

政策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

176/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

9、其他

□适用√不适用

十二、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例的表决权比例

(%)(%)

浙江南都产浙江杭州服务业5005万元34.3634.36业发展集团有限公司本企业的母公司情况的说明

自然人韩芳直接持有本公司21.48%股权。浙江南都产业发展集团有限公司持有本公司

34.36%股权，韩芳持有浙江南都产业发展集团有限公司99.90%股权，故间接持有本公司34.33%股权。舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）持有本公司4.98%股权，韩芳持有舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）26.32%股权，故间接持有本公司1.31%股权。韩芳直接和间接持有本公司

57.12%股权，是本公司的实际控制人。

本企业最终控制方是韩芳

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用本公司的子公司情况详见本财务报告九之说明

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系杭州运河辰景物业管理服务有限公司联营企业其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系杭州南郡溪景置业有限公司母公司的全资子公司浙江南都企业管理服务有限公司母公司的控股子公司浙江南都教育科技有限公司母公司的全资子公司杭州南郡房友房地产经纪有限公司母公司的控股子公司浙江南都房地产营销策划有限公司母公司的控股子公司

建信住房服务（浙江）有限责任公司其他杭州丽郡置业有限公司其他

177/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

其他说明

杭州丽郡置业有限公司已于本期还款，自还款后不再认定为本公司的关联方。

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

浙江南都企业管理服务有限公司场地费1321.10

浙江南都企业管理服务有限公司电费3376.13

浙江南都企业管理服务有限公司住宿费9433.96

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

杭州运河辰景物业管理服务有限公司保洁费2557069.02

杭州运河辰景物业管理服务有限公司道闸改造工程15600.92

杭州运河辰景物业管理服务有限公司物业费346135.83

杭州南郡溪景置业有限公司案场服务费365795.22

杭州南郡溪景置业有限公司水电能耗费40079.65

浙江南都企业管理服务有限公司水电能耗费16122.20

杭州南郡溪景置业有限公司住宿费2299.06

杭州南郡溪景置业有限公司商品款221238.94

浙江南都房地产营销策划有限公司商品款19469.03177.63

浙江南都企业管理服务有限公司商品款18592.769676.98

浙江南都教育科技有限公司保洁费7938.68

浙江南都教育科技有限公司商品款8918.582722.03

浙江南都产业发展集团有限公司商品款619.47839.98

杭州南郡溪景置业有限公司保洁费2401.89

杭州南郡溪景置业有限公司商品款9326.11

杭州南郡房友房地产经纪有限公司商品款1061.951813.59

建信住房服务（浙江）有限责任公司运营费371285.63

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

178/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入杭州南郡溪景置

房屋建筑物165944.65业有限公司

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

(4).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

□适用√不适用

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬875.16720.63

(8).其他关联交易

□适用√不适用

6、关联方应收应付款项

(1).应收项目

√适用□不适用

单位:元币种:人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

杭州南郡溪景置387742.9319387.15应收账款业有限公司

浙江南都企业管2350.00117.50应收账款理服务有限公司

179/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

杭州运河辰景物400045.0020002.25346505.9317325.30应收账款业管理服务有限公司

杭州丽郡置业有230000000.00长期应收款限公司

(2).应付项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十三、股份支付

1、股份支付总体情况

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

5、其他

□适用√不适用

十四、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额(一)大悦商业公司于2016年12月27日与杭州兴耀商业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路336号鑫都汇大厦北楼13-23层、一层大堂及大厦配套的房屋，租赁期自2017年1月1日起至2028年12月31日止，租金及物业费合计

111015884.00元。首年租金及物业费于2017年8月1日前支付，第二租赁年起租金及物业费

每季度支付一次。截至2021年12月31日，大悦商业公司累计已支付38492384.14元租赁费。

(二)大悦商业公司于2016年12月29日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，承租

该公司位于杭州市九环路31-6号2幢北楼整栋1-5层及南楼4-5层房屋，租赁期自2017年3月

20日起至2027年7月19日止，租金及物业费合计25464587.78元。租赁期前三个月系免租

180/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

期，第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。截至2021年12月31日，大悦商业公司累

计已支付11465663.42元租赁费。

(三)大悦商业公司于2017年7月14日与杭州天目艺术专修学校签订《房屋租赁合同》，承租

该公司位于杭州市西湖区天目山路405号的房屋，租赁期自2017年7月15日起至2029年7月

14日止，租金及物业费合计69283724.00元。租赁期前四个月系免租期，第五租赁月起租金

及物业费每六个月支付一次。截至2021年12月31日，大悦商业公司累计已支付

25733666.02元租赁费。

(四)大悦商业公司于2018年6月8日与杭州欢乐城投资有限公司签订《房屋租赁合同》，承租

该公司位于杭州市余杭区闲林五常大道华元西溪欢乐城5号楼5-9层房屋，租赁期自2018年7月1日起至2036年12月31日止，租金合计62773248.00元，2022年1月签订补充协议，约定2022年-2024年减免租金共1931798.40元，减免后合同总金额为60841449.60元。租赁期前六个月系免租期，第七租赁月起租金每季度支付一次。截至2021年12月31日，大悦商业公司累计已支付8822592.00元租赁费。

(五)大悦商业公司于2019年4月10日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合同》，承租

该公司位于杭州市萧山区金惠路318-324号19层-24层房屋，租赁期自2019年6月1日起至

2025年5月31日止，租金合计23809146.67元。租赁期前两个月系免租期，第三租赁月起租

金每半年支付一次。截至2021年12月31日，大悦商业公司累计已支付9884000.00元租赁费。

(六)大悦商业公司于2021年8月1日与浙江大学创新创业研究院有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市余杭区仓前街道仓兴街397号浙江大学校友企业总部经济园一期A18、A19的一层、二层、A20 商铺、A21一层部分商铺，租赁期自 2021年 8月 1日起至 2036年

7月31日止，含9个月免租装修期，租金合计49796349.00元。租金按季度支付，首季度租

金应于2022年4月20日前支付，下一季度租金应于当季度最后一个月的20号前支付，以此类推。截至2021年12月31日，大悦商业公司尚未支付租赁费。

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

□适用√不适用

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十五、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对财务状况和经无法估计影项目内容营成果的影响数响数的原因股票和债券的发行

重要的对外投资2022年1月5日，南都物业公司分别与物产中大医疗健康投资有限公司和杭州中大普惠企业管理合伙企业（有限合伙）签订《股权转让协议》，南都物业公司共支付13211.55万元购

181/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

买其持有浙江中大普惠物业有限公司

80%和杭州中大物业服务有限公司

100%的股权。

重要的债务重组自然灾害外汇汇率重要变动

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利65110067.09经审议批准宣告发放的利润或股利

根据2022年4月15日公司第三届董事会第二次会议审议通过的2021年度利润分配预案，公司拟以2021年12月31日的总股本187777779股为基数，每10股分配3.4674元（含税）现金股利。

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

大悦商业公司于2017年10月26日与浙江兽王控股集团有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市下城区朝晖九小区69幢的房屋，租赁期自2017年11月1日起至2033年2月

28日止，租金合计38102876.00元。截至2021年12月31日，大悦商业公司累计已支付

8732356.00元租赁费。公司原《房屋租赁合同》中约定如合同提前终止，则公司应当于提前

解除或终止之日起15天内交还该租赁房屋。2022年1月21日，大悦商业公司已与浙江兽王控股集团有限公司签订《房屋物业交接书》，约定大悦商业公司将承租的位于杭州市下城区朝晖九小区69幢房屋已移交。

十六、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

182/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

(一)公司为绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股）旗下房地产开发项目提供物业服务。绿地控股旗下宁波杭州湾新区盈海置业有限公司等项目公司与公司签订协议书，以其开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付绿地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销售合同并办理过户，公司尚未就上述事项进行会计处理。截至2021年12月31日，公司已与绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计23782580.65元。

(二)根据第二届董事会第十八次会议，审议通过了《关于签订<项目合作协议书终止协议>的议案》，同意南都物业公司终止与赛丽地产集团有限公司共同投资建设总部办公楼的合作关系，终止向杭州丽郡置业有限公司提供财务资助并收回财务资助本金及利息。截至2021年12月

31日，财务资助本金及利息总计25977.74万元已全部收回。

(三)为加快应收账款回收、公司近年加大了采取诉讼、仲裁等法律手段的力度维护公司合法权益，截至2021年12月31日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼金额共8644.30万元，其中21年已回款946.45万元，期后已回款941.53万元，已采取保全措施2673.62万元。

(四)为加快应收账款回款，公司本期进一步采取诉讼、仲裁等法律手段维护公司合法权益，截至2021年12月31日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计

6914.83万元，其中期后已回款1066.95万元，已采取保全措施4327.86万元，期末按照账

龄计提坏账858.49万元。

(五)因疫情等宏观因素对信托理财产品“国通信托·海链一号单一资金信托”下游投资领

域整体经营情况有所影响，并可能影响本次信托理财产品的清算时间、价值及收益。该信托项下已增加其他担保方就信托理财产品清偿义务提供连带责任担保。公司将加强对该信托理财产品的后续管理和风险控制措施持续跟踪，防范公司的风险损失，维护公司的合法权益。

(六)租赁

1.公司作为承租人

(1)使用权资产相关信息详见本财务报告七25说明；

(2)与租赁相关的当期损益及现金流

183/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

项目本期数

租赁负债的利息费用4777052.39计入当期损益的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额转租使用权资产取得的收入

与租赁相关的总现金流出25714388.47售后租回交易产生的相关损益

(3)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报告十(二)之说明。

2.公司作为出租人

(1)经营租赁

1)租赁收入

项目本期数

租赁收入30094757.27

其中：未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关收入

2)经营租赁资产

项目期末数

固定资产10554358.74

投资性房地产7935064.60

使用权资产129935334.00

小计148424757.34经营租出固定资产详见本财务报告七21之说明。

3)根据与承租人签订的租赁合同，不可撤销租赁未来将收到的未折现租赁收款额

剩余期限期末数

1年以内20650571.69

1-2年6130741.38

2-3年3986744.17

3-4年3051112.35

4-5年2299550.18

5年以后4701960.00

合计40820679.77

184/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

8、其他

□适用√不适用

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内264219259.20

1年以内小计264219259.20

1至2年65253290.94

2至3年35670381.45

3年以上

3至4年12131109.57

4至5年456200.30

5年以上846006.32

合计378576247.78

185/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提坏账准备

其中：

按组合378576247.78100.0036886927.639.74341689320.15289360342.02100.0024883745.378.60264476596.65计提坏账准备

合计378576247.78/36886927.63/341689320.15289360342.02/24883745.37/264476596.65

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

186/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄

单位：元币种：人民币期末余额名称

应收账款坏账准备计提比例（%）

1年以内247679255.0812383962.755.00

1-2年65253290.946525329.0910.00

2-3年35670381.4510701114.4430.00

3-4年12131109.576065554.7950.00

4-5年456200.30364960.2480.00

5年以上846006.32846006.32100.00

合计362036243.6636886927.6310.19

按组合计提坏账的确认标准及说明：

√适用□不适用

见第十节、五、10.金融工具

如按预期信用损失一般模型计提坏账准备，请参照其他应收款披露：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或核其他期末余额计提转回销变动

按组合计24883745.3712021771.8518589.5936886927.63提坏账准备

合计24883745.3712021771.8518589.5936886927.63

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目核销金额

实际核销的应收账款18589.59其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

187/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

占应收账款期末余额单位名称期末余额坏账准备期末余额

合计数的比例(%)

启东崇和置业有限公司20839557.085.502674819.36

河南广海房地产开发有限公16124428.394.261823925.57司

河南绿地商城置业有限公司14786638.773.911838261.55

河南绿地牟山置业有限公司12380319.413.271342635.69

宁波杭州湾新区盈海置业有11981073.003.164784665.18限公司

合计76112016.6520.1012464307.35其他说明无

(6).因金融资产转移而终止确认的应收账款

□适用√不适用

(7).转移应收账款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款83277124.9476322168.11

合计83277124.9476322168.11

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).坏账准备计提情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

188/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).坏账准备计提情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额

1年以内

其中：1年以内分项

1年以内50110126.76

1年以内小计50110126.76

1至2年35253779.54

2至3年1756401.06

3年以上

3至4年1456454.86

4至5年2704254.09

5年以上690683.52

合计91971699.83

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收暂付款58400624.5670327860.48

押金保证金32010750.4810697041.19

其他1560324.791314755.86

合计91971699.8382339657.53

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

189/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

2021年1月1日余3591662.14387480.102038347.186017489.42

额

2021年1月1日余

额在本期

-1673524.43

--转入第二阶段

1673524.43

--转入第三阶段-158671.16158671.16

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提491920.281574715.49610449.702677085.47本期转回本期转销本期核销其他变动

2021年12月31日2410057.993477048.862807468.048694574.89

余额

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或核期末余额计提其他变动转回销

其他应收6017489.422677085.478694574.89款

合计6017489.422677085.478694574.89

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称款项的性质期末余额账龄期末余额合计期末余额

数的比例(%)

物产中大医押金保证金10000000.001年以内10.87500000.00疗健康投资有限公司

190/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

杭州市江干应收暂付款6185365.431-2年7.05648536.54区东方润园

第四届业主委员会

杭州市江干押金保证金300000.001-2年区东方润园

第四届业主委员会

杭州大江东押金保证金592477.281年以内2.54152323.10建设发展有限公司

杭州大江东押金保证金705985.051-2年建设发展有限公司

杭州大江东应收暂付款1042014.601年以内建设发展有限公司

传富置业成押金保证金1300000.001-2年1.63140022.45都有限公司

传富置业成应收暂付款200449.081年以内都有限公司

嘉兴传云物应收暂付款1283204.571年以内1.7982407.23联网技术有限公司

嘉兴传云物押金保证金364940.001年以内联网技术有限公司

合计/21974436.01/23.881523289.32

(7).涉及政府补助的应收款项

□适用√不适用

(8).因金融资产转移而终止确认的其他应收款

□适用√不适用

(9).转移其他应收款且继续涉入形成的资产、负债金额

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

191/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资296856452.4026190000.00270666452.40295146452.40295146452.40

对联营、合营企业投资2626029.842626029.842648789.382648789.38

合计299482482.2426190000.00273292482.24297795241.78297795241.78

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计提减值减值准备期末被投资单位期初余额本期增加本期减少期末余额准备余额

浙江悦都物业服务957000.00957000.00有限公司

浙江乐勤清洁服务3000000.003000000.00有限公司

杭州乐勤楼宇工程500000.00500000.00有限公司

浙江悦都网络科技20000000.0020000000.00有限公司

大悦商业公司117858000.00117858000.00

上海采林物业管理49500000.0049500000.0026190000.0026190000.00有限公司

江苏金枫物业服务100800000.00100800000.00有限责任公司

杭州乐勤装饰工程603452.40603452.40有限公司

192/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

杭州南郡商业经营1275000.001275000.00管理有限公司

杭州信建大悦住房200000.00200000.00服务有限公司

杭州南诚智慧生活153000.00153000.00服务有限公司

南都(嘉兴)智慧物300000.0045000.00255000.00业服务有限公司

浙江南都智联物业500000.00500000.00服务有限公司

杭州南都悦萱养老1000000.001000000.00服务有限公司

浙江南都爱如餐饮255000.00255000.00管理有限公司

合计295146452.401755000.0045000.00296856452.4026190000.0026190000.00

193/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动投资期初权益法下宣告发放期末减值准备减少投其他综合其他权益计提减值单位余额追加投资确认的投现金股利其他余额期末余额资收益调整变动准备资损益或利润

一、合营企业小计

二、联营企业

杭州运河120029164788.51365081

辰景物业3.283.81管理服务有限公司

江西国信144849-1260948

南都商业6.10187548.0.03管理有限7公司

小计264878-2626029

9.3822759.54.84

264878-2626029

合计

9.3822759.54.84

其他说明：

无

194/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1109606360.88821112270.19949775914.61711368318.33

其他业务3251222.062395044.892773589.161158355.57

合计1112857582.94823507315.08952549503.77712526673.90

(2).合同产生的收入的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

合同分类 XXX-分部 合计商品类型

物业基础服务988661535.03

物业增值服务64512482.79

非业主增值服务54087782.99按经营地区分类

国内1107261800.81市场或客户类型

办公165423528.92

产业园区68187024.47

公众550977.73

其他513905.56

商业177868533.62

学校5658444.50

住宅689059386.01按合同期限分类服务（在某一时段内提供）1063683096.85服务（在某一时点提供）43578703.96

合计1107261800.81

合同产生的收入说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

其他说明：

无

195/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益12484887.4811440824.79

权益法核算的长期股权投资收益-22759.54-21210.62处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资9854834.0615399963.09收益

其他权益工具投资在持有期间取得1491935.461451612.88的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入

其他债权投资在持有期间取得的利28091892.75息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计51900790.2128271190.14

其他说明：

无

6、其他

□适用√不适用

十八、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动资产处置损益-17636.37

越权审批或无正式批准文件的税收返6471155.25

还、减免计入当期损益的政府补助（与企业业务13962058.36密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外）

计入当期损益的对非金融企业收取的资28091892.75金占用费

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益

196/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

委托他人投资或管理资产的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益

企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益

除同公司正常经营业务相关的有效套期12473651.64

保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金

融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、

交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支-1674990.36出其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额14821860.89

少数股东权益影响额723479.65

合计43760790.73

对公司根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》定义界定的非

经常性损益项目，以及把《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净18.440.870.87利润

扣除非经常性损益后归属于13.480.630.63公司普通股股东的净利润加权平均净资产收益率的计算过程

197/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A 162770875.12

非经常性损益 B 43760790.73

扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 119010084.39

归属于公司普通股股东的期初净资产 D 825681845.58

发行新股或债转股等新增的、归属于公司普通股股东的净资

E产

新增净资产次月起至报告期期末的累计月数 F

回购或现金分红等减少的、归属于公司普通股股东的净资产 G 41378174.88

减少净资产次月起至报告期期末的累计月数 H 7

外币报表折算差额 I其他

增减净资产次月起至报告期期末的累计月数 J

报告期月份数 K 12

L= D+A/2+ E×F/K-G

加权平均净资产882930014.46

×H/K±I×J/K

加权平均净资产收益率 M=A/L 18.44%

扣除非经常损益加权平均净资产收益率 N=C/L 13.48%基本每股收益和稀释每股收益的计算过程

(1)基本每股收益的计算过程

198/199南都物业服务集团股份有限公司2021年年度报告

项目序号本期数

归属于公司普通股股东的净利润 A 162770875.12

非经常性损益 B 43760790.73

扣除非经常性损益后的归属于公司普通股股东的净利润 C=A-B 119010084.39

期初股份总数 D 134126985.00

因公积金转增股本或股票股利分配等增加股份数 E 53650794.00

发行新股或债转股等增加股份数 F

增加股份次月起至报告期期末的累计月数 G

因回购等减少股份数 H

减少股份次月起至报告期期末的累计月数 I

报告期缩股数 J

报告期月份数 K 12

L=D+E+F×G/K-H×

发行在外的普通股加权平均数187777779.00

I/K-J

基本每股收益 M=A/L 0.87

扣除非经常损益基本每股收益 N=C/L 0.63

(2)稀释每股收益的计算过程与基本每股收益的计算过程相同。

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：韩芳

董事会批准报送日期：2022年4月15日修订信息

□适用√不适用