南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

公司代码：603506公司简称：南都物业

南都物业服务集团股份有限公司

2025年年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在

虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、天健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声

明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司拟向全体股东每股派发现金红利0.2141元（含税）。截至2025年12月31日，公司总股本

187777779股，扣除不参与利润分配的回购专用账户中已回购的股份2290500股，实际可参与利

润分配的股数为185487279股，以此计算合计拟派发现金红利39712826.43元（含税），占本年度归属于上市公司股东净利润的比例40.01%。

截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“六、公司关于公司未来发展的讨论与分析（四）可能面对的风险”部分的内容。

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十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................5

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析..........................................10

第四节公司治理、环境和社会........................................28

第五节重要事项..............................................44

第六节股份变动及股东情况.........................................66

第七节债券相关情况............................................72

第八节财务报告..............................................72载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表

备查文件目录载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件

报告期内在上海证券交易所网站（www.see.com.cn）、《上海证券报》上披露过的公司文件正本及公告原稿

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第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、南都物业指南都物业服务集团股份有限公司

元、万元指人民币元、人民币万元、中国法定流通货币单位报告期指2025年1月1日至2025年12月31日

物业管理/物业服务通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进指

行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动南都产发集团指浙江南都产业发展集团有限公司悦都科技指浙江悦都网络科技有限公司悦郡商业指浙江悦郡商业管理有限公司乐勤楼宇指杭州乐勤楼宇工程有限公司乐勤装饰指杭州乐勤装饰工程有限公司乐勤清洁指浙江乐勤清洁服务有限公司普惠物业指浙江中大普惠物业有限公司中大物业指杭州中大物业服务有限公司

谷尚智能、谷尚指浙江谷尚智能科技有限公司云象机器人指杭州云象商用机器有限公司

包干制业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或指者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式酬金制在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额

提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业指

服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

资产管理服务为客户提供公寓租赁、酒店运营、招商运营等资产管指理类业务

物业增值服务物业服务企业为其管理项目内业主、住户等提供的个

指性化专项服务，如社区空间运营服务、美居服务、到家服务、社区零售服务、中介服务等

非业主增值服务物业服务企业为开发商、承建商、其他物业服务企业指

等提供的案场服务、顾问咨询服务等业务业态物业服务企业为满足不同类型的物业提供相应的物指业服务而形成的不同经营形态

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称南都物业服务集团股份有限公司公司的中文简称南都物业

公司的外文名称 Nacity Property Service Group Co.Ltd.公司的外文名称缩写 Nacity Service公司的法定代表人韩芳

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二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名赵磊倪瑶陈苗苗

2杭州市西湖区紫荆花路2杭州市西湖区紫荆花杭州市西湖区紫荆花路号联

联系地址 A 1 10 号联合大厦A幢1单元10 路2号联合大厦A幢1合大厦 幢 单元 楼楼单元10楼

电话0571-870030860571-870030860571-87003086

传真0571-882555920571-882555920571-88255592

电子信箱 zhaolei@nacity.cn niyao@nacity.cn chenmm@nacity.cn

三、基本情况简介

公司注册地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼

公司注册地址的历史变更情况/

公司办公地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼公司办公地址的邮政编码310023

公司网址 http://www.nacityres.com/

电子信箱 IR@nacity.cn

四、信息披露及备置地点公司披露年度报告的媒体名称及网址上海证券报

公司披露年度报告的证券交易所网址 http://www.sse.com.cn

杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼公司年度报告备置地点战投品牌中心

五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 南都物业 603506 /

六、其他相关资料

名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计师事务所（境办公地址 杭州市上城区钱江路 1366号华润大厦 B座

内）

签字会计师姓名赵丽、龚敬

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上主要会计数据2025年2024年年同期增2023年减(%)

1805475530.

营业收入1862286631.39503.151850886626.00

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利润总额163518104.7947301699.31245.69254506867.64

归属于上市公司股东的净99249593.8421905280.58353.09185767199.49利润

归属于上市公司股东的扣45469591.8940831663.3111.3670200627.54除非经常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量105160063.63178516479.47-41.09185351770.27净额本期末比

2025年末2024上年同期年末2023年末末增减（%）

归属于上市公司股东的净1190877110.271092191541.9.041155435848.26资产47

2648656529.98

总资产2448969585.8.152662952276.21

01

(二)主要财务指标

主要财务指标2025年2024本期比上年同年(%)2023年期增减

基本每股收益（元／股）0.540.12350.000.99

稀释每股收益（元／股）0.540.12350.000.99

扣除非经常性损益后的基本每股0.250.2213.640.37收益（元／股）

增加6.75个百

加权平均净资产收益率（%）8.691.9417.09分点扣除非经常性损益后的加权平均

%3.983.62

增加0.36个百6.46

净资产收益率（）分点报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

报告期内，公司营业收入同比上升3.15%，主要系增加物业服务项目所致；归属于上市公司股东的净利润同比上升353.09%，主要系公司增加物业服务项目及安邦护卫股价上涨所致。

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

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(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、2025年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入452521197.16461211199.39455502887.42493051347.42归属于上市公司股

29483128.01100464598.0024517581.78-55215713.95

东的净利润归属于上市公司股

东的扣除非经常性25992162.8129368443.2726875026.80-36766040.99损益后的净利润经营活动产生的现

-99341482.6778566086.50-109462981.49235398441.29金流量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币附注

（非经常性损益项目2025年金额如2024年金额2023年金额适用

）

非流动性资产处置损益，包括已计提-379129.042546465.00-18863.93资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政

8495631.573173630.667337983.60

策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套

期保值业务外，非金融企业持有金融-

52570633.3

资产和金融负债产生的公允价值变动38604307.2139834687.84损益以及处置金融资产和金融负债产0生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费

委托他人投资或管理资产的损益5759949.44对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准10902417.2

5819180.147344753.20

备转回8

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企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益

债务重组损益1522956.771625789.24企业因相关经营活动不再持续而发生

的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和--

-1285696.57

支出2109014.663279132.84其他符合非经常性损益定义的损益项目

17582082.3-

减：所得税影响额38648624.05

66361204.58

少数股东权益影响额（税后）318123.2226660.21623457.38

-

53780001.9

合计18926382.7115566571.95

5

3

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十二、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对当期利润的影项目名称期初余额期末余额当期变动响金额

交易性金融资产417883201.33682960701.94265077500.6117207730.65

其他非流动金融资120524191.62153064513.6832540322.0635362902.66

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产

其他权益工具投资17435974.9617435974.96

合计538407392.95853461190.58315053797.6352570633.31

十三、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的业务情况

公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客

户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”的服务理念，以“一体两翼?生态+科技”战略为引领，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。

物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客户

提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通

枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。

物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中 C、B、G 端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。

社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。

企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。

资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”的初心。

产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值；陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。

住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。

非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。

案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。

顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。

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1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施

设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。

2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、报告期内公司所处行业情况

报告期内，物业行业在复杂多变的环境中持续发展步入关键转型期，行业规模扩张转向提质增效、精细化运营。在市场与政策双重驱动下，数字化、智慧化加速渗透，服务向社区增值等多元领域延伸，市场竞争趋于理性，行业整体迈向高质量发展。

1、政策端多维赋能提供转型引导

2025年，物业行业在政策端迎来诸多变革与机遇，从国家顶层设计到地方具体举措，均对行业发展产生深远影响。2025年中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》提出将物业服务纳入鼓励外商投资目录，为行业引入外资、拓展国际化空间创造条件。

此外，服务融合成为政策引导的重要方向。此前，国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》，倡导“物业服务+生活服务”模式，养老、托育、餐饮、家政等业态与物业加强融合。中央首个养老服务纲领性文件明确“社区+物业+养老服务”路径，要求将社区养老服务纳入城市一刻钟生活圈，为物业企业开辟社区服务新场景。

市场规范方面，各地同步完善维修资金使用、车位管理、物业退出等细则，破解行业治理顽疾，推动行业从“价格竞争”向“价值竞争”转型。

2、市场端告别高速增长，聚焦质效提升

伴随房地产市场从增量开发步入存量经营时代，物业行业告别规模高速扩张阶段，迈入提质增效的调整期。据中指研究院的数据，截至2024年底，全国物业管理行业管理面积为314.14亿平方米，预计到2029年将增长至近380亿平方米，行业总营收规模已突破1.7万亿元，超越部分传统服务业，彰显出强劲的发展潜力；但行业增速明显放缓，百强企业管理面积均值同比增速为2.18%，营收增速也降至5%以内，“存量时代”特征愈发显著，全面迈向质量与效益并重的新发展路径。

行业格局加速优化，许多企业退出低密度、高协调成本的项目，聚焦核心城市群，从追逐管理面积的“量变”转向深耕服务价值的“质变”。头部企业放缓外拓步伐，深耕在管项目提效，中小企业生存压力加剧，行业洗牌提速，整体朝着精细化运营、差异化服务的方向迈进，构建存量时代的核心竞争优势。

3、服务端提升品质多点发力

2025年，物业企业在服务品质提升上积极作为，多维度探索突破路径，力求在“存量时代”

契合业主不断升级的需求。服务模式创新上，“弹性定价”机制开始推行，物业企业提供详细服务清单，打破传统固定收费模式，业主按需选择并定价，既化解“质价不符”质疑，又为企业提供高品质服务奠定经济基础。同时，物业企业不断拓宽服务边界，将服务从维修、保洁等基础刚需，向新婚布置、宠物投喂、社区养老等多元场景延伸，打造更贴合需求的服务体系。

科技应用为服务品质提升提供了有力支撑，AI摄像头、智能传感器、智慧服务平台等数字化设备应用，实现小区安全、设施设备运行的实时监测与高效管理。借助智能巡检设备、AI客服、数字维保系统等工具，物业服务实现从被动转向主动预判、前置处置，提升了服务响应速度和质量。

尽管客户满意度行业均值受部分物业企业低价竞争策略影响，但标杆企业依托智能化技术赋能、多元化增值服务布局，客户满意度仍维持高位水平。

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三、经营情况讨论与分析

2025年，公司主动寻求战略升级，积极布局新兴赛道，持续夯实“住宅、商写、城市服务”全业态发展，全面推进战略落地。

报告期内，公司实现营业收入186228.66万元，实现归属于母公司净利润为9924.96万元，同比上升353.09%.实现扣非归母净利润4546.96万元，较去年同期上涨11.36%。

（一）战略升级深耕拓新局近年来，随着人工智能、具身智能技术的快速发展，叠加政策对 AI 科技发展、智慧化应用等方面的大力支持，物业服务场景正成为 AI 科技技术落地的重要场景。基于此，公司主动寻求战略升级，以“一体两翼?生态+科技”战略为引领，以物业基础服务为一体，生态和科技为两翼，凭借基础服务筑牢发展根基，生态业态拓展服务边界，科技赋能驱动创新发展，将人工智能、具身智能等前沿技术深度融入物业服务全链条，推动一体两翼业务的深度融合，实现公司高质量发展。

1、“一体”——物业基础服务

报告期内，公司持续完善市场拓展组织架构，积极优化项目布局。全年新签项目92个，新签面积1141.59万平方米。从业态结构看，新签面积中住宅项目占比10.61%，商写项目占比

60.61%，城市服务项目占比28.78%，其中商写项目面积占比较上年同期提升22个百分点。从区

域布局看，新签面积中江浙沪区域占比76.15%，较去年下降16个百分点。新签项目业态与区域结构的变化，主要系公司主动加大江浙沪区域外非住业态的拓展力度所致。

截至报告期末，公司总签约项目681个，总签约面积9000.74万平方米。业态分布上，住宅项目占比60.63%，商写项目占比28.09%，城市服务项目占比11.28%；区域分布上，江浙沪区域面积占比84.69%，较上年度微降0.89个百分点，主要受新签项目区域结构变化影响。目前公司已完成住宅、商写、城市服务三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各类业态。

年内，公司新签多个代表项目，商写领域，公司成功签约中国移动通信集团浙江有限公司湖州全域，以及嘉兴、台州、杭州部分标段物业服务项目，浙盐杭州食盐配送有限公司杭配大楼园区、冠山数智产业园、各类物流园区等项目；城市服务领域，成功签约常熟文旅景区、龙游河生态公园三期、朗城村环卫、灵山景区等项目；住宅领域，成功签约维港名苑、尚璟名筑、温岭峻岭山庄、万年乐享城等项目。

2、“两翼”——多元增值生态

（1）物业增值服务

报告期内，公司持续深化专业企业服务能力，通过建立企业保洁标准化操作流程（SOP），提供定制化解决方案，确保流程科学高效；同时上线石材养护、高空幕墙清洗、空气治理等专项服务，精准适配客户多元需求。

在便民生活与房务服务方面，公司上线自营洗衣缝纫店“净邻衣舍”，开业5个月已服务业主3000余位，完成衣物清洗超10000件；全资子公司乐勤楼宇推出“第三方查验咨询服务”产品，打造多场景查验解决方案，全年通过市场化竞争获取业务28项；培育“无人机”房屋外立面安全评估服务，已取得民用无人驾驶航空器运营合格证，并成功中标蒋村花园等项目，服务面积超百万方。

新零售与供应链板块，公司打造全新品牌“寻山邻”，深入源头产地，通过全链路品控为用户探寻优质产品；持续加强“悦享供应链”体系建设，依托知味观、良品铺子、周黑鸭、采芝斋、船牌、UUKI 等优质品牌，以“供应链服务+新零售”双线协同，对内深耕私域运营，对外输出供应链能力与高附加值产品，不断增强企业核心优势。

（2）资产管理服务

报告期内，公司住宿运营板块多举措降低整体租赁成本，目前在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率85%；产商运营板块以轻资产运营为主，打造“物业服务+资产运营”一体化模式，成功签约文鸿顾问咨询、之江未来社区顾问咨询项目。

2、“两翼”——科技投资落地

报告期内，公司为深化科技端“Nacity Robotics”战略落地，投资云象机器人。本轮投资由南都物业领投，杭州高新金投控股集团有限公司下属伍零伍零基金跟投。投资完成后，公司将成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东。通过投资云象机器人，公司与云象机器人双方可

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形成“研发+应用”生态协同。一方面，公司可深度参与云象机器人的产品设计、技术研发、实地测试等重要环节，从自身需求出发定制化功能型机器人产品，在降本增效的同时优化服务流程，提升服务满意度；另一方面，云象机器人可依托公司全业态的应用场景，根据场景实际运行数据，加速产品迭代与技术升级，并不断构建“算法+硬件+场景”的闭环生态，推动人工智能、机器人技术在智慧物业场景的规模化应用。

5月，公司为进一步拓宽人工智能及具身智能领域的产业布局并提升综合竞争力，联合浙大

网新（600797.SH）、景业智能（688290.SH）、浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司共同设立“赛智助龙基金”，基金主要关注人工智能、机器人、具身智能等领域，重点支持浙大系、“六小龙”生态圈企业及 AI、具身智能等优质创业项目，和上市公司从事相关业务、上下游有产业协同的创新企业发展，促进各方相互赋能，重点打造浙大系人工智能+具身智能产业链。

6月，“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州云深处科技有限公司。

10月，公司完成对境智具身智能科技（北京）有限公司的投资。通过本次投资合作，公司

将依托在物业服务场景中的广泛布局，为境智具身的技术迭代与产品优化提供真实的落地环境和应用反馈。这种“技术+场景”的协同模式，不仅有助于加速具身智能在物业领域的应用探索，也进一步体现了公司以实际场景推动技术落地的长期投资逻辑。

（二）精益服务品质筑牢安全

公司围绕服务品质提升，持续开展专项与精细化运营。报告期内，在专项提升方面，开展“好房子、好服务、好邻里”品质专项提升行动，梳理三好服务清单，推动各项目对标落地整改；同时围绕供应商招标、服务方案优化等，实施集约型保绿一体化管理，覆盖五大区域63个项目。在标准建设与国际认证方面，参与制定国家标准《智慧城市基础设施·连接城市和城市群的快速智慧交通》，并通过 ISO41001 设施管理体系认证，接轨国际认证体系。在客户体验与服务深耕方面，持续开展“我为业主做件事”“聆听计划”“美颜计划”“守卫计划”，梳理服务品质提升项，聚焦项目“常新、常绿、常亮”，完善服务细节，提升业主满意度。此外，公司将项目的安全平稳运营放在首位，积极开展“百日安全检查行动”，组织专业团队对消防设施、电气设备、公共区域等进行全面排查，对发现的问题及时整改，确保项目在安全方面无死角、无盲区。

（三）数智赋能强企精进人才力

公司立足行业深度转型期，以数智化、效能化、价值化为导向，通过组织优化、数智化赋能、学习型组织建设及文化凝聚，扎实推进人才力建设，为公司高质量发展筑牢根基。

报告期内，公司以数智化转型为引擎，全面推进组织与人力资源体系升级。在组织效能方面，推进架构扁平化，精简管理层级，推行项目集群化管理，构建“资源共享、专业协作、责任共担”的管理体系，实现属地项目集约化运营。依托数智技术强化资源统筹、数据赋能与风险管控能力，组织效能整体提升。在人才发展方面，上线数智化学习平台，形成覆盖员工全职业周期的“线上+线下”学习网络，通过直播课堂、专题研习、技能比武、专项赋能等方式沉淀业务实战经验，推动知识资产向服务能力转化。落地管家带教、师徒带教机制，针对管理层开展“服务提质增效”专题培训及管理读书会，加速人才成长。坚持价值化导向，推行差异化考核与动态管理机制，实现业务成果与团队激励深度联动，激发一线活力。紧跟市场趋势，引进年轻复合型人才，优化人才梯队结构，推进职业技能等级认定，提升关键岗位专业素养与持证率。在文化驱动方面，畅通员工沟通渠道，通过高管接待日、恳谈会、满意度调研等机制倾听员工心声，推动员工发展需求与组织目标深度融合。举办“西溪福行”等特色文化活动，营造积极的组织氛围。报告期内，公司获评“智联招聘年度优选雇主”及“杭州市物业行业雇主典范”奖项。

（四）数智聚力赋能内控提效

公司持续推进内部管理协同升级，完成人力、财务、采购三大共享服务体系的深化应用，打通数据壁垒，实现资源统筹调度与高效协同；同时构建数字化管理协同，以数据中台为基座，打通全业务链条，实现跨域协作与智能决策的闭环落地，驱动资源全域优化和多业务主体共生发展。此外，集采商城的上线以图形化交互方式引导项目采购，并对供应商货品铺排进行集中管理，替代了原流程审批的采购管理模式，有效提升了采购效率，降低了管理成本。

对客服务方面，公司持续提升智慧便捷水平。升级访客管理智慧化全场景服务，实现客户自助邀约、访客快速通行的服务闭环；完善缴费渠道，新增智能 POS 机、扫码盒子等应用能力，为客户提供多元便捷的体验。

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四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司成立于 1994 年，2018 年上市成为首家登陆 A 股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。

（一）机制优势

公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。

（二）品牌优势

公司作为首家登陆 A 股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000 社会责任管理体系、污水和垃圾

处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体

系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品安全管理体系、HACCP 危害分析与关键控制点认证、

信息安全管理体系、信息技术服务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化

养护服务认证等一系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。

公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，自2018年起持续入围全国物业服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获杭州物业管理协会、中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2025中国物业服务综合实力百强企业”第12名、“2025中国物业服务企业综合实力20强”第18名、“2025中国物业服务企业品牌价值100强”“2025中国物业品牌影响力百强企业”“2025中国物业高品质服务力百强企业”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”

第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”第68名。

公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省 AAA 级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人

力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的

“2025年度古荡街道经济高质量发展突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多项荣誉，连续多年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级 AAA。

公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。

（三）全业态服务优势

通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，近年来荣获“2025中国物业城市服务企业 TOP10”“2025 中国公建物业服务领先企业”“2025 中国行政办公物业服务领先企业”“2025 中国产业园区物业服务企业 TOP20”“2024 中国写字楼物业服务领先企业”“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。

近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、

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餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务，荣获克而瑞物管、中物研协评选的“2025中国物业增值服务运营领先企业”。

（四）组织管理优势

优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组

织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。

公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。

（五）智慧服务优势

公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。凭借在设施管理领域的专业实力及物业数字化建设，公司荣获克而瑞物管、中物研协、中物智库评选的“2025中国物业 FM 设施管理领先企业”“2025 中国物业智慧物业服务领军企业”。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大 APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至 7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与 AI 技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入186228.66万元，同比上升3.15%；实现营业成本155030.82万元，同比上升1.06%；实现归属于母公司净利润为9924.96万元，同比上升353.09%，总资产为264865.65万元，同比上升8.15%，其中归属于母公司所有者权益为119087.71万元，同比上升9.04%。

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入1862286631.391805475530.503.15

营业成本1550308215.771533995406.021.06

销售费用21555342.3823896778.70-9.80

管理费用90843562.78104730418.19-13.26

财务费用2676249.033301756.51-18.94

研发费用2398724.822970395.73-19.25

经营活动产生的现金流量净额105160063.63178516479.47-41.09

投资活动产生的现金流量净额-296632645.87215457136.74-237.68

筹资活动产生的现金流量净额53743147.51-270426768.72119.87

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营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期上升3.15%，主要系物业项目增加导致营业收入上升。

营业成本变动原因说明：营业成本较上年同期上升1.06%，主要系物业项目增加及严控项目成本。

销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期下降9.8%，主要系公司降本增效，优化费用支出。

管理费用变动原因说明：管理费用较上年同期下降13.26%，主要系公司降本增效，优化费用支出。

财务费用变动原因说明：财务费用较上年同期下降18.94%，主要系公司减少银行贷款，利息支出减少。

研发费用变动原因说明：研发费用较上年同期下降19.25%，主要系公司研发项目阶段性变化。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降41.09%，主要系公司本期预收回款减少。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降237.68%，主要系公司对外投资增加。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期上升119.87%，主要系公司本期取得银行贷款。

无变动原因说明：无

无变动原因说明：无

无变动原因说明：无

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

2、收入和成本分析

√适用□不适用

主营业务收入较上期增加5688.42万元，主营业务成本较上期增加1646.06万元，主要系公司物业项目增加同时严控成本导致毛利率略上升。

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元币种：人民币主营业务分行业情况营业收营业成毛利率比毛利率入比上本比上

分行业营业收入营业成本%上年增减（）年增减年增减

（%）（%（%））

物业管理增加1.71

1860027644.801548397608.9516.753.151.07

服务个百分点主营业务分产品情况营业收营业成毛利率比毛利率入比上本比上分产品营业收入营业成本上年增减

（%）年增减年增减

（%）

（%）（%）

物业基础增加1.45

1656144604.041414026579.6714.623.902.16

服务个百分点

物业增值减少5.82

181634275.71112113851.4438.2714.5226.43

服务个百分点

非业主增减少3.16

3053708.712575900.7315.65-87.11-86.61

值服务个百分点

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增加资产管理

19195056.3419681277.11-2.53-28.67-50.7245.88个

服务百分点主营业务分地区情况营业收营业成毛利率比毛利率入比上本比上分地区营业收入营业成本上年增减

（%）年增减年增减

（%）

（%）（%）

增加2.73

杭州市958279822.83781514452.9518.4514.7411.03个百分点

减少2.10

江苏省338777606.70291381327.2913.99-9.00-6.73个百分点浙江省

增加2.82

（除杭州291908716.79245316938.9715.96-13.09-15.92个百分点

市）

增加0.91

上海市120322527.2397578504.3718.9019.2517.92个百分点

增加2.60

河南省47200885.6845258670.274.1119.2216.07个百分点

减少5.64

陕西省13214517.5910128504.7623.35-5.302.21个百分点

增加1.71

安徽省20507138.5919356818.225.61-30.45-31.69个百分点

减少0.06

湖北省7310603.576726617.667.99-38.75-38.71个百分点

增加3.89

重庆市12811728.1411286575.5611.90-7.30-11.22个百分点

增加2.96

四川省10158314.858038156.3520.8718.0613.81个百分点

减少0.92

山西省8971863.826360596.9229.113.935.31个百分点

减少0.05

湖南省5090849.814926948.333.22-0.22-0.16个百分点

增加0.66

江西省19294722.9616058277.4716.77-1.16-1.94个百分点

减少2.00

其他省6178346.244465219.8327.73-25.01-22.87个百分点主营业务分销售模式情况营业收营业成毛利率比毛利率入比上本比上

销售模式营业收入营业成本%上年增减（）年增减年增减

（%）

（%）（%）

向业主提减少0.11

1781821853.861494295403.1116.143.143.28

供服务个百分点增加向非业主

78205790.9454102205.8430.823.60-36.3743.47个

提供服务百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明

报告期内，公司实现主营业务收入186002.76万元，主营业务收入较上年同期上升3.15%。

17/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：元币种：人民币分行业情况本期金额本期占总上年同期成本构成上年同期较上年同情况分行业本期金额成本比例占总成本

项目(%)金额比例(%)期变动比说明

例(%)人工成本

（自有员工、外包人

员）、工程

材料、电梯主要系等设施设项目增物业管理服154839153193

备维保、清1001001.07加导致

务7608.956974.02洁用品及成本增

保养、绿化加

相关费用、秩序维护

费用、公共水电能耗）分产品情况本期金额本期占总上年同期成本构成上年同期较上年同情况分产品本期金额成本比例占总成本

项目(%)金额期变动比说明比例(%)

例(%)人工成本

（自有员工、外包人

员）、工程

材料、电梯主要系等设施设项目增物业基础服141402138409

备维保、清91.3290.352.16加导致

务6579.672668.91洁用品及成本增

保养、绿化加

相关费用、秩序维护

费用、公共水电能耗）人工成本主要系非业主增值257590192335

（自有员0.171.26-86.61非业主服务0.7308.60

工、外包人增值服

18/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

员）务业务萎缩导致成本下降主要系公司增值业务物业增值服增值服务112113886740结构变

7.245.7926.43

务成本851.4416.29化，成本增加，毛利率下降。

主要系公司上年长租资产管理服资产运作196812399367公寓退

1.272.61-50.72

务成本77.1180.22出亏损项目并严控成本。

成本分析其他情况说明无

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况

属于同一控制人控制的客户或供应商视为同一客户或供应商合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。

下列客户及供应商信息按照同一控制口径合并计算列示的情况说明无

A.公司主要销售客户及主要供应商情况

√适用□不适用

前五名客户销售额10624.93万元，占年度销售总额5.71%；其中前五名客户销售额中关联方销售额0万元，占年度销售总额0。

前五名供应商采购额26131.73万元，占年度采购总额16.86%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0万元，占年度采购总额0。

B.报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

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报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用

C. 报告期内公司股票被实施退市风险警示或其他风险警示前五名销售客户

□适用√不适用前五名供应商

□适用√不适用

D. 报告期内公司存在贸易业务收入

□适用√不适用

贸易业务占营业收入比例超过10%前五名销售客户

□适用√不适用

贸易业务收入占营业收入比例超过10%前五名供应商

□适用√不适用

其他说明：

无

3、费用

√适用□不适用

销售费用较上年同期下降9.8%，主要系公司降本增效，优化费用支出。

管理费用较上年同期下降13.26%，主要系公司降本增效，优化费用支出。

财务费用较上年同期下降18.94%，主要系公司减少银行贷款，利息支出减少。

研发费用较上年同期下降19.25%，主要系公司研发项目阶段性变化。

4、研发投入

(1).研发投入情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期费用化研发投入2398724.82本期资本化研发投入

研发投入合计2398724.82

研发投入总额占营业收入比例（%）0.13

研发投入资本化的比重（%）0

(2).研发人员情况表

√适用□不适用公司研发人员的数量6

研发人员数量占公司总人数的比例（%）0.08研发人员学历结构学历结构类别学历结构人数博士研究生硕士研究生

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本科6专科高中及以下研发人员年龄结构年龄结构类别年龄结构人数

30岁以下（不含30岁）1

30-40岁（含30岁，不含40岁）3

40-50岁（含40岁，不含50岁）2

50-60岁（含50岁，不含60岁）

60岁及以上

(3).情况说明

□适用√不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币本期期本期期上期期末金额末数占末数占较上期项目名称本期期末数总资产上期期末数总资产情况说明期末变的比例的比例动比例

（%）（%）

（%）主要系本交易性金融资期购买理

682960701.9425.79417883201.3317.0663.43

产财产品增加主要系公司预付

预付款项6571717.210.254966034.180.2032.33供应商款项增加主要系公司确认安其他非流动金

153064513.685.78120524191.624.9227.00邦公允价

融资产值变动收益

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主要系公司装修

在建工程10640316.390.404836977.530.20119.98总部大楼持续投入主要系公司与债务人签订协议及诉

无形资产2761075.480.101923231.600.0843.56讼，债务人以车位使用权抵偿应收账款主要系公司本年借

短期借款80050833.343.02100入银行贷款主要系公一年内到期司一年内

18557078.990.7013610759.810.5636.34

的非流动负债的租赁负债增加主要系公司未决诉

预计负债1445000.000.06-100.00讼在本期处理完毕

其他说明：

无

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

期末银行存款包含冻结的银行存款13481789.15元，使用受限，其他货币资金中包含保函保证金1666865.93元，使用受限。

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

√适用□不适用

详见“第三节”六（一）行业格局与趋势

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房地产行业经营性信息分析

1、报告期内房地产储备情况

□适用√不适用

2、报告期内房地产开发投资情况

□适用√不适用

3、报告期内房地产销售和结转情况

□适用√不适用

4、报告期内房地产出租情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

出租房地产的建筑出租房地产的租权益比例是否采用公允价租金收入/房地产公序号地区项目经营业态

面积(平方米)金收入（%）值计量模式允价值(%)

1杭州联合大厦办公1492.24150.5100%否不适用

2郑州绿地新都会办公36122.3100%否不适用

3浦创商务大上海办公149.4419.5100%否不适用

厦

5、报告期内公司财务融资情况

□适用√不适用

6、其他说明

□适用√不适用

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(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

□适用√不适用

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

□适用√不适用

3、以公允价值计量的金融资产

□适用√不适用证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

24/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润江苏金枫物业服

参股公司物业管理50016016.134473.5827433.352664.622010.22务有限责任公司浙江悦郡商业管

子公司资产管理600016585.0810475.1222050.231838.261353.88理有限公司报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

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六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

√适用□不适用

在政策强引导、市场需求升级与行业自我革新的三重驱动下，物业行业历经从权责归位到标准重塑、从模式创新到秩序规范的变革，行业格局加速优化，迈入以“服务为本、品质为核、多元融合、良性竞争”为核心的高质量发展时期。

行业马太效应持续加剧，规范化、高品质成为物业企业立足的核心门槛。一方面，头部企业凭借品牌优势、标准化服务体系、全业态运营能力及资本实力，进一步抢占市场份额，尤其是在政策推动的物业服务质量提升行动中，头部企业更易获得优质项目，形成规模与品质的双向壁垒；

另一方面，缺乏标准化服务能力、依赖低价内卷的中小企业，将因无法满足国家标准与业主需求逐步退出市场，而聚焦区域深耕、特色服务的中小企业，有望通过差异化竞争在细分赛道站稳脚跟。同时，随着城市服务、智慧园区、养老社区等业态的兴起，物业服务的应用场景不断拓展，多元业态融合的综合型服务企业将成为市场主流。

政策导向将引领物业发展方向。2026年3月“十五五”规划纲要发布，将物业服务纳入房屋全生命周期安全管理制度，改变其以往作为房产交付“附属品”的定位，推动服务融入建筑设计、建设、运维全流程，同时鼓励创新社区集成服务模式，促进物业与家政、快递等业态融合，聚焦智慧养老、到家服务等领域培育民生服务新增长点。针对行业低价内卷等痛点，“十五五”规划建议提出整治“内卷式”竞争，构建优质优价的良性市场秩序。2026年2月公示的《住宅物业服务规范》国家标准，则补齐了全国统一服务标准短板，明确基础服务内容、流程与量化指标，有效解决合同模糊、权责不清等问题，为行业监管提供依据，推动物业服务从“有”向“优”质变，匹配群众对美好生活的需求。

多元融合发展，社区集成服务打开价值新空间。政策鼓励物业创新社区集成服务模式，推动与家政、快递、养老等业态深度融合，聚焦全民健康、智慧养老、到家服务等民生刚需培育新增长点，物业服务将从传统的“四保一服”，升级为覆盖居民生活全场景的综合服务体系，增值服务成为企业盈利结构优化的核心抓手，品牌化、规模化的服务模式将成为行业发展主流。

(二)公司发展战略

√适用□不适用

公司秉持“深耕服务、生态赋能、智创未来”理念，以“一体两翼?生态+科技”为战略引领。一体为物业基础服务，以全业态布局筑牢发展根基，涵盖住宅、商写、城市服务三大领域，并通过“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌及标准化服务手册，系统构建全业态管理体系。生态翼聚焦物业服务核心场景，构建“产品链+产业链”双轮驱动的生态服务体系，产品链通过集成化供应链平台和双轨服务模式打通最后100米生活服务，产业链则以物业管理为基础，延伸至资产运营与综合设施管理，实现空间价值延伸。科技翼以投资引领围绕机器人、具身智能等产业链进行全栈布局，同时通过数智化平台建设提升运营效能与服务品质，推动公司高质量发展。

(三)经营计划

√适用□不适用

2026年，公司将锚定经营指标、夯实管理根基、创新运营模式，以标准化规范服务流程、以数字化赋能业务落地、以专业化强化团队战力，筑牢服务品质、深化智能应用，保障全年经营任务高效落地、稳步达成。

1、三驱赋能稳拓市场

市场拓展工作将以完成公司下达的年度市拓指标为核心目标，围绕信息建设、专班管控、职能赋能三大方向系统推进。信息建设方面，搭建全流程数字化管理闭环，实施市场信息“星火计划”，构建网格化基础信息库，为精准拓盘提供数据支撑。专班管控方面，成立住宅、商写（金融）、公建三大专班，专项推进项目立项、执行投标、业绩达成及续聘协同等关键环节，为投拓

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全流程保驾护航，确保指标有效落地。职能赋能方面，加强市场营销培训演练，通过创新理念、实战踏勘、工具运用、行业交流等多维度内外训，持续提升团队专业能力，为达成拓展目标提供有力保障。

2、深耕生态服务致远

多元增值服务方面，将以“企业服务全生命周期深化”为主线，围绕企业服务、专业工程、零售供应链三大板块协同推进。家庭服务方面，依托“悦嘉家”平台优化线上推广，结合入户维修业务开展面对面服务转化，通过微改家业务提供从上门勘察到施工监管的全流程服务，打造“房帮快”品牌口碑。专业工程方面，推进弱电工程业务向半自营、全自营模式进阶，强化成本控制与过程监管，打造高利润产业。洗衣业务方面，推进“净邻衣舍”拓店计划，通过管家赋能与全员营销实现营收有效增长。零售业务方面，深化“寻山邻”品牌建设，整合头部供应商资源，面向大客户、物业渠道及礼品市场拓展，构建从产品选品、仓储物流到售后客服的全链路能力。通过各项业务的流程再造与服务升级，持续深化客户关系，提升品牌价值与复购粘性。

资产管理方面，全面梳理存量资产组合，通过系统性优化与分类施策，持续提升资产质量。

创新推出灵活日租服务，以出租率为核心目标，推动存量资产实现保值增值。以紫金港云谷中心项目为试点，积极探索物业与招商运营一体化管理模型，形成可复制、可推广的运营范式。同步推进产业招商与企业服务标准化流程建设，健全集采管控机制，着力打造商业办公产业资源平台，提升资源整合与服务效能。结合品牌输出与顾问咨询业务，拓展轻资产发展路径，构建多元化收益结构，为集团可持续发展注入新动能。

3、数智赋能深耕服务

以价值为导向，聚焦标准建设与数智赋能两大方向，持续夯实运营管理基础。标准建设方面，进一步完善服务标准化体系，细化各业态服务场景的操作规范与质量标准，推进服务专家认证机制，打造专业人才梯队；同时开展“十项全能”培训，覆盖一线关键岗位，提升全员服务能力与执行水平。数智赋能方面，着力构建系统化数据报表平台，实现运营数据的精准采集、分析与可视化呈现，为管理决策提供有力支撑；加强系统培训赋能，推动数字化工具在项目一线的深度应用，提升工作效率与响应速度。通过标准化与数字化的深度融合，推动运营管理向精细化、智能化迈进。

4、深耕人才锻造骨干

面对行业存量竞争环境，公司坚持“以价值创造为核心”的人力资源战略，将“人才力”建设作为驱动公司长期可持续发展的关键引擎。2026年，公司将围绕“精益组织、人才焕新、科技赋能”三大主线，着力构建有能力、有担当、有未来的高素质人才队伍。

精益组织方面，公司深化组织效能提升行动，推进组织扁平化调整与编制优化，严控总部及后台人员规模，提升组织运营效率，将资源持续向一线服务端倾斜，以支撑服务提质，保障核心业务竞争力稳步提升。

人才焕新方面，以“年轻化与专业化”重塑核心服务力，聚焦打造兼具专业技能、多元背景与年轻活力的高潜力、高素质创新型人才队伍。重点优化项目经理、核心管家等关键岗位人才结构，按计划引入一定比例高潜青年人才，为组织发展注入全新活力。同时构建系统化人才培养培训体系，围绕岗位胜任力打造分层分类的培训课程，强化一线服务、运营管理等核心能力赋能，搭配高标准绩效管理与市场化人才发展机制，激活个体潜能。此外，深化推进企业文化建设，以文化凝聚团队共识、激发组织活力，推动形成躬身入局、协同奋斗的组织文化氛围，持续锻造高素质、高活力、高专业度的服务团队。以专业能力与文化软实力双轮驱动，赢得客户长期信赖，为公司经营发展筑牢坚实人才根基，夯实可持续发展的组织保障。

5、数字化创新升级

数字化工作将以价值创造为核心，通过数字化手段赋能业务，实现高效运营与管理提升。数字建设方面，重点推进市拓管理平台、AI客服满意度系统、网格绩效管理、AI车辆违停及数据报表五大项目。培训赋能方面，分岗位开展系统深度培训，并于二至三季度举办 AI应用大赛，激发全员创新活力。品质强基方面，完成多个标杆项目打造，综合大检查整改率不低于95%，成立集团小组强化项目续聘保盘。同时，推进国家高新技术企业复审及新总部大楼装修等专项工作，为数字化运营提供有力支撑。

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(四)可能面对的风险

√适用□不适用

1、宏观经济风险

宏观经济的不稳定会影响业主的支付能力和意愿，在经济下行期间，业主收入减少，可能会优先削减非必要支出，物业费的支付意愿和能力下降，会一定程度影响企业收缴率，影响企业的现金流和盈利能力。同时，经济波动还可能导致物业企业相关方（如房地产开发商）的支付能力受到影响，进一步影响物业企业的应收账款回收。

2、政策法规风险

政府政策的调整可能对物业行业产生影响。例如，物业费定价机制的调整、服务质量标准的提高、行业监管的加强等，都可能增加物业企业的运营成本和合规风险。一些地方政府可能会出台限制物业费上涨的政策，或者对物业企业的服务标准提出更高要求，这将对物业企业的盈利能力和运营模式带来影响。

3、市场竞争风险

受房地产环境影响，房地产市场从增量市场向存量市场转变，物业行业的竞争也会更加激烈。

一方面，更多的企业可能会进入这一领域，争夺市场份额，物业企业获取新项目的难度加大。企业间为了争夺市场份额，可能会陷入价格战，影响行业的整体利润水平；另一方面，多数存量项目在拓展过程中可能面临信息不对称、评估不准确等风险，导致企业承接的项目质量不佳，影响企业的盈利能力和市场声誉。

4、成本上升风险

随着劳动力成本的增加、物资价格的上涨以及服务标准的提高，物业企业的运营成本不断上升。物业属于劳动密集型行业，人力成本是物业企业的主要支出之一，劳动力市场的供需变化和最低工资水平的上涨会直接增加企业的成本负担。同时，清洁用品、维修材料等物资价格的波动也会对企业的成本控制产生影响。

5、安全责任风险

物业企业承担着保障物业区域安全的责任，包括防火、防盗、公共区域安全等。一旦发生安全事故，如火灾、盗窃、高空坠物等，企业可能会面临业主的索赔和监管部门的处罚，这对企业的财务状况和市场形象都会造成不利影响。

(五)其他

□适用√不适用

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

公司根据《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规则》及

中国证监会有关法律法规的要求，结合公司实际情况，不断完善公司法人治理结构、建立健全公司内部控制体系，规范公司运作。公司治理的实际情况基本符合中国证监会发布的有关上市公司治理的规范性文件要求，基本情况如下：

1、股东与股东会

报告期内，公司维护全体股东合法权益，公平对待所有股东，认真对待股东来访、来电。公司严格根据《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》《上市公司章程指引》等最

新法律法规规定，结合公司实际情况，及时修订《公司章程》《股东会议事规则》，并严格按照

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最新法规和公司新修订规则的有关要求召集、召开，同时股东会采取现场结合网络投票的方式进行表决，确保所有股东特别是中小股东充分行使表决权。

2、董事与董事会

公司董事会成员8名，其中独立董事3名；董事会下设有审计委员会、提名委员会、薪酬与考核委员会、战略决策委员会四个委员会，董事会人数及构成符合法律最新要求。公司董事勤勉履行职责，严格遵守承诺，按时出席董事会、董事会专门委员会和股东会相关会议，为公司日常经营和重大事项发表了专业意见，确保了董事会的规范化运作和决策的合法、科学和高效。

3、信息披露及透明度

公司严格按照相关法律法规要求，及时通过《上海证券报》及上海证券交易所网站披露有关信息，切实履行上市公司信息披露义务，有效防止选择性信息披露和内幕交易的情形发生，保证公司信息披露的真实、准确、完整、公平、及时、公正，积极维护公司和广大股东的合法权益。

4、投资者关系及利益相关者

报告期内，公司注重投资者关系管理，通过电话、互动平台、现场等线上线下相结合多种方式与投资者保持沟通，解答投资者反馈的信息与问题，与投资者形成良好的互动互信关系，增强投资者对公司的理解和信心。公司充分尊重和维护投资者及利益相关者的合法权益，共同推动公司持续、健康地发展。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划□适用√不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

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三、董事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动及薪酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内从公司获是否在公任期起始任期终止年初持股年末持股年度内股份增减变动姓名职务性别年龄得的税前司关联方日期日期数数增减变动量原因薪酬总额获取薪酬（万元）

韩芳董事长女552015/12/272027/12/1640329534403295340-152.55否

楼俊董事、总裁男572022/1/112027/12/16000-128.42否

董事、副总

阙建华男52000-109.67否

裁2015/12/272027/12/16

沈慧芳董事女542022/1/112027/12/16000-10.00否

赵荣祥独立董事男642025/6/302027/12/16000-5.03否

周宏伟独立董事男512022/1/112027/12/16000-10.00否

赵刚独立董事男492022/1/112027/12/16000-10.00否独立董事

高强男662024/12/162025/6/30000-4.97否（离任）职工代表

崔炜男452025/11/52027/12/16000-6.15否董事

徐静副总裁女542015/12/272027/12/16000-105.00否董事会秘

赵磊书兼副总男49000-68.15否

裁2018/12/192027/12/16

倪旭升副总裁男532022/1/112027/12/16000-104.96否

王华明副总裁男522021/3/222027/12/16000-86.43否

王黎副总裁女432022/10/102027/12/16000-68.47否

向昱力财务负责男392021/9/82027/12/16000-62.36否

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人

合计/////40329534403295340/932.16/姓名主要工作经历

1971年4月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生，注册物业管理师，经济师。1993年2月至2006年12月，就职于浙江南

韩芳

都房产集团有限公司，担任集团副总裁等职；2001年9月至今于公司任职，现任公司董事长。

1969年12月出生，中国国籍，无境外永久居留权，中共党员，硕士学历。曾任西湖区商务局、西湖区财政局党委书记、局长等职，现任

楼俊公司董事及总裁。

1974年9月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生，物业管理师，建筑工程师。1992年12月至1996年12月，服役于上海武

阙建华

警总队；1998年8月至今就职于南都物业，现任公司董事及副总裁。

1972年6月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士研究生。曾任浙江绿都宾馆、杭州海外海宾馆房务总监，2003年11月进入南都物

沈慧芳业，现任公司董事。

1962年出生，中国国籍，1991年参加工作，教授、工学博士。曾任浙江大学电机系副主任、电气学院副院长、电力电子应用国家工程研

究中心主任、工研院院长、科技园管委会主任、浙江大学国内合作委员会副主任、浙江大学三伊电气电子工程有限公司董事长、浙江大学

赵荣祥科技园发展有限公司董事长、浙江紫金小镇建设投资有限公司董事长、浙江知识产权交易中心有限公司董事长等职。现任金程科技有限公司首席科学家、董事；2021年09月至今，任常熟市国瑞科技股份有限公司独立董事；2023年9月至今，任卧龙电气驱动集团股份有限公司独立董事；2025年6月至今，任本公司独立董事。

1975年12月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学位，高级经济师，房地产估价师。曾任上海市公房经营管理办公室科长，上海

周宏伟

市物业管理事务中心办公室主任、中心副主任，现任上海市物业管理行业协会常务副会长及本公司独立董事。

1977年5月出生中国国籍，无境外居留权，会计学博士，特聘教授。曾任香港城市大学助理研究员、香港中文大学助理研究员、常州大

赵刚学商学院副教授、浙江财经大学会计学院副教授。现任杭州电子科技大学会计学院特聘教授，奥普智能科技股份有限公司、浙江龙盛集团股份有限公司及本公司独立董事。

1960年9月出生，工商管理硕士，高级经济师，中国国籍，无境外永久居留权。曾任建设银行浙江丽水地区分行党组成员、金温铁路专

业支行行长、浙江省分行营业部副总经理、杭州市之江支行行长、浙江省分行杭州公司客户部兼省分行营业部总经理、浙江省分行公司业高强（离任）

务部总经理，建设银行安徽省分行风险总监、分行副行长，建设银行山西省分行党委书记、行长，建设银行浙江省分行党委书记、行长，建行大学客户关系学院院长等职。现任杭州久胜私募基金管理有限公司董事长。

1981年8月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历，初级经济师。曾任浙江中烟工业有限责任公司市场经理、阿里巴巴（中国）

网络技术有限公司客户经理、浙江博渊堂营销策划有限公司营销总监、杭州姚生记食品有限公司电商事业部总监。2013年6月至今，历崔炜

任公司多种经营中心经理、浙江悦都网络科技有限公司总监、信息技术中心总监、市场营销中心客户总监、总裁办公室主任，现任市场营销中心总经理、职工代表董事。

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1972年8月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学位。曾任海外海酒店房务总监、总经理助理；2005年7月至今，就职于南都物

徐静业，现任公司副总裁。

1977年3月出生，中国国籍，无境外永久居留权，本科学历。曾任盾安控股集团董事局秘书、安徽江南化工股份有限公司董事会秘书，

赵磊现任公司副总裁兼董事会秘书。

倪旭升1973年9月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学位，曾任上海高地物业管理有限公司总裁，现任公司副总裁。

1974年12月出生中国国籍无境外永久居留权本科学历注册物业管理师工程师。1996年9月至2003年10月任职于常熟尚湖风景区开

王华明

发公司担任副经理2003年11月至今任江苏金枫物业服务有限责任公司董事长，现任公司副总裁。

1983年1月出生，中国国籍，无境外永久居留权，硕士学位，企业人力资源管理师，曾任阿里巴巴（中国）网络技术有限公司人力资源

王黎HRG，2010年 10月起至今任职于南都物业，现任公司副总裁。

1987年9月出生中国国籍无境外永久居留权本科学历注册会计师2011年8月至2017年3月历任立信会计师事务所(特殊普通合伙)广

东分所审计员、高级审计员、项目经理及业务经理；2017年3月至2018年12月担任深圳市帕拉丁股权投资有限公司高级投资经理；2019向昱力年1月至2020年6月担任深圳市碧桂园创新投资有限公司高级投资总监；2020年6月至2021年4月担任上海中梁物业发展有限公司财务专业总经理；现任公司财务负责人。

其它情况说明

□适用√不适用

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(二)现任及报告期内离任董事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用在股东单位担任任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期的职务浙江南都产业发展集团

执行董事2010/09/19有限公司韩芳舟山五彩石投资合伙企

执行事务合伙人2015/08/25业（有限合伙）在股东单位任职无情况的说明

2、在其他单位任职情况

√适用□不适用在其他单位担任任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期的职务浙江未来科技股份有限

监事2021-01-28公司浙江南郡房地产开发有

执行董事2021-11-17限公司杭州南郡溪景置业有限

执行董事2021-11-17公司浙江南都悦盛投资管理

韩芳执行董事2019-01-25有限公司浙江南都房地产营销策

执行董事2007-12-272025-7-25划有限公司浙江南都企业管理服务

执行董事2004-06-08有限公司杭州南郡广告策划有限

执行董事2011-06-17公司

浙江谷尚智能科技有限董事长、经理、财2024-06-13公司务负责人浙江悦郡商业管理有限

董事2020-10-27公司浙江中大普惠物业有限

董事长2022-01-26公司浙江悦都网络科技有限

董事2022-05-12公司楼俊桐乡市乌镇南都智慧城

董事长2022-11-23市服务有限公司杭州乐勤装饰工程有限

执行董事2020-09-11公司杭州中大物业服务有限

执行董事2022-01-26公司杭州南郡商业经营管理

董事长2025-2-12有限公司桐乡市乌镇南都智慧城

阙建华董事、总经理2022-11-23市服务有限公司

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杭州南郡商业经营管理

董事2021-01-18有限公司江西国信南都商业管理

董事长、总经理2020-08-28有限公司杭州信建大悦住房服务

执行董事2019-09-05有限公司江苏金枫物业服务有限

董事2018-06-15责任公司杭州南都智诚物业服务

财务负责人2024-09-132026-01-16有限公司卧龙电气驱动集团股份

独立董事2023-09-07有限公司常熟市国瑞科技股份有

独立董事2021-09-15赵荣祥限公司浙江知识产权交易中心

总经理2016-09-26有限公司

金程科技有限公司董事2022-12-12上海卓训教育科技有限

周宏伟董事长2019-08-012025-05-22公司

浙江龙盛集团股份有限独立董事2021-03-19公司

奥普智能科技股份有限独立董事2023-05-12赵刚公司

浙江盐业集团有限公司董事2024-12-26

长育教育咨询常州有限执行董事、总经理2020-02-122025-02-06责任公司

财通证券股份有限公司独立董事2021-03-192025-07-02

浙商银行股份有限公司外部监事2024-08-092025-06-23高强（离任）

杭州久胜私募基金管理董事长2021-12-28有限公司浙江中大普惠物业有限

监事2022-01-26公司桐乡市乌镇南都智慧城

监事2022-11-23市服务有限公司杭州中大物业服务有限

监事2022-01-26公司上海采林物业管理有限

监事2022-08-24公司崔炜上海南都悦郡物业服务

监事2022-08-31有限公司杭州南联智慧城市运营

监事2024-07-17服务有限公司宁波南都悦郡物业服务

监事2023-05-29有限公司杭州中大普惠保安服务

监事2024-01-25有限公司浙江悦都物业服务有限

经理执行董事2019-09-30徐静公司

浙江南都智联物业服务执行董事，总经理2021-01-19

34/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

有限公司桐乡市乌镇南都智慧城

董事2022-11-23市服务有限公司海宁南都悦郡物业服务

执行董事2021-12-09有限公司海宁南都智联物业服务

执行董事2021-12-09有限公司绍兴市聚鑫智慧物业服

董事2024-12-12务有限公司安邦护卫集团股份有限

董事2021-10-19公司杭州南郡智能科技有限

赵磊董事2025-07-24公司杭州南郡智飞科技有限

董事、经理2025-10-28公司上海采林物业管理有限

执行董事、总经理2022-02-08公司上海南都悦郡物业服务

执行董事、总经理2022-02-15有限公司倪旭升启东南都智联物业服务

执行董事2023-04-21有限公司杭州南都智诚物业服务

董事、经理2026-01-16有限公司江苏金枫物业服务有限

董事长1997-12-10责任公司常熟市锦星宾馆有限公

监事2004-01-09司常熟市中远物业服务有

执行董事，总经理2014-03-20限责任公司苏州万进企业管理有限

王华明执行董事2019-11-07公司苏州百厨世家餐饮管理

监事2023-01-05有限公司江苏调鼎投资管理有限

监事2022-12-212025-06-06公司常熟市悦川酒店管理有

董事2021-08-09限公司杭州悦嘉家网络科技有

执行董事、总经理2021-03-19限公司杭州乐勤装饰工程有限

监事2021-01-11公司杭州悦享供应链管理有

执行董事、总经理2022-04-21限公司王黎

杭州麦肃服装有限公司执行董事、总经理2021-06-16浙江乐勤清洁服务有限

执行董事、经理2023-08-30公司江苏金枫物业服务有限

董事2024-12-24责任公司

杭州乐勤楼宇工程有限董事2024-08-26

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公司在其他单位任职情况的说明

(三)董事、高级管理人员薪酬情况

√适用□不适用

公司管理人员根据公司《薪酬管理制度》及《绩效管理制度》确定

董事、高级管理人员薪酬的薪酬；独立董事依据《关于调整独立董事薪酬的议案》确定薪酬。

决策程序薪酬方案由董事会薪酬与考核委员拟定、经董事会审议后，由股东会审批董事在董事会讨论本人薪酬是事项时是否回避

薪酬与考核委员会或独立董薪酬与考核委员会对董事、高级管理人员薪酬方案进行审核，重点事专门会议关于董事、高级关注薪酬与业绩匹配性、支付安排等，发表明确审核意见，确认其管理人员薪酬事项发表建议合理性及合规性。并根据同行业、同地区的市场行情，综合考虑公的具体情况司的长期利益，确保薪酬方案与公司可持续发展相协调。

薪酬包含基本薪酬和绩效薪酬两部分：根据外部市场或行业环境、

董事、高级管理人员薪酬确地区薪酬水平，结合岗位价值、个人履职情况，确定基本薪酬。

定依据根据绩效考核方案、考核结果、考核周期，经薪酬及考核委员会评定，按期发放绩效薪酬。

董事和高级管理人员薪酬的

报告期内，董事、高级管理人员薪酬按时、足额发放。

实际支付情况

报告期末全体董事和高级管报告期末，董事、高级管理人员实际获得的薪酬合计为932.16万理人员实际获得的薪酬合计元。

报告期末全体董事和高级管

依据年度经营目标完成情况及个人 KPI考核结果发放，由薪酬与考理人员实际获得薪酬的考核

核委员会组织评价，依据评价结果核发薪酬。

依据和完成情况报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的递延报告期内无薪酬递延支付安排。

支付安排报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的止付报告期内未发生薪酬止付或追索扣回的情形。

追索情况

(四)公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因高强独立董事解聘解聘崔炜职工代表董事聘任工作调动赵荣祥独立董事聘任工作调动

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

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四、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东会的情况参加股东参加董事会情况是否会情况董事独立本年应参以通讯是否连续两姓名亲自出委托出缺席出席股东董事加董事会方式参次未亲自参席次数席次数次数会的次数次数加次数加会议韩芳否1010000否4楼俊否1010000否4阙建华否1010000否4沈慧芳否1010000否4赵荣祥是66000否2周宏伟是10101000否4赵刚是1010000否4

高强（离是22002是0

任）崔炜否11000否0连续两次未亲自出席董事会会议的说明

√适用□不适用

报告期内，独立董事高强先生因被相关监察机关实施留置，无法正常履职，连续两次未亲自出席董事会会议。具体内容详见公司于2025年6月12日在指定信息披露媒体披露的《关于变更独立董事的公告》。

年内召开董事会会议次数10

其中：现场会议次数-

通讯方式召开会议次数-现场结合通讯方式召开会议次数10

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

五、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计委员会赵刚、沈慧芳、赵荣祥

提名委员会周宏伟、赵刚、阙建华

薪酬与考核委员会赵荣祥、赵刚、韩芳

战略决策委员会韩芳、楼俊、周宏伟

37/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(二)报告期内审计委员会召开4次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况

审议通过了：

1、关于公司2024年度董事会审计委员会履职情

况报告的议案；

2、关于公司2024年年度报告及其摘要的议案；

3、关于公司2024年度内部控制评价报告的议案；

4、关于公司2024年度财务决算报告的议案；

5、关于公司2024年年度利润分配方案的议案；

2025/4/16第四届董事会审计6、关于续聘公司2025年度财务审计机构的议案；

委员会第二次会议7、关于公司2024年年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告；

8、关于2025年度日常关联交易预计的议案；

9、关于对会计师事务所履行监督职责情况报告；

10、关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案；

11、关于使用闲置募集资金进行现金管理的议案；

12、关于公司向银行申请综合授信额度的议案；

13、关于使用闲置自有资金进行证券投资的议案；

2025/4/24第四届董事会审计审议通过了：关于公司2025年第一季度报告的议

委员会第三次会议案

审议通过了：1、关于公司2025年半年度报告及

2025/8/25第四届董事会审计其摘要的议案

委员会第四次会议2、关于公司2025年半年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告

2025/10/2第四届董事会审计审议通过了：关于公司2025年第三季度报告的议

7委员会第五次会议案

(三)报告期内提名委员会召开2次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况

审议通过了：关于公司2024

2025/4/16第四届董事会提名委员会第二次会议年度董事会提名委员会履职

情况报告的议案

2025/6/10审议通过了：关于补选公司第第四届董事会提名委员会第三次会议

四届董事会独立董事的议案

(四)报告期内薪酬与考核委员会召开1次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况

审议通过了：

1、关于确认公司董事2024年

度薪酬的议案；

2025/4/16第四届董事会薪酬与考核委员会第一次2、关于确认公司高级管理人

会议员2024年度薪酬的议案；

3、关于公司2024年度董事会

薪酬与考核委员会履职情况报告的议案；

38/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(五)报告期内战略决策委员会召开2次会议其他履行召开日期会议内容重要意见和建议职责情况

审议通过了：关于公司2024

2025/4/16第四届董事会战略决策委员会第一次年度董事会战略决策委员会

会议履职情况报告的议案

审议通过了：关于2024年环

2025/12/29第四届董事会战略决策委员会第二次境、社会和公司治理报告的议

会议案

(六)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

六、审计委员会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

七、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量4048主要子公司在职员工的数量3724在职员工的数量合计7772母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工

0

人数专业构成专业构成类别专业构成人数管理人员832客服人员1632维修人员1251秩序人员1120

保洁/绿化人员2305其他人员632合计7772教育程度

教育程度类别数量（人）研究生25本科660大专1437

高中/中专及以下5650合计7772

39/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(二)薪酬政策

√适用□不适用

公司严格遵守法律法规及监管规定，结合宏观经济形势、行业薪酬水平及区域市场实践，遵循“外部具备竞争力、内部体现公平性、价值实现匹配性”的基本原则，构建科学规范、激励有效的薪酬管理体系。

薪酬制度坚持以公司战略为导向，强化薪酬与业绩联动机制，推动公司战略规划与年度经营目标的达成。

公司持续完善薪酬管理机制，建立以岗位价值为基础、以绩效贡献为核心、与个人能力发展相挂钩的薪酬分配体系，落实“按岗定薪、按绩付酬、以能取酬”的分配导向。通过优化薪酬结构、健全考核评价、强化激励约束，不断提升薪酬管理的科学性、规范性与透明度，实现员工成长与企业发展的协同共进、成果共享。

(三)培训计划

√适用□不适用

公司培训体系以“人才力、标准力、创造力、数字力”为核心，围绕 AI赋能、业务强兵、梯队建设三大主线，系统构建精准、高效、可持续的人才培养生态，为战略落地提供坚实的人才支撑。

1、AI赋能组织与业务

紧跟技术趋势，开展“AI先锋训练营”“AI业务提效赋能”及“南都杯 AI应用创新实践大赛”，覆盖总部职能、项目经理、管家等关键群体，推动 DeepSeek 等工具在通知文案、数据分析、应急处理等场景的深度应用，以技术杠杆撬动一线效率与创新活力。

2、业务十项全能强兵计划

按月推出十大主题专项培训，涵盖管理指导、安全底线、园艺环境、管家服务、秩序维护、设施设备等全业务领域，通过“理论+实操”双轮驱动，夯实各条线专业基本功，实现业务标准与实战能力的常态化巩固。

3、关键人群年度专业能力巩固

针对项目经理、管家等核心岗位，依托“淬锋计划、百炼计划”对员工“岗位技能、制度标准、数智能力三大模块开展年度复训及考核，强化岗位标准与实战技能；通过南都大讲堂、小课堂双渠道，持续输送制度解读、案例分享与优秀经验，确保关键人群专业能力持续进阶。

4、人才梯队建设

构建“中青班（优秀项目经理提升）—龙跃军（储备项目经理）—虎跃军（储备主管）”三

级后备培养体系，融合高管授课、沙盘模拟、实战课题与轮岗历练，加速高潜人才从专业到管理的转身，为组织持续造血。

(四)劳务外包情况

√适用□不适用劳务外包的工时总数30799183

劳务外包支付的报酬总额（万元）65591.46

八、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用根据中国证券监督管理委员会、上海证券交易所有关规定，结合公司实际情况，公司在《公司章程》《未来三年（2025-2027年）股东分红回报规划》中制定了利润分配政策，分红标准和比例明确、清晰，有关决策程序和机制完备。

40/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

2025年度现金分红方案根据公司目前总体经营情况及公司所处的发展阶段，公司拟向全体

股东每股派发现金红利0.2141元（含税）。截至2025年12月31日，公司总股本187777779股，扣除不参与利润分配的回购专用账户中已回购的股份2290500股，实际可参与利润分配的股数为185487279股，以此计算合计拟派发现金红利39712826.43元（含税），占本年度归属于上市公司股东净利润的比例40.01%。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分√是□否保护

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

每10股送红股数（股）0

每10股派息数（元）（含税）2.141

每10股转增数（股）0

现金分红金额（含税）39712826.43

合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利99249593.84润

现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普40.01

通股股东的净利润的比率（%）以现金方式回购股份计入现金分红的金额0

合计分红金额（含税）39712826.43合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普

%40.01通股股东的净利润的比率（）

(五)最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）(1)104740271.30

最近三个会计年度累计回购并注销金额(2)0最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额

(3)=(1)+(2)104740271.30

最近三个会计年度年均净利润金额(4)102392084.60

41/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

最近三个会计年度现金分红比例（%）(5)=(3)/(4)102.29

最近一个会计年度合并报表中归属于上市公司普通股99249593.84股东的净利润

最近一个会计年度母公司报表年度末未分配利润555307140.16

九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

□适用√不适用

十、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上海证券交易所股票上市规则》和中国证监会制定的各项法律法规要求，围绕公司的生产经营与战略目标建立内控管理体系并持续优化，并对各业务流程进一步梳理、完善及规范，深化内控制度的执行与检查。

同时，公司积极响应证监会、上交所等有关部门组织监管合规培训，及时组织董事及高级管理人员参加学习，提高管理层的公司治理水平。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十一、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

报告期内，公司结合行业特点和业务拓展实际经营情况，通过制度化手段、向控股子公司委派董事、监事行使表决权，委派高级管理人员参与子公司的日常经营与管理，实现加强对子公司的有效管理，持续强化内部控制监督检查机制，提高公司整体运作效率和抗风险能力。

42/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

对子公司的管理控制存在异常的风险提示

□适用√不适用

十二、内部控制审计报告的相关情况说明

□适用√不适用

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十三、上市公司治理专项行动自查问题整改情况无

十四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十五、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告

√适用□不适用详见公司于上海证券交易所网站披露的《南都物业服务集团股份有限公司2025年环境、社会及公司治理报告》。

(二)社会责任工作具体情况

√适用□不适用

对外捐赠、公益项目数量/内容情况说明

总投入（万元）88.6

其中：资金（万元）88.6慈善捐款

物资折款（万元）/

惠及人数（人）/具体说明

□适用√不适用

十六、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

十七、其他

□适用√不适用

43/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及时履如未能及承诺承诺承诺是否有履行是否及时严行应说明未完时履行应承诺方承诺时间承诺期限背景类型内容期限格履行成履行的具体说明下一原因步计划

韩芳、南都自公司股票上市至其减持期间，2016-6-17自公司股票是产发集团、南都物业如有派息、送股、资本上市至其减

舟山五彩公积金转增股本、配股等除权除持期间股份

石、阙建息事项，减持底价下限和股份数是限售

华、沈慧将相应进行调整。

芳、徐静、金新昌

公司、控股责任主体未能履行承诺时的约束2016-6-17不适用是

其他股东、实际措施：

承诺控制人、董公司承诺：

事、高级管如公司在首次公开发行股票

理人员、公 （A股）并上市招股说明书中所

其他司股东作出的公开承诺事项未能履行、否确已无法履行或无法按期履行的，本公司将采取如下措施：

1、及时、充分披露公司承

诺未能履行、无法履行或无法按期履行的具体原因；

44/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

2、向公司投资者提出补充

承诺或替代承诺，以尽可能保护投资者的权益；

3、将上述补充承诺或替代

承诺提交公司股东会审议；

4、公司违反承诺给投资者

造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。

控股股东、实际控制人的承

诺：

浙江南都产业发展集团有限

公司、韩芳女士分别作为南都物业服务集团股份有限公司控股股

东、实际控制人，特此承诺，如违反首次公开发行上市时已作出

的公开承诺，则采取或接受以下措施：

1、在有关监管机关要求的

期限内予以纠正；

2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；

3、有违法所得的，按相关

法律法规处理；

4、如该违反的承诺属可以

继续履行的，将继续履行该承诺；

5、根据届时规定可以采取的其他措施。

公司董事、高级管理人员的

承诺：

45/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

南都物业服务集团股份有限

公司董事、高级管理人员承诺，如违反首次公开发行上市时已作

出的公开承诺，则采取或接受以下措施：

1、在有关监管机关要求的

期限内予以纠正；

2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；

3、有违法所得的，按相关

法律法规处理；

4、如该违反的承诺属可以

继续履行的，将继续履行该承诺；

5、根据届时规定可以采取的其他措施。

发行人董事、高级管理人员

承诺不因职务变更、离职等原因而放弃履行已作出的承诺。

股东承诺：

韩芳、南都产发集团、舟山

五彩石、中城年代作为南都物业服务集团股份有限公司股东承诺，如违反其在公司首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：

1、在有关监管机关要求的

期限内予以纠正；

2、因依赖股东所作承诺给

发行人造成直接损失的，依法赔

46/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

偿发行人因此所遭受的直接损失；

3、因违反承诺而有违法所得的，按相关法律法规处理；

4、如该违反的承诺属可以

继续履行的，将继续履行该承诺；

5、根据届时规定可以采取的其他措施。

公司、控股关于被摊薄即期回报填补措施的

股东、实际相关承诺：

控制人、董公司承诺：公司将采取以下

事、高级管措施填补被摊薄即期回报：

理人员、公1、加快推进募投项目建设，争司股东取募投项目早日达产并实现预期效益，严格管理募集资金使用，保证募集资金得到充分有效利用；

2、进一步完善利润分配制度特

其他2016-6-17否不适用是

别是现金分红政策，强化投资者回报机制；

3、保证稳健经营的前提下，充

分发挥竞争优势，开展相关多元化，进一步提高公司市场竞争力和持续盈利能力。

董事、高级管理人员承诺：

为保障公司填补即期回报措施能

够得到切实履行，公司董事、高级管理人员作出如下承诺:

47/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

1、不无偿或以不公平条件向其

他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；

2、对本人的职务消费行为进行约束；

3、不动用公司资产从事与其本

人履行职责无关的投资、消费活动；

4、由董事会或薪酬委员会制定

的薪酬制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；

5、公司目前无股权激励计划。

若未来进行股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩。

控股股东、实际控制人承诺：

公司控股股东、实际控制人承

诺：

不越权干预南都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。

48/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺情况

□适用√不适用业绩承诺变更情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

49/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称天健会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬700000.00境内会计师事务所审计年限10年境内会计师事务所注册会计师姓名赵丽、龚敬

境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计赵丽（3年）、龚敬（2年）年限境外会计师事务所名称境外会计师事务所报酬境外会计师事务所审计年限名称报酬天健会计师事务所（特殊普通内部控制审计会计师事务所150000.00

合伙）财务顾问保荐人

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用

经公司第四届董事会第三次会议、2024年度股东大会审议通过，公司续聘天健会计师事务所（特殊普通合伙）作为公司2025年度财务审计机构。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

50/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内公司、控股股东及实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

公司分别于2025年4月17日、5月12日召开第四届董事会第三次会议、2024年年度股东大会，审议通过了《关于2025年度日常关联交易预计的议案》，预计公司2025年度日常关联交易金额为不超过12000万元。详见公司于2025年4月1日《上海证券报》及上海证券交易所网站www.sse.com.cn 上的披露。

2025年度日常关联交易实际发生金额为1530.35万元。

51/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

52/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(六)其他

□适用√不适用

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币租赁租赁租赁收是否出租方租赁方租赁资资产收益关联租赁起始日租赁终止日租赁收益益对公关联名称名称产情况涉及确定关系司影响交易金额依据南都物业服务郑州客集团股赢房地市场写字楼

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53/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

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经营管郡商业寓租赁2017/1/12028/12/31

理有限管理有服务项-市场

公司限公司目7623233.50价否杭州天浙江悦用于公

瑞服饰郡商业寓租赁2017/3/202027/7/19

有限公管理有服务项-市场

司限公司目1176063.19价否浙江崇浙江悦用于公文置业郡商业寓租赁

2019/8/152027/5/31

有限公管理有服务项-市场

司限公司目3323073.41价否租赁情况说明无

54/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(二)担保情况

□适用√不适用

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1).委托理财总体情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型风险特征未到期余额逾期未收回金额银行理财产品存款无风险评级90555625

券商理财产品 R3及以下 410420976.56

信托理财产品 R3及以下 140000000 30000000其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托理财情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币委托理财类委托理财金委托理财起委托理财终资金是否存在受实际逾期未收回受托人风险特征未到期金额型额始日期止日期投向限情形收益或损失金额

杭州银行股银行理财产存款无风险500000002024.1.42027.1.4银行存款否50000000份有限公司品评级

招商银行股银行理财产存款无风险100000002024.1.172026.12.1银行存款否10000000份有限公司品评级

南京银行股银行理财产存款无风险200000002024.10.182027.10.18银行存款否20000000份有限公司品评级

55/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

南京银行股银行理财产存款无风险105556252025.6.242026.9.28银行存款否10555625份有限公司品评级

嘉实资本管 券商理财产 R3 10388032. 10388032.27 2022.4.20 无固定期限 债券 否理有限公司 品 27

嘉实资本管 券商理财产 R3 30000000 2022.6.1 无固定期限 债券 否 30000000理有限公司品

华夏资本管 券商理财产 R3 20032944. 2022.7.26 20032944.无固定期限 债券 否理有限公司品2929

华夏资本管 券商理财产 R3 20000000 2022.8.16 无固定期限 债券 否 20000000理有限公司品

华夏资本管 券商理财产 R3 30000000 2025.1.21 无固定期限 债券 否 30000000理有限公司品

华夏资本管 券商理财产 R3 30000000 2025.4.23 无固定期限 债券 否 30000000理有限公司品上海海通证券商理财产

券资产管理 R2 40000000 2024.6.5 无固定期限 债券 否 904100.74 40000000品有限公司上海海通证券商理财产

券资产管理 R2 10000000 2022.8.15 无固定期限 债券 否 10000000品有限公司上海海通证券商理财产

券资产管理 R2 30000000 2022.9.21 无固定期限 债券 否 30000000品有限公司上海海通证券商理财产

券资产管理 R2 20000000 2022.9.19 无固定期限 债券 否 20000000品有限公司上海海通证券商理财产

券资产管理 R2 30000000 2024.12.3 无固定期限 债券 否 30000000品有限公司

56/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

上海海通证券商理财产

券资产管理 R2 50000000 2025.1.20 无固定期限 债券 否 50000000品有限公司上海海通证券商理财产

券资产管理 R2 10000000 2025.4.22 无固定期限 债券 否 10000000品有限公司

海通期货股 券商理财产 R3 40000000 2025.1.21 无固定期限 债券 否 40000000份有限公司品

海通期货股 券商理财产 R3 30000000 2025.6.18 无固定期限 债券 否 30000000份有限公司品长江证券（上海）资 券商理财产 R3 10000000 2025.6.24 无固定期限 债券 否 10000000产管理有限品公司

中粮信托有 信托理财产 R3 30000000 2025.1.22 无固定期限 债券 否 30000000限责任公司品

中粮信托有 信托理财产 R3 30000000 2025.6.18 无固定期限 债券 否 30000000限责任公司品

中粮信托有 信托理财产 R3 10000000 2025.6.18 无固定期限 债券 否 10000000限责任公司品

中粮信托有 信托理财产 R2 30000000 2025.4.23 2026.4.21 债券 否 30000000限责任公司品

中粮信托有 信托理财产 R2 20000000 2025.6.18 2026.6.16 债券 否 20000000限责任公司品

西部信托有 信托理财产 R2 20000000 2024.5.28 无固定期限 债券 否 20000000限公司品

海通证券股 券商理财产 R1 40000000 2024.10.25 2025.1.24 收益凭证 否 169534.4份有限公司品

中粮信托有 信托理财产 R2 30000000 2024.10.24 2025.4.23 债券 否 476179.79限责任公司品

57/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

平安证券股 券商理财产 R2 10000000 2024.10.31 2025.4.29 收益凭证 否 106027.40份有限公司品

长江期货股 券商理财产 R2 19843304.75 2024.11.26 2025.5.26 债券 否 321754.56份有限公司 品

中粮信托有 信托理财产 R2 20000000 2024.5.28 2025.6.3 债券 否 874136.99限责任公司品

中粮信托有 信托理财产 R2 30000000 2024.12.3 2025.6.3 债券 否 471413.81限责任公司品中国对外经信托理财产

济贸易信托 R2 20000000 2024.12.11 2025.6.16 债券 否 347203.68品有限公司

西部信托有 信托理财产 R2 10000000 2025.4.16 2025.9.24 债券 否 120121.20限公司品中国对外经信托理财产

济贸易信托 R2 20000000 2025.4.23 2025.10.27 债券 否 312985.95品有限公司

中融国际信 信托理财产 R3 30000000 2022.2.9 逾期 货币基金 是 30000000托有限公司品其他情况

□适用√不适用

(3).委托理财减值准备

□适用√不适用

58/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

2、委托贷款情况

(1).委托贷款总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3).委托贷款减值准备

□适用√不适用

3、其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

√适用□不适用

(一)募集资金整体使用情况

√适用□不适用

单位：元

59/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

招股书或其中：截截至报告截至报告本年度超募资金截至报告募集说明至报告期期末募集期末超募投入金变更用募集资金总额期末累计本年度投募集资金募集资金募集资金书中募集末超募资资金累计资金累计额占比途的募

净额（3）=投入募集入金额

来源到位时间总额1资金承诺1-金累计投投入进度投入进度（%）集资金（）（）资金总额

投资总额24入总额（%）(6)（%）(7)

（8）

（9）总额

（2（）（））（5）＝(4)/(1)＝(5)/(3)=(8)/(1)

2018年

首次公开32242.028748.228748.228468.812440.

1月290099.030796.892.77

发行股票699300日

32242.028748.228748.228468.812440.

合计/00//796.89/

699300

其他说明

□适用√不适用

(二)募投项目明细

√适用□不适用

1、募集资金明细使用情况

√适用□不适用

单位：元截至项目报告可行是否为投入募集期末截至报告性是招股书项目达进度本项目是否资金累计期末累计投入进度本年否发募集或者募本年到预定是否是否已实现项目项目涉及计划投入投入进度未达计划实现生重节余资金集说明投入可使用已结符合的效益

名称性质变更投资募集（%）的具体原的效大变金额来源书中的金额状态日项计划或者研

投向总额资金(3)＝因益化，承诺投(1)(2)/(1)期的进发成果总额如资项目2度（是，）请说

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明具体情况物业首次管理

公开智能生产7000.796.86822026

是否0090.2497.436否否否179.76发行化系建设年月股票统项目全国是，首次物业此项公开服务运营是目取是否发行业务管理消或股票拓展终止项目社区

首次 O2O

公开生产3000.185202412641146.平台是否

发行建设003.2761.78是否否年7月.6973建设股票项目是，此项目未首次公寓取

1102020公开租赁生产消，10785-年10-是

发行服务建设调整.8035.6102.32是是359.8否68249.86月股票项目募集资金投资总额

61/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

首次人力

公开资源运营1962.197100.542024是否是否否-10.69

发行建设管理493.18年7月股票项目收购是，首次普惠此项

公开物业6000.678

80%其他否目为006.48113.11

544.0-

是是否

发行3786.48新项股票股权目项目

28748796.8284

合计////.29968.8///////279.463

2、超募资金明细使用情况

□适用√不适用

(三)报告期内募投变更或终止情况

√适用□不适用

单位：元

变更/终止前

变更时间变更/终止前变更前项目项目已投入变更后项目/变更/终止后用于补决策程序及信息披（首次公告变更类型项目募集资变更终止原因名称募资资金总名称流的募集资金金额露情况说明披露时间）金投资总额额不再区分大业主物2018年4月20日

20184业项目与空置房源公司第一届董事会公寓租赁服年月10785.800公寓租赁服21取消项目运营项目，空置房0第二十六次会议、务项目日务项目

源不仅限于公司在第一届监事会第十管项目。二次会议

62/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

原募投项目成本投

入较大、规模拓展2021年12月30日全国物业服202112不确定性较高；新公司第二届董事会年

务业务拓展31取消项目60000募投项目实施符合0第二十三次会议、月日

项目公司发展战略，有第二届监事会第十利于提高募集资金六次会议使用效率

63/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(四)报告期内募集资金使用的其他情况

1、募集资金投资项目先期投入及置换情况

√适用□不适用

金额单位：人民币万元发行名称2018年首次公开发行股份募集资金到账时间2018年1月29日募集资金自筹资金预置换完成董事会审议通过总投资额置换金额投资项目先投入金额日期日期物业管理智能化

7000.00224.22224.22

系统项目

社区 O2O 平台建

3000.00412.28412.28

设项目2018年3月30

2018年4月29日

公寓租赁服务项日

10785.804345.804345.80

目人力资源建设项

1962.49600.39600.39

目

合计22748.295582.695582.69

2、用闲置募集资金暂时补充流动资金情况

□适用√不适用

3、对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币募集资金报告期期间最高用于现金末现金余额是否董事会审议日期管理的有起始日期结束日期管理余超出授权效审议额额额度度

2025-04-1720002025年4月17日2026年4月16日1100否

其他说明

公司于2025年4月17日召开第四届董事会第三次会议、第四届监事会第二次会议，审议通过了《关于使用闲置募集资金进行现金管理的议案》，同意公司使用最高额度不超过2000万元人民币的闲置募集资金进行现金管理，上述额度可滚动使用，自公司第四届董事会第三次会议审议通过之日起12个月内有效。截至2025年12月31日，公司募集资金投资于理财产品金额合计

1100.00万元。

4、其他

□适用√不适用

64/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(五)中介机构关于募集资金存储与使用情况的专项核查、鉴证的结论性意见

√适用□不适用南都物业公司管理层编制的2025年度《关于募集资金年度存放、管理与实际使用情况的专项报告》符合《上市公司募集资金监管规则》（证监会公告〔2025〕10号）和《上海证券交易所上市公司自律监管指引第1号——规范运作（2025年5月修订）》（上证发〔2025〕68号）的规定，如实反映了南都物业公司募集资金2025年度实际存放、管理与实际使用情况。

核查异常的相关情况说明

□适用√不适用

(六)擅自变更募集资金用途、违规占用募集资金的后续整改情况

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

□适用√不适用

65/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

□适用√不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用√不适用

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)10729年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数

()9862户截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数0

（户）年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先0

66/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

股股东总数（户）

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限质押、标记或冻结情况股东名称报告期内期末持股数比例股东性

(%)售条件股股份（全称）增减量数量质份数量状态浙江南都境内非

产业发展06452732734.360质押16000000国有法集团有限人公司

04032953421.4800境内自韩芳无

然人舟山五彩石投资合境内非

伙企业093564654.980无0国有法

（有限合人伙）

隋永亮108820010882000.580无0境内自然人

吴嘉俊8773008773000.470无0境内自然人

08400000.4500境内自韩诚无

然人

UBS

AG 671019 831276 0.44 0 无 0 其他境内自

严荷芳7853007853000.420无0然人

J.P.Morga

n

Securities 635021 773083 0.41 0 无 0 其他

PLC － 自有资金

蔡敏-7090000.380境内自无0然人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量浙江南都产业发展集64527327人民币普通股64527327团有限公司韩芳40329534人民币普通股40329534舟山五彩石投资合伙9356465人民币普通股9356465企业（有限合伙）隋永亮1088200人民币普通股1088200吴嘉俊877300人民币普通股877300韩诚840000人民币普通股840000

UBS AG 831276 人民币普通股 831276严荷芳785300人民币普通股785300

67/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

J.P.Morgan Securities

PLC 773083 人民币普通股 773083－自有资金蔡敏709000人民币普通股709000

公司前十名股东中存在回购专户，截至报告期末，公司回购专用证券前十名股东中回购专账户合计持有公司股份2290500股，占公司总股本的1.22%。上表户情况说明“前十名股东持股情况”及“前十名无限售条件股东持股情况”中已剔除回购专户。

上述股东委托表决

权、受托表决权、放无弃表决权的说明

公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司21.48%的股权，通过浙江南都产业发展集团有限公司间接持有34.33%的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司1.31%的股权，合计持上述股东关联关系或有公司57.12%的股权；韩诚先生系公司实际控制人韩芳女士之儿

一致行动的说明子，与韩芳女士构成一致行动人。

除此之外，公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。

表决权恢复的优先股股东及持股数量的说无明

注：“前十名股东持股情况”表格中股东蔡敏于报告期期初普通账户、信用账户持股不在公

司前200名股东名册内，故无法统计报告期内增减变动情况持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人

√适用□不适用名称浙江南都产业发展集团有限公司单位负责人或法定代表人韩芳成立日期2010年9月19日

一般项目：房地产评估；房地产咨询；房地产经纪；信息咨

询服务（不含许可类信息咨询服务）；社会经济咨询服务；

主要经营业务企业管理咨询；财务咨询；供应链管理服务；市场营销策划；

企业形象策划；会议及展览服务；建筑材料销售；化工产品销售（不含许可类化工产品）；有色金属合金销售；金属材

68/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

料销售；通讯设备销售；照明器具销售；电子产品销售；五金产品批发；五金产品零售；办公用品销售；家用电器销售；

投资管理、资产管理（未经金融等监管部门批准，不得从事向公众融资存款、融资担保、代客户理财等金融服务）(除依

法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。

报告期内控股和参股的其他境内外无上市公司的股权情况其他情况说明无

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1、法人

□适用√不适用

2、自然人

√适用□不适用姓名韩芳国籍中国是否取得其他国家或地区居留权否主要职业及职务南都物业董事长过去10年曾控股的境内外上市公无司情况

69/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

70/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

九、优先股相关情况

□适用√不适用

71/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

√适用□不适用

(一)转债发行情况

□适用√不适用

(二)报告期转债持有人及担保人情况

□适用√不适用

(三)报告期转债变动情况

□适用√不适用报告期转债累计转股情况

□适用√不适用

(四)转股价格历次调整情况

□适用√不适用

(五)公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排

□适用√不适用

(六)转债其他情况说明

□适用√不适用

第八节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用

南都物业服务集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了南都物业服务集团股份有限公司（以下简称南都物业公司）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司

72/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了南都物业公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况，以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于南都物业公司，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

(一)收入确认

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注五(34)及七(61)所述。

南都物业公司的营业收入主要来自于物业管理服务。2025年度，南都物业公司营业收入金额为人民币186228.66万元，其中物业基础服务的营业收入为人民币

165614.46万元，占营业收入的88.93%。

由于营业收入是南都物业公司关键业绩指标之一，可能存在南都物业公司管理层（以下简称管理层）通过不恰当的收入确认以达到特定目标或预期的固有风险，且收入确认涉及复杂的信息系统和重大管理层判断。因此，我们将收入确认确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对收入确认，我们实施的审计程序主要包括：

73/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(1)了解与收入确认相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否

得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)检查销售合同，了解主要合同条款或条件，评价收入确认方法是否适当；

(3)对营业收入及毛利率按项目实施分析程序，识别是否存在重大或异常波动，并查明波动原因；

(4)对物业收费信息系统相关数据进行核实，检查主要项目的收费信息与账面记录金额是否存在异常情况；

(5)获取主要客户的合同并将合同内容与账面收入确认、开票收款情况及缴款

记录做交叉核对，对资产负债表日前后确认的营业收入实施截止测试，评价收入是否在恰当期间确认；

(6)对于新增重要客户在核查公司档案的情况下，通过网络等渠道收集对方资料，核查其经营状况是否存在异常；

(7)检查与营业收入相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(二)应收账款减值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注五(13)及七(5)所述。

截至2025年12月31日，南都物业公司应收账款账面余额为人民币68514.84万元，坏账准备为人民币13321.49万元，账面价值为人民币55193.35万元。

管理层根据各项应收账款的信用风险特征，以单项或应收组合为基础，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量其损失准备。由于应收账款金额重大，且应收账款减值涉及重大管理层判断，我们将应收账款减值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对应收账款减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与应收账款减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其

是否得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)针对管理层以前年度就坏账准备所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3)复核管理层对应收账款进行信用风险评估的相关考虑和客观证据，评价管理层是否恰当识别各项应收账款的信用风险特征；

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(4)对于以单项为基础计量预期信用损失的应收账款，复核管理层对预期收取

现金流量的预测，评价在预测中使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性，并与获取的诉讼进展情况、抵房协议及诉讼保全等进行核对；

(5)对于以组合为基础计量预期信用损失的应收账款，评价管理层按信用风险

特征划分组合的合理性；评价管理层确定的应收账款预期信用损失率的合理性，包括使用的重大假设的适当性以及数据的适当性、相关性和可靠性；测试管理层对坏账准备的计算是否准确；

(6)结合应收账款函证以及期后回款情况，评价管理层计提坏账准备的合理性；

(7)检查与应收账款减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

(三)商誉减值

1.事项描述

相关信息披露详见财务报表附注七(27)。

截至2025年12月31日，南都物业公司商誉账面原值为人民币25789.87万元，减值准备为人民币9618.69万元，账面价值为人民币16171.19万元。

南都物业公司管理层将商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，相关资产组或者资产组组合的可收回金额按照预计未来现金流量现值确定。由于商誉金额重大，且商誉减值测试涉及重大管理层判断，我们将商誉减值确定为关键审计事项。

2.审计应对

针对商誉减值，我们实施的审计程序主要包括：

(1)了解与商誉减值相关的关键内部控制，评价这些控制的设计，确定其是否

得到执行，并测试相关内部控制的运行有效性；

(2)针对管理层以前年度就预计未来现金流量现值所作估计，复核其结果或者管理层对其作出的后续重新估计；

(3)了解并评价管理层聘用的外部估值专家的胜任能力、专业素质和客观性；

(4)评价管理层在减值测试中使用的方法的适当性和一贯性；

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(5)评价管理层在减值测试中使用的重大假设的适当性，复核相关假设是否与

总体经济环境、行业状况、经营情况、历史经验、运营计划、经审批预算、会议纪

要、其他会计估计中所使用的假设、业务活动的其他领域中所使用的相关假设等一致；

(6)评价管理层在减值测试中使用的数据的适当性、相关性和可靠性，并复核减值测试中有关信息的一致性；

(7)测试管理层对预计未来现金流量现值的计算是否准确；

(8)检查与商誉减值相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

四、其他信息

南都物业公司管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估南都物业公司的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

76/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

南都物业公司治理层（以下简称治理层）负责监督南都物业公司的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取

合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审

计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

(三)评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

(四)对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对南都物业公司持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致南都物业公司不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

77/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(六)就南都物业公司中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

天健会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：赵丽（项目合伙人）

中国·杭州中国注册会计师：龚敬

二〇二六年四月二十日

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二、财务报表合并资产负债表

2025年12月31日

编制单位：南都物业服务集团股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金462259658.45587763522.17结算备付金拆出资金

交易性金融资产682960701.94417883201.33衍生金融资产

应收票据397532.61439325.39

应收账款551933456.70511630336.79应收款项融资

预付款项6571717.214966034.18应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款123229716.32120813985.33

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货15532191.0918222769.53

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产15070573.6118116778.48

流动资产合计1857955547.931679835953.20

非流动资产：

发放贷款和垫款

债权投资93039736.1180037861.11其他债权投资长期应收款

长期股权投资230065876.01219648420.11

其他权益工具投资17435974.96

其他非流动金融资产153064513.68120524191.62

投资性房地产42603424.9438322667.59

固定资产32892911.7832221774.23

在建工程10640316.394836977.53生产性生物资产油气资产

使用权资产34625768.3738659692.98

无形资产2761075.481923231.60

其中：数据资源开发支出

79/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

其中：数据资源

商誉161711861.98208493689.83

长期待摊费用7230036.489316667.51

递延所得税资产4629485.8715148457.70其他非流动资产

非流动资产合计790700982.05769133631.81

资产总计2648656529.982448969585.01

流动负债：

短期借款80050833.34向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款391095285.14384845857.80

预收款项467126.341084869.14

合同负债284996036.59314301168.88卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬75617455.0079406944.49

应交税费45226826.4446002168.33

其他应付款493847697.13447671645.17

其中：应付利息

应付股利3144936.41应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债18557078.9913610759.81

其他流动负债579191.01194399.77

流动负债合计1390437529.981287117813.39

非流动负债：

保险合同准备金长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债24276914.5032835104.68长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债1445000.00递延收益

递延所得税负债3178895.492427596.55其他非流动负债

非流动负债合计27455809.9936707701.23

负债合计1417893339.971323825514.62

所有者权益（或股东权益）：

80/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

实收资本（或股本）187777779.00187777779.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积258859045.54258859045.54

减：库存股20076903.0020076903.00

其他综合收益-564025.04专项储备

盈余公积93888889.5089914204.57一般风险准备

未分配利润670992324.27575717415.36

归属于母公司所有者权益1190877110.271092191541.47（或股东权益）合计

少数股东权益39886079.7432952528.92所有者权益（或股东权1230763190.011125144070.39益）合计

负债和所有者权益2648656529.982448969585.01（或股东权益）总计

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司资产负债表

2025年12月31日

编制单位：南都物业服务集团股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金294980769.28403235224.60

交易性金融资产682960701.94417883201.33衍生金融资产应收票据

应收账款382401544.15353348159.88应收款项融资

预付款项1577984.131966097.19

其他应收款103016319.80220754232.67

其中：应收利息

应收股利10922731.19

存货12466611.0513124939.28

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产11171861.0314339016.83

流动资产合计1488575791.381424650871.78

非流动资产：

债权投资93039736.1180037861.11其他债权投资长期应收款

81/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

长期股权投资611883232.80501202082.86

其他权益工具投资17435974.96

其他非流动金融资产153064513.68120524191.62

投资性房地产28783295.5423456860.59

固定资产19527861.2315887969.96

在建工程8069992.213467039.97生产性生物资产油气资产

使用权资产9876849.05461269.96

无形资产1446877.26212082.21

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用400000.00

递延所得税资产5970767.00其他非流动资产

非流动资产合计943528332.84751220125.28

资产总计2432104124.222175870997.06

流动负债：

短期借款80050833.34交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款318942894.94306570792.79预收款项

合同负债218920895.58251326490.43

应付职工薪酬51018354.5749934275.58

应交税费24525523.6423997276.45

其他应付款678388203.32590978743.53

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债4903542.84392984.28

其他流动负债8916.97

流动负债合计1376759165.201223200563.06

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债5075156.33长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债1475827.48其他非流动负债

82/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

非流动负债合计6550983.81

负债合计1383310149.011223200563.06

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）187777779.00187777779.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积232461094.59232461094.59

减：库存股20076903.0020076903.00

其他综合收益-564025.04专项储备

盈余公积93888889.5089914204.57

未分配利润555307140.16462594258.84所有者权益（或股东权1048793975.21952670434.00益）合计

负债和所有者权益2432104124.222175870997.06（或股东权益）总计

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜合并利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业总收入1862286631.391805475530.50

其中：营业收入1862286631.391805475530.50利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1674432510.231676415135.78

其中：营业成本1550308215.771533995406.02利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加6650415.457520380.63

销售费用21555342.3823896778.70

管理费用90843562.78104730418.19

研发费用2398724.822970395.73

财务费用2676249.033301756.51

其中：利息费用3319663.735207607.81

利息收入3282134.754757202.22

加：其他收益8704574.223995391.16投资收益（损失以“－”号9079463.8423628760.09填列）

83/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

其中：对联营企业和合营企

-4207544.10-2580472.54业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以43252832.14-64813539.83“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”-36087657.36-22182913.14号填列）资产减值损失（损失以“-”-46781827.85-21630555.36号填列）资产处置收益（损失以22632.252932959.44“－”号填列）三、营业利润（亏损以“－”号填166044138.4050990497.08列）

加：营业外收入804085.961297384.95

减：营业外支出3330119.574986182.72四、利润总额（亏损总额以“－”号163518104.7947301699.31填列）

减：所得税费用53370929.1913955043.24五、净利润（净亏损以“－”号填110147175.6033346656.07列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“－”110147175.6033346656.07号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润-”99249593.8421905280.58（净亏损以“号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”10897581.7611441375.49号填列）

六、其他综合收益的税后净额-564025.04

（一）归属母公司所有者的其他-564025.04综合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综-564025.04

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值-564025.04变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

84/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

2．将重分类进损益的其他综合

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额109583150.5633346656.07

（一）归属于母公司所有者的综98685568.8021905280.58合收益总额

（二）归属于少数股东的综合收10897581.7611441375.49益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.540.12

（二）稀释每股收益(元/股)0.540.12

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业收入1300764282.671204591192.80

减：营业成本1088061006.081022894520.83

税金及附加4227651.695056458.91

销售费用19575481.3519980143.34

管理费用84731233.6097156112.75研发费用

财务费用656537.82-90260.23

其中：利息费用1736187.872126383.31

利息收入2980437.474274537.99

加：其他收益5870416.954788200.62投资收益（损失以“－”号19981751.8841467232.48填列）

其中：对联营企业和合营企

-4884850.06-2737222.51业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

85/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告公允价值变动收益（损失以43252832.14-64813539.83“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”-31108819.07-17288382.65号填列）资产减值损失（损失以“-”-5814000.00-10720530.00号填列）资产处置收益（损失以22632.25-6039.33“－”号填列）二、营业利润（亏损以“－”号填135717186.2813021158.49列）

加：营业外收入348980.631090604.52

减：营业外支出2471641.782854867.92三、利润总额（亏损总额以“－”133594525.1311256895.09号填列）

减：所得税费用36906958.886760157.59四、净利润（净亏损以“－”号填96687566.254496737.50列）

（一）持续经营净利润（净亏损“”96687566.254496737.50以－号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-564025.04

（一）不能重分类进损益的其他-564025.04综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值-564025.04

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额96123541.214496737.50

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜

86/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

合并现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的1886671694.021942789694.53现金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还26159.518217.78

收到其他与经营活动有关的122955121.0687270902.27现金

经营活动现金流入小计2009652974.592030068814.58

购买商品、接受劳务支付的1093195201.721025281322.79现金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的587737802.33608613377.60现金

支付的各项税费98278290.7889641957.84

支付其他与经营活动有关的125281616.13128015676.88现金

经营活动现金流出小计1904492910.961851552335.11

经营活动产生的现金流105160063.63178516479.47量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金216865429.53560373681.12

87/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

取得投资收益收到的现金6928827.3636666987.32

处置固定资产、无形资产和978427.2221327.70其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计224772684.11597061996.14

购建固定资产、无形资产和9244251.7811561091.29其他长期资产支付的现金

投资支付的现金512161078.20370043768.11质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计521405329.98381604859.40

投资活动产生的现金流-296632645.87215457136.74量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金795000.00175000.00

其中：子公司吸收少数股东795000.00175000.00投资收到的现金

取得借款收到的现金137000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计137795000.00175000.00

偿还债务支付的现金57000000.00161000000.00

分配股利、利润或偿付利息9103578.4472147454.21支付的现金

其中：子公司支付给少数股7903967.354861606.61

东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的17948274.0537454314.51现金

筹资活动现金流出小计84051852.49270601768.72

筹资活动产生的现金流53743147.51-270426768.72量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加-137729434.73123546847.49额

加：期初现金及现金等价物584840438.10461293590.61余额

六、期末现金及现金等价物余447111003.37584840438.10额

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司现金流量表

88/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的1297358629.651314434756.07现金收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的142373359.7357646124.08现金

经营活动现金流入小计1439731989.381372080880.15

购买商品、接受劳务支付的843335891.03755500228.61现金

支付给职工及为职工支付的345621480.75350816120.21现金

支付的各项税费60639356.3348795019.21

支付其他与经营活动有关的101445550.85120389590.38现金

经营活动现金流出小计1351042278.961275500958.41

经营活动产生的现金流量净88689710.4296579921.74额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金215807096.14560373681.12

取得投资收益收到的现金28954891.2543739478.49

处置固定资产、无形资产和821082.2210000.00其他长期资产收回的现金净额

处置子公司及其他营业单位200800000.00收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计446383069.61604123159.61

购建固定资产、无形资产和6443302.686433417.22其他长期资产支付的现金

投资支付的现金719418173.51370413768.11取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计725861476.19376847185.33

投资活动产生的现金流-279478406.58227275974.28量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金137000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计137000000.00

偿还债务支付的现金57000000.00161000000.00

分配股利、利润或偿付利息1199611.0967285847.60支付的现金

89/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

支付其他与筹资活动有关的3248875.7020507103.00现金

筹资活动现金流出小计61448486.79248792950.60

筹资活动产生的现金流75551513.21-248792950.60量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加-115237182.9575062945.42额

加：期初现金及现金等价物403024724.60327961779.18余额

六、期末现金及现金等价物余287787541.65403024724.60额

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜

90/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东所有者权益实收资其他权益工具

(资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配权益合计本或其他小计

优先股永续债其他积存股合收益备积险准备利润股本)

1877258820078991575710921

一、上年年末余额777759046903.4204.174191541.3295251125144

9.005.5400575.364728.92070.39

加：会计政策变更前期差错更正其他

1877258820078991575710921

二、本年期初余额777759046903.4204.174191541.3295251125144

9.005.5400575.364728.92070.39

三、本期增减变动-“”564039749527金额（减少以－

25.04684.94908.

9868569335510561911号填列）391568.800.829.62

-

（一）综合收益总56409924

额25.049593.

9868510897510958315

84568.8081.760.56

（二）所有者投入795000.

和减少资本00795000.00

1．所有者投入的普795000.

通股00795000.00

91/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

2．其他权益工具持

有者投入资本

3．股份支付计入所

有者权益的金额

4．其他

-

39743974--

（三）利润分配684.9684.94759034759030.

330.9494

-

139743974．提取盈余公积684.9684.9

33

2．提取一般风险准

备3--．对所有者（或股4759034759030.东）的分配0.9494

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

损

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

92/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

（六）其他

187725882007-

四、本期期末余额777759046903.5640

9388670911908

8889.9232398860123076325.0477110.9.005.5400504.2779.74190.0127

2024年度

归属于母公司所有者权益项目少数股东所有者权

实收资其他权益工具资本公减：库其他综专项储盈余公一般风未分配

(权益益合计本或其他小计

股本)优先股永续债其他积存股合收益备积险准备利润

187725898946619281155

一、上年年末余额777705454530.8083.9435842859021184026

9.004.518238.2687.48135.74

加：会计政策变更前期差错更正其他

187725898946619281155

二、本年期初余额777705454530.8083.9435842859021184026

9.004.518238.2687.48135.74

-

三、本期增减变动金-

“”46402007

额（减少以－号填6903.449643570306.74362245888206列）8.970073.75668.5791.445.35

21905

（一）综合收益总额21905280.51144133334665

280.58875.496.07

--

（二）所有者投入和1866-

减少资本5.56200720058

263038.2032127

075.51

93/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

6903.237.4

004

1．所有者投入的普175000.175000.0

通股000

2．其他权益工具持

有者投入资本

3．股份支付计入所

有者权益的金额

-

41866200720058

--

．其他6903.237.4438038.20496275.56004075.51

--

44966547565026

--

（三）利润分配

73.75949.15275.4

7681177270744

00.515.91

-

1．提取盈余公积449644967

73.753.75

2．提取一般风险准

备--3--．对所有者（或股65026650267681177270744东）的分配275.40275.400.515.91

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏

损

94/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

4．设定受益计划变

动额结转留存收益

5．其他综合收益结

转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

-

（六）其他6507-65

4.53074.53

865074.800000.0

530

1877258820078991575711092

四、本期期末余额777759046903.4204.7415.3191543295251125144

9.005.54005761.4728.92070.39

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

项目实收资本其他权益工具减：库存其他综合未分配利所有者权资本公积专项储备盈余公积

(或股本)优先股永续债其他股收益润益合计

一、上年年末余额18777772324612007690899142462594952670

79.00094.593.0004.57258.84434.00

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额18777772324612007690899142462594952670

79.00094.593.0004.57258.84434.00

95/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

-三、本期增减变动金额（减564025.397468927128961235少以“－”号填列）044.9381.3241.21

-

（一）综合收益总额564025.966875961235

0466.2541.21

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

4．其他

-

（三）利润分配397468397468

4.934.93

-

1．提取盈余公积397468397468

4.934.93

2．对所有者（或股东）的

分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结

转留存收益

5．其他综合收益结转留存

收益

6．其他

（五）专项储备

96/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

-

四、本期期末余额18777772324612007690564025.938888555307104879

79.00094.593.000489.50140.163975.21

2024年度

项目实收资本其他权益工具减：库存其他综合未分配利所有者权资本公积专项储备盈余公积

(或股本)优先股永续债其他股收益润益合计

一、上年年末余额1877777258944894645523573105976

79.00757.3230.82470.490537.63

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额1877777258944894645523573105976

79.00757.3230.82470.490537.63

---三、本期增减变动金额（减2648362007690449673.609792107090少以“－”号填列）62.733.007511.65103.63

（一）综合收益总额449673449673

7.507.50

--

（二）所有者投入和减少资2648362007690465605

本62.733.0065.73

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投

入资本

3．股份支付计入所有者权

益的金额

97/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

--

4．其他2648362007690465605

62.733.0065.73

--

（三）利润分配449673.654759650262

7549.1575.40

-

1．提取盈余公积449673.449673.

7575

2--．对所有者（或股东）的650262650262

分配75.4075.40

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结

转留存收益

5．其他综合收益结转留存

收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额18777772324612007690899142462594952670

79.00094.593.0004.57258.84434.00

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜

98/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物业管理有

限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙江华电房地产开发公司投资设立，于1994年4月13日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为14292494-6的企业法人营业执照，成立时注册资本200.00万元。南都有限公司以

2015年10月31日为基准日，整体变更为股份有限公司，于2015年12月29日在浙江省工

商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为

91330000142924946H 的营业执照，注册资本 187777779.00 元，股份总数 187777779 股（每股面值1元），均系无限售条件流通股。公司股票于2018年2月1日在上海证券交易所挂牌交易。

本公司属物业管理行业。公司致力于向城市运营综合服务商转型升级，主要为住宅类、商业类及城市服务类等客户提供物业基础服务、物业增值服务。

本财务报表业经公司2026年4月20日四届第十二次董事会批准对外报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

√适用□不适用本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、无形资

产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

99/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

3、营业周期

√适用□不适用

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用涉及重要性标准判断重要性标准确定方法和选择依据的披露事项

重要的单项计提坏账准备的应收账款单项金额超过资产总额0.5%

重要的应收账款坏账准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的子公司、非全资子公司资产总额超过集团总资产总额的5%

重要的联营企业资产总额超过集团总资产总额的0.5%

重要的投资活动现金流量单项金额超过资产总额的10%重要的承诺事项可能影响资产负债表日披露

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

□适用√不适用

100/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

9、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转

换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

□适用√不适用

11、金融工具

√适用□不适用

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值

计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)

不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额

计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

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2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承

诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确

定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融

资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包

括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以

外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观

察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入

当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

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预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12、应收票据

□适用√不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

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参考历史信用损失经验，结合当前状况以应收银行承兑汇票

及对未来经济状况的预测，通过违约风险票据类型

敞口和整个存续期预期信用损失率，计算应收商业承兑汇票预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款应收账款——账龄组合账龄

账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以应收账款——合并范围内关及对未来经济状况的预测，通过违约风险款项性质

联往来组合敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制其他应收其他应收款——账龄组合账龄

款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以其他应收款——合并范围内及对未来经济状况的预测，通过违约风险款项性质关联往来组合敞口和未来12个月内或整个存续期预期

信用损失率，计算预期信用损失基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用应收账款其他应收款账龄

预期信用损失率（%）预期信用损失率（%）

1年以内（含，下同）55

1-2年1010

2-3年3030

3-4年5050

4-5年8080

5年以上100100

应收账款/其他应收款的账龄自初始确认日起算。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。

14、应收款项融资

□适用√不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用

104/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

□适用√不适用

15、其他应收款

□适用√不适用

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

1.存货的分类

存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2.发出存货的计价方法

发出存货采用移动加权平均法。

3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

(1)低值易耗品按照一次转销法进行摊销。

(2)包装物按照一次转销法进行摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的

金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

□适用√不适用

18、持有待售的非流动资产或处置组

□适用√不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用√不适用

105/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

19、长期股权投资

√适用□不适用

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行

权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按

成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作

为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分

步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

106/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。

处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

20、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的：

折旧或摊销方法

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产

和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物直线法20、1755.59、4.75

运输工具直线法3-5531.67-19.00

其他设备直线法3-5531.67-19.00

22、在建工程

√适用□不适用

107/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造

该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态

但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

类别在建工程结转为固定资产的标准和时点

主体建设工程及配套工程已实质完工、达到预定设计要求并经验房屋及建筑物收机器设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

23、借款费用

√适用□不适用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已

经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超

过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

1.无形资产包括土地使用权、软件及车位使用权等，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实

现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法软件按预期受益期限确定使用寿命为5年直线法

108/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

项目使用寿命及其确定依据摊销方法车位使用权按预期受益期限确定使用寿命为5年直线法

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

(1)人员人工费用

人员人工费用包括公司研发人员的工资薪金、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险

费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金，以及外聘研发人员的劳务费用。

研发人员同时服务于多个研究开发项目的，人工费用的确认依据公司管理部门提供的各研究开发项目研发人员的工时记录，在不同研究开发项目间按比例分配。

直接从事研发活动的人员、外聘研发人员同时从事非研发活动的，公司根据研发人员在不同岗位的工时记录，将其实际发生的人员人工费用，按实际工时占比等合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。

(2)直接投入费用

直接投入费用是指公司为实施研究开发活动而实际发生的相关支出。包括：1)直接消耗的材料、燃料和动力费用；2)用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费，不构成固定资产的样品、样机及一般测试手段购置费，试制产品的检验费；3)用于研究开发活动的仪器、设备的运行维护、调整、检验、检测、维修等费用。

(3)折旧费用与长期待摊费用

折旧费用是指用于研究开发活动的仪器、设备和在用建筑物的折旧费。

用于研发活动的仪器、设备及在用建筑物，同时又用于非研发活动的，对该类仪器、设备、在用建筑物使用情况做必要记录，并将其实际发生的折旧费按实际工时和使用面积等因素，采用合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。

长期待摊费用是指研发设施的改建、改装、装修和修理过程中发生的长期待摊费用，按实际支出进行归集，在规定的期限内分期平均摊销。

(4)无形资产摊销费用无形资产摊销费用是指用于研究开发活动的软件、知识产权、非专利技术（专有技术、许可证、设计和计算方法等）的摊销费用。

(5)设计费用

设计费用是指为新产品和新工艺进行构思、开发和制造，进行工序、技术规范、规程制定、操作特性方面的设计等发生的费用，包括为获得创新性、创意性、突破性产品进行的创意设计活动发生的相关费用。

(6)装备调试费用与试验费用

装备调试费用是指工装准备过程中研究开发活动所发生的费用，包括研制特殊、专用的生产机器，改变生产和质量控制程序，或制定新方法及标准等活动所发生的费用。

为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准备和工业工程发生的费用不计入归集范围。

试验费用包括新药研制的临床试验费、勘探开发技术的现场试验费、田间试验费等。

(7)委托外部研究开发费用委托外部研究开发费用是指公司委托境内外其他机构或个人进行研究开发活动所发生的费用（研究开发活动成果为公司所拥有，且与公司的主要经营业务紧密相关）。

(8)其他费用

其他费用是指上述费用之外与研究开发活动直接相关的其他费用，包括技术图书资料费、资料翻译费、专家咨询费、高新科技研发保险费，研发成果的检索、论证、评审、鉴定、验收费用，知识产权的申请费、注册费、代理费，会议费、差旅费、通讯费等。

4.内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益

109/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

27、长期资产减值

√适用□不适用

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、采用成本模式

计量的使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

29、合同负债

√适用□不适用公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务

变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所

形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

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3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资

产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

31、预计负债

√适用□不适用

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承

担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产

负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义

务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公

司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

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对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报

酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转

让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现

金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承

诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经营模式和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：

(1)物业基础服务公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履

约义务履行的期间内，分月确认收入。

(2)物业增值服务公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，在合同服

务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增值服务完成时确认收入。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

□适用√不适用

36、政府补助

√适用□不适用

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)

公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。

政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资

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产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资

产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足

够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况

产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：(1)

拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得

税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

1.公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

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(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际

行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

1.公司作为出租人

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2.售后租回

(1)公司作为承租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

(2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

39、其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

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40、重要会计政策和会计估计的变更

详见“重要事项”的“公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明”

41、2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

42、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计

增值税算销项税额，扣除当期允许13%、9%、6%、5%、3%、1%抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税

从价计征的，按房产原值一次减除30%后余值的1.2%计缴；

房产税1.2%或12%

从租计征的，按租金收入的12%计缴

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、15%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

纳税主体名称所得税税率（%）

浙江悦都网络科技有限公司15%

上海采林物业管理有限公司20%

浙江乐勤清洁服务有限公司20%

杭州南都智诚物业服务有限公司20%

浙江悦都物业服务有限公司20%

杭州乐勤楼宇工程有限公司20%

杭州乐勤装饰工程有限公司20%

杭州信建大悦住房服务有限公司20%

南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司20%

浙江南都智联物业服务有限公司20%

海宁南都智联物业服务有限公司20%

杭州悦嘉家网络科技有限公司20%

宁波奉化南都智联物业服务有限公司20%

杭州南都悦萱养老服务有限公司20%

桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司20%

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丽水南都智联物业服务有限公司20%

上海南都悦郡物业服务有限公司20%

杭州南联智慧城市运营服务有限公司20%

海宁南都悦郡物业服务有限公司20%

宁波南都悦郡物业服务有限公司20%

绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司20%

杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司20%

启东南都智联物业服务有限公司20%

杭州悦歆商业运营管理有限公司20%

杭州悦享供应链管理有限公司20%

常熟市中远物业服务有限责任公司20%

新青云物业管理服务(新泰)有限公司20%

杭州中大普惠保安服务有限公司20%

连云港中大普惠香溢物业服务有限公司20%

杭州中大物业服务有限公司20%

杭州南郡商业经营管理有限公司20%

杭州南郡智能科技有限公司20%

除上述以外的其他纳税主体25%

2、税收优惠

√适用□不适用1.根据浙江省科学技术厅、浙江省财政厅、国家税务总局浙江省税务局联合颁发的《高新技术企业证书》，浙江悦都网络科技有限公司被认定为高新技术企业，资格有效期3年，企业所得税优惠期为2025年1月1日至2027年12月31日，按15%的税率计缴企业所得税。

2.根据《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（2023年第

6号）和《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》

（2023年第12号）的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企

业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。上海采林物业管理有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、杭州南都智诚物业服务有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程

有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、南都(嘉兴)智慧物业

服务有限公司、浙江南都智联物业服务有限公司、海宁南都智联物业服务有限公司、杭州悦嘉家

网络科技有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、杭州南都悦萱养老服务有限公司、桐

乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司、丽水南都智联物业服务有限公司、上海南都悦郡物业服务

有限公司、杭州南联智慧城市运营服务有限公司、海宁南都悦郡物业服务有限公司、宁波南都悦

郡物业服务有限公司、绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司、杭开南都（杭州）城市运营服务有限

公司、启东南都智联物业服务有限公司、杭州悦歆商业运营管理有限公司、杭州悦享供应链管理

有限公司、常熟市中远物业服务有限责任公司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司、杭州中大

普惠保安服务有限公司、连云港中大普惠香溢物业服务有限公司、杭州中大物业服务有限公司、

杭州南郡商业经营管理有限公司、杭州南郡智能科技有限公司适用该优惠政策。

116/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告3.根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（2023年第1号）的规定，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人免征增值税（以

1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）。小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。南都物业服务集团股份有限公司磐安分公司、永康分公司、新乡分公司、杭州商业服务分公司、杭州悦歆商业运营管理有限公司、

杭州乐勤装饰工程有限公司第一分公司、浙江乐勤清洁服务有限公司杭州第一分公司、浙江悦都

物业服务有限公司、浙江中大普惠物业有限公司安吉分公司、杭州中大物业服务有限公司上虞分公司适用该优惠政策。

4.根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公

告》（2023年第12号）的规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳

税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产

税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。南都物业服务集团股份有限公司义乌分公司、诸暨分公司、新乡分公司、杭州商业服务分公司、浙江中大普惠物业有限公司安吉分公司、上海采林物业管理有限公司、浙江乐勤清洁服务有

限公司、杭州南都智诚物业服务有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限

公司、杭州乐勤装饰工程有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、南都(嘉兴)智慧物业服务

有限公司、浙江南都智联物业服务有限公司、海宁南都智联物业服务有限公司、杭州悦嘉家网络

科技有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、杭州南都悦萱养老服务有限公司、桐乡市

乌镇南都智慧城市服务有限公司、丽水南都智联物业服务有限公司、上海南都悦郡物业服务有限

公司、杭州南联智慧城市运营服务有限公司、海宁南都悦郡物业服务有限公司、宁波南都悦郡物

业服务有限公司、绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司、杭开南都（杭州）城市运营服务有限公

司、启东南都智联物业服务有限公司、杭州悦歆商业运营管理有限公司、杭州悦享供应链管理有

限公司、常熟市中远物业服务有限责任公司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司、杭州中大普

惠保安服务有限公司、连云港中大普惠香溢物业服务有限公司、杭州中大物业服务有限公司、杭

州南郡商业经营管理有限公司、杭州南郡智能科技有限公司适用该优惠政策。

5.根据《财政部税务总局人力资源社会保障部农业农村部关于进一步支持重点群体创业就业有关税收政策的公告》（2023年第15号）的规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，企业招用脱贫人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年（36个月）内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附

加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年6000元，最高可上浮30%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。南都物业服务集团股份有限公

117/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

司、南都物业服务集团股份有限公司上海分公司、启东分公司、常熟分公司、郑州分公司、余杭

分公司、金华分公司、武汉分公司、临安分公司、临平分公司、海宁分公司、湖州分公司、绍兴

分公司、萧山分公司、慈溪分公司、富阳分公司、江苏金枫物业服务有限责任公司、浙江悦郡商业管理有限公司适用该优惠政策。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金157764.72540852.75

银行存款425068528.80575215381.73

其他货币资金37033364.9312007287.69

合计462259658.45587763522.17

其中：存放在境外的款项总额

其他说明：

期末银行存款包含冻结的银行存款13481789.15元，使用受限，其他货币资金中包含保函保证金1666865.93元，使用受限。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计682960701.94417883201.33/入当期损益的金融资产

其中：

理财产品[注]680496051.94417879049.33/

股票2464650.004152.00/指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

合计682960701.94417883201.33/

其他说明：

√适用□不适用[注]根据公司第三届董事会第二次会议审议通过的《关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案》公司于2023年2月购买中融-汇聚金1号货币基金集合资金信托计划3000万元，截至本公告披露日，上述信托产品已逾期、尚未兑付，期末公司已确认公允价值变动损失2700万元

118/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

银行承兑票据397532.61439325.39

合计397532.61439325.39

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

银行承兑票据663502.86

合计663502.86

[注]该等银行承兑汇票的承兑人是具有较高信用的商业银行，由其承兑的银行承兑汇票到期不获支付的可能性较低，故公司将已背书或贴现的该等银行承兑汇票予以终止确认。但如果该等票据到期不获支付，依据《票据法》之规定，公司仍将对持票人承担连带责任

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

119/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）406773421.06357006626.12

一年以内406773421.06357006626.12

1至2年108745750.11111064306.06

2至3年57663147.7550240101.11

3年以上

3至4年37478418.3854788137.79

4至5年46297621.2216296034.09

5年以上28190041.8729700413.91

合计685148400.39619095619.08

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额金额比例价值金额价值(%)(%)(%)金额比例

(%)

644755209268872452593465

按单项计提

20339.413439594.940114.09148960.287912

坏账准备85.62.92.0884.02.02.00

其中：

120/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

620678015426531854874769

按组合计提

763615046486462185.91379310.327242

坏账准备90.5912.57

6.47.611.868.06.274.79

其中：

685113325519619010745116

100.0

合计4840100.0149433459561652817.363033

19.440

0.3903.696.709.082.296.79

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由按预计可收回金

绿地地产[注]62037190.3152768595.4785.06额计提安徽省宁国市鸿鹰按预计可收回金

生态旅游发展有限1193396.771193396.77100额计提责任公司台州华禹置业有限按预计可收回金

460245.62460245.62100

公司额计提中大房地产集团上按预计可收回金

81201.2281201.22100

虞有限公司额计提上海燕堡仕体育咨按预计可收回金

700000.00700000.00100

询管理有限公司额计提

合计64472033.9255203439.0885.62/

按单项计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

[注]绿地地产应收账款包括公司对上海绿地新龙基置业有限公司、上海虹翊置业有限公

司、上海绿地宝岛置业有限公司、启东崇和置业有限公司、河南广海房地产开发有限公司、河南

绿地牟山置业有限公司、登封绿地置业有限公司、河南绿地港区置业有限公司、郑州缤纷城企业

管理咨询有限公司、河南绿地文化旅游发展有限公司、河南绿地商城置业有限公司、太原绿地太

化房地产开发有限公司、开封绿地斗门置业有限公司、河南绿地领创产业发展有限公司、宁波杭

州湾新区盈海置业有限公司、商丘海玥置业有限公司、绿地集团合肥美湖置业有限公司、武汉新

高兴谷置业有限公司、绿地集团荆州绿地之窗置业有限公司、嘉兴崇海置业有限公司、南昌绿地

潦河置业有限公司、南昌绿地申安置业有限公司、绿地集团蚌埠新源置业有限公司、绿地集团池

州置业有限公司、上海绿地北虹置业有限公司、上海绿地奉城置业有限公司等绿地地产失信被执行人或已起诉的应收账款

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内406773421.0620338671.075.00

1-2年108745750.1110874575.0210.00

2-3年57296938.8817189081.6730.00

121/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

3-4年32796512.5516398256.2950.00

4-5年9264116.587411293.2780.00

5年以上5799627.295799627.29100.00

小计620676366.4778011504.6112.57

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核其他变动期末余额计提

回销[注]

单项计提坏账52591489.10608019.05819180.11429496.255203439.

747392.62

准备0294708

按组合计提坏54873793.23231171.878011504.

93460.50

账准备27461

10746528233839190.95819180.11522956.7133214943

合计747392.62.29347.69

[注]均系债务重组减少坏账准备1522956.77元。

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4).本期实际核销的应收账款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目核销金额

实际核销的应收账款747392.62其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

122/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期合同资产期末合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余末余额余额余额合计数的余额额比例（%）常熟人民政府

20584890.220584890.2

琴川街道办事3.002074338.10

77

处河南广海房地

12246154.912246154.9

产开发有限公1.799891748.28

66

司湖州吴兴兴东

物业管理有限9944970.159944970.151.45582271.93公司上海绿地宝岛

9640744.179640744.171.418469980.86

置业有限公司上海绿地北虹

9068236.009068236.001.327254588.80

置业有限公司

61484995.561484995.528272927.9

小计8.97

557

其他说明：

无

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1).合同资产情况

□适用√不适用

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

123/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

124/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内6087990.8192.644625134.4893.13

1-2年446700.776.80215932.294.35

2-3年37025.630.56124967.412.52

合计6571717.21100.004966034.18100.00

125/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数的单位名称期末余额

比例(%)中国石化销售股份有限公司江

1106273.0116.83

苏苏州常熟石油分公司国网浙江省电力有限公司杭州

913132.3713.90

供电公司

国网上海市电力公司367814.645.60国网浙江省电力有限公司宁波

134676.122.05

市鄞州区供电公司国网江苏省电力有限公司苏州

132800.002.02

供电分公司

小计2654696.1440.40

其他说明：

无

其他说明：

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他应收款123229716.32120813985.33

合计123229716.32120813985.33

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

126/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

127/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）84842544.4585395006.18

128/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

一年以内84842544.4585395006.18

1至2年22339253.4729970690.38

2至3年22575582.5012725019.23

3年以上

3至4年11549959.145522448.80

4至5年4730418.345231851.46

5年以上9400887.456119951.74

合计155438645.35144964967.79

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收暂付款100035553.8890507733.44

押金保证金44742152.5941254964.56

其他10660938.8813202269.79

账面余额合计155438645.35144964967.79

减：坏账准备32208929.0324150982.46

账面价值合计123229716.32120813985.33

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余

4269750.332997069.0416884163.0924150982.46

额

2025年1月1日余

——————额在本期

-

--转入第二阶段1116962.67

1116962.67

--转入第三阶段-2257558.252257558.25

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1089339.56377451.896591155.128057946.57本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日

4242127.222233925.3525732876.4632208929.03

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

项目第一阶段第二阶段第三阶段合计

129/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

整个存续期预整个存续期预期未来12个月期信用损失信用损失（未发预期信用损失（已发生信用生信用减值）

减值）期末坏账准备计

5.0010.0053.3220.72

提比例（%）

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄

(%)质期末余额数的比例

传富置业成都700000.00电费保证2-3年210000.00

1.29

有限公司1300000.00金5年以上1300000.00联勤保障部队第

1120000.000.72投标保证金1年以内56000.00

二采购服务站联勤保障部队第

1000000.000.64投标保证金1年以内50000.00

四采购服务站联勤保障部队第

800000.000.51投标保证金1年以内40000.00

三采购服务站杭州市萧山区人

民政府义蓬街道784468.150.51履约保证金3-4年392234.08办事处

小计5704468.153.67————2048234.08

130/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额存货跌价准存货跌价准

项目备/合同履约备/合同履约账面余额账面价值账面余额账面价值成本减值准成本减值准备备

219022.6219022.61199774119977

原材料

88.654.65

153296615313161703949170229

库存商品16500.0016500.00

8.418.414.8894.88

155486915532191823926182227

合计16500.0016500.00

1.091.099.5369.53

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额转回或转期末余额计提其他其他销

库存商品16500.0016500.00

合计16500.0016500.00本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

□适用√不适用

131/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

一年内到期的非流动资产的其他说明：

无

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同取得成本应收退货成本

预缴税金8037110.1010836362.43

待摊维保费342731.071908336.75

待摊房租及物业费809613.911761248.81

待抵扣增值税1202897.711298942.00

待摊财产保险费1323338.98689884.54

待摊垃圾清运费1014487.281048200.72

待摊外包服务费818164.24

理财产品139006.95

其他1383223.37573803.23

合计15070573.6118116778.48

其他说明：

无

14、债权投资

(1).债权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

132/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

93039736930397380037868003786

大额存单.116.111.111.11

93039736930397380037868003786

合计.116.111.111.11债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

133/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

134/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

长期应收款核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初权益宣告期末减值被投余额法下其他发放余额其他计提准备资单（账追加减少确认综合现金（账权益减值其他期末位面价投资投资的投收益股利面价变动准备余额值）资损调整或利值）益润

一、合营企业小计

二、联营企业杭州运河辰景物业管1462523551514

理服务477.57.31832.88有限公司江西国信南都

135/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

商业管理有限公司

[注]

浙江谷-

2175021062

尚智能382510707

7010.4047.

科技有000.00962.5

4587

限公司8宁波南邑城市150001080716080

服务有0.00.777.77限公司杭州赛智助龙创业投1020015959

5759

资合伙000.0949.4

949.44

企业04

（有限合伙）常熟润城智慧

678931323

综合服64439

2.09326.08

务有限3.99公司常熟金帆智慧

4500048291

科技服32911

0.001.97

务有限.97公司

2196414625-23006

合

8420.000.042075876.

计

110544.1001

[注]江西国信南都商业管理有限公司超额亏损，公司以其出资额为限，将长期股权投资账面价值减至为零

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

136/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动指定为以公允累计累计价值本期本期计入计入计量计入本期计确认其他其他且其期初其他入其他期末项目追加减少的股综合综合变动余额综合综合收其他余额投资投资利收收益收益计入收益益的损入的利的损其他的利失得失综合得收益的原因杭州云象144

1500

商用4755524

000055246

机器35.264.76.004.76有限4公司境智具身智能科技3000115602981156

（北000..288430.28京）009.72有限公司

174

1800

564023595640

合计0000/

5.0474.925.04.00

6

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的原因

公司对杭州云象商用机器有限公司及境智具身智能科技（北京）有限公司的权益性投资，不以交易为目的，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资。

137/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额分类为以公允价值计量且其变动计入

153064513.68120524191.62

当期损益的金融资产

其中：权益工具投资153064513.68120524191.62

合计153064513.68120524191.62

其他说明：

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.44679274.期初余额44679274.13

13

2.19662260.本期增加金额19662260.10

10

1453223.8

1)抵债转入1453223.84

4

2)18209036.固定资产转入18209036.26

26

3.本期减少金额327594.66327594.66

（1）处置327594.66327594.66

4.64013939.期末余额64013939.57

57

二、累计折旧和累计摊销

1.6356606.5期初余额6356606.54

4

2.15080064.本期增加金额15080064.90

90

12367097.9（）计提或摊销2367097.97

7

12712966.

（2）固定资产转入12712966.93

93

3.本期减少金额26156.8126156.81

（1）处置26156.8126156.81

4.21410514.期末余额21410514.63

63

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

138/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.42603424.期末账面价值42603424.94

94

2.38322667.期初账面价值38322667.59

59

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产32878848.8132221774.23

固定资产清理14062.97

合计32892911.7832221774.23

其他说明：

□适用√不适用

139/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币房屋及建筑项目其他设备运输工具合计物

一、账面原值：

1.54492834.12961256.38848169.106302260.2期初余额

1886248

2.12519216.1058829.1本期增加金额527025.3114105071.19

699

1058829.1

（1）购置231160.52527025.311817015.02

9

212288056.（）抵债转入12288056.17

17

3.18580313.3410524.33005615.5本期减少金额24996453.39

5180

（13410524.33005615.5）处置或报废6416139.88

80

（2）投资性房地18209036.

18209036.26

产26

（3）其他[注]371277.25371277.25

4.48431737.10077757.36901382.期末余额95410878.08

367993

二、累计折旧

1.31782492.10013280.32284712.期初余额74080486.05

229786

2.2878666.33134916.4本期增加金额977266.036990848.86

85

12878666.33134916.4（）计提977266.036990848.86

85

3.12712966.2959403.52866935.2本期减少金额18539305.64

9301

12959403.52866935.2（）处置或报废5826338.71

01

（2）转入投资性12712966.

12712966.93

房地产93

4.21948191.8031143.532552694.期末余额62532029.27

67010

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.26483545.2046614.24348688.8期末账面价值32878848.81

6993

2.22710341.2947975.86563456.3期初账面价值32221774.23

9698

[注]系原值变动导致房屋建筑物原值减少371277.25元

140/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他设备14062.97

合计14062.97

其他说明：

无

22、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程10640316.394836977.53

合计10640316.394836977.53

其他说明：

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值装修工程80699928069992

34670393467039.21.21.97.97

141/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

13699371369937

办公软件25703242570324.18.56.56.18

1064031106403148369774836977

合计

6.396.39.53.53

(2).重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币工程其

本期累计利息中：本期期本期本期转入投入资本本期利息项目预算初其他期末工程资金增加固定占预化累利息资本名称数余减少余额进度来源金额资产算比计金资本化率额金额

金额例额化金(%)

(%)额新办18834

460806

公楼6646742.740.0自有

295999

装修86.603970资金

2.242.21

工程0.97

18834

460806

6646742.740.0

合计295999//

86.603970

2.242.21

0.97

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用工程物资

(1).工程物资情况

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

142/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额83322934.8183322934.81

2.本期增加金额14802939.6114802939.61

1)租入14802939.6114802939.61

3.本期减少金额1738287.111738287.11

1)租赁变更1439315.371439315.37

2）处置298971.74298971.74

4.期末余额96387587.3196387587.31

二、累计折旧

1.期初余额44663241.8344663241.83

2.本期增加金额17397548.8517397548.85

（1）计提17397548.8517397548.85

3.本期减少金额298971.74298971.74

1）处置298971.74298971.74

4.期末余额61761818.9461761818.94

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值34625768.3734625768.37

2.期初账面价值38659692.9838659692.98

143/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币土地使专利非专利项目软件车位使用权合计用权权技术

一、账面原值

1.312941271798.期初余额4401207.00

08.7525

2.70216.1452136.本期增加金额1522352.23

2300

170216.1214136.（）购置1284352.23

2300

（2）抵债转入238000.00238000.00

3.49350.本期减少金额49350.51

51

149350.（）处置49350.51

51

4.315022723934.期末余额5874208.72

74.4725

二、累计摊销

1.18436期初余额634338.242477975.40

37.16

2.349608本期增加金额334899.49684508.35.86

1349608（）计提334899.49684508.35.86

3.49350.本期减少金额49350.51

51

49350.

（1）处置49350.51

51

4.21438期末余额969237.733113133.24

95.51

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额

四、账面价值

144/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

1.100631754696.期末账面价值2761075.48

78.9652

2.12857期初账面价值637460.011923231.60

71.59

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是0

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或期初余额企业合并期末余额形成商誉的事项处置形成的上海采林物业管理4359666435966

有限公司0.8560.85江苏金枫物业服务9586358958635

有限责任公司5.9885.98新青云物业管理服

1.001.00务（新泰）有限公司浙江中大普惠物业1142600114260

有限公司24.33024.33杭州中大物业服务4178461417846

有限公司.571.57

2578987257898

合计

33.73733.73

(2).商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名称或本期增加本期减少期初余额期末余额形成商誉的事项计提处置上海采林物业管理33426945166595385935

有限公司2.13.4537.58

145/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

江苏金枫物业服务有限责任公司新青云物业管理服务（新泰）有限公司浙江中大普惠物业12133774161523537490

有限公司3.782.4006.18杭州中大物业服务3844327

384432

有限公司.99

7.99

49405044678182961868

合计

3.907.8571.75

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用□不适用所属资产组或组合名称所属经营分部及依据是否与以前年度保持一致的构成及依据管理层将上海采林物业管理有限公司账面资产组合认定上海采林物业管理有

为一个资产组，主不适用是限公司要系该资产组的管理自成体系并严格独立。

管理层将江苏金枫物业服务有限责任公司账面资产组合江苏金枫物业服务有认定为一个资产不适用是限责任公司组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。

管理层将新青云物业管理服务（新泰）有限公司账面新青云物业管理服务资产组合认定为一不适用是（新泰）有限公司个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。

管理层将浙江中大普惠物业有限公司账面资产组合认定浙江中大普惠物业有

为一个资产组，主不适用是限公司要系该资产组的管理自成体系并严格独立。

管理层将杭州中大杭州中大物业服务有物业服务有限公司不适用是限公司账面资产组合认定

146/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

为一个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。

资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币稳定期预测期内的关键的收入增预测期参数账面价可收回减值金预测期长率、利内的参（增长折现率及其项目

值金额额的年限润率等参数的确率、利确定依据

数及其确定依据润率、定依据）折现率

等）

1326875285166预测期5

961.6300.00595.45年复合增

1长率-稳定期

3.13%，增长率

确定依据为0，息税前折现率为在手订税前利为

单及行业润率为13.29%，确上海采林趋势；息2.66%，定依据为长物业管理5税前利润确定依期国债的平有限公司率为据为历均到期年收

2.19%-史数据益率、沪深

2.66%，及同行两市同行业

确定依据业上市上市公司至为历史数公司数评估基准日据及同行据资本结构和业上市公剔除财务杠司数据杆因素的

14436 15181 预测期 5 稳定期 Beta、市场

5098.8700.年复合增增长率风险溢价

江苏金枫

25 00 长率- 为 0，息 ERP 等

物业服务

51.33%，税前利

有限责任确定依据润率为公司

为在手订7.99%，单及行业确定依

147/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告趋势；息据为历税前利润史数据率为及同行

7.99%-业上市

8.17%，公司数

确定依据据为历史数据及同行业上市公司数据

127807578141615预测期5

0740.700.0232.4年复合增

5000长率-稳定期

0.22%，增长率

确定依据为0，息为在手订税前利单及行业润率为

浙江中大趋势；息12.44%

普惠物业5税前利润/，确定有限公司率为依据为

12.44%-历史数

12.70%，据及同

确定依据行业上为历史数市公司据及同行数据业上市公司数据

340663113预测期5

2.52500.00年复合增

长率-稳定期

13.36%，增长率

确定依据为0，息为在手订税前利单及行业润率为

杭州中大趋势；息16.53%

物业服务5税前利润，确定有限公司率为依据为

14.39%-历史数

16.53%，据及同

确定依据行业上为历史数市公司据及同行数据业上市公司数据

285772382446781

小计5462.2200.827.8

88005

前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用

148/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额群岛服务式公寓装修工

6185588.591546397.164639191.43

程（鑫都会店）群岛国际青年社区装修

2129592.97824358.601305234.37

工程（天瑞店）零星装修工

552419.41183651.35368768.06

程

平台云服务449066.54279788.27212012.19516842.62

中物协会费500000.00100000.00400000.00

合计9316667.51779788.272866419.307230036.48

其他说明：

无

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产

127132926.2102609760.9

资产减值准备31067841.9625197413.39

89

租赁负债及预付租金36951110.419237728.9141960489.1010490122.28

可抵扣亏损8841376.361992887.0426761112.086497731.94

172925413.0171331362.1

合计42298457.9142185267.61

57

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

149/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债非同一控制下企业合并

12054506.773013626.6913100184.373275046.09

资产评估增值

交易性金融资产公允价116711195.0

29177798.7566097748.4716524437.12

值变动收益1

使用权资产34625768.378656442.0938659692.989664923.25

163391470.1117857625.8

合计40847867.5329464406.46

52

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所抵销后递延所项目递延所得税资产产和负债互抵得税资产或负得税资产或负和负债互抵金额金额债余额债余额

递延所得税资产37668972.044629485.8727036809.9115148457.70

递延所得税负债37668972.043178895.4927036809.912427596.55

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

资产减值准备38307446.4429023003.76

可抵扣亏损4299064.066168298.79

租赁负债188516.10

合计42606510.5035379818.65

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2026年7479.124114003.972026年

2027年783502.661013889.042027年

2028年511799.47271194.152028年

2029年575499.83769211.632029年

2030年及以后2420782.98

合计4299064.066168298.79

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

□适用√不适用

150/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目账面余账面价受限类受限情账面余账面价受限类受限情额值型况额值型况保证保证货币资15148151482923029230

冻结金、银冻结金、银

金655.08655.0884.0784.07行冻结行冻结

1514815148//2923029230合计//

655.08655.0884.0784.07

其他说明：

无

32、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

信用借款80050833.34

合计80050833.34

短期借款分类的说明：

无

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

151/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

35、应付票据

(1).应付票据列示

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

外包服务费358398489.85350324117.91

工程款12856577.633954907.44

水电费8593024.599218089.59

其他11247193.0721348742.86

合计391095285.14384845857.80

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金467126.341084869.14

合计467126.341084869.14

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

152/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

物业管理费280842986.58310863261.38

其他4153050.013437907.50

合计284996036.59314301168.88

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

538487070.6542248560.1

一、短期薪酬79378944.4975617455.00

54

二、离职后福利-设定提存

41261776.0141261776.01

计划

三、辞退福利28000.003413965.653441965.65

583162812.3586952301.8

合计79406944.4975617455.00

10

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和483365670.0491338665.7

73373295.9565400300.16

补贴09

二、职工福利费19016728.4119016728.41

三、社会保险费22589125.7522589125.75

其中：医疗保险费20701256.7520701256.75

工伤保险费1345883.231345883.23

生育保险费541985.77541985.77

四、住房公积金7197723.477197723.47

五、工会经费和职工教育

6005648.545843260.821631754.5210217154.84

经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

其他474562.20474562.20

538487070.6542248560.1

合计79378944.4975617455.00

54

153/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险39975898.0739975898.07

2、失业保险费1285877.941285877.94

合计41261776.0141261776.01

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税35618681.0333245795.11

企业所得税7020518.219069933.54

代扣代缴个人所得税447011.281226441.40

城市维护建设税811962.38989933.08

房产税399479.30437786.22

教育费附加373296.48446742.25

地方教育附加252200.31297828.17

土地使用税35906.8132879.14

地方水利建设基金3208.972110.47

其他264561.67252718.95

合计45226826.4446002168.33

其他说明：

无

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应付股利3144936.41

其他应付款493847697.13444526708.76

合计493847697.13447671645.17

其他说明：

□适用√不适用

(2).应付利息分类列示

□适用√不适用

逾期的重要应付利息：

□适用√不适用

154/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

(3).应付股利分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利3144936.41

合计3144936.41

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

无

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

代收代付款363688541.16316955618.97

押金保证金111043329.93108899573.11

其他19115826.0418671516.68

小计493847697.13444526708.76账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的租赁负债18557078.9913610759.81

合计18557078.9913610759.81

其他说明：

无

44、其他流动负债

其他流动负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

155/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

待转销项税额579191.01194399.77

合计579191.01194399.77

156/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

157/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

45、长期借款

(1).长期借款分类

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

□适用√不适用

158/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

□适用√不适用

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

159/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额44949067.3548071865.36

减：未确认的融资费用2115073.861626000.87重分类至一年内到期的非流

18557078.9913610759.81

动负债

租赁负债净额24276914.5032835104.68

其他说明：

无

48、长期应付款

项目列示

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

□适用√不适用专项应付款

(1).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因

未决诉讼1445000.00退租产生的协议纠纷

合计1445000.00/

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

无

51、递延收益

递延收益情况

160/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

52、其他非流动负债

□适用√不适用

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、-）项目期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

1877777718777777

股份总数

9.009.00

其他说明：

无

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本

258859045.54258859045.54

溢价）

合计258859045.54258859045.54

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

56、库存股

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

161/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

回购股票20076903.0020076903.00

合计20076903.0020076903.00

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前

减：前期计入期计入

期初本期所其他综减：所税后归税后归期末项目其他综余额得税前合收益得税费属于母属于少余额合收益发生额当期转用公司数股东当期转入留存入损益收益

一、不能重分

--类进损

564025.564025.

益的其0404他综合收益

其中：

重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益其他

权益工--

具投资564025.564025.公允价0404值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益

162/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

的其他综合收益

其中：

权益法下可转损益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额

其他综--

合收益564025.564025.合计0404

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

无

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

163/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

法定盈余公积89914204.573974684.9393888889.50

合计89914204.573974684.9393888889.50

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

本期增加系提取法定盈余公积3974684.93元。

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润575717415.36619288083.93调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后期初未分配利润575717415.36619288083.93

加：本期归属于母公司所有者的净

99249593.8421905280.58

利润

减：提取法定盈余公积3974684.93449673.75

应付现金股利65026275.40

期末未分配利润670992324.27575717415.36

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

1860027644.8

主营业务1548397608.951803143424.271531936974.02

0

其他业务2258986.591910606.822332106.232058432.00

1862286631.3

合计1550308215.771805475530.501533995406.02

9

其中：与客

户之间的合1850146905.1

1534194983.611787520476.661514427200.78

同产生的收7入

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

合同分类 XXX-分部 合计

164/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

物业基础服务1656144604.041409082157.89

物业增值服务171753536.08113909660.45

非业主增值服务3053708.712569717.40

其他19195056.348633447.87按经营地区分类

国内1850146905.171534194983.61市场或客户类型

办公310412561.75265099485.75

产业园区164766654.01147903405.84

公众63756508.7857650505.62

环卫61625025.7052437744.55

其他110393334.1574654586.63

商业177628310.93136437116.83

学校41606474.1840421475.40

医院28579507.7927846096.85

住宅891378527.88731744566.14合同类型按商品转让的时间分类

在某一时点确认收入163318527.5497868730.96在某一时段内确认收

1686828377.631436326252.65

入按合同期限分类按销售渠道分类

合计1850146905.171534194983.61

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司承诺公司承担的预公司提供的质履行履约义重要的支是否为主项目转让商品期将退还给客量保证类型及务的时间付条款要责任人的性质户的款项相关义务提供服务物业基础服物业基础服

服务提供时时收款/预是无无务务收提供服务物业增值服物业增值服

服务提供时时收款/预是无无务务收

165/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

提供服务非业主增值非业主增值

服务提供时时收款/预是无无服务服务收

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税2500940.873245813.99

房产税1701865.941261004.92

教育费附加1211158.511522850.33

地方教育附加810992.551016572.77

印花税283500.78234966.13

土地使用税117799.68141195.42

其他24157.1297977.07

合计6650415.457520380.63

其他说明：

无

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬5837998.617270243.40

广告宣传费3541812.563793547.16

业务招待费1009839.341476990.11

办公费4032384.564312487.16

差旅费707051.231062035.56

交通费3443425.763769822.89

通讯费1652880.591352822.88

其他1329949.73858829.54

合计21555342.3823896778.70

其他说明：

无

64、管理费用

√适用□不适用

166/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬60540268.5168392417.98

业务招待费7285693.2913454780.13

办公费1637375.585435414.66

租赁费862139.95746667.62

交通费2513408.382580943.82

咨询费2456827.942486709.64

折旧费与摊销8748288.724233054.94

差旅费887642.97920006.11

其他5911917.446480423.29

合计90843562.78104730418.19

其他说明：

无

65、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬1622311.541936714.84

服务费290847.47438681.14

其他485565.81594999.75

合计2398724.822970395.73

其他说明：

无

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入-3282134.75-4757202.22

利息支出1250444.432114433.31

手续费2638720.052851350.92

未确认融资费用2069219.303093174.50

合计2676249.033301756.51

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

与收益相关的政府补助[注]8495631.573173630.66

代扣个人所得税手续费返还71128.0154242.77

增值税加计抵减或减免137814.64767517.73

合计8704574.223995391.16

其他说明：

167/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

[注]本期计入其他收益的政府补助情况详见本财务报表附注十一（3）之说明

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-4207544.10-2580472.54其他非流动金融资产在持有期间的投

2822580.602016129.00

资收益交易性金融资产在持有期间的投资收

4741381.3624184159.46益（理财产品）交易性金融资产在持有期间的投资收

1753839.218944.17益（股票）

大额存单利息2446250.00

债务重组收益1522956.77

合计9079463.8423628760.09

其他说明：

无

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产10712510.08-11749024.55

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益

权益工具投资32540322.06-53064515.28

合计43252832.14-64813539.83

其他说明：

无

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

坏账损失-36087657.36-22182913.14

合计-36087657.36-22182913.14

其他说明：

无

168/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失-46781827.85-21630555.36

十二、其他

合计-46781827.85-21630555.36

其他说明：

无

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置收益22632.25-4690.39

使用权资产处置收益2937649.83

合计22632.252932959.44

其他说明：

无

74、营业外收入

营业外收入情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

赔款收入516441.591264480.42516441.59非流动资产毁损报废

135789.03135789.03

利得

罚没收入2783.03

其他151855.3430121.50151855.34

合计804085.961297384.95804085.96

其他说明：

□适用√不适用

169/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

赔款支出1574640.702036019.021574640.70

罚款支出211272.16102119.48211272.16

对外捐赠886000.002281700.00886000.00非流动资产毁损报

537550.32386494.44537550.32

废损失

税收滞纳金84690.77120466.6484690.77

地方水利建设基金15257.6623170.49

其他20707.9636212.6520707.96

合计3330119.574986182.723314861.91

其他说明：

无

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用41884414.0243157313.92

递延所得税费用11486515.17-29202270.68

合计53370929.1913955043.24

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额163518104.79

按法定/适用税率计算的所得税费用40879526.20

子公司适用不同税率的影响-4370564.40

调整以前期间所得税的影响2069733.61

非应税收入的影响260870.13

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1169451.62使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏

-697474.76损的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性

14386276.45

差异或可抵扣亏损的影响

研发费用加计扣除的影响-326889.66适用税率变动对递延所得税费用的影响

所得税费用53370929.19

其他说明：

170/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

77、其他综合收益

□适用√不适用

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

代收代付款84121626.8551939599.94

收到押金保证金13768522.328882599.26

政府补助8495631.575135846.66

利息收入3282134.754757202.22

受限货币资金减少4728998.35

其他13287205.5711826655.84

合计122955121.0687270902.27

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

付现费用36700945.9450755097.98

代收代付款44387575.6636961874.71

支付押金保证金14644061.3219017570.51

对外捐赠886000.002281700.00

受限货币资金增加12225571.01

退回政府补助1962216.00

其他16437462.2017037217.68

合计125281616.13128015676.88

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回理财产品199843304.75560371926.12

出售股票17022124.781755.00

合计216865429.53560373681.12收到的重要的投资活动有关的现金说明无

171/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

购买理财产品451139006.95290000000.00

购买大额存单10555625.0080037861.11

购买股票17841446.255907.00支付浙江谷尚智能科技有限公司增

3825000.00

资款支付宁波南邑城市服务有限公司增

150000.00

资款支付杭州赛智助龙创业投资合伙企

10200000.00业（有限合伙）增资款支付常熟金帆智慧科技服务有限公

450000.00

司增资款支付杭州云象商用机器有限公司投

15000000.00

资款

支付境智具身智能科技（北京）有

3000000.00

限公司投资款

合计512161078.20370043768.11支付的重要的投资活动有关的现金说明无收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付的长期租赁费17948274.0517332411.51

回购库存股20076903.00

向少数股东收购股权支付的现金45000.00

合计17948274.0537454314.51

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

172/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

现金变动非现金变动现金变动非现金变动

137000000.80050833.

短期借款1250444.4358199611.09

0034租赁负债（含一年内到期46445864.442833993.

15772225.4817948274.051435822.43的租赁负债）949

46445864.4137000000.122884826

小计17022669.9176147885.141435822.43

900.83

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润110147175.6033346656.07

加：资产减值准备46781827.8521630555.36

信用减值损失36087657.3622182913.14

固定资产折旧、油气资产折耗、生

26755495.6826557375.52

产性生物资产折旧使用权资产摊销

无形资产摊销684508.35419590.94

长期待摊费用摊销2866419.3022131353.73

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填-22632.25-2932959.44列）固定资产报废损失（收益以“－”号

401761.29386494.44

填列）公允价值变动损失（收益以“－”号-43252832.1464813539.83

填列）

财务费用（收益以“－”号填列）3319663.735207607.81

投资损失（收益以“－”号填列）-9079463.84-23628760.09递延所得税资产减少（增加以“－”

10518971.83-12702851.88号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”

751298.94-16499418.80号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）2690578.44-749902.14经营性应收项目的减少（增加以-113647655.35-15468813.61“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少以

30157288.8453823098.59“－”号填列）其他

173/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

经营活动产生的现金流量净额105160063.63178516479.47

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额447111003.37584840438.10

减：现金的期初余额584840438.10461293590.61

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-137729434.73123546847.49

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金447111003.37584840438.10

其中：库存现金157764.72540852.75

可随时用于支付的银行存款411586739.65574135757.50可随时用于支付的其他货币资

35366499.0010163827.85

金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额447111003.37584840438.10

其中：母公司或集团内子公司使用

2348115.1921150779.02

受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额理由

货币资金2348115.19募集资金特定使用用途

小计2348115.19

174/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

货币资金15148655.082923084.07保证金、司法冻结等

小计15148655.082923084.07

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

□适用√不适用

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

82、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用

1)使用权资产相关信息详见本财务报表附注七(25)之说明。

2)公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注五(38)之说明。计入

当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

项目本期数上年同期数

短期租赁费用3910016.91746667.62

合计3910016.91746667.62

3)与租赁相关的当期损益及现金流

项目本期数上年同期数

租赁负债的利息费用2069219.303093174.50

转租使用权资产取得的收入3242404.95

与租赁相关的总现金流出21858290.9618079079.13

4)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注十二(二)之说明。

175/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额21858290.96(单位：元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可变项目租赁收入租赁付款额相关的收入

租赁收入12139726.22

合计12139726.22作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年6809732.328722788.80

第二年4088117.963010545.86

第三年2920550.51666276.15

第四年1937272.89117628.26

第五年918843.11

五年后未折现租赁收款额总额239987.60

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

其他说明：

无

83、数据资源

□适用√不适用

176/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬1622311.541936714.84

服务费290847.47438681.14

其他485565.81594999.75

合计2398724.822970395.73

其中：费用化研发支出2398724.822970395.73资本化研发支出

其他说明：

无

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

其他说明：

无

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

177/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用合并范围增加公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例

杭州南郡智能科技有限公司设立2025年7月24日800000.0080.00%

杭州南郡智飞科技有限公司设立2025年10月28日尚未实际出资100.00%

6、其他

□适用√不适用

178/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

子公司主要经营持股比例(%)取得注册资本注册地业务性质名称地直接间接方式浙江悦郡商业

浙江杭州6000.00浙江杭州资产管理100.00设立管理有限公司江苏金枫物业非同一控

服务有江苏常熟500.00江苏常熟物业管理70.00制下合并限责任公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

公司将浙江悦郡商业管理有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司、浙江中大普惠物业有限公司等三十六家子公司纳入合并财务报表范围。

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数股本期向少数股东宣期末少数股东权子公司名称比例东的损益告分派的股利益余额江苏金枫物业

服务有限责任30.00%6030651.8513420740.34公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

179/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额子公非流非流非流非流司名流动资产流动负债流动资产流动负债动资动负动资动负称资产合计负债合计资产合计负债合计产债产债江苏金枫物业149310781601115411541640612280176341353913584

44805

服务764249076133255325534425.463.44888.9771.7823.

2.14

有限6.38.493.872.752.75280688094责任公司本期发生额上期发生额子公司名称营业收综合收经营活动营业收综合收经营活动净利润净利润入益总额现金流量入益总额现金流量江苏金枫物业服274333201022010211921373287951226622266201136152

务有限责任公司546.33172.8572.850.90144.09052.1052.101.28

其他说明：

无

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

合营企业持股比例(%)对合营企业或联或联营企主要经营地注册地业务性质营企业投资的会业名称直接间接计处理方法浙江谷尚浙江浙江研究和实验

智能科技17.00权益法核算杭州杭州发展有限公司杭州赛智浙江浙江投资与资产

33.00权益法核算

助龙创业杭州杭州管理

180/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

投资合伙

企业（有限合伙）

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

公司在浙江谷尚智能科技有限公司（以下简称谷尚智能公司）持股比例低于20%，公司在谷尚智能公司拥有董事会席位，参与经营决策，能够对其生产经营活动产生重大影响。

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额项目杭州赛智助龙创杭州赛智助龙创浙江谷尚智能科浙江谷尚智能科业投资合伙企业业投资合伙企业技有限公司技有限公司（有限合伙）（有限合伙）

流动资产87707399.20282267.23200417869.02

1120647857.1175610125.

非流动资产47872125.00

7633

1208355256.1376027994.

资产合计48154392.23

9635

流动负债28085105.36155264858.11非流动负债

负债合计28085105.36155264858.11少数股东权益

1180270151.1220763116.

归属于母公司股东权益48154392.23

6080

按持股比例计算的净资产份

200645925.7715890949.44207529729.86

额调整事项

--商誉9978122.1069000.009977280.60

--内部交易未实现利润

--其他对联营企业权益投资的账面

210624047.8715959949.44217507010.46

价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入

净利润-62988015.2017454392.23-17376804.09终止经营的净利润

其他综合收益-62988015.2017454392.23-17376804.09

181/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

综合收益总额-62988015.2017454392.23-17376804.09本年度收到的来自联营企业的股利

其他说明：

无

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计3481878.702141409.66下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润740469.04373584.16

--其他综合收益740469.04373584.16

--综合收益总额740469.04373584.16

其他说明：

无

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

182/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用√不适用

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关8495631.573941148.39

合计8495631.573941148.39

其他说明：

无

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

183/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市

场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都

不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注七(5)、七(9)之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2025年12月31日，本公司应收账款的8.97%（2024年12月31日：10.55%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

银行借款80050833.3481202750.0081202750.00

应付账款391095285.14391095285.14391095285.14

其他应付款493847697.13493847697.13493847697.13一年内到期的非流

18557078.9919819434.2819819434.28

动负债

租赁负债24276914.5025129633.0725129633.07

小计1007827809.101011094799.62985965166.5525129633.07（续上表）

184/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

上年年末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上银行借款

应付账款384845857.80384845857.80384845857.80

其他应付款444526708.76444526708.76444526708.76一年内到期的非流

13610759.8115261001.3015261001.30

动负债

租赁负债32835104.6834461105.5324856708.289604397.25

小计875818431.05879094673.39844633567.8624856708.289604397.25

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

185/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币已转移金融资产已转移金融资产终止确认情况的转移方式终止确认情况性质金额判断依据已经转移了其几

票据背书应收票据663502.86终止确认乎所有的风险和报酬

合计/663502.86//

(2).因转移而终止确认的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币终止确认的金融资产与终止确认相关的利项目金融资产转移的方式金额得或损失

应收票据背书663502.86

合计/663502.86

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允价合计值计量价值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产155529163.68677496051.943000000.00836025215.62

1.以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量

且其变动计入当期损益155529163.68677496051.943000000.00836025215.62的金融资产

186/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

（1）理财产品677496051.943000000.00680496051.94

（2）权益工具投资155529163.68155529163.68

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投

17435974.9617435974.96

资

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转

让的土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量的

155529163.68677496051.9420435974.96

资产总额853461190.58

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计

量且变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用

持有的交易性金融资产和其他非流动资产为在活跃市场上交易的股票的，以其活跃市场报价确定其公允价值。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

187/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

对于持有的理财产品公允价值，根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值确定其公允价值。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

本公司第三层次公允价值计量项目中的交易性金融资产系公司本期购买的中融信托资产，该类资产期末公允价值采用预计可清偿法，为不可观察输入值。

因被投资单位杭州云象商用机器有限公司及境智具身智能科技（北京）有限公司系非公众公

司且无相关活跃市场，公允价格的估计信息无法准确获取，公司按其净资产作为公允价值的合理估计进行计量。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

(%)的表决权比例(%)浙江南都产房地产综合

业发展集团浙江杭州5005万元34.3634.36服务有限公司本企业的母公司情况的说明

188/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

自然人韩芳直接持有本公司21.48%股权。浙江南都产业发展集团有限公司持有本公司

34.36%股权，韩芳持有浙江南都产业发展集团有限公司99.90%股权，故间接持有本公司34.33%股权。舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）持有本公司4.98%股权，韩芳持有舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）26.32%股权，故间接持有本公司1.31%股权。韩芳直接和间接持有本公司

57.12%股权，是本公司的实际控制人。

本企业最终控制方是韩芳

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用本公司的子公司情况详见本财务报表附注十之说明。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注十之说明。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系杭州运河辰景物业管理服务有限公司联营企业常熟润城智慧综合服务有限公司联营企业宁波南邑城市服务有限公司联营企业

其他说明：

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系浙江南都企业管理服务有限公司同受实际控制人控制杭州南郡溪景置业有限公司同受实际控制人控制杭州丽郡置业有限公司实际控制人之联营企业杭州云象商用机器有限公司参股公司常熟中南美豪酒店管理有限公司子公司少数股东之控股企业杭州谷尚经营管理有限公司联营企业之子公司

其他说明：

无

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

189/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否超过交易获批的交易额关联方关联交易内容本期发生额额度（如适上期发生额度（如适用）

用）常熟中南美豪

酒店管理有限餐饮住宿服务19856.00公司杭州运河辰景

物业费、水电

物业管理服务51070.4088936.92费等有限公司浙江南都企业

管理服务有限电费11132.4015800.90公司常熟润城智慧

1591557.91440798.

综合服务有限保洁服务费

206

公司杭州云象商用

商品销售194690.26机器有限公司

宁波南邑城市5989967.4外包服务费服务有限公司1

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

保洁费2797665.103300092.12杭州运河辰景物业管理

人工费277550.54417051.43服务有限公司

商品款23141.3288860.79杭州南郡溪景置业有限

案场服务费934797.06810226.04公司

杭州丽郡置业有限公司案场服务费130471.10浙江南都企业管理服务

商品款12519.799669.34有限公司常熟润城智慧综合服务

商品销售3016.983640.62有限公司

前期人工费3697036.061659988.40浙江谷尚智能科技有限

工程费554608.731179787.81公司

商品销售5128.835364.55杭州云象商用机器有限

商品销售8742.14公司杭州谷尚经营管理有限

车位服务费117735.85公司

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

190/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

□适用√不适用

191/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处理简化处理未纳入租未纳入租的短期租的短期租赁负债计赁负债计赁和低价承担的租赁和低价承担的租出租方名称租赁资产种类量的可变支付的租增加的使量的可变支付的租增加的使值资产租赁负债利值资产租赁负债利租赁付款金用权资产租赁付款金用权资产赁的租金息支出赁的租金息支出额（如适额（如适费用（如费用（如用）用）适用）适用）

浙江谷尚智能485743.41471643房屋建筑物5206744

科技有限公司40.13.40关联租赁情况说明

□适用√不适用

192/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

□适用√不适用

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬932.161017.61

(8).其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备杭州南郡溪

3659727.3

应收账款景置业有限713127.422668842.44241291.44

4

公司杭州运河辰

景物业管理1502921.0

应收账款75146.052767594.30138379.72服务有限公3司浙江谷尚智

应收账款能科技有限551775.4027588.77公司浙江南都企

应收账款业管理服务5890.00294.50有限公司

193/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

杭州云象商

应收账款用机器有限3180.00159.00公司

5723493.7

小计816315.745436436.74379671.16

7

杭州云象商

预付款项用机器有限76600.00公司

小计76600.00杭州运河辰景物业管理

其他应收款741.6937.08服务有限公司

小计741.6937.08

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额浙江谷尚智能科技有

应付账款2837675.70限公司宁波南邑城市服务

应付账款1806755.89有限公司浙江南都企业管理

应付账款5610.00服务有限公司杭州运河辰景物业

应付账款440.62管理服务有限公司常熟润城智慧综合

应付账款641260.13服务有限公司

小计4650482.21641260.13杭州云象商用机器

其他应付款10000.00有限公司

小计10000.00浙江谷尚智能科技

合同负债149955.30有限公司

小计149955.30浙江谷尚智能科技

租赁负债9978699.17有限公司

小计9978699.17

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

194/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

(一)浙江悦郡商业管理有限公司（以下简称浙江悦郡公司）于2016年12月27日与杭州兴耀商

业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路336号鑫都汇大厦北楼13-23层、一层大堂及大厦配套的房屋，租赁期自2017年1月1日起至2028年12月

31日止，租金及物业费合计108062545.00元。首年租金及物业费于2017年8月1日前支

付，第二租赁年起租金及物业费每季度支付一次。浙江悦郡公司于2025年与杭州兴耀商业经营

管理有限公司签订《补充协议》，租赁期自2025年7月1日至2028年12月31日止，租金合计金额变更成39185529.00元。截至2025年12月31日，浙江悦郡公司累计已支付

75828699.39元租赁费。

(二)浙江悦郡公司于2016年12月29日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，承租

该公司位于杭州市九环路31-6号2幢北楼整栋1-5层及南楼4-5层房屋，租赁期自2017年3月

20日起至2027年7月19日止，租金及物业费合计25341669.67元。租赁期前三个月系免租

期，第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。浙江悦郡公司于2022年与杭州天瑞服饰有

限公司签订《关于房屋租赁合同之补充协议》，自2022年5月1日公司退租南楼4-5楼房屋，租赁期自2022年5月1日至2027年7月19日止，租金及物业费合计7139009.95元。浙江悦

195/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

郡公司于2025年与杭州天瑞服饰有限公司签订《补充协议》，租赁期自2025年6月20日至

2027年7月19日止，北楼1-4层租金及物业费合计金额变更成1928059.72元。截至2025年

12月31日，浙江悦郡公司累计已支付17516622.62元租赁费。

(三)浙江悦郡公司于2019年4月10日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合同》，承租

该公司位于杭州市萧山区金惠路318-324号19层-24层房屋，租赁期自2019年6月1日起至

2025年5月31日止，租金合计23074406.65元。租赁期前两个月系免租期，第三租赁月起租金每半年支付一次。浙江悦郡公司于2023年与浙江崇文置业有限公司签订《糖朝酒店式公寓新增租赁房屋补充协议二》，自2023年6月1日公司新增租赁25套房屋，租赁期自2023年6月

1日至2027年5月31日止，并将原合同项下的120套房屋的租赁期限延长至2027年5月31日

止自2023年6月1日起浙江悦郡公司应付租金合计18820459.98元。浙江悦郡公司于2025年与浙江崇文置业有限公司签订《补充协议》，租赁期自2025年6月1日至2027年5月31日止，租金合计金额变更成9048000.00元。截至2025年12月31日，浙江悦郡公司累计已支付

26740307.01元租赁费。

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

□适用√不适用

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利39712826.43

经审议批准宣告发放的利润或股利39712826.43

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

截至本财务报表批准报出日，本公司无应披露未披露的重大资产负债表日后事项。

196/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

详见“重要事项”的“公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明”

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

本公司主要业务为提供物业管理服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司收入分解信息详见本财务报表附注七(61)之说明。

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

1.公司为绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股）旗下房地产开发项目提供物业服务。绿地控股旗下嘉兴崇海置业有限公司、上海绿地奉润置业有限公司、启东轩茂开发有限公司等项目公司与公司签订协议书，以其开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付绿

197/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销售合同并办理过户，公司尚未就上述事项进行会计处理。截至2025年12月31日，公司已与绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计20998482.65元。

2.为加快应收账款回款，公司本期进一步采取诉讼、仲裁等法律手段维护公司合法权益，截

至2025年12月31日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计6181.79万元，已采取保全措施1267.15万元，期末单项计提坏账准备余额5276.86万元。

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）255845420.65205628604.29

一年以内255845420.65205628604.29

1至2年73630502.0982807233.42

2至3年44594856.8143104789.01

3年以上

3至4年33353365.3169057374.98

4至5年60645676.3414893206.00

5年以上25330106.5227837768.65

合计493399927.72443328976.35

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额价值(%)金额比例金额(%)金额比例价值

(%)(%)

636905442926885777511193465

按单项计提

832.712.91223785.45594.753.619.35841.659.607912

坏账准备0.868444.00

其中：

198/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

429705657373135755388603186

按组合计提

9095.87.09614513.1732941222.80.65974.810.879024

坏账准备02.719.317137.88

其中：

493391109382444332899803533

合计9927.100.0983822.5001548976.100.00816.420.304815

7203.574.153579.88

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由按预计可收回金额计

绿地地产[注]62037190.3152768595.4785.06提安徽省宁国市鸿鹰按预计可收回金

生态旅游发展有限1193396.771193396.77100额计提责任公司台州华禹置业有限按预计可收回金

460245.62460245.62100

公司额计提

合计63690832.7054422237.8685.45

按单项计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

[注]绿地地产应收账款包括公司对上海绿地新龙基置业有限公司、上海虹翊置业有限公司、

上海绿地宝岛置业有限公司、启东崇和置业有限公司、河南广海房地产开发有限公司、河南绿地

牟山置业有限公司、登封绿地置业有限公司、河南绿地港区置业有限公司、郑州缤纷城企业管理

咨询有限公司、河南绿地文化旅游发展有限公司、河南绿地商城置业有限公司、太原绿地太化房

地产开发有限公司、开封绿地斗门置业有限公司、河南绿地领创产业发展有限公司、宁波杭州湾

新区盈海置业有限公司、商丘海玥置业有限公司、绿地集团合肥美湖置业有限公司、武汉新高兴

谷置业有限公司、绿地集团荆州绿地之窗置业有限公司、嘉兴崇海置业有限公司、南昌绿地潦河

置业有限公司、南昌绿地申安置业有限公司、绿地集团蚌埠新源置业有限公司、绿地集团池州置

业有限公司、上海绿地北虹置业有限公司、上海绿地奉城置业有限公司等绿地地产失信被执行人或已起诉的应收账款

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

账龄组合409394134.8356576145.7113.82

199/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

合并范围内关联方

20314960.19

往来组合

小计429709095.0256576145.7113.17

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

单项计提坏账51119841.11174142.65819180.11429496.254422237.

623070.00

准备6434786

按组合计提坏38860974.17808631.356576145.

93460.50

账准备83871

89980816.28982774.05819180.11522956.7110998383

合计623070.00

47147.57

[注]均系债务重组减少坏账准备1522956.77元

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4).本期实际核销的应收账款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目核销金额

实际核销的应收账款623070.00其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

200/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期合同资产期末合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余末余额余额余额合计数的余额额比例（%）浙江南都智联

16276126.516276126.5

物业服务有限3.30

33

公司

浙江悦都网络12512243.712512243.7

2.54

科技有限公司66河南广海房地

12246154.912246154.9

产开发有限公2.489891748.28

66

司湖州吴兴兴东

物业管理有限9944970.159944970.152.02582271.93公司上海绿地宝岛

9640744.179640744.171.958469980.86

置业有限公司

60620239.560620239.518944001.0

小计12.29

777

其他说明：

无

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息10922731.19

其他应收款103016319.80209831501.48

合计103016319.80220754232.67

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

201/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目(或被投资单位)期末余额期初余额

普通股股利10922731.19

202/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

小计10922731.19

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

203/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）70164830.90177730383.22

一年以内70164830.90177730383.22

1至2年17398165.8727871786.60

2至3年20726947.6610881000.00

3年以上

3至4年10458399.453713275.50

4至5年3519492.704287701.17

5年以上5745445.612399092.18

合计128013282.19226883238.67

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

股权转让款100957000.00

应收暂付款82829991.8876961125.19

押金保证金38187445.4032671415.92

其他6995844.9116293697.56

账面余额小计128013282.19226883238.67

减：坏账准备24996962.3917051737.19

账面价值小计103016319.80209831501.48

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余

3391214.222710332.1010950190.8717051737.19

额

2025年1月1日余

——————额在本期

--转入第二阶段-847086.90847086.90

--转入第三阶段-2072694.772072694.77

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提750337.46209449.576985438.177945225.20本期转回本期转销本期核销

204/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

其他变动

2025年12月31日

3294464.781694173.8020008323.8124996962.39

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预项目整个存续期预期未来12个月期信用损失小计信用损失（未发预期信用损失（已发生信用生信用减值）

减值）期末坏账准备计

5.0010.0049.4619.53

提比例（%）

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或其他变期末余额计提转回核销动

按组合计提17051737.1

7945225.2024996962.39

坏账准备9

17051737.1

合计7945225.2024996962.39

9

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

205/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄

(%)期末余额比例

700000.02-3年210000.00

传富置业成

01.56电费保证金

都有限公司

1300000

5年以上1300000.00.00浙江悦都物业1582481

1.24往来款1年以内

服务有限公司.14宁波南都悦郡

1373435

物业服务有限1.07往来款1年以内.42公司联勤保障部队

1120000

第二采购服务0.88投标保证金1年以内56000.00.00站联勤保障部队

1000000

第四采购服务0.78投标保证金1年以内50000.00.00站

7075916

小计5.53————1616000.00.56

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

426348124272453383623531914312436910530.282232594

对子公司投资

4.840.0094.84.8400.84

对联营、合营企业投228259632282596218969488218969488

资7.9637.96.02.02

654607764272453611883253811261236910530.501202082

合计

2.800.0032.80.8600.86

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单期初余减值准本期增减变动期末余减值准

206/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告位额（账备期初额（账备期末追加投减少投计提减面价余额其他面价余额资资值准备值）值）浙江悦郡

117858117858

商业管理

000.00000.00

有限公司浙江乐勤清洁服务300000300000

有限公司0.000.00杭州南都智诚物业

281672.281672.

服务有限

4444

公司浙江悦都

400000

网络科技400000

00.00

有限公司00.00杭州乐勤

楼宇工程500000.500000.有限公司0000杭州乐勤

装饰工程603452.603452.有限公司4040上海采林

125894369105581400677547427245

物业管理

70.0030.000.000.0030.00

有限公司江苏金枫物业服务100800100800

有限责任000.00000.00公司杭州南郡商业经营

127500127500

管理有限

0.000.00

公司杭州信建大悦住房

200000.200000.

服务有限

0000

公司

南都（嘉兴）智慧

300000.300000.

物业服务

0000

有限公司浙江南都智联物业

500000.500000.

服务有限

0000

公司海宁南都智联物业服务有限公司杭州悦嘉家网络科

500000500000

技有限公

0.000.00

司宁波奉化南都智联物业服务有限公司

207/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

杭州南都悦萱养老

100000100000

服务有限

0.000.00

公司桐乡市乌镇南都智慧城市服300000300000

务有限公0.000.00司丽水南都智联物业服务有限公司上海南都悦郡物业服务有限公司杭州南联智慧城市201300201300

运营服务000.00000.00有限公司海宁南都悦郡物业服务有限公司宁波南都悦郡物业服务有限公司绍兴市聚鑫智慧物

325000.650000.975000.

业服务有

000000

限公司杭开南都（杭州）

城市运营255000.255000.服务有限0000公司启东南都智联物业服务有限公司浙江中大普惠物业有限公司杭州中大物业服务有限公司杭州南郡

智能科技800000.800000.有限公司0000杭州南郡智飞科技有限公司

282232369105208005100800581400383623427245

小计

594.8430.00000.00000.000.00594.8430.00

208/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初权益宣告期末减值余额法下其他发放余额投资其他计提准备（账追加减少确认综合现金（账单位权益减值其他期末面价投资投资的投收益股利面价变动准备余额值）资损调整或利值）益润

一、合营企业小计

二、联营企业杭州运河辰景物业管

1462523551514

理服务

477.57.31832.88

有限公司江西国信南都商业管理有限公司

浙江谷-

2175021062

尚智能10707

7010.38254047.

科技有962.5

45000.0087

限公司8宁波南邑城市

150001080716080

服务有

0.00.777.77

限公司杭州赛智助龙创业投

1020015959

资合伙5759

000.0949.4

企业949.44

04

（有限合伙）

21896-22825

14175

小计9488.48849637.

000.0

02850.0696

0

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

209/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

129899882710871960761202696451021881

主营业务.40.860.31766.43

1012754.

其他业务1765455.27864929.221894742.49

40

130076428210880610061204591191022894

合计.67.082.80520.83

其中：与客户之间的合同产129395989110850131291196783421016412

生的.08.128.54665.52

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

XXX-分部 合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

1220698750.1041455588.

物业基础服务

5205

物业增值服务70207431.8541032071.46

非业主增值服务3053708.712525469.61按经营地区分类

1293959891.1085013129.

国内

0812

市场或客户类型办公

223040719.52176109630.28

产业园区

136109471.81125424870.72

公众46942340.5541306318.45环卫

其他33283789.9730620015.38商业

160326923.38119124558.77

学校27658342.8927609106.76

医院11203692.7010621630.96住宅

655394610.26554196997.80

合同类型

210/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

按商品转让的时间分类

在某一时点确认收入63781765.1638382309.16

在某一时段内确认收1230178125.1046630819

入92.96按合同期限分类按销售渠道分类

1293959891.1085013129.

合计

0812

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司承诺公司承担的预公司提供的质履行履约义重要的支是否为主项目转让商品期将退还给客量保证类型及务的时间付条款要责任人的性质户的款项相关义务提供服务物业基础服物业基础服

服务提供时时收款/预是无无务务收提供服务物业增值服物业增值服

服务提供时时收款/预是无无务务收提供服务非业主增值非业主增值

服务提供时时收款/预是无无服务服务收

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-4884850.06-2737222.51

成本法核算的长期股权投资收益12341095.5317995222.36

211/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

其他非流动金融资产在持有期间的投

2822580.602016129.00

资收益交易性金融资产在持有期间的投资收

4741381.3624184159.46益（理财产品）交易性金融资产在持有期间的投资收

992337.688944.17益（股票）

大额存单利息2446250.00

债务重组损益1522956.77

合计19981751.8841467232.48

其他说明：

无

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值-379129.04准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定

8495631.57

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产

52570633.31

生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费

委托他人投资或管理资产的损益5759949.44对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回5819180.14

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益

债务重组损益1522956.77企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益

212/213南都物业服务集团股份有限公司2025年年度报告

产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-2109014.66其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额17582082.36

少数股东权益影响额（税后）318123.22

合计53780001.95

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净

8.690.540.54

利润扣除非经常性损益后归属于

3.980.250.25

公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：韩芳

董事会批准报送日期：2026年4月20日修订信息

□适用√不适用