南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：603506公司简称：南都物业

南都物业服务集团股份有限公司

2025年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确

性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜

声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案本报告期内不进行利润分配或公积金转增股本。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项（一）可能面对的风险”部分的内容。

十一、其他

□适用√不适用

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目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................8

第四节公司治理、环境和社会........................................19

第五节重要事项..............................................21

第六节股份变动及股东情况.........................................37

第七节债券相关情况............................................40

第八节财务报告..............................................41

载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表；

备查文件目录

报告期内在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）、《上海证券报》上披露过的公司文件正本及公告原稿。

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、南都物业指南都物业服务集团股份有限公司

元、万元指人民币元、人民币万元、中国法定流通货币单位报告期指2025年1月1日至2025年6月30日

物业管理/物业服务指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动南都产发集团指浙江南都产业发展集团有限公司悦都科技指浙江悦都网络科技有限公司悦郡商业指浙江悦郡商业管理有限公司乐勤楼宇指杭州乐勤楼宇工程有限公司乐勤装饰指杭州乐勤装饰工程有限公司乐勤清洁指浙江乐勤清洁服务有限公司普惠物业指浙江中大普惠物业有限公司中大物业指杭州中大物业服务有限公司

谷尚智能、谷尚指浙江谷尚智能科技有限公司云象机器人指杭州云象商用机器有限公司

包干制指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式酬金制指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

资产管理服务指为客户提供公寓租赁、酒店运营、招商运营等资产管理类业务

物业增值服务指物业服务企业为其管理项目内业主、住户等提供的个

性化专项服务，如社区空间运营服务、美居服务、到家服务、社区零售服务、中介服务等

非业主增值服务指物业服务企业为开发商、承建商、其他物业服务企业

等提供的案场服务、顾问咨询服务等业务业态指物业服务企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而形成的不同经营形态

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称南都物业服务集团股份有限公司公司的中文简称南都物业

公司的外文名称 Nacity Property Service Group Co.Ltd.公司的外文名称缩写 Nacity Service公司的法定代表人韩芳

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二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名赵磊倪瑶陈苗苗联系地址杭州市西湖区紫荆花杭州市西湖区紫荆花杭州市西湖区紫荆花路

路2号联合大厦A幢1单 路2号联合大厦A幢1单 2号联合大厦A幢1单元元10楼元10楼10楼

电话0571-870030860571-870030860571-87003086

传真0571-882555920571-882555920571-88255592

电子信箱 zhaolei@nacity.cn niyao@nacity.cn chenmm@nacity.cn

三、基本情况变更简介

公司注册地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼

公司注册地址的历史变更情况/

公司办公地址 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼公司办公地址的邮政编码310023

公司网址 http://www.nacityres.com/

电子信箱 IR@nacity.cn报告期内变更情况查询索引不适用

四、信息披露及备置地点变更情况简介公司选定的信息披露报纸名称上海证券报

登载半年度报告的网站地址 http://www.sse.com.cn

公司半年度报告备置地点 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼战投证券中心报告期内变更情况查询索引不适用

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 南都物业 603506 无

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期比上主要会计数据上年同期

（1－6月）年同期增减(%)

营业收入913732396.55889305494.022.75

利润总额181520322.5634842924.86420.97

归属于上市公司股东的净利润129947726.0120533236.50532.87归属于上市公司股东的扣除非

55360606.0853852729.652.80

经常性损益的净利润

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经营活动产生的现金流量净额-20775396.17-24205289.5514.17本报告期末比本报告期末上年度末上年度末增减

(%)

归属于上市公司股东的净资产1222139267.481092191541.4711.90

总资产2765600343.312448969585.0112.93

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年主要财务指标上年同期

（1－6月）同期增减(%)

基本每股收益（元／股）0.700.11536.36

稀释每股收益（元／股）0.700.11536.36扣除非经常性损益后的基本每股收

0.300.293.45益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）增加9.47个百分

11.231.76

点

扣除非经常性损益后的加权平均净增加0.16个百分

4.784.62

资产收益率（%）点公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

报告期内，公司营业收入同比增长2.75%，主要系物业服务项目增加所致；归属于上市公司股东的净利润同比增长532.87%，主要系公司投资的安邦护卫股价上涨确认公允价值变动损益。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值-13844.29准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定3792188.81

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府

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补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产

92255997.61

生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回3475456.14

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-773091.38其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额24010838.84

少数股东权益影响额（税后）138748.12

合计74587119.93

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

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十一、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

2025年上半年，物业行业在复杂多变的环境中持续发展步入关键转型期，在市场与政策双重驱动下，发展态势呈现显著变化。

1、政策端多维赋能提供转型引导

2025年，物业行业在政策端迎来诸多变革与机遇，从国家顶层设计到地方具体举措，均对行业发展产生深远影响。自2024年国家发改委发布的《产业结构调整指导目录》将物业服务纳入“鼓励类”，首次明确涵盖住宅与非住宅全场景管理，2025年中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《提振消费专项行动方案》提出将物业服务纳入鼓励外商投资目录，为行业引入外资、拓展国际化空间创造条件。

此外，服务融合正成为政策引导的重要方向。此前，国务院印发的《关于促进服务消费高质量发展的意见》，倡导“物业服务+生活服务”模式，养老、托育、餐饮、家政等业态与物业加速融合。与此同时，2025年中央首个养老服务纲领性文件明确“社区+物业+养老服务”路径，要求纳入城市一刻钟生活圈，为物业企业开辟社区服务新场景。

市场规范方面，部分城市前期推行的物业费限价、空置房打折等政策逐步调整，转向“优质优价”导向，推动行业从“价格竞争”向“价值竞争”转型。

2、市场端告别高速增长，聚焦质效提升

伴随房地产市场从增量开发步入存量经营时代，物业行业告别往昔规模高速扩张阶段。根据中指研究院的数据，截至2024年底，全国物业管理行业总管理面积为314.14亿平方米，预计到

2029年将增长至近380亿平方米，行业总营收规模已突破1.7万亿元，超越部分传统服务业，彰

显出强劲的发展潜力。但在房地产市场深度调整的大背景下，行业增速明显放缓，百强企业管理面积均值同比增速为2.18%，营收增速也降至5%以内，“存量时代”特征愈发显著，全面迈向质量与效益并重的新发展路径。许多企业退出管理密度低、跨区域协调成本高的项目，聚焦核心城市群，从追逐管理面积的“量变”转向深耕服务价值的“质变”，以提升整体运营质量。

3、服务端提升品质多点发力

2025年，物业企业在服务品质提升上积极作为，多维度探索突破路径，力求在“存量时代”

契合业主不断升级的需求。服务模式创新上，“弹性定价”机制开始推行。物业企业提供详细服务清单，业主按需选择并定价，既化解“质价不符”质疑，又保障企业合理利润，为提供高品质服务奠定经济基础。同时，物业企业不断拓宽服务边界，将服务从基础的维修、保洁向新婚布置、宠物投喂、社区养老等多元场景延伸，力求全方位融入业主生活。

科技应用也为服务品质提升提供了有力支撑。借助 AI 摄像头、各类传感器、智慧服务平台等，物业企业实现对小区安全、设施设备运行的实时监测与高效管理。此外，通过智能巡检设备、AI客服、数字维保系统等的使用，实现从被动服务向主动服务的转变，提升了服务响应速度和质量。

在客户满意度调查中，尽管行业均值因部分物业企业低价竞争等因素小幅下降，但标杆企业凭借智能化技术赋能与多元化增值服务体系构建，满意度仍维持高位。

（一）公司主营业务情况说明

公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客

户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”服务理念，“生态+科技·NacityRobotics"战略为引领，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。

物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务质量方针为客

户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容

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及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、

交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。

物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中 C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。

社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。

企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。

资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”的初心。

产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。

住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。

非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。

案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。

顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。

1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施

设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。

2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的

管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

2025上半年，公司主动寻求战略升级，积极布局新兴赛道，持续夯实“住宅、商写、城市服务”全业态发展，全面推进战略落地。

报告期内，公司实现营业收入91373.24万元，归母净利润12994.77万元，较去年同期上涨532.87%。扣非归母净利润5536.06万元，较去年同期上涨2.80%。

（一）“生态+科技”战略引领，深化智慧布局

1．战略升级近年来，随着人工智能、具身智能技术的快速发展，叠加政策对 AI 科技发展、智慧化应用等方面的大力支持，物业服务场景正成为 AI 科技技术落地的重要场景。基于此，公司主动寻求战略升级，以“生态+科技·Nacity Robotics"战略为引领，通过"基础服务筑牢底盘、增值服务拓展边界"的多元业务生态，构建"生态赋能科技落地、科技反哺生态升级"的双核驱动模式，将人工智

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能、具身智能等前沿技术深度融入物业服务全链条，推动科技与生态的深度融合，实现公司高质量发展。

2．投资落地

报告期内，公司为深化战略落地，投资杭州云象商用机器有限公司（以下简称“云象机器人”）。

本轮投资由南都物业领投，杭州高新金投控股集团有限公司下属伍零伍零基金跟投。投资完成后，公司将成为云象机器人最大的机构股东与产业方股东。通过投资云象机器人，公司与云象机器人双方可形成“研发+应用”生态协同。一方面，公司可深度参与云象机器人的产品设计、技术研发、实地测试等重要环节，从自身需求出发定制化功能型机器人产品，在降本增效的同时优化服务流程，提升服务满意度；另一方面，云象机器人可依托公司全业态的应用场景，根据场景实际运行数据，加速产品迭代与技术升级，并不断构建“算法+硬件+场景”的闭环生态，推动人工智能、机器人技术在智慧物业场景的规模化应用。

5月，公司为进一步拓宽人工智能及具身智能领域的产业布局并提升综合竞争力，联合浙大

网新（600797.SH）、景业智能（688290.SH）、浙江赛智伯乐股权投资管理有限公司共同设立“赛智助龙基金”，基金主要关注人工智能、机器人、具身智能等领域，重点支持浙大系、“六小龙”生态圈企业及 AI、具身智能等优质创业项目，和上市公司从事相关业务、上下游有产业协同的创新企业发展，促进各方相互赋能，重点打造浙大系人工智能+具身智能产业链。

6月，“赛智助龙基金”正式启动投资，首个投资项目为杭州云深处科技有限公司。

（二）生态构建筑底，夯实发展根基

1．物业基础服务

报告期内，公司持续完善市场拓展组织架构，深化区域聚焦战略。上半年新签项目41个，新签面积491.64万方，其中江浙沪区域面积占比91.98%。截止报告期末，公司总签约项目674个总签约面积8788.83万方，其中江浙沪区域面积占比85.88%，较2024年底提升0.3个百分点。

从业态分布来看，截止报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比63.10%，商写项目占比

26.55%，城市服务项目占比10.35%；上半年新签约面积中，住宅项目占比13.74%，商写项目占比

59.73%，城市服务项目占比26.53%。

报告期内，公司亦新签多个代表项目，商写领域，公司成功签约中国移动通信集团浙江有限公司湖州全域，以及嘉兴、台州、杭州部分标段物业服务项目，浙盐杭州食盐配送有限公司杭配大楼园区、如皋宝林科技园等项目；城市服务领域，上半年成功签约常熟文旅景区、龙游河生态公园三期、朗城村环卫等项目；住宅领域，成功签约北杭宸章府、维港名苑、尚璟名筑等项目。

2．多元增值服务

（1）物业增值服务

“悦市集”方面，公司结合品牌活动、传统节日、时令特色等策划运营社区文化活动市集和便民服务市集，开发尝试运营新场地，拓展沟通外部物业，共计完成62场摆展，收入超百万；到家服务方面，截止披露日，公司线下洗衣门店“净邻衣舍”成功开业，下半年正式进入运营状态。

积极探索新领域，首次开展无人机外墙检测服务，获得甲方好评，并在多个项目持续推广；新零售方面，上半年重点打造品牌联名产品，年货节、端午节等节礼销售破千万，同时新增打造“市场化供应链平台”，多维度构建起“产品创新-场景销售-供应链支撑”的业务闭环；房修服务方面，公司积极开展市场化拓展，深耕承接查验、房修代理服务，继续开展适老化改造，上半年合计收入超800万；企业服务方面，更新企业服务手册2.0版本，积极拓展公司内外项目，报告期内，企业服务合同签约超500万，其中第三方企业增值服务占比超30%。

（2）资产管理服务

报告期内，公司住宿运营板块多举措降低整体租赁成本，目前在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率83%，较2024年末略有提升；产商运营板块以轻资产运营为主，打造“物业服务+资产运营”一体化模式，上半年成功签约文鸿顾问咨询、之江未来社区顾问咨询项目。

（三）精耕细作，提升服务品质

公司始终以提升服务品质为核心，多个维度扎实推进各项工作，全力为业主营造安全、舒适、和谐的环境。公司深知“安全无小事”，始终将项目的安全平稳运营放在首位。为进一步筑牢安全防线，公司积极开展“百日安全检查行动”，组织专业团队对消防设施、电气设备、公共区域等进行全面排查，对发现的问题及时整改，确保项目在安全方面无死角、无盲区；公司提出“一年一策、一项一策”的精准服务理念，深入调研业主的实际需求，针对不同项目特点、业主的需

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求差异等因素，制定个性化的服务方案，对各项服务内容进行细化和优化，让服务更贴合业主的生活所需，切实提升服务的针对性和有效性。

存量项目接管工作是上半年的重点任务之一。公司出台了《存量项目进驻标准化操作指引》，为保障新接管的存量项目顺利进驻，公司提前介入，组织专人全面了解客户的需求和期望。在接管过程中，迅速落地客户关注的现场品质改善动作，针对业主反映的痛点、难点问题，第一时间组织力量研究解决方案并采取相关举措。同时，加强与业主的沟通引导，及时告知各项工作的进展和成效，有效提升客户体验感。

（四）聚焦组织效能，强化人才建设

为切实贯彻“以客户为中心”的服务理念，提升服务品质，公司着力构建“资源共享、专业协助、责任共担”的新型项目管理模式，推动属地项目的集约化管理，建立了项目专业合伙机制；

设立项目群，打造“1+N”核心管理团队，通过团队成员的专业互补，共同攻坚克难，实现了管理的集约化。

在人才队伍建设方面，公司将提升员工综合素质作为重点，致力于打造学习型组织，并积极鼓励员工进行学历提升，不断充实自己，为公司的发展储备更多高素质人才。

此外，管家带教体系在上半年全面落地，通过经验丰富的管家对新人进行手把手带教，帮助新人快速熟悉工作流程和业务技能，为公司管家队伍的建设注入了新的活力，也为提升客户服务质量奠定了坚实基础。

为凝聚团队力量，营造“幸福南都快乐奋斗”的活力氛围，公司举办了以“与春同行步步福临”为主题的西溪福行活动，不仅丰富了员工的业余生活，更增强了团队的向心力和凝聚力。

?

（五）数字化赋能，筑智慧服务基石

报告期内，公司贯穿数字化建设全周期推进工作，全面推动各项业务向智能化、高效化转型，为物业服务品质的提升注入科技动力。

为提升物业服务数字化程度，公司成功上线缴费小程序，不仅显著提升了收费工作效率，更让业主的缴费体验得到优化，实现了便捷高效的缴费服务；为保障管理区域内项目各类关键设备安全稳定运行，提升日常巡检效率，公司推动设施设备巡检系统上线，实现管理规范化和数据可追溯，让设备管理更具科学性；全面上线新收入中台系统，通过信息化平台提高项目服务效率，实现服务过程的数据化监控；上线财务共享平台实现了“合同数据可查、付款进度可控、资金风险可视”的全链路闭环管理，为财务工作的精准化和风险防控提供了有力支持。

此外，集采商城的上线是采购模式的突破，商品以图形化交互方式引导项目采购，并对供应商货品铺排进行集中管理，替代了原流程审批的采购管理模式，标志着采购模式向数字化、规范化迈出了关键一步。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司成立于 1994 年，2018 年上市成为首家登陆 A 股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。

（一）机制优势

公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令

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公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。

（二）品牌优势

公司作为首家登陆 A 股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000 社会责任管理体系、污水和垃圾处

置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、

反贿赂管理体系、物业服务认证、食品安全管理体系、HACCP 危害分析与关键控制点认证、信息

安全管理体系、信息技术服务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护

服务认证等一系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。

公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，自2018年起持续入围全国物业服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获杭州物业管理协会、中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2025中国物业服务综合实力百强企业”第12名、“2025中国物业服务企业综合实力20强”第18名、“2025中国物业服务企业品牌价值100强”“2025中国物业品牌影响力百强企业”“2025中国物业服务华东品牌企业30强”“2025中国物业管理上市公司20强第16名”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2025中国物业服务企业综合实力100强”第68名。

公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省 AAA 级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人

力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2024年度古荡街道经济高质量发展突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多项荣誉，连续多年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AAA。

公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。

（三）全业态服务优势

通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，近年来荣获“2025中国物业城市服务企业TOP10”“2025 中国公建物业服务领先企业”“2025 中国行政办公物业服务领先企业”“2025 中国产业园区物业服务企业 TOP20”“2024 中国写字楼物业服务领先企业” “2022 中国交通枢纽物业服务领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。

近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务。

（四）组织管理优势

优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。

公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。

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（五）智慧服务优势

公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。凭借在设施管理领域的专业实力及物业数字化建设，公司荣获克而瑞物管、中物研协、中物智库评选的“2025中国物业 FM 设施管理领先企业”“2025 中国物业智慧物业服务领军企业”。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大 APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至 7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与 AI 技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入913732396.55889305494.022.75

营业成本751377298.50732264071.732.61

销售费用8308945.7511245417.38-26.11

管理费用43902426.9354799117.41-19.88

财务费用-107003.972320908.42-104.61

研发费用1590420.341138528.2139.69

经营活动产生的现金流量净额-20775396.17-24205289.5514.17

投资活动产生的现金流量净额-228517021.16192448249.07-218.74

筹资活动产生的现金流量净额76666666.25-255398661.22130.02

营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期增长2.75%，主要系项目增加，营业收入增长。

营业成本变动原因说明：营业成本较上年同期增长2.61%，主要系项目增加，叠加降本增效，毛利率同比略微增长。

销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期下降26.11%，主要系公司降本增效，优化费用支出。

管理费用变动原因说明：管理费用较上年同期下降19.88%，主要系公司降本增效，优化费用支出。

财务费用变动原因说明：财务费用较上年同期下降104.61%，主要系公司归还银行贷款，利息支出减少。

研发费用变动原因说明：研发费用较上年同期增长39.69%，主要系公司增加对信息化建设的投入。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期增长14.17%，主要系公司本期回款增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降218.74%，主要系公司购买理财产品增加。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期增长130.02%，主要系公司上年同期归还银行贷款、分红，本期取得银行贷款。

无变动原因说明：无

无变动原因说明：无

13/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

无变动原因说明：无

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元本期期本期期末上年期末末金额数占总资数占总资较上年情况项目名称本期期末数上年期末数产的比例产的比例期末变说明

（%）（%）动比例

（%）主要系购交易性金买理

608061105.6821.99417883201.3317.0645.51

融资产财产品增加主要系安其他非流邦护

动金融资198709674.247.19120524191.624.9264.87卫股产价上涨主要系公司办

在建工程6357728.690.234836977.530.2031.44公室装修增加主要系公司增

短期借款87000000.003.15100.00加银行借款主要系安递延所得邦护

19812333.690.722427596.550.10716.13

税负债卫股价上涨

14/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

其他说明无

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

期末银行存款包含冻结的银行存款10710054.99元，使用受限，其他货币资金中包含保函保证金1678409.62元，使用受限。

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

□适用√不适用

15/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(1).重大的股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币标的截至是本报表资产被投否是资投资预计期是科目负债资公主要主投资持股比否金期限收益损否披露日期披露索引

投资金额（如合作方（如适用）表日

司名业务营方式例并来（如（如益涉（如有）（如有）适的进称投表源有）有）影诉

用）展情资响况业务

杭州机器否增资15000000.008.5714%否长期自杭州云成企业管理长期资金否2025-4-8公告编云象人、研股权有合伙企业（有限合到位号：商用发制投资资伙）、杭州云湘企2025-004

机器造、销金业管理合伙企业

有限售（有限合伙）、金

公司日清洁设备（苏州）

有限公司、优地机器人（无锡）股份

有限公司、葛炜、宓旭东

合计///15000000.00//////////

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

16/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(3).以公允价值计量的金融资产

□适用√不适用证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

□适用√不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

17/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1、宏观经济风险

宏观经济的不稳定会影响业主的支付能力和意愿，在经济下行期间，业主收入减少，可能会优先削减非必要支出，物业费的支付意愿和能力下降，会一定程度影响企业收缴率，影响企业的现金流和盈利能力。同时，经济波动还可能导致物业企业关联方（如房地产开发商）的支付能力受到影响，进一步影响物业企业的应收账款回收。

2、政策法规风险

政府政策的调整可能对物业行业产生影响。例如，物业费定价机制的调整、服务质量标准的提高、行业监管的加强等，都可能增加物业企业的运营成本和合规风险。一些地方政府可能会出台限制物业费上涨的政策，或者对物业企业的服务标准提出更高要求，这将对物业企业的盈利能力和运营模式带来影响。

3、市场竞争风险

受房地产环境影响，房地产市场从增量市场向存量市场转变，物业行业的竞争也会更加激烈。一方面，更多的企业可能会进入这一领域，争夺市场份额，物业企业获取新项目的难度加大。企业间为了争夺市场份额，可能会陷入价格战，影响行业的整体利润水平；另一方面，多数存量项目在拓展过程中可能面临信息不对称、评估不准确等风险，导致企业承接的项目质量不佳，影响企业的盈利能力和市场声誉。

4、成本上升风险

随着劳动力成本的增加、物资价格的上涨以及服务标准的提高，物业企业的运营成本不断上升。物业属于劳动密集型行业，人力成本是物业企业的主要支出之一，劳动力市场的供需变化和最低工资水平的上涨会直接增加企业的成本负担。同时，清洁用品、维修材料等物资价格的波动也会对企业的成本控制产生影响。

5、安全责任风险

物业企业承担着保障物业区域安全的责任，包括防火、防盗、公共区域安全等。一旦发生安全事故，如火灾、盗窃、高空坠物等，企业可能会面临业主的索赔和监管部门的处罚，这对企业的财务状况和市场形象都会造成不利影响。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

18/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、监事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形高强独立董事解任

公司董事、监事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

公司于2025年6月11日、6月30日分别召开第四届董事会第五次会议及2025年第一次临

时股东大会，审议通过了《关于解除独立董事职务的议案》《关于补选公司第四届董事会独立董事的议案》。具体内容详见公司于 2025 年 6 月 12 日在上海证券交易所（www.sse.com.cn）披露的《关于变更独立董事的公告》（公告编号：2025-026）。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）0

每10股派息数(元)（含税）0

每10股转增数（股）0利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明无

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

19/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用

20/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及如未能是否是否及时履行应及时履承诺背承诺承诺有履承诺方承诺时间承诺期限时严格说明未完行应说景类型内容行期履行成履行的明下一限具体原因步计划

股份韩芳、阙锁定期满后，在公司担任董事、监事、高级管理2016-6-17是锁定期满后担是限售建华、沈人员期间，每年转让直接或间接持有的南都物业任董监高期间；

慧芳、徐股份不超过本人直接或间接持有南都物业股份离职半年内

静、金新总数的25%；在离职半年内，本人不转让所直接昌或间接持有南都物业的股份。

股份韩芳、南自公司股票上市至其减持期间，南都物业如有派2016-6-17是自公司股票上是限售都产发集息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权除市至其减持期

团、舟山息事项，减持底价下限和股份数将相应进行调间与首次五彩石、整。

公开发

阙建华、行相关

沈慧芳、的承诺

徐静、金新昌

其他公司、控信息披露重大违规方面的承诺：

股股东、公司承诺：如本次发行招股说明书有虚假记

实际控制载、误导性陈述或重大遗漏，对判断本公司是否

2016-6-17否不适用是

人、董事、符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响

监事、高的，在证券监管部门对本公司前述事实作出处罚级管理人决定之日起30日内，本公司将启动依法回购本

21/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

员次发行的全部新股的程序，回购价格按照回购时本公司的股票市场价格，以及本次发行价格加同期银行活期存款利息（如公司股票有分红、派息、送股、资本公积金转增股本、配股等除权、除息事项，回购股权及回购价格将相应调整）价格孰高原则确定。

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性

陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。

控股股东南都产发集团承诺：如本次发行招

股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物业服务集团股份有限公司是否符

合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚

决定之日起5日内，本公司将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。同时，如本公司已公开发售股份或转让原限售股的，本公司亦将按照回购时南都物业股票市场价格和相关股份发售或转让价格加算银行同期存款利息孰高原则确定

回购价格，依法回购本公司公开发售股份或转让的原限售股。

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性

陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本公司将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。

22/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性

陈述或重大遗漏，而本公司非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行

上述承诺，则本公司将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并

向股东和社会公众投资者道歉，且停止在南都物业取得股东分红，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。

实际控制人韩芳承诺：如南都物业服务集团

股份有限公司本次发行招股说明书有虚假记载、

误导性陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本人将在南都物业股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和

社会公众投资者道歉，且停止在南都物业处领取薪酬及获取红利（如有），直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。

董事、监事和高级管理人员承诺：如本次发

行招股说明书有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，对判断南都物业服务集团股份有限公司是否符合法律规定的发行条件构成重大、实质影响的，在证券监管部门对南都物业前述事实做出处罚决定之日起5日内，本人将依法及时提议召集召开南都物业董事会、股东大会，并在相关会议中就相关议案投赞成票。

23/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性

陈述或重大遗漏，致使投资者在证券交易中遭受损失的，自赔偿责任被依法认定之日起30日内，本人将依法赔偿投资者损失，赔偿方式和金额依据本公司与投资者协商，或证券监督管理部门、司法机关认定的方式和金额确定。

如本次发行招股说明书有虚假记载、误导性陈述

或重大遗漏，而本人非因不可抗力原因自赔偿责任被依法认定之日起30日内未启动履行上述承诺，则本人将在公司股东大会及中国证监会指定报刊上公开说明未履行的具体原因并向股东和

社会公众投资者道歉，且停止在南都物业领取薪酬，直至按承诺采取相应的承诺措施并实施完毕为止。

其他公司、控责任主体未能履行承诺时的约束措施：

股股东、公司承诺：

实际控制 如公司在首次公开发行股票（A股）并上市

人、董事、招股说明书中所作出的公开承诺事项未能履行、

高级管理确已无法履行或无法按期履行的，本公司将采取人员、公如下措施：

司股东1、及时、充分披露公司承诺未能履行、无法履行或无法按期履行的具体原因；

2、向公司投资者提出补充承诺或替代承诺，2016-6-17否不适用是

以尽可能保护投资者的权益；

3、将上述补充承诺或替代承诺提交公司股

东大会审议；

4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将

依法对投资者进行赔偿。

控股股东、实际控制人的承诺：

浙江南都产业发展集团有限公司、韩芳女士分别作为南都物业服务集团股份有限公司控股

24/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

股东、实际控制人，特此承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：

1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；

2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；

3、有违法所得的，按相关法律法规处理；

4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将

继续履行该承诺；

5、根据届时规定可以采取的其他措施。

公司董事、高级管理人员的承诺：

南都物业服务集团股份有限公司董事、高级

管理人员承诺，如违反首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：

1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；

2、给投资者造成直接损失的，依法赔偿损失；

3、有违法所得的，按相关法律法规处理；

4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将

继续履行该承诺；

5、根据届时规定可以采取的其他措施。

发行人董事、高级管理人员承诺不因职务变

更、离职等原因而放弃履行已作出的承诺。

股东承诺：

韩芳、金涛、肖小凌、郑勇强、南都产发集

团、舟山五彩石、银泰置地、上海南都、中城年代作为南都物业服务集团股份有限公司股东承诺，如违反其在公司首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：

1、在有关监管机关要求的期限内予以纠正；

2、因依赖股东所作承诺给发行人造成直接

25/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告损失的，依法赔偿发行人因此所遭受的直接损失；

3、因违反承诺而有违法所得的，按相关法

律法规处理；

4、如该违反的承诺属可以继续履行的，将

继续履行该承诺；

5、根据届时规定可以采取的其他措施。

其他关于被摊薄即期回报填补措施的相关承诺：

公司承诺：公司将采取以下措施填补被摊薄

即期回报：

1、加快推进募投项目建设，争取募投项目

早日达产并实现预期效益，严格管理募集资金使用，保证募集资金得到充分有效利用；

2、进一步完善利润分配制度特别是现金分红政策，强化投资者回报机制；

3、保证稳健经营的前提下，充分发挥竞争

公司、控优势，开展相关多元化，进一步提高公司市场竞股股东、争力和持续盈利能力。

实际控制

董事、高级管理人员承诺：为保障公司填补

人、董事、2016-6-17否不适用是

即期回报措施能够得到切实履行，公司董事、高高级管理

级管理人员作出如下承诺:

人员、公

1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者

司股东

个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；

2、对本人的职务消费行为进行约束；

3、不动用公司资产从事与其本人履行职责

无关的投资、消费活动；

4、由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度

与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；

5、公司目前无股权激励计划。若未来进行

股权激励，拟公布的公司股权激励的行权条件与

26/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

公司填补回报措施的执行情况相挂钩。控股股东、实际控制人承诺：公司控股股东、实际控制

人承诺：不越权干预南都物业经营管理活动，不侵占南都物业利益。

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

27/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内公司、控股股东及实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

28/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

29/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

√适用□不适用

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币租赁收益租赁资产租赁资产租赁收益是否关关联出租方名称租赁方名称租赁起始日租赁终止日租赁收益对公司影情况涉及金额确定依据联交易关系响南都物业服务集团郑州客赢房地产写字楼出

股份有限公司郑州营销策划有限公2022/1/152028/2/2956082.57市场价否租分公司司南都物业服务集团郑州骤德科技有写字楼出

股份有限公司郑州2024/8/262025/2/2519266.06市场价否限公司租分公司南都物业服务集团深圳市天行道文写字楼出

股份有限公司郑州2025/5/12026/4/3013854.31市场价否化传播有限公司租分公司南都物业服务集团浙江耀华建设集写字楼出

2024/9/262027/3/31165230.29市场价否

股份有限公司团有限公司租

30/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

南都物业服务集团浙江绿城时代建写字楼出

2019/5/12026/5/30252788.58市场价否

股份有限公司设管理有限公司租南都物业服务集团上海万田国际贸写字楼出

2020/11/102025/11/9150004.50市场价否

股份有限公司易有限公司租南都物业服务集团浙江宝龙星汇商写字楼出

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股份有限公司业管理有限公司租浙江悦都网络科办公楼出

林峭巍2024/2/232026/2/22-49904.76市场价否技有限公司租用于公寓杭州兴耀商业经营浙江悦郡商业管

租赁服务2017/1/12028/12/31-4343834.88市场价否管理有限公司理有限公司项目用于公寓杭州天瑞服饰有限浙江悦郡商业管

租赁服务2017/3/202027/7/19-500452.42市场价否公司理有限公司项目用于公寓浙江崇文置业有限浙江悦郡商业管

租赁服务2019/6/12027/5/31-901972.48市场价否公司理有限公司项目租赁情况说明无

31/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

□适用√不适用

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

√适用□不适用

(一)募集资金整体使用情况

√适用□不适用

单位：元

其中：

截至截至报截至报招股书或超募报告告期末告期末截至报告募集说明资金期末募集资超募资本年度投期末累计本年度变更用途募集资金到募集资金募集资金书中募集总额超募金累计金累计入金额占募集金来源投入募集投入金的募集资

位时间总额净额（1）资金承诺（3）=资金投入进投入进比（%）（9）

资金总额额（8）金总额

投资总额（1）-累计度（%）度（%）=(8)/(1)

（4）

（2）（2）投入(6)＝(7)＝

总额(4)/(1)(5)/(3)

（5）首次公开发

2018-1-2932242.0628748.2928748.2928085.9597.70414.011.4412440.00

行股票

合计/32242.0628748.2928748.2928085.95//414.01/12440.00其他说明

□适用√不适用

32/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(二)募投项目明细

√适用□不适用

1、募集资金明细使用情况

√适用□不适用

单位：元投项目是否入可行为招进性是本项股书截至报度投入否发募目已或者截至报告告期末是是进度生重集项是否项目达到实现募集募集资金期末累计累计投否否未达本年实大变资目涉及本年投预定可使的效

项目名称说明计划投资投入募集入进度已符计划现的效化，节余金额金性变更入金额用状态日益或

书中总额(1)资金总额（%）结合的具益如来质投向期者研的承（2）(3)＝项计体原是，源发成

诺投(2)/(1)划因请说果资项的明具目进体情度况首次公物业管理智开其2026年6能化系统项是否7000.00414.016437.3691.96否否562.64发他月目行股票首其是全国物业服次他是，务业务拓展是公此项是项目开目取

33/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

发消行股票首其是是次他公

开 社区 O2O 平 2024 年 7

否3000.001853.2761.78否75.661146.73发台建设项目月行股票其是是，是他此项首目未次取公消，开公寓租赁服2020年调整10785.8011035.66102.32是-249.86

发务项目10月-286.64募集行资金股投资票总额首其是是次他公开人力资源建2024年7否1962.491973.18100.54否-10.69发设项目月行股票

34/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

首其否是次他是，公收购普惠物此项开

业80%股权目为6000.006786.48113.11是623.82-786.48发项目新项行目股票合

////28748.29414.0128085.95///////662.34计

1.该项目陆续投入，单个项目安装完成即达到预定可使用状态，主要系促进物业管理智能化、信息化，改善用户体验，无法单独核算其收益。

2.该项目处于用户使用阶段，但仍需加大营销成本，逐步推广。

3.该项目前期租金和装修投入金额大，后期公寓运营未达预期。

4.人力资源建设项目，主要系费用性投入，不直接产生经济效益，无法单独核算其效益。

2、超募资金明细使用情况

□适用√不适用

(三)报告期内募投变更或终止情况

□适用√不适用

35/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(四)报告期内募集资金使用的其他情况

1、募集资金投资项目先期投入及置换情况

√适用□不适用

截至2018年3月15日，公司以自筹资金预先投入募集资金投资项目的金额为人民币5582.69万元。经2018年3月30日公司第一届董事会二十五次会议审议通过，公司以募集资金5582.69万元置换了上述预先投入募集资金投资项目的自筹资金。

2、用闲置募集资金暂时补充流动资金情况

□适用√不适用

3、对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币募集资金用于报告期期间最高现金管末现金余额是否董事会审议日期起始日期结束日期理的有管理余超出授权效审议额额度额度

2025年4月17日20002025/6/132025/12/111100否

其他说明

公司于2025年4月17日召开第四届董事会第三次会议、第四届监事会第二次会议，审议通过了《关于使用闲置募集资金进行现金管理的议案》，同意公司使用最高额度不超过2000万元人民币的闲置募集资金进行现金管理，上述额度可滚动使用，自公司第四届董事会第三次会议审议通过之日起12个月内有效，并授权董事长在上述授权期限内及现金管理额度内行使决策权并签署合同相关文件，具体事项由公司财务管理中心负责组织实施。截至2025年6月30日，公司募集资金投资于理财产品金额合计1100万元。

4、其他

□适用√不适用

(五)中介机构关于募集资金存储与使用情况的专项核查、鉴证的结论性意见

□适用√不适用核查异常的相关情况说明

□适用√不适用

(六)擅自变更募集资金用途、违规占用募集资金的后续整改情况

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

36/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)7770

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）0

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限质押、标记或冻结情况股东名称报告期内期末持股数股东

比例(%)售条件股股份状（全称）增减量数量性质份数量态境内浙江南都产非国

业发展集团06452732734.360质押23000000有法有限公司人境内

韩芳04032953421.480无自然人舟山五彩石境内投资合伙企非国

093564654.980无

业（有限合有法伙）人境内陈音龙1873200187320010无自然

37/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

人境内

徐瑜韩155570015557000.830无自然人境内

李宗星113990011399000.610无自然人境内

吴芳101805710180570.540无自然人

中国银行－

华夏回报证8076008969000.480无其他券投资基金境内

施利勇8914008914000.470无自然人境内

韩诚08400000.450无自然人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量浙江南都产业发展集团有人民币

6452732764527327

限公司普通股人民韩芳40329534币普通40329534股人民舟山五彩石投资合伙企业

9356465币普通9356465（有限合伙）股人民陈音龙1873200币普通1873200股人民徐瑜韩1555700币普通1555700股人民李宗星1139900币普通1139900股人民吴芳1018057币普通1018057股人民

中国银行－华夏回报证券

896900币普通896900

投资基金股人民施利勇891400币普通891400股人民韩诚840000840000币普通

38/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

股

公司前十名股东中存在回购专户，截至2025年6月30日，公司回购前十名股东中回购专户情专用证券账户合计持有公司股份2290500股，占公司总股本的1.22%。

况说明上表“前十名股东持股情况”及“前十名无限售条件股东持股情况”中已剔除回购专户。

上述股东委托表决权、受

托表决权、放弃表决权的说明

公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司21.48%的股权，通过浙江南都产业发展集团有限公司间接持有34.33%的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司1.31%的股权，合计持有公上述股东关联关系或一致

司57.12%的股权；韩诚先生系公司实际控制人韩芳女士之儿子，与韩行动的说明芳女士构成一致行动人。

除此之外，公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。

表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事、监事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、监事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

39/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

五、优先股相关情况

□适用√不适用

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

40/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2025年6月30日

编制单位：南都物业服务集团股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金424603151.63587763522.17结算备付金拆出资金

交易性金融资产608061105.68417883201.33衍生金融资产

应收票据90786.99439325.39

应收账款660406188.49511630336.79应收款项融资

预付款项24456427.824966034.18应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款134586429.17120813985.33

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货16133427.4618222769.53

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产30614987.3018116778.48

流动资产合计1898952504.541679835953.20

非流动资产：

发放贷款和垫款

债权投资90593486.1180037861.11其他债权投资长期应收款

长期股权投资243845495.57219648420.11其他权益工具投资

其他非流动金融资产198709674.24120524191.62

投资性房地产38595297.7938322667.59

固定资产36382919.5032221774.23

在建工程6357728.694836977.53生产性生物资产

41/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

油气资产

使用权资产31563047.1238659692.98

无形资产1611395.761923231.60

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉203363267.80208493689.83

长期待摊费用8341412.439316667.51

递延所得税资产7284113.7615148457.70其他非流动资产

非流动资产合计866647838.77769133631.81

资产总计2765600343.312448969585.01

流动负债：

短期借款87000000.00向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款367639544.38384845857.80

预收款项563956.501084869.14

合同负债337071704.39314301168.88卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬69131621.3079406944.49

应交税费43539133.0646002168.33

其他应付款531941447.13447671645.17

其中：应付利息

应付股利3144936.41应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债18535583.0813610759.81

其他流动负债194399.77

流动负债合计1455422989.841287117813.39

非流动负债：

保险合同准备金长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债27892441.2232835104.68长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债1445000.001445000.00递延收益

42/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

递延所得税负债19812333.692427596.55其他非流动负债

非流动负债合计49149774.9136707701.23

负债合计1504572764.751323825514.62

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）187777779.00187777779.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积258859045.54258859045.54

减：库存股20076903.0020076903.00其他综合收益专项储备

盈余公积89914204.5789914204.57一般风险准备

未分配利润705665141.37575717415.36归属于母公司所有者权益

1222139267.481092191541.47（或股东权益）合计

少数股东权益38888311.0832952528.92所有者权益（或股东权

1261027578.561125144070.39

益）合计负债和所有者权益（或

2765600343.312448969585.01股东权益）总计

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司资产负债表

2025年6月30日

编制单位：南都物业服务集团股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金321425927.46403235224.60

交易性金融资产608061105.68417883201.33衍生金融资产

应收票据90786.99

应收账款465151472.08353348159.88应收款项融资

预付款项13005395.321966097.19

其他应收款118564481.22220754232.67

其中：应收利息

应收股利10922731.19

存货12487912.3113124939.28

其中：数据资源合同资产持有待售资产

43/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

一年内到期的非流动资产

其他流动资产25885320.6214339016.83

流动资产合计1564672401.681424650871.78

非流动资产：

债权投资90593486.1180037861.11其他债权投资长期应收款

长期股权投资630394446.26501202082.86其他权益工具投资

其他非流动金融资产198709674.24120524191.62

投资性房地产24252329.5923456860.59

固定资产21398714.3715887969.96

在建工程4987791.133467039.97生产性生物资产油气资产

使用权资产263582.80461269.96

无形资产142080.45212082.21

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用400000.00

递延所得税资产5970767.00其他非流动资产

非流动资产合计971142104.95751220125.28

资产总计2535814506.632175870997.06

流动负债：

短期借款87000000.00交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款299261501.27306570792.79预收款项

合同负债267075487.30251326490.43

应付职工薪酬45985631.8949934275.58

应交税费26425760.6523997276.45

其他应付款728655135.19590978743.53

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债201700.86392984.28其他流动负债

流动负债合计1454605217.161223200563.06

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

44/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债17701384.23其他非流动负债

非流动负债合计17701384.23

负债合计1472306601.391223200563.06

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）187777779.00187777779.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积232461094.59232461094.59

减：库存股20076903.0020076903.00其他综合收益专项储备

盈余公积89914204.5789914204.57

未分配利润573431730.08462594258.84所有者权益（或股东权

1063507905.24952670434.00

益）合计负债和所有者权益（或

2535814506.632175870997.06股东权益）总计

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜合并利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业总收入913732396.55889305494.02

其中：营业收入913732396.55889305494.02利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本808271546.90804924654.30

其中：营业成本751377298.50732264071.73利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加3199459.353156611.15

45/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

销售费用8308945.7511245417.38

管理费用43902426.9354799117.41

研发费用1590420.341138528.21

财务费用-107003.972320908.42

其中：利息费用218502.273905788.38

利息收入2436955.002864746.45

加：其他收益3856326.501178159.69投资收益（损失以“－”号填-96091.0123053855.25

列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以

86974641.90-66280178.81“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”-8750568.34-5190423.05号填列）资产减值损失（损失以“-”-5130422.03号填列）资产处置收益（损失以“－”-768.00号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）182314736.6737141484.80

加：营业外收入495289.64287579.65

减：营业外支出1289703.752586139.59四、利润总额（亏损总额以“－”号

181520322.5634842924.86

填列）

减：所得税费用45636814.398154889.00

五、净利润（净亏损以“－”号填列）135883508.1726688035.86

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以

135883508.1726688035.86“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

129947726.0120533236.50（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”

5935782.166154799.36号填列）

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

46/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额135883508.1726688035.86

（一）归属于母公司所有者的综合

129947726.0120533236.50

收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益

5935782.166154799.36

总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.700.11

（二）稀释每股收益(元/股)0.700.11

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业收入637201651.41591585396.44

减：营业成本522008196.44487247857.76

税金及附加2270854.232118194.58

销售费用7625430.849813528.25

管理费用40710089.8049373218.13研发费用

财务费用-1081097.68422870.17

其中：利息费用218377.772118174.19

利息收入2212001.812588737.44

加：其他收益2118984.992320323.72投资收益（损失以“－”号填-399842.5222889944.86

列）

47/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以

86974641.90-66280178.81“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”-5676398.57-3810551.72号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”-768.00号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）148685563.58-2271502.40

加：营业外收入267613.44108352.54

减：营业外支出959857.592333673.65三、利润总额（亏损总额以“－”号

147993319.43-4496823.51

填列）

减：所得税费用37155848.19999266.31

四、净利润（净亏损以“－”号填列）110837471.24-5496089.82

（一）持续经营净利润（净亏损以

110837471.24-5496089.82“－”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额110837471.24-5496089.82

48/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜合并现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现

848528714.75863853702.57

金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还22470.8112628.60收到其他与经营活动有关的

91661939.2857475284.79

现金

经营活动现金流入小计940213124.84921341615.96

购买商品、接受劳务支付的现

552787049.40537625584.74

金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工及为职工支付的

307474051.01315366284.38

现金

支付的各项税费57927058.6845104940.43

支付其他与经营活动有关的42800361.9247450095.96

49/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

现金

经营活动现金流出小计960988521.01945546905.51经营活动产生的现金流

-20775396.17-24205289.55量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金496940616.44340000000.00

取得投资收益收到的现金5331833.5323276573.86

处置固定资产、无形资产和其

146650.0011980.00

他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计502419099.97363288553.86

购建固定资产、无形资产和其

1325133.61795304.79

他长期资产支付的现金

投资支付的现金729610987.52170000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位

45000.00

支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计730936121.13170840304.79投资活动产生的现金流

-228517021.16192448249.07量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金87000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计87000000.00

偿还债务支付的现金161145138.89

分配股利、利润或偿付利息支

3144936.4167144449.59

付的现金

其中：子公司支付给少数股东

的股利、利润支付其他与筹资活动有关的

7188397.3427109072.74

现金

筹资活动现金流出小计10333333.75255398661.22筹资活动产生的现金流

76666666.25-255398661.22

量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-172625751.08-87155701.70

加：期初现金及现金等价物余

584840438.10461293590.61

额

六、期末现金及现金等价物余额412214687.02374137888.91

50/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现

592569562.03566034723.23

金收到的税费返还收到其他与经营活动有关的

349296718.3173784156.29

现金

经营活动现金流入小计941866280.34639818879.52

购买商品、接受劳务支付的现

423714801.77397911859.89

金支付给职工及为职工支付的

177719996.32178065179.46

现金

支付的各项税费34258485.9920852157.19支付其他与经营活动有关的

57513714.9662210256.81

现金

经营活动现金流出小计693206999.04659039453.35经营活动产生的现金流量净

248659281.30-19220573.83

额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金461824823.75340000000.00

取得投资收益收到的现金16005525.2723276573.86

处置固定资产、无形资产和其

10000.00

他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计477830349.02363286573.86

购建固定资产、无形资产和其

1137724.21282638.89

他长期资产支付的现金

投资支付的现金900345194.83170000000.00取得子公司及其他营业单位

45000.00

支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计901482919.04170327638.89

投资活动产生的现金流-423652570.02

192958934.97

量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金87000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

51/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

筹资活动现金流入小计87000000.00

偿还债务支付的现金161145138.89

分配股利、利润或偿付利息支

67144449.59

付的现金支付其他与筹资活动有关的

215100.0020278019.26

现金

筹资活动现金流出小计215100.00248567607.74筹资活动产生的现金流

86784900.00-248567607.74

量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-88208388.72-74829246.60

加：期初现金及现金等价物余

403024724.60327961779.18

额

六、期末现金及现金等价物余额314816335.88253132532.58

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜

52/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工项目具其一少数股东权他专般所有者权益合计

实收资本(或益

资本公积减：库存股综项盈余公积风未分配利润其小计

股本)优永其合储险他先续收准他备股债益备

一、上

年期187777779.258859045.20076903.89914204.575717415.1092191541.32952528.1125144070.末余0054005736479239额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本

187777779.258859045.20076903.89914204.575717415.1092191541.32952528.1125144070.

年期0054005736479239初余

53/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

额

三、本期增减变动金

129947726.5935782.1

额（减129947726.01135883508.17

016

少以“－”号

填列）

（一）

综合129947726.5935782.1

129947726.01135883508.17

收益016总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所

有者投入的普通股

2．其

他权益工具持有者投入资本

54/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

3．股

份支付计入所有者权益的金额

4．其

他

（三）利润分配

1．提

取盈余公积

2．提

取一般风险准备

3．对

所有

者（或股东）的分配

4．其

他

（四）

55/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

所有者权益内部结转

1．资

本公积转增资

本（或股本）

2．盈

余公积转增资

本（或股本）

3．盈

余公积弥补亏损

4．设

定受益计划变动额结转留存收益

5．其

他综合收

56/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

益结转留存收益

6．其

他

（五）专项储备

1．本

期提取

2．本

期使用

（六）其他

四、本

期期187777779.258859045.20076903.89914204.705665141.1222139267.38888311.1261027578.末余0054005737480856额

2024年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工项目少数股东权具其专一

实收资本(或所有者权益合计他般

资本公积减：库存股项盈余公积未分配利润其小计益

股本)综储风优永其他合险先续他备收准

57/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

股债益备

一、上

年期187777779.258905454.89464530.619288083.1155435848.28590287.1184026135.末余00518293264874额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本

年期187777779.258905454.89464530.619288083.1155435848.28590287.1184026135.初余00518293264874额

三、本期增减变动金

20076903.-44493038.6098249.1

额（减11550.25-64558391.65-58460142.54

00901

少以“－”号

填列）

（一）

20533236.56154799.3

综合20533236.5026688035.8606收益

58/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

总额

（二）所有者投

11550.2511550.25-56550.25-45000.00

入和减少资本

1．所

有者投入的普通股

2．其

他权益工具持有者投入资本

3．股

份支付计入所有者权益的金额

4．其

11550.2511550.25-56550.25-45000.00

他

（三）

-65026275.-65026275.40-65026275.40利润

40

分配

59/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

1．提

取盈余公积

2．提

取一般风险准备

3．对

所有

者（或-65026275.-65026275.40-65026275.40股东）40的分配

4．其

他

（四）所有者权益内部结转

1．资

本公积转增资

本（或股本）

2．盈

余公积转

60/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

增资

本（或股本）

3．盈

余公积弥补亏损

4．设

定受益计划变动额结转留存收益

5．其

他综合收益结转留存收益

6．其

他

（五）专项储备

1．本

期提取

2．本

61/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

期使用

（六）20076903.

-20076903.00-20076903.00其他00

四、本

期期187777779.258917004.20076903.89464530.574795045.1090877456.34688536.1125565993.末余0076008203615920额

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

其他权益工具

项目实收资本(或股优永其他综专项

其资本公积减：库存股盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)先续合收益储备他股债

一、上年期末余额187777779.00232461094.5920076903.0089914204.57462594258.84952670434.00

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额187777779.00232461094.5920076903.0089914204.57462594258.84952670434.00

三、本期增减变动金额

110837471.24110837471.24（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额110837471.24110837471.24

62/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者

投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额

结转留存收益

5．其他综合收益结转留

存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

63/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额187777779.00232461094.5920076903.0089914204.57573431730.081063507905.24

2024年半年度

其他权益工具

项目实收资本(或股优永其他综专项

其资本公积减：库存股盈余公积未分配利润所有者权益合计

本)先续合收益储备他股债

一、上年期末余额187777779.00258944757.3289464530.82523573470.491059760537.63

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额187777779.00258944757.3289464530.82523573470.491059760537.63

三、本期增减变动金额

20076903.00-70522365.22-90599268.22（减少以“－”号填列）

（一）综合收益总额-5496089.82-5496089.82

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者

投入资本

3．股份支付计入所有者

权益的金额

4．其他

（三）利润分配-65026275.40-65026275.40

64/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）-65026275.40-65026275.40

的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额

结转留存收益

5．其他综合收益结转留

存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

-20076903.00

（六）其他20076903.00

四、本期期末余额187777779.00258944757.3220076903.0089464530.82453051105.27969161269.41

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜

65/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物业管理有限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙江华电房地产开发公司投资设立，于1994年4月13日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为

14292494-6的企业法人营业执照，成立时注册资本200.00万元。南都有限公司以2015年10月

31日为基准日，整体变更为股份有限公司，于2015年12月29日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为 91330000142924946H 的营业执照，注册资本187777779.00元，股份总数187777779股（每股面值1元），均系无限售条件流通股。公司股票于2018年2月1日在上海证券交易所挂牌交易。

本公司属物业管理行业。公司致力于向城市运营综合服务商转型升级，主要为住宅类、商业类及城市服务类等客户提供物业基础服务、物业增值服务。

本财务报表业经公司2025年8月26日四届七次董事会批准对外报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

√适用□不适用本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折旧、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准

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重要的单项计提坏账准备的应收账款单项金额超过资产总额0.5%

重要的应收账款坏账准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的子公司、非全资子公司资产总额超过集团总资产总额的5%

重要的联营企业资产总额超过集团总资产总额的0.5%

重要的投资活动现金流量单项金额超过资产总额的10%重要的承诺事项可能影响资产负债表日披露

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

□适用□不适用

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

□适用√不适用

9、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为

已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

□适用√不适用

11、金融工具

√适用□不适用

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计

量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负

债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债；(3)

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不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额

计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确

定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

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3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融

资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：

活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的

其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由可观察市

场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金

融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量

之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

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公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12、应收票据

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法应收银行承兑汇票

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状

票据类型况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失应收商业承兑汇票

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状

应收账款——账龄组合账龄况的预测，编制应收账款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状

应收账款——合并范围内关联

款项性质况的预测，通过违约风险敞口往来组合和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状

其他应收款——账龄组合账龄况的预测，编制其他应收款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失

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组合类别确定组合的依据计量预期信用损失的方法

参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状

其他应收款——合并范围内关况的预测，通过违约风险敞口款项性质联往来组合和未来12个月内或整个存续

期预期信用损失率，计算预期信用损失基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用应收账款其他应收款账龄

预期信用损失率（%）预期信用损失率（%）

1年以内（含，下同）55

1-2年1010

2-3年3030

3-4年5050

4-5年8080

5年以上100100

应收账款/其他应收款的账龄自初始确认日起算。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

□适用√不适用

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

1.存货的分类

存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2.发出存货的计价方法

发出存货采用移动加权平均法。

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3.存货的盘存制度

存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

(1)低值易耗品按照一次转销法进行摊销。

(2)包装物按照一次转销法进行摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的

金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

□适用√不适用

18、持有待售的非流动资产或处置组

□适用√不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用√不适用终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

19、长期股权投资

√适用□不适用

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或发行权

益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

72/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按

成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易

作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始投资成本；

以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方式、处置时点等信息来判断分

步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。

处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

73/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

20、投资性房地产

(1).如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产和无

形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

房屋及建筑物直线法20、1755.59-4.75

运输工具直线法3-5531.67-19.00

其他设备直线法3-5531.67-19.00

22、在建工程

√适用□不适用

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程按建造

该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使用状态

但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

类别在建工程结转为固定资产的标准和时点房屋及建筑物达到生产或办公的预定可使用状态机器设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

74/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

23、借款费用

√适用□不适用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

1.无形资产包括土地使用权、软件及车位使用权等，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预期实现

方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法软件按预期受益期限确定使用寿命为5年直线法车位使用权按预期受益期限确定使用寿命为5年直线法

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

1.研发支出的归集范围

(1)人员人工费用

人员人工费用包括公司研发人员的工资薪金、基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险

费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金，以及外聘研发人员的劳务费用。

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研发人员同时服务于多个研究开发项目的，人工费用的确认依据公司管理部门提供的各研究开发项目研发人员的工时记录，在不同研究开发项目间按比例分配。

直接从事研发活动的人员、外聘研发人员同时从事非研发活动的，公司根据研发人员在不同岗位的工时记录，将其实际发生的人员人工费用，按实际工时占比等合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。

(2)直接投入费用

直接投入费用是指公司为实施研究开发活动而实际发生的相关支出。包括：1)直接消耗的材料、燃料和动力费用；2)用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备开发及制造费，不构成固定资产的样品、样机及一般测试手段购置费，试制产品的检验费；3)用于研究开发活动的仪器、设备的运行维护、调整、检验、检测、维修等费用。

(3)折旧费用与长期待摊费用

折旧费用是指用于研究开发活动的仪器、设备和在用建筑物的折旧费。

用于研发活动的仪器、设备及在用建筑物，同时又用于非研发活动的，对该类仪器、设备、在用建筑物使用情况做必要记录，并将其实际发生的折旧费按实际工时和使用面积等因素，采用合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。

长期待摊费用是指研发设施的改建、改装、装修和修理过程中发生的长期待摊费用，按实际支出进行归集，在规定的期限内分期平均摊销。

(4)无形资产摊销费用无形资产摊销费用是指用于研究开发活动的软件、知识产权、非专利技术（专有技术、许可证、设计和计算方法等）的摊销费用。

(5)设计费用

设计费用是指为新产品和新工艺进行构思、开发和制造，进行工序、技术规范、规程制定、操作特性方面的设计等发生的费用，包括为获得创新性、创意性、突破性产品进行的创意设计活动发生的相关费用。

(6)装备调试费用与试验费用

装备调试费用是指工装准备过程中研究开发活动所发生的费用，包括研制特殊、专用的生产机器，改变生产和质量控制程序，或制定新方法及标准等活动所发生的费用。

为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准备和工业工程发生的费用不计入归集范围。

试验费用包括新药研制的临床试验费、勘探开发技术的现场试验费、田间试验费等。

(7)委托外部研究开发费用委托外部研究开发费用是指公司委托境内外其他机构或个人进行研究开发活动所发生的费用（研究开发活动成果为公司所拥有，且与公司的主要经营业务紧密相关）。

(8)其他费用

其他费用是指上述费用之外与研究开发活动直接相关的其他费用，包括技术图书资料费、资料翻译费、专家咨询费、高新科技研发保险费，研发成果的检索、论证、评审、鉴定、验收费用，知识产权的申请费、注册费、代理费，会议费、差旅费、通讯费等。

2.内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

27、长期资产减值

√适用□不适用

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、

使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

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若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、

使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

29、合同负债

√适用□不适用公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和财务变

量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价值所形

成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债或净资

产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

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向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

31、预计负债

√适用□不适用

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为公司承担

的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债

表日对预计负债的账面价值进行复核。

32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义

务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；(2)客户能够控制公

司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向客户转让商

品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

78/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支

付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商

品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经营模式和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：

(1)物业基础服务

公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务履行的期间内，分月确认收入。

(2)物业增值服务

公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，在合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增值服务完成时确认收入。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

□适用√不适用

36、政府补助

√适用□不适用

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：

(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。

政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。

与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

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37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产

负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法获得足

够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列情况产

生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列示：(1)拥

有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税

负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

1.公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；

将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际

行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用

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权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3.售后租回

(1)公司作为承租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

(2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

39、其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

40、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

(3).2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

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41、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率增值税以按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计

算销项税额，扣除当期允许抵13%、9%、6%、5%、3%、1%扣的进项税额后，差额部分为应交增值税消费税营业税

城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、15%

从价计征的，按房产原值一次减房产税除30%后余值的1.2%计缴；从租1.2%或12%计征的，按租金收入的12%计缴教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

纳税主体名称所得税税率（%）

浙江悦都网络科技有限公司15%

上海采林物业管理有限公司20%

浙江乐勤清洁服务有限公司20%

杭州南都智诚物业服务有限公司20%

浙江悦都物业服务有限公司20%

杭州乐勤楼宇工程有限公司20%

杭州乐勤装饰工程有限公司20%

杭州信建大悦住房服务有限公司20%

南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司20%

浙江南都智联物业服务有限公司20%

海宁南都智联物业服务有限公司20%

杭州悦嘉家网络科技有限公司20%

宁波奉化南都智联物业服务有限公司20%

杭州南都悦萱养老服务有限公司20%

桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司20%

丽水南都智联物业服务有限公司20%

上海南都悦郡物业服务有限公司20%

杭州南联智慧城市运营服务有限公司20%

海宁南都悦郡物业服务有限公司20%

宁波南都悦郡物业服务有限公司20%

绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司20%

杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司20%

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启东南都智联物业服务有限公司20%

杭州悦歆商业运营管理有限公司20%

杭州悦享供应链管理有限公司20%

常熟市中远物业服务有限责任公司20%

新青云物业管理服务(新泰)有限公司20%

杭州中大普惠保安服务有限公司20%

连云港中大普惠香溢物业服务有限公司20%

除上述以外的其他纳税主体25%

2、税收优惠

√适用□不适用1.根据浙江省科学技术厅、浙江省财政厅、国家税务总局浙江省税务局联合颁发的《高新技术企业证书》，浙江悦都网络科技有限公司被认定为高新技术企业，资格有效期3年，企业所得税优惠期为2022年1月1日至2024年12月31日，截至本半年报批准日（2025年8月），复审结果尚未公布，2025年1-6月暂按15%税率计缴所得税，若后续未通过重新认定，将按25%税率补缴税款。

2.根据《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（2023年第6号）和《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（2023

年第12号）的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。上海采林物业管理有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、杭州南都智诚物业服务有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司、杭

州乐勤装饰工程有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、

浙江南都智联物业服务有限公司、海宁南都智联物业服务有限公司、杭州悦嘉家网络科技有限公

司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司、丽水南都智

联物业服务有限公司、上海南都悦郡物业服务有限公司、杭州南联智慧城市运营服务有限公司、

海宁南都悦郡物业服务有限公司、宁波南都悦郡物业服务有限公司、绍兴市聚鑫智慧物业服务有

限公司、杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司、启东南都智联物业服务有限公司、杭州悦歆

商业运营管理有限公司、杭州悦享供应链管理有限公司、常熟市中远物业服务有限责任公司、新

青云物业管理服务(新泰)有限公司、杭州中大普惠保安服务有限公司、连云港中大普惠香溢物业服务有限公司适用该优惠政策。

3.根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（2023年第1号）的规定，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人免征增值税（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）。小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。南都物业服务集团股份有限公司义乌分公司、磐安分公司、永康分公司、诸暨分公司、新乡分公司、杭州商业服务分公司、杭州悦歆商

业运营管理有限公司、杭州悦享供应链管理有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司第一分公司、

浙江乐勤清洁服务有限公司杭州第一分公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司第一分公司、浙江悦都

物业服务有限公司、宁波南都悦郡物业服务有限公司、海宁南都智联物业服务有限公司、海宁南

都悦郡物业服务有限公司、绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司、浙江中大普惠物业有限公司安吉

分公司、杭州中大普惠保安服务有限公司适用该优惠政策。

4.根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》

（2023年第12号）的规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇

土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。南都物业服务集团股份有限公司义乌分公司、磐安分公司、永康分公司、诸暨分公司、新乡分公司、

杭州商业服务分公司、浙江中大普惠物业有限公司安吉分公司、上海采林物业管理有限公司、浙

江乐勤清洁服务有限公司、杭州南都智诚物业服务有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州

乐勤楼宇工程有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、南都(嘉

兴)智慧物业服务有限公司、南都正和(山东)物业服务有限公司、浙江南都智联物业服务有限公司、

83/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

海宁南都智联物业服务有限公司、杭州悦嘉家网络科技有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有

限公司、杭州南都悦萱养老服务有限公司、桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司、丽水南都智

联物业服务有限公司、上海南都悦郡物业服务有限公司、杭州南联智慧城市运营服务有限公司、

海宁南都悦郡物业服务有限公司、宁波南都悦郡物业服务有限公司、绍兴市聚鑫智慧物业服务有

限公司、杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司、启东南都智联物业服务有限公司、杭州悦歆

商业运营管理有限公司、杭州悦享供应链管理有限公司、常熟市中远物业服务有限责任公司、新

青云物业管理服务(新泰)有限公司、杭州中大普惠保安服务有限公司、连云港中大普惠香溢物业服务有限公司适用该优惠政策。

5.根据《财政部税务总局人力资源社会保障部农业农村部关于进一步支持重点群体创业就业有关税收政策的公告》（2023年第15号）的规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，企业招用脱贫人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年（36个月）内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年6000元，最高可上浮30%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。南都物业服务集团股份有限公司、南都物业服务集团股份有限公司上海分公司、启东分公司、常熟分公司、郑州分公司、余杭分公司、武

汉分公司、临安分公司、临平分公司、湖州分公司、绍兴分公司、萧山分公司、慈溪分公司、江

苏金枫物业服务有限责任公司、浙江悦郡商业管理有限公司适用该优惠政策。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金460371.15540852.75

银行存款351880923.77575215381.73

其他货币资金72261856.7112007287.69存放财务公司存款

合计424603151.63587763522.17

其中：存放在境外的款项总额其他说明

期末银行存款包含冻结的银行存款10710054.99元，使用受限，其他货币资金中包含保函保证金1678409.62元，使用受限。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计/入当期损益的金融资产

其中：

理财产品[注]606932037.68417879049.33/

84/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

股票1129068.004152.00/指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

合计608061105.68417883201.33/

其他说明：

√适用□不适用[注]根据公司第三届董事会第二次会议审议通过的《关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案》公司于2023年2月购买中融-汇聚金1号货币基金集合资金信托计划3000万元。截至本公告披露日，上述信托产品已逾期、尚未兑付期末公司已确认公允价值变动损失2250万元

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

银行承兑票据90786.99439325.39商业承兑票据

合计90786.99439325.39

[注]该等银行承兑汇票的承兑人是具有较高信用的商业银行，由其承兑的银行承兑汇票到期不获支付的可能性较低，故公司将已背书或贴现的该等银行承兑汇票予以终止确认。但如果该等票据到期不获支付，依据《票据法》之规定，公司仍将对持票人承担连带责任。

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

85/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）565260350.56357006626.12

1年以内565260350.56357006626.12

1至2年82225387.03111064306.06

2至3年41472889.3050240101.11

3年以上

3至4年47499681.0954788137.79

4至5年13842415.5716296034.09

5年以上19397381.5429700413.91

合计769698105.09619095619.08

86/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)

按单项计提坏账准备74901342.329.7349176749.4365.6625724592.8987249401.0214.0952591489.0260.2834657912.00

其中：

单项计提74901342.329.7349176749.4365.6625724592.8987249401.0214.0952591489.0260.2834657912.00

按组合计提坏账准备694796762.7790.2760115167.178.65634681595.6531846218.0685.9154873793.2710.32476972424.79

其中：

组合计提694796762.7790.2760115167.178.65634681595.6531846218.0685.9154873793.2710.32476972424.79

合计769698105.09/109291916.6/660406188.49619095619.08/107465282.29/511630336.79

87/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由按预计可收回金

绿地地产71776052.5546051459.6664.16额计提安徽省宁国市鸿鹰按预计可收回金

生态旅游发展有限1193396.771193396.77100.00额计提责任公司杭州之江融城建设按预计可收回金

690446.16690446.16100.00

发展有限公司额计提上海燕堡仕体育咨按预计可收回金

700000700000100.00

询管理有限公司额计提台州华禹置业有限按预计可收回金

460245.62460245.62100.00

公司额计提中大房地产集团上按预计可收回金

81201.2281201.22100.00

虞有限公司额计提

合计74901342.3249176749.4365.66/

按单项计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

[注]绿地地产应收账款包括公司对上海绿地新龙基置业有限公司、上海虹翊置业有限公司、上海

绿地宝岛置业有限公司、启东崇和置业有限公司、河南广海房地产开发有限公司、河南绿地牟山

置业有限公司、登封绿地置业有限公司、河南绿地港区置业有限公司、郑州缤纷城企业管理咨询

有限公司、河南绿地文化旅游发展有限公司、河南绿地商城置业有限公司、太原绿地太化房地产

开发有限公司、开封绿地斗门置业有限公司、河南绿地领创产业发展有限公司、宁波杭州湾新区

盈海置业有限公司、商丘海玥置业有限公司、绿地集团合肥美湖置业有限公司、武汉新高兴谷置

业有限公司、绿地集团荆州绿地之窗置业有限公司、嘉兴崇海置业有限公司、南昌绿地潦河置业

有限公司、南昌绿地申安置业有限公司、绿地集团蚌埠新源置业有限公司、绿地集团池州置业有

限公司、上海绿地北虹置业有限公司、上海绿地奉城置业有限公司等绿地地产失信被执行人或已起诉的应收账款

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内558604668.8227930233.445.00

1至2年76670972.557667097.2410.00

2至3年41455049.0712436514.7330.00

3至4年10161665.495080832.7550.00

4至5年4519589.153615671.3280.00

5年以上3384817.693384817.69100.00

合计694796762.7760115167.178.65

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

88/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额转其销类别期初余额他期末余额计提收回或转回或变核动销单项计提

52591489.0260716.553475456.1449176749.43

坏账准备按组合计

提坏54873793.275241373.9060115167.17账准备

合计107465282.295302090.453475456.14109291916.60

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币应收账款期末合同应收账款和合同占应收账坏账准备期末单位名称余额资产资产期末余额款和合同余额

89/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

期末资产期末余额余额合计数的比例

（%）常熟市人民政府琴川

17652087.8417652087.842.29882604.39

街道办事处中国移动通信集团浙

江有限公司杭州分公12131325.4812131325.481.58606566.27司常熟市梅李智城产业

12825883.9912825883.991.67641294.20

发展有限公司河南广海房地产开发

12246154.9612246154.961.596384304.45

有限公司

金华市人民医院11065173.9211065173.921.44553258.70

合计65920626.1965920626.198.579068028.01其他说明无

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1).合同资产情况

□适用√不适用

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

90/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

91/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内23934030.5797.864625134.4893.13

1至2年206668.350.85215932.294.35

2至3年193179.350.79124967.412.52

3年以上122549.550.50

合计24456427.82100.004966034.18100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

92/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

占预付款项期末余额合计数的单位名称期末余额

比例(%)杭州兴耀商业经营管理有限

5959586.5024.37

公司国网浙江省电力有限公司杭

2738278.5711.20

州供电公司

国网上海市电力公司2482107.5610.15国网浙江省电力有限公司杭

1688929.986.91

州市萧山区供电公司中国石化销售股份有限公司

1332314.875.45

江苏苏州常熟石油分公司

合计14201217.4858.08

其他说明：

无其他说明

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款134586429.17120813985.33

合计134586429.17120813985.33

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

93/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

94/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）93231136.1385395006.18

1年以内93231136.1385395006.18

1至2年37076768.1429970690.38

2至3年9839302.2412725019.23

3年以上

3至4年9112057.105522448.80

4至5年6020992.035231851.46

5年以上10381090.026119951.74

合计165661345.66144964967.79

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收暂付款121202464.0390507733.44

押金保证金36405484.0841254964.56

95/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

其他8053397.5513202269.79

合计165661345.66144964967.79

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预期合计

用损失(未发生信用损失(已发生信信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日4269750.332997069.0416884163.0924150982.46

余额

2025年1月1日

余额在本期

--转入第二阶

-1853838.411853838.41-段

--转入第三阶

-983930.22983930.22-段

--转回第二阶

-段

--转回第一阶

-段

本期计提2245644.88-159320.414837609.566923934.03本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日

4661556.803707656.8222705702.8731074916.49

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期信整个存续期预期未来12个月合计用损失（未发生信信用损失（已发预期信用损失用减值）生信用减值）期末坏账准备计提

5.0010.0064.2218.76比例（%）

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

96/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

本期变动金额收回转销类别期初余额其他期末余额计提或转或核变动回销

其他应收24150982.466923934.0331074916.49款

合计24150982.466923934.0331074916.49

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄期末余额

数的比例(%)

传富置业成都有限公700000.001-2年70000.00

1.21押金保证金

司1300000.004-5年1040000.00杭州兴耀商业经营管

1300000.000.78押金保证金5年以上1300000.00

理有限公司

方真生800000.000.48应收暂付款1年以内40000.00

杭州市钱塘区人民政784468.150.47押金保证金1-2年78446.82

府义蓬街道办事处784468.150.47押金保证金2-3年235340.45杭州市临平区人民政

650000.000.39押金保证金1-2年65000.00

府星桥街道办事处

合计6318936.303.80//2828787.27

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

97/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

10、存货

(1).存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额

项目存货跌价准备/合同履存货跌价准备/合同账面余额账面价值账面余额账面价值约成本减值准备履约成本减值准备

原材料511186.06511186.061199774.651199774.65在产品

库存商品15520272.2816500.0015503772.2817039494.8816500.0017022994.88

周转材料118469.12118469.12消耗性生物资产合同履约成本

合计16149927.4616500.0016133427.4618239269.5316500.0018222769.53

98/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

□适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他原材料在产品

库存商品16500.0016500.00周转材料消耗性生物资产合同履约成本

合计16500.0016500.00本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

□适用√不适用

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用

99/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用一年内到期的非流动资产的其他说明无

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同取得成本应收退货成本

预缴税金11527716.9010836362.43

待摊维保费1338007.011908336.75

待摊房租及物业费684280.831761248.81

待抵扣增值税2019625.811298942.00

待摊财产保险费1575507.90689884.54

待摊垃圾清运费1975703.121048200.72

理财产品11101001.01

其他393144.72573803.23

合计30614987.3018116778.48

其他说明：

无

14、债权投资

(1).债权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

大额存单90593486.1190593486.1180037861.1180037861.11

合计90593486.1190593486.1180037861.1180037861.11债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

100/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

无

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

101/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用√不适用

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

102/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动宣告减值减值其他发放期初准备其他计提期末准备被投资单位减少权益法下确认综合现金余额（账面价值）期初追加投资权益减值其他余额（账面价值）期末投资的投资损益收益股利余额变动准备余额调整或利润

一、合营企业小计

二、联营企业浙江谷尚智能科

217507010.453825000-5367114.00215964896.45

技有限公司杭州运河辰景物

业管理服务有限1462477.5720571.161483048.73公司常熟润城智慧综

678932.0954712.06733644.15

合服务有限公司江西国信南都商业管理有限公司宁波南邑城市服

150000.00-541.79149458.21

务有限公司杭州云象商用机

15000000.0015000000.00

器有限公司

杭州赛智助龙创10200000.00-135551.9710064448.03

103/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

业投资合伙企业（有限合伙）常熟金帆智慧科

450000.00450000.00

技服务有限公司

小计219648420.1129625000.00-5427924.54243845495.57

-

合计219648420.1129625000.00243845495.57

5427924.54

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用其他说明无

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

□适用√不适用

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

104/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

分类为以公允价值计量且其变动计入198709674.24120524191.62当期损益的金融资产

其中：权益工具投资198709674.24120524191.62

合计198709674.24120524191.62

其他说明：

无

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额44679274.1344679274.13

2.本期增加金额1565600.001565600.00

（1）外购1565600.001565600.00

（2）存货\固定资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额112376.16112376.16

（1）处置112376.16112376.16

（2）其他转出

4.期末余额46132497.9746132497.97

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额6356606.546356606.54

2.本期增加金额1180593.641180593.64

（1）计提或摊销1180593.641180593.64

3.本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额7537200.187537200.18

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3．本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

105/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

四、账面价值

1.期末账面价值38595297.7938595297.79

2.期初账面价值38322667.5938322667.59

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产36382919.5032221774.23固定资产清理

合计36382919.5032221774.23

其他说明：

无固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币机器项目房屋及建筑物运输工具其他设备合计设备

一、账面原值：

1.期初余额54492834.1838848169.2412961256.86106302260.28

2.本期增加金520226.48

6950850.12835601.768306678.36

额

（1）购置6950850.12835601.76520226.488306678.36

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少2534019.471278104.263812123.73

106/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

金额

（1）处置或

2534019.471278104.263812123.73

报废

4.期末余额61443684.3037149751.5312203379.08110796814.91

二、累计折旧

1.期初余额31782492.2232284712.8610013280.9774080486.05

2.本期增加金

1405265.401664113.81825824.663895203.87

额

（1）计提1405265.401664113.81825824.663895203.87

3.本期减少金

2423294.501138500.013561794.51

额

（1）处置或

2423294.501138500.013561794.51

报废

4.期末余额33187757.6231525532.179700605.6274413895.41

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金

额

（1）计提

3.本期减少金

额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价

28255926.685624219.362502773.4636382919.50

值

2.期初账面价

22710341.966563456.382947975.8932221774.23

值

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末账面价值

房屋及建筑物5928533.97

107/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程6357728.694836977.53工程物资

合计6357728.694836977.53

其他说明：

无在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目减值准减值准账面余额账面价值账面余额账面价值备备

装修工程4987791.134987791.133467039.973467039.97

办公软件1369937.561369937.561369937.561369937.56

合计6357728.696357728.694836977.534836977.53

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

108/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

109/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额83322934.8183322934.81

2.本期增加金额

3.本期减少金额

4.期末余额83322934.8183322934.81

二、累计折旧

1.期初余额44663241.8344663241.83

2.本期增加金额7096645.867096645.86

(1)计提7096645.867096645.86

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额51759887.6951759887.69

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值31563047.1231563047.12

2.期初账面价值38659692.9838659692.98

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币土地非专利项目使用专利权软件车位使用权合计技术权

一、账面原值

1.期初余额3129408.751271798.254401207.00

2.本期增加

70216.2370216.23

金额

(1)购置70216.2370216.23

(2)内部研发

110/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(3)企业合并增加

3.本期减少

金额

(1)处置

4.期末余额3199624.981271798.254471423.23

二、累计摊销

1.期初余额1843637.16634338.242477975.40

2.本期增加

250093.59131958.48382052.07

金额

（1）计提250093.59131958.48382052.07

3.本期减少

金额

(1)处置

4.期末余额2093730.75766296.722860027.47

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加

金额

（1）计提

3.本期减少

金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面

1105894.23505501.531611395.76

价值

2.期初账面

1285771.59637460.011923231.60

价值

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

111/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

27、商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或期初余额企业合并形期末余额形成商誉的事项处置成的上海采林物业管理

43596660.8543596660.85

有限公司江苏金枫物业服务

95863585.9895863585.98

有限责任公司新青云物业管理服务（新泰）有限公1.001.00司浙江中大普惠物业

114260024.33114260024.33

有限公司杭州中大物业服务

4178461.574178461.57

有限公司

合计257898733.73257898733.73

(2).商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名本期增加本期减少称或形成商誉期初余额期末余额计提处置的事项上海采林物业

33426942.1333426942.13

管理有限公司江苏金枫物业服务有限责任公司新青云物业管

理服务（新泰）有限公司浙江中大普惠

12133773.785130422.0317264195.81

物业有限公司杭州中大物业

3844327.993844327.99

服务有限公司

合计49405043.905130422.0354535465.93

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用□不适用所属资产组或组合所属经营分部及依名称是否与以前年度保持一致的构成及依据据上海采林物业管理有管理层将上海采林不适用是限公司物业管理有限公司

112/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

账面资产组合认定

为一个资产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。

管理层将江苏金枫物业服务有限责任公司账面资产组合江苏金枫物业服务有认定为一个资产不适用是限责任公司组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。

管理层将新青云物

业管理服务（新泰）有限公司账面资产新青云物业管理服务组合认定为一个资不适用是（新泰）有限公司产组，主要系该资产组的管理自成体系并严格独立。

管理层将浙江中大普惠物业有限公司账面资产组合认定浙江中大普惠物业有

为一个资产组，主不适用是限公司要系该资产组的管理自成体系并严格独立。

管理层将杭州中大物业服务有限公司账面资产组合认定杭州中大物业服务有

为一个资产组，主不适用是限公司要系该资产组的管理自成体系并严格独立。

资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

113/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币预测预测期的关键参预测期内的稳定期的关键参数稳定期的关键项目账面价值可收回金额减值金额期的数（增长率、利参数的确定（增长率、利润率、参数的确定依年限润率等）依据折现率等）据

13631822.2116441935.3305预测期5年复合增长率0%，确稳定期增长率为0，息税前利润率为

定依据为在手订单及行业趋3.81%，确定依据为历史数据及同行业上势；息税前利润率为市公司数据；税前折现率为13.53%，确上海采林物业

3.47%-3.81%，确定依据为历史定依据为长期国债的平均到期年收益

管理有限公司

数据及同行业上市公司数据率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的

Beta、市场风险溢价 ERP 等

145860446.82159514940.305预测期5年复合增长率-0%，确稳定期增长率为0，息税前利润率为

定依据为在手订单及行业趋10.34%，确定依据为历史数据及同行业江苏金枫物业势；息税前利润率为10.34%，上市公司数据；税前折现率为13.53%，服务有限责任确定依据为历史数据及同行业确定依据为长期国债的平均到期年收益

公司上市公司数据率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的

Beta、市场风险溢价 ERP 等

133943510.25127530482.715130422.035预测期5年复合增长率3.61%，稳定期增长率为0，息税前利润率为

确定依据为在手订单及行业趋15.40%，确定依据为历史数据及同行业浙江中大普惠势；息税前利润率为上市公司数据；税前折现率为13.53%，物业有限公司

15.33%-15.40%，确定依据为历确定依据为长期国债的平均到期年收益

史数据及同行业上市公司数据率、沪深两市同行业上市公司至评估基

114/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

准日资本结构和剔除财务杠杆因素的

Beta、市场风险溢价 ERP 等

342917.122057466.705预测期5年复合增长率-0%，确稳定期增长率为0，息税前利润率为

定依据为在手订单及行业趋9.67%，确定依据为历史数据及同行业上势；息税前利润率为市公司数据；税前折现率为13.53%，确杭州中大物业

9.67%-9.67%，确定依据为历史定依据为长期国债的平均到期年收益

服务有限公司

数据及同行业上市公司数据率、沪深两市同行业上市公司至评估基准日资本结构和剔除财务杠杆因素的

Beta、市场风险溢价 ERP 等

合计293778696.40305544825.045130422.03/////前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用

*上海采林物业管理有限公司本公司并未与上海采林物业管理有限公司原股东约定业绩承诺事项。

*江苏金枫物业服务有限责任公司本公司并未与江苏金枫物业服务有限责任公司原股东约定业绩承诺事项。

*浙江中大普惠物业有限公司本公司并未与浙江中大普惠物业有限公司原股东约定业绩承诺事项。

*杭州中大物业服务有限公司本公司并未与杭州中大物业服务有限公司原股东约定业绩承诺事项。

115/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币其他减少项目期初余额本期增加金额本期摊销金额期末余额金额群岛服务式公寓装

6185588.59773198.585412390.01修工程（鑫都会店）群岛国际青年社区

2129592.97412179.301717413.67

装修工程（天瑞店）零星装修

552419.41103107.54449311.87

工程平台云服

449066.5486769.66362296.88

务

会费400000.00400000.00

合计9316667.51400000.001375255.088341412.43

其他说明：

无

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目递延所得税递延所得税可抵扣暂时性差异可抵扣暂时性差异资产资产

资产减值准备102002563.7925421085.84102609760.9925197413.39内部交易未实现利润

可抵扣亏损17934153.044279103.1926761112.086497731.94租赁负债及预

32918457.348229614.3441960489.1010490122.28

付租金

合计152855174.1737929803.37171331362.1742185267.61

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债非同一控制企业合并资

12535523.783133880.9413100184.373275046.09

产评估增值

116/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

其他债权投资公允价值变动其他权益工具投资公允价值变动交易性金融资产公允价

160426877.7440106719.4466097748.4716524437.12

值变动收益

使用权资产28869691.697217422.9238659692.989664923.25

合计201832093.2150458023.30117857625.8229464406.46

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所抵销后递延所得项目递延所得税资产产和负债互抵得税资产或负税资产或负债余和负债互抵金额金额债余额额

递延所得税资产30645689.617284113.7627036809.9115148457.70

递延所得税负债30645689.6119812333.6927036809.912427596.55

(4).未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额可抵扣暂时性差异

可抵扣亏损5971318.036168298.79

资产减值准备36073623.6729023003.76

租赁负债188516.10188516.10

合计42233457.8035379818.65

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

2026年2294278.704114003.97

2027年673181.961013889.04

2028年1948339.80271194.15

2029年769386.87769211.63

2030年及以后286130.70

合计5971318.036168298.79/

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

□适用√不适用

117/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目账面余额账面价值受限类型受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况

货币资金12388464.6112388464.61冻结保证金、银行冻结2923084.072923084.07冻结保证金、银行冻结应收票据存货

其中：数据资源固定资产无形资产

其中：数据资源

合计12388464.6112388464.61//2923084.072923084.07//

118/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

无

32、短期借款

(1).短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款抵押借款保证借款

信用借款87000000.00

合计87000000.00

短期借款分类的说明：

无

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

外包服务费334661258.48350324117.91

工程款3778085.023954907.44

水电费4624816.649218089.59

其他24575384.2421348742.86

119/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

合计367639544.38384845857.80

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金563956.501084869.14

合计563956.501084869.14

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

物业管理费334115364.68310863261.38餐饮服务

其他2956339.713437907.50

合计337071704.39314301168.88

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

120/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期

79378944.49276567044.40286814367.5969131621.30

薪酬

二、离职

后福利-

20486228.4220486228.42

设定提存计划

三、辞退

28000.00145455.00173455.00

福利

四、一年内到期的其他福利

合计79406944.49297198727.82307474051.0169131621.30

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、

奖金、津73373295.95246882377.11259519565.3160736107.75贴和补贴

二、职工

11755236.0311755236.03

福利费

三、社会

11285611.8811285611.88

保险费

其中：医

10315684.0410315684.04

疗保险费工

675819.21675819.21

伤保险费生

294108.63294108.63

育保险费

四、住房

3621059.883620934.88125.00

公积金

五、工会经费和职

6005648.543022759.50633019.498395388.55

工教育经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计79378944.49276567044.40286814367.5969131621.30

121/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险19855229.7619855229.76

2、失业保险费630998.66630998.66

3、企业年金缴费

合计20486228.4220486228.42

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税33529106.1833245795.11消费税营业税

企业所得税7694647.559069933.54

个人所得税1028021.041226441.40

城市维护建设税482037.29989933.08

房产税252631.50437786.22

教育费附加216323.13446742.25

地方教育附加147676.40297828.17

土地使用税12652.7832879.14

地方水利建设基金1540.212110.47

其他174496.98252718.95

合计43539133.0646002168.33

其他说明：

无

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利3144936.41

其他应付款531941447.13444526708.76

合计531941447.13447671645.17

(2).应付利息

□适用√不适用

122/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(3).应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利3144936.41

划分为权益工具的优先股\永续债股利

优先股\永续债股利-XXX

合计3144936.41

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

无

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

代收代付款398613681.91316955618.97

押金保证金108935848.48108899573.11

其他24391916.7418671516.68

合计531941447.13444526708.76账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款

1年内到期的应付债券

1年内到期的长期应付款

1年内到期的租赁负债18535583.0813610759.81

合计18535583.0813610759.81

其他说明：

无

44、其他流动负债

√适用□不适用

123/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

待转销项税194399.77

合计194399.77

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1).长期借款分类

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

□适用√不适用

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

□适用√不适用

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

124/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额48845992.9948071865.36

减：未确认的融资费用2417968.691626000.87重分类至一年内到期的非流动负

18535583.0813610759.81

债

合计27892441.2232835104.68

其他说明：

无

48、长期应付款

项目列示

□适用√不适用长期应付款

□适用√不适用专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因对外提供担保

未决诉讼1445000.001445000.00退租产生的协议纠纷产品质量保证重组义务待执行的亏损合同应付退货款其他

合计1445000.001445000.00/

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

125/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

无

51、递延收益

递延收益情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

52、其他非流动负债

□适用√不适用

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行新公积金期末余额送股其他小计股转股

股份总187777779.00187777779.00数

其他说明：

无

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本258859045.54258859045.54溢价）其他资本公积

合计258859045.54258859045.54

126/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

56、库存股

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

回购股票20076903.0020076903.00

合计20076903.0020076903.00

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

57、其他综合收益

□适用√不适用

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积89914204.5789914204.57任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计89914204.5789914204.57

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润575717415.36619288083.93调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）

调整后期初未分配利润575717415.36619288083.93

加：本期归属于母公司所有者的净利

129947726.0121905280.58

润

减：提取法定盈余公积449673.75提取任意盈余公积

127/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

提取一般风险准备

应付普通股股利65026275.40转作股本的普通股股利

期末未分配利润705665141.37575717415.36

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务912611744.74750135604.92888324695.00731540098.59

其他业务1120651.811241693.58980799.02723973.14

合计913732396.55751377298.50889305494.02732264071.73

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

XXX-分部 合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

物业基础服务813530249.89688127989.02

物业增值服务72589080.7343176221.19

非业主增值服务12614581.538223750.90

其他8876661.1710607643.81按经营地区分类

国内907610573.32750135604.92市场或客户类型

办公151007669.25115708911.56

产业园区76162935.1866861917.43

公众37524506.2932966588.39

环卫33539816.8827542323.46

其他15720097.769099115.23

商业108857320.1985861479.65

学校19713860.8119319201.31

医院13830219.5913408426.03

住宅451254147.37379367641.86合同类型

128/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

按商品转让的时间分类在某一时段内确认

849352035.84721241837.64

收入在某一时点确认收

58258537.4828893767.28

入按合同期限分类按销售渠道分类

合计907610573.32750135604.92其他说明

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司承诺公司承担的预公司提供的质履行履约义重要的支是否为主项目转让商品期将退还给客量保证类型及务的时间付条款要责任人的性质户的款项相关义务提供服务物业基础服物业基础

服务提供时时收款/是无务服务预收提供服务物业增值服物业增值

服务提供时时收款/是无务服务预收提供服务非业主增值非业主增

服务提供时时收款/是无服务值服务预收

合计/////

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

129/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

消费税营业税

城市维护建设税1267893.681288719.08

教育费附加594025.72614578.65资源税

房产税789132.02713646.42

土地使用税63812.9565975.18

车船使用税300.003300.00

印花税76404.2829430.86

地方教育费附加397767.14407637.54

其他10123.5633323.42

合计3199459.353156611.15

其他说明：

无

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

广告宣传费37417.031240156.59

办公费1247512.261639082.96

业务招待费55923.78387715.14

职工薪酬2812028.083735528.70

交通费1472874.81880173.76

差旅费299072.01383020.51

通讯费649671.74428866.76

市场费用816188.56679949.93

销售佣金67279.3275102.28

社区活动费635528.941014820.91

节日布置185170.22277118.01

其他30279.00503881.83

合计8308945.7511245417.38

其他说明：

无

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬33270955.9035604128.86

租赁费625103.50648040.86

办公费681555.882967397.11

折旧费与摊销433839.611027801.04

业务招待费3118300.507236240.44

咨询费1116325.112064862.27

交通费1164642.36875166.84

差旅费467392.36398694.07

130/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

通讯费169162.37290693.50

其他2855149.343686092.42

合计43902426.9354799117.41

其他说明：

无

65、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬1161004.08802188.45

其他429416.26336339.76

合计1590420.341138528.21

其他说明：

无

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入-2436955.00-2864746.45

利息支出218502.273905788.38

其他2111448.761279866.49

合计-107003.972320908.42

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

与收益相关的政府补助3790819.08301664.79

增值税加计扣除或减免1369.73826658.03

代扣个人所得税手续费返还64137.6949836.87

合计3856326.501178159.69

其他说明：

无

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-5377446.72-222718.61处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资收497172.45益

其他权益工具投资在持有期间取得的2016129.002016129.00股利收入

131/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

理财产品收益2768054.2621260444.86

合计-96091.0123053855.25

其他说明：

无

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产8894622.10-3538244.33

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债按公允价值计量的投资性房地产

其他78080019.80-62741934.48

合计86974641.90-66280178.81

其他说明：

无

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失-1826634.31-1199449.33

其他应收款坏账损失-6923934.03-3990973.72债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失

合计-8750568.34-5190423.05

其他说明：

无

132/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失-5130422.03

十二、其他

合计-5130422.03

其他说明：

无

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

固定资产处置收益-768.00

合计-768.00

其他说明：

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置利得133049.031980.00133049.03合计

其中：固定资产处置133049.031980.00133049.03利得无形资产处置利得债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠政府补助

133/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

赔款收入200823.33106368.13200823.33

其他161417.28179231.52161417.28

合计495289.64287579.65495289.64

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额非流动资产处置损

146893.32147599.02146893.32

失合计

其中：固定资产处置

146893.32147599.02146893.32

损失无形资产处置损失债务重组损失非货币性资产交换损失

对外捐赠510000.002006000.00510000.00

地方水利建设基金7478.447953.887478.44

罚款支出20633.00130894.6820633.00

滞纳金22068.5222068.52

赔款支出582630.47582630.47

其他293692.01

合计1289703.752586139.591289703.75

其他说明：

无

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用20404233.3127487258.97

递延所得税费用25232581.08-19332369.97

合计45636814.398154889.00

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额181520322.56

按法定/适用税率计算的所得税费用45380080.64

134/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

子公司适用不同税率的影响-1311588.76

调整以前期间所得税的影响-2955897.46

非应税收入的影响1333980.70

不可抵扣的成本、费用和损失的影响478535.68使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损

-182163.71的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差

2891266.85

异或可抵扣亏损的影响

适用税率变动对递延所得税费用的影响2600.45

所得税费用45636814.39

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

□适用√不适用

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

代收代付73750138.5849066741.78

收到押金保证金8397110.354732369.57

政府补助3790819.08301664.79

利息收入2436955.002864746.45

其他3286916.27509762.20

合计91661939.2857475284.79

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

代收代付款20717805.4020282903.44

支付押金保证金4744726.3910188807.07

付现费用16181767.9213757579.91

对外捐赠500000.002006000.00支付拆借款

其他656062.211214805.54

合计42800361.9247450095.96

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

135/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回理财产品496824823.75340000000.00

收回股票115792.69

合计496940616.44340000000.00收到的重要的投资活动有关的现金说明无支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

购买理财696656626.01170000000.00

购买股票3329361.51支付杭州赛智助龙创业投资合伙企

10200000.00业（有限合伙）投资款支付浙江谷尚智能科技有限公司投

3825000.00

资款支付杭州云象商用机器有限公司投

15000000.00

资款支付宁波南邑城市服务有限公司投

150000.00

资款支付常熟金帆智慧科技服务有限公

450000.00

司投资款

合计729610987.52170000000.00支付的重要的投资活动有关的现金说明无收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

136/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

支付租赁负债7188397.347032169.74

回购库存股20076903.00

合计7188397.3427109072.74

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用√不适用

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润135883508.1726688035.86

加：资产减值准备5130422.03

信用减值损失8750568.345190423.05

固定资产折旧、油气资产折耗、生产

3895203.875410582.87

性生物资产折旧

使用权资产摊销7096645.867977807.44

无形资产摊销382052.07157755.19

长期待摊费用摊销1375255.083314907.32

处置固定资产、无形资产和其他长期

768.00

资产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号

13844.29147599.02

填列）公允价值变动损失（收益以“－”号-86974641.9066280178.81

填列）

财务费用（收益以“－”号填列）1076775.943905788.38

投资损失（收益以“－”号填列）96091.01-23053855.25递延所得税资产减少（增加以“－”

7864343.94-3925320.11号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”

17384737.14-15390549.86号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）2089342.07492208.52经营性应收项目的减少（增加以-201143408.71-163016254.50“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少以

76303864.6361614635.71“－”号填列）其他

137/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

经营活动产生的现金流量净额-20775396.17-24205289.55

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额412214687.02374137888.91

减：现金的期初余额584840438.10461293590.61

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-172625751.08-87155701.70

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金412214687.02584840438.10

其中：库存现金460371.15540852.75

可随时用于支付的银行存款341170868.78574135757.50

可随时用于支付的其他货币70583447.0910163827.85资金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额412214687.02584840438.10

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额理由

募集资金6064931.19募集资金特定使用用途

合计6064931.19/

138/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

货币资金12388464.612923084.07保证金、司法冻结等

合计12388464.612923084.07/

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

□适用√不适用

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

82、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用

1)使用权资产相关信息详见本财务报表附注七(25)之说明。

2)公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注五(38)之说明。计入当

期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

项目本期数上年同期数

短期租赁费用696192.04922091.76

合计696192.04922091.76

3)与租赁相关的当期损益及现金流

项目本期数上年同期数

租赁负债的利息费用858273.671787614.19

转租使用权资产取得的收入05513701.66

与租赁相关的总现金流出7188397.349251872.64

4)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注十二(2)之说明。

139/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额7188397.34(单位：元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可项目租赁收入变租赁付款额相关的收入

租赁收入6121823.23

合计6121823.23作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年4814353.478722788.80

第二年1554765.103010545.86

第三年692400.61666276.15

第四年401384.03117628.26

第五年560173.37五年后未折现租赁收款额总额

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用其他说明无

140/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬1161004.08802188.45

其他429416.26336339.76

合计1590420.341138528.21

其中：费用化研发支出1590420.341138528.21资本化研发支出

其他说明：

无

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用其他说明无

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

141/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

142/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:万元币种:人民币

持股比例(%)取得子公司名称主要经营地注册资本注册地业务性质直接间接方式浙江悦郡商业浙江杭州6000浙江杭州资产管理100设立管理有限公司杭州悦歆商业运营管理有限浙江杭州100浙江杭州商务服务业100设立公司浙江乐勤清洁浙江杭州1000浙江杭州家政服务100设立服务有限公司浙江悦都网络浙江杭州2500浙江杭州网络技术100设立科技有限公司浙江悦都物业浙江杭州1001浙江杭州物业管理100设立服务有限公司杭州乐勤楼宇浙江杭州50浙江杭州工程施工100设立工程有限公司杭州乐勤装饰浙江杭州500浙江杭州工程施工100设立工程有限公司杭州信建大悦住房服务有限浙江杭州500浙江杭州物业管理100设立公司杭州南郡商业经营管理有限浙江杭州500浙江杭州物业管理51设立公司杭州南都智诚浙江杭州300浙江杭州物业管理100设立物业服务有限

143/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

公司

南都(嘉兴)智慧物业服务有浙江嘉兴500浙江嘉兴物业管理60设立限公司浙江南都智联物业服务有限浙江杭州1000浙江杭州物业管理100设立公司杭州悦嘉家网络科技有限公浙江杭州100浙江杭州批发业100设立司杭州悦享供应链管理有限公浙江杭州500浙江杭州商务服务100设立司宁波奉化南都智联物业服务浙江宁波100浙江宁波物业管理100设立有限公司海宁南都智联物业服务有限浙江嘉兴100浙江嘉兴物业管理100设立公司丽水南都智联物业服务有限浙江丽水100浙江丽水物业管理100设立公司上海南都悦郡物业服务有限上海100上海物业管理100设立公司海宁南都悦郡物业服务有限浙江嘉兴100浙江嘉兴物业管理100设立公司桐乡市乌镇南都智慧城市服浙江嘉兴1000浙江嘉兴物业管理60设立务有限公司

144/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

上海采林物业上海500上海物业管理90并购管理有限公司江苏金枫物业服务有限责任江苏常熟500江苏常熟物业管理70并购公司常熟市中远物业服务有限责江苏常熟100江苏常熟物业管理70设立任公司新青云物业管

理服务（新泰）山东泰安100山东泰安物业管理70设立有限公司浙江中大普惠浙江杭州2000浙江杭州物业管理80并购物业有限公司连云港中大普惠香溢物业服江苏连云港300江苏连云港物业管理80并购务有限公司杭州中大普惠保安服务有限浙江杭州1000浙江杭州商务服务80并购公司杭州中大物业浙江杭州500浙江杭州物业管理80并购服务有限公司宁波南都悦郡物业服务有限浙江宁波1500浙江宁波物业管理100设立公司绍兴市聚鑫智慧物业服务有浙江绍兴300浙江绍兴物业管理65设立限公司杭开南都（杭州）城市运营服浙江杭州300浙江杭州物业管理51设立务有限公司启东南都智联江苏启东100江苏启东物业管理100设立

145/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

物业服务有限公司杭州南都悦萱养老服务有限浙江杭州100浙江杭州养老服务100设立公司杭州南联智慧城市运营服务浙江杭州20130浙江杭州物业管理100设立有限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

无

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期向少数股东宣告分派的股子公司名称本期归属于少数股东的损益期末少数股东权益余额比例（%）利

江苏金枫物业服务有限303273772.2515422891.67责任公司

146/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额子公非流动负非流动负司流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债负债合计债债名称江苏金枫物业服145245811608115685391045128931511054443164064412280417634481353997448051358478

务48.3336.9685.2929.466.9346.3925.2863.4088.6871.802.1423.94有限责任公司

147/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

子本期发生额上期发生额公司经营活动现金营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额名流量称江苏金枫物业

服-7680152.69

139713210.0410912574.1610912574.16-25053089.43144176304.4212840843.2212840843.22

务有限责任公司

其他说明：

无

148/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

合营企业持股比例(%)对合营企业或联或联营企主要经营地注册地业务性质营企业投资的会业名称直接间接计处理方法浙江谷尚研究和实验

智能科技浙江杭州浙江杭州17.00权益法核算发展有限公司

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

公司在浙江谷尚智能科技有限公司（以下简称谷尚智能公司）持股比例低于20%，公司在谷尚智能公司拥有董事会席位，参与经营决策，能够对其生产经营活动产生重大影响。

(2).重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

浙江谷尚智能科技有 XX 公司 浙江谷尚智能科技有 XX 公司限公司限公司

流动资产89989726.21200417869.02

非流动资产1147303818.841175610125.33

资产合计1237293545.051376027994.35

149/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

流动负债25606637.10155264858.11非流动负债

负债合计25606637.10155264858.11少数股东权益

归属于母公司股东权益1211686907.951220763116.80

按持股比例计算的净资205986774.35207529729.86产份额调整事项

--商誉9978122.109977280.60

--内部交易未实现利润

--其他

对联营企业权益投资的215964896.45217507010.46账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入

净利润-31571258.85-2325698.28终止经营的净利润

其他综合收益-31571258.85-2325698.28

综合收益总额-31571258.85-2325698.28本年度收到的来自联营企业的股利其他说明无

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

联营企业：

投资账面价值合计27880599.122141409.66下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润-60810.5420041.77

--其他综合收益-60810.5420041.77

150/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

--综合收益总额-60810.5420041.77其他说明无

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

□适用√不适用

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关3790819.08301664.79

合计3790819.08301664.79

151/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

无

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

2.预期信用损失的计量

152/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注五(13)、五(15)之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2025年6月30日，本公司应收账款的8.57%（2024年12月31日：10.55%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

银行借款87000000.0087000000.0087000000.00

应付账款367639544.38367639544.38367639544.38其他应付

531941447.13531941447.13531941447.13

款一年内到

期的非流18535583.0819814256.0119814256.01动负债

租赁负债27892441.2229031736.9823470779.015560957.97

小计1033009015.811035426984.501006395247.5223470779.015560957.97

153/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告（续上表）项上年年末数

目账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上银行借款应付账

384845857.80384845857.80384845857.80

款其他应

444526708.76444526708.76444526708.76

付款一年内到期的

13610759.8115261001.3015261001.30

非流动负债租赁负

32835104.6834461105.5324856708.289604397.25

债小

875818431.05879094673.39844633567.8624856708.289604397.25

计

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

154/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价值第二层次公允价值第三层次公允合计计量计量价值计量

一、持续的公允价值计199838742.24599432037.687500000806770779.92量

（一）交易性金融资产199838742.24599432037.687500000806770779.92

1.以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资199838742.24199838742.24

（3）衍生金融资产

（4）理财产品599432037.687500000606932037.68

2.指定以公允价值计

量且其变动计入当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投

155/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

资

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转

让的土地使用权

（五）生物资产

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量199838742.24599432037.687500000806770779.92的资产总额

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计

量且变动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

□适用√不适用

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

156/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

的表决权比例(%)

(%)浙江南都产房地产综合

业发展集团浙江杭州5005万元34.3634.36服务有限公司本企业的母公司情况的说明

自然人韩芳直接持有本公司21.48%股权。浙江南都产业发展集团有限公司持有本公司34.36%股权，韩芳持有浙江南都产业发展集团有限公司99.90%股权，故间接持有本公司34.33%股权。舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）持有本公司4.98%股权，韩芳持有舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）26.32%股权，故间接持有本公司1.31%股权。韩芳直接和间接持有本公司57.12%股权，是本公司的实际控制人本企业最终控制方是韩芳

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用本公司的子公司情况详见本财务报表附注十之说明

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用本公司重要的合营或联营企业详见本财务报表附注十之说明。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用

157/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

合营或联营企业名称与本企业关系杭州运河辰景物业管理服务有限公司联营企业常熟润城智慧综合服务有限公司联营企业浙江谷尚智能科技有限公司联营企业杭州云象商用机器有限公司联营企业宁波南邑城市服务有限公司联营企业其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系浙江南都企业管理服务有限公司同受实际控制人控制杭州南郡溪景置业有限公司同受实际控制人控制浙江南都房地产营销策划有限公司同受实际控制人控制杭州南迪幼儿园有限公司同受实际控制人控制杭州丽郡置业有限公司实际控制人之联营企业上海卓训教育科技有限公司独立董事周宏伟控制之企业浙江未来科技股份有限公司同受实际控制人控制常熟中南美豪酒店管理有限公司高级管理人员王华明控制之企业其他说明无

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批的交易是否超过交关联方关联交易内容本期发生额额度（如适易额度（如上期发生额用）适用）常熟润城智慧综

保洁服务费951824.71219672.43合服务有限公司浙江南都企业管

电费1603.40理服务有限公司杭州运河辰景物

业管理服务有限服务费606.33公司常熟中南美豪酒

服务费19856.00店管理有限公司宁波南邑城市服

服务费2069282.78务有限公司

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

浙江南都企业管理服务有商品销售6418.232265.49

158/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

限公司杭州运河辰景物业管理服

保洁服务费716020.01589311.23务有限公司杭州运河辰景物业管理服

物业费公共能耗费等45428.64务有限公司杭州运河辰景物业管理服

服务费58426.18务有限公司杭州运河辰景物业管理服

商品款4722.57务有限公司杭州南郡溪景置业有限公

前期、案场服务费454419.53226740.38司浙江谷尚智能科技有限公

前期物业费770424.53司浙江谷尚智能科技有限公

商品销售1414.362838.45司浙江谷尚智能科技有限公

工程费283321.41司杭州云象商用机器有限公

商品销售849.56司

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

159/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

□适用√不适用

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

160/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

□适用√不适用

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬431.58436.93

(8).其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备杭州南郡溪景

应收账款3150527.14475482.402668842.44241291.44置业有限公司应收账款杭州运河辰景

物业管理服务1908149.5995407.482767594.30138379.72有限公司应收账款浙江南都企业

管理服务有限2088.00104.40公司应收账款浙江谷尚智能

49359.162467.96

科技有限公司应收账款杭州云象商用

480.0024.00

机器有限公司

161/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

应付账款常熟润城智慧综合服务有限公司883631.84641260.13

应付账款常熟中南美豪酒店管理有限公司19856.00

应付账款宁波南邑城市服务有限公司1504668.24

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

162/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

（一）浙江悦郡商业管理有限公司（以下简称浙江悦郡公司）于2016年12月27日与杭州兴耀商

业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路336号鑫都汇大厦北楼13-23层、一层大堂及大厦配套的房屋，租赁期自2017年1月1日起至2028年12月31日止，租金及物业费合计108062545.00元。首年租金及物业费于2017年8月1日前支付，

第二租赁年起租金及物业费每季度支付一次。浙江悦郡公司于2024年与杭州兴耀商业经营管理有

限公司签订《补充协议》，租赁期自2024年1月1日至2028年12月31日止，租金合计金额变更成49295678.00元。2024年度租金为9471249.00元。2025年度租金为9469560.00元。

截至2025年6月30日，浙江悦郡公司累计已支付71083872.64元租赁费。

（二）浙江悦郡公司于2016年12月29日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，承租

该公司位于杭州市九环路31-6号2幢北楼整栋1-5层及南楼4-5层房屋，租赁期自2017年3月20日起至2027年7月19日止，租金及物业费合计25341669.67元。租赁期前三个月系免租期，

第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。浙江悦郡公司于2022年与杭州天瑞服饰有限公司

签订《关于房屋租赁合同之补充协议》，自2022年5月1日公司退租南楼4-5楼房屋，租赁期自

2022年5月1日至2027年7月19日止，租金及物业费合计7139009.95元。浙江悦郡公司于

2024年与杭州天瑞服饰有限公司签订《补充协议》，租赁期自2024年9月20日至2026年6月

19日止，北楼1-4层租金及物业费合计金额变更成2335444.65元。2024年度租金为

1092434.95元。2025年度租金为1334539.80元。截至2025年6月30日，浙江悦郡公司累

计已支付16525546.64元租赁费。

（三）浙江悦郡公司于2017年7月14日与杭州天目艺术专修学校签订《房屋租赁合同》，承租

该公司位于杭州市西湖区天目山路405号的房屋，租赁期自2017年7月15日起至2029年7月14日止，租金及物业费合计66160518.20元。租赁期前四个月系免租期，第五租赁月起租金及物业费每六个月支付一次。浙江悦郡公司于2024年与杭州天目艺术专修学校签订《补充协议》，租赁期自2024年7月15日至2029年7月14日止，租金及物业费合计金额变更成28108852.20元。2024年度租金为4045666.67元。截至2025年6月30日，浙江悦郡公司累计已支付

39385666.02元租赁费。

（四）浙江悦郡公司于2019年4月10日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合同》，承租

该公司位于杭州市萧山区金惠路318-324号19层-24层房屋，租赁期自2019年6月1日起至2025年5月31日止，租金合计23074406.65元。租赁期前两个月系免租期，第三租赁月起租金每半年支付一次。浙江悦郡公司于2023年与浙江崇文置业有限公司签订《糖朝酒店式公寓新增租赁房屋补充协议二》，自2023年6月1日公司新增租赁25套房屋，租赁期自2023年6月1日至2027年5月31日止，并将原合同项下的120套房屋的租赁期限延长至2027年5月31日止自2023年6月1日起浙江悦郡公司应付租金合计18820459.98元。浙江悦郡公司于2024年与浙江崇文置业有限公司签订《补充协议》，租赁期自2024年8月15日至2027年5月31日止，租金合计金额变更成12980406.98元。2024年度租金为4676250.00元。2025年度租金为4628151.65元。截至2025年6月30日，浙江悦郡公司累计已支付24101307.01元租赁费。

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

□适用√不适用

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

163/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

164/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用

本公司主要业务为提供物业管理服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司按主要类别分类的营业收入及营业成本详见本财务报表附注五(34)之说明。

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

1.公司为绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股）旗下房地产开发项目提供物业服务。绿地控股旗下嘉兴崇海置业有限公司、上海绿地奉润置业有限公司、启东轩茂开发有限公司等项目公司与公司签订协议书，以其开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付绿地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销售合同并办理过户，公司尚未就上述事项进行会计处理。截至2025年6月30日，公司已与绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计26538140.65元。

2.为加快应收账款回款，公司本期进一步采取诉讼、仲裁等法律手段维护公司合法权益，截

至2025年6月30日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计7177.61万元，已采取保全措施1275.18万元，期末已根据风险敞口单项计提坏账余额4605.15万元。

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

□适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）386396648.32205628604.29

1年以内386396648.32205628604.29

1至2年60176666.3182807233.42

2至3年34124858.9043104789.01

165/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

3年以上

3至4年45111149.2069057374.98

4至5年11813011.1814893206.00

5年以上17150479.0227837768.65

合计554772812.93443328976.35

166/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别账面账面计提比比例计提比

金额比例(%)金额价值金额金额价值

例(%)(%)例(%)按单项计提

73429694.9413.2447705102.0564.9725724592.8985777753.6419.3551119841.6459.6034657912.00

坏账准备

其中：

单项计提73429694.9413.2447705102.0564.9725724592.8985777753.6419.3551119841.6459.6034657912.00按组合计提

481343117.9986.7641916238.808.71439426879.19357551222.7180.6538860974.8310.87318690247.88

坏账准备

其中：

账龄组合计

481343117.9986.7641916238.808.71439426879.19357551222.7180.6538860974.8310.87318690247.88

提

合计554772812.93/89621340.85/465151472.08443328976.35/89980816.47/353348159.88

167/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

64.16按预计可收回金

绿地地产71776052.5546051459.66额计提安徽省宁国市鸿鹰100按预计可收回金

生态旅游发展有限1193396.771193396.77额计提责任公司

台州华禹置业有限460245.62460245.62100按预计可收回金公司额计提

合计73429694.9447705102.0564.97/

按单项计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

[注]绿地地产应收账款包括公司对上海绿地新龙基置业有限公司、上海虹翊置业有限公司、上海

绿地宝岛置业有限公司、启东崇和置业有限公司、河南广海房地产开发有限公司、河南绿地牟山

置业有限公司、登封绿地置业有限公司、河南绿地港区置业有限公司、郑州缤纷城企业管理咨询

有限公司、河南绿地文化旅游发展有限公司、河南绿地商城置业有限公司、太原绿地太化房地产

开发有限公司、开封绿地斗门置业有限公司、河南绿地领创产业发展有限公司、宁波杭州湾新区

盈海置业有限公司、商丘海玥置业有限公司、绿地集团合肥美湖置业有限公司、武汉新高兴谷置

业有限公司、绿地集团荆州绿地之窗置业有限公司、嘉兴崇海置业有限公司、南昌绿地潦河置业

有限公司、南昌绿地申安置业有限公司、绿地集团蚌埠新源置业有限公司、绿地集团池州置业有

限公司、上海绿地北虹置业有限公司、上海绿地奉城置业有限公司等绿地地产失信被执行人或已起诉的应收账款

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

账龄组合456274768.4441916238.809.19合并范围内关联方

25068349.55

往来组合

合计481343117.9941916238.808.71

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

168/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额转其销类别期初余额他期末余额计提收回或转回或变核动销单项计提

51119841.6460716.553475456.1447705102.05

坏账准备按组合计

提坏账准38860974.833055263.9741916238.80备

合计89980816.473115980.523475456.1489621340.85

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同合同资应收账款期末应收账款和合同资产期末坏账准备期末余单位名称产期末余额资产期末余额余额合计额余额数的比例

（%）河南广海房地

产开发有限公12246154.9612246154.962.216384304.45司德清飞创园区

9740166.469740166.461.76487008.32

管理有限公司

普洛斯企业发9412988.069412988.061.70470649.40

169/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告展（上海）有限公司上海绿地北虹

9068236.009068236.001.634534118.00

置业有限公司上海绿地宝岛

8238491.648238491.641.497889874.78

置业有限公司

合计48706037.1248706037.128.7919765954.95其他说明无

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息

应收股利10922731.19

其他应收款118564481.22209831501.48

合计118564481.22220754232.67

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

□适用√不适用

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

170/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

171/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）82803715.87177730383.22

1年以内82803715.87177730383.22

1至2年32448923.8127871786.60

2至3年7553728.1510881000.00

3年以上

3至4年7382377.313713275.50

4至5年4765167.984287701.17

5年以上6698179.482399092.18

合计141652092.60226883238.67

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

股权转让款100957000.00

应收暂付款93432888.0576961125.19

押金保证金30031111.2132671415.92

172/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

其他18188093.3416293697.56

合计141652092.60226883238.67

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信

坏账准备未来12个月预期信合计用损失(未发生信用损失(已发生信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1

3391214.222710332.1010950190.8717051737.19日余额

2025年1月1日余额在本期

--转入第二

-1622446.191622446.19-阶段

--转入第三

-755372.82755372.82-阶段

--转回第二

-阶段

--转回第一

-阶段

本期计提1606330.00-332513.084762057.276035874.19本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30

3375098.033244892.3916467620.9623087611.38日余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

第一阶段第二阶段第三阶段项目整个存续期预期信整个存续期预期未来12个月合计用损失（未发生信信用损失（已发预期信用损失用减值）生信用减值）期末坏账准备计提

5.0010.0062.3816.30比例（%）

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

173/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或核期末余额计提其他变动转回销

按组合计17051737.196035874.1923087611.38提坏账准备

合计17051737.196035874.1923087611.38

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄期末余额

比例(%)浙江中大普惠1年以内资金往来

物业有限公司8299204.925.86及代垫款浙江悦都物业资金往来1年以内

2792923.821.97

服务有限公司及代垫款

传富置业成都700000.00押金保证金1-2年70000.00

1.41

有限公司1300000.00押金保证金4-5年1040000.00宁波南都悦郡资金往来

物业服务有限1112792.790.791年以内及代垫款公司

杭州市钱塘区784468.150.55押金保证金1-2年78446.82人民政府义蓬

784468.150.55押金保证金2-3年235340.45

街道办事处

174/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

杭州市临平区

人民政府星桥650000.000.46押金保证金1-2年65000.00街道办事处

合计16423857.8311.59//1488787.27

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

175/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资424643124.8436910530.00387732594.84319143124.8436910530.00282232594.84

对联营、合营企业投资242661851.42242661851.42218969488.02218969488.02

合计667304976.2636910530.00630394446.26538112612.8636910530.00501202082.86

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初余额（账面减值准备期初计提期末余额（账面减值准备期末被投资单位其价值）余额追加投资减少投资减值价值）余额他准备

浙江悦郡商业管理有限公司117858000.00117858000.00

浙江乐勤清洁服务有限公司3000000.003000000.00杭州南诚智慧生活服务有限

281672.44281672.44

公司

浙江悦都网络科技有限公司40000000.0040000000.00

浙江悦都物业服务有限公司00.00

杭州乐勤楼宇工程有限公司500000.00500000.00

杭州乐勤装饰工程有限公司603452.40603452.40

上海采林物业管理有限公司12589470.0036910530.0012589470.0036910530.00江苏金枫物业服务有限责任

100800000.00100800000.000.00

公司杭州南郡商业经营管理有限

1275000.001275000.00

公司

176/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

杭州信建大悦住房服务有限

200000.00200000.00

公司

南都(嘉兴)智慧物业服务有

300000.00300000.00

限公司浙江南都智联物业服务有限

500000.00500000.00

公司杭州南都悦萱养老服务有限

1000000.001000000.00

公司桐乡市乌镇南都智慧城市服

3000000.003000000.00

务有限公司绍兴市聚鑫智慧物业服务有

325000.00325000.00

限公司杭州悦嘉家网络科技有限公

5000000.005000000.00

司杭州南联智慧城市运营服务

201300000.00201300000.00

有限公司

合计282232594.8436910530.00206300000.00100800000.00387732594.8436910530.00

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动减其值他其宣告计准减值准综他发放提投资期初期末余额（账面备备期初减少权益法下确认合权现金减其

单位余额（账面价值）追加投资价值）期余额投资的投资损益收益股利值他末益变或利准余调动润备额整

177/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

一、合营企业小计

二、联营企业杭州运河辰景物业管理服

1462477.5720571.161483048.73

务有限公司浙江谷尚智能科技有限公

217507010.453825000.00-5367114.00215964896.45

司宁波南邑城市服务有限公

150000.00-541.79149458.21

司杭州云象商用机器有限公

15000000.0015000000.00

司杭州赛智助龙创业投资合

10200000.00-135551.9710064448.03

伙企业（有限合伙）

小计218969488.0229175000.00-5482636.60242661851.42

合计218969488.0229175000.00-5482636.60242661851.42

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

178/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务636223895.83521289341.66590604597.42486523884.62

其他业务977755.58718854.78980799.02723973.14

合计637201651.41522008196.44591585396.44487247857.76

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

XXX-分部 合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

物业基础服务578456897.82495921856.69

物业增值服务43438894.4318574942.36

非业主增值服务10821328.986683676.42按经营地区分类

国内632717121.23521180475.47市场或客户类型

办公99582046.0776495521.93

产业园区61416098.0756674196.15

公众29884801.0826207586.82环卫

其他5148902.975003086.00

商业80781246.8259441464.89

学校13975190.6813714895.91

医院4472665.874307756.48

住宅337456169.67279335967.29合同类型按商品转让的时间分类在某一时段内确认收

608007707.90513331171.04

入

在某一时点确认收入24709413.337849304.43按合同期限分类按销售渠道分类

179/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

合计632717121.23521180475.47其他说明

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

权益法核算的长期股权投资收益-5482636.60-386629.00处置长期股权投资产生的投资收益交易性金融资产在持有期间的投资收

3066665.0821260444.86

益其他权益工具投资在持有期间取得的

2016129.002016129.00

股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计-399842.5222889944.86

其他说明：

无

6、其他

□适用√不适用

180/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值-13844.29准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定3792188.81

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产92255997.61生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回3475456.14

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-773091.38其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额24010838.84

少数股东权益影响额（税后）138748.12

181/182南都物业服务集团股份有限公司2025年半年度报告

合计74587119.93

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东的净

11.230.700.70

利润扣除非经常性损益后归属于

4.780.300.30

公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：韩芳

董事会批准报送日期：2025年8月26日修订信息

□适用√不适用