南都物业:南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

公司代码：603506公司简称：南都物业

南都物业服务集团股份有限公司

2026年半年度报告

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重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存

在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人韩芳、主管会计工作负责人向昱力及会计机构负责人（会计主管人员）华美娜声

明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案无

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告中涉及的经营计划、发展战略等前瞻性陈述因存在不确定性，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请投资者查阅本报告“第三节管理层讨论与分析”中“五、其他披露事项（一）可能面对的风险”部分的内容。

十一、其他

□适用√不适用

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第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................5

第三节管理层讨论与分析...........................................8

第四节公司治理、环境和社会........................................20

第五节重要事项..............................................21

第六节股份变动及股东情况.........................................36

第七节债券相关情况............................................41

第八节财务报告..............................................42载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表备查文件目录报告期内在上海证券交易所网站（www.see.com.cn）、《上海证券报》上披露过的公司文件正本及公告原稿

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第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、南都物业指南都物业服务集团股份有限公司

元、万元指人民币元、人民币万元、中国法定流通货币单位报告期指2026年1月1日至2026年6月30日

物业管理/物业服务指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动南都产发集团指浙江南都产业发展集团有限公司悦都科技指浙江悦都网络科技有限公司悦郡商业指浙江悦郡商业管理有限公司乐勤楼宇指杭州乐勤楼宇工程有限公司乐勤装饰指杭州乐勤装饰工程有限公司乐勤清洁指浙江乐勤清洁服务有限公司普惠物业指浙江中大普惠物业有限公司中大物业指杭州中大物业服务有限公司

谷尚智能、谷尚指浙江谷尚智能科技有限公司云象机器人指杭州云象商用机器有限公司

包干制指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式酬金制指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定

数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

资产管理服务指为客户提供公寓租赁、酒店运营、招商运营等资产管理类业务

物业增值服务指物业服务企业为其管理项目内业主、住户等提

供的个性化专项服务，如社区空间运营服务、美居服务、到家服务、社区零售服务、中介服务等

非业主增值服务指物业服务企业为开发商、承建商、其他物业服务

企业等提供的案场服务、顾问咨询服务等业务业态指物业服务企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而形成的不同经营形态

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称南都物业服务集团股份有限公司公司的中文简称南都物业

公司的外文名称 NacityPropertyServiceGroupCo.Ltd.公司的外文名称缩写 NacityService公司的法定代表人韩芳

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名赵磊倪瑶陈苗苗联系地址杭州市西湖区紫荆花杭州市西湖区紫荆杭州市西湖区紫荆

路2号联合大厦A幢1单花路2号联合大厦A 花路2号联合大厦A元10楼幢1单元10楼幢1单元10楼

电话0571-870030860571-870030860571-87003086

传真0571-882555920571-882555920571-88255592

电子信箱 zhaolei@nacity.cn niyao@nacity.cn chenmm@nacity.cn

三、基本情况变更简介

公司注册地址杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼

公司注册地址的历史变更情况/

公司办公地址杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼公司办公地址的邮政编码310023

公司网址 http://www.nacityres.com/

电子信箱 IR@nacity.cn

报告期内变更情况查询索引/

四、信息披露及备置地点变更情况简介公司选定的信息披露报纸名称上海证券报

登载半年度报告的网站地址 http://www.sse.com.cn

公司半年度报告备置地点杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼战投品牌中心

报告期内变更情况查询索引/

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股上海证券交易所南都物业 603506 /

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六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期主要会计数据上年同期比上年同

（1－6月）

期增减(%)

营业收入908426349.65913732396.55-0.58

利润总额167210551.74181520322.56-7.88归属于上市公司股东的净利

115694801.50129947726.01-10.97

润归属于上市公司股东的扣除

61469969.7455360606.0811.04

非经常性损益的净利润经营活动产生的现金流量净

-55462853.41-20775396.17-166.96额本报告期末比上年本报告期末上年度末度末增减

(%)归属于上市公司股东的净资

1266562455.731190877110.276.36

产

总资产2862041267.082648656529.988.06

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上主要财务指标上年同期

（1－6月）年同期增减(%)

基本每股收益（元／股）0.620.70-11.43

稀释每股收益（元／股）0.620.70-11.43扣除非经常性损益后的基本每

0.330.3010.00

股收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）减少1.96个百

9.2711.23

分点

扣除非经常性损益后的加权平增加0.14个百

4.924.78

均净资产收益率（%）分点公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

报告期内，公司实现营业收入90842.63万元，同比下降0.58%；实现营业成本

74234.24万元，同比下降1.20%；实现归属于母公司净利润为11569.48万元，同

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比下降10.97%，主要系公司主动退出部分不盈利项目，致使毛利率提升，同时投资的安邦护卫股价下跌确认公允价值变动损益。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减

10288.46

值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照

2494371.29

确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负

71087798.01

债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益

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非经常性损益项目金额附注（如适用）与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1243903.96其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额17998797.69

少数股东权益影响额（税后）124924.35

合计54224831.76

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

（一）公司所属行业情况

2026年是“十五五”规划开局之年，物业服务行业持续处于政策顶层赋能与存

量深度调整并行的发展阶段，上半年政策红利持续释放，市场结构加速重构，经营、数字化等维度呈现分化特征。

政策层面，行业战略定位实现提升。今年政府工作报告首次提出实施物业服务质量提升行动，《“十五五”城市更新专项规划》将物业提质列为重点工程之一，多地同步修订物业管理条例，规范公共收益管理、维修资金管护、质价相符机制，推动物业深度融入基层社区治理。各地多措并举促进行业转型升级，鼓励企业跳出传统服务边界，拓展养老托育、家政、应急保障等增值服务，同时强化收费透明、履约监管，构建质价相符的市场化定价体系，助力行业高质量可持续发展。

市场拓展形势来看，存量博弈态势持续，非住宅业态成为业务规模增长的核心支撑。根据中指院研究报告，2026年上半年全国物业服务行业招投标总量同比增长

9.47%，写字楼、产业园区、政府后勤、学校医院等机构类项目招标规模大幅扩容。

受新房交付规模收缩影响，物业服务企业依托关联房企获取住宅项目的路径持续收窄，部分企业主动优化项目结构，有序清退低质、低效的亏损项目，行业在管面积增速有所回落，马太效应持续凸显。

数字化、智慧化落地仍是物业服务行业转型抓手。目前行业信息化基础已基本夯实，基础数字化工具普及，实现线上缴费、报事报修等核心功能，有效替代传统人工模式、提高效率，形成内部管理、业主服务双向信息化体系，配套物联网硬件逐步完善，老旧小区改造也同步补齐信息化短板，实现全域场景覆盖。政策层面持

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续推动数字化规范化，各地搭建统一监管平台，实现数据实时上传，倒逼行业透明化，数字化运维能力已成为项目招标硬性指标，是企业合规经营的必备条件。行业转型呈现全域一体化平台整合打破数据孤岛，物联网深度落地实现设备事前预警，数据增值应用赋能社区便民与基层治理等方向。

整体来看，物业服务行业处于转型关键期。政策赋予行业民生价值更高定位，存量市场、多元业态、数字化、增值服务构成四大核心增长主线；伴随服务品质持

续提升、城市服务赛道扩容，行业逐步向专业化、规模化的现代民生服务产业深耕。

（二）主营业务情况

公司成立于1994年，是一家市场化运营的物业服务企业，现为中国物业管理协会副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”的服务理念，以“一体两翼?生态+科技”战略为引领，以物业管理服务为基础，基于未来空间功能复合的发展趋势，建立覆盖全生命周期的服务质量管理体系，主张以科技手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。

物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务

质量方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、

交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，确保服务提供过程及结果令客户满意。

物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中 C、B、G端业主不同需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。

社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。

企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。

资产管理服务：资产管理业务主要包括产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，打通存量资产服务产业链，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，践行“城市更新”与“存量不动产运营”的初心。

产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，助力产业升级，实现资产的升值；陆续推出全体系招商运营闭环服

9/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。

住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，打造“城市生活家”。

非业主增值服务：主要包括案场服务及顾问咨询服务两类业务。

案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保

洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。

顾问咨询服务：按服务对象可以分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。

1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规

划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。

2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经

验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

2026年上半年物业行业存量竞争加剧背景下，公司锚定“一体两翼”战略布局推进经营，巩固基础物业基本盘，优化项目业态及区域结构，挖掘生态增值潜力。

一、践行一体两翼｜主业固本强基，生态科技激活发展新势能

报告期内，公司一方面巩固物业基础服务，优化项目拓展与业态、区域结构；

另一方面依托生态板块挖掘多元增值收益，同时加大科技投资与技术场景化应用，多维度驱动公司业务高质量发展。

1、物业基础服务：项目拓展与结构优化

报告期内，公司持续优化市场拓展策略，积极调整项目布局。公司新签项目41个，新签面积359.31万平方米。从业态结构看，新签面积中住宅项目占比16.67%，商写项目占比36.01%，城市服务项目占比47.31%，其中城市服务项目面积占比较去年同期提升超20个百分点。从区域布局看，新签面积中江浙沪区域占比60.72%，其他区域占比39.28%，江浙沪外区域占比同比提升，区域结构更趋均衡，公司跨区域拓展取得积极成效。

截至报告期末，公司总签约项目641个，总签约面积8535.00万平方米。业态分布上，住宅项目占比60.35%，商写项目占比29.26%，城市服务项目占比

10.39%，公司业态布局较上年度保持平稳；区域分布上，江浙沪区域面积占比

84.93%，其他区域占比15.07%，受新签项目区域结构变化影响，江浙沪区域总占比

较上年度略有下降。目前公司已完成住宅、商写、城市服务三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等

各类业态，综合服务能力持续增强。

2、生态板块：多元增值与资产管理

报告期内，公司生态板块坚持“物业增值”与“资产管理”双轮驱动，持续深化服务纵深与资产运营能力。

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物业增值服务方面，社区生活端，优化洗衣、驿站门店服务能力，保持稳定运行；社区零售端，上线 RPA工具，自动处理群订单流转、供销协同与财务对账的社群自动化管理，提升运营效率，节日市场化销售形成规模，由单次销售向年度服务订单延伸；社区充电网络建成“快充+慢充+两轮车”全场景布局，累计设备超3000台。资产增值板块，建成房屋巡检、保险、维修全周期服务体系，年度零星维修框架服务已在多项目落地；供应链领域落地一体化物业物资集采平台，构建完整物资供应生态链。

资产管理服务方面，公司动态监测、优化存量资产组合，资产质量稳步改善。

住宿运营板块日租服务上线，依托精准定价及流量运营，出租率保持逐月向好态势。产商运营板块，“物业+招商”一体化管理模式相关运营标准与流程手册向项目推广，招商、物业协同增效，资源平台的聚合效应初步显现；品牌输出、咨询业务顺利落地，多元收益结构逐步充实。

3、科技板块：投资布局与设备应用落地

报告期内，公司科技板块围绕投资赋能、智能设备应用推进数字化能力建设与服务升级。

投资赋能方面，公司以自有资金3000万元参与认购私募基金正江千帆（嘉兴）股权投资合伙企业（有限合伙）的有限合伙份额，作为有限合伙人拓展新兴领域投资布局。公司于去年投资的杭州云象商用机器有限公司，今年上半年业务实现较快增长，规模化交付能力持续提升。其核心产品在地库等复杂场景中清洁效率及运行稳定性表现良好，已获得物业行业客户批量采购，年内有望实现盈亏平衡。

智能设备应用方面，公司集中资源在浙江及华东区域的服务项目中，将清洁、安防、巡检类服务机器人进行场景落地与迭代测试，同步打造多业态智能化试点项目。

二、锚定品质提升，筑牢项目服务根基

2026年上半年，公司秉持"人文服务、智慧管理"理念，以"三好五心"服务焕新专项行动（好房子、好服务、好邻里，融入安心、放心、省心、贴心、暖心五大维度）为统领，持续打磨项目服务能力，推进服务品质由"有"向"优"升级。

在品质管控与帮扶方面，公司开展2026年度全集团在管项目品质检查，依托集团、战区/子公司、项目三级管控体系，项目在完成日常自查的同时，对检查中产生的整改工单实时跟踪、及时闭环，保障整改完成率100%。为深化总部与项目一线协同融合、推动管理经验与资源下沉，公司启动"职能—业务"结对帮扶行动，以双向赋能补齐服务短板、促进共同成长。在数据驱动与经营对标方面，公司实施市场信息"星火计划"，以在管项目为圆心、3公里为半径，对范围内住宅、写字楼、商业等物业项目开展系统性摸底，建立动态更新的区域存量物业项目信息库，既为市场拓展与投标决策提供一手数据支撑，也通过经营对标将区域优秀项目的服务标准反哺在管项目提质。

三、多维赋能人才建设，锻造人才引擎

公司通过系统推进专家认证、分层培训及职能下沉等关键举措，有效推动人才势能向服务品质与经营效益精准转化。在专家认证强基方面，组织管家、工程、环境及秩序四大条线共40名骨干完成专家认证，将标准化能力与数智工具深度绑定，构建“专家下沉带教、反哺一线品质”的闭环机制；在分层培训赋能方面，针对管家及悦管家人群，围绕收费、品质、数智三大核心主题，开展2期线下工作坊及1期线上学习任务，累计覆盖1300余人次，切实推动数智应用在催缴、巡检等高频场景中落地见效；同时推出“十项全能强兵”计划，围绕客户触点管理、应急处突、品质

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巡检等核心场景设置专项训练模块，覆盖项目管理人员近百人，推动服务标准在一线真正落地、服务温度在细节持续彰显。

四、深化运营数智融合，落地多场景数字化应用

报告期内，公司围绕"运营"与"数智"融合，组建数字运管中心，夯实数字基座，贯通条线管理、日常管理、节点管控三条管理主线，以品质、客户满意度、收费三项提升为价值导向。

数字化建设方面，收入中台与悦嘉家平台两大核心平台实现全链路数据贯通：

前者贯通项目经营全链路、支撑收费提升，后者实现服务过程全数字闭环管理、助力品质与客户满意度提升。集团同步启动数据治理、夯实数据底座，为数据支撑业务深入应用奠定基础。

数字化运营方面，公司坚持周期迭代、支撑一线，推动平台能力转化为生产力。上半年上线能耗公示、代收代付能耗垫资报表、法务催缴、品质检查线上化、有偿工单、催费登记、经营驾驶舱等功能应用，并与支付宝开展小程序缴费满减及抽奖等缴费体验活动。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

公司成立于 1994 年，2018 年上市成为首家登陆 A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十余年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。

（一）机制优势

公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场竞争环境下，能够做到快速反应、独立决策，始终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。

（二）品牌优势

公司作为首家登陆 A股的物业服务企业，已通过职业健康管理体系、质量管理体系、环境管理体系、企业诚信管理体系、商品售后服务评价认证、SA8000 社会责

任管理体系、污水和垃圾处置、公共卫生及其他环境保护服务、合规管理体系、生

活垃圾分类服务能力认证、资产管理体系、反贿赂管理体系、物业服务认证、食品

安全管理体系、HACCP 危害分析与关键控制点认证、信息安全管理体系、信息技术服

务管理体系、能源管理体系、设备维护保养服务认证、园林绿化养护服务认证等一

系列体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。

公司凭借较强的品牌影响力、不断提升的综合实力，多年来持续入围全国物业服务企业综合实力前二十强。报告期内，公司荣获中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2026中国物业服务综合实力百强企业第12名”

“2026中国物业管理行业上市物企20强”“2026中国物业品牌影响力百强企业”

“2026中国物业社会责任贡献领军企业”“2026中国物业品质服务领军企业”等奖

12/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告项。同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2026中国物业服务企业综合实力100强”第52名，浙江中大普惠物业有限公司获“2026中国物业服务企业综合实力100强”第67名。

公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省 AAA 级“守合同重信用”企业、西湖区人

民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、中共杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁

发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”、西湖区古荡街道办事处颁发的“2025年度古荡街道经济高质量发展突出贡献企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”

等多项荣誉，连续多年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级 AAA。

公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。

（三）全业态服务优势

通过多年的服务产品研发及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。公司推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可。

报告期内，公司荣获“2026中国住宅物业服务领先企业”“2026中国产业园区物业服务领先企业”“2026中国公建物业服务领先企业”等多项荣誉。

近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更加标准化、专业化、精细化的服务，荣获克而瑞物管、中物研协评选的“2026中国物业增值服务运营领先企业”。

（四）组织管理优势

优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规

范、智慧和相对稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。

公司非常重视组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展战略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。

（五）智慧服务优势

公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时不断完善和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运行情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术手段提高项目管理效率与经济效益。凭借在设施管理领域的专业实力及物业数字化建

13/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告设，公司曾荣获克而瑞物管、中物研协、中物智库评选的“2025 中国物业 FM 设施管理领先企业”“2025中国物业智慧物业服务领军企业”。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大 APP，目前已应用于旗下各个物业项目，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运行状态，结合大数据与科技技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入908426349.65913732396.55-0.58

营业成本742342403.05751377298.50-1.20

销售费用8056369.058308945.75-3.04

管理费用45241998.8543902426.933.05

财务费用1285307.42-107003.971301.18

研发费用1121807.991590420.34-29.46

经营活动产生的现金流量净额-55462853.41-20775396.17-166.96

投资活动产生的现金流量净额7448644.13-228517021.16103.26

筹资活动产生的现金流量净额20675068.3376666666.25-73.03

营业收入变动原因说明：营业收入较上年同期下降0.58%，主要系物业项目退出导致营业收入下降。

营业成本变动原因说明：营业成本较上年同期下降1.20%，主要系加强项目降本增效。

销售费用变动原因说明：销售费用较上年同期下降3.04%，主要系公司降本增效，优化费用支出。

管理费用变动原因说明：管理费用较上年同期上升3.05%，主要系公司租赁费用增加。

财务费用变动原因说明：财务费用较上年同期上升1301.18%，主要系公司增加银行贷款，利息支出增加。

研发费用变动原因说明：研发费用较上年同期下降29.46%，主要系公司研发项目阶段性变化。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降166.96%，主要系保障供应商服务品质，主动降低应付账款规模，支付供应商款项增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期上升103.26%，主要系公司减少投资支出。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：较上年同期下降73.03%，主要系公司本期分配股利影响。

无变动原因说明：无

14/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用√不适用

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币上年期末数本期期末金额本期期末数占总项目名称本期期末数上年期末数占总资产的较上年期末变情况说明

资产的比例（%）比例（%）动比例（%）主要系公司预付供应商

预付款项19741761.330.696571717.210.25200.40款项增加其他非流动金主要系公司确认安邦公

204580641.897.15153064513.685.7833.66

融资产允价值变动收益

其他权益工具0.66170.66主要系公司增加对外投

47191715.881.6517435974.96

投资资主要系公司本年借入银

短期借款150000000.005.2480050833.343.0287.38行贷款

0.02主要系公司客户结算方

应收票据8100882.080.28397532.611937.79式变化所致主要系公司总部大楼装

在建工程17220394.310.6010640316.390.4061.84修持续投入

无形资产6376664.680.222761075.480.10130.95主要系公司债务人以车

15/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

位使用权抵偿应收账款主要系公司供应商新增

应付票据7555850.000.26不适用票据结算方式其他说明无

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

期末银行存款包含冻结的银行存款17717175.18元，使用受限，其他货币资金中包含保函保证金4171045.25元，使用受限。

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

□适用√不适用

16/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(1)重大的股权投资

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币截至标的报表合作资产是投资预计是披露被投资是否科目方负债本期主要投资投资持股否资金期限收益否日期披露索引公司名主营（如（如表日损益业务方式金额比例并来源（如（如涉（如（如有）称投资适适的进影响表有）有）诉有）业务用）用）展情况正江千

帆（嘉股权

兴）股其他2026投公告编权投资3000权益自有年5资、是增资7.50%否///否号：

合伙企万元工具资金月21创业2026-022

业（有投资日投资限合

伙）

合计/////////////

(2)重大的非股权投资

□适用√不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

□适用√不适用

17/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公司名公司类主要业注册资总资产净资产营业收入营业利润净利润称型务本江苏金枫物业参股公物业管

服务有50016177.485684.9513245.981644.591211.37司理限责任公司报告期内取得和处置子公司的情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

18/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

1、宏观经济风险

宏观经济的不稳定会影响业主的支付能力和意愿，在经济下行期间，业主收入减少，可能会优先削减非必要支出，物业费的支付意愿和能力下降，会一定程度影响企业收缴率，影响企业的现金流和盈利能力。同时，经济波动还可能导致物业企业相关方（如房地产开发商）的支付能力受到影响，进一步影响物业企业的应收账款回收。

2、政策法规风险

政府政策的调整可能对物业行业产生影响。例如，物业费定价机制的调整、服务质量标准的提高、行业监管的加强等，都可能增加物业企业的运营成本和合规风险。一些地方政府可能会出台限制物业费上涨的政策，或者对物业企业的服务标准提出更高要求，这将对物业企业的盈利能力和运营模式带来影响。

3、市场竞争风险

受房地产环境影响，房地产市场从增量市场向存量市场转变，物业行业的竞争也会更加激烈。一方面，更多的企业可能会进入这一领域，争夺市场份额，物业企业获取新项目的难度加大。企业间为了争夺市场份额，可能会陷入价格战，影响行业的整体利润水平；另一方面，多数存量项目在拓展过程中可能面临信息不对称、评估不准确等风险，导致企业承接的项目质量不佳，影响企业的盈利能力和市场声誉。

4、成本上升风险

随着劳动力成本的增加、物资价格的上涨以及服务标准的提高，物业企业的运营成本不断上升。物业属于劳动密集型行业，人力成本是物业企业的主要支出之一，劳动力市场的供需变化和最低工资水平的上涨会直接增加企业的成本负担。同时，清洁用品、维修材料等物资价格的波动也会对企业的成本控制产生影响。

5、安全责任风险

物业企业承担着保障物业区域安全的责任，包括防火、防盗、公共区域安全等。一旦发生安全事故，如火灾、盗窃、高空坠物等，企业可能会面临业主的索赔和监管部门的处罚，这对企业的财务状况和市场形象都会造成不利影响。

(二)其他披露事项

□适用√不适用

19/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

□适用√不适用

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

□适用√不适用

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增否

每10股送红股数（股）0

每10股派息数(元)（含税）0

每10股转增数（股）0利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明无

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用

20/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用如未能及如未能是否有是否及时履行应及时履承诺承诺承诺承诺方承诺时间履行期承诺期限时严格说明未完行应说背景类型内容限履行成履行的明下一具体原因步计划

股份韩芳、南都产自公司股票上市至其减持期间，自公司股

限售发集团、舟山南都物业如有派息、送股、资本票上市至

五彩石、阙建公积金转增股本、配股等除权除2016-6-17是是其减持期

华、沈慧芳、息事项，减持底价下限和股份数间

徐静、金新昌将相应进行调整。

其他责任主体未能履行承诺时的约束

措施：公司承诺：如公司在首次

其他公开发行股票（A股）并上市招

承诺公司、控股股股说明书中所作出的公开承诺事

东、实际控制项未能履行、确已无法履行或无

人、董事、高法按期履行的，本公司将采取如2016-6-17否不适用是级管理人员、下措施：1、及时、充分披露公

公司股东司承诺未能履行、无法履行或无

法按期履行的具体原因；2、向公司投资者提出补充承诺或替代承诺，以尽可能保护投资者的权

21/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

如未能及如未能是否有是否及时履行应及时履承诺承诺承诺承诺方承诺时间履行期承诺期限时严格说明未完行应说背景类型内容限履行成履行的明下一具体原因步计划益；3、将上述补充承诺或替代

承诺提交公司股东会审议；4、公司违反承诺给投资者造成损失的，将依法对投资者进行赔偿。

控股股东、实际控制人的承诺：

浙江南都产业发展集团有限公

司、韩芳女士分别作为南都物业服务集团股份有限公司控股股

东、实际控制人，特此承诺，如违反首次公开发行上市时已作出

的公开承诺，则采取或接受以下措施：1、在有关监管机关要求

的期限内予以纠正；2、给投资

者造成直接损失的，依法赔偿损失；3、有违法所得的，按相关法律法规处理；4、如该违反的

承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；5、根据届时规定可以采取的其他措施。公司董事、高级管理人员的承诺：南都物业服务集团股份有限公司董

事、高级管理人员承诺，如违反

22/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

如未能及如未能是否有是否及时履行应及时履承诺承诺承诺承诺方承诺时间履行期承诺期限时严格说明未完行应说背景类型内容限履行成履行的明下一具体原因步计划首次公开发行上市时已作出的公开承诺，则采取或接受以下措施：1、在有关监管机关要求的

期限内予以纠正；2、给投资者

造成直接损失的，依法赔偿损失；3、有违法所得的，按相关法律法规处理；4、如该违反的

承诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；5、根据届时规定可以采取的其他措施。发行人董事、高级管理人员承诺不因职务

变更、离职等原因而放弃履行已作出的承诺。股东承诺：韩芳、南都产发集团、舟山五彩石、中城年代作为南都物业服务集团股

份有限公司股东承诺，如违反其在公司首次公开发行上市时已作

出的公开承诺，则采取或接受以下措施：1、在有关监管机关要

求的期限内予以纠正；2、因依赖股东所作承诺给发行人造成直

接损失的，依法赔偿发行人因此

23/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

如未能及如未能是否有是否及时履行应及时履承诺承诺承诺承诺方承诺时间履行期承诺期限时严格说明未完行应说背景类型内容限履行成履行的明下一具体原因步计划

所遭受的直接损失；3、因违反

承诺而有违法所得的，按相关法律法规处理；4、如该违反的承

诺属可以继续履行的，将继续履行该承诺；5、根据届时规定可以采取的其他措施。

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

24/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内公司、控股股东及实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用□不适用

公司分别于2026年4月20日、5月13日召开第四届董事会第十二次会议、

2025年年度股东会，审议通过了《关于2026年度日常关联交易预计的议案》，预计

25/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

公司2026年度日常关联交易金额为不超过5000万元。详见公司于2026年4月22日《上海证券报》及上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上的披露。报告期内日常关联交易实际发生金额详见“第八节财务报告”。

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

□适用√不适用

26/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

√适用□不适用

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币租赁资租赁收是否租赁方名租赁资租赁收益关联出租方名称产涉及租赁起始日租赁终止日租赁收益益对公关联称产情况确定依据关系金额司影响交易南都物业服浙江耀华写字楼

务集团股份建设集团2024/7/12027/3/31165230.29市场价否出租有限公司有限公司浙江绿城南都物业服时代建设写字楼

务集团股份2019/5/12026/5/30238738.81市场价否管理有限出租有限公司公司

27/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

浙江宝龙南都物业服星汇商业写字楼

务集团股份2021/8/12026/7/31309520.00市场价否管理有限出租有限公司公司南都物业服杭州新诚写字楼

务集团股份秀科技有2026/4/12032/3/3115780.73市场价否出租有限公司限公司用于公杭州兴耀商浙江悦郡寓租赁

业经营管理商业管理2017/1/12028/12/31-2947881.73市场价否服务项有限公司有限公司目用于公浙江悦郡杭州天瑞服寓租赁

商业管理2017/3/202027/7/19-313783.68市场价否饰有限公司服务项有限公司目用于公浙江悦郡浙江崇文置寓租赁

商业管理2019/8/152027/5/31-1835779.80市场价否业有限公司服务项有限公司目南都物业服郑州客赢务集团股份房地产营写字楼

2022/1/152026/1/1427342.02市场价否

有限公司郑销策划有出租州分公司限公司南都物业服宏鹰国际务集团股份货运（上写字楼

2026/1/152028/1/1433908.26市场价否有限公司郑海）有限出租州分公司公司

28/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

南都物业服深圳市天务集团股份行道文化写字楼

2025/5/12026/4/3044036.70市场价否

有限公司郑传播有限出租州分公司公司租赁情况说明无

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

□适用√不适用

29/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

√适用□不适用

(一)募集资金整体使用情况

√适用□不适用

单位：万元其

中：

超募截至报截至报截至招股书或资金告期末告期末截至报告报告本年度投募集募集说明总额募集资超募资本年度募集期末累计期末入金额占变更用途

资金募集资金募集资金书中募集（3）金累计金累计投入金

资金投入募集超募比（%）的募集资

到位总额净额（1）资金承诺=投入进投入进额

来源资金总额资金（9）金总额

时间投资总额（1）度（%）度（%）（8）

（4）累计=(8)/(1)

（2）-(6)＝(7)＝投入

（2）(4)/(1)(5)/(3)总额

（5）

2018

首次年1公开

月32242.0628748.2928748.29028673.82099.74204.990.7112440.00发行

股票日

合计/32242.0628748.2928748.2928673.82//204.99/12440.00

30/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他说明

□适用√不适用

(二)募投项目明细

√适用□不适用

1、募集资金明细使用情况

√适用□不适用

单位：万元是否为招项目股可行书性是本项或截至报项目投入投入否发募截至报目已者告期末达到是进度进度生重集项项是否告期末实现募募集资金累计投预定否是否未达本年实大变资目目涉及本年投累计投的效节余金

集计划投资入进度可使已符合计划现的效化，金名性变更入金额入募集益或额

说总额(1)（%）用状结计划的具益如来称质投向资金总者研

明(3)＝态日项的进体原是，

源额（2）发成

书(2)/(1)期度因请说果中明具的体情承况诺投资

31/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

项目物业首管次理公生智2026开产

能是否7000.00204.997025.23100.36年4是否否-25.23发建化月行设系股统票项目全国首物次业公是，服运开此项务营发是目取是否0业管行消或务理股终止拓票展项目首社生2024

是否3000.001853.2761.78是否38.19否1146.73次区产年7

32/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

公 O2O 建月开平设发台行建股设票项目是，首公此项次寓目未公租生取开2020赁产消，发是10785.8011035.66102.32年10是是-246.79否-249.86服建调整行月务设募集股项资金票目投资总额首人次力公资运开2024源营

发是否1962.491973.18100.54年7是否否-10.69建管行月设理股项票目

33/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

收购首普次惠是，公物此项开其

业否目为6000.006786.48113.11是是418.68否-786.48发他

80%新项

行股目股权票项目合

////28748.29204.9928673.82/////210.08//74.47计

2、超募资金明细使用情况

□适用√不适用

3、报告期内募投项目重新论证的具体情况

□适用√不适用

(三)报告期内募投变更或终止情况

□适用√不适用

34/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(四)报告期内募集资金使用的其他情况

1、募集资金投资项目先期投入及置换情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币发行名称2018年首次公开发行股份募集资金到账时间2018年1月29日自筹资金董事会审募集资金置换完成总投资额预先投入置换金额议通过日投资项目日期金额期物业管理

智能化系7000.00224.22224.22统项目

社区 O2O

平台建设3000.00412.28412.282018年42018年3项目月29日月30日公寓租赁

10785.804345.804345.80

服务项目人力资源

1962.49600.39600.39

建设项目

合计22748.295582.695582.69

2、用闲置募集资金暂时补充流动资金情况

□适用√不适用

3、对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币募集资金期间最报告期用于现金高余额董事会审议日末现金管理的有起始日期结束日期是否超期管理余效审议额出授权额度额度

2025年4月2026年4月16

2025-04-1720000否

17日日

其他说明公司于2025年4月17日召开第四届董事会第三次会议及第四届监事会第二次会议，审议通过了《关于使用闲置募集资金进行现金管理的议案》，同意公司使用最高额度不超过2000万元人民币的闲置募集资金进行现金管理，该额度可滚动使

35/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告用，自第四届董事会第三次会议审议通过之日起12个月内有效。截至2026年6月

30日，公司募集资金进行现金管理已全部结束。

4、其他

□适用√不适用

(五)中介机构对募集资金存储与使用情况核查异常的相关情况说明

□适用√不适用

(六)擅自变更募集资金用途、违规占用募集资金的后续整改情况

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)8430截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数0

（户）

36/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记股东名称报告期期末持股数比例限售条或冻结情况股东（全称）内增减量(%)件股份股份性质数量数量状态境内浙江南都产业

1600非国

发展集团有限06452732734.360质押

0000有法

公司人境内

韩芳04032953421.480无0自然人境内舟山五彩石投非国

资合伙企业093564654.980无0有法（有限合伙）人境内

+27690

严荷芳10622000.570无0自然

人中国建设银行股份有限公司

+96590

－诺安多策略9659000.510无0其他

混合型证券投资基金招商银行股份

有限公司－中

+93990

信建投行业轮9399000.500无0其他

换混合型证券投资基金境内

韩诚08400000.450无0自然人境内

+11100

蔡敏8200000.440无0自然

人中国建设银行股份有限公司

－华夏新锦绣+12740

7505000.400无0其他

灵活配置混合0型证券投资基金

37/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

中国工商银行股份有限公司

－中信保诚多

策略灵活配置-6935800.370无0其他混合型证券投资基金（LOF）

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量浙江南都产业发展集团人民币6452732

64527327

有限公司普通股7人民币4032953韩芳40329534普通股4舟山五彩石投资合伙企人民币

93564659356465业（有限合伙）普通股人民币严荷芳10622001062200普通股中国建设银行股份有限人民币

公司－诺安多策略混合965900965900普通股型证券投资基金招商银行股份有限公司人民币

－中信建投行业轮换混939900939900普通股合型证券投资基金人民币韩诚840000840000普通股人民币蔡敏820000820000普通股中国建设银行股份有限

公司－华夏新锦绣灵活人民币

750500750500

配置混合型证券投资基普通股金中国工商银行股份有限

公司－中信保诚多策略人民币

693580693580

灵活配置混合型证券投普通股

资基金（LOF）

公司前十名股东中存在回购专户，截至报告期末，公司前十名股东中回购专户回购专用证券账户合计持有公司股份2290500股，占公情况说明司总股本的1.22%。上表“前十名股东持股情况”及“前十名无限售条件股东持股情况”中已剔除回购专户。

上述股东委托表决权、

受托表决权、放弃表决无权的说明

38/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

公司实际控制人为韩芳女士，直接持有公司21.48%的股权，通过浙江南都产业发展集团有限公司间接持有34.33%的股权，通过舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）间接持有公司1.31%的股权，合计持有公司57.12%上述股东关联关系或一

的股权；韩诚先生系公司实际控制人韩芳女士之儿子，致行动的说明与韩芳女士构成一致行动人。

除此之外，公司未知其他股东之间是否存在关联关系，也未知是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。

表决权恢复的优先股股无东及持股数量的说明

注：“前十名股东持股情况”表格中股东中国工商银行股份有限公司－中信保

诚多策略灵活配置混合型证券投资基金（LOF）于报告期期初普通账户、信用账户持

股不在公司前200名股东名册内，故无法统计报告期内增减变动情况。

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

39/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

40/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

41/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2026年6月30日

编制单位：南都物业服务集团股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金441660082.85462259658.45结算备付金拆出资金

交易性金融资产637634884.19682960701.94衍生金融资产

应收票据8100882.08397532.61

应收账款697985152.89551933456.70应收款项融资

预付款项19741761.336571717.21应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款156813261.09123229716.32

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货19288147.9515532191.09

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产14059678.7315070573.61

流动资产合计1995283851.111857955547.93

非流动资产：

发放贷款和垫款

债权投资94343257.4893039736.11其他债权投资长期应收款

长期股权投资229815541.07230065876.01

42/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他权益工具投资47191715.8817435974.96

其他非流动金融资产204580641.89153064513.68

投资性房地产40728575.8542603424.94

固定资产30705420.6532892911.78

在建工程17220394.3110640316.39生产性生物资产油气资产

使用权资产24753766.3534625768.37

无形资产6376664.682761075.48

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉161711861.98161711861.98

长期待摊费用5790480.107230036.48

递延所得税资产3539095.734629485.87其他非流动资产

非流动资产合计866757415.97790700982.05

资产总计2862041267.082648656529.98

流动负债：

短期借款150000000.0080050833.34向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据7555850.00

应付账款353573563.93391095285.14

预收款项400097.65467126.34

合同负债320374292.19284996036.59卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬63963092.4975617455.00

应交税费60176957.0445226826.44

其他应付款541952132.94493847697.13

其中：应付利息

应付股利185163.49应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债一年内到期的非流动负

15911792.7918557078.99

债

43/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他流动负债2271.01579191.01

流动负债合计1513910050.041390437529.98

非流动负债：

保险合同准备金长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债19160358.2024276914.50长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债159267.23递延收益

递延所得税负债15236181.203178895.49其他非流动负债

非流动负债合计34555806.6327455809.99

负债合计1548465856.671417893339.97

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）187777779.00187777779.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积258859045.54258859045.54

减：库存股20076903.0020076903.00

其他综合收益-808284.12-564025.04专项储备

盈余公积93888889.5093888889.50一般风险准备

未分配利润746921928.81670992324.27归属于母公司所有者权

1266562455.731190877110.27益（或股东权益）合计

少数股东权益47012954.6839886079.74所有者权益（或股东

1313575410.411230763190.01

权益）合计负债和所有者权益

2862041267.082648656529.98（或股东权益）总计

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司资产负债表

2026年6月30日

44/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

编制单位：南都物业服务集团股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2026年6月30日2025年12月31日

流动资产：

货币资金295767327.90294980769.28

交易性金融资产637617281.19682960701.94衍生金融资产

应收票据8100882.08

应收账款491222628.45382401544.15应收款项融资

预付款项9722890.791577984.13

其他应收款143002196.57103016319.80

其中：应收利息应收股利

存货14411012.2712466611.05

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产9672626.8311171861.03

流动资产合计1609516846.081488575791.38

非流动资产：

债权投资94343257.4893039736.11其他债权投资长期应收款

长期股权投资611560866.44611883232.80

其他权益工具投资47191715.8817435974.96

其他非流动金融资产204580641.89153064513.68

投资性房地产27477617.4328783295.54

固定资产18599574.9119527861.23

在建工程14408583.928069992.21生产性生物资产油气资产

使用权资产7358215.039876849.05

无形资产5126316.541446877.26

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用350000.00400000.00递延所得税资产

45/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他非流动资产

非流动资产合计1030996789.52943528332.84

资产总计2640513635.602432104124.22

流动负债：

短期借款150000000.0080050833.34交易性金融负债衍生金融负债

应付票据7555850.00

应付账款289131406.93318942894.94预收款项

合同负债238124335.39218920895.58

应付职工薪酬43664596.7451018354.57

应交税费38466281.3624525523.64

其他应付款747910161.31678388203.32

其中：应付利息应付股利持有待售负债一年内到期的非流动负

4987907.104903542.84

债

其他流动负债8916.97

流动负债合计1519840538.831376759165.20

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债5162227.875075156.33长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益

递延所得税负债13183357.961475827.48其他非流动负债

非流动负债合计18345585.836550983.81

负债合计1538186124.661383310149.01

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）187777779.00187777779.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积232461094.59232461094.59

减：库存股20076903.0020076903.00

46/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他综合收益-808284.12-564025.04专项储备

盈余公积93888889.5093888889.50

未分配利润609084934.97555307140.16所有者权益（或股东

1102327510.941048793975.21

权益）合计负债和所有者权益

2640513635.602432104124.22（或股东权益）总计

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜合并利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入908426349.65913732396.55

其中：营业收入908426349.65913732396.55利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本800995956.57808271546.90

其中：营业成本742342403.05751377298.50利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加2948070.213199459.35

销售费用8056369.058308945.75

管理费用45241998.8543902426.93

研发费用1121807.991590420.34

财务费用1285307.42-107003.97

其中：利息费用1113669.44218502.27

利息收入1778764.532436955.00

加：其他收益2573364.973856326.50投资收益（损失以

11959391.47-96091.01“-”号填列）

47/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损

58878071.6086974641.90失以“-”号填列）信用减值损失（损失以-12389753.17-8750568.34“-”号填列）资产减值损失（损失以-5130422.03“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）三、营业利润（亏损以“-”

168451467.95182314736.67号填列）

加：营业外收入206522.62495289.64

减：营业外支出1447438.831289703.75四、利润总额（亏损总额以

167210551.74181520322.56“-”号填列）

减：所得税费用44314809.9045636814.39五、净利润（净亏损以“-”

122895741.84135883508.17号填列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏

122895741.84135883508.17损以“-”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净

利润（净亏损以“-”号填115694801.50129947726.01列）2.少数股东损益（净亏损

7200940.345935782.16以“-”号填列）

六、其他综合收益的税后净额-244259.08

（一）归属母公司所有者的

-244259.08其他综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其

-244259.08他综合收益

48/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允

-244259.08价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他

综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额122651482.76135883508.17

（一）归属于母公司所有者

115450542.42129947726.01

的综合收益总额

（二）归属于少数股东的综

7200940.345935782.16

合收益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/

0.620.70

股)

（二）稀释每股收益(元/

0.620.70

股)

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司利润表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

49/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

项目附注2026年半年度2025年半年度

一、营业收入658895383.38637201651.41

减：营业成本541014424.37522008196.44

税金及附加1987052.332270854.23

销售费用7333105.687625430.84

管理费用42183958.5140710089.80研发费用

财务费用423482.63-1081097.68

其中：利息费用1113669.44218377.77

利息收入1741332.722212001.81

加：其他收益1556485.392118984.99投资收益（损失以

11366725.21-399842.52“-”号填列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损

58878071.6086974641.90失以“-”号填列）信用减值损失（损失以-9106314.31-5676398.57“-”号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）二、营业利润（亏损以“-”

128648327.75148685563.58号填列）

加：营业外收入64966.58267613.44

减：营业外支出967337.51959857.59三、利润总额（亏损总额以

127745956.82147993319.43“-”号填列）

减：所得税费用34314063.1437155848.19四、净利润（净亏损以“-”

93431893.68110837471.24号填列）

（一）持续经营净利润（净

93431893.68110837471.24亏损以“-”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额-244259.08

50/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

（一）不能重分类进损益的

-244259.08其他综合收益

1.重新计量设定受益计划

变动额

2.权益法下不能转损益的

其他综合收益

3.其他权益工具投资公允

-244259.08价值变动

4.企业自身信用风险公允

价值变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其

他综合收益

2.其他债权投资公允价值

变动

3.金融资产重分类计入其

他综合收益的金额

4.其他债权投资信用减值

准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额93187634.60110837471.24

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/

股)

（二）稀释每股收益(元/

股)

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜合并现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

51/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

销售商品、提供劳务收

851830408.40848528714.75

到的现金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还2961.8022470.81收到其他与经营活动有

74377198.3691661939.28

关的现金经营活动现金流入小

926210568.56940213124.84

计

购买商品、接受劳务支

543676242.17552787049.40

付的现金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工及为职工支

289646642.21307474051.01

付的现金

支付的各项税费48387144.6957927058.68支付其他与经营活动有

99963392.9042800361.92

关的现金经营活动现金流出小

981673421.97960988521.01

计

52/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

经营活动产生的现

-55462853.41-20775396.17金流量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金615126115.66496940616.44取得投资收益收到的现

10906205.045331833.53

金

处置固定资产、无形资

产和其他长期资产收回的291240.00146650.00现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小

626323560.70502419099.97

计

购建固定资产、无形资

产和其他长期资产支付的6575569.001325133.61现金

投资支付的现金612299347.57729610987.52质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小

618874916.57730936121.13

计投资活动产生的现

7448644.13-228517021.16

金流量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金70000000.0087000000.00收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小

70000000.0087000000.00

计偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付

39661609.463144936.41

利息支付的现金

其中：子公司支付给少

数股东的股利、利润

53/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

支付其他与筹资活动有

9663322.217188397.34

关的现金筹资活动现金流出小

49324931.6710333333.75

计筹资活动产生的现

20675068.3376666666.25

金流量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净

-27339140.95-172625751.08增加额

加：期初现金及现金等

447111003.37584840438.10

价物余额

六、期末现金及现金等价

419771862.42412214687.02

物余额

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司现金流量表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收

585433307.81592569562.03

到的现金收到的税费返还收到其他与经营活动有

70693791.45349296718.31

关的现金经营活动现金流入小

656127099.26941866280.34

计

购买商品、接受劳务支

441147678.55423714801.77

付的现金支付给职工及为职工支

175122813.42177719996.32

付的现金

支付的各项税费26569397.5034258485.99支付其他与经营活动有

71440440.2257513714.96

关的现金经营活动现金流出小

714280329.69693206999.04

计经营活动产生的现金流

-58153230.43248659281.30量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金595435610.66461824823.75

54/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

取得投资收益收到的现

10385570.2016005525.27

金

处置固定资产、无形资

产和其他长期资产收回的291240.00现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小

606112420.86477830349.02

计

购建固定资产、无形资

产和其他长期资产支付的6566719.441137724.21现金

投资支付的现金572591239.57900345194.83取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金投资活动现金流出小

579157959.01901482919.04

计投资活动产生的现

26954461.85-423652570.02

金流量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金70000000.0087000000.00收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小

70000000.0087000000.00

计偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付

39661609.46

利息支付的现金支付其他与筹资活动有

2837675.70215100.00

关的现金筹资活动现金流出小

42499285.16215100.00

计筹资活动产生的现

27500714.8486784900.00

金流量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净

-3698053.74-88208388.72增加额

55/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

加：期初现金及现金等

287787541.65403024724.60

价物余额

六、期末现金及现金等价

284089487.91314816335.88

物余额

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜

56/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

合并所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益一资本公积项目工具专般少数股东权益所有者权益合计项风其

实收资本(或股本)优永减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计他其储险先续他备准股债备

一、上年

187777779.00258859045.5420076903.00-564025.0493888889.50670992324.271190877110.2739886079.741230763190.01

期末余额

加：

会计政策变更前期差错更正其他

二、本年

187777779.00258859045.5420076903.00-564025.0493888889.50670992324.271190877110.2739886079.741230763190.01

期初余额

三、本期增减变动

-244259.0875929604.5475685345.467126874.9482812220.40金额

（减少以

“-”

57/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

号填

列）

（一）综

-244259.08115694801.50115450542.427200940.34122651482.76合收益总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所

有者投入的普通股

2．其

他权益工具持有者投入资本

3．股

份支付计入所有者权益的金额

4．其

他

（三）利-39765196.96-39765196.96-74065.40-39839262.36润分配

1．提

取盈余公积

2．提

取一般风

58/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

险准备

3．对

所有者

（或-39765196.96-39765196.96-74065.40-39839262.36股

东）的分配

4．其

他

（四）所有者权益内部结转

1．资

本公积转增资本

（或股

本）

2．盈

余公积转增资本

（或股

本）

3．盈

余公积弥补亏损

4．设

定受益计划变动额结转留存收益

5．其

他综

59/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

合收益结转留存收益

6．其

他

（五）专项储备

1．本

期提取

2．本

期使用

（六）其他

四、本期

187777779.00258859045.5420076903.00-808284.1293888889.50746921928.811266562455.7347012954.681313575410.41

期末余额

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工具其一项目他专般少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股综项风其

优永资本公积减：库存股盈余公积未分配利润小计

本)其他先续合储险他股债收备准益备

一、上

年期末187777779.00258859045.5420076903.0089914204.57575717415.361092191541.4732952528.921125144070.39余额

加：会计政策变更前期差错

60/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

更正其他

二、本

年期初187777779.00258859045.5420076903.0089914204.57575717415.361092191541.4732952528.921125144070.39余额

三、本期增减变动金

额（减129947726.01129947726.015935782.16135883508.17少以

“-”号

填列）

（一）

综合收129947726.01129947726.015935782.16135883508.17益总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有

者投入的普通股

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取

盈余公积

61/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

2．提取

一般风险准备

3．对所

有者

（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增资本

（或股本）

2．盈余

公积转增资本

（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

5．其他

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

62/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

2．本期

使用

（六）其他

四、本

期期末187777779.00258859045.5420076903.0089914204.57705665141.371222139267.4838888311.081261027578.56余额

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜母公司所有者权益变动表

2026年1—6月

单位：元币种：人民币

2026年半年度

其他权益工具专项目项

实收资本(或股本)优永其资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润所有者权益合计先续储他股债备

一、上年期末余

187777779.00232461094.5920076903.00-564025.0493888889.50555307140.161048793975.21

额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余

187777779.00232461094.5920076903.00-564025.0493888889.50555307140.161048793975.21

额

三、本期增减变动金额（减少以-244259.0853777794.8153533535.73“-”号填列）

（一）综合收益

-244259.0893431893.6893187634.60总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入的

普通股

63/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

2．其他权益工具

持有者投入资本

3．股份支付计入

所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配-39654098.87-39654098.87

1．提取盈余公积2．对所有者（或-39654098.87-39654098.87

股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补

亏损

4．设定受益计划

变动额结转留存收益

5．其他综合收益

结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余

187777779.00232461094.5920076903.00-808284.1293888889.50609084934.971102327510.94

额

64/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

2025年半年度

其他权益工具

项目实收资本(或股优永其他综合专项

其资本公积减：库存股盈余公积未分配利润所有者权益合计本)先续收益储备他股债

一、上年期末余

187777779.00232461094.5920076903.0089914204.57462594258.84952670434.00

额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余

187777779.00232461094.5920076903.0089914204.57462594258.84952670434.00

额

三、本期增减变动金额（减少以110837471.24110837471.24“-”号填列）

（一）综合收益

110837471.24110837471.24

总额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者投入

的普通股

2．其他权益工

具持有者投入资本

3．股份支付计

入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公

积

2．对所有者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

65/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

1．资本公积转增资本（或股本）

2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥

补亏损

4．设定受益计

划变动额结转留存收益

5．其他综合收

益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余

187777779.00232461094.5920076903.0089914204.57573431730.081063507905.24

额

公司负责人：韩芳主管会计工作负责人：向昱力会计机构负责人：华美娜

66/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

南都物业服务集团股份有限公司（以下简称公司或本公司）前身系浙江南都物

业管理有限公司（原名浙江南都物业管理公司，以下简称南都有限公司）。南都有限公司系由浙江华电房地产开发公司投资设立，于1994年4月13日在浙江省工商行政管理局登记注册，取得注册号为14292494-6的企业法人营业执照，成立时注册资本200.00万元。南都有限公司以2015年10月31日为基准日，整体变更为股份有限公司，于2015年12月29日在浙江省工商行政管理局登记注册，总部位于浙江省杭州市。公司现持有统一社会信用代码为 91330000142924946H 的营业执照，注册资本187777779.00元，股份总数187777779股（每股面值1元），均系无限售条件流通股。公司股票于2018年2月1日在上海证券交易所挂牌交易。

本公司属物业管理行业。公司致力于向城市运营综合服务商转型升级，主要为住宅类、商业类及城市服务类等客户提供物业基础服务、物业增值服务。

本财务报表业经公司2026年8月27日四届第十五次董事会批准对外报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司财务报表以持续经营为编制基础。

2、持续经营

√适用□不适用本公司不存在导致对报告期末起12个月内的持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用

重要提示：本公司根据实际生产经营特点针对金融工具减值、存货、固定资产折

旧、无形资产、收入确认等交易或事项制定了具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用

公司经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

67/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用涉及重要性标准判断重要性标准确定方法和选择依据的披露事项

重要的单项计提坏账准备的应收账款单项金额超过资产总额0.5%

重要的应收账款坏账准备收回或转回单项金额超过资产总额0.5%

重要的子公司、非全资子公司资产总额超过集团总资产总额的5%

重要的联营企业资产总额超过集团总资产总额的0.5%

重要的投资活动现金流量单项金额超过资产总额的10%

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用

1.同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

2.非同一控制下企业合并的会计处理方法

公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份

额的差额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

1.控制的判断

拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其可变回报金额的，认定为控制。

2.合并财务报表的编制方法

母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第33号——合并财务报表》编制。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

□适用√不适用

68/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

9、现金及现金等价物的确定标准

现金等价物是指企业持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性

强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

□适用√不适用

11、金融工具

√适用□不适用

1.金融资产和金融负债的分类

金融资产在初始确认时划分为以下三类：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债在初始确认时划分为以下四类：(1)以公允价值计量且其变动计入当期

损益的金融负债；(2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产

所形成的金融负债；(3)不属于上述(1)或(2)的财务担保合同，以及不属于上述(1)并以低于市场利率贷款的贷款承诺；(4)以摊余成本计量的金融负债。

2.金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件

(1)金融资产和金融负债的确认依据和初始计量方法

公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。但是，公司初始确认的应收账款未包含重大融资成分或公司不考虑未超过一年的合同中的融资成分的，按照《企业会计准则第14号——收入》所定义的交易价格进行初始计量。

(2)金融资产的后续计量方法

1)以摊余成本计量的金融资产

采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融资产所产生的利得或损失，在终止确认、重分类、按照实际利率法摊销或确认减值时，计入当期损益。

2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资

采用公允价值进行后续计量。采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得及汇兑损益计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

3)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资

采用公允价值进行后续计量。获得的股利（属于投资成本收回部分的除外）计入当期损益，其他利得或损失计入其他综合收益。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

4)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

采用公允价值进行后续计量，产生的利得或损失（包括利息和股利收入）计入当期损益，除非该金融资产属于套期关系的一部分。

(3)金融负债的后续计量方法

1)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

69/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。对于此类金融负债以公允价值进行后续计量。因公司自身信用风险变动引起的指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的公允价值变动金额计入其他综合收益，除非该处理会造成或扩大损益中的会计错配。此类金融负债产生的其他利得或损失（包括利息费用、除因公司自身信用风险变动引起的公允价值变动）计入当期损益，除非该金融负债属于套期关系的一部分。终止确认时，将之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

2)金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融

负债

按照《企业会计准则第23号——金融资产转移》相关规定进行计量。

3)不属于上述1)或2)的财务担保合同，以及不属于上述1)并以低于市场利率贷

款的贷款承诺

在初始确认后按照下列两项金额之中的较高者进行后续计量：*按照金融工具的减值规定确定的损失准备金额；*初始确认金额扣除按照《企业会计准则第14号——收入》相关规定所确定的累计摊销额后的余额。

4)以摊余成本计量的金融负债

采用实际利率法以摊余成本计量。以摊余成本计量且不属于任何套期关系的一部分的金融负债所产生的利得或损失，在终止确认、按照实际利率法摊销时计入当期损益。

(4)金融资产和金融负债的终止确认

1)当满足下列条件之一时，终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利已终止；

*金融资产已转移，且该转移满足《企业会计准则第23号——金融资产转移》关于金融资产终止确认的规定。

2)当金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除时，相应终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

3.金融资产转移的确认依据和计量方法

公司转移了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)未保留对该金融资产控制的，终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债；(2)保留了对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损

益：(1)所转移金融资产在终止确认日的账面价值；(2)因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。转移了金融资产的一部分，且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)终止确认部分的账面价值；(2)终止确认部分的对价，与原直接计入其他综合收益的公

70/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资）之和。

4.金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：

(1)第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

(2)第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市场验证的输入值等；

(3)第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或

无法由可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未

来现金流量、使用自身数据作出的财务预测等。

5.金融工具减值

公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、合同资产、租赁应收款、分类为以公

允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或不属于金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同进行减值处理并确认损失准备。

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。信用损失，是指公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于公司购买或源生的已发生信用减值的金融资产，按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，公司在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。

对于租赁应收款、由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成，且不含重大融资成分或者公司不考虑不超过一年的合同中的融资成分的应收款项及合同资产，公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

除上述计量方法以外的金融资产，公司在每个资产负债表日评估其信用风险自初始确认后是否已经显著增加。如果信用风险自初始确认后已显著增加，公司按照整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，公司按照该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。

公司利用可获得的合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

于资产负债表日，若公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

71/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

公司以单项金融工具或金融工具组合为基础评估预期信用风险和计量预期信用损失。当以金融工具组合为基础时，公司以共同风险特征为依据，将金融工具划分为不同组合。

公司在每个资产负债表日重新计量预期信用损失，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以摊余成本计量的金融资产，损失准备抵减该金融资产在资产负债表中列示的账面价值；对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债权投资，公司在其他综合收益中确认其损失准备，不抵减该金融资产的账面价值。

6.金融资产和金融负债的抵销

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不相互抵销。但同时满足下列条件的，公司以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：(1)公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；(2)公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

不满足终止确认条件的金融资产转移，公司不对已转移的金融资产和相关负债进行抵销。

12、应收票据

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用确定组合的依组合类别计量预期信用损失的方法据

参考历史信用损失经验，结合当前状应收银行承兑汇票

况以及对未来经济状况的预测，通过票据类型违约风险敞口和整个存续期预期信用应收商业承兑汇票损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款——账龄组合账龄应收账款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失

72/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

参考历史信用损失经验，结合当前状应收账款——合并范围内况以及对未来经济状况的预测，通过款项性质关联往来组合违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制其他应收款——账龄组合账龄其他应收款账龄与预期信用损失率对照表，计算预期信用损失参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过其他应收款——合并范围款项性质违约风险敞口和未来12个月内或整内关联往来组合

个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用应收账款其他应收款账龄

预期信用损失率（%）预期信用损失率（%）

1年以内（含，下同）55

1-2年1010

2-3年3030

3-4年5050

4-5年8080

5年以上100100

应收账款/其他应收款的账龄自初始确认日起算。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

√适用□不适用

对信用风险与组合信用风险显著不同的应收款项，公司按单项计提预期信用损失。

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

□适用√不适用

73/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

16、存货

√适用□不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

√适用□不适用

1.存货的分类存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产

过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。

2.发出存货的计价方法发出存货采用移动加权平均法。

3.存货的盘存制度存货的盘存制度为永续盘存制。

4.低值易耗品和包装物的摊销方法

(1)低值易耗品按照一次转销法进行摊销。

(2)包装物按照一次转销法进行摊销。

存货跌价准备的确认标准和计提方法

√适用□不适用

资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经

过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资

产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

□适用√不适用

18、持有待售的非流动资产或处置组

□适用√不适用划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用√不适用终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

74/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

19、长期股权投资

√适用□不适用

1.共同控制、重大影响的判断

按照相关约定对某项安排存在共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。

2.投资成本的确定

(1)同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担

债务或发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整

资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。

合并日长期股权投资的初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。

(2)非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其初始投资成本。

公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

1)在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

2)在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

(3)除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为

其初始投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第12号——债务重组》确定其初始投资成本；以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》确定其初始投资成本。

3.后续计量及损益确认方法

对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企

业的长期股权投资，采用权益法核算。

4.通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的处理方法

(1)是否属于“一揽子交易”的判断原则

75/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，公司结合分步交易的各个步骤的交易协议条款、分别取得的处置对价、出售股权的对象、处置方

式、处置时点等信息来判断分步交易是否属于“一揽子交易”。各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明多次交易事项属于“一揽子交易”：

1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

2)这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

(2)不属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。

2)合并财务报表

在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益。

(3)属于“一揽子交易”的会计处理

1)个别财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

2)合并财务报表

将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

20、投资性房地产

(1)如果采用成本计量模式的折旧或摊销方法

1.投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用

权和已出租的建筑物。

2.投资性房地产按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用

与固定资产和无形资产相同的方法计提折旧或进行摊销。

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21、固定资产

(1)确认条件

√适用□不适用

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确认。

(2)折旧方法

√适用□不适用折旧年限类别折旧方法残值率年折旧率

（年）

房屋及建筑物直线法20、1755.59、4.75

运输工具直线法3-5531.67-19.00

其他设备直线法3-5531.67-19.00

22、在建工程

√适用□不适用

1.在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在

建工程按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。

2.在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预

定可使用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。

类别在建工程结转为固定资产的标准和时点

主体建设工程及配套工程已实质完工、达到预定设计要房屋及建筑物求并经验收机器设备安装调试后达到设计要求或合同规定的标准

23、借款费用

√适用□不适用

1.借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。

2.借款费用资本化期间

(1)当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)资产支出已经发生；2)借

款费用已经发生；3)为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

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(2)若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断

时间连续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资产的购建或者生产活动重新开始。

(3)当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费用停止资本化。

3.借款费用资本化率以及资本化金额

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1)使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

1.无形资产包括土地使用权、软件及车位使用权等，按成本进行初始计量。

2.使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的

预期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。

具体如下：

项目使用寿命及其确定依据摊销方法软件按预期受益期限确定使用寿命为5年直线法车位使用权按预期受益期限确定使用寿命为5年直线法

(2)研发支出的归集范围及相关会计处理方法

√适用□不适用

(1)人员人工费用

人员人工费用包括公司研发人员的工资薪金、基本养老保险费、基本医疗保险

费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费和住房公积金，以及外聘研发人员的劳务费用。

研发人员同时服务于多个研究开发项目的，人工费用的确认依据公司管理部门提供的各研究开发项目研发人员的工时记录，在不同研究开发项目间按比例分配。

78/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

直接从事研发活动的人员、外聘研发人员同时从事非研发活动的，公司根据研发人员在不同岗位的工时记录，将其实际发生的人员人工费用，按实际工时占比等合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。

(2)直接投入费用

直接投入费用是指公司为实施研究开发活动而实际发生的相关支出。包括：1)直接消耗的材料、燃料和动力费用；2)用于中间试验和产品试制的模具、工艺装备

开发及制造费，不构成固定资产的样品、样机及一般测试手段购置费，试制产品的检验费；3)用于研究开发活动的仪器、设备的运行维护、调整、检验、检测、维修等费用。

(3)折旧费用与长期待摊费用

折旧费用是指用于研究开发活动的仪器、设备和在用建筑物的折旧费。

用于研发活动的仪器、设备及在用建筑物，同时又用于非研发活动的，对该类仪器、设备、在用建筑物使用情况做必要记录，并将其实际发生的折旧费按实际工时和使用面积等因素，采用合理方法在研发费用和生产经营费用间分配。

长期待摊费用是指研发设施的改建、改装、装修和修理过程中发生的长期待摊费用，按实际支出进行归集，在规定的期限内分期平均摊销。

(4)无形资产摊销费用无形资产摊销费用是指用于研究开发活动的软件、知识产权、非专利技术（专有技术、许可证、设计和计算方法等）的摊销费用。

(5)设计费用

设计费用是指为新产品和新工艺进行构思、开发和制造，进行工序、技术规范、规程制定、操作特性方面的设计等发生的费用，包括为获得创新性、创意性、突破性产品进行的创意设计活动发生的相关费用。

(6)装备调试费用与试验费用

装备调试费用是指工装准备过程中研究开发活动所发生的费用，包括研制特殊、专用的生产机器，改变生产和质量控制程序，或制定新方法及标准等活动所发生的费用。

为大规模批量化和商业化生产所进行的常规性工装准备和工业工程发生的费用不计入归集范围。

试验费用包括新药研制的临床试验费、勘探开发技术的现场试验费、田间试验费等。

(7)委托外部研究开发费用委托外部研究开发费用是指公司委托境内外其他机构或个人进行研究开发活动所发生的费用（研究开发活动成果为公司所拥有，且与公司的主要经营业务紧密相关）。

(8)其他费用

其他费用是指上述费用之外与研究开发活动直接相关的其他费用，包括技术图书资料费、资料翻译费、专家咨询费、高新科技研发保险费，研发成果的检索、论证、评审、鉴定、验收费用，知识产权的申请费、注册费、代理费，会议费、差旅费、通讯费等。

4.内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发

项目开发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；(2)具有完成该无形资产并使用或出售

的意图；(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产

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品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用

性；(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有

能力使用或出售该无形资产；(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

27、长期资产减值

√适用□不适用

对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、

采用成本模式计量的使用权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。

若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当期损益。

28、长期待摊费用

√适用□不适用

长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。

长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

29、合同负债

√适用□不适用公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。公司将同一合同下的合同资产和合同负债相互抵销后以净额列示。

公司将拥有的、无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项列示，将已向客户转让商品而有权收取对价的权利（该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示。

公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务作为合同负债列示。

30、职工薪酬

(1)短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。

80/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(1)在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确

认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(2)对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：

1)根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计

变量和财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；

2)设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产

公允价值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；

3)期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划

净负债或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变

动等三部分，其中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。

(3)辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：(1)公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞

退福利时；(2)公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4)其他长期职工福利的会计处理方法

√适用□不适用

向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。

31、预计负债

√适用□不适用

1.因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义

务成为公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。

2.公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。

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32、股份支付

□适用√不适用

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

34、收入

(1)按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

1.收入确认原则

于合同开始日，公司对合同进行评估，识别合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。

满足下列条件之一时，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：(1)客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利

益；(2)客户能够控制公司履约过程中在建商品；(3)公司履约过程中所产出的商品

具有不可替代用途，且公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，公司考虑下列迹象：(1)公司就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；(2)公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；(3)公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；(4)公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；(5)客户已接受该商品；(6)其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

2.收入计量原则

(1)公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。交易价格是公司因向

客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。

(2)合同中存在可变对价的，公司按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的

最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

(3)合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时

即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

(4)合同中包含两项或多项履约义务的，公司于合同开始日，按照各单项履约义

务所承诺商品的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。

3.收入确认的具体方法

公司有两大业务板块，一是物业基础服务，二是物业增值服务。依据公司自身的经营模式和结算方式，各类业务销售收入确认的具体方法披露如下：

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(1)物业基础服务:公司提供物业基础服务属于在某一时段内履行的履约义务，公司在履约义务履行的期间内，分月确认收入。

(2)物业增值服务:公司提供物业增值服务属于在某一时段内履行的履约义务，在合同服务周期约定时，在履约义务履行的期间内分月确认收入；无合同服务周期约定时，在增值服务完成时确认收入。

(2)同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

□适用√不适用

36、政府补助

√适用□不适用

1.政府补助在同时满足下列条件时予以确认：(1)公司能够满足政府补助所附的条件；(2)公司能够收到政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

2.与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

政府文件规定用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府补助。政府文件不明确的，以取得该补助必须具备的基本条件为基础进行判断，以购建或其他方式形成长期资产为基本条件的作为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。

3.与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，难以区分与资产相关或与收益相关的，整体归类为与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。

4.与公司日常经营活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益或

冲减相关成本费用。与公司日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

83/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告1.根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。

2.确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。

3.资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可

能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。

4.公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包

括下列情况产生的所得税：(1)企业合并；(2)直接在所有者权益中确认的交易或者事项。

5.同时满足下列条件时，公司将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的

净额列示：(1)拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；(2)递延所得税资产和递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所

得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债或是同时取得资产、清偿债务。

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

1.公司作为承租人

在租赁期开始日，公司将租赁期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁认定为短期租赁；将单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁认定为低价值资产租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不认定为低价值资产租赁。

对于所有短期租赁和低价值资产租赁，公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

除上述采用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外，在租赁期开始日，公司对租赁确认使用权资产和租赁负债。

(1)使用权资产

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：1)租赁负债的初始计量金额；2)在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；3)承租人发生的初始直接费用；4)承租人为拆卸及移除租赁资

产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

公司按照直线法对使用权资产计提折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

(2)租赁负债

84/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

在租赁期开始日，公司将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债。计算租赁付款额现值时采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额与其现值之间的差额作为未确认融资费用，在租赁期各个期间内按照确认租赁付款额现值的折现率确认利息费用，并计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额于实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终

止选择权的评估结果或实际行权情况发生变化时，公司按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值，如使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将剩余金额计入当期损益。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

1.公司作为出租人

在租赁开始日，公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。

(1)经营租赁

公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

(2)融资租赁在租赁期开始日，公司按照租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。在租赁期的各个期间，公司按照租赁内含利率计算并确认利息收入。

公司取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

2.售后租回

(1)公司作为承租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。

(2)公司作为出租人

公司按照《企业会计准则第14号——收入》的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。

85/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

售后租回交易中的资产转让属于销售的，公司根据其他适用的企业会计准则对资产购买进行会计处理，并根据《企业会计准则第21号——租赁》对资产出租进行会计处理。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，公司不确认被转让资产，但确认一项与转让收入等额的金融资产，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融资产进行会计处理。

39、其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

40、重要会计政策和会计估计的变更

(1)重要会计政策变更

□适用√不适用

(2)重要会计估计变更

□适用√不适用

(3)2026年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率以按税法规定计算的销售货物和

应税劳务收入为基础计算销项税13%、9%、6%、5%、增值税额，扣除当期允许抵扣的进项税3%、1%额后，差额部分为应交增值税从价计征的，按房产原值一次减除房产税30%后余值的1.2%计缴；从租计征1.2%或12%的，按租金收入的12%计缴城市维护建设税实际缴纳的流转税税额7%、5%

教育费附加实际缴纳的流转税税额3%

地方教育附加实际缴纳的流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额25%、20%、15%

86/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

纳税主体名称所得税税率（%）

浙江悦都网络科技有限公司15%

上海采林物业管理有限公司20%

浙江乐勤清洁服务有限公司20%

杭州南都智诚物业服务有限公司20%

浙江悦都物业服务有限公司20%

杭州乐勤楼宇工程有限公司20%

杭州乐勤装饰工程有限公司20%

杭州信建大悦住房服务有限公司20%

南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司20%

浙江南都智联物业服务有限公司20%

海宁南都智联物业服务有限公司20%

杭州悦嘉家网络科技有限公司20%

宁波奉化南都智联物业服务有限公司20%

杭州南都悦萱养老服务有限公司20%

桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司20%

丽水南都智联物业服务有限公司20%

上海南都悦郡物业服务有限公司20%

海宁南都悦郡物业服务有限公司20%

宁波南都悦郡物业服务有限公司20%

绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司20%

杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司20%

启东南都智联物业服务有限公司20%

杭州悦歆商业运营管理有限公司20%

杭州悦享供应链管理有限公司20%

常熟市中远物业服务有限责任公司20%

新青云物业管理服务(新泰)有限公司20%

杭州中大普惠保安服务有限公司20%

连云港中大普惠香溢物业服务有限公司20%

杭州中大物业服务有限公司20%

杭州南郡智能科技有限公司20%

除上述以外的其他纳税主体25%

2、税收优惠

√适用□不适用

1.根据浙江省科学技术厅、浙江省财政厅、国家税务总局浙江省税务局联合颁

发的《高新技术企业证书》，浙江悦都网络科技有限公司被认定为高新技术企业，资格有效期3年，企业所得税优惠期为2025年1月1日至2027年12月31日，按

15%的税率计缴企业所得税。

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2.根据《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》（2023年第6号）和《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（2023年第12号）的规定，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。

上海采林物业管理有限公司、浙江乐勤清洁服务有限公司、杭州南都智诚物业服务

有限公司、浙江悦都物业服务有限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司、杭州乐勤装

饰工程有限公司、杭州信建大悦住房服务有限公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限

公司、浙江南都智联物业服务有限公司、海宁南都智联物业服务有限公司、杭州悦

嘉家网络科技有限公司、宁波奉化南都智联物业服务有限公司、杭州南都悦萱养老

服务有限公司、桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司、丽水南都智联物业服务有

限公司、上海南都悦郡物业服务有限公司、海宁南都悦郡物业服务有限公司、宁波南都悦郡物业服务有限公司、绍兴市聚鑫智慧物业服务有限公司、杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司、启东南都智联物业服务有限公司、杭州悦歆商业运营

管理有限公司、杭州悦享供应链管理有限公司、常熟市中远物业服务有限责任公

司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司、杭州中大普惠保安服务有限公司、连云

港中大普惠香溢物业服务有限公司、杭州中大物业服务有限公司、杭州南郡智能科技有限公司适用该优惠政策。

3.根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公

告》（2023年第1号）的规定，对月销售额10万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人免征增值税（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）。小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。南都物业服务集团股份有限公司磐安分公司、永康分公司、新乡分公司、义乌分公司、杭州商业服务分公司、杭州悦歆商业运营管理有限

公司、杭州乐勤装饰工程有限公司第一分公司、第二分公司、浙江乐勤清洁服务有

限公司杭州第一分公司、浙江悦都物业服务有限公司、浙江中大普惠物业有限公司

安吉分公司、杭州中大物业服务有限公司上虞分公司适用该优惠政策。

4.根据《财政部税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（2023年第12号）的规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。南都物业服务集团股份有限公司南通分公司、义乌分公司、诸暨分公司、新乡分公司、杭州商业服务分公司、浙

江中大普惠物业有限公司安吉分公司、上海采林物业管理有限公司、浙江乐勤清洁

服务有限公司第一分公司、杭州南都智诚物业服务有限公司、浙江悦都物业服务有

限公司、杭州乐勤楼宇工程有限公司、杭州乐勤装饰工程有限公司第一分公司、杭

州乐勤装饰工程有限公司宁波分公司、杭州信建大悦住房服务有限公司台州湾新区

分公司、南都(嘉兴)智慧物业服务有限公司、浙江南都智联物业服务有限公司、海

宁南都智联物业服务有限公司、杭州悦嘉家网络科技有限公司、宁波奉化南都智联

物业服务有限公司、桐乡市乌镇南都智慧城市服务有限公司、丽水南都智联物业服

务有限公司、上海南都悦郡物业服务有限公司、杭州南联智慧城市运营服务有限公

司、海宁南都悦郡物业服务有限公司、宁波南都悦郡物业服务有限公司、绍兴市聚

鑫智慧物业服务有限公司、杭开南都（杭州）城市运营服务有限公司、启东南都智

联物业服务有限公司、杭州悦歆商业运营管理有限公司、杭州悦享供应链管理有限

88/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

公司、常熟市中远物业服务有限责任公司、新青云物业管理服务(新泰)有限公司、

杭州中大普惠保安服务有限公司、连云港中大普惠香溢物业服务有限公司、杭州中

大物业服务有限公司、杭州南郡智能科技有限公司适用该优惠政策。

5.根据《财政部税务总局人力资源社会保障部农业农村部关于进一步支持重点群体创业就业有关税收政策的公告》（2023年第15号）的规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，企业招用脱贫人口，以及在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或《就业失业登记证》（注明“企业吸纳税收政策”）的人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年（36个月）内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和

企业所得税优惠。定额标准为每人每年6000元，最高可上浮30%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准。南都物业服务集团股份有限公司上海分公司、启东分公司、余杭分公司、金华分公司、第三分

公司、第四分公司、海宁分公司、湖州分公司、慈溪分公司、浙江悦郡商业管理有限公司适用该优惠政策。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金722787.04157764.72

银行存款344182161.29425068528.80

其他货币资金96755134.5237033364.93存放财务公司存款

合计441660082.85462259658.45

其中：存放在境外的款项总额其他说明

期末银行存款包含冻结的银行存款17717175.18元，使用受限，其他货币资金中包含保函保证金4171045.25元，使用受限。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变637634884.19682960701.94/动计入当期损益的金融资产

89/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其中：

理财产品[注]636356722.21680496051.94/

股票1278161.982464650.00/指定以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

其中：

合计637634884.19682960701.94/

其他说明：

√适用□不适用[注]根据公司第三届董事会第二次会议审议通过的《关于使用闲置自有资金进行现金管理的议案》公司于2023年2月购买中融-汇聚金1号货币基金集合资金信托计

划3000万元，截至本公告披露日，上述信托产品已逾期、尚未兑付，期末公司已确认公允价值变动损失2700万元。

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1)应收票据分类列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

银行承兑票据8100882.08397532.61商业承兑票据

合计8100882.08397532.61

[注]该等银行承兑汇票的承兑人是具有较高信用的商业银行，由其承兑的银行承兑汇票到期不获支付的可能性较低，故公司将已背书或贴现的该等银行承兑汇票予以终止确认。但如果该等票据到期不获支付，依据《票据法》之规定，公司仍将对持票人承担连带责任。

(2)期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

90/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

91/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

1年以内（含1年）608675012.98406773421.06

一年以内608675012.98406773421.06

1至2年75594629.63108745750.11

2至3年42902476.9157663147.75

3年以上

3至4年30318031.4937478418.38

4至5年41374382.4046297621.22

5年以上35496405.2028190041.87

合计834360938.61685148400.39

92/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类计提账面计提账面别比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

(%)(%)按单项计

提65398395.827.8456979215.6987.138419180.1364472033.929.4155203439.0885.629268594.84坏账准备

其中：

单项

65398395.827.8456979215.6987.138419180.1364472033.929.4155203439.0885.629268594.84

计提

93/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

按组合计

提768962542.7992.1779396570.0310.33689565972.76620676366.4790.5978011504.6112.57542664861.86坏账准备

其中：

组合

768962542.7992.1779396570.0310.33689565972.76620676366.4790.5978011504.6112.57542664861.86

计提合

834360938.61/136375785.72/697985152.89685148400.39/133214943.69/551933456.70

计

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

绿地地产[注]62963552.2154544372.0886.63按预计可收回金额计提安徽省宁国市鸿鹰生态旅

1193396.771193396.77100按预计可收回金额计提

游发展有限责任公司

台州华禹置业有限公司460245.62460245.62100按预计可收回金额计提

94/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

中大房地产集团上虞有限

81201.2281201.22100按预计可收回金额计提

公司上海燕堡仕体育咨询管理

700000.00700000.00100按预计可收回金额计提

有限公司

合计65398395.8256979215.6987.13/

按单项计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

[注]绿地地产应收账款包括公司对上海绿地新龙基置业有限公司、上海虹翊置业有限公司、上海绿地宝岛置业有限公司、启东崇和

置业有限公司、河南广海房地产开发有限公司、河南绿地牟山置业有限公司、登封绿地置业有限公司、河南绿地港区置业有限公

司、郑州缤纷城企业管理咨询有限公司、河南绿地文化旅游发展有限公司、河南绿地商城置业有限公司、太原绿地太化房地产开发

有限公司、开封绿地斗门置业有限公司、河南绿地领创产业发展有限公司、宁波杭州湾新区盈海置业有限公司、商丘海玥置业有限

公司、绿地集团合肥美湖置业有限公司、武汉新高兴谷置业有限公司、绿地集团荆州绿地之窗置业有限公司、嘉兴崇海置业有限公

司、南昌绿地潦河置业有限公司、南昌绿地申安置业有限公司、绿地集团蚌埠新源置业有限公司、绿地集团池州置业有限公司、上

海绿地北虹置业有限公司、上海绿地奉城置业有限公司等绿地地产失信被执行人或已起诉的应收账款

95/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合计提

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内607066696.7830353334.825.00

1-2年75594629.637559462.9710.00

2-3年42128476.9112638543.0930.00

3-4年26732863.3413366431.6850.00

4-5年9805393.307844314.6480.00

5年以上7634482.837634482.83100.00

合计768962542.7979396570.0310.33

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额收回转销类别期初余额其他期末余额计提或转或核变动回销单项计

提坏账55203439.081775776.6156979215.69准备按组合

计提坏78011504.611385065.4279396570.03账准备

合计133214943.693160842.03136375785.72

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

96/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

无

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同资合同资应收账款和合应收账款期末产期末坏账准备期末单位名称产期末同资产期末余余额余额合余额余额额计数的比例

（%）湖州吴兴兴东物业

12847050.8012847050.801.54642352.54

管理有限公司河南广海房地产开

12246154.9612246154.961.479892461.52

发有限公司上海绿地

宝岛置业9640744.179640744.171.168651617.91有限公司上海绿地

北虹置业9068236.009068236.001.097254588.80有限公司杭州之江城市建设

8871929.518871929.511.06443596.48

投资集团有限公司

合计52674115.440.0052674115.446.3226884617.25

97/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他说明无

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1)合同资产情况

□适用√不适用

(2)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4)本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

98/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(5)本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1)应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2)期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3)期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

99/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7)应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8)其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1)预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内18000427.7591.186087990.8192.64

1-2年1459277.347.39446700.776.80

2-3年282056.241.4337025.630.56

3年以上

合计19741761.33100.006571717.21100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无

(2)按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

□适用□不适用

100/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计单位名称期末余额

数的比例(%)中国石化销售股份有限

公司江苏苏州常熟石油1516548.107.68分公司青岛正江私募基金管理

1200000.006.08

有限公司国网浙江省电力有限公

1140957.755.78

司杭州供电公司丽水市供排水有限责任

1109594.455.62

公司杭州知味观食品销售有

930816.624.71

限公司

合计5897916.9229.87

其他说明：

无其他说明

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款156813261.09123229716.32

合计156813261.09123229716.32

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1)应收利息分类

□适用√不适用

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

101/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1)应收股利

□适用√不适用

102/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

103/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）104522916.6384842544.45

1年以内104522916.6384842544.45

1至2年27854227.6022339253.47

2至3年37390179.1022575582.50

3年以上

3至4年8904777.8711549959.14

4至5年9298619.884730418.34

5年以上10280380.189400887.45

合计198251101.26155438645.35

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

应收暂付款135614068.98100035553.88

押金保证金46067009.7244742152.59

其他16570022.5610660938.88

账面余额合计198251101.26155438645.35

减：坏账准备41437840.1732208929.03

账面价值合计156813261.09123229716.32

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期坏账准备未来12个月预期合计

用损失(未发生信用信用损失(已发信用损失

减值)生信用减值)

2026年1月1

4242127.222233925.3525732876.4632208929.03日余额

2026年1月1日余额在本期

--转入第二

-1392711.381392711.38阶段

--转入第三

-3739017.913739017.91阶段

--转回第二

104/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

阶段

--转回第一阶段

本期计提2376906.532897803.953954200.669228911.14本期转回本期转销本期核销其他变动

2026年6月30

5226322.372785422.7733426095.0341437840.17日余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

项目第一阶段第二阶段第三阶段合计整个存续期预整个存续期预未来12个月期信用损失期信用损失预期信用损失（未发生信用（已发生信用减值）减值）期末坏账准备

5.001050.7420.90

计提比例（%）

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

105/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款款项的性坏账准备单位名称期末余额期末余额合计账龄质期末余额

数的比例(%)

传富置业成700000电费保证2-3年210000.00

1.01

都有限公司1300000.00金5年以上1300000.00中国移动通投标保证1年以内

信集团贵州1606193.130.81金80309.66有限公司投标保证

芜湖市一中1106013.720.561年以内55300.69金杭州市萧山区人民政府履约保证

784468.150.403-4年392234.08

义蓬街道办金事处

杭州市临平650000.000.33履约保证金2-3年195000.00区人民政府星桥街道办事处

合计6146675.003.11//2232844.43

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

106/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

10、存货

(1)存货分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额存货跌价

存货跌价准备/

项目准备/合同账面余额账面价值账面余额合同履约成本减账面价值履约成本值准备减值准备

原材料116327.79116327.79219022.68219022.68在产品

库存商品19060619.7016500.0019044119.7015329668.4116500.0015313168.41

周转材料77476.1177476.11消耗性生物资产合同履约成本

材料采购50224.3550224.35

合计19304647.9516500.0019288147.9515548691.0916500.0015532191.09

(2)确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3)存货跌价准备及合同履约成本减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

107/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他原材料在产品

库存商品16500.0016500.00周转材料消耗性生物资产合同履约成本

合计16500.0016500.00本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

108/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(4)存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

□适用√不适用

(5)合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用√不适用一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用一年内到期的非流动资产的其他说明无

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同取得成本应收退货成本

预缴税金4680478.968037110.10

待摊维保费445748.46342731.07

待摊房租及物业费762561.65809613.91

待抵扣增值税2115457.381202897.71

待摊财产保险费647509.911323338.98

待摊垃圾清运费1998681.521014487.28

待摊外包服务费818164.24

理财产品522530.22139006.95

109/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他2886710.631383223.37

合计14059678.7315070573.61补偿性资产相关信息

□适用√不适用

其他说明：

无

14、债权投资

(1)债权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额减减项目值值账面余额账面价值账面余额账面价值准准备备大额

94343257.4894343257.4893039736.1193039736.11

存单

合计94343257.4894343257.4893039736.1193039736.11债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2)期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3)减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

无

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

110/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(4)本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

无

15、其他债权投资

(1)其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2)期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3)减值准备计提情况

□适用√不适用

(4)本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1)长期应收款情况

□适用√不适用

111/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(2)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4)本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

112/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

17、长期股权投资

(1)长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减本期增减变动值准减值期初减其他宣告发期末被投资备其他计提准备余额（账面价追加少权益法下确认综合放现金余额（账面价单位期权益减值其他期末值）投资投的投资损益收益股利或值）初变动准备余额资调整利润余额

一、合营企业小计

二、联营企业杭州运河辰景物业管

1514832.8820093.481534926.36

理服务有限公司江西国信南都商业管

113/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

减本期增减变动值准减值期初减其他宣告发期末被投资备其他计提准备余额（账面价追加少权益法下确认综合放现金余额（账面价单位期权益减值其他期末值）投资投的投资损益收益股利或值）初变动准备余额资调整利润余额理有限公司

[注]浙江谷尚智能

210624047.87-262388.04210361659.83

科技有限公司宁波南邑城市

160807.779022.47169830.24

服务有限公司杭州赛智助龙创业投

-89094.27

资合伙15959949.4415870855.17企业

（有限合伙）

114/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

减本期增减变动值准减值期初减其他宣告发期末被投资备其他计提准备余额（账面价追加少权益法下确认综合放现金余额（账面价单位期权益减值其他期末值）投资投的投资损益收益股利或值）初变动准备余额资调整利润余额常熟润城智慧

综合服1323326.081323326.08务有限公司常熟金帆智慧

科技服482911.9772031.42554943.39务有限公司

合计230065876.01-250334.94229815541.07

[注]江西国信南都商业管理有限公司超额亏损，公司以其出资额为限，将长期股权投资账面价值减至为零

(2)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用其他说明无

115/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

18、其他权益工具投资

(1)其他权益工具投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币指定为本期增减变动累计以公允本期计入价值计本期计确认累计计入其其他量且其期初期末项目本期计入其他入其他的股他综合收益综合变动计余额追加减少其余额综合收益的利综合收利收的利得收益入其他投资投资他得益的损入的损综合收失失益的原因

杭州云-208590.6014238944.64-208590.60象商用

14447535.24

机器有限公司

境智具-35600.882952838.84-35600.88身智能科技

2988439.72

（北京）有限公司

正江千300-67.6029999932.40-67.60

帆（嘉000兴）股

116/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

权投资00.0合伙企0

业（有限合

伙）

300/

000

合计17435974.96-244259.0847191715.88-244259.08

00.0

(2)本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

√适用□不适用指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的原因

公司对杭州云象商用机器有限公司及境智具身智能科技（北京）有限公司、正江千帆(嘉兴)股权投资合伙企业(有限合伙)的权益性投资，不以交易为目的，指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资。

117/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

19、其他非流动金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额分类为以公允价值计量且其变

204580641.89153064513.68

动计入当期损益的金融资产

其中：权益工具投资204580641.89153064513.68

合计204580641.89153064513.68

其他说明：

无

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1)采用成本计量模式的投资性房地产

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物土地使用权在建工程合计

一、账面原值

1.期初余额64013939.5764013939.57

2.本期增加金额

（1）外购

（2）存货\固定

资产\在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额4905263.614905263.61

（1）处置

（2）其他转出4905263.614905263.61

4.期末余额59108675.9659108675.96

二、累计折旧和累计摊销

1.期初余额21410514.6321410514.63

2.本期增加金额1093881.341093881.34

（1）计提或摊1093881.341093881.34销

3.本期减少金额4124295.864124295.86

（1）处置

（2）其他转出4124295.864124295.86

4.期末余额18380100.1118380100.11

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

118/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

（1）计提

3、本期减少金额

（1）处置

（2）其他转出

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值40728575.8540728575.85

2.期初账面价值42603424.9442603424.94

(2)未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(3)采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产30691357.6832878848.81

固定资产清理14062.9714062.97

合计30705420.6532892911.78

其他说明：

无固定资产

(1)固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物其他设备运输工具合计

一、账面原值：

1.期初余额48431737.3610077757.7936901382.9395410878.08

2.本期增加金

120625.26396166.7434259.65551051.65

额

（1）购置120625.26396166.7434259.65551051.65

119/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金

353987.851388187.031742174.88

额

（1）处置

353987.851388187.031742174.88

或报废

4.期末余额48552362.6210119936.6835547455.5594219754.85

二、累计折旧

1.期初余额21948191.678031143.5032552694.1062532029.27

2.本期增加金

1159119.05446099.93987282.612592501.59

额

（1）计提1159119.05446099.93987282.612592501.59

3.本期减少金

286072.941310060.751596133.69

额

（1）处置

286072.941310060.751596133.69

或报废

4.期末余额23107310.728191170.4932229915.9663528397.17

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金

额

（1）计提

3.本期减少金

额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价

25445051.901928766.193317539.5930691357.68

值

2.期初账面价

26483545.692046614.294348688.830.0032878848.81

值

(2)暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3)通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4)未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

120/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(5)固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

其他设备14062.9714062.97

合计14062.9714062.97

其他说明：

无

22、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程17220394.3110640316.39工程物资

合计17220394.3110640316.39

其他说明：

无在建工程

(1)在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额减值减值项目账面余额准账面价值账面余额准账面价值备备

装修14408583.9214408583.92

8069992.218069992.21

工程

办公2811810.392811810.39

2570324.182570324.18

软件

合计17220394.3117220394.3110640316.3910640316.39

121/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(2)重要在建工程项目本期变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币其本中本利

期本：期工程息转期本利累计资项入其工期息资投入本目期初余本期增加金固他程利资金预算数期末余额占预化名额额定减进息本来算比累称资少度资化源例计产金本率

(%)金

金额化(%额

额金)额

新18866486.自办60有公资

楼8069992.6338591.14408583.76.376金

装2171927%修工程

合18866486.8069992.6338591.14408583.////计60217192

(3)本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4)在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1)采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

122/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(2)采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3)采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1)油气资产情况

□适用√不适用

(2)油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

25、使用权资产

(1)使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额96387587.3196387587.31

2.本期增加金额

3.本期减少金额2509125.192509125.19

（1）处置2509125.192509125.19

4.期末余额93878462.1293878462.12

二、累计折旧

1.期初余额61761818.9461761818.94

2.本期增加金额7362876.837362876.83

(1)计提7362876.837362876.83

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额69124695.7769124695.77

三、减值准备

1.期初余额

123/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值24753766.3524753766.35

2.期初账面价值34625768.3734625768.37

(2)使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

26、无形资产

(1)无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币土非地专专项目使利利软件车位使用权合计用权技权术

一、账面原值

1.期初余额3150274.472723934.255874208.72

2.本期增加金额267891.144088580.004356471.14

(1)购置267891.144088580.004356471.14

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少金额33660.0033660.00

(1)处置33660.0033660.00

4.期末余额3418165.616778854.2510197019.86

二、累计摊销

1.期初余额2143895.51969237.733113133.24

2.本期增加金额315310.40391911.54707221.94

（1）计提315310.40391911.54707221.94

3.本期减少金额

(1)处置

124/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

4.期末余额2459205.911361149.273820355.18

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值958959.705417704.986376664.68

2.期初账面价值1006378.961754696.522761075.48

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%

(2)确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3)未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4)无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1)商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名企业合称或形成商誉期初余额期末余额并形成处置的事项的上海采林物业

43596660.8543596660.85

管理有限公司江苏金枫物业

服务有限责任95863585.9895863585.98公司

125/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

新青云物业管

理服务（新泰）1.001.00有限公司浙江中大普惠

114260024.33114260024.33

物业有限公司杭州中大物业

4178461.574178461.57

服务有限公司

合计257898733.73257898733.73

(2)商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位本期增加本期减少名称或形成期初余额期末余额商誉的事项计提处置上海采林物

业管理有限38593537.5838593537.58公司江苏金枫物业服务有限责任公司新青云物业管理服务（新泰）有限公司浙江中大普

惠物业有限53749006.1853749006.18公司杭州中大物

业服务有限3844327.993844327.99公司

合计96186871.7596186871.75

126/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(3)商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用□不适用是否与以前年度保持名称所属资产组或组合的构成及依据所属经营分部及依据一致管理层将上海采林物业管理有限公司账面资

上海采林物业管理有限公司产组合认定为一个资产组，主要系该资产组不适用是的管理自成体系并严格独立。

管理层将江苏金枫物业服务有限责任公司账

江苏金枫物业服务有限责任公司面资产组合认定为一个资产组，主要系该资不适用是产组的管理自成体系并严格独立。

管理层将新青云物业管理服务（新泰）有限

新青云物业管理服务（新泰）有限

公司账面资产组合认定为一个资产组，主要不适用是公司系该资产组的管理自成体系并严格独立。

127/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

管理层将浙江中大普惠物业有限公司账面资

浙江中大普惠物业有限公司产组合认定为一个资产组，主要系该资产组不适用是的管理自成体系并严格独立。

管理层将杭州中大物业服务有限公司账面资

杭州中大物业服务有限公司产组合认定为一个资产组，主要系该资产组不适用是的管理自成体系并严格独立。

资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(4)可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

128/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

预测预测期稳定期的关键稳定期的关键减值期预测期的关键参数（增长内的参参数（增长项目账面价值可收回金额参数的确定依金额的率、利润率等）数的确率、利润率、据年定依据折现率等）限

5预测期5年复合增长率1%，稳定期增长率税前折现率为

上海确定依据为在手订单及行业为0，息税前利13.29%，确定

采林趋势；息税前利润率为润率2.70%，确依据为长期国物业

7354572.868883366.052.39%2.70%，确定依据为历定依据为历史债的平均到期

管理史数据及同行业上市公司数数据及同行业年收益率、沪有限据上市公司数据深两市同行业公司上市公司至评估基准日资本

江苏5预测期5年复合增长率0%，稳定期增长率结构和剔除财金枫确定依据为在手订单及行业为0，息税前利务杠杆因素的

物业趋势；息税前利润率为润率为 Beta、市场风

服务 143214682.98 164770022.53 11.43%，确定依据为历史数 11.43%，确定险溢价 ERP 等有限据及同行业上市公司数据依据为历史数责任据及同行业上公司市公司数据

129/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

5预测期5年复合增长率1%，稳定期增长率

浙江

确定依据为在手订单及行业为0，息税前利中大趋势；息税前利润率为润率为普惠

81455885.3491129324.3815.39%17.71%，确定依据为17.71%，确定

物业历史数据及同行业上市公司依据为历史数有限数据据及同行业上公司市公司数据

5预测期5年复合增长率0%，稳定期增长率

杭州

确定依据为在手订单及行业为0，息税前利中大趋势；息税前利润率为润率为物业

340662.523999217.0910.68%10.68%，确定依据为10.68%，确定

服务历史数据及同行业上市公司依据为历史数有限数据据及同行业上公司市公司数据

合计232365803.70268781930.05/////前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

130/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(5)业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币其他本期增加金减项目期初余额本期摊销金额期末余额额少金额群岛服务式公

寓装修工程4639191.43773198.583865992.85（鑫都会店）群岛国际青年

社区装修工程1305234.37412179.30893055.07（天瑞店）

零星装修工程368768.0659840.86308927.20

平台云服务516842.62372504.98516842.62372504.98

中物协会费400000.0050000.00350000.00

合计7230036.48372504.981812061.365790480.10

其他说明：

无

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1)未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产资产减值准

134191553.3831762564.03127132926.2831067841.96

备租赁负债及

24023384.536005846.1336951110.419237728.91

预付租金

可抵扣亏损3896291.70757674.128841376.361992887.04

合计162111229.6138526084.28172925413.0542298457.91

131/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(2)未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债非同一控制下企业合并

11485335.792871333.9512054506.773013626.69

资产评估增值交易性金融

资产公允价164653576.8341163394.21116711195.0129177798.75值变动收益

使用权资产24753766.356188441.5934625768.378656442.09

合计200892678.9750223169.75163391470.1540847867.53

(3)以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所递延所得税资抵销后递延所项目产和负债互抵得税资产或负产和负债互抵得税资产或负金额债余额金额债余额递延所得税资

34986988.553539095.7337668972.044629485.87

产递延所得税负

34986988.5515236181.2037668972.043178895.49

债

(4)未确认递延所得税资产明细

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

资产减值准备43324100.9238307446.44

可抵扣亏损5850212.574299064.06租赁负债

合计49174313.4942606510.50

(5)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

√适用□不适用

单位：元币种：人民币年份期末金额期初金额备注

132/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

2026年7479.12

2027年229440.55783502.66

2028年382564.89511799.47

2029年32827.12575499.83

2030年2004923.772420782.98

2031年及以后3200456.24

合计5850212.574299064.06

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

□适用√不适用

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初账面余额账面价值受受账面余额账面价值受受项限限限限目类情类情型况型况货2188822021888220冻保保

币.43.43结证证

资金、金

1514865515148655冻

金银银.08.08结行行冻冻结结应收票据存货其

中：

数据资源固

133/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

定资产无形资产其

中：

数据资源

合2188822021888220.4//1514865515148655

计.433.08.08

其他说明：

无

32、短期借款

(1)短期借款分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额质押借款抵押借款保证借款

信用借款150000000.0080050833.34

合计150000000.0080050833.34

短期借款分类的说明：

无

(2)已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

134/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

√适用□不适用

单位：元币种：人民币种类期末余额期初余额商业承兑汇票

银行承兑汇票7555850.00

合计7555850.00本期末已到期未支付的应付票据总额为0元。

36、应付账款

(1)应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

外包服务费305863672.7358398489.85

工程款35464659.3612856577.63

水电费3174395.868593024.59

其他9070836.0111247193.07

合计353573563.93391095285.14

(2)账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1)预收账款项列示

√适用□不适用

135/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收租金400097.65467126.34

合计400097.65467126.34

(2)账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1)合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

物业管理费315164978.94280842986.58

其他5209313.254153050.01

合计320374292.19284996036.59

(2)账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3)报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

39、应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短

75617455.00257274935.67268929298.1863963092.49

期薪酬

二、离

职后福20595304.0320595304.03

利-设定

136/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

提存计划

三、辞

122040.00122040.00

退福利

四、一年内到期的其他福利

合计75617455.00277992279.70289646642.2163963092.49

(2)短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工

资、奖

金、津65400300.16227673321.40240491729.3052581892.26贴和补贴

二、职

工福利11985804.3611985804.36费

三、社

会保险11336938.2811336938.28费

其中：

医疗保10417533.1010417533.10险费工

伤保险659690.62659690.62费生

育保险259714.56259714.56费

四、住

房公积3590486.603590486.60金

五、工会经费

和职工10217154.842688385.031524339.6411381200.23教育经费

137/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计75617455.00257274935.67268929298.1863963092.49

(3)设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初项目本期增加本期减少期末余额余额

1、基本养老保险19961300.3719961300.37

2、失业保险费634003.66634003.66

3、企业年金缴费

合计20595304.0320595304.03

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税38461421.5135618681.03

企业所得税18959090.567020518.21

代扣代缴个人所得税1258990.11447011.28

城市维护建设税574034.70811962.38

房产税281735.39399479.30

教育费附加264060.95373296.48

地方教育附加189798.26252200.31

土地使用税24336.3635906.81

地方水利建设基金1489.653208.97

其他161999.55264561.67

合计60176957.0445226826.44

其他说明：

无

138/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

41、其他应付款

(1)项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息

应付股利185163.49

其他应付款541766969.45493847697.13

合计541952132.94493847697.13

(2)应付利息

□适用√不适用

(3)应付股利

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

普通股股利185163.49划分为权益工具的优先股

\永续债股利

优先股\永续债股利-

XXX

合计185163.49

其他说明，包括重要的超过1年未支付的应付股利，应披露未支付原因：

无

(4)其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

代收代付款389574993.81363688541.16

押金保证金112710441.97111043329.93

其他39481533.6719115826.04

合计541766969.45493847697.13账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

139/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、一年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额一年内到期的长期借款一年内到期的应付债券一年内到期的长期应付款

一年内到期的租赁负债15911792.7918557078.99

合计15911792.7918557078.99

其他说明：

无

44、其他流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额短期应付债券应付退货款

待转销项税额2271.01579191.01

合计2271.01579191.01

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

45、长期借款

(1)长期借款分类

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

140/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

46、应付债券

(1)应付债券

□适用√不适用

(2)应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

□适用√不适用

(3)可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4)划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额36193598.3644949067.35

减：未确认的融资费用1121447.372115073.86重分类至一年内到期的非流

15911792.7918557078.99

动负债

租赁负债净额19160358.2024276914.50

其他说明：

无

141/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

48、长期应付款

项目列示

□适用√不适用长期应付款

□适用√不适用专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额形成原因对外提供担保

未决诉讼159267.23产品质量保证重组义务待执行的亏损合同应付退货款其他

合计159267.23/

其他说明，包括重要预计负债的相关重要假设、估计说明：

无

51、递延收益

递延收益情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

52、其他非流动负债

□适用√不适用

142/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）公积期初余额发行期末余额送股金转其他小计新股股股份

187777779.00187777779.00

总数

其他说明：

无

54、其他权益工具

(1)期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2)期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价

（股本溢258859045.54258859045.54价）其他资本公积

合计258859045.54258859045.54

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

56、库存股

√适用□不适用

143/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

回购股票20076903.0020076903.00

合计20076903.0020076903.00

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

144/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

57、其他综合收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生金额

减：前期减：前期

期初计入其他计入其他减：所税后归期末项目本期所得税税后归属于母余额综合收益综合收益得税费属于少余额前发生额公司当期转入当期转入用数股东损益留存收益

一、不能重分类进损益

-564025.04-244259.08-808284.12的其他综合收益

其中：重新计量设定受益计划变动额权益法下不能转损益的其他综合收益其他权益工具投资公

-564025.04-244259.08-808284.12允价值变动企业自身信用风险公允价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益

其中：权益法下可转损益的其他综合收益其他债权投资公允价值变动

145/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

本期发生金额

减：前期减：前期

期初计入其他计入其他减：所税后归期末项目本期所得税税后归属于母余额综合收益综合收益得税费属于少余额前发生额公司当期转入当期转入用数股东损益留存收益金融资产重分类计入其他综合收益的金额其他债权投资信用减值准备现金流量套期储备外币财务报表折算差额

其他综合收益合计-564025.04-244259.08-808284.12

其他说明，包括对现金流量套期损益的有效部分转为被套期项目初始确认金额调整：

无

146/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积93888889.5093888889.50任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计93888889.5093888889.50

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润670992324.27575717415.36调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后期初未分配利润670992324.27575717415.36

加：本期归属于母公司所有者

115694801.5099249593.84

的净利润

减：提取法定盈余公积3974684.93提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利39765196.96转作股本的普通股股利

期末未分配利润746921928.81670992324.27

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0元。

147/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

61、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务907264959.21741679192.30912611744.74750135604.92

其他业务1161390.44663210.751120651.811241693.58

合计908426349.65742342403.05913732396.55751377298.50

(2)营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

XXX-分部合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型

物业基础服务821949342.56688300851.44

物业增值服务72752174.3842428663.85非业主增值服

575526.64571170.25

务

其他8583832.103912117.54按经营地区分类

国内903860875.68735212803.08市场或客户类型

办公142361361.95116371028.86

产业园区113133947.9980893856.39

公众29295552.2623178366.89

其他91051167.5971430465.71

商业85296141.9662836025.81

学校15855466.0715736488.56

医院21085189.8619934540.72

住宅377651656.83323281611.88

环卫28130391.1721550418.26合同类型按商品转让的时间分类在某一时点确认

56031253.9446105599.69

收入在某一时段内确

847829621.74689107203.39

认收入

148/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

按合同期限分类按销售渠道分类

合计903860875.68735212803.08其他说明

□适用√不适用

(3)履约义务的说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司承公司承担的公司提供的履行履约重要的是否为诺转让预期将退还质量保证类项目义务的时支付条主要责商品的给客户的款型及相关义间款任人性质项务提供服物业基础服务提供物业基务时收是无无服务时础服务

款/预收提供服物业增值服务提供物业增务时收是无无服务时值服务

款/预收提供服非业主非业主增服务提供务时收增值服是无无值服务时

款/预收务

(4)分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

149/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

消费税营业税

城市维护建设税988885.871267893.68

教育费附加458814.32594025.72资源税

房产税859502.79789132.02

城镇土地使用税215885.4663812.95

车船税5991.28300.00

印花税112963.4376404.28

地方教育费附加302014.35397767.14

其他4012.7110123.56

合计2948070.213199459.35

其他说明：

无

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

广告宣传费18374.8137417.03

办公费754922.791247512.26

业务招待费10869.9555923.78

职工薪酬2735992.572812028.08

交通费1327859.031472874.81

差旅费335002.80299072.01

通讯费579676.53649671.74

市场费用1260222.66816188.56

销售佣金128320.1867279.32

社区活动费600559.10635528.94

节日布置269307.14185170.22

其他35261.4930279.00

合计8056369.058308945.75

其他说明：

无

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬32630913.6933270955.90

租赁费382614.17625103.50

办公费523640.37681555.88

150/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

折旧费与摊销5294436.02433839.61

业务招待费2814726.693118300.50

咨询费134971.601116325.11

交通费942429.491164642.36

差旅费560530.86467392.36

通讯费155058.64169162.37

其他1802677.322855149.34

合计45241998.8543902426.93

其他说明：

无

65、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬659287.011161004.08

其他462520.98429416.26

合计1121807.991590420.34

其他说明：

无

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息收入-1778764.53-2436955.00

利息支出1113669.44218502.27

其他1950402.512111448.76

合计1285307.42-107003.97

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

与收益相关的政府补助2444765.103790819.08

增值税加计扣除或减免48986.21369.73

代扣个人所得税手续费返还79613.6764137.69

合计2573364.973856326.50

其他说明：

无

151/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收-250334.94-5377446.72益处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的431177.85497172.45投资收益

其他权益工具投资在持有期间2016129.002016129.00取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

理财产品收益9762419.562768054.26

合计11959391.47-96091.01

其他说明：

无

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来本期发生额上期发生额源

交易性金融资产7250353.548894622.10

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债

152/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

按公允价值计量的投资性房地产

其他51627718.0678080019.80

合计58878071.6086974641.90

其他说明：

无

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失-3160842.03-1826634.31

其他应收款坏账损失-9228911.14-6923934.03债权投资减值损失其他债权投资减值损失长期应收款坏账损失财务担保相关减值损失

合计-12389753.17-8750568.34

其他说明：

无

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

一、合同资产减值损失

二、存货跌价损失及合同履约成本减值损失

三、长期股权投资减值损失

四、投资性房地产减值损失

五、固定资产减值损失

六、工程物资减值损失

七、在建工程减值损失

八、生产性生物资产减值损失

九、油气资产减值损失

十、无形资产减值损失

十一、商誉减值损失-5130422.03

十二、其他

合计-5130422.03

其他说明：

153/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

无

73、资产处置收益

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产处置128549.00133049.03128549.00利得合计

其中：固定资产133049.03处置利得无形资产处置利得债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠政府补助

赔款收入43975.68200823.3343975.68

其他33997.94161417.2833997.94

合计206522.62495289.64206522.62

其他说明：

□适用√不适用

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产处置118260.54

146893.32118260.54

损失合计

其中：固定资产118260.54

146893.32118260.54

处置损失无形资产处置损失债务重组损失非货币性资产交换损失

154/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

对外捐赠3496.92510000.003496.92

地方水利建设基7300.71

7478.447300.71

金

罚款支出537732.2920633.00537732.29

滞纳金121811.3022068.52121811.30

赔款支出658619.33582630.47658619.33

其他217.74217.74

合计1447438.831289703.751447438.83

其他说明：

无

76、所得税费用

(1)所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用31563764.5020404233.31

递延所得税费用12751045.4025232581.08

合计44314809.9045636814.39

(2)会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额167210551.74

按法定/适用税率计算的所得税费用42070578.53

子公司适用不同税率的影响-263747.74调整以前期间所得税的影响

非应税收入的影响-295738.85

不可抵扣的成本、费用和损失的影响722765.43使用前期未确认递延所得税资产的可抵

-53014.62扣亏损的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂

2133967.15

时性差异或可抵扣亏损的影响

所得税费用44314809.90

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

√适用□不适用

155/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

详见附注57

78、现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

代收代付66129341.6773750138.58

收到押金保证金4075524.398397110.35

政府补助2228428.703790819.08

利息收入1778764.532436955.00

其他165139.073286916.27

合计74377198.3691661939.28

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

代收代付款82779010.1020717805.40

支付押金保证金5994930.624744726.39

付现费用10601771.1216181767.92

对外捐赠3496.92500000.00支付拆借款

其他584184.14656062.21

合计99963392.9042800361.92

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(2)与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

收回理财产品605266642.57496824823.75

收回股票9859473.09115792.69

合计615126115.66496940616.44收到的重要的投资活动有关的现金说明无

156/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

购买理财534290004.35696656626.01

购买股票48009343.223329361.51支付杭州赛智助龙创业投资

合伙企业（有限合伙）投资10200000.00款支付浙江谷尚智能科技有限

3825000.00

公司投资款支付杭州云象商用机器有限

15000000.00

公司投资款支付宁波南邑城市服务有限

150000.00

公司投资款支付常熟金帆智慧科技服务

450000.00

有限公司投资款

支付正江千帆（嘉兴）股权

投资合伙企业（有限合伙）30000000.00投资款

合计612299347.57729610987.52支付的重要的投资活动有关的现金说明无收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3)与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付的长期租赁费9663322.217188397.34

157/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

合计9663322.217188397.34

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用√不适用

(4)以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5)不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润122895741.84135883508.17

加：资产减值准备5130422.03

信用减值损失12389753.178750568.34

固定资产折旧、油气资产折

3686382.933895203.87

耗、生产性生物资产折旧

使用权资产摊销7362876.837096645.86

无形资产摊销707221.94382052.07

长期待摊费用摊销1812061.361375255.08

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“-”号填列）固定资产报废损失（收益以

118260.5413844.29“-”号填列）公允价值变动损失（收益以-58878071.60-86974641.90“-”号填列）财务费用（收益以“-”号填

1821163.281076775.94

列）投资损失（收益以“-”号填-11959391.4796091.01

列）递延所得税资产减少（增加以

1090390.147864343.94“-”号填列）

158/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告递延所得税负债增加（减少以

12057285.7117384737.14“-”号填列）存货的减少（增加以“-”号-3755956.862089342.07

填列）经营性应收项目的减少（增加-197979210.82-201143408.71以“-”号填列）经营性应付项目的增加（减少

53168639.6076303864.63以“-”号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额-55462853.41

-20775396.17

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额419771862.42412214687.02

减：现金的期初余额447111003.37584840438.10

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-27339140.95-172625751.08

(2)本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3)本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4)现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金419771862.42447111003.37

其中：库存现金722787.04157764.72可随时用于支付的银

326464986.11411586739.65

行存款可随时用于支付的其

92584089.2735366499.00

他货币资金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项

159/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物

419771862.42447111003.37

余额

其中：母公司或集团内子公

司使用受限制的现金和现金14381425.692348115.19等价物

(5)使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

□适用√不适用

(6)不属于现金及现金等价物的货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额理由

货币资金21888220.4315148655.08保证金、司法冻结等

合计21888220.4315148655.08/

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1)外币货币性项目

□适用√不适用

(2)货币缺乏可兑换性的性质及其财务影响、所采用的即期汇率及其估计过程，以及企业因货币缺乏可兑换性而面临的风险

□适用√不适用

(3)境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

(4)境外经营的记账本位币与企业的列报货币之间缺乏可兑换性的情况

□适用√不适用

160/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

82、租赁

(1)作为承租人

√适用□不适用

1)使用权资产相关信息详见本财务报表附注七(25)之说明。

2)公司对短期租赁和低价值资产租赁的会计政策详见本财务报表附注五(38)之说明。计入当期损益的短期租赁费用和低价值资产租赁费用金额如下：

项目本期数上年同期数

短期租赁费用872682.25696192.04

合计872682.25696192.04

3)与租赁相关的当期损益及现金流

项目本期数上年同期数

租赁负债的利息费用707493.84858273.67转租使用权资产取得的收入0

与租赁相关的总现金流出10536004.467188397.34

4)租赁负债的到期期限分析和相应流动性风险管理详见本财务报表附注十二(2)之说明。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

□适用√不适用简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额10536004.46元

(单位：元币种：人民币)

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额项目租赁收入的可变租赁付款额相关的收入

租赁收入8246503.85

合计8246503.85

161/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

作为出租人的融资租赁

□适用√不适用未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年6322024.216809732.32

第二年4497584.654088117.96

第三年3369292.752920550.51

第四年1055117.611937272.89

第五年632155.98918843.11五年后未折现租赁收款额

51601.86239987.60

总额

(3)作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用其他说明无

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

八、研发支出

1、按费用性质列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬659287.011161004.08

其他462520.98429416.26

合计1121807.991590420.34

其中：费用化研发支出1121807.991590420.34资本化研发支出

其他说明：

162/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

无

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用其他说明无

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

163/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用合并范围增加公司名称股权取得方式股权取得时点出资额出资比例

杭州南都智信城市运营服务有限公司设立2026年4月17日尚未实际出资100.00%

悦嘉科技有限公司设立2026年4月28日尚未实际出资100.00%

164/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

6、其他

□适用√不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1)企业集团的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

持股比例(%)取得子公司名称主要经营地注册资本注册地业务性质直接间接方式浙江悦郡商

业管理有限浙江杭州6000.00浙江杭州资产管理100.00设立公司江苏金枫物非同一控制下

业服务有限江苏常熟500.00江苏常熟物业管理70.00合并责任公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

165/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

公司将浙江悦郡商业管理有限公司、江苏金枫物业服务有限责任公司、浙江中大普惠物业有限公司等三十八家子公司纳入合并财务报表范围。

(2)重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数股东的损本期向少数股东宣告分派子公司名称期末少数股东权益余额比例（%）益的股利江苏金枫物业服务有

30.00%3634098.0517054838.39

限责任公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3)重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币子期末余额期初余额公司非名流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债流负债合计称动

166/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

负债江苏金枫物业服

151744065.9410030712.26161774778.20104251605.01673711.90104925316.91149376426.3810784907.49160161333.87115425532.75115425532.75

务有限责任公司

151744065.9410030712.26161774778.20104251605.01673711.90104925316.91149376426.3810784907.49160161333.87115425532.75115425532.75

本期发生额上期发生额子公司名称综合收益总经营活动现金综合收益总经营活动现金营业收入净利润营业收入净利润额流量额流量

江苏金枫物业服务有限责任公司132459839.8812113660.1712113660.17-24523734.85139713210.0410912574.1610912574.16-25053089.43

其他说明：

无

167/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(4)使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5)向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1)重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对合营企业

合营企业持股比例(%)主要经营或联营企业或联营企注册地业务性质地业名称直接间接投资的会计处理方法浙江谷尚浙江研究和实

智能科技浙江杭州17.00权益法核算杭州验发展有限公司杭州赛智助龙创业浙江投资与资

投资合伙浙江杭州33.00权益法核算杭州产管理

企业（有限合伙）

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

公司在浙江谷尚智能科技有限公司（以下简称谷尚智能公司）持股比例低于20%，公司在谷尚智能公司拥有董事会席位，参与经营决策，能够对其生产经营活动产生重大影响。

(2)重要合营企业的主要财务信息

□适用√不适用

168/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(3)重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额杭州赛智助龙创业杭州赛智助龙创业浙江谷尚智能科技有限浙江谷尚智能科技有限投资合伙企业（有投资合伙企业（有公司公司限合伙）限合伙）流动资

117365501.0912284.5887707399.20282267.23

产非流动

1091747413.2747872125.001120647857.7647872125.00

资产资产合

1209112914.3647884409.581208355256.9648154392.23

计流动负

30474241.1828085105.36

债非流动负债负债合

30474241.1828085105.36

计少数股东权益归属于母公司

1178638673.1847884409.581180270151.6048154392.23

股东权益按持股比例计

算的净200368574.4415801855.16200645925.7715890949.44资产份额调整事项

--商誉9993085.3969000.019978122.1069000.00

--内部交易未实现利润

--其他

169/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

对联营企业权

益投资210361659.8315870855.17210624047.8715959949.44的账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值营业收入

净利润-17241044.27-269982.65-31571258.85终止经营的净利润

其他综-17241044.27-269982.65-31571258.85合收益

综合收-17241044.27-269982.65-31571258.85益总额本年度收到的来自联营企业的股利其他说明无

(4)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

□适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额

合营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润

--其他综合收益

--综合收益总额

170/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

联营企业：

投资账面价值合计2148852.633481878.70下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润101147.37-60810.54

--其他综合收益101147.37-60810.54

--综合收益总额101147.37-60810.54其他说明无

(5)合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6)合营企业或联营企业发生的超额亏损

□适用√不适用

(7)与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8)与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

171/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

2、涉及政府补助的负债项目

□适用√不适用

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关2444765.103790819.08

合计2444765.103790819.08

其他说明：

无

172/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用

本公司从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降至最低水平，使股东和其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本公司风险管理的基本策略是确认和分析本公司面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围内。

本公司在日常活动中面临各种与金融工具相关的风险，主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。管理层已审议并批准管理这些风险的政策，概括如下。

(一)信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

1.信用风险管理实务

(1)信用风险的评价方法公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。在确定信用风险自初始确认后是否显著增加时，公司考虑在无须付出不必要的额外成本或努力即可获得合理且有依据的信息，包括基于历史数据的定性和定量分析、外部信用风险评级以及前瞻性信息。公司以单项金融工具或者具有相似信用风险特征的金融工具组合为基础，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的变化情况。

当触发以下一个或多个定量、定性标准时，公司认为金融工具的信用风险已发生显著增加：

1)定量标准主要为资产负债表日剩余存续期违约概率较初始确认时上升超过一定比例；

2)定性标准主要为债务人经营或财务情况出现重大不利变化、现存的或预期的技术、市场、经济或法律环境变化并将对债务人

对公司的还款能力产生重大不利影响等。

(2)违约和已发生信用减值资产的定义

当金融工具符合以下一项或多项条件时，公司将该金融资产界定为已发生违约，其标准与已发生信用减值的定义一致：

1)债务人发生重大财务困难；

2)债务人违反合同中对债务人的约束条款；

3)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

4)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步。

173/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

2.预期信用损失的计量预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。公司考虑历史统计数据（如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

3.金融工具损失准备期初余额与期末余额调节表详见本财务报表附注七(5)、七(9)之说明。

4.信用风险敞口及信用风险集中度

本公司的信用风险主要来自货币资金和应收款项。为控制上述相关风险，本公司分别采取了以下措施。

(1)货币资金

本公司将银行存款和其他货币资金存放于信用评级较高的金融机构，故其信用风险较低。

(2)应收款项

本公司定期对采用信用方式交易的客户进行信用评估。根据信用评估结果，本公司选择与经认可的且信用良好的客户进行交易，并对其应收款项余额进行监控，以确保本公司不会面临重大坏账风险。

由于本公司的应收账款风险点分布于多个合作方和多个客户，截至2026年6月30日，本公司应收账款的6.32%（2025年12月

31日：8.97%）源于余额前五名客户，本公司不存在重大的信用集中风险。

本公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面价值。

(二)流动性风险

流动性风险，是指本公司在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。流动性风险可能源于无法尽快以公允价值售出金融资产；或者源于对方无法偿还其合同债务；或者源于提前到期的债务；或者源于无法产生预期的现金流量。

为控制该项风险，本公司综合运用票据结算、银行借款等多种融资手段，并采取长、短期融资方式适当结合，优化融资结构的方法，保持融资持续性与灵活性之间的平衡。

金融负债按剩余到期日分类期末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

银行借款150000000.00152173100.00152173100.00

应付账款353573563.93353573563.93353573563.93

其他应付款541952132.94542332263.39542332263.39

174/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

一年内到期的非流动负

15911792.7916852270.3916852270.39

债

租赁负债19160358.2019600287.3919600287.39

小计1080597847.861084531485.101064931197.7119600287.39（续上表）上年年末数项目

账面价值未折现合同金额1年以内1-3年3年以上

银行借款80050833.3481202750.0081202750.00

应付账款391095285.14391095285.14391095285.14

其他应付款493847697.13493847697.13493847697.13一年内到期的非流动负

18557078.9919819434.2819819434.28

债

租赁负债24276914.5025129633.0725129633.07

小计1007827809.101011094799.62985965166.5525129633.07

(三)市场风险

市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险。市场风险主要包括利率风险和外汇风险。

1.利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。固定利率的带息金融工具使本公司面临公允价值利率风险，浮动利率的带息金融工具使本公司面临现金流量利率风险。本公司根据市场环境来决定固定利率与浮动利率金融工具的比例，并通过定期审阅与监控维持适当的金融工具组合。

2.外汇风险

外汇风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。本公司于中国内地经营，且主要活动以人民币计价。因此，本公司所承担的外汇变动市场风险不重大。

175/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

2、套期

(1)公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(2)公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3)公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1)转移方式分类

□适用√不适用

(2)因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3)继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

176/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末公允价值项目

第一层次公允价值计量第二层次公允价值计量第三层次公允价值计量合计

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产205858803.87633356722.213000000.00842215526.08

1.以公允价值计量且变动计入

当期损益的金融资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

2.指定以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融资产205858803.87633356722.213000000.00842215526.08

（1）理财产品633356722.213000000.00636356722.21

（2）权益工具投资205858803.87205858803.87

（二）其他债权投资

（三）其他权益工具投资47191715.8847191715.88

（四）投资性房地产

1.出租用的土地使用权

2.出租的建筑物

3.持有并准备增值后转让的土

地使用权

（五）生物资产

177/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

1.消耗性生物资产

2.生产性生物资产

持续以公允价值计量的资产总

205858803.87633356722.2150191715.88889407241.96

额

（六）交易性金融负债

1.以公允价值计量且变动计入

当期损益的金融负债

其中：发行的交易性债券衍生金融负债其他

2.指定为以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融负债持续以公允价值计量的负债总额

二、非持续的公允价值计量

（一）持有待售资产非持续以公允价值计量的资产总额非持续以公允价值计量的负债总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

√适用□不适用

持有的交易性金融资产和其他非流动资产为在活跃市场上交易的股票的，以其活跃市场报价确定其公允价值

178/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

对于持有的理财产品公允价值，根据本金加上截至资产负债表日的预期收益市场价值确定其公允价值。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用

本公司第三层次公允价值计量项目中的交易性金融资产系公司本期购买的中融信托资产，该类资产期末公允价值采用预计可清偿法，为不可观察输入值。

因被投资单位杭州云象商用机器有限公司及境智具身智能科技（北京）有限公司系非公众公司且无相关活跃市场，公允价格的估计信息无法准确获取，公司按其净资产作为公允价值的合理估计进行计量。

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政策

□适用√不适用

179/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本母公司对本企母公司名注册地业务性质注册资本企业的持股业的表决权比称

比例(%)例(%)浙江南都产业发展房地产综合

浙江杭州5005万元34.3634.36集团有限服务公司本企业的母公司情况的说明

自然人韩芳直接持有本公司21.48%股权。浙江南都产业发展集团有限公司持有本公司34.36%股权，韩芳持有浙江南都产业发展集团有限公司99.90%股权，故间接持有本公司34.33%股权。舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）持有本公司4.98%股权，韩芳持有舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙）26.32%股权，故间接持有本公司1.31%股权。韩芳直接和间接持有本公司57.12%股权，是本公司的实际控制人。

本企业最终控制方是韩芳

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用本公司的子公司情况详见本财务报表附注十之说明。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用本企业重要的合营或联营企业详见附注

180/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系杭州运河辰景物业管理服务有限公司联营企业常熟润城智慧综合服务有限公司联营企业宁波南邑城市服务有限公司联营企业其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系浙江南都企业管理服务有限公司同受实际控制人控制杭州南郡溪景置业有限公司同受实际控制人控制杭州丽郡置业有限公司实际控制人之联营企业杭州云象商用机器有限公司参股公司常熟中南美豪酒店管理有限公司子公司少数股东之控股企业杭州谷尚经营管理有限公司联营企业之子公司其他说明无

5、关联交易情况

(1)购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币是否超获批的过交易关联交易内交易额关联方本期发生额额度上期发生额

容度（如（如适适用）

用）

常熟中南美豪酒餐饮住宿服19856.00店管理有限公司务

杭州运河辰景物606.33

物业费、水业管理服务有限电费等公司

浙江南都企业管1603.40电费理服务有限公司

常熟润城智慧综109262.82951824.71保洁服务费合服务有限公司

181/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

宁波南邑城市服

外包服务费3554878.182069282.78务有限公司

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额浙江南都企业管理服务有限

商品销售7773.766418.23公司杭州运河辰景物业管理服务

保洁服务费808060.10716020.01有限公司杭州运河辰景物业管理服务物业费公共能耗费有限公司等杭州运河辰景物业管理服务

服务费500.0058426.18有限公司杭州运河辰景物业管理服务

商品款12177.244722.57有限公司杭州运河辰景物业管理服务

工程维修152240.59有限公司

杭州南郡溪景置业有限公司前期、案场服务费15579.81454419.53

浙江谷尚智能科技有限公司物业费3755265.72

浙江谷尚智能科技有限公司商品销售2157.751414.36

浙江谷尚智能科技有限公司工程费283321.41常熟金帆智慧科技服务有限

保洁服务费2865747.64公司

杭州云象商用机器有限公司商品销售5507.01849.56

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2)关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

182/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(3)关联租赁情况

本公司作为出租方：

□适用√不适用

本公司作为承租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额简化处简化处未纳入未纳入理的短理的短租赁负租赁负期租赁期租赁债计量债计量承担的出租方名租赁资产种和低价承担的租赁增加的和低价增加的的可变的可变支付的租赁负称类值资产支付的租金负债利息支使用权值资产使用权租赁付租赁付租金债利息租赁的出资产租赁的资产款额款额支出租金费租金费（如适（如适用（如用（如用）用）适用）适用）浙江谷尚

智能科技房屋建筑物2837675.70171435.80有限公司关联租赁情况说明

□适用√不适用

183/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(4)关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5)关联方资金拆借

□适用√不适用

(6)关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7)关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬437.96431.58

(8)其他关联交易

□适用√不适用

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名期末余额期初余额关联方称账面余额坏账准备账面余额坏账准备

杭州南郡溪3676241.94906710.69应收账

景置业有限3659727.34713127.42款公司

杭州运河辰1111789.5555589.48应收账景物业管理

1502921.0375146.05

款服务有限公司

应收账浙江谷尚智1549493.0477474.65

551775.4027588.77

款能科技有限

184/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

项目名期末余额期初余额关联方称账面余额坏账准备账面余额坏账准备公司

浙江南都企3802.00190.1应收账

业管理服务5890.00294.50款有限公司杭州云象商应收账

用机器有限3180.00159.00款公司

常熟金帆智3037692.50151884.63应收账慧科技服务款有限公司

小计9379019.031191849.555723493.77816315.74杭州云象商73500预付款

用机器有限76600.00项公司

小计7350076600.00

杭州运河辰741.6974.17其他应景物业管理

741.6937.08

收款服务有限公司

小计741.6974.17741.6937.08

(2)应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额浙江谷尚智能科技有

应付账款2837675.70限公司

宁波南邑城市服务1618200.93

应付账款1806755.89有限公司浙江南都企业管理

应付账款5610.00服务有限公司

杭州运河辰景物业440.62

应付账款440.62管理服务有限公司

小计1618641.554650482.21杭州云象商用机器10000

其他应付款10000.00有限公司

小计1000010000.00浙江谷尚智能科技

合同负债149955.30有限公司

杭州运河辰景物业14059.6合同负债管理服务有限公司

185/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

小计14059.6149955.30

浙江谷尚智能科技10150134.97

租赁负债9978699.17有限公司

小计10150134.979978699.17

(3)其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

□适用√不适用

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1)明细情况

□适用√不适用

(2)期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

□适用√不适用

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

186/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

√适用□不适用

资产负债表日存在的对外重要承诺、性质、金额

(一)浙江悦郡商业管理有限公司（以下简称浙江悦郡公司）于2016年12月27日与杭州兴耀商业经营管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市滨江区江陵路336号鑫都汇大厦北楼13-23层、一层大堂及大厦配套的房屋，租赁期自2017年1月1日起至2028年12月31日止，租金及物业费合计

108062545.00元。首年租金及物业费于2017年8月1日前支付，第二租赁年起租

金及物业费每季度支付一次。浙江悦郡公司于2025年与杭州兴耀商业经营管理有限公司签订《补充协议》，租赁期自2025年7月1日至2028年12月31日止，租金合计金额变更成39185529.00元。截至2026年6月30日，浙江悦郡公司累计已支付79034528.89元租赁费。

(二)浙江悦郡公司于2016年12月29日与杭州天瑞服饰有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市九环路31-6号2幢北楼整栋1-5层及南楼4-5层房屋，租赁期自2017年3月20日起至2027年7月19日止，租金及物业费合计

25341669.67元。租赁期前三个月系免租期，第四租赁月起租金及物业费每四个月支付一次。浙江悦郡公司于2022年与杭州天瑞服饰有限公司签订《关于房屋租赁合同之补充协议》，自2022年5月1日公司退租南楼4-5楼房屋，租赁期自2022年5月1日至2027年7月19日止，租金及物业费合计7139009.95元。浙江悦郡公司于2025年与杭州天瑞服饰有限公司签订《补充协议》，租赁期自2025年6月20日至2027年7月19日止，北楼1-4层租金及物业费合计金额变更成1928059.72元。截至2026年6月30日，浙江悦郡公司累计已支付17846981.28元租赁费。

(三)浙江悦郡公司于2019年4月10日与浙江崇文置业有限公司签订《房屋租赁合同》，承租该公司位于杭州市萧山区金惠路318-324号19层-24层房屋，租赁期自2019年6月1日起至2025年5月31日止，租金合计23074406.65元。租赁期前两个月系免租期，第三租赁月起租金每半年支付一次。浙江悦郡公司于2023年与浙江崇文置业有限公司签订《糖朝酒店式公寓新增租赁房屋补充协议二》，自

2023年6月1日公司新增租赁25套房屋，租赁期自2023年6月1日至2027年5月

31日止，并将原合同项下的120套房屋的租赁期限延长至2027年5月31日止自

2023年6月1日起浙江悦郡公司应付租金合计18820459.98元。浙江悦郡公司于

2025年与浙江崇文置业有限公司签订《补充协议》，租赁期自2025年6月1日至

2027年5月31日止，租金合计金额变更成9048000.00元。截至2026年6月30日，浙江悦郡公司累计已支付28741307.01元租赁费。

2、或有事项

(1)资产负债表日存在的重要或有事项

□适用√不适用

(2)公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

187/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

□适用√不适用

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

截至本财务报表批准报出日，本公司无应披露未披露的重大资产负债表日后事项。

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1)追溯重述法

□适用√不适用

(2)未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1)非货币性资产交换

□适用√不适用

(2)其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

188/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

6、分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

√适用□不适用本公司主要业务为提供物业管理服务。公司将此业务视作为一个整体实施管理、评估经营成果。因此，本公司无需披露分部信息。本公司收入分解信息详见本财务报表说明。

(2)报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3)公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

□适用√不适用

(4)其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

1.公司为绿地控股集团股份有限公司（以下简称绿地控股）旗下房地产开发项目提供物业服务。绿地控股旗下嘉兴崇海置业有限公司、上海绿地奉润置业有限公司、启东轩茂开发有限公司等项目公司与公司签订协议书，以其开发的房产物业（包括住宅、写字楼、商铺等）作价抵付绿地控股旗下项目公司应付公司的物业服务费。由于公司尚未与相应的项目公司签订正式商品房销售合同并办理过户，公司尚未就上述事项进行会计处理。截至2026年6月30日，公司已与绿地控股旗下项目公司签订协议但尚未进行会计处理涉及的应收账款金额合计20998482.65元。

2.为加快应收账款回款，公司本期进一步采取诉讼、仲裁等法律手段维护公司合法权益，截

至2026年6月30日，公司对绿地控股旗下项目公司提起诉讼尚未收回金额共计6181.79万元，已采取保全措施1267.15万元，期末单项计提坏账准备余额5454.44万元。

8、其他

□适用√不适用

189/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）409991646.64255845420.65

一年以内409991646.64255845420.65

1至2年45393346.0173630502.09

2至3年34013568.6044594856.81

3年以上

3至4年27548255.8833353365.31

4至5年54615064.5360645676.34

5年以上31750588.3225330106.52

合计603312469.98493399927.72

(2)按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类计提账面计提账面别比例比例金额金额比例价值金额金额比例价值

(%)(%)

190/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

按单项计

提64617194.6010.7156198014.4786.978419180.1363690832.7012.9154422237.8685.459268594.84坏账准备

其中：

单项

64617194.6010.7156198014.4786.978419180.1363690832.7012.9154422237.8685.459268594.84

计提按组合计

提538695275.3889.2955891827.0610.38482803448.32429709095.0287.0956576145.7113.17373132949.31坏账准备

其中：

191/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

组合

538695275.3889.2955891827.0610.38482803448.32429709095.0287.0956576145.7113.17373132949.31

计提合

603312469.98/112089841.53/491222628.45493399927.72/110998383.57/382401544.15

计

192/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

按单项计提坏账准备：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额名称计提比例账面余额坏账准备计提理由

（%）

62963552.2154544372.08按预计可收回

绿地地产[注]86.63金额计提安徽省宁国市鸿按预计可收回

鹰生态旅游发展1193396.771193396.77100金额计提有限责任公司台州华禹置业有按预计可收回

460245.62460245.62100

限公司金额计提

合计64617194.6056198014.4786.97/

按单项计提坏账准备的说明：

√适用□不适用

[注]绿地地产应收账款包括公司对上海绿地新龙基置业有限公司、上海虹翊置业有

限公司、上海绿地宝岛置业有限公司、启东崇和置业有限公司、河南广海房地产开

发有限公司、河南绿地牟山置业有限公司、登封绿地置业有限公司、河南绿地港区

置业有限公司、郑州缤纷城企业管理咨询有限公司、河南绿地文化旅游发展有限公

司、河南绿地商城置业有限公司、太原绿地太化房地产开发有限公司、开封绿地斗

门置业有限公司、河南绿地领创产业发展有限公司、宁波杭州湾新区盈海置业有限

公司、商丘海玥置业有限公司、绿地集团合肥美湖置业有限公司、武汉新高兴谷置

业有限公司、绿地集团荆州绿地之窗置业有限公司、嘉兴崇海置业有限公司、南昌

绿地潦河置业有限公司、南昌绿地申安置业有限公司、绿地集团蚌埠新源置业有限

公司、绿地集团池州置业有限公司、上海绿地北虹置业有限公司、上海绿地奉城置业有限公司等绿地地产失信被执行人或已起诉的应收账款

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合计提

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

账龄组合512736542.8555891827.0610.90合并范围内关联

25958732.53

方往来组合

合计538695275.3855891827.0610.38

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

193/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额转其销类别期初余额他期末余额计提收回或转回或变核动销单项计提

54422237.861775776.6156198014.47

坏账准备按组合计

提坏56576145.71684318.6555891827.06账准备

合计110998383.571775776.61684318.65112089841.53

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(4)本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

194/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和合同合同资应收账款和合应收账款期末资产产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余余额期末余额合余额额余额计数的比例

（%）湖州吴兴兴

东物业管理12847050.8012847050.802.13642352.54有限公司河南广海房

地产开发有12246154.9612246154.962.039892461.52限公司上海绿地宝

岛置业有限9640744.179640744.171.608651617.91公司上海绿地北

虹置业有限9068236.009068236.001.507254588.80公司普洛斯企业

发展（上

7126810.757126810.751.18356340.54

海）有限公司

合计50928996.6850928996.688.4426797361.31其他说明无

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款143002196.57103016319.80

合计143002196.57103016319.80

195/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1)应收利息分类

□适用√不适用

(2)重要逾期利息

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

196/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1)应收股利

□适用√不适用

(2)重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3)按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4)按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5)坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(6)本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用

197/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1)按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）105028374.8470164830.90

一年以内105028374.8470164830.90

1至2年19083531.5017398165.87

2至3年27011439.9220726947.66

3年以上

3至4年7487057.0410458399.45

4至5年8902643.073519492.70

5年以上8500968.945745445.61

合计176014015.31128013282.19

(2)按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额股权转让款

应收暂付款132469780.8682829991.88

押金保证金40880406.4638187445.40

其他2663827.996995844.91

账面余额小计176014015.31128013282.19

减：坏账准备33011818.7424996962.39

账面价值小计143002196.57103016319.80

(3)坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备整个存续期预期信整个存续期预期信合计未来12个月预

用损失(未发生信用损失(已发生信

198/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

期信用损失用减值)用减值)

2026年1月1日余

3294464.781694173.8020008323.8124996962.39

额

2026年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段-954176.58954176.58

--转入第三阶段-2701143.992701143.99

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提1293133.491961146.764760576.108014856.35本期转回本期转销本期核销其他变动

2026年6月30日

3633421.691908353.1527470043.9033011818.74

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预整个存续期预项目未来12个月期信用损失期信用损失小计预期信用损失（未发生信用（已发生信用减值）减值）期末坏账准备

51052.9318.76

计提比例（%）

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4)坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额其收回转销类别期初余额他期末余额计提或转或核变回销动按组合计

24996962.398014856.3533011818.74

提坏账准

199/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

备

合计24996962.398014856.3533011818.74

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

(5)本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末余额坏账准备单位名称期末余额款项的性质账龄合计数的比期末余额

例(%)宁波南都悦

郡物业服务2822800.231.60往来款有限公司杭州乐勤装

饰工程有限2387145.021.36往来款公司

700000.000.40往来单位2-3年210000.00

传富置业成

（电费保证都有限公司1300000.000.74五年以上1300000.00

金）中国移动通

信集团贵州1606193.130.91履约保证金1年以内80309.66有限公司浙江悦都物

业服务有限1479854.220.84往来款公司

合计10295992.605.85-1590309.66

200/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

(7)因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

201/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资426348124.8442724530.00383623594.84426348124.8442724530.00383623594.84

对联营、合营企业投资227937271.60227937271.60228259637.96228259637.96

合计654285396.4442724530.00611560866.44654607762.8042724530.00611883232.80

(1)对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初余额（账面减值准备期初期末余额（账面减值准备期末被投资单位计提减值价值）余额追加投资减少投资其他价值）余额准备浙江悦郡商

业管理有限117858000.00117858000.00公司浙江乐勤清

洁服务有限3000000.003000000.00公司杭州南都智

诚物业服务281672.44281672.44有限公司

202/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

浙江悦都网

络科技有限40000000.0040000000.00公司杭州乐勤楼

宇工程有限500000.00500000.00公司杭州乐勤装

饰工程有限603452.40603452.40公司上海采林物

业管理有限6775470.0042724530.006775470.0042724530.00公司江苏金枫物业服务有限责任公司杭州南郡商

业经营管理1275000.001275000.00有限公司杭州信建大

悦住房服务200000.00200000.00有限公司

南都（嘉兴）智慧物

300000.00300000.00

业服务有限公司浙江南都智

500000.00500000.00

联物业服务

203/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

有限公司海宁南都智联物业服务有限公司杭州悦嘉家

网络科技有5000000.005000000.00限公司宁波奉化南都智联物业服务有限公司杭州南都悦

萱养老服务1000000.001000000.00有限公司桐乡市乌镇南都智慧城

3000000.003000000.00

市服务有限公司丽水南都智联物业服务有限公司上海南都悦郡物业服务有限公司杭州南联智

201300000.00201300000.00

慧城市运营

204/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

服务有限公司海宁南都悦郡物业服务有限公司宁波南都悦郡物业服务有限公司绍兴市聚鑫

智慧物业服975000.00975000.00务有限公司杭开南都（杭州）城

255000.00255000.00

市运营服务有限公司启东南都智联物业服务有限公司浙江中大普惠物业有限公司杭州中大物业服务有限公司杭州南郡智

能科技有限800000.00800000.00公司

205/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

杭州南郡智飞科技有限公司

合计383623594.8442724530.00383623594.8442724530.00

(2)对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动其他其宣告减值期初减综他发放投资准备权益法下确计提期末余额（账面减值准备期末余额（账面价追加少合权现金单位期初认的投资损减值其他价值）余额

值）投资投收益股利余额益准备资益变或利调动润整

一、合营企业小计

二、联营企业杭州运河辰景

1514832.8820093.481534926.36

物业管理服务

206/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

本期增减变动其他其宣告减值期初减综他发放投资准备权益法下确计提期末余额（账面减值准备期末余额（账面价追加少合权现金单位期初认的投资损减值其他价值）余额

值）投资投收益股利余额益准备资益变或利调动润整有限公司江西国信南都商业管理有限公司浙江谷尚智能

210624047.87-262388.04210361659.83

科技有限公司宁波南邑城市

160807.779022.47169830.24

服务有限公司杭州赛智助龙

创业投15959949.44-89094.2715870855.17资合伙企业

207/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

值）投资投收益股利余额益准备资益变或利调动润整

（有限合伙）

小计228259637.96-322366.36227937271.60

合计228259637.96-322366.36227937271.60

(3)长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

208/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务658018079.57540513183.86636223895.83521289341.66

其他业务877303.81501240.51977755.58718854.78

合计658895383.38541014424.37637201651.41522008196.44

(2)营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

XXX-分部合计合同分类营业收入营业成本营业收入营业成本商品类型物业基础服

626498362.72526955326.98

务物业增值服

28263860.8911865889.70

务非业主增值

551307.89571170.25

服务按经营地区分类

国内655313531.50539392386.93市场或客户类型

办公115783556.2588043913.79

产业园区72914399.5968549039.30

公众14340842.4613392459.83

其他61300699.4258405359.32

商业74270335.8955091983.90

学校9856268.219709398.82

医院16897436.9516179525.82

住宅289949992.73230020706.15合同类型按商品转让的时间分类在某一时点确

22529529.8411783660.64

认收入

209/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

在某一时段内

632784001.66527608726.29

确认收入按合同期限分类按销售渠道分类

合计655313531.50539392386.93其他说明

□适用√不适用

(3)履约义务的说明

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司承公司承担的公司提供的履行履约重要的是否为诺转让预期将退还质量保证类项目义务的时支付条主要责商品的给客户的款型及相关义间款任人性质项务提供服务物业基础服物业基础

服务提供时时收款/预是无无务服务收提供服务物业增值服物业增值

服务提供时时收款/预是无无务服务收提供服务非业主增值非业主增

服务提供时时收款/预是无无服务值服务收

(4)分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5)重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额成本法核算的长期股权投资收益

210/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

权益法核算的长期股权投资收益-322366.36-5482636.60处置长期股权投资产生的投资收益

交易性金融资产在持有期间的投资收益9672962.573066665.08

其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入2016129.002016129.00债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

合计11366725.21-399842.52

其他说明：

无

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减

10288.46

值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照

2494371.29

确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负

71087798.01

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益

211/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

项目金额说明非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-1243903.96其他符合非经常性损益定义的损益项目

减：所得税影响额17998797.69

少数股东权益影响额（税后）124924.35

合计54224831.76

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为

经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用加权平均净资每股收益报告期利润

产收益率（%）基本每股收益稀释每股收益归属于公司普通股股东

9.270.620.62

的净利润扣除非经常性损益后归

属于公司普通股股东的4.920.330.33净利润

212/213南都物业服务集团股份有限公司2026年半年度报告

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

法定代表人：韩芳

董事会批准报送日期：2026年8月27日修订信息

□适用√不适用