投资要点

如何分析美国房地产市场？利率是影响市场的重要因素。每一轮加息/降息都带动30 年抵押贷款固定利率上行/下行，进而带动房地产销售减少/增加。2000 年以来美国降息和加息周期下房地产市场表现：降息初期，成交量维持稳定，随着利率降低，成交量明显增加，整个降息周期，房价上涨明显。加息初期，成交量维持稳定，随着利率升高，成交量明显减少。

2024 年美国房地产市场有望迎来新周期：美国短期尚未达到降息必要条件，降息或等待至2024 年二季度，带动抵押贷款固定利率回落，住房市场的供给端和需求端均将提振，推动销售回暖。供给端，成屋业主置换意愿及持有非自住房屋业主的出售意愿有望得到提振，成屋供给将缓慢增加；2023 年下半年开工的新屋将在2024 年上半年陆续竣工，2024年上半年美国新屋供给有所支撑，且随着利率下降，建造商融资成本降低，有望继续加速建设新屋。需求端，美国主力置业人群增加、移民增加及海外买家投资驱动地产需求增长，居民杠杆率水平较低、近年收入增长明显、购房意愿明显提升，利率回落后，购房成本降低助推动居民购房需求释放，带动销售回暖。

若美国房地产回暖，会给中国地产链带来哪些投资机会？从历史数据看，美国房屋销售回暖将明显带动中国家具对美出口金额增长。具体逻辑链条为“美国利率降低——美国地产销售复苏——美国家具需求复苏——家具去库阶段尾声有望进入主动补库阶段——中国家具对美出口复苏”。家具作为地产后周期行业，其销售往往滞后于地产销售1-3 个月。由于海运需要一定时间且美国渠道商通常会提前备货，中国家具对美出口通常会抢跑于美国家具销售2-3 个月，因此中国家具对美出口和美国房屋销售变化节奏基本同频，与美国房贷利率呈现明显的负相关性。若美国2024 年进入降息周期，住宅销售有望温和复苏，带来家居终端需求好转。叠加美国渠道商库销比降至低位主动补库，我国对美国家居出口有望温和复苏。我们认为对美销售占比高、竞争优势显著的家居公司下游订单量2024 年将稳步增长，迎来收入和业绩的增长拐点。

投资建议：观察美国2000 年以来的降息周期可以发现：降息开启后，美国地产供给和销售通常逐步恢复，同时房价明显上涨，并在降息周期结束后延续修复节奏。展望2024 年，美国有望在二季度开启降息周期，地产销售有望复苏带动家居终端需求好转，叠加美国家居渠道商库销比降至低位主动补库，我国对美国家居出口有望温和复苏。建议关注出口家居公司的投资机会：对美销售占比高、竞争优势显著的家居公司下游订单量预计将稳步增长，带来业绩和估值的“戴维斯双击”。推荐：（1）记忆床垫龙头：梦百合；（2）一体化智能家居龙头：匠心家居；（3）办公椅出口龙头：永艺股份、恒林股份；（4）电动床标杆：麒盛科技。

风险提示：美国降息力度及地产复苏不及预期；中美贸易关系恶化超预期；汇率及海运费用波动风险超预期。