核心观点：3 月重点城市新房成交同比增长3.5%，二手房成交同比增长37%，二手房成交占比继续提升。核心城市表现亮眼。北上广深成杭二手房成交套数同比增速均在30%以上。百强房企3 月销售金额降幅扩大，主要系二手房替代和新开盘项目减少，但核心城市项目首开去化率明显提升。土地市场延续火热，核心城市单价“地王”频现，推高土拍溢价率。3 月全国宅地成交溢价率为17.15%，环比提升4.4 个百分点。贸易战背景下针对内需的宏观政策积极有为、靠前发力，我们看好房地产行业板块整体表现。

摘要

新房成交延续止跌，二手房成交处于历史高位。一季度重点40城新房成交面积2580 万方，同比增长4.5%。其中3 月新房成交面积为1124 万平，同比增长3.5%。在新开盘项目收缩背景下，3 月重点城市新房成交面积仍实现正增长，且一线城市新房成交面积同比增速达到两位数。二手房成交景气度好于新房， 一季度重点13城二手房成交面积为1960 万方，同比增长33% ，成交量处于历史高位。其中3 月二手房成交面积为850 万方， 同比增长37%，北上广深成杭六个核心城市一季度二手房成交套数增速均在30%以上，核心城市楼市景气度领先。

百强房企累计销售金额降幅扩大。一季度百强房企全口径销售金额为7874亿元，同比下降7.3%，累计降幅较1-2月扩大4. 2 个百分点。其中3月单月百强房企全口径销售金额同比降低12%。

但跌幅较2024 年全年明显收窄。3 月及一季度百强房企销售金额有所下滑一方面受新增供给收缩影响。据克而瑞数据，Top10房企一季度新增住宅供应套数5.3 万套，同比下降35%。另一方面二手房成交占比继续提升，吸纳部分购房需求。

核心城市“地王”频现，土拍溢价率高位提升。3 月百强房企新增货值1841 亿元，同比增长36.8%，较2 月增速扩大19. 8 个百分点。2025 年以来百强房企新增土地货值连续3 个月实现同比正增长。土地市场延续分化态势，整体供给及成交规模继续筑底，核心城市土拍火热的局面。随着核心城市限价放开以及优质地块推出，3 月核心城市优质地块土拍持续火热，北京、杭州、成都、苏州等城市均拍出单价地王。核心城市土拍火热推高宅地整体成交溢价率，3 月单月全国宅地成交溢价率为17.15%，环比上升4.4 个百分点。

贸易战背景下针对内需的宏观政策积极有为、靠前发力，我们看好房地产行业板块整体表现。看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司。重点推荐A 股：滨江集团、建发股份、金地集团，港股：贝壳、建发国际控股、越秀地产、绿城服务。外部全球贸易战不确定性影响下，扩内需政策频出，后续政策有望持续加码，推荐优质商业地产公司：华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等。

风险分析

房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：

1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；

2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。