疫情冲击叠加部分项目重建，收入业绩有所下滑。2020 年公司实现营业收入 7.4 亿元，同比下降 10.1%，归母净利润 1.6亿元，同比下降 12.8%。公司营业收入下滑主要因为：1）越界创意园区部分房屋拆除重建，导致收入同口径减少 4300 万元；2）国有业主方因疫情减免租金 2350 万，按收入、成本配比原则，公司营业收入相应减少。同时，疫情对公司的整体出租率亦有一定影响。业绩下滑主要因为收入减少导致毛利减少，以及金都路项目、宏安大厦项目两个新项目亏损 2000 万。

运营服务面积稳健增长，承租运营模式仍占主导，受托运营模式崭露头角。2020 年，公司运营服务面积为 88 万平方米，较 2019年增加 21 万平方米。在公司的运营服务面积中承租运营面积为57 万平方米，参股运营面积为 8 万平方米，受托运营面积为 23万平方米。受托运营面积增长加快，2014 年受托运营服务面积为2 万平方米，而到 2020 年则已增长至 23 万平方米。这种为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务并获取相应收入的轻资产模式越来越受到公司的重视。

项目拓展积极灵活，并购重组拉开序幕。公司在 2020 年以“承租运营”模式，签约上海柳州路上勤假日宾馆项目，面积约 7000 平方米；中标上海蒲汇塘路申航大楼项目，面积约 3600 平方米。

以“受托运营”模式托管盛煦地产相关公司在上海、北京的 30 个项目，面积约 15 万平方米。2020 年 12 月公司与翌成创意签署《收购意向书》，公司拟收购其相关公司股权。未来公司有望发挥上市平台优势，去收并购业内的优质项目，加速公司的发展进程。

维持买入评级，下调目标价至 12.90 元（原目标价 18.40 元）。我们下调盈利预测，2021-2023 年公司 EPS 为 0.43/0.52/0.61 元（原预测 2021-2022 为 0.51/0.59 元），给予 2021 年 30X 估值，对应目标价 12.90 元。

风险提示：出租率低于预期；新增项目拓展低于预期