证券代码：603682 证券简称：锦和商管

上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司

2026 年第三季度报告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。

重要内容提示：

公司董事会及董事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。

第三季度财务报表是否经审计

□是 √否

一、主要财务数据

（一） 主要会计数据和财务指标

单位：元 币种：人民币

本报告期比 年初至报告期

上年同期增 末比上年同期

项目 本报告期 年初至报告期末

减变动幅度 增减变动幅度

(%) (%)

营业收入 216414534.92 -9.23 670643577.03 -8.02

利润总额 5777948.78 -48.14 29252328.27 -72.39归属于上市公司股东的净

6604851.52 -36.59 29457421.69 -65.69

利润归属于上市公司股东的扣

-3982655.85 不适用 -1554094.03 -982.70除非经常性损益的净利润经营活动产生的现金流量

不适用 不适用 416216483.58 -8.96净额

基本每股收益（元/股） 0.01 -50.00 0.06 -66.67

稀释每股收益（元/股） 0.01 -50.00 0.06 -66.67

加权平均净资产收益率 减少 0.06个 减少 4.27 个百

0.99 4.27

（%） 百分点 分点本报告期末比

本报告期末 上年度末 上年度末增减

变动幅度(%)

总资产 4140627220.03 4551445756.93 -9.03归属于上市公司股东的所

670621683.80 745114262.11 -10.00

有者权益

注：“本报告期”指本季度初至本季度末 3个月期间，下同。

（二） 非经常性损益项目和金额

□适用 □不适用

单位：元 币种：人民币年初至报告期末

非经常性损益项目 本期金额 说明金额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政

2630193.91 4300207.60 政府补助

策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套

期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动 -42961.74 493168.74 理财收益损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生

的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入主要系越界创意除上述各项之外的其他营业外收入和

11520110.98 36545915.79 园房屋拆除补偿

支出款

其他符合非经常性损益定义的损益项 主要系个税手续

- 21575.01

目 费返还

减：所得税影响额 3519835.77 10330948.93

少数股东权益影响额（税后） 0.01 18402.49

合计 10587507.37 31011515.72

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用 √不适用

（三） 主要会计数据、财务指标发生变动的情况、原因

√适用 □不适用

项目名称 变动比例（%） 主要原因

归属于上市公司股东的净 主要系公司与同昌盛业的交易对手方就业绩承诺签

-65.69

利润-年初至报告期末 署《补充协议》，针对 2021年收购同昌盛业股权转利润总额-年初至报告期 让对价调整等安排（具体可参考《关于拟与同昌盛业-72.39末 及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的公告》

基本每股收益（元/股）- （公告编号：2024-047）），该事项已经 2025年第-66.67年初至报告期末 一次临时股东大会审议通过后生效（公告编号：2025-001），该交易导致公司确认公允价值变动收益，

稀释每股收益（元/股）- 对 2025年上半年归属于上市公司股东的净利润存在

-66.67年初至报告期末 正面影响，导致去年上半年基数较大，而 2026年同期无此类事项。

利润总额-本报告期 -48.14 主要系商办市场整体需求承压、竞争加剧，市场租金归属于上市公司股东的净 下行，公司采取以价换量策略，2026年三季度末较-36.59

利润-本报告期 2026年初出租率虽有一定程度上升，整体经营业绩略归属于上市公司股东的扣 有改善，但受个别合资项目经营亏损，且由于上年同除非经常性损益的净利润 -982.70 期基数较低，导致变化幅度较大。

-年初至报告期末

基本每股收益（元/股）-

-50.00本报告期

稀释每股收益（元/股）-

-50.00本报告期

二、股东信息

（一） 普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

单位：股报告期末表决权恢复的优先

报告期末普通股股东总数 13698 0

股股东总数（如有）

前 10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有 质押、标记或冻结情持股

限售条 况

股东名称 股东性质 持股数量 比例件股份

(%) 股份状

数量 数量态

境内非国有法 27405000 8950000

上海锦和投资集团有限公司 58.00 0 质押

人 0.00 0.00

3117161.

UBS AG 其他 0.66 0 无 0

00

中国工商银行股份有限公司

2969089.

－南方中证全指房地产交易 其他 0.63 0 无 0

00

型开放式指数证券投资基金

2774800.

罗晓翠 境内自然人 0.59 0 无 0

00

MORGAN STANLEY & CO. 2529984.其他 0.54 0 无 0

INTERNATIONAL PLC. 00

中信证券资产管理（香港）有 1875452.其他 0.40 0 无 0

限公司－客户资金 00

1697200.

李黎旭 境内自然人 0.36 0 无 0

00

1588228.

法国巴黎银行－自有资金 其他 0.34 0 无 0

00

1536400.

徐琰青 境内自然人 0.33 0 无 0

00

1513100.

许两生 境内自然人 0.32 0 无 0

00

前 10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量

股东名称 持有无限售条件流通股的数量 股份种数量类人民币

上海锦和投资集团有限公司 274050000.00 274050000.00普通股人民币

UBS AG 3117161.00 3117161.00普通股中国工商银行股份有限公司人民币

－南方中证全指房地产交易 2969089.00 2969089.00普通股型开放式指数证券投资基金人民币

罗晓翠 2774800.00 2774800.00普通股

MORGAN STANLEY & CO. 人民币

2529984.00 2529984.00

INTERNATIONAL PLC. 普通股

中信证券资产管理（香港）有 人民币

1875452.00 1875452.00

限公司－客户资金 普通股人民币

李黎旭 1697200.00 1697200.00普通股人民币

法国巴黎银行－自有资金 1588228.00 1588228.00普通股人民币

徐琰青 1536400.00 1536400.00普通股人民币

许两生 1513100.00 1513100.00普通股

上述股东关联关系或一致行 公司未知其他前十名股东和前十名无限售条件股东是否存在关联关

动的说明 系或一致行动关系。

前10名股东及前 10名无限售

股东参与融资融券及转融通 无

业务情况说明（如有）

持股 5%以上股东、前 10名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用 √不适用

前 10名股东及前 10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用 √不适用

三、其他提醒事项需提醒投资者关注的关于公司报告期经营情况的其他重要信息

√适用 □不适用

1、公司 2026 年前三季度实现营业收入 6.71 亿元，相比上年同期下降 8.02%；实现归属于上市公

司股东净利润 2946万元，相比上年同期下降 65.69%，基本每股收益及稀释每股收益 0.06元/股，相比上年同期下降 66.67%，主要系公司与同昌盛业的交易对手方就业绩承诺签署《补充协议》，针对 2021年收购同昌盛业股权转让对价调整等安排（具体可参考《关于拟与同昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的公告》（公告编号：2024-047）），该事项已经 2025 年第一次临时股东大会审议通过后生效（公告编号：2025-001），该交易导致公司确认公允价值变动收益，对 2025 年上半年归属于上市公司股东的净利润存在正面影响，导致去年上半年基数较大，而 2026年同期无此类事项。

截至本报告期末，公司在管项目 64 个，在管面积约 128万平方米。应对外部环境的不确定性增加，公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，退出部分项目。

2、截至本报告期末，公司尚未收到上海广电股份浦东有限公司（以下简称“广电浦东”）相关补偿款。公司已向广电浦东采取多种催缴措施，包括但不限于线下催款、定期发出催缴函等。公司为维护自身权益，已于 2025年末具状起诉广电浦东，该补偿款事项及诉讼事项详见公司于 2023年 8月 30 日、

2025年 10月 31日、2026年 2月 4日、2026年 2月 28日、2026 年 4月 25日、2026年 8月 25日披露的《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于延续越界创意园房屋拆除补偿周期暨关联交易的公告》（公告编号：2023-043）、2025 年第三季度报告、《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公告编号：2026-003）、2025 年年度报告、2026年第一季度报告、2026年半年度报告。

公司于 2026 年 7 月下旬收到上海市徐汇区人民法院出具的《民事调解书》（（2026）沪 0104民初 2330号），经徐汇区人民法院调解，原告上海锦和商业经营管理(集团)股份有限公司与被告广电浦东达成调解。被告广电浦东于 2027 年 2 月 5日之前，支付原告 56423597.05 元，作为 2025 年度越界创意园房屋拆除补偿款(公告编号:2026-029)。

3、2021 年，公司子公司上海锦舶企业管理有限公司与上海水气石商业管理有限公司、杨炽胤签署

了《房屋租赁合同》及相关补充协议，上海锦舶企业管理有限公司承租上海市徐汇区衡山路 10 号 59幢和 60 幢部分物业、淮海中路 1487 弄 58号的物业、上海徐房绿化有限公司合作的淮海中路 1487号苗

圃地块及附属房屋。现因双方租赁合同纠纷，原告上海水气石商业管理有限公司向法院提起诉讼。该诉讼事项详见公司于 2026年 4月 18日披露的《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司关于公司及全资子公司涉及诉讼的公告》（公告编号：2026-018）

截至本报告披露日，该案已于 2026年 9月 10日在徐汇区人民法院开庭，目前尚在等待一审判决结果。

4、截至本报告披露日，公司控股股东上海锦和投资集团有限公司（以下简称“锦和集团”）因自身需求，共质押公司股票 60000000股，占其所持公司股份的 21.89%，占公司总股本的 12.70%。相关公告详见公司于 2026年 10月 21日披露的《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司关于控股股东部分股份解除质押的公告》（公告编号：2026-036）。

四、季度财务报表

（一）审计意见类型

□适用 √不适用

（二）财务报表合并资产负债表

2026年 9月 30日

编制单位：上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司

单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计

项目 2026年 9月 30日 2025年 12 月 31 日

流动资产：

货币资金 108508166.40 159934986.47结算备付金拆出资金

交易性金融资产 20000000.00 58092352.77衍生金融资产应收票据

应收账款 236955332.84 190567069.72应收款项融资

预付款项 30069008.43 18956803.92应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款 1607267.10 8309570.12

其中：应收利息 796821.75应收股利买入返售金融资产存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产 23887309.08 28263723.22

其他流动资产 16387012.04 19908717.57

流动资产合计 437414095.89 484033223.79

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款 7126447.18 23157924.09

长期股权投资 8112204.11 12035096.34其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产

固定资产 2026621.22 2371960.35在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产 2689132023.85 2984162272.26

无形资产 1162669.90 1733532.07

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉 52457219.74 52457219.74

长期待摊费用 541885087.72 596237423.87

递延所得税资产 184495750.36 176876649.70

其他非流动资产 216815100.06 218380454.72

非流动资产合计 3703213124.14 4067412533.14

资产总计 4140627220.03 4551445756.93

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款 34491405.94 37182101.19

预收款项 36973432.85 40995546.60

合同负债 16276877.80 18531209.93卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬 6966675.30 14832560.29

应交税费 11735575.34 14970962.00

其他应付款 253773731.75 269436616.78

其中：应付利息

应付股利应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债 296189149.15 354395768.35其他流动负债

流动负债合计 656406848.13 750344765.14

非流动负债：

保险合同准备金长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债 2813973168.34 3045412709.43长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债 3003237.81

递延收益 2794310.74 3356731.47

递延所得税负债 21326765.44 28830079.87其他非流动负债

非流动负债合计 2841097482.33 3077599520.77

负债合计 3497504330.46 3827944285.91

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本） 472500000.00 472500000.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积 590613016.45 590613016.45

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积 150745273.36 150745273.36一般风险准备

未分配利润 -543236606.01 -468744027.70

归属于母公司所有者权益（或股东权益）

670621683.80 745114262.11

合计

少数股东权益 -27498794.23 -21612791.09

所有者权益（或股东权益）合计 643122889.57 723501471.02

负债和所有者权益（或股东权益）总计 4140627220.03 4551445756.93

公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：史钧 会计机构负责人：吕思柔合并利润表

2026年 1—9月

编制单位：上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司

单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计

2026年前三季度 2025年前三季度

项目

（1-9 月） （1-9 月）一、营业总收入 670643577.03 729157288.30

其中：营业收入 670643577.03 729157288.30利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本 675593067.48 752050677.97

其中：营业成本 497393653.66 553344569.81利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加 4605611.03 4372738.30

销售费用 23835687.80 27803779.97

管理费用 42508978.90 38153235.91

研发费用 1478780.64 1441873.19

财务费用 105770355.45 126934480.79

其中：利息费用 105539600.94 127820594.42

利息收入 254381.27 970795.87

加：其他收益 4321782.61 13510148.19投资收益（损失以“-”号-3227500.44 794111.31

填列）

其中：对联营企业和合

-3922892.25 -299867.32营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失-92352.77 60000365.10以“-”号填列）信用减值损失（损失以“-”-3823772.69 -1739449.13号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”

477746.22 16345542.65号填列）

三、营业利润（亏损以“-”号填列） -7293587.52 66017328.45

加：营业外收入 40434204.19 40920258.60

减：营业外支出 3888288.40 998411.57四、利润总额（亏损总额以“-”号填

29252328.27 105939175.48

列）

减：所得税费用 5680909.75 28848480.42

五、净利润（净亏损以“-”号填列） 23571418.52 77090695.06

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以

23571418.52 77090695.06“-”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利

29457421.69 85868818.88润（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-5886003.17 -8778123.82号填列）

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

（5）其他

2.将重分类进损益的其他综合

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准

备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额 23571418.52 77090695.06

（一）归属于母公司所有者的综

29457421.69 85868818.88

合收益总额

（二）归属于少数股东的综合收

-5886003.17 -8778123.82益总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益（元/股） 0.06 0.18

（二）稀释每股收益（元/股） 0.06 0.18

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元 上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：史钧 会计机构负责人：吕思柔合并现金流量表

2026年 1—9月

编制单位：上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司

单位：元 币种：人民币 审计类型：未经审计

2026年前三季度 2025年前三季度

项目

（1-9月） （1-9月）一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金 708243012.27 759243868.10客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还 8626249.33

收到其他与经营活动有关的现金 100326994.00 152188070.92

经营活动现金流入小计 817196255.60 911431939.02

购买商品、接受劳务支付的现金 107180383.93 124026004.11客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金

拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金 92607611.31 99682546.87

支付的各项税费 60969937.89 101950736.39

支付其他与经营活动有关的现金 140221838.89 128568586.29

经营活动现金流出小计 400979772.02 454227873.66

经营活动产生的现金流量净额 416216483.58 457204065.36

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金 198000000.00 491000000.00

取得投资收益收到的现金 1533937.05 861819.80

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金 8500000.00

投资活动现金流入小计 208033937.05 491861819.80

购建固定资产、无形资产和其他长期资

15361794.07 37019678.62

产支付的现金

投资支付的现金 160000000.00 416000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金 39977.20

投资活动现金流出小计 175361794.07 453059655.82

投资活动产生的现金流量净额 32672142.98 38802163.98

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金 46000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计 46000000.00

偿还债务支付的现金 46001650.88

分配股利、利润或偿付利息支付的现金 103950000.00 155925000.00

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金 426682984.54 423786905.61

筹资活动现金流出小计 530632984.54 625713556.49

筹资活动产生的现金流量净额 -530632984.54 -579713556.49

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额 -81744357.98 -83707327.15

加：期初现金及现金等价物余额 159031992.71 237845275.45

六、期末现金及现金等价物余额 77287634.73 154137948.30

公司负责人：郁敏珺 主管会计工作负责人：史钧 会计机构负责人：吕思柔

（三）2026年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用 √不适用特此公告。

上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司董事会

2026年 10月 29日