上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

公司代码：603682公司简称：锦和商管

上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司

2025年年度报告

1/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在

虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

四、公司负责人郁敏珺、主管会计工作负责人史钧及会计机构负责人（会计主管人员）吕思柔

声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税）。截至2025年12月31日，公司总股本472500000股，以此计算合计拟派发现金红利103950000.00元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。本次利润分配方案将形成议案提交公司2025年年度股东会审议。

截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响□适用√不适用

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

详见本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。

十一、其他

□适用√不适用

2/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析..........................................11

第四节公司治理、环境和社会........................................34

第五节重要事项..............................................52

第六节股份变动及股东情况.........................................65

第七节债券相关情况............................................71

第八节财务报告..............................................71载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

备查文件目录

载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

3/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

第一节释义

一、释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、锦和商管指上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司

报告期、本期指2025年度报告期末指2025年12月31日元指人民币证监会指中国证券监督管理委员会北京盛煦指北京盛煦企业管理咨询有限公司广电浦东指上海广电股份浦东有限公司南京广电指南京广电锦和投资管理有限公司锦和房地产经纪指上海锦和房地产经纪有限公司北京锦越指北京锦越商业管理有限公司上海浙锦指上海浙锦企业管理有限公司上海锦励指上海锦励实业有限公司杭州精文指杭州精文文广投资有限公司宁海心泉指宁海县心泉旅游发展有限公司懋居物业指上海懋居物业管理有限公司邸嘉物业指上海邸嘉物业管理有限公司上海盛煦指上海盛煦企业管理咨询有限公司北京安平恒美指北京安平恒美艺术品有限公司锡阁物业指北京锡阁物业管理有限公司翌里物业指上海翌里物业管理有限公司铂鼎物业指上海铂鼎物业管理有限公司上海佰舍指上海佰舍企业管理有限公司丰明物业指上海丰明物业管理有限公司新昌锦睿指新昌县锦睿旅游开发有限公司翌成公寓指上海翌成公寓管理有限公司新荟园壹指北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司北京北锦指北京北锦商业运营管理有限公司上海锦穗指上海锦穗企业管理有限公司

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

公司的中文名称上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司公司的中文简称锦和商管

SHANGHAI GOLDEN UNION COMMERCIAL

公司的外文名称 MANAGEMENT（GROUP）CO. LTD.公司的外文名称缩写 GOLDEN UNION公司的法定代表人郁敏珺

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表

4/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

姓名 WANG LI(王立) 陈婉婷上海市徐汇区虹漕路68号锦和中上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心联系地址心18楼18楼

电话021-52399283021-52399283

传真021-52385827021-52385827

电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn dongban@jinhe.sh.cn

三、基本情况简介公司注册地址上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼公司注册地址的历史变更情况不适用公司办公地址上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼公司办公地址的邮政编码200233

公司网址 www.iyuejie.com

电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn

四、信息披露及备置地点公司披露年度报告的媒体名称及网址上海证券报

公司披露年度报告的证券交易所网址 www.sse.com.cn公司年度报告备置地点公司董事会办公室

五、公司股票简况公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 锦和商管 603682 锦和商业

六、其他相关资料

名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）公司聘请的会计师事务所（境办公地址上海市黄浦区南京东路61号

内）

签字会计师姓名赵键、郑钢

七、近三年主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本期比上年主要会计数据2025年2024年2023年同期增减(%)

营业收入946616684.861007970652.89-6.091031974367.08扣除与主营业务无关的

业务收入和不具备商业946616684.861007970652.89-6.091031974367.08实质的收入后的营业收入

利润总额-170850102.6417108958.01-1098.60118278955.97

归属于上市公司股东的-118859736.9314753173.60-905.6698835491.82净利润

归属于上市公司股东的-217602142.03-95806407.35不适用40930201.95

5/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

扣除非经常性损益的净利润

经营活动产生的现金流645425969.58728311336.14-11.38643934603.36量净额本期末比上

2025年末2024年末年同期末增2023年末减（%）

归属于上市公司股东的745114262.111019603280.25-26.921119843451.81净资产

总资产4551445756.935490734127.36-17.115636529028.05

(二)主要财务指标本期比上年同主要财务指标2025年2024年2023年期增减(%)

基本每股收益（元／股）-0.250.03-933.330.21

稀释每股收益（元／股）-0.250.03-933.330.21

扣除非经常性损益后的基本每股-0.46-0.20不适用0.09收益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）-13.541.34减少14.88个百8.62分点扣除非经常性损益后的加权平均

%-24.78-8.70

减少16.08个百3.54

净资产收益率（）分点报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

报告期内归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、

基本每股收益、稀释每股收益及扣除非经常性损益后的基本每股收益较上年同期下降主要系：

1、商办市场整体需求承压、竞争加剧，市场租金下行，尽管公司采取以价换量策略，2025年末较年初出租率略有上升，但边际租金成交单价下行，导致公司主营业务毛利率下滑，净利润进一步承压。

2、报告期内，公司采取以价换量政策，公司根据《企业会计准则第8号—资产减值》及相关

会计政策规定，综合考量报告期内部分项目边际租金成交单价下行，基于谨慎性原则，对部分存在减值迹象的项目计提减值准备。

八、境内外会计准则下会计数据差异

(一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况

□适用√不适用

(三)境内外会计准则差异的说明：

□适用√不适用

6/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

九、2025年分季度主要财务数据

单位：元币种：人民币

第一季度第二季度第三季度第四季度

（1-3月份）（4-6月份）（7-9月份）（10-12月份）营业收入241187966.71249538334.57238430987.02217459396.56

归属于上市公司股东的53894661.9421557736.1910416420.75-204728555.81净利润归属于上市公司股东的

扣除非经常性损益后的-2336435.583466595.65-954099.15-217778202.95净利润

经营活动产生的现金流143592206.25174038065.27139573793.84188221904.22量净额季度数据与已披露定期报告数据差异说明

□适用√不适用

十、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

非经常性损益项目2025年金额附注（如适用）2024年金额2023年金额

非流动性资产处置损益，包括已计提69303.90固定资产、无12368665.-1277813.6资产减值准备的冲销部分形资产报废051

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政15319758.916271949.14363728.政府补助

策规定、按照确定的标准享有、对公68650司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套

期保值业务外，非金融企业持有金融理财收益、交

61011808.862836747.

资产和金融负债产生的公允价值变动7易性金融资产31-238193.53损益以及处置金融资产和金融负债产变动损益生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准750000.00备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生

的一次性费用，如安置职工的支出等

7/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入主要系越界创

除上述各项之外的其他营业外收入和53350299.255194155.54814895.意园房屋拆除支出15635补偿款

其他符合非经常性损益定义的损益项40325.01主要系个税手109708.221554426.0目续费返还1因追加投资等对非同一控制下的被投

资方实施控制，购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日3020537.8的公允价值进行重新计量，公允价值1与其账面价值的差额产生的投资收益；

31754560.436217109.14249298.

减：所得税影响额11727

少数股东权益影响额（税后）44530.444535.8882992.39

98742405.111055958057905289.

合计0.9587

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

8/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

十一、营业收入扣除情况表

单位：万元币种：人民币项目本年度具体扣除情况上年度具体扣除情况

营业收入金额94661.67100797.07营业收入扣除项目合计金额

营业收入扣除项目合计金额占营业收入的比重（%）//

一、与主营业务无关的业务收入

1.正常经营之外的其他业务收入。如出租固定资产、无形资产、包装物，销售材料，用材料进行非货币性资产交换，经营受托管理业务等实现的收入，以及虽计入主营业务收入，但属于上市公司正常经营之外的收入。

2.不具备资质的类金融业务收入，如拆出资金利息收入；本会计年度以及上一会计年度新增的类金融业

务所产生的收入，如担保、商业保理、小额贷款、融资租赁、典当等业务形成的收入，为销售主营产品而开展的融资租赁业务除外。

3.本会计年度以及上一会计年度新增贸易业务所产生的收入。

4.与上市公司现有正常经营业务无关的关联交易产生的收入。

5.同一控制下企业合并的子公司期初至合并日的收入。

6.未形成或难以形成稳定业务模式的业务所产生的收入。

与主营业务无关的业务收入小计

二、不具备商业实质的收入

9/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

1.未显著改变企业未来现金流量的风险、时间分布

或金额的交易或事项产生的收入。

2.不具有真实业务的交易产生的收入。如以自我交

易的方式实现的虚假收入，利用互联网技术手段或其他方法构造交易产生的虚假收入等。

3.交易价格显失公允的业务产生的收入。

4.本会计年度以显失公允的对价或非交易方式取得

的企业合并的子公司或业务产生的收入。

5.审计意见中非标准审计意见涉及的收入。

6.其他不具有商业合理性的交易或事项产生的收入。

不具备商业实质的收入小计

三、与主营业务无关或不具备商业实质的其他收入

营业收入扣除后金额94661.67100797.07

10/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

十二、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十三、采用公允价值计量的项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币对当期利润的影响项目名称期初余额期末余额当期变动金额

交易性金融资产90138194.4558092352.77-32045841.68873249.32

合计90138194.4558092352.77-32045841.68873249.32

十四、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的业务情况

公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，凭借先发优势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。报告期内，公司招商团队和物业团队积极外拓，新增1个位于上海市黄浦区核心地段的受托运营项目，新增1个位于上海市静安区核心地段的受托运营项目，坚决拓展轻资产委管项目。公司按产品类型及区域，分别组建专业化的招商管理团队，以进一步提高出租率为目标，加速去化核心区位项目的存量空置面积，持续推高新项目出租率；公司持续推进智慧系统上线、全面预算线上化、优化项目运维，提升业务部门管理效率。

公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止本报告期末，公司在管项目67个，在管面积约132万平方米。

1.承租运营

公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、

办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、多种经营服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有38个，可供出租运营的物业面积约77万平方米。

2.受托运营

11/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运营的项目有27个，可供出租运营的物业面积约45万平方米。

3.参股运营

公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、报告期内公司所处行业情况

公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升。

作为国内首家上市的轻资产存量资产运营商，经过近二十年的发展，公司服务的资产形态逐渐多元化，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业、公寓等。公司持续致力于成为中国领先的商用物业全价值链集成服务提供商，旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。

根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。

（一）报告期内公司所属行业情况说明

1.1中央相关会议召开，进一步明确城市更新工作方向

2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”以来，我国城市更新行动持续推进。据住房

和城乡建设部统计，2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。

2025年首场国务院常务会议对“研究推进城市更新工作”作出部署，指出城市更新关系城市

面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。同年3月，国务院政府工作报告中提出要持续推进城市更新，要推进新型城镇化和区域协调发展，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发，打造宜居、韧性、智慧城市。

5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，意

见指出应当转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，其中主要任务之一是加强既有建筑改造利用，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合利用，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。随后多部委召开新闻发布会，详细介绍了支持城市更新的多项政策措施未来会加快落实，助力加快推动城市更新进程，进一步提升更新质效，提升城市发展质量。

12/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

7月中旬，时隔10年，中央城市工作会议于在北京召开，会中提出城市发展正从大规模增量

扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，明确稳中求进的工作总基调，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，为新时代新征程城市工作指明方向。

12月上旬，中央经济工作会议在北京举行，会议确定2026年经济工作重点任务之一是深入

实施提振消费专项行动，释放服务消费潜力，高质量推进城市更新。

中央相关会议的召开，进一步强化国家对城市更新的重视程度，城市更新已然成为提升人居环境品质、重塑城市服务功能、推动城市高质量发展和开发建设方式转型的重要战略举措和抓手。

1.2城市更新领域市场潜力大，城市新空间需求持续释放

仲量联行发布2026年全球房地产市场展望指出，在城市更新的大背景下，大量既有建筑已难以满足现代办公与消费体验的要求，存量物业的升级改造需求日益凸显。如何有效推动其焕新改造与功能提升，正成为市场参与者面临的新课题，同时也孕育着新的机遇。

根据上海、北京两地的统计局披露，截止2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000万㎡，此类建筑楼龄迄今已超20年，楼宇内部分设施已难以满足现代办公和商业的需求，亟待改造提升。此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，城市更新存量市场规模较为广阔。在符合街区功能定位规划以及产业结构升级需求的前提下，公司可通过自主、联营等方式，按规划要求推进存量资源的改造、更新、运营，提供“城市新空间”，满足就业、生活、居住、社交、文化等多位需求。城市更新追求的不仅是建筑外观的改造，更需着眼于旧有产业形态向新的产业赛道切换和升级的转变。换言之，城市更新与产业升级彼此促进，城市更新考验企业的运营和管理能力，存量土地的再开发利用需要实施主体着眼于项目所在片区内的发展潜能和产业转型，实施主体需要通过持续的产业运营实现长期资产增值，从而实现城市更新的可持续发展。

目前，公司已积累大量文创园区及商办物业更新改造的成功案例，管理业态包括但不限于文创园区、办公楼宇、社区商业、公寓等。更新改造过程中，公司通过对老旧工业建筑保留特色并活化利用老旧建筑，延续工业记忆的同时营造城市特色场地，升级空间形态、配套服务，创造多元场所体验。通过城市更新行动，实现存量改造项目所在区域的品牌升级、产业升级和商业运营升级，丰富原有业态。引入的租户结构符合新产业赛道的特点要求，租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创意元素，规划影院、球场、夜经济等业态，通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于一体的综合体，激发区域消费活力，为就业群体和居民群体提供便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。

1.3从业主市场逐步转变为租户市场，商办租金水平承压，机遇和挑战并存

根据北京中指信息技术研究院发布的《2025上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示，

2025年上半年，扩内需、提振消费等政策发力显效，我国经济整体平稳运行，重点城市商铺及写

13/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

字楼租赁需求持续释放，上半年商业地产租金跌幅有所收窄。但是，租户导向的市场环境依然持续，根据《仲量联行2025年上海办公楼市场白皮书》，2024年上海办公楼市场租金深度调整，超过八成板块每季度租金环比跌幅均超过0.75%，部分板块全年跌幅已超过15%。与此同时，商务园区同样面临租金压力，世邦魏理仕报告显示，2025年全年，上海商务园区市场空置率同比上升

3.7个百分点至26%，是自2015年以来的最高水平，租金方面，截至2025年四季度末，全市平均

租金报价同比下降3.4%；北京办公楼及商务园区虽有所改善，但其主要基于2025年北京新增供应量的收窄、政府招商引资政策的持续推动及以价换量的租金政策等多重因素，从客观上缓解了市场的去化压力。

整体来说，虽然城市更新领域市场潜力大，但办公楼、产业园区等供大于求的局面、租金下行压力、去化不及预期等多重风险均为城市更新赛道增添了不确定性。“十四五”时期我国发展取得重大成就，“十五五”时期是基本实现社会主义现代化夯实基础、全面发力的关键时期。2025年10月，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，建议中指出坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。这一建议的出台，更体现出市场挑战与机遇并存的局面。未来，公司也将持续把握政策红利、研判产业升级趋势，提升楼宇改造和运营能力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通，激发区域经济活力，推动城市持续更新。

三、经营情况讨论与分析

外部环境不确定性持续情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展，积极把握市场机遇。公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率。公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：

（1）积极维护存量租户，继续深化以价换量政策，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；

（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度，全年公司物

业服务满意度高于90%较2024年全年保持稳定，部分项目提升运营品质并完善运营制度，协助租赁去化；

（3）主动盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，部分在管项目到期不续、协商退出；

（4）积极与承租运营业主协商，在原承租协议基础上推进租金减免、维系原租金水平（即不执行原合同约定的租金上涨）及其他各类形式的补贴；

14/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

（5）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类渠道和客户资源；

（6）顺应市场变化、满足客户需求，根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件，塑造差异化定位，并择机推出了 HUB 产品线（精装拎包入住办公产品）。

报告期内，公司实现营业收入94661.67万元，同比下降6.09%；归属于上市公司股东的净利润-11885.97万元，同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额64542.60万元，同比下降11.38%。

尽管2025年内在管项目年末出租率较年初有所上升，公司与数个业主协商取得实质性的租金减免和维系原租金水平，但是这些积极影响无法全部抵消部分项目租金单价下行及租户退租/新进切换过程中空置期所带来的负面影响，因此，2025年经营业绩有所下降。具体而言，营业收入下降主要系本报告期公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，在管项目规模下降所致。

归属于上市公司股东的净利润及归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润较上年同期减少，主要系商办市场整体需求承压、竞争加剧，市场租金下行，尽管公司采取以价换量策略，2025年末较年初出租率略有上升，但边际租金成交单价下行，导致公司主营业务毛利率下滑，净利润进一步承压，故报告期内，公司对部分存在减值迹象的资产及商誉计提资产减值准备；同时，以预期信用损失为基础，对应收账款、其他应收款等进行减值测试并计提信用减值准备。经营活动产生的现金流量净额有所下降，主要系受宏观经济情况及行业周期性影响，公司聚焦高效益项目，退出部分项目，积极维护存量租户，各项目收缴率均稳定，个别爬坡期项目制定了更为灵活的政策；部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长。

公司坚定看好城市更新赛道，积极修复在管项目出租率，提升业绩，持续关注潜在商业机会，谋求转型。

四、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

1.全价值链集成管理体系优势

公司自2007年开始涉足该行业，具有近二十年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营。全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。

1）项目资源获取及定位优势

公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目

15/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。

项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。

2）项目设计与改造能力

在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支具备丰富经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效率、高质量的目标。

公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。

具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指导，针对地域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户的需求。

3）招商优势

公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。

通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。

4）智慧化运营优势

公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管理的全流程智慧化，全面预算线上化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。

2.品牌优势

随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的

广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。

3.区域规模优势

16/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。

截止本报告期末，公司在管项目67个，在管面积约132万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海57个项目，北京6个项目，杭州2个项目，南京1个项目，青岛1个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现营业收入94661.67万元，同比下降6.09%；归属于上市公司股东的净利润-11885.97万元，同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额64542.60万元，同比下降11.38%。

(一)主营业务分析

1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入946616684.861007970652.89-6.09

营业成本719092616.60747731152.27-3.83

销售费用36814814.9346258494.30-20.42

管理费用55193819.6181070736.21-31.92

财务费用159605622.18184662803.27-13.57

研发费用2151406.292186070.72-1.59

经营活动产生的现金流量净额645425969.58728311336.14-11.38

投资活动产生的现金流量净额-9508744.53-24644401.26不适用

筹资活动产生的现金流量净额-714730507.79-627431082.14不适用

营业收入变动原因说明：主要系本报告期公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，在管项目规模下降所致。

营业成本变动原因说明：主要系公司加强成本管控，多措并举提升运营效率，实现降本增效。销售费用变动原因说明：主要系公司加强成本管控，多措并举提升运营效率，实现降本增效。

管理费用变动原因说明：主要系公司加强成本管控，多措并举提升运营效率，实现降本增效。财务费用变动原因说明：主要系本报告期个别项目终止导致未确认融资费用摊销减少所致。

研发费用变动原因说明：本报告期未发生重大变动。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系受宏观经济情况及行业周期性影响，公司聚焦高效益项目，退出部分项目，积极维护存量租户，各项目收缴率均稳定，个别爬坡期项目制定了更为灵活的政策；部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期结算工程款项金额减少所致。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期公司分配股利所致。

本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

17/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

2、收入和成本分析

√适用□不适用

报告期内，公司实现营业收入94661.67万元，同比下降6.09%；营业成本为71909.26万元，同比下降3.83%。

(1).主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况

单位：元币种：人民币主营业务分行业情况营业收入营业成本毛利率比毛利率

分行业营业收入营业成本%比上年增比上年增上年增减（）减（%）减（%）（%）

商务服946616684.86719092616.6024.04-6.09-3.83减少1.78务业个百分点主营业务分地区情况营业收入营业成本毛利率比毛利率

分地区营业收入营业成本%比上年增比上年增上年增减（）减（%）减（%）（%）

上海768658024.02535900672.1630.28-7.58-5.46减少1.56个百分点

杭州56923383.7638870890.8631.71-5.895.10减少7.14个百分点

南京2030134.881867513.608.01-2.360.58减少2.69个百分点

北京119005142.20142453539.98-19.704.630.29增加5.17个百分点

合计946616684.86719092616.6024.04-6.09-3.83减少1.78个百分点

主营业务分行业、分产品、分地区、分销售模式情况的说明

北京地区毛利率上升主要系公司2025年全面接手新荟园壹公司的经营管理，坚决贯彻以价换量政策，积极维系存量租户，年末出租率较年初出租率有明显提升。但是，两个园区（锦荟园、朝阳里）成本支出相对刚性，因此北京地区毛利率仍为负数。

(2).产销量情况分析表

□适用√不适用

(3).重大采购合同、重大销售合同的履行情况

□适用√不适用

(4).成本分析表

单位：元币种：人民币分行业情况情成本本期占上年同期本期金额较况分行业构成本期金额总成本上年同期金额占总成本上年同期变说

项目比例(%)比例(%)动比例(%)明

商务服务业719092616.60100.00747731152.27100.00-3.83

18/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

成本分析其他情况说明无

(5).报告期主要子公司股权变动导致合并范围变化

□适用√不适用

(6).公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

(7).主要销售客户及主要供应商情况

属于同一控制人控制的客户或供应商视为同一客户或供应商合并列示，受同一国有资产管理机构实际控制的除外。

下列客户及供应商信息按照同一控制口径合并计算列示的情况说明不适用

A.公司主要销售客户及主要供应商情况

√适用□不适用

前五名客户销售额5945.12万元，占年度销售总额6.28%；其中前五名客户销售额中关联方销售额

0.00万元，占年度销售总额0.00%。

前五名供应商采购额27247.76万元，占年度采购总额34.00%；其中前五名供应商采购额中关联方采购额0.00万元，占年度采购总额0.00%。

B.报告期内向单个客户的销售比例超过总额的 50%、前 5名客户中存在新增客户的或严重依赖于少数客户的情形

□适用√不适用

报告期内向单个供应商的采购比例超过总额的50%、前5名供应商中存在新增供应商的或严重依赖于少数供应商的情形

□适用√不适用

C. 报告期内公司股票被实施退市风险警示或其他风险警示前五名销售客户

□适用√不适用前五名供应商

□适用√不适用

D. 报告期内公司存在贸易业务收入

□适用√不适用

贸易业务占营业收入比例超过10%前五名销售客户

□适用√不适用

贸易业务收入占营业收入比例超过10%前五名供应商

□适用√不适用

其他说明：

不适用

19/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

3、费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）重大变动说明主要系公司加强

成本管控，多措并销售费用36814814.9346258494.30-20.42

举提升运营效率，实现降本增效。

主要系公司加强

成本管控，多措并管理费用55193819.6181070736.21-31.92

举提升运营效率，实现降本增效。

本报告期未发生

研发费用2151406.292186070.72-1.59重大变动。

主要系本报告期个别项目终止导

财务费用159605622.18184662803.27-13.57致未确认融资费用摊销减少所致。

4、研发投入

(1).研发投入情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本期费用化研发投入2151406.29本期资本化研发投入0

研发投入合计2151406.29

研发投入总额占营业收入比例（%）0.23

研发投入资本化的比重（%）0

(2).研发人员情况表

√适用□不适用公司研发人员的数量7

研发人员数量占公司总人数的比例（%）1.48研发人员学历结构学历结构类别学历结构人数博士研究生0硕士研究生0本科6专科1高中及以下0研发人员年龄结构年龄结构类别年龄结构人数

30岁以下（不含30岁）2

30-40岁（含30岁，不含40岁）3

40-50岁（含40岁，不含50岁）2

50-60岁（含50岁，不含60岁）0

20/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

60岁及以上0

(3).情况说明

□适用√不适用

(4).研发人员构成发生重大变化的原因及对公司未来发展的影响

□适用√不适用

5、现金流

√适用□不适用

单位：元币种：人民币变动比科目本期数上年同期数重大变动说明例（%）

经营活动现1211469798.361299471464.79-6.77金流入小计

经营活动现566043828.78571160128.65-0.90金流出小计主要系受宏观经济情况

及行业周期性影响，公司聚焦高效益项目，退出部分项目，积极维护经营活动产

生的现金流645425969.58728311336.14-11.38存量租户，各项目收缴率均稳定，个别爬坡期量净额项目制定了更为灵活的政策；部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长。

投资活动现571974236.471090155506.71-47.53金流入小计

投资活动现581482981.001114799907.97-47.84金流出小计投资活动产

生的现金流-9508744.53-24644401.26主要系本报告期结算工不适用程款项金额减少所致。

量净额

筹资活动现46000000.00--金流入小计

筹资活动现760730507.79627431082.1421.25金流出小计筹资活动产

生的现金流-714730507.79-627431082.14主要系本报告期公司分不适用配股利所致。

量净额现金及现金

等价物净增-78813282.7476235852.74不适用加额

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

√适用□不适用

21/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

2019年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路140号地块内（越界创意园）部分房屋（即园区内28号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021年度，上海广电股份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021年3月，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。2023年8月

29日，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议五》，约定根据《原租赁协议》所及补偿原则相应补偿周期延长至2027年8月31日。2025年度，本公司将2025年度的补偿金额53736759.09元（不含税）计入本年度营业外收入。

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元币种：人民币本期期上期期本期期末末数占末数占金额较上项目本期期末数总资产上期期末数总资产期期末变情况说明名称的比例的比例动比例

（%）（%）（%）主要系本报告期公司分配股利及部分

货币159934986.473.51244805784.334.46-34.67受托运营项目应收资金服务费及其他款项的付款账期拉长。

交易主要系本报告期公

性金58092352.771.2890138194.451.64-35.55司赎回银行理财产融资品所致。

产主要系受宏观经济情况及行业周期性影响，公司聚焦高效益项目，积极维护存量租户，各项应收190567069.724.19131118769.322.3945.34目收缴率均稳定，款项个别爬坡期项目制定了更为灵活的政策；部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长。

主要系本报告期公

预付18956803.920.428772585.390.16116.09司部分项目预付款账款项增加所致。

其他主要系本报告期公

应收8309570.120.1816759069.100.31-50.42司收到往来款归还款所致。

22/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

主要系本报告期公一年司受新租赁准则的内到影响，一年内到期期的28263723.220.6224569594.340.4515.04的长期应收款重分非流

类至该科目核算，动资应收融资租赁款金产额有所上涨所致。

其他

流动19908717.570.4414927161.650.2733.37主要系本报告期公司预缴税费所致。

资产主要系本报告期公司受新租赁准则的

长期影响，对应融资租应收23157924.090.5151175951.420.93-54.75赁款转入长期应收

款款科目核算，随款项支付余额减少所致。

长期

12035096.340.2612193114.440.22-1.30本报告期无重大变股权化。

投资

固定2371960.350.052966577.490.05-20.04本报告期无重大变资产化。

主要系本报告期公司使用权资产正常摊销，部分承租运使用营项目终止，另公

2984162272.3742990092.

权资2665.577768.17-20.27司基于谨慎性原产则，对个别存在减值迹象的项目计提使用权资产减值准备所致。

无形1733532.070.042469169.510.04-29.79本报告期无重大变资产化。

商誉52457219.741.1552457219.740.96-本报告期无变化。

长期主要系本报告期公

待摊596237423.8713.10682635585.1612.43-12.66司长期待摊费用正费用常摊销所致。

递延

所得176876649.703.89172714968.043.152.41本报告期无重大变税资化。

产主要系公司本着谨

慎性原则，根据款其他项的可收回性以及

非流218380454.724.80239828026.054.37-8.94综合考虑未来期间动资货币时间价值的损产失，对个别项目计提减值准备所致。

应付37182101.190.8266232544.371.21-43.86主要系本报告期公账款司结算项目工程款

23/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告所致。

预收40995546.600.9038175755.260.707.39款项

合同18531209.930.4118487975.280.340.23本报告期无重大变负债化。

应付

职工14832560.290.3318714379.290.34-20.74薪酬主要系本报告期公

应交14970962.000.3331204171.480.57-52.02司计提所得税减少税费所致。

主要系本报告期公其他司对业绩补偿承诺

应付269436616.785.92345447486.586.29-22.00做出变更，相应调款减股权转让对价所致。

主要系本报告期个一年

别项目终止，公司内到遵循《企业会计准期的

354395768.357.79404013714.627.36-12.28则第21号-租赁》

非流

的相关规定，终止动负确认相关租赁负债债所致。

主要系本报告期个

别项目终止，公司遵循《企业会计准租赁3045412709.66.913438860740.432462.63-11.44则第21号-租赁》负债

的相关规定，终止确认相关租赁负债所致。

本报告期无重大变

递延3356731.470.074463752.830.08-24.80化，主要系摊销逐收益期转入其他收益所致。

主要系对个别项目递延计提使用权资产减

所得28830079.870.6372372367.621.32-60.16值准备导致其账面

税负价值减少，对应确债认的递延所得税负债余额减少所致。

其他说明：

无

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

24/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

项目金额受限原因因诉讼，法院实施财产保全，冻

302993.76

结公司及全资子公司存款货币资金

600000.00保函保证金

4、其他说明

□适用√不适用

(四)行业经营性信息分析

□适用√不适用

25/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(五)投资状况分析对外股权投资总体分析

□适用√不适用

1、重大的股权投资

□适用√不适用

2、重大的非股权投资

□适用√不适用

3、以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入权益的累

本期公允价值本期计提的减本期出售/赎回金资产类别期初数计公允价值变本期购买金额其他变动期末数变动损益值额动

其他非流动金---------融资产

交易性金融资90138194.45-45841.68--539000000.00-571000000.00-58092352.77产

合计90138194.45-45841.68--539000000.00-571000000.00-58092352.77证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

26/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

4、报告期内重大资产重组整合的具体进展情况

□适用√不适用

(六)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(七)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润上海锦朗企业管

子公司经营服务100000000.00623712622.53-137611224.8261173548.16-30688129.71-23621964.58理有限公司北京新荟园壹城

市更新科技发展子公司经营服务90000000.00546420908.67-133248991.9349130856.13-35423632.91-58514360.29有限公司报告期内取得和处置子公司的情况

√适用□不适用公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响

同昌盛业(北京)商业管理有限公司股权转让无重大影响

上海锦和众源私募投资基金合伙企业（有限合伙）清算注销无重大影响其他说明

27/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用无

(八)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

28/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

□适用√不适用

(二)公司发展战略

√适用□不适用

根据城市发展规律，我国已经进入城市更新的重要时期，即由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，房地产供给正经历阶段性调整，市场供求关系的调整促使存量资产运营业务渐入佳境。

公司作为国内首家上市的轻资产文创产业园区运营商，经过近二十年的发展，服务业态多元，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业等资产，已在城市更新领域布局并积累了丰富的经验，在改造、运营等方面具有相对领先优势，逐步成为国内领先的城市更新集成服务商。

考虑到一线城市商办存量资产改造和产业园运营市场规模达千亿，公司坚定围绕“两个聚焦”和“双轮驱动”战略，坚持做大做强主营业务，持续稳定经营，优化股东回报。“两个聚焦”，即聚焦客户、聚焦地域。聚焦客户，坚定不移地服务办公和商业租赁客户，服务资产持有方，为客户持续创造价值、提升价值；聚焦地域，深耕上海，大力拓展北京，辐射长三角核心城市和其他省会城市。“双轮驱动”战略，即坚持发展商办运营及物业管理两项核心业务，持续发挥公司在存量资产领域招商运营、物业管理的竞争优势，实现存量物业资产的增值，形成可产生稳定回报的标杆，提升业绩，回馈股东。

另外，公司依托自身多年的文化创意园区租赁业务和园区、楼宇运营管理的经验，已建立目标客群数据库和智慧园区管理系统：准确把握商办租户个性化需求的同时，兼顾管理运营效能提升，为客户提供全方位的企业服务，提升入住企业黏性。

公司通过专业化服务能力和显著竞争优势已获得客户的认可，成功吸引了数千家优秀的新经济企业及精品生活方式配套商业入住园区。公司园区内的知名企业包括：韩泰轮胎、老凤祥、群玉山品牌咨询、耐克体育、阿迪达斯、岚图汽车、上海三夫贸易有限公司、爷爷不泡茶、小仙炖等。未来，公司会进一步提升运营能力，促进小型企业在细分领域发展的同时，为大型企业提供优质的配套服务，提升客户价值。

(三)经营计划

√适用□不适用

2025年，公司积极适应经济新常态，根据公司使命和战略目标，以全年经营目标为引领，按

计划推进各项重点工作，推动公司持续稳定发展。

1、加强客户导向，招商运营双管齐下

面临一线城市商办供给量加大情况下，公司将进一步夯实内部管理，通过营销资源共享机制、优化资源配置和物业管理服务，着力推进招商工作，实现与客户共同发展。

29/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

园区运营方面，将通过提升客户服务水平和加强园区生态建设，加速新项目运营和去化效率、保证老客户的扩租、续租优先权。此外，通过持续市场调研、建立有效的客户反馈机制，改善客户服务水平；以园区活动、政策引导、服务平台搭建等进行园区生态建设，进一步提高客户粘性；

以进一步提高出租率为目标，保证续约存量客户，新签增量客户；利用社交媒体、内容营销等手段提升品牌知名度，并吸引潜在客户。

物业服务方面，强化物业品质建设、坚持客户导向，提升物业服务品牌形象。持续做好园区品质提升工作，夯实园区基础工作，给客户带来舒适、高品质的工作环境，进一步提升物业管理服务水平和客户满意度。

园区设计方面，持续发挥团队的专业优势，结合现有经验和市场产品变化趋势，做到“设计创造价值”，助力改善城市面貌；同时，多部门持续推进经营管理与成本管控，达成提质、增效、降本、创新。

2、深耕京、沪根据地，提升优质项目规模比重

公司坚持完善投资管理流程，提高公司持有的优质项目规模比重，针对部分项目及时调整合作模式，提升公司可持续发展能力。地域上，持续聚焦上海、北京两地，持续强化市场拓展能力：

管理模式上，以推进管理输出为重点，灵活运用三大模式，稳步提升公司管理规模。

同时，公司将坚持做好并购项目的投后管理，在合资公司层面释放经营、财务和管理的协同效应。

3、持续推进信息化建设，建立健全中台体系

公司2025年进一步推进对内管理及对外运营的数智管控，有效降低部门之间及运营层面的沟通成本、加快提升流程体系及运营决策的效率。公司将继续推进数字化应用和优化项目运维，配合职能部门及业务部门完成新需求功能的落地，实现对项目的统一管理和精细化运营；通过对日常运营数据的监控和分析处理，持续改善公司日常运营效率及管理水平。

4、积极推进组织结构升级，为业务发展保驾护航

公司持续从“组织沉淀、人才发展、文化建设”三方面进行人才建设，完善梯队培养、储备干部机制，有效形成“稳定人才，引进人才，激励人才，培养人才”的正循环；健全和优化培训体系，增强培训赋能，加大一线人员和腰部人员培训力度，提高其管理水平和专业化程度，为公司长远稳定发展打下坚实基础。

(四)可能面对的风险

√适用□不适用

1、环境变化风险

国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。如果经济发展不景气，文科创园区、楼宇的需求可能会相应

30/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。针对此风险，公司将出于审慎原则，稳健经营，控制资本开支，增强自身抗风险能力。

2、市场变动风险

公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获取难度加大，下游面临目标客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。该模式下，公司以较低的租金成本承租具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），但随一线城市核心区域可供租赁市场单价上升或优质存量改造物业市场趋于饱和，公司将面临承租运营项目新增项目难度加大、承租项目租赁费用上升等情况，直接或间接影响公司业绩增长速度。公司目前主要收入来源于租赁和物业管理，项目的出租率和租金水平是影响收入的重要因素。园区、楼宇的租金水平及出租率的变动通常和同片区的商用物业和办公物业的新增供应、密集度、招租

情况有紧密关系，也易受到经济周期及租户经营状况的影响而出现波动。针对此风险，公司将基于审慎投资原则，遵循公司投资规章守则，严格筛选投资项目；同时，通过强化团队的执行力，努力提升服务质量，提高应对市场环境变化的能力。

3、成本变动风险

公司在承租运营中对既有建筑（群）进行不涉及主体建筑变动的设计、装修及改造，该项活动亦是公司核心竞争力之一。针对此风险，公司将加大对材料价格的风险管理力度、优化采购策略，形成有力的成本控制体系。此外，公司提供的物业管理属劳动密集型，人力成本占主营业务成本的比重较大，不断上升的人力成本给公司用工带来较大挑战。针对此风险，公司将持续探索智慧科技建设，提升人员使用效率；同时，公司加快人才队伍建设，确保人才储备匹配公司业务发展需要。

(五)其他

√适用□不适用为贯彻《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国发〔2024〕10号），积极响应上海证券交易所《关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行动的倡议》，

切实保护投资者尤其是中小投资者合法权益，承担起高质量发展和提升自身投资价值的主体责任，公司于2024年12月16日经公司第五届董事会第七次会议审议通过了《2024年度“提质增效重回报”行动方案》，现对该行动方案的实施情况进行评估总结，具体如下：

一、聚焦主业，持续提升经营质量

2024年，根据国际商业地产五大行发布的报告，全年核心城市新增商办供应量增大，企业整

体租赁需求不振，核心城市的办公楼、商务园区的出租率和租金单价出现双跌。外部环境不确定性加剧情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。公司在管项目多处

31/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

于上海、北京、杭州、南京的核心地段，但一定程度上同样受新增供应的挤压，导致部分项目边际成交租金单价承压，公司管理层坚决贯彻年度经营计划，持续修复各项目的出租率。

公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，2025年，公司物业积极外拓，新增1个位于黄浦区核心地段的受托运营项目，新增1个位于上海市中心黄金地段江宁路的受托运营项目，确保基本盘的持续稳定。截止2025年末，公司在管项目67个，在管面积约132万平方米。

另一方面，受外部环境影响，公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，报告期内退出部分项目，进一步提升管理效率，控制管理成本。

报告期内，公司实现营业收入94661.67万元，同比下降6.09%；归属于上市公司股东的净利润-11885.97万元，同比下降905.66%；经营活动产生的现金流量净额64542.60万元，同比下降11.38%。

二、拥抱新质生产力，助力公司提质增效近年来，国家大力支持和扶持企业发展新质生产力的趋势及号召同时推动城市功能的完善和空间的优化，促进城市产业结构的升级。通过城市更新，进一步释放存量空间，盘活城市中的闲置土地、老旧厂房、低效利用的商业设施等存量资产，将其转化为新质生产力发展的载体，实现资源的优化配置和高效利用。公司作为城市更新上市第一股，自2007年以来从事改造及运营园区、社区商业、办公楼等存量物业，且有诸多成功的标杆案例。

随着数字化的发展及 AI 人工智能科技全面覆盖，为进一步提高在管项目的物业管理品质，公司引入第三方 IT 管理系统并实施二次开发，已实现业务系统、财务系统、OA、数据中台、HR等多个系统打通，有效提升了经营管理效率。随着业务场景深化，公司将持续推进数字化应用和优化项目运维，配合职能部门及业务部门完成新需求功能的落地，实现对项目的统一管理和精细化运营；通过对日常运营数据的监控和分析处理，持续改善公司日常运营效率及管理水平。

三、重视投资者回报，维护投资者权益价值

公司高度重视股东回报，遵照法律法规等要求，严格执行利润分配政策，在符合《公司章程》规定的利润分配原则、保证公司正常经营和长远发展的前提下，为投资者带来长期、稳定的投资回报。公司2025年半年度以公司总股本472500000股为基数，每股派发现金红利0.11元（含税），共计派发现金红利5198万元。公司2025年年度拟以公司总股本472500000股为基数，每股派发现金红利0.22元（含税），共计派发现金红利10395万元。

公司自2020年4月上市以来，累计派发现金红利近8亿元（含税）。

四、坚持规范运作，完善公司治理

公司严格遵照《公司法》《证券法》等相关法律法规要求，建立并完善了由股东大会、董事会、监事会和管理层组成的公司治理结构，形成了权责明确、运作规范的运营决策机制。2024年，公司结合新《公司法》《上市公司独立董事管理办法》等法律法规和规范性文件要求，不断健全、完善公司法人治理结构和内部控制制度，对《公司章程》《董事会议事规则》《股东大会议事规则》《独立董事制度》《关联交易管理制度》等制度进行了修订。公司深入落实独立董事制度改

32/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

革的要求，完善独立董事专门会议机制，充分发挥独立董事在上市公司治理中参与决策、监督制衡、专业咨询的作用，切实保护中小投资者的合法权益。

2025年，公司积极响应《公司法》《证券法》等法律法规要求，进一步完善公司治理结构，调整内部监督机构设置，取消监事会并由公司董事会审计委员会承接监事会职能，同步修订以《公司章程》为首的多项内部治理制度，更全面高效地促进公司的规范运作。

此外，公司高度重视控股股东、董事以及高级管理人员等“关键少数”的职责履行和风险防控，通过组织董事、高级管理人员参加监管部门、上海证券交易所等举办的相关培训，推动公司董事及高级管理人员持续学习证券市场相关法律法规和最新政策变化，熟悉证券市场知识，不断提升合规意识及履职能力。

五、加强投资者沟通，积极传递公司价值

公司高度重视信息披露工作，严格按照《上海证券交易所股票上市规则》的最新规定和要求，真实、准确、完整、及时、公平地披露公司信息，不断提高公告的可读性和公司的透明度，切实保障投资者的知情权。此外，公司高度重视投资者关系管理工作，持续优化相关制度体系和工作机制建设，不断丰富投资者沟通的渠道和内容，致力于有效传递公司价值，保护股东长远利益。

公司积极与股东及投资者开展多种形式的沟通交流，持续通过“上证 e互动”平台、投资者专线电话、邮箱、业绩说明会等线上会议、电话会议、现场接待等方式保持与投资者及时高效的

沟通交流，充分了解投资者诉求、解答投资者疑问、听取投资者意见与建议，并适时传递给相关管理层。截至本报告期末，公司共召开 3 次业绩说明会，1 次特定对象调研，通过邮件、上证 e互动平台回复投资者问题16条。

六、积极践行“ESG”理念，实现公司可持续发展

公司致力于推动可持续发展，公司自上市后每年度发布社会责任报告，向公众展示了公司在环境保护、社会贡献、员工福利、企业治理等方面的实践和成果。为打造绿色物业服务和宣贯绿色改造理念，公司从能源管理、水资源管理、废弃物管理等角度着手，制定节水、节能减排及减少废弃物三大管理目标，并从倡导绿色物业、绿色设计、绿色办公三大维度推动目标达成。在对城市既有物业保护性改造过程中，极力延续城市文脉，避免“拆除重建”的传统模式导致的巨大浪费，并关注低碳环保技术的运用，使用低碳环保材料、材料再利用以降低资源消耗。

与此同时，公司重视与社会各界建立广泛的战略联盟和密切的合作关系，秉持公平交易、互利共赢的合作理念，结合各项目业务特点，深化供应链合规管理，重视供应商的社会责任表现。

一方面，公司提倡同社区、伙伴一同打造多元共融、和谐宜居的环境，促进社区共荣与协同发展，为租户、消费者、宠物爱好者等新增户外区域以满足他们的需求，另一方面，公司积极参加行业组织活动，拓展行业合作，与行业伙伴携手共成长，开展多元合作渠道，并与多家企业、多个政府平台强强联合，基于政策指导，以及双方丰富的行业经验，致力于城市更新业务领域，实现共荣共生。

33/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

七、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明

□适用√不适用

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理相关情况说明

√适用□不适用

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上海证券交易所股票上市规则》等有关规定的要求，不断完善公司的法人治理结构，规范公司运作。公司逐步形成权力机构、决策机构、监督机构和经营层之间权责明晰、各司其职、各负其责、协调运作、有效制衡的治理机制。

1、关于股东与股东会：公司根据《公司章程》《股东会议事规则》规范股东会的召集、召开

和议事程序；公司能确保所有股东特别是中小股东享有平等地位，能够充分行使自己的权利。

2、关于控股股东与上市公司：公司控股股东行为规范，并能依法行使出资人的权利，没有超

越股东会直接或间接干预公司的决策和经营及牟取额外利益的行为；控股股东对公司董事候选人

提名严格遵循法律、法规和公司章程规定的条件和程序。公司严格执行防范控股股东及其关联企业非经营性资金占用长效机制，杜绝了控股股东及其附属企业非经营性资金占用。

3、关于董事与董事会：公司董事会的人数和人员构成符合法律、法规的要求；公司各位董事

能够以认真负责的态度出席董事会和股东会，履行作为董事的权利、义务和职责。独立董事按照法律、法规和公司章程的规定召开独立董事专门会议，以维护公司整体利益，保障中小股东的合法权益不受损害。董事会专门委员会按工作细则要求正常开展工作。

4、关于绩效评价与激励约束机制：公司高级管理人员的聘免符合法律、法规和公司章程的规定；公司建立了公司高级管理人员与经营责任、经营风险、经营绩效挂钩的绩效评价和激励约束机制，根据年度业绩对高级管理人员进行年薪考核评价。

5、关于公司独立性：公司与控股股东在人员、资产、财务、机构和业务方面完全分开，公司

董事会和内部经营管理机构能够独立运作，与控股股东内部机构之间没有上下级关系。

6、关于相关利益者：公司充分尊重和维护银行及其他债权人、员工、客户、供应商等其他利

益相关者的合法权益；公司关注所在社区的福利、环境保护、公益事业等问题，重视公司的社会责任。

7、关于信息披露与透明度：公司董事会指定董事会秘书负责信息披露工作，接待股东来访和咨询；公司能够严格按法律、法规和公司章程的规定，真实、准确、完整、及时地披露有关信息，并确保所有股东有平等的机会获得信息。

公司治理与法律、行政法规和中国证监会关于上市公司治理的规定是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因□适用√不适用

34/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

二、公司控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面独立性的具体措施，以及影响公司独立性而采取的解决方案、工作进度及后续工作计划□适用√不适用

控股股东、实际控制人及其控制的其他单位从事与公司相同或者相近业务的情况，以及同业竞争或者同业竞争情况发生较大变化对公司的影响、已采取的解决措施、解决进展以及后续解决计划

□适用√不适用

35/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

三、董事和高级管理人员的情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动及薪酬情况

√适用□不适用

单位：股报告期内从公司获是否在公任期起始任期终止年初持股年末持股年度内股份增减变动姓名职务性别年龄得的税前司关联方日期日期数数增减变动量原因薪酬总额获取薪酬（万元）

董事长、董

郁敏珺女582018/4/132027/6/26000-28否

事、总经理

郁敏琦董事女522020/6/292027/6/26000--是

董事、副总

蒋雷霆男552018/4/132027/6/26000-57否经理

陆静维董事女512022/5/102027/6/26150015000--是

张怡董事女512025/9/102027/6/26900090000--是

董事、董事

WANGLI

会秘书、副男432021/4/232027/6/26000-59.16否（王立）总经理

潘敏独立董事女562021/4/232027/6/26000-9.52否

陆凯薇独立董事女562021/4/232027/6/26000-9.52否

郭燕玲独立董事女602024/6/272027/6/26000-9.52否

史钧财务总监男462024/12/162027/6/26000-57.96否

陈伟副总经理男442025/3/282027/6/26000-108.12否

张杰（离董事男492023/5/202025/4/28000-34.97否

任）

合计/////10500105000/373.77/

注：上述董高薪酬为报告期内的全年度薪资+报告期内的全年度奖金。

36/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

姓名主要工作经历

历任上海嘉瑞房地产代理公司销售部经理，上海宝华企业集团有限公司董事、总经理等职务。现任上海锦和投资集团有限公司董事长等郁敏珺职务，公司董事长、总经理。

历任上海浦岚投资管理有限公司监事，上海乾蒙企业管理咨询有限公司董事等职务。现任上海锦和投资集团有限公司监事，上海意造智郁敏琦

能科技有限公司执行董事等职务，公司董事。

蒋雷霆历任上海锦和房地产经纪有限公司副总经理、上海锦和投资集团有限公司副总经理等职务。现任公司董事、副总经理。

历任上海斯米克建筑陶瓷股份有限公司财务课长、助理财务部长，上海锦和投资集团有限公司财务经理、公司监事会主席等职务。现任陆静维

上海锦和投资集团有限公司财务总监、公司董事。

历任中国人民银行肇庆市分行办公室副主任上海珠江投资管理有限公司人力行政副总监上海世茂集团综合管理部高级经理上海奥克斯张怡

地产集团运营人力资源总监。现任上海锦和投资集团有限公司人力行政总监、公司董事。

WANGL（I 王 历任澳大利亚国民银行总行(NAB)企业战略部高级战略分析师SEEK 国际战略投资部战略投资经理深圳世联行集团股份有限公司战略投立）资总监、副总经理兼董事会秘书。后加入公司担任公司董事长特别助理，现任公司董事、副总经理、董事会秘书。

历任国富浩华会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人，信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人，天健会计师事务所（特殊普通合伙）合伙人。现供职上海洪源投资控股有限公司，现任福建实达电脑设备有限公司董事，上海妙可蓝多食品科技股份有限公司独立董潘敏事，上海菲林格尔家居科技股份有限公司独立董事、江苏应能微电子股份有限公司独立董事，华谊腾讯娱乐有限公司独立非执行董事，公司独立董事。

历任百胜餐饮集团人力资源组织发展资深经理、阿里巴巴集团人力资源资深总监。现任图蔚（上海）管理咨询有限公司创始人，公司独陆凯薇立董事。

历任上海证券有限责任公司财富管理总部总经理，经纪管理总部总经理，上海证券有限责任公司研究所所长等职务。现任上海尚沃投资郭燕玲

咨询有限公司董事长、公司独立董事。

历任上海上会会计师事务所项目经理，安永华明会计师事务所审计经理，上海世茂股份有限公司内审总监、副总裁兼首席财务官、高级张杰（离任）

副总裁、公司董事。

其它情况说明

□适用√不适用

37/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(二)现任及报告期内离任董事和高级管理人员的任职情况

1、在股东单位任职情况

√适用□不适用在股东单位担任任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期的职务上海锦和投资集团有限

郁敏珺董事长2008/5/12-公司上海锦和投资集团有限

郁敏琦监事2020/1/14-公司上海锦和投资集团有限

陆静维财务总监2019/1/1-公司上海锦和投资集团有限

张怡人力行政总监2017/1/1-公司在股东单位任职无情况的说明

2、在其他单位任职情况

√适用□不适用在其他单位担任任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期的职务上海广电股份浦

上海广电股份浦东有限东有限公司董事、

公司、上海锦励实业有上海锦励实业有

限公司、上海佰翊企业限公司董事、上海

管理咨询有限公司、上佰翊企业管理咨

海翌里物业管理有限公询有限公司董事、

司、上海翌晟物业管理上海翌里物业管

有限公司、上海盛煦企理有限公司董事、

业管理咨询有限公司、上海翌晟物业管

上海丰明物业管理有限理有限公司董事、

公司、上海萃昌物业管上海盛煦企业管

理有限公司、上海浙锦理咨询有限公司

企业管理有限公司、华董事、上海丰明物

胜国际置业开发（上海）业管理有限公司

郁敏珺--

有限公司、上海懋恒物董事、上海萃昌物

业管理有限公司、上海业管理有限公司

邸嘉物业管理有限公董事、上海浙锦企

司、上海铂鼎物业管理业管理有限公司

有限公司、上海京翌企董事、华胜国际置

业管理咨询有限公司、业开发（上海）有

上海锦和睿房资产管理限公司董事、上海

有限公司、上海懋居物懋恒物业管理有

业管理有限公司、上海限公司董事、上海盛荣物业管理有限公邸嘉物业管理有

司、上海锦和置业有限限公司董事、上海

公司、上海暻辉物业管铂鼎物业管理有

理有限公司等单位。限公司董事、上海京翌企业管理咨

38/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

询有限公司董事、上海锦和睿房资产管理有限公司

董事、上海懋居物业管理有限公司

董事、上海盛荣物业管理有限公司

董事、上海锦和置业有限公司执行

董事、上海暻辉物业管理有限公司董事等单位。

上海骥泓企业管

理有限公司董事、上海锦励实业有

限公司董事、上海佰翊企业管理咨

询有限公司董事、上海骥泓企业管理有限杭州精文文广投

公司、上海锦励实业有

资有限公司董事、

限公司、上海佰翊企业新昌县锦睿旅游

管理咨询有限公司、杭开发有限公司董州精文文广投资有限公

事、上海丰明物业

司、新昌县锦睿旅游开管理有限公司董

发有限公司、上海丰明

事、上海浙锦企业

物业管理有限公司、上管理有限公司董海浙锦企业管理有限公

事、华胜国际置业

司、华胜国际置业开发开发（上海）有限（上海）有限公司、上

公司董事、上海懋海懋居物业管理有限公居物业管理有限

司、上海盛荣物业管理

公司董事、上海盛

郁敏琦有限公司、上海盛煦企--荣物业管理有限

业管理咨询有限公司、

公司董事、上海盛北京盛煦企业管理咨询煦企业管理咨询

有限公司、上海佰舍企

有限公司董事、北

业管理有限公司、上海京盛煦企业管理

锦梅实业有限公司、上咨询有限公司董海锦和投资集团有限公

事、上海佰舍企业

司、上海翠泉投资管理管理有限公司董

有限公司、浙江悦岚酒

事、上海锦梅实业

店管理有限公司、上海

有限公司董事、上

青骓实业有限公司、上海锦和投资集团

海锦志实业有限公司、

有限公司监事、上上海锦薇投资管理有限海翠泉投资管理公司等单位。

有限公司监事、浙江悦岚酒店管理

有限公司监事、上海青骓实业有限

公司监事、上海锦志实业有限公司

39/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

监事、上海锦薇投资管理有限公司监事等职务。

福建实达电脑设

备有限公司董事，上海妙可蓝多食福建实达电脑设备有限品科技股份有限

公司、上海妙可蓝多食

公司独立董事，上品科技股份有限公司、海菲林格尔家居上海菲林格尔家居科技

潘敏科技股份有限公--

股份有限公司、江苏应

司独立董事、江苏能微电子股份有限公应能微电子股份

司、华谊腾讯娱乐有限有限公司独立董公司事，华谊腾讯娱乐有限公司独立非执行董事。

图蔚（上海）管理咨询

陆凯薇创始人--有限公司上海尚沃投资咨询有限

郭燕玲董事长--公司上海锦和股权投资基金

蒋雷霆执行董事--管理有限公司上海萃昌物业管

理有限公司董事、上海翌晟物业管

上海萃昌物业管理有限理有限公司董事、

公司、上海翌晟物业管上海铂鼎物业管

理有限公司、上海铂鼎理有限公司董事、

物业管理有限公司、上上海京翌企业管海京翌企业管理咨询有理咨询有限公司

限公司、上海翌成公寓董事、上海翌成公

管理有限公司、上海迈寓管理有限公司

石建筑设计有限公司、董事、上海迈石建上海翌为建筑工程有限筑设计有限公司

公司、上海蕃郁物业管董事、上海翌为建

理有限公司、上海暻辉筑工程有限公司

陆静维--

物业管理有限公司、上董事、上海蕃郁物海广电股份浦东有限公业管理有限公司

司、上海懋顺企业管理董事、上海暻辉物

咨询有限公司、上海盛业管理有限公司

煦企业管理咨询有限公董事、上海广电股

司、上海盛荣物业管理份浦东有限公司

有限公司、上海德寅物董事、上海懋顺企

业管理有限公司、北京业管理咨询有限

安平恒美艺术品有限公公司董事、上海盛

司、上海丰明物业管理煦企业管理咨询

有限公司等单位。有限公司监事、上海盛荣物业管理

有限公司监事、上海德寅物业管理

40/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

有限公司监事、北京安平恒美艺术

品有限公司监事、上海丰明物业管理有限公司监事等职务。

上海青骓物业管

理有限公司董事、杭州精文文广投

资有限公司董事、上海佰翊企业管理咨询有限公司

监事、上海翌里物上海青骓物业管理有限业管理有限公司

公司、杭州精文文广投监事、上海翌晟物

资有限公司、上海佰翊业管理有限公司

企业管理咨询有限公监事、华胜国际置

司、上海翌里物业管理业开发（上海）有

有限公司、上海翌晟物限公司监事、上海

业管理有限公司、华胜懋恒物业管理有

国际置业开发（上海）限公司监事、上海

有限公司、上海懋恒物铂鼎物业管理有

业管理有限公司、上海限公司监事、上海铂鼎物业管理有限公京翌企业管理咨

司、上海京翌企业管理询有限公司监事、

咨询有限公司、上海盛上海盛煦房地产

煦房地产有限公司、上有限公司监事、上

张怡--海懋居物业管理有限公海懋居物业管理

司、上海晟鸿物业管理有限公司监事、上

有限公司、北京盛煦企海晟鸿物业管理

业管理咨询有限公司、有限公司监事、北上海逸楚物业管理有限京盛煦企业管理

公司、上海锦和企业管咨询有限公司监

理有限公司、上海翌为事、上海逸楚物业

建筑工程有限公司、上管理有限公司监

海迈石建筑设计有限公事、上海锦和企业

司、上海暻辉物业管理管理有限公司监

有限公司、上海懋顺企事、上海翌为建筑

业管理咨询有限公司、工程有限公司监

上海锦禺物业管理有限事、上海迈石建筑公司等单位。设计有限公司监事、上海暻辉物业管理有限公司监

事、上海懋顺企业管理咨询有限公

司监事、上海锦禺物业管理有限公司监事等职务。

在其他单位任职无情况的说明

41/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(三)董事、高级管理人员薪酬情况

√适用□不适用董事津贴由股东会决定，高级管理人员薪酬根据《董事和高级管理董事、高级管理人员薪酬的人员薪酬管理制度》由董事会薪酬与考核委员会制订，报董事会审决策程序议批准。

董事在董事会讨论本人薪酬否事项时是否回避

薪酬与考核委员会或独立董2025年6月13日，公司第五届董事会薪酬与考核委员会第一次会事专门会议关于董事、高级议审议通过了《关于修订公司<董事和高级管理人员薪酬管理制度>管理人员薪酬事项发表建议的议案》。

的具体情况

除独立董事外，公司不向董事支付董事薪酬，兼任公司高级管理人董事、高级管理人员薪酬确员或公司其他岗位职务的公司董事，按其所任岗位职务的薪酬制度定依据领取报酬；独立董事在公司领取独立董事津贴；公司高级管理人员

的年度薪酬根据《董事和高级管理人员薪酬管理制度》确定。

董事和高级管理人员薪酬的应付报酬支付完全按照相关依据执行并与披露情况一致。

实际支付情况

报告期末全体董事和高级管373.77万元理人员实际获得的薪酬合计报告期末全体董事和高级管

公司建立了完善的董事、高级管理人员绩效考评体系和薪酬制度，理人员实际获得薪酬的考核

综合考虑岗位职责、综合素质、业绩考核结果等维度确定报酬。

依据和完成情况报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的递延不适用支付安排报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的止付不适用追索情况

(四)公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形变动原因陈伟副总经理聘任工作调动张杰董事离任个人原因

(五)近三年受证券监管机构处罚的情况说明

□适用√不适用

(六)其他

□适用√不适用

四、董事履行职责情况

(一)董事参加董事会和股东会的情况董事是否参加股东参加董事会情况姓名独立会情况

42/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

董事本年应参以通讯是否连续两亲自出委托出缺席出席股东加董事会方式参次未亲自参席次数席次数次数会的次数次数加次数加会议郁敏珺否66000否0郁敏琦否66000否4蒋雷霆否66000否4陆静维否66000否4张怡否11000否1

WANGLI （ 王 否 6 6 0 0 0 否 4立）潘敏是66000否4陆凯薇是66000否4郭燕玲是66000否4连续两次未亲自出席董事会会议的说明

□适用√不适用年内召开董事会会议次数6

其中：现场会议次数0通讯方式召开会议次数0现场结合通讯方式召开会议次数6

(二)董事对公司有关事项提出异议的情况

□适用√不适用

(三)其他

□适用√不适用

五、董事会下设专门委员会情况

√适用□不适用

(一)董事会下设专门委员会成员情况专门委员会类别成员姓名

审计委员会潘敏、郭燕玲、陆静维

提名委员会郭燕玲、陆凯薇、郁敏珺

薪酬与考核委员会陆凯薇、潘敏、郁敏珺

战略委员会郁敏珺、郁敏琦、张怡、蒋雷霆、郭燕玲、陆凯薇

(二)报告期内审计委员会召开9次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况审计委员会严格

按照《公司法》《公

2025/3/14审议《启动2025年会计师事务所选聘工司章程》以及公司无作的议案》《董事会审计委员会工作细则》开展工作，经过充分

43/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

沟通讨论，一致同意通过所有议案。

审计委员会严格

审议《董事会审计委员会2024年度履职按照《公司法》《公情况报告》《2024年年度报告及摘要》司章程》以及公司《2024年度财务决算报告及2025年预2025/3/28《董事会审计委无算报告》《2024年度内部控制评价报告》员会工作细则》开《关于续聘2025年度会计师事务所的展工作，经过充分议案》等议案沟通讨论，一致同意通过所有议案。

审计委员会严格

按照《公司法》《公司章程》以及公司

2025/4/282025《董事会审计委审议《年第一季度报告》无员会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

审计委员会严格

按照《公司法》《公司章程》以及公司

2025/8/22审议《2025《董事会审计委年半年度报告及摘要》无员会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

审计委员会严格

按照《公司法》《公司章程》以及公司

2025/10/32025《董事会审计委0审议《年第三季度报告》无员会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

审计委员会严格

按照《公司法》《公司章程》以及公司2025/11/2《董事会审计委

4审计委员会就应收账款事项的专项会议无员会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

审计委员会严格

按照《公司法》《公司章程》以及公司

2025/12/12025《董事会审计委2审议《关于年内部审计工作总结》无员会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

44/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

审计委员会严格

按照《公司法》《公司章程》以及公司2025/12/1就年报重点事项的独立董事、审计委员《董事会审计委

2无会专项会议员会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

审计委员会严格

按照《公司法》《公司章程》以及公司2025/12/1审议《启动2026年会计师事务所选聘工《董事会审计委

9无作的议案》员会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

(三)报告期内提名委员会召开2次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况提名委员会严格

按照《公司法》《公司章程》以及公司

2025/3/28《董事会提名委审议《关于聘任高级管理人员的议案》无员会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

提名委员会严格

按照《公司法》《公司章程》以及公司2025/7/2审议《关于增补第五届董事会成员及战《董事会提名委无略委员会委员的议案》员会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

(四)报告期内薪酬与考核委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况薪酬与考核委员会严格按照《公司法》《公司章程》以及公司《董事会

2025/6/13审议《关于修订公司<董事和高级管理人>薪酬与考核委员无员薪酬管理制度的议案》会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

45/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(五)报告期内战略委员会召开1次会议召开日期会议内容重要意见和建议其他履行职责情况战略委员会严格

按照《公司法》《公司章程》以及公司2025/7/2审议《关于变更公司名称暨修订<公司章《董事会战略委程>无的议案》员会工作细则》开展工作，经过充分沟通讨论，一致同意通过所有议案。

(六)存在异议事项的具体情况

□适用√不适用

六、审计委员会发现公司存在风险的说明

□适用√不适用审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

七、报告期末母公司和主要子公司的员工情况

(一)员工情况母公司在职员工的数量129主要子公司在职员工的数量345在职员工的数量合计474母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工16人数专业构成专业构成类别专业构成人数生产人员0销售人员53技术人员34财务人员44行政人员22管理人员23服务人员281其他人员17合计474教育程度

教育程度类别数量（人）硕士27本科189专科142高中以下116合计474

(二)薪酬政策

√适用□不适用

46/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

本公司员工薪酬政策包括工资、奖金、补贴、五险一金、雇主责任险及部分员工医疗保险等其他福利计划。公司根据员工岗位、工作内容、职级情况、业绩完成情况、行业标准等多种因素制定了薪酬分级标准。同时，公司根据自身业务发展，结合绩效考核情况为员工制定了内部晋升通道，鼓励员工通过内部人才培养计划不断提升自己。

(三)培训计划

√适用□不适用

2025年度，人力资源部门聚焦人才培养效能提升，着力优化线上培训系统。一方面，对系统

操作界面进行迭代升级，同步丰富五大专题课程矩阵，精准锚定各业务线差异化培训需求，构建起内部知识深化与外部技能拓展相融合的立体化培训体系。培训形式上，各业务端口创新开展工作坊、经验分享会等多元活动；同时推动线下优质课程资源的线上化迁移，实现知识技能的长效沉淀与高效流转。新员工培训板块，依托线上平台打造出标准化、高适配性的专属培训专题。借助线上培训的即时性与便捷性，打破时空壁垒，助力新员工快速认知企业文化、夯实基础业务能力，实现高效融入。为进一步强化培训成效，各业务端口全面推行线上线下融合式培训模式，加速知识转化与技能落地。2025年，人力资源部门累计组织新员工入职培训127人次，开展在岗能力提升培训27场，有力驱动全员终身学习氛围的构建，为公司整体业务水平的跃升提供了坚实的人才支撑。

(四)劳务外包情况

√适用□不适用劳务外包的工时总数按照标准工时制执行

劳务外包支付的报酬总额（万元）3523.34

八、利润分配或资本公积金转增预案

(一)现金分红政策的制定、执行或调整情况

√适用□不适用

本公司重视对投资者的合理投资回报，并在公司章程中明确规定了本公司的分配政策，包括利润分配的原则、利润分配方式、条件及最低分红比例、利润分配决策程序等。

公司第五届董事会第十二次会议、2025年第三次临时股东会会议审议通过《关于2025年半年度利润分配方案》，同意公司2025年半年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润。利润分配方案如下：公司拟向全体股东每10股派发现金红利1.10元（含税）。截至

2025年6月30日，公司总股本472500000股，以此计算合计拟派发现金红利51975000.00元（含税）。2025年8月23日公司对外披露了《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于2025年半年度利润分配方案的公告》（公告编号：2025-040），现金红利发放日为2025年9月26日。

根据立信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《审计报告》，2025年度公司（母公司）实现净利润152315163.31元。根据《公司法》、《公司章程》等相关规定，按母公司实现净利润

47/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

的10%提取法定公积金15231.516.33元，年初母公司未分配利润272992897.97元，截止2025年12月31日母公司未分配利润为254151544.95元。公司拟定2025年利润分配预案为：拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税）。截至2025年12月31日，公司总股本472500000股，以此计算合计拟派发现金红利

103950000.00元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。本次利润分配方案将形成议案

提交2025年年度股东会审议。

(二)现金分红政策的专项说明

√适用□不适用

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求√是□否

分红标准和比例是否明确和清晰√是□否

相关的决策程序和机制是否完备√是□否

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用√是□否

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是否得到了充分保√是□否护

(三)报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正，但未提出现金利润分配方案预案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划

□适用√不适用

(四)本报告期利润分配及资本公积金转增股本预案

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

每10股送红股数（股）0

每10股派息数（元）（含税）2.20

每10股转增数（股）0

现金分红金额（含税）103950000

合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利-118859736.93润

现金分红金额占合并报表中归属于上市公司普-87.46%

通股股东的净利润的比率（%）以现金方式回购股份计入现金分红的金额0

合计分红金额（含税）103950000

合计分红金额占合并报表中归属于上市公司普-87.46%

通股股东的净利润的比率（%）

(五)最近三个会计年度现金分红情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

最近三个会计年度累计现金分红金额（含税）(1)467775000.00

最近三个会计年度累计回购并注销金额(2)0

48/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

最近三个会计年度现金分红和回购并注销累计金额

(3)=(1)+(2)467775000.00

最近三个会计年度年均净利润金额(4)-1757023.84

最近三个会计年度现金分红比例（%）(5)=(3)/(4)不适用

最近一个会计年度合并报表中归属于上市公司普通股-118859736.93股东的净利润

最近一个会计年度母公司报表年度末未分配利润254151544.95

九、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

(三)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(四)报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况

□适用√不适用

十、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

√适用□不适用

报告期内，公司在严格依照中国证监会、上海证券交易所及《公司法》《公司章程》等法律法规体系的要求，根据《企业内部控制基本规范》及其配套指引的规定，结合内外部坏境、公司发展的实际情况对内部控制体系进行适时的评估、更新和完善，提高了企业管理和决策效率的同时，为企业经营管理的合法合规及资产安全提供保障，有效促进公司发展战略的执行。

报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明

□适用√不适用

十一、报告期内对子公司的管理控制情况

√适用□不适用

49/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

2025年公司内部控制运行情况良好，公司对纳入评价范围的单位、业务和事项以及高风险领域，涵盖了公司经营管理的主要方面，建立了与其相适应的内部控制并有效实施，不存在内部控制重大缺陷，能合理保证内部控制目标的达成。2026年，公司将继续完善内部控制制度，规范内部控制制度执行，强化内部控制监督检查，提升内部控制管理水平，有效防范各类风险，确保公司健康稳健可持续发展。具体内容详见公司于2026年2月28日披露于上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司 2025 年度内部控制评价报告》。

对子公司的管理控制存在异常的风险提示

□适用√不适用

十二、内部控制审计报告的相关情况说明

√适用□不适用

公司聘请立信会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2025年度内部控制的有效性进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。详见公司于2026年2月28日披露于上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）的《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司 2025 年度内部控制审计报告》

是否披露内部控制审计报告：是

内部控制审计报告意见类型：标准的无保留意见

十三、上市公司治理专项行动自查问题整改情况无

十四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十五、社会责任工作情况

(一)是否单独披露社会责任报告、可持续发展报告或 ESG 报告

√适用□不适用详见公司于2026年2月28日披露的《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年社会责任报告》

(二)社会责任工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

50/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

十六、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用具体说明

□适用√不适用

十七、其他

□适用√不适用

51/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用是否是否如未能及时如未能及有承诺承诺承诺承诺及时履行应说明时履行应承诺方承诺时间履背景类型内容期限严格未完成履行说明下一行履行的具体原因步计划期限

1、自公司股票上市之日起三十六个月内，本公司/本人不转让或

者委托他人管理本次发行前本公司/本人直接或间接持有的公司股份，也不由公司回购该部分股份。2、公司上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于发行价，或者上市控股股后六个月期末收盘价低于发行价，本公司/本人直接或间接持有东上海公司股票的锁定期限自动延长六个月。3、上述股份锁定承诺期与首

锦和投限届满后两年内，本公司/本人每年减持公司股份数量不超过本次公

资集团公司/本人在首次公开发行股票前直接或间接持有公司股份总数承诺开发股份限

有限公的10%，两年合计减持公司股份数量不超过本公司/本人直接或2020/4/8是内容是不适用不适用行相售

司及实间接持有公司股份总数的20%。4、本公司/本人直接或间接持所述关的

际控制有的公司股票在锁定期满后两年内减持的，减持价格不低于发承诺人郁敏行价。如有派息、送股、公积金转增股本、配股等情况的，则珺发行价格将根据除权除息情况进行相应调整。5、除此之外，本公司/本人还将严格遵守中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》、上海证券交易所《上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》以及未来不时发布实

施的、须适用的关于股份锁定、减持和信息披露的法律、法规、

52/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

规章、规范性文件和上海证券交易所自律性规范的规定，若该等规定与上述承诺存在不同之处，本公司/本人将严格按该等法律、法规、规章、规范性文件和上海证券交易所自律性规范的规定执行。若本公司/本人未履行上述承诺，本公司/本人将在符合法律、法规及规范性文件规定的情况下十个交易日内回购违

规卖出的股票，且自回购完成之日起自动延长持有全部股份的锁定期三个月。如果本公司/本人因未履行上述承诺事项而获得收益的，所得的收益归公司所有，本公司/本人将在获得收益的五日内将前述收益支付给公司指定账户；如果因本公司/本人未

履行上述承诺事项给公司或者其他投资者造成损失的，本公司/本人将向公司或者其他投资者依法承担赔偿责任。

1、自公司股票上市之日起三十六个月内，本企业不转让或者委

托他人管理本次发行前已持有的发行人股份，也不由公司回购该部分股份。（2）公司上市后六个月内如公司股票连续二十个交易日的收盘价均低于发行价，或者上市后六个月期末收盘价低于发行价，本企业持有发行人股票的锁定期限自动延长六个

月。（3）本企业持有公司股票在锁定期满后两年内减持的，减

持价格不低于发行价。如有派息、送股、公积金转增股本、配上海锦股等情况的，则发行价格将根据除权除息情况进行相应调整。

友投资（4）除此之外，本企业还将严格遵守中国证监会《上市公司股承诺股份限管理事东、董监高减持股份的若干规定》、上海证券交易所《上市公2020/4/8是内容是不适用不适用售务所司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》以及所述

（有限未来不时发布实施的、须适用的关于股份锁定、减持和信息披合伙）露的法律、法规、规章、规范性文件和上海证券交易所自律性

规范的规定，若该等规定与上述承诺存在不同之处，本企业将严格按该等法律、法规、规章、规范性文件和上海证券交易所

自律性规范的规定执行。若本企业未履行上述承诺，本企业将在符合法律、法规及规范性文件规定的情况下十个交易日内回

购违规卖出的股票，且自回购完成之日起自动延长持有全部股份的锁定期三个月。如果本企业因未履行上述承诺事项而获得收益的，所得的收益归公司所有，本企业将在获得收益的五日

53/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

内将前述收益支付给公司指定账户；如果因本企业未履行上述

承诺事项给公司或者其他投资者造成损失的，本企业将向公司或者其他投资者依法承担赔偿责任。

在作为公司控股股控股股东期东上海间和锦和投

其他避免同业竞争承诺2020/4/8是不担是不适用不适用资集团任公有限公司控司股股东后六个其他月内承诺在作为公司控股股东期实际控间和

其他制人郁避免同业竞争承诺2020/4/8是不担是不适用不适用敏珺任公司控股股东后六个月内

54/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(二)公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目是否达到原盈利预测及其原因作出说明

□已达到□未达到√不适用

(三)业绩承诺情况

□适用√不适用业绩承诺变更情况

□适用√不适用其他说明

√适用□不适用2025年1月2日，公司就与同昌盛业（北京）科技发展有限公司及相关方签署《<关于同昌盛业（北京）科技发展有限公司之股权转让及合作经营协议>之补充协议二》的事项召开了2025年第一次临时股东大会，审议通过了《关于拟与同昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的议案》，对原协议的业绩补偿承诺做出了变更，将原协议约定的股权转让对价160170000元调减至69578613.64元，原协议下本公司已支付股权转让款99604512.02元，尚未支付金额为60565487.98元，现调减股权转让对价后，原尚未支付金额无需再支付，原已支付金额比调减后对价形成了超付股权转让款项30025898.38元，补充协议约定该超付股权转让款分别用于成熟项目和在建项目相关事项的后续结算。相关公告详见公司于2024年12月17日披露的《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于拟与同昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的公告》（公告编号：2024-047）。

55/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

56/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

四、公司董事会对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明

□适用√不适用

五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明

（一）公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明

√适用□不适用

1、重要会计政策变更

√适用□不适用

详见本报告附注“五、（40）1、重要会计政策和会计估计的变更”

2、重要会计估计变更

□适用√不适用

（二）公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明

□适用√不适用

（三）与前任会计师事务所进行的沟通情况

□适用√不适用

（四）审批程序及其他说明

□适用√不适用

六、聘任、解聘会计师事务所情况

单位：万元币种：人民币现聘任

境内会计师事务所名称立信会计师事务所（特殊普通合伙）境内会计师事务所报酬123境内会计师事务所审计年限15

境内会计师事务所注册会计师姓名赵键、郑钢境内会计师事务所注册会计师审计服务的累计

赵键（3年）、郑钢（1年）年限

名称报酬（万元）立信会计师事务所（特殊普通内部控制审计会计师事务所35

合伙）

聘任、解聘会计师事务所的情况说明

√适用□不适用

经公司2024年年度股东大会审议通过，续聘立信会计师事务所（特殊普通合伙）为公司及控股子公司2025年度财务报告及内部控制审计机构，聘期一年。

审计期间改聘会计师事务所的情况说明

□适用√不适用

57/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

审计费用较上一年度下降20%以上（含20%）的情况说明

□适用√不适用

七、面临退市风险的情况

(一)导致退市风险警示的原因

□适用√不适用

(二)公司拟采取的应对措施

□适用√不适用

(三)面临终止上市的情况和原因

□适用√不适用

八、破产重整相关事项

□适用√不适用

九、重大诉讼、仲裁事项

□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项√本年度公司无重大诉讼、仲裁事项

十、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

十一、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况，诚信状况良好。

十二、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用□不适用事项概述查询索引

2025年3月28日，公司召开第五届董事会独立董事第五次专门会议及第五届董事会第八次会详见公司于2025年3月29日披露的《上海锦和议，审议通过了《关于2025年度日常关联交易商业经营管理股份有限公司关于2025年度日常预计的议案》，根据《上海证券交易所股票上市关联交易的公告》（公告编号：2025-010）。

规则》的相关规定，关联董事回避表决。

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

58/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

59/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(六)其他

√适用□不适用上海广电股份浦东有限公司（以下简称“广电浦东”）与公司于2023年8月签署了《<租赁协议>补充协议五》，经公司与广电浦东双方协商一致决定，延长原《<租赁协议>》所约定的补偿周期延长至2027年8月31日，每年补偿金额如下：2024年补偿金额5730.93万元，2025年补偿金额5642.36万元，2026年补偿金额5642.36万元、2027年补偿金额4071.59万元合计金额为21087.24万元。

上述事项已经公司第四届董事会第二十次会议及2023年第二次临时股东大会审议通过，关联董事及股东回避表决。详见公司于2023年8月30日披露的《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于延续越界创意园房屋拆除补偿周期暨关联交易的公告》（公告编号：2023-043）。

2025年度，本公司将2025年度的补偿金额53736759.09元（不含税）计入本年度营业外收入。

十三、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

1、托管情况

□适用√不适用

2、承包情况

□适用√不适用

3、租赁情况

□适用√不适用

60/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(二)担保情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保担保担担方与被担发生关担保保担保是否反担是否为上市担保日期担保担保物担保是担保逾联保起到已经履行保情关联方

公司保金(协议类型（如有）否逾期期金额关方始期完毕况担保的关方额签署系日日

系日)报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）公司及其子公司对子公司的担保情况报告期内对子公司担保发生额合计报告期末对子公司担保余额

合计（B）

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B）担保总额占公司净资产的比

例(%)

其中：

为股东、实际控制人及其关

联方提供担保的金额（C）直接或间接为资产负债率超

过70%的被担保对象提供的

债务担保金额（D）

担保总额超过净资产50%部

分的金额（E）上述三项担保金额合计

（C+D+E）未到期担保可能承担连带清偿责任说明2025年3月28日公司召开第五届董事会第八次会议，审议通过了《关于公司2025年向金融机构和非金融机构申请综合授信额度的议案》，公司及控股子公司拟向金融机构及非金融机构申请总额度不超过7亿

元人民币的综合授信，内容包括借款、银行承兑汇票、保函等信用品种。在上述授信额度范围内，实际办理授信及融资过程中，需要公司担保情况说明

为控股子公司提供担保的，公司将在上述授信额度内，按持股比例为控股子公司提供不超过2亿元的担保。具体内容详见2025年3月29日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年为控股子公司提供融资及租赁合同履约担保的公告》（公告编号：2025-011）。

61/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(三)委托他人进行现金资产管理的情况

1、委托理财情况

(1).委托理财总体情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币类型风险特征未到期余额逾期未收回金额

银行理财产品 R1 低风险 5800 0其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托理财情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币是实逾委否际期托风存受委托收未到未理险委托理财起委托理财资金在托理财益期金收财特始日期终止日期投向受人金额或额回类征限损金型情失额形银

浦行自安全性高、有一定流动

发理有性的保本型理财产品，

20002025/12/82026/1/8否-20000

银财资单个理财产品的投资期行产金限不超过12个月品银浦行自发理有

15002025/12/82026/1/8同上否-15000

银财资行产金品银浦行自发理有

8002025/10/202026/1/20同上否-8000

银财资行产金品银浙行自商理有

15002025/8/222026/2/26同上否-15000

银财资行产金品

62/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

其他情况

□适用√不适用

(3).委托理财减值准备

□适用√不适用

2、委托贷款情况

(1).委托贷款总体情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(2).单项委托贷款情况

□适用√不适用其他情况

□适用√不适用

(3).委托贷款减值准备

□适用√不适用

3、其他情况

□适用√不适用

(四)其他重大合同

□适用√不适用

十四、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十五、其他对投资者作出价值判断和投资决策有重大影响的重大事项的说明

√适用□不适用

1、为进一步完善公司治理结构，更好地促进规范运作，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司章程指引》等法律法规的相关规定，公司调整了内部监督机构设置，不再设置监事会，监事会的职权由董事会审计委员会承接。同时，公司结合战略规划以及经营发展需要，经慎重考虑，决定变更公司名称，并对经营范围进行变更。本次变更后，公司证券简称及主营业务保持不变。上述调整变更事项分别于2025年7月1日、2025年9月10日公司举办的2025年第二次临时股东大会和2025年第三次临时股东会审议通过。相关公告参考公司于2025年6月14日和2025年7月3日披露的《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于取消监事

63/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告会、变更经营范围及同步修订公司章程的公告》（公告编号：2025-029）、《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于变更公司名称暨修订公司章程的公告》（公告编号：2025-034）。

2、截至本报告期末，公司尚未收到广电浦东2025年全年补偿款合计56423597.05元，公

司已向广电浦东采取多种催缴措施，包括但不限于线下催款、每季度发出催缴函等。公司于年内收到广电浦东发出《催款函》之回函，对其未能如期支付2025年相关补偿款给公司和市场带来的不良影响致以歉意，同时表示将尽快通过多种方式筹集资金逐步完成2025年相关补偿款的支付。

该补偿款事项详见公司于2023年8月30日披露的《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于延续越界创意园房屋拆除补偿周期暨关联交易的公告》（公告编号：2023-043）和2025年度三季报。

3、截至本报告披露日，公司控股股东锦和集团因自身需求，共质押公司股票61500000股，

占其所持公司股份的22.44%，占公司总股本的13.02%。相关公告详见公司于2025年4月11日、2025年10月15日、2025年10月31日、2025年11月22日披露的《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于控股股东部分股份质押的公告》（公告编号：2025-020）、《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司关于控股股东股份解除质押的公告》（公告编号：2025-045）、《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司关于控股股东股份质押的公告》（公告编号：2025-049）、

《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司关于控股股东股份质押的公告》（公告编号：2025-051）。

4、公司于2026年2月4日披露《关于累计诉讼、仲裁事项的公告》，截至公告披露日，公

司及控股子公司连续十二个月内发生的诉讼、仲裁事项累计涉案金额为114329926元，其中，公司及子公司作为原告方的诉讼、仲裁金额为102104148元；作为被告方的诉讼、仲裁金额为

12225778元。具体内容详见公司披露的相关公告（公告编号：2026-003）。

64/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用

3、股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

(一)截至报告期内证券发行情况

□适用√不适用

截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：

□适用√不适用

(二)公司股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况

□适用√不适用

(三)现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

(一)股东总数

截至报告期末普通股股东总数(户)18434年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数

()17212户截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数0

（户）年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先0

65/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

股股东总数（户）

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记或冻股东名称报告期内期末持股数结情况

比例(%)限售条股东性（全称）增减量件股份股份质数量数量状态境内非上海锦和投资6150

027405000058.000质押国有法

集团有限公司0000人上海锦友投资

-122274

管理事务所66726001.410无0其他

00（有限合伙）境内自

丁实延227940022794000.480无0然人上海同祺文化境内非

艺术发展有限021001680.440无0国有法公司人中国工商银行股份有限公司

－南方中证全

194240019424000.410无0其他

指房地产交易型开放式指数证券投资基金境内自

吴忠汉191380019138000.410无0然人上海水璞私募基金管理中心（有限合伙）

1185670018567000.390无0其他－水璞号私

募证券投资基金境内自

于树胜146710014671000.310无0然人境内非华泰证券股份

133574714075920.300无0国有法

有限公司人境内自

张庆生81120013112000.280无0然人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）股份种类及数量股东名称持有无限售条件流通股的数量种类数量上海锦和投资集团有限公人民币普27405000

274050000

司通股0上海锦友投资管理事务所人民币普

66726006672600（有限合伙）通股

66/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

人民币普丁实延22794002279400通股上海同祺文化艺术发展有人民币普

21001682100168

限公司通股中国工商银行股份有限公

司－南方中证全指房地产人民币普

19424001942400

交易型开放式指数证券投通股资基金人民币普吴忠汉19138001913800通股上海水璞私募基金管理中人民币普心（有限合伙）－水璞1号18567001856700通股私募证券投资基金人民币普于树胜14671001467100通股人民币普华泰证券股份有限公司14075921407592通股人民币普张庆生13112001311200通股前十名股东中回购专户情无况说明

上述股东委托表决权、受托无

表决权、放弃表决权的说明上述股东关联关系或一致公司未知其他前十名股东和前十名无限售条件股东是否存在关联行动的说明关系或一致行动关系。

表决权恢复的优先股股东无及持股数量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东

□适用√不适用

四、控股股东及实际控制人情况

(一)控股股东情况

1、法人

√适用□不适用名称上海锦和投资集团有限公司单位负责人或法定代表人郁敏珺

成立日期2008/5/12

67/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

一般项目：以自有资金从事投资活动；投资管理；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；信息技术咨询服务；市场营销策划；社会经济咨询服务；企业管理；劳务服务（不含劳务派遣）；建筑材料销售；五金产品零售；化工产品销售（不含许可类化工产品）。（除依法须经批准的项目外，主要经营业务凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建设工程施工（除核电站建设经营、民用机场建设）；建筑劳务分包；

建设工程设计；住宅室内装饰装修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）报告期内控股和参股的其他境内外

持有公司274050000股，持股比例58%。

上市公司的股权情况其他情况说明无

2、自然人

□适用√不适用

3、公司不存在控股股东情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内控股股东变更情况的说明

□适用√不适用

5、公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

(二)实际控制人情况

1、法人

□适用√不适用

2、自然人

√适用□不适用

68/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

姓名郁敏珺国籍中国是否取得其他国家或地区居留权否

历任上海嘉瑞房地产代理公司销售部经理，上海宝华企业集主要职业及职务团有限公司董事、总经理等职务。现任上海锦和投资集团有限公司董事长等职务，公司董事长、总经理。

过去10年曾控股的境内外上市公无司情况

3、公司不存在实际控制人情况的特别说明

□适用√不适用

4、报告期内公司控制权发生变更的情况说明

□适用√不适用

5、公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

√适用□不适用

6、实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

(三)控股股东及实际控制人其他情况介绍

□适用√不适用

五、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%以上

□适用√不适用

六、其他持股在百分之十以上的法人股东

□适用√不适用

69/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

七、股份限制减持情况说明

□适用√不适用

八、股份回购在报告期的具体实施情况

□适用√不适用

九、优先股相关情况

□适用√不适用

70/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

第八节财务报告

一、审计报告

√适用□不适用

信会师报字[2026]第 ZA10112 号

上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司（以下简称锦和商管）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了锦和商管2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照《中国注册会计师独立性

准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》和中国注册会计师职业道德守则，我

们独立于锦和商管，并履行了职业道德方面的其他责任。我们在审计中遵循了对公众利益实体审计的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

我们在审计中识别出的关键审计事项汇总如下：

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

（一）租赁收入确认锦和商管的营业收入主要为向客户提供物业使我们就租赁收入确认相关的关键审计事项执行

用权所获得的租赁收入，通常情况下租赁收入于的主要审计程序如下：

71/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

物业租赁期按期确认。收入确认的会计政策详情1、测试和评价与租赁收入确认相关的关键内部及收入的分析请参阅财务报表附注“三、重要会控制，包括从岗位设置、合同签订管理、客户信计政策及会计估计”注释(二十四)、(二十八)用管理、销售开票、销售记录、直至销售收款的所述的会计政策及“五、合并财务报表项目注完整业务流程中的关键控制，检查相关控制的设释”注释(三十二)。计和运行的有效性；

2025年度锦和商管租赁收入金额为人民币2、复核锦和商管对租赁合同认定为融资租赁或

72133.74万元。由于营业收入是锦和商管的关经营租赁的合理性；

键业绩指标之一，存在可能操纵收入确认时点以3、对租赁收入实施分析程序，分析收入及毛利达到特定目标或预期的固有风险，同时租赁收入率变动的合理性；

确认涉及管理层判断，可能对锦和商管的净利润4、获取项目租金收入台账、业务部门租控表，产生重大影响，因此，我们将租赁收入确认识别核对租赁收入是否计入正确会计期间；

为关键审计事项。5、从营业收入的会计记录中选取样本，核对收入确认相关支持性文件，如租赁合同、发票、收款银行回单等，关注租赁收入的确认是否符合企业会计准则的规定；

6、于项目现场实地察看租户使用租赁物业的状况，重点关注本期新增租户、大额租户，抽样检查空租房屋的现状，将现场察看情况与租控表登记的租户信息进行比对；

7、结合对应收账款的审计，选择主要客户函证本期营业收入。

（二）使用权资产减值准备锦和商管的使用权资产主要为承租运营项目

根据新租赁准则规定核算列报的长期资产，在我们就使用权资产减值准备相关的关键审计事项各项目租赁期开始日，公司对除短期租赁和低执行的主要审计程序如下：

价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。会1、评价管理层运用的资产减值方法是否符合企业计政策详情及分析请参阅财务报表附注“三、会计准则的要求；重要会计政策及会计估计”注释(二十八)所述2、在本所聘请的评估专家的协助下，通过对比历的会计政策及“五、合并财务报表项目注释”史业绩、管理层预测、可比公司和外部市场的数据

注释(十三)。以及询问管理层重大差异产生的原因，质疑和评价

2025年度锦和商管确认计提了使用权资产减管理层在减值测试中采用的假设和关键判断，假设

值准备人民币23801.22万元。和关键判断包括在计算每个项目预计未来现金流由于部分承租运营项目出现了经营亏损，这些量的现值时所使用的未来收入及成本增长率、通货项目的使用权资产账面价值预计无法通过未膨胀率及折现率；

来现金流入来收回。3、将每个减值测试项目本年的实际运营情况与上由于在确定使用权资产减值准备时涉及重大一年度管理层编制的财务预测进行比较，以评价管的管理层判断，尤其在预计未来现金流量和估理层预测的准确性；

计使用权资产可收回金额方面存在固有不确4、考虑在财务报表中有关资产减值的披露是否按定性，以及有可能受到管理层偏向的影响，我照企业会计准则的要求反映了管理层关键假设所们将评价公司使用权资产减值准备识别为关具有的风险。

键审计事项。

（三）长期待摊费用账面价值锦和商管的长期待摊费用主要为承租运营项目我们就长期待摊费用账面价值实施的审计程序

物业的改造、装修成本。管理层对以下方面的判包括：

断，会对长期待摊费用的账面价值，以及长期待1、了解、评价及测试长期待摊费用完整性、存摊费用的摊销政策造成影响，包括：在性和准确性相关的关键内部控制的设计和运

1、确定长期待摊费用的原值；行有效性；

2、确定在建工程转入长期待摊费用及开始摊销2、检查形成长期待摊费用的改造工程等的支持

的时点；性文件，如工程施工合同、决算、发票、付款银

72/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

关键审计事项该事项在审计中是如何应对的

3、估计相应长期待摊费用的预计受益年限并与行回单等资料；

物业租赁期相比较以确定摊销年限；3、获取工程进度报告，并在现场进行实地考察，

4、长期待摊费用减值的测试。了解其工程实际完工进度；

长期待摊费用的会计政策详情及具体构成请参4、根据项目实际完工进度，确认在建工程转入阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估长期待摊费用的时点；计”注释(十九)所述的会计政策及“五、合并财5、根据我们对锦和商管业务的了解，比较和评务报表项目注释(十五)”。估管理层用于评估长期待摊费用的摊销年限的于2025年12月31日锦和商管长期待摊费用（租判断是否合理；入物业改造装修部分，不含招商服务费）的账面6、获得锦和商管长期待摊费用摊销计算表，检价值为人民币59383.73万元。由于确定长期待查摊销方法是否按照摊销政策执行，重新计算摊摊费用的账面价值涉及重大的管理层判断，且其销金额是否准确；

对财务报表具有重要影响，我们将锦和商管长期7、检查长期待摊费用减值的测试，特别是对于待摊费用的账面价值识别为关键审计事项。存在亏损等减值迹象的项目，实地勘察项目运营情况，复核可回收金额确定原则、方法及减值测试的过程。

四、其他信息

锦和商管管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括锦和商管2025年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估锦和商管的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督锦和商管的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以

应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

73/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对锦和商管持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致锦和商管不能持续经营。

（五）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（六）就锦和商管中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财

务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

立信会计师事务所中国注册会计师：赵键（特殊普通合伙）（项目合伙人）

中国注册会计师：郑钢

中国*上海二〇二六年二月二十七日

二、财务报表合并资产负债表

2025年12月31日

编制单位：上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七、1159934986.47244805784.33结算备付金拆出资金

交易性金融资产七、258092352.7790138194.45衍生金融资产应收票据

74/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

应收账款七、5190567069.72131118769.32应收款项融资

预付款项七、818956803.928772585.39应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、98309570.1216759069.10

其中：应收利息七、9796821.75398667.48应收股利买入返售金融资产存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产七、1228263723.2224569594.34

其他流动资产七、1319908717.5714927161.65

流动资产合计484033223.79531091158.58

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款七、1623157924.0951175951.42

长期股权投资七、1712035096.3412193114.44其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产

固定资产七、212371960.352966577.49

在建工程七、22212264.16生产性生物资产油气资产

使用权资产七、252984162272.263742990092.77

无形资产七、261733532.072469169.51

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉七、2752457219.7452457219.74

长期待摊费用七、28596237423.87682635585.16

递延所得税资产七、29176876649.70172714968.04

其他非流动资产七、30218380454.72239828026.05

非流动资产合计4067412533.144959642968.78

资产总计4551445756.935490734127.36

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

75/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

应付账款七、3637182101.1966232544.37

预收款项七、3740995546.6038175755.26

合同负债七、3818531209.9318487975.28卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、3914832560.2918714379.29

应交税费七、4014970962.0031204171.48

其他应付款七、41269436616.78345447486.58

其中：应付利息应付股利应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、43354395768.35404013714.62其他流动负债

流动负债合计750344765.14922276026.88

非流动负债：

保险合同准备金长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债七、473045412709.433438860740.24长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益七、513356731.474463752.83

递延所得税负债七、2928830079.8772372367.62

其他非流动负债七、521699.88

非流动负债合计3077599520.773515698560.57

负债合计3827944285.914437974587.45

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、53472500000.00472500000.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七、55590613016.45590317297.66

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积七、59150745273.36135513757.03一般风险准备

未分配利润七、60-468744027.70-178727774.44

归属于母公司所有者权益745114262.111019603280.25（或股东权益）合计

少数股东权益-21612791.0933156259.66

76/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告所有者权益（或股东权723501471.021052759539.91益）合计负债和所有者权益（或4551445756.935490734127.36股东权益）总计

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔母公司资产负债表

2025年12月31日

编制单位：上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金36614993.2157714301.64

交易性金融资产30069583.33衍生金融资产应收票据

应收账款十七、171538231.7835421525.34应收款项融资

预付款项1495408.011021560.79

其他应收款十七、2625997345.45611896619.35

其中：应收利息十七、214792052.726363668.59应收股利存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产11203657.3010198688.50

其他流动资产6572741.84

流动资产合计753422377.59746322278.95

非流动资产：

债权投资其他债权投资

长期应收款760263.4611861933.93

长期股权投资十七、3796163591.75893402609.85其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产

固定资产1615990.282479532.03

在建工程212264.16生产性生物资产油气资产

使用权资产798121459.26900984083.65

无形资产1252135.701567357.09

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

77/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

长期待摊费用34038014.9247051438.38

递延所得税资产27537400.3233493763.45

其他非流动资产165545135.97180470996.03

非流动资产合计1825033991.662071523978.57

资产总计2578456369.252817846257.52

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款6382517.947147272.38

预收款项4168856.093935669.72

合同负债1423678.241502837.83

应付职工薪酬5086578.506034706.51

应交税费2309105.6015527902.45

其他应付款66055210.50205044905.84

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债154200830.83121922349.40其他流动负债

流动负债合计239626777.70361115644.13

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债852571723.83966633230.33长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益523057.641048455.08递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计853094781.47967681685.41

负债合计1092721559.171328797329.54

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）472500000.00472500000.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积608337991.77608042272.98

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积150745273.36135513757.03

未分配利润254151544.95272992897.97所有者权益（或股东权1485734810.081489048927.98

78/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

益）合计负债和所有者权益（或2578456369.252817846257.52股东权益）总计

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔合并利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业总收入七、61946616684.861007970652.89

其中：营业收入七、61946616684.861007970652.89利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本979619161.361069763550.15

其中：营业成本七、61719092616.60747731152.27利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、626760881.757854293.38

销售费用七、6336814814.9346258494.30

管理费用七、6455193819.6181070736.21

研发费用七、652151406.292186070.72

财务费用七、66159605622.18184662803.27

其中：利息费用七、66160726980.72186758960.00

利息收入七、661225676.632240441.39

加：其他收益七、6715360083.9716381658.08投资收益（损失以“－”号填七、681136690.0913239582.79

列）

其中：对联营企业和合营企业

七、68-158018.10-1866097.12的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以七、7060092717.8760291852.02“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号七、71-25102534.24-3437110.55

填列）资产减值损失（损失以“-”号七、72-240790375.09-69106908.87

填列）资产处置收益（损失以“－”七、73-1879433.386362224.51

79/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-224185327.28-38061599.28

加：营业外收入七、7454354991.7855373319.86

减：营业外支出七、751019767.14202762.57四、利润总额（亏损总额以“－”号填-170850102.6417108958.01列）

减：所得税费用七、762494066.0820764202.23

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-173344168.72-3655244.22

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“”-173344168.72-3655244.22－号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润-118859736.9314753173.60（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-54484431.79-18408417.82号填列）

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1．不能重分类进损益的其他综

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2．将重分类进损益的其他综合

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-173344168.72-3655244.22

（一）归属于母公司所有者的综合-118859736.9314753173.60收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益-54484431.79-18408417.82总额

80/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)-0.250.03

（二）稀释每股收益(元/股)-0.250.03

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元上期被合并方实现的净利润为：0元。

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔母公司利润表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、营业收入十七、4221782781.45226075099.78

减：营业成本十七、4159611313.05154255406.07

税金及附加1745103.671988011.81

销售费用17292833.7319611784.31

管理费用33394333.5738924408.61研发费用

财务费用46309491.2748804738.78

其中：利息费用46656740.4649879949.29

利息收入395652.931130839.65

加：其他收益9239317.227600987.48投资收益（损失以“－”号填十七、5110044910.2086094697.31

列）

其中：对联营企业和合营企业-158018.10-1866097.12的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以57495904.6560223240.90“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-19141120.45-1779715.96填列）资产减值损失（损失以“-”号750000.00-4353820.67填列）资产处置收益（损失以“－”270578.4750618.71号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）122089296.25110326757.97

加：营业外收入54137235.0954852359.64

减：营业外支出425038.281507.39三、利润总额（亏损总额以“－”号175801493.06165177610.22填列）

减：所得税费用23486329.7523177856.33

四、净利润（净亏损以“－”号填列）152315163.31141999753.89

（一）持续经营净利润（净亏损以“”152315163.31141999753.89－号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

81/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额152315163.31141999753.89

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔合并现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现1017192715.461042800137.98金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额

82/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还收到其他与经营活动有关的

七、78194277082.90256671326.81现金

经营活动现金流入小计1211469798.361299471464.79

购买商品、接受劳务支付的现141379446.28143791544.92金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的131607988.99151526337.24现金

支付的各项税费123139093.9897667177.58支付其他与经营活动有关的

七、78169917299.53178175068.91现金

经营活动现金流出小计566043828.78571160128.65

经营活动产生的现金流645425969.58728311336.14量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金571000000.001087250000.00

取得投资收益收到的现金974236.472675506.71

处置固定资产、无形资产和其230000.00他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的七、78现金

投资活动现金流入小计571974236.471090155506.71

购建固定资产、无形资产和其42443003.8077799907.97他长期资产支付的现金

投资支付的现金539000000.001037000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的

七、7839977.20现金

投资活动现金流出小计581482981.001114799907.97

投资活动产生的现金流-9508744.53-24644401.26量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

83/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金46000000.00收到其他与筹资活动有关的

七、78现金

筹资活动现金流入小计46000000.00

偿还债务支付的现金46001650.881813600.00

分配股利、利润或偿付利息支156235155.00103950000.00付的现金

其中：子公司支付给少数股东

的股利、利润支付其他与筹资活动有关的

七、78558493701.91521667482.14现金

筹资活动现金流出小计760730507.79627431082.14

筹资活动产生的现金流-714730507.79-627431082.14量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-78813282.7476235852.74

加：期初现金及现金等价物余237845275.45161609422.71额

六、期末现金及现金等价物余额159031992.71237845275.45

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔母公司现金流量表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现249675326.90207649399.23金收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的741836482.75862084567.34现金

经营活动现金流入小计991511809.651069733966.57

购买商品、接受劳务支付的现14721519.9316178717.40金

支付给职工及为职工支付的38722704.8043193061.60现金

支付的各项税费51068072.7728271419.45

支付其他与经营活动有关的734392532.72871677405.77现金

经营活动现金流出小计838904830.22959320604.22

经营活动产生的现金流量净152606979.43110413362.35额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金324123476.30759970400.00

取得投资收益收到的现金99194996.3772207088.20

84/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

处置固定资产、无形资产和其105000.00他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计423318472.67832282488.20

购建固定资产、无形资产和其2338885.846385691.98他长期资产支付的现金

投资支付的现金270240000.00708000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计272578885.84714385691.98

投资活动产生的现金流150739586.83117896796.22量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金

分配股利、利润或偿付利息支155925000.00103950000.00付的现金

支付其他与筹资活动有关的168520874.69148033532.85现金

筹资活动现金流出小计324445874.69251983532.85

筹资活动产生的现金流-324445874.69-251983532.85量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-21099308.43-23673374.28

加：期初现金及现金等价物余57714301.6481387675.92额

六、期末现金及现金等价物余额36614993.2157714301.64

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔

85/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

归属于母公司所有者权益其他权其一项目益工具减他般专少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或股：综风资本公积项盈余公积未分配利润其小计

本)优永库合险其储他先续存收准他备股债股益备

一、上年年472500000.00590317297.66135513757.03-178727774.441019603280.2533156259.661052759539.91末余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期472500000.00590317297.66135513757.03-178727774.441019603280.2533156259.661052759539.91初余额

三、本期增减变动金

额（减少以295718.7915231516.33-290016253.26-274489018.14-54769050.75-329258068.89“－”号填

列）

（一）综合-118859736.93-118859736.93-54484431.79-173344168.72收益总额

（二）所有

者投入和295718.79295718.79-284618.9611099.83减少资本

1．所有者

投入的普

86/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所295718.79295718.79295718.79有者权益的金额

4．其他-284618.96-284618.96

（三）利润15231516.33-171156516.33-155925000.00-155925000.00分配

1．提取盈15231516.33-15231516.33

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有

者（或股-155925000.00-155925000.00-155925000.00东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

87/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

四、本期期472500000.00590613016.45150745273.36-468744027.70745114262.11-21612791.09723501471.02末余额

2024年度

归属于母公司所有者权益其他权其一项目益工具减他般专

(少数股东权益所有者权益合计实收资本或：综风资本公积项盈余公积未分配利润其小计

股本)优永库合险其储他先续存收准他备股债股益备

一、上年年472500000.00601360642.82121313781.64-75330972.651119843451.8173380446.161193223897.97末余额

加：会计政策变更前期

88/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

差错更正其他

二、本年期472500000.00601360642.82121313781.64-75330972.651119843451.8173380446.161193223897.97初余额

三、本期增减变动金

额（减少以-11043345.1614199975.39-103396801.79-100240171.56-40224186.50-140464358.06“－”号填

列）

（一）综合14753173.6014753173.60-18408417.82-3655244.22收益总额

（二）所有

者投入和-11043345.16-11043345.16-21815768.68-32859113.84减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所1182875.161182875.161182875.16有者权益的金额

4．其他-12226220.32-12226220.32-21815768.68-34041989.00

（三）利润14199975.39-118149975.39-103950000.00-103950000.00分配

1．提取盈14199975.39-14199975.39

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有-103950000.00-103950000.00-103950000.00

者（或股

89/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

四、本期期472500000.00590317297.66135513757.03-178727774.441019603280.2533156259.661052759539.91末余额

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔

90/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

母公司所有者权益变动表

2025年1—12月

单位：元币种：人民币

2025年度

项目其他权益工具减：库其他综专项

实收资本(或股本)资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计优先股永续债其他存股合收益储备

一、上年年472500000.00608042272.98135513757.03272992897.971489048927.98末余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期472500000.00608042272.98135513757.03272992897.971489048927.98初余额

三、本期增减变动金

额（减少以295718.7915231516.33-18841353.02-3314117.90“－”号

填列）

（一）综合152315163.31152315163.31收益总额

（二）所有

者投入和295718.79295718.79减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支295718.79295718.79

付计入所

91/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

有者权益的金额

4．其他

（三）利润15231516.33-171156516.33-155925000.00分配

1．提取盈15231516.33-15231516.33

余公积

2．对所有

者（或股-155925000.00-155925000.00东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

92/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

取

2．本期使

用

（六）其他

四、本期期472500000.00608337991.77150745273.36254151544.951485734810.08末余额

2024年度

其他权益工具专其他

项目实收资本(或减：库项资本公积综合盈余公积未分配利润所有者权益合计

股本)优先股永续债其他存股储收益备

一、上年年末余额472500000.00606859397.82121313781.64249143119.471449816298.93

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年期初余额472500000.00606859397.82121313781.64249143119.471449816298.93三、本期增减变动金额（减1182875.1614199975.3923849778.5039232629.05少以“－”号填列）

（一）综合收益总额141999753.89141999753.89

（二）所有者投入和减少资1182875.161182875.16本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益1182875.161182875.16

的金额

4．其他

（三）利润分配14199975.39-118149975.39-103950000.00

1．提取盈余公积14199975.39-14199975.39

2．对所有者（或股东）的分-103950000.00-103950000.00

配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股

93/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益

5．其他综合收益结转留存收

益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

四、本期期末余额472500000.00608042272.98135513757.03272992897.971489048927.98

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔

94/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”、“股份公司”）系于2012年5月，根据股东会决议及公司章程，由上海锦和商业经营管理有限公司整体变更设立的股份有限公司。公司统一社会信用代码：91310000660797414T。

根据公司2018年第四次临时股东大会、2019年第一次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]95号”《关于核准上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票的批复》核准，公司向社会公开发行人民币普通股（A 股）股票 94500000.00 股，每股面值1.00元，合计增加注册资本人民币94500000.00元。每股发行价格为人民币7.91元，共募集资金人民币747495000.00元。

本公司于2022年5月18日将公司证券简称由“锦和商业”变更为“锦和商管”，证券代码“603682”保持不变。

截至2025年12月31日止，本公司累计发行股本总数47250万股，注册资本为47250万元，注册地：上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼，总部办公地：上海市徐汇区虹漕路68号，法定代表人：郁敏珺。本公司的母公司为上海锦和投资集团有限公司，实际控制人为郁敏珺。公司经营范围为：一般项目：企业管理；投资管理；自有资金投资的资产管理服务；商务代理代办服务；物业管理；品牌管理；市场营销策划；停车场服务；健身休闲活动；通用设备修理；电气设备修理；仪器仪表修理；交通设施维修；通讯设备修理。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商和后续运营等获得租金收入和物业管理收入。同时，为进一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，公司通过向非“承租运营”园区或建筑（群）提供各类运营服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收入。

本财务报表业经公司董事会于2026年2月27日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会

计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

95/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

2、持续经营

√适用□不适用本财务报表以持续经营为基础编制。

公司自报告期末起12个月的持续经营能力不存在重大怀疑。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

2、会计期间

自公历1月1日起至12月31日止为一个会计年度。

3、营业周期

√适用□不适用本公司营业周期为12个月。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准单项重大的应收账款和其他应收款单项金额超过500万元重要的在建工程单项金额超过500万元账龄超过一年或逾期的重要应付账款单项金额超过200万元账龄超过一年或逾期的重要其他付款单项金额超过300万元非全资子公司营业收入占合并营业收入的比重要非全资子公司

例超过3%重要的合营或联营企业初始投资金额大于等于500万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的

96/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债

务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

1、控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。

控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

2、合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并

资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

97/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

（2）处置子公司

*一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司

净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自

购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

98/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算

的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“七、（十七）长期股权投资”。

9、现金及现金等价物的确定标准现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用外币业务外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原

则处理外，均计入当期损益。

11、金融工具

√适用□不适用

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

1、金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

99/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益

的金融负债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组

合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

2、金融工具的确认依据和计量方法

（1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

100/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其

他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其

他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、

应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

3、金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，

101/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

4、金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或

102/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法

本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

如果有客观证据表明某项应收款项已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该应收款项计提减值准备。

除单项计提坏账准备的上述应收款项外，本公司依据信用风险特征将其余金融工具划分为若干组合，在组合基础上确定预期信用损失。确定的组合如下：

组合名称确定组合的依据

未进行单项及其他组合计提减值的应收账款、其他

组合1（账龄风险特征组合）应收款等

组合2（租赁合同约定的租赁保证金、押金）租赁合同约定的租赁保证金、押金

103/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

组合名称确定组合的依据

组合3（应收控制关系关联方款项）应收控制关系关联方款项

组合4（应收融资租赁款项）应收融资租赁款

本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

12、应收票据

□适用√不适用

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见本节“五、重要会计政策及会计估计11.金融工具”。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本节“五、重要会计政策及会计估计11.金融工具”。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

14、应收款项融资

□适用√不适用

15、其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用

详见本节“五、重要会计政策及会计估计11.金融工具”。

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本节“五、重要会计政策及会计估计11.金融工具”。

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

□适用√不适用

16、存货

□适用√不适用

17、合同资产

□适用√不适用

104/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处

置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计

出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）

或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用√不适用终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

19、长期股权投资

√适用□不适用

1、共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面

105/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

3、后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公

司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

（3）长期股权投资的处置

106/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价

款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

20、投资性房地产

不适用

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入

107/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告当期损益。

(2).折旧方法

√适用□不适用

固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

机器设备年限平均法5-1059.50-19.00

运输设备年限平均法5519.00

电子用品年限平均法5519.00

办公设备年限平均法5519.00

（3）固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。

固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

22、在建工程

√适用□不适用

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。

23、借款费用

√适用□不适用

1、借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

2、借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、

108/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

3、暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状

态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

1、无形资产的计价方法

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

（2）后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

109/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况

项目预计使用寿命预计使用寿命的确定依据园区综合信息服务平台一期120个月预计受益期园区综合信息服务平台二期120个月预计受益期办公及财务软件60个月预计受益期

3、使用寿命不确定的无形资产的判断依据以及对其使用寿命进行复核的程序每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。

经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

27、长期资产减值

√适用□不适用

长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、油气资产等

长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

110/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

28、长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。公司长期待摊费用包括经营租入物业或房屋的功能性改造工程支出、项目租赁补偿款、自用办公室

的装修费、项目运营过程中局部设施的升级更新支出等。

公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有物业的经营权，通过重新市场定位和设计、改造后对外出租，以获得租金、物业管理等项目运营收入。

公司租入物业通常为老旧工业厂房、仓库等，内部设施欠缺，不具备商业、办公等园区运营所需的基本功能或物业条件，需要于项目招商运营前按照设计要求进行物业整体的功能性改造，部分功能性改造如电力扩容等根据项目运营情况及改造计划于项目运营期间补充实施，功能性改造工程支出内容主要包括工程前期费用、建筑安装费、基础设施费等。在项目运营过程中会对局部设施进行升级更新，所形成的资产预计可以在较长时间内使用，确认为长期待摊费用。

1、摊销方法

各类长期待摊费用在不超过租赁期的预计受益期内平均摊销。

2、摊销年限

（1）经营租入物业或房屋的功能性改造工程支出，在不超过租入物业或房屋的租赁期的预计

受益年限内平均摊销，其中公共部位装修预计受益年限为10年、电梯预计受益年限为15年、中央空调预计受益年限为10年，其余部分为基础性功能改造预计受益年限不短于租赁期限。实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。

（2）自用办公室的装修费，预计受益年限为5年，实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。

（3）项目运营过程中发生的局部设施升级更新支出，在不超过租入物业或房屋的租赁期的预

计受益年限内平均摊销，预计受益年限为3年。实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。

29、合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。

本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当

111/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

□适用√不适用

31、预计负债

√适用□不适用

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。

对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

32、股份支付

√适用□不适用

112/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

1、以权益结算的股份支付及权益工具

以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。对于授予后立即可行权的股份支付交易，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内每个资产负债表日，本公司根据对可行权权益工具数量的最佳估计，按照授予日公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，则本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。

2、以现金结算的股份支付及权益工具

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授予日按照承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

113/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。

当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。

在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

具体收入确认方式及计量方法

1、物业出租业务

本公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客

114/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

户群办公和经营需求的园区，通过招商出租提供物业使用权以获得租金收入。

公司与客户就出租物业签订房屋租赁合同，约定面积、租赁期限、租金价格及付款方式等。

业务部门按合同约定向客户交付物业后，财务人员根据租赁合同约定定期与客户结算，开具发票，收取租金款项，并按照本附注“五、38租赁”描述的政策确认营业收入。

2、物业管理及其他服务业务

本公司将“承租运营”的产业园区，通过招商出租获得租金收入的同时，向客户提供持续物业运营管理等服务，获得物业管理服务收入。同时，为进一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，公司通过向非“承租运营”园区等客户提供各类服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收入。

根据公司与客户签订的房屋租赁合同或公司单独与客户签订物业管理服务协议，公司向租户提供物业管理服务，合同或协议包括物业服务范围、物业管理收费标准、支付方式等主要条款，财务部门根据合同或协议约定按期与客户结算，开具发票，收取款项，并确认物业服务、停车等物业管理营业收入。公司就招商咨询策划、园区运营管理 IT技术支持服务、日常项目运营等服务与客户签订协议，包括服务的具体内容、收费标准、支付方式等主要条款，公司按照协议约定条款或服务期限履行相关义务后与客户结算，并确认相关服务营业收入。公司提供的设计管理、造价咨询、项目管理等咨询服务根据已提供服务的履约进度确认收入。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是

对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

115/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

1、类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：是否用于购建或以其他方式形成长期资产。

2、确认时点

政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。

3、会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

116/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性

差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相

关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

38、租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。在合同开

117/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，承租人和出租人将租赁和非租赁部分进行分拆。

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

租赁负债的初始计量金额；

在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

本公司发生的初始直接费用；

本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状

态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照本附注“五、27长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

（2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

取决于指数或比率的可变租赁付款额；

根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，

118/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款额的指

数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。

但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

（4）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

119/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本附注“五、（11）金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本附注“五、（11）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

39、其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

40、重要会计政策和会计估计的变更

1、重要会计政策变更

执行《金融工具准则实施问答》关于标准仓单交易相关会计处理的规定

财政部于2025年7月8日发布标准仓单交易相关会计处理实施问答，明确规定，根据金融工具确认计量准则，企业在期货交易场所通过频繁签订买卖标准仓单的合同以赚取差价、不提取标准仓单对应的商品实物的，通常表明企业具有收到合同标的后在短期内将其再次出售以从短期波动中获取利润的惯例，企业应当将其签订的买卖标准仓单的合同视同金融工具，并按照金融工具确认计量准则的规定进行会计处理。企业按照前述合同约定取得标准仓单后短期内再将其出售的，不应确认销售收入，而应将收取的对价与所出售标准仓单的账面价值的差额计入投资收益；企业期末持有尚未出售的标准仓单的，应将其列报为其他流动资产。对于按照前述合同约定取得的标准仓单，如果能够消除或显著减少会计错配的，企业可以在初始确认时选择以公允价值计量且其变动计入当期损益，并一致应用于符合选择条件的所有标准仓单。对于初始确认时已选择以公允价值计量且其变动计入当期损益的标准仓单，企业在后续期间不得撤销该选择。

根据《关于严格执行企业会计准则切实做好企业2025年年报工作的通知》（财会〔2025〕33

120/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

号）的要求，企业因执行上述标准仓单相关规定而调整会计处理方法的，应当对财务报表可比期间信息进行调整。

本公司自2025年度起执行该规定的主要影响如下：执行该规定未对本公司财务状况和经营成果产生重大影响。

2、重要会计估计变更

本报告期公司主要会计估计未发生变更。

41、2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

42、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率按税法规定计算的销售货物和应税劳务收入为基础计算销项

增值税税额，在扣除当期允许抵扣的进13、9、6、5、3项税额后，差额部分为应交增值税按实际缴纳的增值税及消费税

城市维护建设税7、5计缴

企业所得税按应纳税所得额计缴25、20

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

纳税主体名称所得税税率（%）上海锦林网络信息技术有限公司15

上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理

有限公司、上海劭锦企业管理有限公司、上海锦

羽企业管理有限公司、上海锦苑企业管理有限公

司、上海锦能物业管理有限公司、同昌盛业(北京)20商业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北京）有限公司、北京同昌盛业城市更新科技发展

有限公司（注）本公司及除上述公司外其余子公司25

注：上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、上海劭锦企业管理有限公司、

上海锦羽企业管理有限公司、上海锦苑企业管理有限公司、上海锦能物业管理有限公司、同昌盛

业(北京)商业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北京）有限公司、北京同昌盛业城市更新

121/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

科技发展有限公司2025年度适用企业所得税优惠税率20%。

2、税收优惠

√适用□不适用1、根据财政部、税务总局公告2023年第12号《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，子公司上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、上海劭锦企业管理有限公司、上海锦羽企业管理有限公司、上海锦苑企业管理有限公司、上海锦能物

业管理有限公司、同昌盛业(北京)商业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北京）有限公司、

北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司，符合小型微利企业所得税优惠政策范围，2023年1月

1日至2027年12月31日，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策。

2、根据财税（2023年第12号）《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。子公司上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、上海劭锦企业管理有限公司、上海锦羽企业管理有限公司、

上海锦苑企业管理有限公司、上海锦能物业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北京）有限

公司、北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司符合小型微利企业“六税两费”减免政策范围。

3、本公司子公司上海锦林网络信息技术有限公司于2022年12月14日被上海市科学技术委

员会、上海市财政局、国家税务总局上海市税务局认定为高新技术企业，并于2022年12月14日审核通过获取编号为 GR202231006361 的高新技术企业证书，有效期 3 年，减免期限为 2022年12月14日至2025年12月14日。2025年度减按15%的税率征收企业所得税。

4、根据《财政部税务总局退役军人事务部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的公告》（2023年第14号公告）相关税收政策规定，企业招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年9000元。本公告规定的税收政策执行期限为2023年1月1日至2027年12月31日。子公司上海锦能物业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北京）有限公司2025年度享受了此优惠政策。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

122/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金15420.5215420.52

银行存款159312974.46244179834.43

其他货币资金606591.49610529.38

合计159934986.47244805784.33

其中：存放在境外的款项总额

其他说明：

其中受到限制的货币资金明细如下：

单位：元币种：人民币项目期末余额上年年末余额

保函保证金600000.00600000.00

冻结存款302993.766360508.88

合计902993.766960508.88

注：冻结存款的情况详见附注“十六、2或有事项”。

1、上述受限制的货币资金在编制现金流量表时已从“现金及现金等价物”中剔除。

2、其他货币资金为财付通账户、支付宝账户余额。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计58092352.7790138194.45/入当期损益的金融资产

其中：

理财产品58092352.7790138194.45/

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

123/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）188786673.76134353664.09

124/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

1至2年11171134.331634388.22

2至3年950898.262514798.88

3至4年578557.46

合计201487263.81138502851.19

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额价值(%)金额比例金额(%)金额比例价值

(%)(%)按单项计提坏账准备

按组合计提2014109219051385738413118726100.00194.5.4267060285100.0081.85.331876

坏账准备3.810099.721.19079.32

其中：

账龄风险特20141092190513858726100.00194.5.4267060285100.0

73841311

00081.85.331876征组合3.81099.721.1979.32

关联方组合其他组合

2014100.010921905138573841311

合计872600194.67060285

100.0081.81876

3.81099.721.19079.32

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄风险特征组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内188786673.769439333.775.00

1至2年11171134.331117113.4310.00

2至3年950898.26190179.6420.00

3至4年578557.46173567.2530.00

合计201487263.8110920194.09

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例

125/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转销或核期末余额计提其他变动转回销

账龄风险7384081.873620536.6484424.4210920194.09特征组合

合计7384081.873620536.6484424.4210920194.09

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期末合同资产合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余余额期末余额余额合计数的余额额比例（%）

客户一71581779.2171581779.2135.533770664.68

客户二11283303.9711283303.975.60572577.54

客户三9113594.789113594.784.52455679.73

客户四5981628.745981628.742.97299081.42

客户五5953922.485953922.482.95297696.13

合计103914229.18103914229.1851.575395699.50

其他说明：

无

其他说明：

□适用√不适用

126/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

6、合同资产

(1).合同资产情况

□适用√不适用

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

127/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

128/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内17913808.4694.508477361.0596.63

1至2年818938.864.32287224.343.27

2至3年216056.601.148000.000.09

3年以上8000.000.04

合计18956803.92100.008772585.39100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数的单位名称期末余额

比例(%)

供应商一15605999.9582.32

供应商二2015097.0010.63

供应商三325493.401.72

供应商四263100.001.39

供应商五208000.001.10

合计18417690.3597.16

其他说明：

无

其他说明：

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

129/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

项目期末余额期初余额

应收利息796821.75398667.48

其他应收款项7512748.3716360401.62

合计8309570.1216759069.10

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

企业借款796821.75398667.48

合计796821.75398667.48

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

130/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

各阶段划分依据和坏账准备计提比例：

不适用

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

131/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）11745.399764645.13

1至2年2028000.007799788.89

2至3年6991437.8212573.45

3至4年

4至5年

5年以上5000.005000.00

合计9036183.2117582007.47

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款139983.218485807.47

企业借款8500000.008500000.00

租赁保证金、押金396200.00596200.00

合计9036183.2117582007.47

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

132/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

2025年1月1日余1221605.851221605.85

额

2025年1月1日余1221605.851221605.85

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提301833.49301833.49本期转回本期转销本期核销

其他变动4.504.50

2025年12月31日1523434.841523434.84

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

账龄风险特征1221605.8301833.494.501523434.8组合54

1221605.8

合计5301833.494.50

1523434.8

4

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

133/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款坏账准备单位名称期末余额期末余额合计款项的性质账龄期末余额

数的比例(%)北京北锦商

业运营管理8500000.0094.07企业借款2-3年1500000.00有限公司上海交运资

产经营管理391200.004.33租赁保证2-3年金、押金有限公司

孔莹56000.000.62往来款1-2年8254.20音之隽（上海）文化传播55170.180.61往来款2-3年11034.04有限责任公司

胡苗强18039.620.20往来款2-3年3607.92

合计9020409.8099.83//1522896.16

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1).存货分类

□适用√不适用

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

□适用√不适用本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

134/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

□适用√不适用

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

□适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一年内到期的长期应收款28263723.2224569594.34一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用

一年内到期的非流动资产的其他说明：

不适用

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预缴税款6774361.46764740.48

待抵扣进项税13134356.1114162421.17

合计19908717.5714927161.65

其他说明：

无

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

135/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

不适用

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

不适用

对本期发生损失准备变动的其他债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

136/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

□适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现率项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值区间

2367733519410.231579519410765106.51175954.8%-15

融资租赁款4.675824.0957.94521.42.5%

其中：未实现融资21167392116737409707409704

收益.809.804.74.74

2367733519410.231579519410765106.5117595

合计4.675824.0957.94521.42

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(3).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的长期应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

137/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

融资租赁款765106.52-245695.94519410.58减值

合计765106.52-245695.94519410.58

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(5).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

长期应收款核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

□适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初权益宣告期末减值被投余额法下其他发放余额其他计提准备资单（账追加减少确认综合现金（账权益减值其他期末位面价投资投资的投收益股利面价变动准备余额值）资损调整或利值）益润

一、合营企业北京北锦12191179

商业3114.-4001

4494.63

2919.

运营81管理

138/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

有限公司

1219-40011179

小计3114.

4494.63

2919.

81

二、联营企业青岛锦和智达

24212421

商业76.5376.53管理有限公司南京广电锦和投资管理有限公司

（注）

24212421

小计76.5376.53

12191203

合计3114.-1580

4418.10

5096.

34

注：南京广电锦和投资管理有限公司的净资产本年年初余额及期末余额为负数，本公司对该公司的长期股权投资金额为0元。

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

139/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

□适用√不适用

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

19、其他非流动金融资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产不适用

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产2371960.352966577.49固定资产清理

合计2371960.352966577.49

其他说明：

□适用√不适用固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目机器设备运输设备电子用品办公设备其他设备合计

一、账面原值：

1.期初余额8132144.926235.96750329.2214985.34025.7018057721.93

140/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

9678050

2.本期增加金额8849.56110910.58388850.21508610.35

（1）购置8849.56110910.58388850.21508610.35

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.14671.93347828.8268134.2本期减少金额80630635.01

（1）处置或报废14671.93347828.8268134.280630635.01

4.8126322.578407.06593106.2214985.期末余额5991850422875.9117935697.27

二、累计折旧

1.6715942.330437.45949130.2082703.期初余额954717012929.6415091144.44

2.722958.7109897.3193133.0本期增加金额42519828.296464.761052282.16

1722958.7109897.3193133.0（）计提42519828.296464.761052282.16

3.10918.10330437.4238334.1本期减少金额44579689.68

（1）处置或报废10918.10330437.4238334.144579689.68

4.7427983.109897.35903929.2102531.期末余额592629919394.4015563736.92

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.698339.0468509.7689176.5112453.5期末账面价值0761403481.512371960.35

2.1416202.595798.5801199.0132281.8期初账面价值0139021096.062966577.49

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

141/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程212264.16工程物资

合计212264.16

其他说明：

□适用√不适用在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值协同办公系统（e-cology 212264.16 212264.16）

合计212264.16212264.16

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

142/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

工程物资

(1).工程物资情况

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

不适用

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目房屋及建筑物机器设备土地使用权合计

一、账面原值

1.633783705期初余额7.226337837057.22

2.本期增加金额50070220.0050070220.00

—重估调整50070220.0050070220.00

3.本期减少金额240213215.61240213215.61

—处置240213215.61240213215.61

4.期末余额6147694061.616147694061.61

二、累计折旧

1.期初余额2594846964.452594846964.45

2.本期增加金额443872653.55443872653.55

143/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

（1）计提443872653.55443872653.55

3.本期减少金额113200062.74113200062.74

（1）处置113200062.74113200062.74

4.期末余额2925519555.262925519555.26

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额238012234.09238012234.09

（1）计提238012234.09238012234.09

3.本期减少金额

（1）处置

4.期末余额238012234.09238012234.09

四、账面价值

1.期末账面价值2984162272.262984162272.26

2.期初账面价值3742990092.773742990092.77

(2).使用权资产的减值测试情况

√适用□不适用可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币公允价值关键参数可收回金和处置费项目科目账面价值减值金额关键参数的确定依额用的确定据方式

使用权资36137.95-10841.09主要结合产历史年度

折现率、收入情

望京新荟26661.25营业收入况、市场收益法

城长期待摊增长率、行情、企1364.390.00费用净利率业未来经营计划等进行预测

使用权资60733.93-15659.39主要结合产历史年度

折现率、收入情越界锦荟

/59139.50营业收入况、市场园越界朝收益法

长期待摊增长率、行情、企

阳里14417.77-352.81费用净利率业未来经营计划等进行预测

112654.0

合计485800.75-26853.29可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

144/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

稳定期稳定期的关账面价可收回减值金预测期预测期的项目项目的关键键参数的确值金额额的年限关键参数参数定依据

使用权36137.9-10002营业收入不适用不适用

资产5.34增长率：

-8.2%-13.

27500.2026年5%；

望京新荟城00-2034净利率：长期待1364.390.00年14.2%-29不适用不适用

摊费用.4%；

折现率：

6.60%

使用权60733.9-13798营业收入

3.89不适用不适用资产增长率：

-7.1%~52越界锦荟园

61000.2026年.8%；/越界朝阳00-2042净利率：长期待14417.7

里7-352.81年22.8%~39不适用不适用

摊费用.2%；

折现率：

7.13%

112654.88500.-24154

合计0400.04////前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

其他说明：

不适用

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币园区综合信息服务平台项目办公及财务软件合计二期

1.期初余额68376.077946247.448014623.51

2.本期增加金242928.72242928.72

额

（1）购置242928.72242928.72

3.本期减少金

额

（1）处置

4.期末余额68376.078189176.168257552.23

1.期初余额68376.075477077.935545454.00

145/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

2.本期增加金978566.16978566.16

额

（1）计提978566.16978566.16

3.本期减少金

额

（1）处置

4.期末余额68376.076455644.096524020.16

1.期初余额

2.本期增加金

额

（1）计提

3.本期减少金

额

（1）处置

4.期末余额

1.期末账面价1733532.071733532.07

值

2.期初账面价2469169.512469169.51

值

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例是0%

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或期初余额企业合并期末余额形成商誉的事项其他处置其他形成的账面原值

上海腾锦文化发展4648413.4648413.有限公司9696

上海豪翌企业管理9532243.9532243.有限公司9393

146/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

上海翌钲众创空间3447915.3447915.经营管理有限公司9292

同昌盛业（北京）416976694169766

科技发展有限公司.379.37上海劭锦企业管理197167351971673

有限公司.545.54北京新荟园壹城市

473804294738042

更新科技发展有限.229.22公司

126423401264234

小计7.9407.94

(2).商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名称或本期增加本期减少期初余额期末余额形成商誉的事项计提其他处置其他上海腾锦文化发展有限公司上海豪翌企业管理有限公司

上海翌钲众创空间3447915.3447915.经营管理有限公司9292

同昌盛业（北京）231378432313784

科技发展有限公司.063.06上海劭锦企业管理有限公司北京新荟园壹城市

473804294738042

更新科技发展有限.229.22公司

739661887396618

合计.208.20

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

√适用□不适用所属资产组或组合名称所属经营分部及依据是否与以前年度保持一致的构成及依据锦和商管并购上海上海腾锦文化发展有腾锦文化发展有限产权持有单位组成资是限公司公司所形成的与商产组的各项资产誉相关的资产组锦和商管并购上海上海豪翌企业管理有豪翌企业管理有限产权持有单位组成资是限公司公司所形成的与商产组的各项资产誉相关的资产组锦和商管并购上海上海翌钲众创空间经翌钲众创空间经营产权持有单位组成资是

营管理有限公司（注3）管理有限公司所形产组的各项资产成的与商誉相关的

147/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

资产组锦和商管收购同昌盛业（北京）科技发展有限公司股同昌盛业新荟城壹（北权，识别其全资子产权持有单位组成资

京）商业管理有限公司公司同昌盛业新荟是

1产组的各项资产（注）城壹（北京）商业

管理有限公司所形成的与商誉相关的

资产组（注1）锦和商管收购同昌盛业（北京）科技发展有限公司股同昌盛业新荟城叁（北权，识别其全资子产权持有单位组成资

京）商业管理有限公司公司同昌盛业新荟是

1产组的各项资产（注）城叁（北京）商业

管理有限公司所形成的与商誉相关的

资产组（注1）锦和商管收购上海劭锦企业管理有限

公司股权，识别其上海习瑞实业有限公产权持有单位组成资全资子公司上海习是司（注2）产组的各项资产瑞实业有限公司所形成的与商誉相关

的资产组（注2）锦和商管并购北京新荟园壹城市更新北京新荟园壹城市更产权持有单位组成资科技发展有限公司是新科技发展有限公司产组的各项资产所形成的与商誉相关的资产组

注1：公司2021年度因收购同昌盛业（北京）科技发展有限公司60%的股权形成的商誉为

41697669.37元。同昌盛业（北京）科技发展有限公司实际无业务，同昌盛业新荟城壹（北京）

商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司作为物业运营服务及管理的全

资子公司，本公司识别这两家公司相关资产负债分别作为独立的资产组。本公司将上述商誉分摊至同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司，其中：同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司为37830206.31元、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司为3867463.06元。本公司在商誉减值测算中将两家公司分别作为独立的资产组，分别进行减值测试。

注2：公司2021年度因收购上海劭锦企业管理有限公司100%的股权形成的商誉为19716735.54元。上海劭锦企业管理有限公司实际无业务，上海习瑞实业有限公司作为物业运营服务及管理的全资公司，本公司识别上海习瑞实业有限公司的相关资产负债作为独立的资产组。本公司将上述商誉19716735.54元分摊至上海习瑞实业有限公司。本公司在商誉减值测算中将上海习瑞实业有限公司的相关资产负债作为独立的资产组进行减值测试。

注3：截止2024年12月31日，上海翌钲众创空间经营管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司和北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司三家公司的商誉已全部减值。

上述确定的资产组与购买日所确定的资产组保持一致，未发生变化。

资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用

148/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币稳定期的关键预测期的预测期参数关键参数稳定期的关账面价可收回减值金预测期内的参（增长项目（增长键参数的确值金额额的年限数的确率、利

率、利润定依据

定依据润率、

率等）折现率

等）主要结营业收入合历史增长率年度收

-43.1%~7入情上海腾锦

3603.24100.02026年.2%

况、市

文化发展50-2033净利率：场行不适用不适用

有限公司年-16.8%~3情、企

0.4%业未来

折现率：经营计

12.00%划等进

行预测营业收入增长率

-14.7%~-上海豪翌

1503.23300.02026年7.0%

企业管理70-2028净利率：同上不适用不适用

有限公司年53.0%~58.2%

折现率：

12.00%

营业收入

同昌盛业增长率：

新荟城壹-8.2%~13

2026年（北京）商-2209..5%

92190.00-2034净利率：同上不适用不适用业管理有

年-15.8%~4限公司（注.2%

1）折现率：

12.00%

上海习瑞

9122.79400.02026年营业收入

实业有限00~2037增长率：同上不适用不适用

公司年1.7%~11.

149/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

5%；净利

率：

40.2%~46.2%

折现率：

12.20%

12019.16990.

合计3000/////

注：1、由于同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司本年度使用权资产发生减值迹象，经减值测试并计提使用权资产减值后，资产组账面价值低于可收回金额，故同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司商誉账面价值本年度不再计提减值。

2、公司对上述租赁项目的整体租赁期间进行预测，在项目的不同运营阶段预期的营业收入增长率

及净利率处于不同水平。在租赁后期因出租率下降及租金单价波动，导致营业收入增长率为负数，预期的净利率较低。另外，上表中因租赁期最后一年不足整年，相关数据与前期不具可比性，预测期营业收入增长率、预测期净利率相关参数不包括最后一年的数据。

前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

√适用□不适用

详见本附注“十八、七、3”。

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

基础性功能607489864.5

21631292.1964262325.7912673427.40532185403.52改造

公共部位装28639433.708443010.297878591.09-59832.9029263685.80修

电梯8090764.63511125.561534680.5751158.277016051.35

中央空调13327607.4031248.072056896.1211301959.35

装修补偿款18706090.137639488.0611066602.07

自用办公室1478303.80455715.031022588.77装修费

局部设施升337878.084478433.712835314.231980997.56级更新

招商服务费4565642.902216665.72-51158.272400135.45

682635585.1

合计615095109.8288879676.6112613594.50596237423.87

其他说明：

150/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

无

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产

可弥补亏损177965025.9044488960.50291821531.3872955362.81

信用减值准备29388899.577347225.099370794.252342698.69

资产减值准备8976399.502244099.889726399.502431599.88

递延收益3356731.47839182.964463752.831115938.25

股份支付5914375.801478593.955618657.011404664.25

3417823807.1854455951.753876310804.4租赁负债78969077701.08

公允价值变动损益4030486.941007621.743960903.61990225.90

3647455726.3911861635.874201272843.01050318190.8合计566

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债

长期待摊费用摊销2206515.05551628.792390391.31597597.85

公允价值变动损益122114306.2830527456.5761525076.6515381269.16

收入税会差异83450964.2820862741.3888477440.8022119359.69

2847492957.1

使用权资产9711873239.30

3647509454.7

2911877363.74

3055264742.8

合计0763815066.04

3799902363.4

8949975590.44

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所抵销后递延所项目递延所得税资产产和负债互抵得税资产或负得税资产或负和负债互抵金额金额债余额债余额

递延所得税资产734984986.17176876649.70877603222.82172714968.04

递延所得税负债734984986.1728830079.87877603222.8272372367.62

(4).未确认递延所得税资产明细

□适用√不适用

151/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

租赁保证金、押23945212921425860.218026223943838423943838

金.960669.90.024.02

预付装修及补354184.82354184.82389642.03389642.03偿款

23980631421425860.218380423982802623982802

合计.780654.72.056.05

其他说明：

租赁保证金、押金为本公司及子公司支付给物业出租方的租赁押金，因物业租赁合同租期较长，该部分其他应收款回收期为一年以上，报表由其他应收款重分类至其他非流动资产。

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初项目账面余账面价受限类受限情账面余账面价受限类受限情额值型况额值型况冻结存冻结存

货币资902993.902993.款及保696050696050款及保

金7676其他函保证8.888.88其他函保证金金

902993.902993.//696050696050合计76768.888.88//

其他说明：

期末受限资产中，法院冻结资金为302993.76元，保函保证金为600000.00元。

32、短期借款

(1).短期借款分类

□适用√不适用

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其中重要的已逾期未偿还的短期借款情况如下：

□适用√不适用

152/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

35、应付票据

(1).应付票据列示

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

货款4949943.404695871.32

工程款17574366.9142489282.59

物业持有方租金2850135.058747592.84

其他11807655.8310299797.62

合计37182101.1966232544.37

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租金40995546.6038175755.26

合计40995546.6038175755.26

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

153/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

预收物业费等18531209.9318487975.28

合计18531209.9318487975.28

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目变动金额变动原因

-18487975.28在合同负债年初账面价值中的金额本年度确认收预收物业费等入的金额18531209.93因收到现金而增加的金额（不包含本期已确认为预收物业费等收入的金额）

合计43234.65/

其他说明：

□适用√不适用

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬18145021.39110786018.73114375808.1214555232.00

二、离职后福利-设定提存77487.0513701147.6013728278.6250356.03计划

三、辞退福利491870.853239003.663503902.25226972.26

合计18714379.29127726169.99131607988.9914832560.29

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种:人民币

154/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和18050807.2092054390.7395690899.4914414298.44补贴

二、职工福利费7162.002007130.702005858.208434.50

三、社会保险费48672.977829742.977847531.3130884.63

其中：医疗保险费47001.707514145.097531238.3629908.43

工伤保险费1671.27267441.47268136.54976.20

生育保险费48156.4148156.41

四、住房公积金4234.006354063.006358019.00278.00

五、工会经费和职工教育34145.222540691.332473500.12101336.43经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计18145021.39110786018.73114375808.1214555232.00

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险75053.3613285878.8013312102.0848830.08

2、失业保险费2433.69415268.80416176.541525.95

3、企业年金缴费

合计77487.0513701147.6013728278.6250356.03

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税4380905.784636623.39

企业所得税8779967.8924832572.24

城市维护建设税274307.94280643.96

教育费附加200680.34207757.24

土地使用税6874.506874.50

房产税252690.04252690.04

印花税695218.07553063.32

个人所得税355206.87408836.22

其他25110.5725110.57

合计14970962.0031204171.48

其他说明：

无

155/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息应付股利

其他应付款269436616.78345447486.58

合计269436616.78345447486.58

其他说明：

□适用√不适用

(2).应付利息分类列示

□适用√不适用

逾期的重要应付利息：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).应付股利分类列示

□适用√不适用

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁押金240995253.98252040159.05

投标保证金562000.00475000.00

暂收款及往来款27672148.6632159625.41

股权转让款207214.1460772702.12

合计269436616.78345447486.58账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

客户117308609.99未结算

客户24900000.00未结算

客户34800450.00未结算

客户44350979.07未结算

156/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

客户53825993.28未结算

合计35.186.032.34/

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款

一年内到期的租赁负债354395768.35404013714.62

其他说明：

无

44、其他流动负债

其他流动负债情况

□适用√不适用

157/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

短期应付债券的增减变动：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

158/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

45、长期借款

(1).长期借款分类

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

□适用√不适用

159/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

□适用√不适用

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

160/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额3721923321.074374013210.11

减：未确认融资费用676510611.64935152469.87

合计3045412709.433438860740.24

其他说明：

无

48、长期应付款

项目列示

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用长期应付款

(1).按款项性质列示长期应付款

□适用√不适用专项应付款

(1).按款项性质列示专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因资产相关政府

政府补助4463752.831107021.363356731.47补助

其他说明：

□适用√不适用

161/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

52、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额子公司上海锦和众源私募投资基

金合伙企业（有限合伙）的少数1699.88股东权益

其他说明：

无

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、-）期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

472500000472500000.

股份总数.0000

其他说明：

无

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本584698640.65584698640.65溢价）

其他资本公积5618657.01295718.795914375.80

合计590317297.66295718.79590613016.45

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

注1：2020年本公司员工通过本公司股东上海锦友投资管理事务所（有限合伙）间接受让本公司股权，受让价格低于活跃市场交易价格的金额5914375.80元作为以权益结算的股份支付，按照服务期限5年进行摊销，本期摊销295718.79元记入本公司管理费用，相应增加资本公积。

162/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

56、库存股

□适用√不适用

57、其他综合收益

□适用√不适用

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积135513757.0315231516.33150745273.36

合计135513757.0315231516.33150745273.36

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上期

调整前上期末未分配利润-178727774.44-75330972.65调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）调整后期初未分配利润-178727774.44-75330972.65

加：本期归属于母公司所有者的净利-118859736.9314753173.60润

减：提取法定盈余公积15231516.3314199975.39

应付普通股股利155925000.00103950000.00

期末未分配利润-468744027.70-178727774.44

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

163/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

收入成本收入成本

主营业务946616684.86719092616.601007970652.89747731152.27

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合计合同分类营业收入营业成本商品类型

租赁721337422.52541320585.19

物业服务及其他225279262.34177772031.41按经营地区分类

上海768658024.02535900672.16

杭州56923383.7638870890.86

南京2030134.881867513.60

北京119005142.20142453539.98

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税2510323.112768249.03

教育费附加1832660.912027760.07

土地使用税27498.0027498.00

房产税1010760.161010760.16

印花税1279197.291892733.27

其他100442.28127292.85

合计6760881.757854293.38

其他说明：

无

164/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬22817331.1925460187.21

广告及业务宣传费2360119.692570572.42

中介咨询费10472912.9816727824.29

其他1164451.071499910.38

合计36814814.9346258494.30

其他说明：

无

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬40953440.4363197988.29

咨询费4816880.704232346.69

租赁费-250831.84451718.93

诉讼费910313.501171145.95

业务招待费2569902.982652239.23

无形资产摊销921026.281473958.44

差旅费2008280.231772925.12

长期待摊费用摊销210314.43260303.99

股份支付295718.791182875.16

折旧303542.08329206.00

其他2455232.034346028.41

合计55193819.6181070736.21

其他说明：

无

65、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬1771500.641718999.07

直接投入227260.34

其他379905.65239811.31

合计2151406.292186070.72

其他说明：

无

66、财务费用

√适用□不适用

165/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息费用160726980.72186758960.00

其中：租赁负债利息费用159956666.50186594639.46

减：利息收入1225676.632240441.39

手续费104318.09144284.66

合计159605622.18184662803.27

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

政府补助15319758.9616271949.86

进项税加计抵减-102375.07-39997.98

代扣个人所得税手续费142700.08149706.20

合计15360083.9716381658.08

其他说明：

无

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-158018.10-1866097.12

银行理财产品收益919091.002544895.29

企业借款形成的利息收入375617.19310784.62

处置长期股权投资产生的投资收益12250000.00

合计1136690.0913239582.79

其他说明：

无

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

□适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产-45841.68-11923.51

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益

166/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

其他非流动金融资产-1152690.00

业绩变更承诺事项（注）60138559.5561456465.53

合计60092717.8760291852.02

注：详见本附注“十八、七、3”。

其他说明：

无

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

应收账款坏账损失3620536.643099561.53

其他应收款坏账损失301833.50551067.78

其他非流动资产减值损失21425860.06

长期应收款坏账损失-245695.96-213518.76

合计25102534.243437110.55

其他说明：

无

72、资产减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

其他流动资产-750000.004353820.67

商誉减值损失64753088.20

使用权资产减值损失238012234.09

长期待摊费用减值损失3528141.00

合计240790375.0969106908.87

其他说明：

无

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

非流动资产处置收益-1879433.386362224.51

其他说明：

无

74、营业外收入

营业外收入情况

167/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

补偿金收入53736759.0954580327.6453736759.09

其他618232.69792992.22618232.69

合计54354991.7855373319.8654354991.78

其他说明：

√适用□不适用

补偿金收入系越界创意园物业出租方上海广电股份浦东有限公司与本公司签订协议，对协议中因拆除部分房屋而减少的租赁范围及物业管理范围进行的补偿。

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产毁损报15074.5723598.2715074.57废损失

违约金及补偿款506400.0011352.28506400.00

罚款及滞纳金498292.5729124.79498292.57

其他138687.23

合计1019767.14202762.571019767.14

其他说明：

无

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用51445638.0053787360.07

递延所得税费用-48951571.92-33023157.84

合计2494066.0820764202.23

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额-170850102.64

按法定/适用税率计算的所得税费用-42712525.66

子公司适用不同税率的影响-2246626.54

调整以前期间所得税的影响6174128.12

168/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

非应税收入的影响39504.53

不可抵扣的成本、费用和损失的影响3871763.78使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性1488798.97差异或可抵扣亏损的影响

研发费用加计扣除-311313.77

因未弥补亏损确认的递延所得税资产的转回36190336.65

所得税费用2494066.08

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

□适用√不适用

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

押金或保证金47990735.6260250470.96

收到政府补助14355559.8115180952.67

财务费用－利息收入1225676.632240441.39

营业外收入14945568.7043775000.25

往来及暂收款109399033.26134606168.10

冻结资金解冻款6360508.88618293.44

合计194277082.90256671326.81

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

押金或保证金48250267.6249953957.23

付现的费用29114752.3747867973.60

营业外支出1004692.57179164.30

往来及暂收款91244593.2173213464.90

法院冻结资金302993.766360508.88

保函保证金600000.00

合计169917299.53178175068.91

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

169/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

无

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

处置锦和同昌（北京）商业管理有39977.20限公司损失的账面现金

合计39977.20

支付的其他与投资活动有关的现金说明：

无

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付给物业出租方的租金558493701.91521667482.14

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无筹资活动产生的各项负债变动情况

□适用√不适用

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

170/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-173344168.72-3655244.22

加：信用减值损失25102534.243437110.55

资产减值损失240790375.0969106908.87

固定资产折旧1052282.161100851.31

使用权资产折旧443872653.55464771856.52

无形资产摊销978566.161531498.32

长期待摊费用摊销88879676.6195227140.03

处置固定资产、无形资产和其他长期1879433.38-6362224.51

资产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号15074.5723598.27填列）公允价值变动损失（收益以“－”号-60092717.87-60291852.02填列）

财务费用（收益以“－”号填列）160726980.72186758960.00

投资损失（收益以“－”号填列）-1136690.09-13239582.79递延所得税资产减少（增加以“－”-4161681.66-9498403.46号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”-43542287.75-23524754.38号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“－”21873764.46-20954216.75号填列）经营性应付项目的增加（减少以“－”-64476336.5048543885.86号填列）

其他7008511.23-4664195.46

经营活动产生的现金流量净额645425969.58728311336.14

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额159031992.71237845275.45

减：现金的期初余额237845275.45161609422.71

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-78813282.7476235852.74

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

171/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

√适用□不适用

单位：元币种：人民币金额

本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物0.00

其中：同昌盛业（北京）商业管理有限公司0.00

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物39977.20

其中：同昌盛业（北京）商业管理有限公司39977.20

取得子公司支付的现金净额-39977.20

其他说明：

无

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金159031992.71237845275.45

其中：库存现金15420.5215420.52

可随时用于支付的银行存款159009980.70237819325.55

可随时用于支付的其他货币资金6591.4910529.38可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额159031992.71237845275.45

其中：持有但不能由母公司或集团内其他子公司使用的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额理由

保函保证金600000.00保函保证金

冻结存款302993.76由于法律纠纷导致的冻结资金

合计902993.76

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

172/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

□适用√不适用

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

82、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期金额上期金额

租赁负债的利息费用16250.5919017.69

计入相关资产成本或当期损益7.23的简化处理的短期租赁费用计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价值资产租赁

费用（低价值资产的短期租赁费用除外）

计入相关资产成本或当期损益1121.581599.93的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

其中：售后租回交易产生部分

转租使用权资产取得的收入71943.9472266.21

与租赁相关的总现金流出56079.2453103.34售后租回交易产生的相关损益售后租回交易现金流入售后租回交易现金流出未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

√适用□不适用详见上表简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

与租赁相关的现金流出总额56079.24(单位：万元币种：人民币)

173/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可变项目租赁收入租赁付款额相关的收入

经营租赁收入71126.95

其中：与未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入作为出租人的融资租赁

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币未纳入租赁投资净额项目销售损益融资收益的可变租赁付款额的相关收入

融租租赁816.99未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年68350.1274037.53

第二年48100.6761303.82

第三年28854.5636381.38

第四年19420.5820744.46

第五年16370.1021836.39

五年后未折现租赁收款额总额29793.7858396.30

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用

其他说明：

无

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

174/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用

其他说明：

无

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

3、反向购买

□适用√不适用

175/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

√适用□不适用

单位：元币种：人民币与原子公司股处置价款与丧失控制权权投资丧失控制丧失控制丧失控处置投资对按照公允价之日合并财相关的丧失控丧失控丧失控制权之日合权之日合子公丧失控制权时丧失控制应的合并财值重新计量务报表层面其他综制权时制权时权之日剩并财务报并财务报司名制权的点的处权时点的务报表层面剩余股权产剩余股权公合收益点的处点的处余股权的表层面剩表层面剩称时点置比例判断依据享有该子公生的利得或允价值的确转入投

置价款%置方式比例（%）余股权的余股权的（）司净资产份损失定方法及主资损益账面价值公允价值额的差额要假设或留存收益的金额同昌盛业

(北

京)商已完成股

业管2025/2/70.00100.00股权转权变更工-426928.43理有让商登记限公司

（注）上海锦和已完成工

2025/1/2

众源20.00100.00清算注

商注销登0.00销私募记投资

176/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

基金合伙企业

（有限合

伙）

注：详见本附注“十八、七、3”

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

报告期内新设子公司上海锦玖万建材有限公司、上海锦飞纬建工程建设有限公司，详见附注十、1、（1）企业集团的构成。

6、其他

□适用√不适用

177/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

子公司主要经营持股比例(%)取得注册资本注册地业务性质名称地直接间接方式上海和

矩商务3000000.同一控制

上海00上海经营服务100.00下企业合发展有并限公司上海锦同一控制

羽企业3000000.上海00上海经营服务100.00下企业合管理有并限公司上海锦

翌企业3000000.同一控制

上海00上海经营服务100.00下企业合管理有并限公司上海锦同一控制

瑞企业2000000.上海

管理有00上海经营服务100.00下企业合并限公司上海锦

3000000.同一控制能物业

上海00上海经营服务100.00下企业合管理有并限公司上海数非同一控

娱产业4000000.上海00上海经营服务100.00制下企业管理有合并限公司上海锦

苑企业2000000.上海

管理有00上海经营服务84.00设立限公司上海锦

灵企业5000000.上海00上海经营服务99.001.00设立管理有限公司上海史

坦舍商3000000.非同一控

务服务上海00上海经营服务100.00制下企业有限公合并司上海锦

衡企业5000000.上海

管理有00上海经营服务100.00设立限公司

178/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

杭州锦

悦企业1000000.杭州00杭州经营服务100.00设立管理有限公司上海锦

珑企业1000000.上海00上海经营服务100.00设立管理有限公司上海锦朗企业1000000

上海00.00上海经营服务100.00设立管理有限公司上海劲

佳文化1000000.非同一控

投资管上海00上海经营服务100.00制下企业理有限合并公司上海力

衡投资2000000.非同一控上海

管理有00上海经营服务100.00制下企业合并限公司上海锦

林网络5000000.信息技上海00上海信息科技100.00设立术有限公司锦和创力商业3000000

运营管0.00

北京北京经营服务100.00设立

理（北京）有限公司上海锦静企业1600000上海

管理有0.00上海经营服务100.00设立限公司上海锦

颐企业1000000.上海

管理有00上海经营服务100.00设立限公司上海锦

穗企业3000000.上海00上海经营服务100.00设立管理有限公司上海腾非同一控锦文化1000000

上海上海经营服务100.00制下企业

发展有0.00合并限公司上海豪非同一控上海

翌企业1000000.上海经营服务100.00制下企业

179/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

管理有00合并限公司上海翌

钲众创3000000.

00非同一控空间经

上海上海经营服务100.00制下企业营管理合并有限公司同昌盛

业（北500000.0非同一控京）科技北京0北京经营服务60.00制下企业发展有合并限公司同昌盛

业新荟7500000.非同一控

城壹（北00北京北京经营服务60.00制下企业

京）商业合并管理有限公司同昌盛业新荟1000000非同一控

城叁（北0.00北京北京经营服务60.00制下企业

京）商业合并管理有限公司北京同昌盛业2875000

城市更0.00非同一控

北京北京经营服务52.17328.696制下企业新科技合并发展有限公司上海劭非同一控锦企业1000000

上海0.00上海经营服务100.00制下企业管理有合并限公司上海习非同一控瑞实业1000000上海

有限公0.00上海经营服务100.00制下企业合并司上海锦

舶企业2000000.上海00上海经营服务99.001.00设立管理有限公司上海申

地锦和6000000.商业经00

上海上海经营服务65.00设立营管理有限公司

北京新北京北京经营服务72.5016.50非同一控

180/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

荟园壹9000000制下企业

城市更0.00合并新科技发展有限公司上海锦

玖万建1000000.上海00上海工程管理100.00设立材有限公司上海锦

飞纬建1000000.工程建上海00上海工程管理100.00设立设有限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依

据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

无

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

单位：元币种：人民币少数股东持股本期归属于少数股本期向少数股东宣期末少数股东权子公司名称比例东的损益告分派的股利益余额同昌盛业（北京）科技发展有40.00-42234119.99-28095497.48

限公司（合并）北京新荟园壹

城市更新科技11.00-12467215.8412673066.56发展有限公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

181/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额子公非流非流非流非流司名流动资产流动负债流动资产流动负债动资动负动资动负称资产合计负债合计资产合计负债合计产债产债同昌盛业

（北京）

354833033657101029323943397761256523110343385441

科技555714189974506097314792871799537825416729047072

发展.592.710.309.209.088.28.033.420.455.099.354.44有限公司

（合并）北京新荟园壹城市432661516584293339146848249277828031256839466515更新022952101233299295582551780570509831328075590840

科技.615.334.946.965.632.59.927.163.089.937.447.37发展有限公司本期发生额上期发生额子公司名称营业收综合收经营活动营业收综合收经营活动净利润净利润入益总额现金流量入益总额现金流量同昌盛业（北-1367-3603

京）科技发展4944755713.-136752685786604727187.0-360373788249有限公司（合439.715713.991.10442.26187.037.51993并）（注1）

北京新荟园壹-1781-4350

49130-17810170020337107-435001630296

城市更新科技03083.0175.4

856.133083.360.56763.03175.466.55

发展有限公司366

其他说明：

注1：同昌盛业（北京）科技发展有限公司（合并）为合并其子公司同昌盛业新荟城壹（北京）

商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司的合并数据。

注2：上表数据系以各子公司财务报表为基础经过对合并日可辨认资产和负债的公允价值与账面价值差额已实现部分进行调整后的金额。

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制

□适用√不适用

182/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

合营企业持股比例(%)对合营企业或联或联营企主要经营地注册地业务性质营企业投资的会业名称直接间接计处理方法南京广电锦和投资

南京南京经营服务49.00权益法管理有限公司北京北锦商业运营

北京北京经营服务50.00权益法管理有限公司

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

无

(2).重要合营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额北京北锦商业运营管理有限北京北锦商业运营管理有限公司公司

流动资产27581932.6527586013.47

其中：现金和现金等价物464754.65469005.28

非流动资产14597550.5014614458.45

资产合计42179483.1542200471.92

流动负债18593643.5017814243.01非流动负债

负债合计18593643.5017814243.01少数股东权益

归属于母公司股东权益23585839.6524386228.91

183/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

按持股比例计算的净资产份额11792919.8312193114.46营业收入

财务费用797559.07657584.59

所得税费用-1244064.74

净利润-800389.26-3732194.23终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-800389.26-3732194.23本期收到的来自合营企业的股利

其他说明：

无

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额南京广电锦和投资管理有限南京广电锦和投资管理有限公司公司

流动资产64657510.8459265639.11

非流动资产294892889.66338927405.70

资产合计359550400.50398193044.81

流动负债51365569.0459515933.63

非流动负债331340286.11368049487.55

负债合计382705855.15427565421.18少数股东权益

归属于母公司股东权益-23155454.65-29372376.37

营业收入61310552.2865304875.19

净利润6216921.724292626.53终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额6216921.724292626.53本期收到的来自联营企业的股利

其他说明：

无

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

□适用√不适用

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

184/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币合营企业或联营企累积未确认前期累计本期未确认的损失本期末累积未确认的

业名称的损失（或本期分享的净利润）损失

南京广电锦和投资-14392464.423046291.64-11346172.78管理有限公司

其他说明：

无

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计入

财务报表本期新增本期转入本期其他与资产/收期初余额营业外收期末余额项目补助金额其他收益变动益相关入金额与资产相

4463752.1107021.3356731.

递延收益833647关政府补助

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

185/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与资产相关1107021.361249685.76

与收益相关14212737.6015022264.10

合计15319758.9616271949.86

其他说明：

无

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风险、利率风险和其他价格风险）。上述金融风险以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。

本公司通过适当的多样化投资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

1、信用风险

信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。

本公司客户主要采用预付租金方式，也面临部分客户延期支付租金、物业费等导致的客户信用风险。在签订新合同之前，本公司会对新客户的信用风险进行评估。公司对每一客户均设置了预收租金月数或付款周期，并在租赁合同中约定，客户在确定承租物业时需向公司缴纳一定数额的租赁保证金。该预收月数或付款周期为无需获得额外批准的最大额度。部分客户因临时经营周转困难需延期支付租金或物业费的，经公司业务部门进行风险评估属于合理范围内的并履行必要审批程序后准予延长信用期。

公司通过对已有客户租金和物业费收缴情况以及应收账款账龄分析的月度审核来确保公司的

整体信用风险在可控的范围内。在监控客户的信用风险时，按照客户的信用特征对其分组。对被评为“高风险”级别的客户，公司会加强租金及物业费的收缴工作，并在续签租赁合同时考虑延

186/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

长预收租金月数或调整付款周期。

2、流动性风险

流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。

本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

单位：万元期末余额项目

1个月以内1-6个月6个月-1年1-5年5年以上合计

应付账款917.331244.50594.67895.5066.203718.20

预收款项3151.32816.28131.96--4099.56

合同负债1513.62328.3611.14--1853.12

应付职工薪酬1285.57197.68---1483.25

应交税费1497.10----1497.10

其他应付款2205.862204.222666.5316855.413011.6426943.66一年内到期的非

1134.9317618.3716686.28--35439.58

流动负债

递延收益5.8929.4634.95149.59115.77335.66

递延所得税负债130.80626.93646.221479.06-2883.01

租赁负债---149052.71155488.56304541.27

其他非流动负债------

合计11842.4223065.8020771.75168432.27158682.17382794.41上年年末余额项目

1个月以内1-6个月6个月-1年1-5年5年以上合计

应付账款3280.871417.251050.98745.93128.226623.25

预收款项2182.571230.56122.08282.37-3817.58

合同负债1634.87180.6033.33--1848.80

应付职工薪酬1871.44----1871.44

应交税费2905.07215.35---3120.42

其他应付款1154.172496.852907.7417784.0710201.9234544.75

187/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

上年年末余额项目

1个月以内1-6个月6个月-1年1-5年5年以上合计

一年内到期的非

3377.6016770.9420252.82--40401.36

流动负债

递延收益7.2036.0243.23193.13166.79446.37

递延所得税负债107.88640.04650.704634.291204.327237.23

租赁负债---142776.16201109.91343886.07

其他非流动负债0.17----0.17

合计16521.8422987.6125060.88166415.95212811.16443797.44

3、市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

（1）利率风险利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

本公司期末不存在银行借款。

（2）汇率风险汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

本公司期末不存在以其他货币计价的金融资产和金融负债。

（3）其他价格风险其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险。

本公司其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。

本公司期末不存在其他价格风险。

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

188/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

√适用□不适用

公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次：

第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定。

单位：元币种：人民币期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允第三层次公允价合计值计量价值计量值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产58092352.7758092352.77

1.以公允价值计量且变

动计入当期损益的金融58092352.7758092352.77资产

（1）债务工具投资

（2）权益工具投资

（3）衍生金融资产

189/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

（4）其他58092352.7758092352.77

（二）其他非流动金融资0.000.00产

1.以公允价值计量且其

变动计入当期损益的金0.000.00融资产

（1）权益工具投资0.000.00

持续以公允价值计量的58092352.7758092352.77资产总额

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

□适用√不适用

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

√适用□不适用项目期末公允价值估值技术不可观察输入值范围区间（加权平均值）

权益工具投资0.00净资产法不适用不适用

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

√适用□不适用当期利得或对于在

购买、发行、出售和结算损失总额报告期转转计末持有入出入的资

项上年年末第第其产，计期末余额目余额三三计入损他发结入损益购买出售层层益综行算的当期次次合未实现收利得或益变动

◆90138194873249.5390000005719190915809235292352.交.4532.00.00.7777

190/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

当期利得或对于在

购买、发行、出售和结算损失总额报告期转转计末持有入出入的资

项上年年末第第其产，计期末余额目余额三三计入损他发结入损益购买出售层层益综行算的当期次次合未实现收利得或益变动易性金融资产以公允价值计量且

其90138194873249.5390000005719190915809235292352.变.4532.00.00.7777动计入当期损益的

191/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

当期利得或对于在

购买、发行、出售和结算损失总额报告期转转计末持有入出入的资

项上年年末第第其产，计期末余额目余额三三计入损他发结入损益购买出售层层益综行算的当期次次合未实现收利得或益变动金融资产

—其他

（银90138194873249.5390000005719190915809235292352.行.4532.00.00.7777理财产

品）

合90138194873249.5390000005719190915809235292352.计.4532.00.00.7777

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

192/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

(%)的表决权比例(%)上海锦和投

实业投资、投18000.00万

资集团有限上海市58.0058.00资管理等元公司本企业的母公司情况的说明无本企业最终控制方是郁敏珺

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司子公司的情况详见本附注“十、在其他主体中的权益”。

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本公司重要的合营或联营企业详见本附注“十、在其他主体中的权益”。

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系南京广电锦和投资管理有限公司联营企业北京北锦商业运营管理有限公司合营企业

其他说明：

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用

193/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

其他关联方名称其他关联方与本企业关系

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海广电股份浦东有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海盛煦企业管理咨询有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海锦和房地产经纪有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海浙锦企业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海佰舍企业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控北京锦越商业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控北京中鑫商业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海翌成公寓管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海翌里物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海邸嘉物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海潼翊实业有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控

华胜国际置业开发（上海）有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海铂鼎物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控北京盛煦企业管理咨询有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海霞锦实业有限公司制或控制

上海锦梅实业有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

上海暻辉物业管理有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

北京虹映物业管理有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

上海锦励实业有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

上海懋居物业管理有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

上海墨珲物业管理有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

宁海县心泉旅游发展有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

杭州精文文广投资有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

北京安平恒美艺术品有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

194/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

新昌县锦睿旅游开发有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响/共同控制或控制

上海德寅物业管理有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

上海德甲物业管理有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

上海丰明物业管理有限公司实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控制或控制

其他说明：

无

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批的交易额是否超过交易关联方关联交易内容本期发生额上期发生额度（如适用）额度（如适用上海广电股份提供物业管理78416.51是111054.61浦东有限公司服务上海佰舍企业

委托管理272883.07200000是227668.42管理有限公司北京中鑫商业

住宿服务84050.24管理有限公司杭州精文文广

住宿服务59814.7131817.87投资有限公司新昌县锦睿旅

游开发有限公住宿服务54592.0055074.80司宁海县心泉旅

游发展有限公住宿服务41267.2734066.49司北京安平恒美

艺术品有限公住宿服务40332.8318590.00司

500000否

上海锦励实业

住宿服务25531.5023197.11有限公司上海铂鼎物业

住宿服务5844.333962.07管理有限公司上海德寅物业

住宿服务3226.419655.08管理有限公司上海翌成公寓

住宿服务990.57管理有限公司北京虹映物业

住宿服务69663.78管理有限公司华胜国际置业开发（上海）住宿服务5283.04有限公司

195/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

上海墨珲物业

承租物业7146.19管理有限公司

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

提供设计管理服务、上海广电股份浦东有限

造价咨询服务及装修1049887.645502362.84公司改造咨询服务

提供设计管理服务、上海盛煦企业管理咨询

造价咨询服务及装修44793.11245551.13有限公司改造咨询服务

提供设计管理服务、上海德甲物业管理有限

造价咨询服务及装修1132075.46公司改造咨询服务

提供设计管理服务、

上海锦励实业有限公司造价咨询服务及装修113207.55改造咨询服务北京中鑫商业管理有限

固定资产处置851.65公司南京广电锦和投资管理

提供物业管理服务2030134.882079247.89有限公司上海锦和房地产经纪有

委托管理136271.63252535.62限公司上海浙锦企业管理有限

委托管理3661500.083808844.41公司上海广电股份浦东有限

委托管理5058304.7210177945.92公司上海广电股份浦东有限

提供物业管理服务113313.6299496.91公司上海佰舍企业管理有限

提供物业管理服务59354.9954480.00公司北京锦越商业管理有限

委托管理3608144.143024493.81公司北京中鑫商业管理有限

委托管理6838289.928079164.04公司上海翌成公寓管理有限

委托管理205562.66101154.36公司上海盛煦企业管理咨询

委托管理17288.1484131.64有限公司上海盛煦企业管理咨询

提供物业管理服务55626.5715806.03有限公司上海翌里物业管理有限

委托管理1412037.021945849.34公司上海邸嘉物业管理有限

委托管理37521.5519466.67公司

上海潼翊实业有限公司委托管理18953.60华胜国际置业开发（上委托管理26756.23211644.46

海）有限公司

196/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

上海铂鼎物业管理有限

委托管理83422.36168401.82公司北京盛煦企业管理咨询

提供物业管理服务2690.26有限公司

上海霞锦实业有限公司委托管理456936.71400947.03

上海锦梅实业有限公司委托管理180755.24126853.36上海暻辉物业管理有限

委托管理4331440.0511731626.91公司北京虹映物业管理有限

委托管理436864.22公司北京北锦商业运营管理

委托管理2187392.45有限公司

上海锦励实业有限公司委托管理199330.33上海懋居物业管理有限

委托管理60391.4381925.69公司上海墨珲物业管理有限

委托管理392474.67公司上海丰明物业管理有限

委托管理57992.82公司

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

上海佰舍企业管租赁753440.39968866.58理有限公司

上海盛煦企业管租赁722330.2983215.55理咨询有限公司

上海广电股份浦租赁1423786.031781758.39东有限公司

197/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

198/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆入不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用不适用关联方拆借金额起始日到期日说明拆出

北京北锦商业运6500000.002023/10/92026/10/8注营管理有限公司

北京北锦商业运2000000.002024/9/292026/10/8注营管理有限公司

注：北京北锦与本公司和北科建两个股东分别签订《借款协议》，北京北锦向两个股东均分别申请了5500万元的借款授信额度，在授信额度内，北京北锦可分笔提取，实际借款余额不超过借款授信额度，额度可以循环使用。借款期限自首笔借款实际支付之日起3年，北京北锦可视资金情况提前还款。借款利率根据首笔借款实际发放时的五年期贷款市场报价利率（LPR）的基础上浮10%确定。截止资产负债日，北京北锦实际取得的借款金额合计人民币850万元。

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬373.77508.96

(8).其他关联交易

√适用□不适用

2019年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路140号地块内（越界创意园）部分房屋（即园区内28号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021年度，上海广电股份浦东有

199/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021年3月，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。2023年8月

29日，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议五》，约定根据《原租赁协议》所及补偿原则相应补偿周期延长至2027年8月31日。2025年度，本公司将2025年度的补偿金额53736759.09元（不含税）计入本年度营业外收入。

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备北京锦越商

应收账款业管理有限391133.6119556.68549066.8727453.34公司北京中鑫商

应收账款业管理有限2765575.78138278.79464057.1023202.86公司上海佰舍企

应收账款业管理有限1271061.2482690.07382740.1319137.01公司上海广电股

71581779.2

应收账款份浦东有限13770664.6821335594.901066779.74公司上海暻辉物

应收账款业管理有限127685.736384.297673236.06383661.80公司上海盛煦企

应收账款业管理咨询1000723.0854454.53106228.245311.41有限公司上海浙锦企

应收账款业管理有限120000.006000.00696608.2534830.41公司上海翌里物

应收账款业管理有限2285272.19140136.91788512.9439425.64公司上海锦和房

应收账款地产经纪有25000.001250.0025000.001250.00限公司上海霞锦实

应收账款268450.8813422.5412500.00625.00业有限公司上海锦梅实

应收账款12500.00625.0012500.00625.00业有限公司上海墨珲物

应收账款85185.598518.5685185.594259.28业管理有限

200/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

公司上海德甲物

应收账款业管理有限1200000.0060000.00公司上海邸嘉物

应收账款业管理有限16765.67838.28公司上海锦励实

应收账款211290.1510564.51业有限公司北京北锦商

其他应收款业运营管理9296821.751500000.008898667.53750000.00有限公司上海佰舍企

其他应收款业管理有限583583.8758358.39公司

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额北京中鑫商业管理

应付账款94976.77有限公司上海佰舍企业管理

应付账款53293.98227668.42有限公司上海广电股份浦东

应付账款7487.50有限公司南京广电锦和投资

其他应付款4900000.004900000.00管理有限公司

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

√适用□不适用

租入物业租赁合同履约担保承诺：

（1）上海史坦舍商务服务有限公司向上海电气集团置业有限公司租入位于上海市黄浦区蒙自

路 169 号的“越界*智造局 I”运营物业，租赁期限自 2011 年 9 月起至 2031 年 8 月，由上海锦和投资集团有限公司、上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司为上海史坦舍商务服务有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（2）杭州锦悦企业管理有限公司向杭州市实业投资集团有限公司租入位于杭州市水门南弄3号的“越界*锦绣工坊”运营物业，租赁期限自2023年至2028年，由上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司为杭州锦悦企业管理有限公司向物业出租方提供租赁合同履约担保。

201/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

（3）上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司股份有限公司向上海航天控制技术研究所

租入位于上海市田林路130号的“越界*田林坊”运营物业，租赁期限自2017年3月起至2027年2月，由上海锦和投资集团有限公司为上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司向物业出租方提供租赁合同履约担保。

（4）上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司向上海航天工业（集团）有限公司租入位

于上海市漕溪路222号的“航天大厦”运营物业，租赁期限自2013年5月起至2028年4月，由郁敏珺为上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司向物业出租方提供租赁合同履约担保。

（5）上海锦朗企业管理有限公司向上海世博城市最佳实践区商务有限公司租入位于上海市望

达路、半淞园路、花园港路的“越界*世博园”运营物业，租赁期限自2017年4月起至2037年3月，由上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司为上海锦朗企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（6）上海锦朗企业管理有限公司将位于上海市半淞园路376号“越界世博园”部分单元出租

给耐克体育(中国)有限公司，租赁期限自2024年3月起至2032年2月，由上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司为上海锦朗企业管理有限公司向承租方提供租赁合同履约担保。

（7）上海劲佳文化投资管理有限公司向上海邮政实业开发总公司租入位于上海市静安区愚园

路315号的“紫安大厦”运营物业，租赁期限自2016年1月起至2027年9月，由上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司为上海劲佳文化投资管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（8）上海锦静企业管理有限公司向上海优生婴儿用品有限公司租入位于上海市闵行区金都路

1199号的“越界金都路项目”运营物业，租赁期限自2019年8月起至2038年10月，由上海锦

和商业经营管理（集团）股份有限公司为上海锦静企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（9）上海锦舶企业管理有限公司向上海水气石商业管理有限公司租入位于上海市徐汇区衡山

路10号59幢和60幢部分物业、淮海中路1487弄58号的物业，租赁期限自2022年1月起至2041年1月，由上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司为上海锦舶企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（10）上海劲佳文化投资管理有限公司向上海展览中心有限公司租入位于上海市静安区延安

中路 1000 号的“锦和越界静安 Space”运营物业，租赁期限自 2023 年 9 月起至 2033 年 8 月，由上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司为上海劲佳文化投资管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（11）上海翌钲众创空间经营管理有限公司向老凤祥股份有限公司租入位于上海市浦东新区

川桥路1279号、1295号的“锦和越界金桥园”运营物业，租赁期限自2023年6月起至2026年5月，由上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司为上海翌钲众创空间经营管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

202/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

（12）上海和矩商务发展有限公司向上海上勤酒店管理有限公司租入位于上海市徐汇区田林

路1号“田林宾馆”运营物业，租赁期限自2024年1月起至2036年12月，由上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司向上海和矩商务发展有限公司提供租赁合同履约担保。

（13）南京广电锦和投资管理有限公司向南京工艺装备制造有限公司租入位于南京秦淮区莫

愁路329号的“越界*梦幻城”，租赁期限自2015年1月1日起至2034年12月31日，由上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司向南京广电锦和投资管理有限公司提供租赁合同履约担保。

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

2、以权益结算的股份支付情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

公司(含子公司)任职的董事、高级管理人员、

以权益结算的股份支付对象核心技术人员、中层管理人员及董事会认为需要激励的其他人员

以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额5914375.80

本期以权益结算的股份支付确认的费用总额295718.79

其他说明：

2020年本公司员工通过本公司股东上海锦友投资管理事务所（有限合伙）间接受让本公司股权，

受让价格低于活跃市场交易价格的金额5914375.80元作为以权益结算的股份支付，按照服务期限5年进行摊销，本期摊销295718.79元记入本公司管理费用，相应增加资本公积。

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

203/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

截止2025年12月31日，公司租户以及其他服务提供方因经济活动纠纷向法院提起诉讼，请求法院判令公司返还租金、支付费用等合计1222.58万元。公司尚未收到前述案件的法院判决，本公司结合律师意见、合同约定以及案件进展，认为法院后续判决公司支付的可能性较小，部分案件公司已提起反诉，同时部分案件原告向法院申请冻结公司银行存款合计902993.76元。其中，

2007年07月，上海广电股份浦东有限公司（以下简称“广电浦东”）将坐落于上海市徐汇区田

林路140号地块上附属的全部房屋、场地和配套设施有偿出租给上海锦和商业经营管理（集团）

股份有限公司用于“SVA越界”创意产业园项目园区化改造及经营事宜并签署了《租赁协议》。

在《租赁协议》履行过程中，因锦和商管需对田林路140号地块内房屋拆除新建办公楼，为此，双方就广电浦东向锦和商管进行补偿事宜签订了相关补充协议。根据《<租赁协议>补充协议五》约定，2025年期间，被申请人应向申请人支付补偿款56423597.05元，按季支付，广电浦东于每季度末前支付当季度补偿款。但截至目前广电浦东未支付任何款项。2025年12月15日，锦和商管为维护自身权益，特具状起诉。具体内容详见公司于2026年02月04日披露的《上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司关于累计诉讼、仲裁事项的公告》（公告编号：2026-003）。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

204/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

拟分配的利润或股利103950000.00经审议批准宣告发放的利润或股利0

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

□适用√不适用

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币主营业务收入主营业务成本项目租赁物业服务及其他租赁物业服务及其他

上海599649777.52169008246.50415682717.91120217954.25

205/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

南京-2030134.88-1867513.60

杭州48023376.758900007.0130255908.928614981.94

北京73664268.2545340873.9595381958.3647071581.62

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

1、上海锦苑企业管理有限公司租入位于上海市宝山区呼兰路701号房屋，权属登记的产权所

有人为上海古梅食品厂，出租人为上海梅林正广和（集团）有限公司，上海古梅食品厂是上海梅林正广和（集团）有限公司下属的全资企业，上海古梅食品厂的营业执照于2007年被吊销，但尚未办理工商登记注销手续。根据上海古梅食品厂与上海梅林正广和（集团）有限公司共同出具的《关于上海古梅食品厂成立及隶属关系的说明》，其经营管理权已于2006年上移至上海梅林正广和（集团）有限公司。

2、2019年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路140号地块内（越界创意园）部分房屋（即园区内28号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021年度，上海广电股份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021年3月，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。2023年8月29日，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议五》，约定根据《原租赁协议》所及补偿原则相应补偿周期延长至2027年8月31日。2025年度，本公司将2025年度的补偿金额53736759.09元（不含税）计入本年度营业外收入。

3、2025年1月2日，本公司就与同昌盛业(北京)科技发展有限公司及相关方签署《<关于同昌盛业(北京)科技发展有限公司之股权转让及合作经营协议>之补充协议二》的事项召开了2025年第一次临时股东大会，审议通过了《关于拟与同昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的议案》，对原协议的业绩补偿承诺做出了变更，将原协议约定的股权转让对价160170000元调减至69578613.64元，原协议下本公司已支付股权转让款99604512.02元，尚未支付金额为

60565487.98元，现调减股权转让对价后，原尚未支付金额无需再支付，原已支付金额比调减后

对价形成了超付股权转让款项30025898.38元，补充协议约定该超付股权转让款分别用于成熟项目和在建项目相关事项的后续结算。

8、其他

□适用√不适用

206/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）73619847.8535972151.72

1至2年671347.97900148.52

2至3年765058.19547309.43

3至4年547309.43

4至5年

5年以上

合计75603563.4437419609.67

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面比例比例

金额(%)金额比例

价值金额(%)金额比例价值

(%)(%)按单项计提坏账准备

按组合计提7560406571533741199835423563.100.00331.65.388231.9609.

100.0

0084.35.341525.坏账准备4467867334

其中：

账龄风险特7560100.0406571533741199835423563.0331.65.388231.9609.

100.0

0084.35.341525.征组合4467867334

关联方组合其他组合

7560

3563.100.0

40657153374119983542

合计0331.68231.9609.

100.0

0084.31525.4467867334

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄风险特征组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内73619847.853680992.405.00

207/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

1至2年671347.9767134.8010.00

2至3年765058.19153011.6320.00

3至4年547309.43164192.8330.00

4至5年

5年以上

合计75603563.444065331.66

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

账龄风险特1998084.32067247.334065331.6征组合36

1998084.3

合计32067247.33

4065331.6

6

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

208/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

占应收账款和应收账款和合应收账款期合同资产期末合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余末余额余额余额合计数的余额额比例（%）

56423597.056423597.0

客户一5574.632821179.85

客户二3861936.513861936.515.11193096.83

客户三2963637.702963637.703.92148181.89

客户四2295048.122295048.123.04114752.41

客户五1737939.161737939.162.3086896.96

67282158.567282158.5

合计4489.003364107.94

其他说明：

无

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息14792052.726363668.59应收股利

其他应收款611205292.73605532950.76

合计625997345.45611896619.35

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

企业借款对应利息14792052.726363668.59

合计14792052.726363668.59

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

209/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收利息账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

210/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收股利账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）364800000.00599782950.48

1至2年241405292.736500000.33

2至3年6500000.00

211/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

3年以上

3至4年

4至5年

5年以上

合计612705292.73606282950.81

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款439005292.73499389898.81

企业借款173700000.00106693052.00

租赁保证金、押金200000.00其他

合计612705292.73606282950.81

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预合计

用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余750000.05750000.05

额

2025年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提749999.95749999.95本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年12月31日1500000.001500000.00

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

212/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转期末余额计提转销或核销其他变动回组合1（账龄风险特征组750000.05749999.951500000.00

合）

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄

(%)期末余额比例北京新荟园

壹城市更新2251875036.75借款及往来0.001-2年科技发展有款限公司上海锦颐企

15000000

业管理有限0.0024.48往来款一年以内公司上海锦朗企

46000000

业管理有限.007.51往来款一年以内公司上海锦静企

33000000

业管理有限.005.39往来款一年以内公司上海申地锦

和商业经营300000004.90借款1-2年管理有限公.00司

213/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

48418750

合计0.0079.03

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

7841284784128488120948812094

对子公司投资95.4195.4195.4195.41

1203509120350912193111219311

对联营、合营企业投资6.346.344.444.44

7961635796163589340268934026

合计91.7591.7509.8509.85

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初余减值准本期增减变动期末余减值准被投资单额（账面备期初追加投减少投计提减额（账面备期末位其他价值）余额资资值准备价值）余额上海和矩

1344613446

商务发展

195.52195.52

有限公司上海锦翌

1969919699

企业管理

75.7875.78

有限公司上海锦羽

1861918619

企业管理

73.0773.07

有限公司上海锦能

2639826398

物业管理

44.8444.84

有限公司上海锦瑞

1187211872

企业管理

15.5615.56

有限公司上海数娱

4940049400

产业管理

000.00000.00

有限公司上海锦苑

1680016800

企业管理

00.0000.00

有限公司上海锦灵4950049500

214/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

企业管理00.0000.00有限公司上海锦衡

5000050000

企业管理

00.0000.00

有限公司上海史坦舍商务服3840338403

务有限公000.00000.00司杭州锦悦

1000010000

企业管理

00.0000.00

有限公司上海锦珑

100009000010000

企业管理

000.0000.0000.00

有限公司上海劲佳文化投资491583900010158

管理有限372.64000.00372.64公司上海锦朗

100000100000

企业管理

000.00000.00

有限公司上海腾锦

6600066000

文化发展

00.0000.00

有限公司上海力衡

3920339203

投资管理

663.78663.78

有限公司锦和创力商业运营

1200012000

管理(北

000.00000.00

京)有限公司上海锦林网络信息1000010000

技术有限00.0000.00公司上海锦静

1600016000

企业管理

000.00000.00

有限公司上海锦颐

1000010000

企业管理

00.0000.00

有限公司上海锦穗

3000030000

企业管理

00.0000.00

有限公司上海翌钲众创空间399482462115327

经营管理000.00000.00000.00有限公司

215/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

上海豪翌

284001850099000

企业管理

000.00000.0000.00

有限公司同昌盛业（北京）160170160170

科技发展000.00000.00有限公司锦和同昌

(北京)商3000030000

业管理有00.0000.00限公司北京新荟园壹城市

9353193531

更新科技

500.00500.00

发展有限公司上海锦舶

1980019800

企业管理

00.0000.00

有限公司北京同昌盛业城市

9577995779

更新科技

754.22754.22

发展有限公司上海锦和众源私募投资基金3000030000

合伙企业00.0000.00

(有限合

伙)上海劭锦

9200092000

企业管理

000.00000.00

有限公司上海申地锦和商业3900039000

经营管理00.0000.00有限公司上海锦飞

纬建工程20000.20000.建设有限0000公司上海锦玖

20000.20000.

万建材有

0000

限公司

88120940000.97121784128

合计

495.4100000.00495.41

216/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期增减变动期初权益宣告期末减值余额法下其他发放余额投资其他计提准备（账追加减少确认综合现金（账单位权益减值其他期末面价投资投资的投收益股利面价变动准备余额值）资损调整或利值）益润

一、合营企业北京北锦

商业1219-40011179

运营3114.

4494.63

2919.

管理81有限公司

12191179

小计3114.-400194.632919.4481

二、联营企业青岛锦和智达

24212421

商业76.5376.53管理有限公司南京广电锦和投资管理有限公司

（注）

24212421

小计76.5376.53

12191203

合计3114.-1580

4418.10

5096.

34

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

不适用

217/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

221782781.45159611313.05226075099.7154255406.主营业务807

其他业务

221782781.45159611313.05226075099.7154255406.合计807

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

不适用

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-158018.10-1866097.12

银行理财产品收益391426.771715284.81

企业借款形成的利息收入8045754.093606623.28

成本法核算的长期股权投资收益102042871.1470388886.34

处置长期股权投资产生的投资收益-277123.7012250000.00

合计110044910.2086094697.31

其他说明：

无

218/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值69303.90准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定15319758.96

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产61011808.87生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回750000.00

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出53350299.21

其他符合非经常性损益定义的损益项目40325.01

219/220上海锦和商业经营管理（集团）股份有限公司2025年年度报告

减：所得税影响额31754560.41

少数股东权益影响额（税后）44530.44

合计98742405.10

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

□适用□不适用加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净-13.54-0.25-0.25利润

扣除非经常性损益后归属于-24.78-0.46-0.46公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：郁敏珺

董事会批准报送日期：2026年2月27日修订信息

□适用√不适用