上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

公司代码：603682公司简称：锦和商管

上海锦和商业经营管理股份有限公司

2025年半年度报告

1/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不

存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人郁敏珺、主管会计工作负责人史钧及会计机构负责人（会计主管人员）吕思柔

声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

公司拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利1.10元（含税）。截至2025年6月30日，公司总股本472500000.00股，以此计算合计拟派发现金红利51975000.00元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。本次利润分配方案将形成议案提交2025年第三次临时股东会审议。

六、前瞻性陈述的风险声明

√适用□不适用

本报告所涉及的公司未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性否

十、重大风险提示

详见本报告第三节“管理层讨论与分析”中“可能面对的风险”相关内容。

十一、其他

□适用√不适用

2/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

目录

第一节释义.................................................4

第二节公司简介和主要财务指标........................................4

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理、环境和社会........................................25

第五节重要事项..............................................27

第六节股份变动及股东情况.........................................36

第七节债券相关情况............................................39

第八节财务报告..............................................40载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

备查文件目录报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

其他相关资料。

3/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

第一节释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

常用词语释义

公司、本公司、锦和商管指上海锦和商业经营管理股份有限公司

报告期、本期指2025年半年度报告期末指2025年6月30日元指人民币证监会指中国证券监督管理委员会北京盛煦指北京盛煦企业管理咨询有限公司广电浦东指上海广电股份浦东有限公司南京广电指南京广电锦和投资管理有限公司锦和房地产经纪指上海锦和房地产经纪有限公司北京锦越指北京锦越商业管理有限公司上海浙锦指上海浙锦企业管理有限公司上海锦励指上海锦励实业有限公司杭州精文指杭州精文文广投资有限公司宁海心泉指宁海县心泉旅游发展有限公司懋居物业指上海懋居物业管理有限公司邸嘉物业指上海邸嘉物业管理有限公司上海盛煦指上海盛煦企业管理咨询有限公司北京安平恒美指北京安平恒美艺术品有限公司锡阁物业指北京锡阁物业管理有限公司翌里物业指上海翌里物业管理有限公司铂鼎物业指上海铂鼎物业管理有限公司上海佰舍指上海佰舍企业管理有限公司丰明物业指上海丰明物业管理有限公司新昌锦睿指新昌县锦睿旅游开发有限公司翌成公寓指上海翌成公寓管理有限公司新荟园壹指北京新荟园壹城市更新科技发展有限公司北京北锦指北京北锦商业运营管理有限公司上海锦穗指上海锦穗企业管理有限公司

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息公司的中文名称上海锦和商业经营管理股份有限公司公司的中文简称锦和商管

公司的外文名称 SHANGHAI GOLDEN UNION COMMERCIAL

MANAGEMENT CO. LTD.公司的外文名称缩写 GOLDEN UNION公司的法定代表人郁敏珺

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表

姓名 WANG LI(王立)联系地址上海市徐汇区虹漕路68号锦和

4/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

中心18楼

电话021-52399283

传真021-52385827

电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn

三、基本情况变更简介公司注册地址上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼公司注册地址的历史变更情况不适用公司办公地址上海市徐汇区虹漕路68号锦和中心18楼公司办公地址的邮政编码200233

公司网址 www.iyuejie.com

电子信箱 dongban@jinhe.sh.cn报告期内变更情况查询索引不适用

四、信息披露及备置地点变更情况简介公司选定的信息披露报纸名称上海证券报

登载半年度报告的网站地址 www.sse.com.cn公司半年度报告备置地点公司董事会办公室报告期内变更情况查询索引不适用

五、公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称

A股 上海证券交易所 锦和商管 603682 锦和商业

六、其他有关资料

□适用√不适用

七、公司主要会计数据和财务指标

(一)主要会计数据

单位：元币种：人民币本报告期本报告期

主要会计数据16上年同期比上年同（－月）

期增减(%)

营业收入490726301.28517542774.75-5.18

利润总额94798096.6522768595.34316.35

归属于上市公司股东的净利润75452398.1323219966.58224.95

归属于上市公司股东的扣除非1130160.07433487.06160.71经常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额317630271.52339896587.42-6.55本报告期末比上年本报告期末上年度末度末增减

(%)

归属于上市公司股东的净资产991401397.181019603280.25-2.77

总资产5018004077.695490734127.36-8.61

5/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(二)主要财务指标本报告期本报告期比上年主要财务指标

（16上年同期－月）同期增减(%)

基本每股收益（元／股）0.160.05220.00

稀释每股收益（元／股）0.160.05220.00

扣除非经常性损益后的基本每股收0.0020.001117.39益（元／股）

加权平均净资产收益率（%）7.382.05增加5.33个百分点扣除非经常性损益后的加权平均净

%0.110.04

增加0.07个百分

资产收益率（）点公司主要会计数据和财务指标的说明

√适用□不适用

报告期内归属于上市公司股东的净利润、基本每股收益、稀释每股收益、归属于上市公司股

东的扣除非经常性损益的净利润、扣除非经常性损益后的基本每股收益较上年同期上升主要系：

（1）公司与同昌盛业的交易对手方就业绩承诺签署《补充协议》，针对2021年收购同昌盛业股权转让对价调整等安排（具体可参考《关于拟与同昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的公告》（公告编号：2024-047）），该事项已经2025年第一次临时股东大会审议通过后生效（公告编号：2025-001），该交易导致确认公允价值变动收益，对本期归属于上市公司股东的净利润存在正面影响。

（2）受宏观经济影响，公司加强成本管控，多措并举提升运营效率，实现降本增效，降低管理费用所致。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

九、非经常性损益项目和金额

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

非经常性损益项目金额附注（如适用）

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定11645617.50政府补助

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产60590449.03理财收益、交易性金融生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金资产变动损益融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

6/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出26863872.99主要系越界创意园房屋拆除补偿款

其他符合非经常性损益定义的损益项目21575.01主要系个税手续费返还

减：所得税影响额24779337.87

少数股东权益影响额（税后）19938.60

合计74322238.06

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

□适用√不适用

十一、其他

□适用√不适用

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

公司聚焦城市更新领域，致力于城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升。

作为国内首家上市的轻资产存量资产运营商，经过十多年的发展，公司服务的资产形态逐渐多元化，从最初的文创产业园区、办公楼，逐步覆盖社区商业、公寓等。公司持续致力于成为中国领

7/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

先的商用物业全价值链集成服务提供商，旨在助力城市更新，通过更新、改造、运营提升物业的商业价值，在文化传承的同时注入创新元素，为中小型文化创意企业和新经济企业提供办公空间和专业服务，实现物业持有方、客户、社会和公司的共赢。

根据中国证监会《上市公司行业分类指引》，公司所从事的业务属于租赁及商务服务业，具体隶属于城市更新领域商用物业运营服务业。

（一）报告期内公司所属行业情况说明

1.1中央城市工作部署出台，明确城市更新工作方向

2019年中央经济工作会议首次提出“城市更新”以来，我国城市更新行动持续推进。据住房

和城乡建设部统计，2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。

2025年首场国务院常务会议对“研究推进城市更新工作”作出部署，指出城市更新关系城市

面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。同年3月，国务院政府工作报告中提出要持续推进城市更新，要推进新型城镇化和区域协调发展，持续推进城市更新和城镇老旧小区改造，统筹城市低效用地再开发，打造宜居、韧性、智慧城市。

5月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，意

见指出应当转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，其中主要任务之一是加强既有建筑改造利用，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，推动建筑功能转换和混合利用，根据建筑主导功能依法依规合理转换土地用途。随后多部委召开新闻发布会，详细介绍了支持城市更新的多项政策措施未来会加快落实，助力加快推动城市更新进程，进一步提升更新质效，提升城市发展质量。

7月中旬，时隔10年，中央城市工作会议于在北京召开，会中提出城市发展正从大规模增量

扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，明确稳中求进的工作总基调，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，为新时代新征程城市工作指明方向。

中央会议的召开进一步强化国家对城市更新的重视程度，城市更新已然成为提升人居环境品质、重塑城市服务功能、推动城市高质量发展和开发建设方式转型的重要战略举措和抓手。

1.2城市更新领域市场潜力大，城市新空间需求持续释放

根据中华人民共和国国家发展和改革委员会披露，2012至2024年之间，国家常住人口城镇化率由53.10%提高至67.00%，城镇常住人口达到9.44亿，全国城市数量增加至694个。当下及今后城镇化进程处于增速换挡、质量提升的关键阶段。根据上海、北京两地的统计局披露，截止

2003年年底，两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000万㎡，此类

建筑楼龄迄今已超20年，楼宇内部分设施已难以满足现代办公和商业的需求，亟待改造提升。此外，竣工面积随年份推进大幅上涨，每年可有数千万方的存量物业面积释放，城市更新存量市场

8/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告规模较为广阔。在符合街区功能定位规划以及产业结构升级需求的前提下，公司可通过自主、联营等方式，按规划要求推进存量资源的改造、更新、运营，提供“城市新空间”，满足就业、生活、居住、社交、文化等多位需求。城市更新追求的不仅是建筑外观的改造，更需着眼于旧有产业形态向新的产业赛道切换和升级的转变。换言之，城市更新与产业升级彼此促进，城市更新考验企业的运营和管理能力，存量土地的再开发利用需要实施主体着眼于项目所在片区内的发展潜能和产业转型，实施主体需要通过持续的产业运营实现长期资产增值，从而实现城市更新的可持续发展。

目前，公司已积累大量文创园区及商办物业更新改造的成功案例，管理业态包括但不限于文创园区、办公楼宇、社区商业、公寓等。更新改造过程中，公司通过对老旧工业建筑保留特色并活化利用老旧建筑，延续工业记忆的同时营造城市特色场地，升级空间形态、配套服务，创造多元场所体验。通过城市更新行动，实现存量改造项目所在区域的品牌升级、产业升级和商业运营升级，丰富原有业态。引入的租户结构符合新产业赛道的特点要求，租户结构以文化创意产业及新经济客户为主，涵盖制造业、专业服务、贸易服务等传统行业，互联网、知识经济、生物医疗、文化创意等新经济业态。公司通过融合文化和创意，在商办区域引入文化、艺术和创意元素，规划影院、球场、夜经济等业态，通过打造集商务办公、零售、休闲娱乐于一体的综合体，激发区域消费活力，为就业群体和居民群体提供便利和丰富的生活服务，增强区域吸引力。

未来，公司也将持续把握政策红利、研判产业升级趋势，提升楼宇改造和运营能力，持续吸引新经济企业在园区内实现协同发展，推动多方资源互相流通，激发区域经济活力，推动城市持续更新。

（二）报告期内公司从事的业务情况

公司坚持秉承“延续城市文脉，服务中国城市功能升级”的愿景，聚焦城市更新主业发展，凭借先发优势、整合内外资源，营造良好的商办园区环境，提高整体运营水平和运营效率。报告期内，公司物业积极外拓，新增1个位于上海市黄浦区核心地段的受托运营项目，续约1个位于长宁区核心地段的受托运营项目，确保基本盘的持续稳定。公司按产品类型及区域，分别组建专业化的招商管理团队，以进一步提高出租率为目标，加速去化核心区位项目的存量空置面积，持续推高新项目出租率；公司持续推进智慧系统上线、优化项目运维，提升业务部门管理效率。

公司的经营模式主要包括承租运营、受托运营和参股运营。在管物业主要位于上海、北京等一线城市的核心区位，交通便捷，为公司的招商运营提供有力支持。截止本报告期末，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米。

1.承租运营

公司承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、

9/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。公司通过招商和后续运营、服务获得租金收入、物业管理收入、多种经营服务收入等。截止报告期末，公司承租运营的项目有39个，可供出租运营的物业面积约77万平方米。

2.受托运营

公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模式。截止报告期末，公司受托运营的项目有28个，可供出租运营的物业面积约48万平方米。

3.参股运营

公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益和物业管理收入等。截止报告期末，公司参股运营的项目有2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用√不适用

二、经营情况的讨论与分析

根据北京中指信息技术研究院发布的《2025上半年中国商业地产租金指数研究报告》显示，

2025年上半年，扩内需、提振消费等政策发力显效，我国经济整体平稳运行，重点城市商铺及写

字楼租赁需求持续释放，上半年商业地产租金跌幅有所收窄。

外部环境不确定性持续情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。

公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率。公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：

（1）积极维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；

（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度，上半年公司物

业服务满意度高于95%较2024年同期及全年保持稳定满意度，部分项目提升运营品质并完善运营制度，协助租赁去化；

（3）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类渠道和客户资源；

（4）顺应市场变化、满足客户需求，根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件。

10/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

报告期内，公司实现营业收入49072.63万元，同比下降5.18%；归属于上市公司股东的净利润7545.24万元，同比上升224.95%；经营活动产生的现金流量净额31763.03万元，同比下降6.55%。

营业收入下降主要系受外部环境影响，租户端需求不振，同时，公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，部分项目到期不续。归属于上市公司股东的净利润较上年同期上升较多，主要系一方面公司与同昌盛业的交易对手方就业绩承诺签署《补充协议》，针对2021年收购同昌盛业股权转让对价调整等安排（具体可参考《关于拟与同昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的公告》（公告编号：2024-047）），该事项已经2025年第一次临时股东大会审议通过后生效（公告编号：2025-001），该交易导致确认公允价值变动收益，对本期归属于上市公司股东的净利润存在正面影响。另一方面受宏观经济影响，公司加强成本管控，多措并举提升运营效率，实现降本增效，降低管理费用所致。经营活动产生的现金流量净额有所下降，主要系受外部环境影响，部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长，公司正积极和相关方沟通回款。

公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，同时积极盘整在管项目组合，持续优化管理成本，聚焦高效益项目。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项

□适用√不适用

三、报告期内核心竞争力分析

√适用□不适用

1.全价值链集成管理体系优势

公司自2007年开始涉足该行业，具有十余年的实践和经验积淀，行业先发优势明显，尤其是在存量物业商业价值的发现、挖掘和提炼上具有独特的优势，并已建立起一套成熟的全价值链管理体系，即定位、改造、招商、运营。全价值链管理体系覆盖存量改造物业的全链条，可以深度挖掘存量物业、被改造物业的潜力并赋予全新生命力，该项核心竞争力有利于公司快速实现项目拓展，挖掘未来城市更新业务机遇。

1）项目资源获取及定位优势

公司拥有专业且经验丰富的投拓团队，同时，公司已积累丰富的老旧物业定位经验，能敏锐把握项目所处地区租赁市场供需情况，从而能准确的对新项目进行业态等定位。在承接具体项目时，公司根据市场调研情况确定项目定位，结合存量项目的历史经营数据，从而确定目标客户的类型和范围，并对项目的盈利能力进行评估预测。

项目定位不仅对改造方案设计具有至关重要的作用，更加会影响未来运营项目的出租率、租金水平、物业费水平等，进而影响园区未来的盈利水平。

2）项目设计与改造能力

11/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

在多年经验积累的基础上，公司已经形成一套完备的设计、改造工作流程和体系，建立了一支具备丰富经验、专业化技术能力的设计改造、工程管理团队，保障项目以较低的成本达到高效率、高质量的目标。

公司打造的项目是一种“非标准化”产品输出。基于公司的标准化管控体系下，项目团队在充分了解项目市场后，针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计，单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。

具体来看，在改造施工过程中，设计、工程管理团队对项目更新改造进行全程监督并加以指导，针对地域特色及客户诉求对其优化设计，确保园区的建筑风格、基础设施配套、办公环境等能够充分满足目标客户的需求。

3）招商优势

公司拥有专业的招商团队，对所有项目的招商工作进行统一协调。招商团队的核心成员均拥有丰富的物业租赁业务工作经验，特别是对文化创意产业及新经济客户的认知程度较高，能够准确把握此类客户的个性化需求。同时，公司已经建立目标客户数据库，并与有实力的中介咨询机构建立了稳定的合作关系，招商团队在项目获取、定位设计、改造过程中提前介入，快速寻找潜在客户，在项目交付运营前即可完成部分招商工作，可以大幅提高项目的招商进度和运营效率。

通过各个项目客户资源共享，能够向客户提供多重选择的招商服务。

4）智慧化运营优势

公司依托于自身多年的园区、楼宇运营管理经验，已逐步建立起智慧园区管理系统，实现招商、运营管理的全流程智慧化，以降低运营成本，不断创新物业运营模式，构建全方位企业服务体系，不断提高入驻企业黏性。

2.品牌优势

随城市更新不断发展，行业内企业逐渐分化，竞争加剧，品牌在行业发展进程中的竞争优势逐渐凸显。公司自2007年开始从事该行业，历经十多年的专注和拓展，以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等

的广泛认可，打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。公司拥有该行业第一个上海市著名商标，被认定为上海市品牌培育示范企业，公司多个园区被评为“国家文化产业示范基地”、“国家级文化产业试验园区”、“上海市文化创意产业园区”，为公司赢得了良好的品牌效应。未来，随着公司新项目不断投入运营，公司的品牌优势将进一步显现。

3.区域规模优势

经过十多年在行业内的精耕细作，公司积累了大量的文创园区及其他商业物业更新改造的成功案例，在行业内具有较强的影响力。

截止本报告期末，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米，整体项目数量、面积均处于行业领先地位。分地域看，上海58个项目，北京7个项目，杭州2个项目，南京1个项目，青岛1个项目。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势，有助于公司拓展

12/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告新项目，吸引品牌客户入驻，提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力，提升公司整体运营效率，从而提高公司在行业内的竞争力。

四、报告期内主要经营情况

(一)主营业务分析

1、财务报表相关科目变动分析表

单位：元币种：人民币

科目本期数上年同期数变动比例（%）

营业收入490726301.28517542774.75-5.18

营业成本376552130.89381895218.92-1.40

销售费用18537211.7118129224.782.25

管理费用25577627.1530780330.80-16.90

财务费用85149198.4892545317.32-7.99

研发费用882758.70891917.04-1.03

经营活动产生的现金流量净额317630271.52339896587.42-6.55

投资活动产生的现金流量净额58088803.43-62679109.02不适用

筹资活动产生的现金流量净额-377766772.81-244815391.20不适用

营业收入变动原因说明：主要系受外部环境影响，租户端需求不振，同时，公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，部分项目到期不续。

营业成本变动原因说明：本报告期未发生重大变动。

销售费用变动原因说明：本报告期未发生重大变动。

管理费用变动原因说明：主要系本报告期公司全面提升精细化管理能力，人工成本减少所致。

财务费用变动原因说明：主要系本报告期个别项目终止导致未确认融资费用摊销减少所致。

研发费用变动原因说明：本报告期未发生重大变动。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系受外部环境影响，部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长，公司正积极和相关方沟通回款。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期公司赎回银行理财产品所致。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本报告期公司分配股利所致。

2、本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

□适用√不适用

(二)非主营业务导致利润重大变化的说明

√适用□不适用

2019年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路140号地块内（越界创意园）部分房屋（即园区内28号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021年度，上海广电股份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021年3月，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。2023年8月29日，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议五》，约定根据《原租赁协议》所及

13/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

补偿原则相应补偿周期延长至2027年8月31日。2025年1-6月，公司对上海广电股份浦东有限公司记入营业外收入的补偿金额为26868379.54元。

(三)资产、负债情况分析

√适用□不适用

1、资产及负债状况

单位：元本期期本期期上年期末金额末数占末数占较上年项目名称本期期末数总资产上年期末数总资产情况说明期末变的比例的比例动比例

（%）（%）

（%）

货币资金241591453.774.81244805784.334.46-1.31本报告期无重大变化。

交易性金融90138194.451.64-100.00主要系本报告资产期公司赎回银行理财产品所致。

应收款项164684281.973.28131118769.322.3925.60主要系受宏观经济情况及行业周期性影响，公司聚焦高效益项目，稳步拓展新项目，积极维护存量租户，各项目收缴率均稳定，个别爬坡期项目制定了更为灵活的政策；部分受托运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长。

预付账款21133276.160.428772585.390.16140.90主要系本报告期公司部分项目预付款项增加所致。

其他应收款9078339.950.1816759069.100.31-45.83主要系本报告期公司收回往来款所致。

一年内到期26212980.740.5224569594.340.456.69本报告期无重的非流动资大变化。

产

其他流动资16692945.100.3314927161.650.2711.83本报告期无重产大变化。

14/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

长期应收款37748109.690.7551175951.420.93-26.24主要系受新租赁准则的影响，对应融资租赁款转入长期应收款科目核算，融资租赁项目正常回款致使本科目余额减少所致。

长期股权投11994174.080.2412193114.440.22-1.63本报告期无重资大变化。

固定资产2459856.040.052966577.490.05-17.08本报告期无重大变化。

使用权资产3398008043.067.723742990092.768.17-9.22主要系本报告

57期使用权资产

正常摊销及个

别项目终止，公司遵循《企业会计准则第

21号-租赁》

的相关规定，终止确认相关使用权资产所致。

无形资产2145127.520.042469169.510.04-13.12本报告期无重大变化。

商誉52457219.741.0552457219.740.96本报告期无变化。

长期待摊费630609005.1612.57682635585.1612.43-7.62主要系本报告用期公司长期待摊费用正常摊销致使余额减少所致。

递延所得税164367930.413.28172714968.043.15-4.83主要系本报告资产期公司对业绩补偿承诺做出变更，由此产生的公允价值变动损益确认递延所得税负

债、抵减了递延所得税资产所致。

其他非流动238164808.404.75239828026.054.37-0.69本报告期无重资产大变化。

应付账款31829463.690.6366232544.371.21-51.94主要系本报告期公司结算项目工程款所致。

15/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

预收款项38542498.810.7738175755.260.700.96本报告期无重大变化。

合同负债17343548.190.3518487975.280.34-6.19本报告期无重大变化。

应交税费24086993.280.4831204171.480.57-22.81主要系本报告期公司支付税款所致。

其他应付款276452385.265.51345447486.586.29-19.97主要系本报告期公司对业绩补偿承诺做出变更所致。

应付职工薪9150871.440.1818714379.290.34-51.10主要系上年末酬公司计提绩效奖励所致。

一年内到期381710940.467.61404013714.627.36-5.52主要系本报告的非流动负期个别项目终债止，公司遵循《企业会计准

则第21号-租赁》的相关规定，终止确认相关租赁负债所致。

租赁负债3157019341.362.913438860740.262.63-8.20主要系本报告

64期个别项目终止，公司遵循《企业会计准

则第21号-租赁》的相关规定，终止确认相关租赁负债所致。

递延收益3838909.950.084463752.830.08-14.00本报告期无重大变化，主要系与资产相关的政府补助逐期摊销转入其他收益所致。

递延所得税60462944.891.2072372367.621.32-16.46主要系本报告负债期个别项目终止，评估增值产生的溢价分摊对应的递延所得税负债余额转出所致。

其他说明无

16/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

2、境外资产情况

□适用√不适用

3、截至报告期末主要资产受限情况

√适用□不适用

项目金额（元）受限原因

货币资金5193876.18因诉讼，法院实施财产保全，冻结公司及全资子公司存款货币资金600000.00保函保证金

4、其他说明

□适用√不适用

(四)投资状况分析

1、对外股权投资总体分析

□适用√不适用

17/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(1).重大的股权投资

□适用√不适用

(2).重大的非股权投资

□适用√不适用

(3).以公允价值计量的金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入权益的累

本期公允价值变本期计提的减本期出售/赎回资产类别期初数计公本期购买金额其他变动期末数动损益值金额允价值变动

交易性金融资产90138194.45-138194.45236000000.00-326000000.00

合计90138194.45-138194.45236000000.00-326000000.00证券投资情况

□适用√不适用证券投资情况的说明

□适用√不适用私募基金投资情况

□适用√不适用衍生品投资情况

□适用√不适用

18/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(五)重大资产和股权出售

□适用√不适用

(六)主要控股参股公司分析

√适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币主营公司名称持股比例注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润业务

上海数娱产业管理有限经营100%4000000.0086758044.3925278736.3026773661.1510857206.998100362.89公司服务

上海史坦舍商务服务有经营100%3000000.00111243926.7317562388.1523653135.5616556841.0212417630.77限公司服务

上海锦朗企业管理有限经营100%100000000.00647920917.14-125229627.4830266108.23-15019081.57-11240367.24公司服务同昌盛业新荟城叁（北经营60%10000000.005105259.64915775.48-148862.2911955159.578743859.31京）商业管理有限公司服务

北京新荟园壹城市更新经营89.00%90000000.00567783859.46-88650013.9723394715.48-18549122.74-13915382.33科技发展有限公司服务报告期内取得和处置子公司的情况

√适用□不适用公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响

同昌盛业(北京)商业管理有限公司股权转让对公司整体生产经营和业绩无重大影响其他说明

□适用√不适用

19/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(七)公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

五、其他披露事项

(一)可能面对的风险

√适用□不适用

1、环境变化风险

国民经济的发展水平和产业结构往往受到国际政治经济形势、宏观经济政策等多种因素的影响，具有一定的不确定性和周期性。如果经济发展不景气，文科创园区、楼宇的需求可能会相应减少，存在因宏观经济环境变化影响公司业务发展的风险。针对此风险，公司将出于审慎原则，稳健经营，控制资本开支，增强自身抗风险能力。

2、市场变动风险

公司所处行业属于城市更新领域商用物业运营服务业，上游面临项目资源获取难度加大，下游面临目标客户群减少、租金承受能力下降等市场风险。

目前，承租运营项目贡献公司的主要收入。该模式下，公司以较低的租金成本承租具有租赁价值提升空间的既有建筑（群），但随一线城市核心区域可供租赁市场单价上升或优质存量改造物业市场趋于饱和，公司将面临承租运营项目新增项目难度加大、承租项目租赁费用上升等情况，直接或间接影响公司业绩增长速度。公司目前主要收入来源于租赁和物业管理，项目的出租率和租金水平是影响收入的重要因素。园区、楼宇的租金水平及出租率的变动通常和同片区的商用物业和办公物业的新增供应、密集度、招租情况有紧密关系，也易受到经济周期及租户经营状况的影响而出现波动。针对此风险，公司将基于审慎投资原则，遵循公司投资规章守则，严格筛选投资项目；同时，通过强化团队的执行力，努力提升服务质量，提高应对市场环境变化的能力。

3、成本变动风险

公司在承租运营中对既有建筑（群）进行不涉及主体建筑变动的设计、装修及改造，该项活动亦是公司核心竞争力之一。针对此风险，公司将加大对材料价格的风险管理力度、优化采购策略，形成有力的成本控制体系。此外，公司提供的物业管理属劳动密集型，人力成本占主营业务成本的比重较

20/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告大，不断上升的人力成本给公司用工带来较大挑战。针对此风险，公司将持续探索智慧科技建设，提升人员使用效率；同时，公司加快人才队伍建设，确保人才储备匹配公司业务发展需要。

(二)其他披露事项

√适用□不适用

为贯彻《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国发〔2024〕10号），积极响应上海证券交易所《关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行动的倡议》，切实保护投资者尤其是中小投资者合法权益，承担起高质量发展和提升自身投资价值的主体责任，公司于2024年12月16日经公司第五届董事会第七次会议审议通过了《2024年度“提质增效重回报”行动方案》，现对该行动方案的实施情况进行评估总结，具体如下：

一、聚焦主业，持续提升经营质量

2024年，根据国际商业地产五大行发布的报告，全年核心城市新增商办供应量增大，企业整体租赁需求不振，核心城市的办公楼、商务园区的出租

率和租金单价出现双跌。外部环境不确定性加剧情况下，公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。公司在管项目多处于上海、北京、杭州、南京的核心地段，但一定程度上同样受新增供应的挤压，导致部分项目边际成交租金单价承压，公司管理层坚决贯彻年度经营计划，持续修复各项目的出租率。

公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，2025年上半年，公司物业积极外拓，新增1个位于黄浦区核心地段的受托运营项目，续约1个位于长宁区核心地段的受托运营项目，确保基本盘的持续稳定。截止2025年上半年末，公司在管项目69个，在管面积约135万平方米。另一方面，受外部环境影响，公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，报告期内退出部分项目，进一步提升管理效率，控制管理成本。

2025年上半年，公司实现营业收入49072.63万元，同比下降5.18%；归属于上市公司股东的净利润7545.24万元，同比上升224.95%。

二、拥抱新质生产力，助力公司提质增效

21/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告近年来，国家大力支持和扶持企业发展新质生产力的趋势及号召同时推动城市功能的完善和空间的优化，促进城市产业结构的升级。通过城市更新，进一步释放存量空间，盘活城市中的闲置土地、老旧厂房、低效利用的商业设施等存量资产，将其转化为新质生产力发展的载体，实现资源的优化配置和高效利用。公司作为城市更新上市第一股，自2007年以来从事改造及运营园区、社区商业、办公楼等存量物业，且有诸多成功的标杆案例。

随着数字化的发展及 AI 人工智能科技全面覆盖，为进一步提高在管项目的物业管理品质，公司引入第三方 IT 管理系统并实施二次开发，已实现业务系统、财务系统、OA、数据中台、HR 等多个系统打通，有效提升了经营管理效率。随着业务场景深化，公司将持续推进数字化应用和优化项目运维，配合职能部门及业务部门完成新需求功能的落地，实现对项目的统一管理和精细化运营；通过对日常运营数据的监控和分析处理，持续改善公司日常运营效率及管理水平。

三、重视投资者回报，维护投资者权益价值

公司高度重视股东回报，遵照法律法规等要求，严格执行利润分配政策，在符合《公司章程》规定的利润分配原则、保证公司正常经营和长远发展的前提下，为投资者带来长期、稳定的投资回报。公司2024年半年度以公司总股本472500000股为基数，每股派发现金红利0.22元（含税），共计派发现金红利1.04亿元。公司2024年年度以公司总股本472500000股为基数，每股派发现金红利0.22元（含税），共计派发现金红利1.04亿元。

公司自2020年4月上市以来，累计派发现金红利约7亿元（含税）。

四、坚持规范运作，完善公司治理

公司严格遵照《公司法》《证券法》等相关法律法规要求，建立并完善了由股东大会、董事会、监事会和管理层组成的公司治理结构，形成了权责明确、运作规范的运营决策机制。2024年，公司结合新《公司法》《上市公司独立董事管理办法》等法律法规和规范性文件要求，不断健全、完善公司法人治理结构和内部控制制度，对《公司章程》《董事会议事规则》《股东大会议事规则》《独立董事制度》《关联交易管理制度》等制度进行了修订。

公司深入落实独立董事制度改革的要求，完善独立董事专门会议机制，充分发挥独立董事在上市公司治理中参与决策、监督制衡、专业咨询的作用，切实保护中小投资者的合法权益。

22/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

2025年上半年，公司积极响应《公司法》《证券法》等法律法规要求，进一步完善公司治理结构，调整内部监督机构设置，取消监事会并由公司董

事会审计委员会承接监事会职能，同步修订以《公司章程》为首的多项内部治理制度，更全面高效地促进公司的规范运作。

此外，公司高度重视控股股东、董事、监事以及高级管理人员等“关键少数”的职责履行和风险防控，通过组织董事、监事、高级管理人员参加监管部门、上海证券交易所等举办的相关培训，推动公司董事、监事及高级管理人员持续学习证券市场相关法律法规和最新政策变化，熟悉证券市场知识，不断提升合规意识及履职能力。

五、加强投资者沟通，积极传递公司价值

公司高度重视信息披露工作，严格按照《上海证券交易所股票上市规则》的最新规定和要求，真实、准确、完整、及时、公平地披露公司信息，不断提高公告的可读性和公司的透明度，切实保障投资者的知情权。此外，公司高度重视投资者关系管理工作，持续优化相关制度体系和工作机制建设，不断丰富投资者沟通的渠道和内容，致力于有效传递公司价值，保护股东长远利益。

公司积极与股东及投资者开展多种形式的沟通交流，持续通过“上证 e 互动”平台、投资者专线电话、邮箱、业绩说明会等线上会议、电话会议、现场接待等方式保持与投资者及时高效的沟通交流，充分了解投资者诉求、解答投资者疑问、听取投资者意见与建议，并适时传递给相关管理层。截至本报告期末，公司共召开 1 次业绩说明会，1 次特定对象调研，通过邮件、上证 e 互动平台回复投资者问题 13 条。

六、积极践行“ESG”理念，实现公司可持续发展

公司致力于推动可持续发展，公司自上市后每年度发布社会责任报告，向公众展示了公司在环境保护、社会贡献、员工福利、企业治理等方面的实践和成果。为打造绿色物业服务和宣贯绿色改造理念，公司从能源管理、水资源管理、废弃物管理等角度着手，制定节水、节能减排及减少废弃物三大管理目标，并从倡导绿色物业、绿色设计、绿色办公三大维度推动目标达成。在对城市既有物业保护性改造过程中，极力延续城市文脉，避免“拆除重建”的传统模式导致的巨大浪费，并关注低碳环保技术的运用，使用低碳环保材料、材料再利用以降低资源消耗。

与此同时，公司重视与社会各界建立广泛的战略联盟和密切的合作关系，秉持公平交易、互利共赢的合作理念，结合各项目业务特点，深化供应链合规管理，重视供应商的社会责任表现。一方面，公司积极组织并参与各类社会公益实践活动，回馈社会。截至报告期末，锦和商管旗下锦和越界睿园

23/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

项目向屏边苗族自治县乡村振兴局村企对口帮扶捐赠款1万元人民币，以支持和促进该地区的乡村振兴工作，并激发乡村经济的活力。另一方面，公司定期参加行业交流活动、努力搭建园区特色服务平台，加深政企合作、企业合作，实现共赢发展。

24/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

√适用□不适用姓名担任的职务变动情形陈伟副总经理聘任张杰董事离任

公司董事、高级管理人员变动的情况说明

√适用□不适用

1、2025年3月28日，公司第五届董事会第八次会议审议通过了《关于高级管理人员的议案》。

因公司经营管理需要，经公司总经理提名，董事会提名委员会审议通过，董事会同意聘任陈伟先生为公司副总经理，任期自董事会审议通过之日起至第五届董事会届满之日。具体内容详见《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于聘任高级管理人员的公告》（公告编号：2025-016）。

2、2025年4月28日，张杰先生因个人原因，申请辞去董事职务，辞职后不在公司担任任何职务，

张杰先生辞去董事职务未导致公司董事会成员人数低于法定最低人数，不会影响公司日常经营和董事会的正常工作。具体内容详见《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于董事辞职的公告》（公告编号：2025-025）。

二、利润分配或资本公积金转增预案

半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案是否分配或转增是

每10股送红股数（股）0.00

每10股派息数(元)（含税）1.10

每10股转增数（股）0.00利润分配或资本公积金转增预案的相关情况说明

拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利1.10元（含税）。截至2025年6月30日，公司总股本472500000股，以此计算合计拟派发现金红利

51975000.00元（含税）。不送红股，不以资本公积转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响

(一)相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

□适用√不适用

(二)临时公告未披露或有后续进展的激励情况股权激励情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用员工持股计划情况

□适用√不适用其他激励措施

□适用√不适用

25/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况

□适用√不适用

26/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

(一)公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项

√适用□不适用承如未能及时履如未能及承诺诺承诺承诺时是否有履行是否及时严行应说明未完时履行应承诺方承诺期限背景类内容间期限格履行成履行的具体说明下一型原因步计划

1、自公司股票上市之日起三十六个月内，本公司/本人不转让或者委托他人管理本次发行前本公司/本人直接或间接持

有的公司股份，也不由公司回购该部分股份。2、公司上市后六个月内如公司股与首票连续二十个交易日的收盘价均低于发次公行价，或者上市后六个月期末收盘价低开发

于发行价，本公司/本人直接或间接持有行相控股股东上股公司股票的锁定期限自动延长六个月。

关的海锦和投资

份3、上述股份锁定承诺期限届满后两年

承诺集团有限公/2020/4/8承诺内容所是是不适用不适用限内，本公司本人每年减持公司股份数量述与再司及实际控

售不超过本公司/本人在首次公开发行股票融资制人郁敏珺前直接或间接持有公司股份总数的

相关10%，两年合计减持公司股份数量不超过的承

本公司/本人直接或间接持有公司股份总诺数的20%。4、本公司/本人直接或间接持有的公司股票在锁定期满后两年内减持的，减持价格不低于发行价。如有派息、送股、公积金转增股本、配股等情况的，则发行价格将根据除权除息情况进行相

27/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告应调整。5、除此之外，本公司/本人还将严格遵守中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》、上海证券交易所《上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》以及

未来不时发布实施的、须适用的关于股

份锁定、减持和信息披露的法律、法规、

规章、规范性文件和上海证券交易所自

律性规范的规定，若该等规定与上述承诺存在不同之处，本公司/本人将严格按该等法律、法规、规章、规范性文件和上海证券交易所自律性规范的规定执行。若本公司/本人未履行上述承诺，本公司/本人将在符合法律、法规及规范性文件规定的情况下十个交易日内回购违

规卖出的股票，且自回购完成之日起自动延长持有全部股份的锁定期三个月。

如果本公司/本人因未履行上述承诺事项

而获得收益的，所得的收益归公司所有，本公司/本人将在获得收益的五日内将前述收益支付给公司指定账户；如果因本

公司/本人未履行上述承诺事项给公司或

者其他投资者造成损失的，本公司/本人将向公司或者其他投资者依法承担赔偿责任。

1、自公司股票上市之日起三十六个月

股上海锦友投内，本企业不转让或者委托他人管理本份资管理事务次发行前已持有的发行人股份，也不由2020/4/8承诺内容所是是不适用不适用限所（有限合公司回购该部分股份。（2）公司上市后述售伙）六个月内如公司股票连续二十个交易日

的收盘价均低于发行价，或者上市后六

28/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

个月期末收盘价低于发行价，本企业持有发行人股票的锁定期限自动延长六个

月。（3）本企业持有公司股票在锁定期

满后两年内减持的，减持价格不低于发行价。如有派息、送股、公积金转增股本、配股等情况的，则发行价格将根据除权除息情况进行相应调整。（4）除此之外，本企业还将严格遵守中国证监会《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》、上海证券交易所《上市公司股东及董事、监事、高级管理人员减持股份实施细则》以及未来不时发布实施

的、须适用的关于股份锁定、减持和信

息披露的法律、法规、规章、规范性文件和上海证券交易所自律性规范的规定，若该等规定与上述承诺存在不同之处，本企业将严格按该等法律、法规、规章、规范性文件和上海证券交易所自律性规范的规定执行。若本企业未履行上述承诺，本企业将在符合法律、法规及规范性文件规定的情况下十个交易日

内回购违规卖出的股票，且自回购完成之日起自动延长持有全部股份的锁定期三个月。如果本企业因未履行上述承诺事项而获得收益的，所得的收益归公司所有，本企业将在获得收益的五日内将前述收益支付给公司指定账户；如果因本企业未履行上述承诺事项给公司或者

其他投资者造成损失的，本企业将向公司或者其他投资者依法承担赔偿责任。

其控股股东上避免同业竞争承诺2020/4/8是在作为公司是不适用不适用

29/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

他海锦和投资控股股东期集团有限公间和不担任司公司控股股东后六个月内在作为公司控股股东期其实际控制人

避免同业竞争承诺2020/4/8间和不担任是是不适用不适用他郁敏珺公司控股股东后六个月内

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规担保情况

□适用√不适用

30/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

四、半年报审计情况

□适用√不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

□适用√不适用

六、破产重整相关事项

□适用√不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

□本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项√本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整改情况

□适用√不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

√适用□不适用

报告期内，公司及其控股股东、实际控制人不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况，诚信状况良好。

十、重大关联交易

(一)与日常经营相关的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

√适用□不适用事项概述查询索引2025年3月28日，公司召开第五届董事会独详见公司于2025年3月29日披露的《上海锦立董事第五次专门会议及第五届董事会第八和商业经营管理股份有限公司关于2025年度次会议，审议通过了《关于2025年度日常关日常关联交易的公告》（公告编号：2025-010）。

联交易预计的议案》，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，关联董事回避表决。

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(二)资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

31/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

4、涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

□适用√不适用

(三)共同对外投资的重大关联交易

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(四)关联债权债务往来

1、已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用√不适用

2、已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用√不适用

3、临时公告未披露的事项

□适用√不适用

(五)公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务

□适用√不适用

(六)其他重大关联交易

□适用√不适用

(七)其他

√适用□不适用上海广电股份浦东有限公司（以下简称“广电浦东”）与公司于2023年8月签署了《<租赁协议>补充协议五》，经公司与广电浦东双方协商一致决定，延长原《<租赁协议>》所约定的补偿周期延长至2027年8月31日，每年补偿金额如下：2024年补偿金额5730.93万元，2025年补偿金额5642.36万元，2026年补偿金额5642.36万元、2027年补偿金额4071.59万元合计金额为21087.24万元。

上述事项已经公司第四届董事会第二十次会议及2023年第二次临时股东大会审议通过，关联董事及股东回避表决。详见公司于2023年8月30日披露的《上海锦和商业经营管理股份有限公司关于延续越界创意园房屋拆除补偿周期暨关联交易的公告》（公告编号：2023-043）。

32/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

2025年1-6月，公司对上海广电股份浦东有限公司记入营业外收入的补偿金额为

26868379.54元。

十一、重大合同及其履行情况

(一)托管、承包、租赁事项

□适用√不适用

33/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(二)报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保方担保发担保是是否为与上市被担保生日期担保担保主债务担保物否已经担保是担保逾期反担保关联

担保方担保金额(担保类型关联方公司的方协议签起始日到期日情况（如有）履行完否逾期金额情况关系

)担保关系署日毕

报告期内担保发生额合计（不包括对子公司的担保）

报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公司的担保）公司对子公司的担保情况报告期内对子公司担保发生额合计

报告期末对子公司担保余额合计（B）

公司担保总额情况（包括对子公司的担保）

担保总额（A+B）

担保总额占公司净资产的比例(%)

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的金额（C）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保

金额（D）

担保总额超过净资产50%部分的金额（E）

上述三项担保金额合计（C+D+E）未到期担保可能承担连带清偿责任说明2025年3月28日公司召开第五届董事会第八次会议，审议通过了《关于公司2025年向金担保情况说明融机构和非金融机构申请综合授信额度的议案》，公司及控股子公司拟向金融机构及非金融机构申请总额度不超过7亿元人民币的综合授信，内容包括借款、银行承兑汇票、

34/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

保函等信用品种。在上述授信额度范围内，实际办理授信及融资过程中，需要公司为控股子公司提供担保的，公司将在上述授信额度内，按持股比例为控股子公司提供不超过

2 亿元的担保。具体内容详见2025年3月29日在上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）披露的《上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年为控股子公司提供融资及租赁合同履约担保的公告》（公告编号：2025-011）。

35/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(三)其他重大合同

□适用√不适用

十二、募集资金使用进展说明

□适用√不适用

十三、其他重大事项的说明

□适用√不适用

第六节股份变动及股东情况

一、股本变动情况

(一)股份变动情况表

1、股份变动情况表

报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。

2、股份变动情况说明

□适用√不适用3、报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）

□适用√不适用

4、公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用√不适用

(二)限售股份变动情况

□适用√不适用

二、股东情况

(一)股东总数：

截至报告期末普通股股东总数(户)22486

截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）0

(二)截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

前十名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有质押、标记或冻结情有限况股东名称报告期内期末持股数比例售条股东（全称）增减量(%)件股股份状性质数量份数态量

上海锦和投资集团有限027405000058.000质押45000000境内

36/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

公司非国有法人

上海锦友投资管理事务-4724500141755003.000无0其他所（有限合伙）境内

丁实延220270022027000.470无0自然人境内

上海同祺文化艺术发展021001680.440非国无0有限公司有法人

BARCLAYS BANK

PLC 1106855 1524973 0.32 0境外无0法人境内

于树胜147710014771000.310无0自然人

MORGAN STANLEY

& CO.INTERNATIONAL 1145259 1384949 0.29 0 无 0境外法人

PLC.境内

上海原昌投资管理有限012602520.270无0非国公司有法人

UBS AG 1096591 1158157 0.25 0 0 境外无法人境内

吴孔华109140010914000.230无0自然人

前十名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份）持有无限售条件流通股的股份种类及数量股东名称数量种类数量上海锦和投资集团有限公司274050000人民币普通274050000股上海锦友投资管理事务所（有限合14175500人民币普通14175500伙）股丁实延2202700人民币普通2202700股人民币普通上海同祺文化艺术发展有限公司21001682100168股

BARCLAYS BANK PLC 1524973 人民币普通 1524973股于树胜1477100人民币普通1477100股

MORGAN STANLEY & CO.INTERNATIONAL PLC. 1384949人民币普通1384949股人民币普通上海原昌投资管理有限公司12602521260252股

UBS AG 1158157 人民币普通 1158157

37/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

股人民币普通吴孔华10914001091400股前十名股东中回购专户情况说明无

上述股东委托表决权、受托表决权、无放弃表决权的说明上述股东关联关系或一致行动的说公司未知其他前十名股东和前十名无限售条件股东是否存明在关联关系或一致行动关系。

表决权恢复的优先股股东及持股数无量的说明

持股5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用前十名有限售条件股东持股数量及限售条件

□适用√不适用

(三)战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

□适用√不适用

三、董事和高级管理人员情况

(一)现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

□适用√不适用其它情况说明

□适用√不适用

(二)董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

□适用√不适用

(三)其他说明

□适用√不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

□适用√不适用

五、优先股相关情况

□适用√不适用

38/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

第七节债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具

□适用√不适用

二、可转换公司债券情况

□适用√不适用

39/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

第八节财务报告

一、审计报告

□适用√不适用

二、财务报表合并资产负债表

2025年6月30日

编制单位：上海锦和商业经营管理股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金七、1241591453.77244805784.33结算备付金拆出资金

交易性金融资产七、290138194.45衍生金融资产应收票据

应收账款七、5164684281.97131118769.32应收款项融资

预付款项七、821133276.168772585.39应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款七、99078339.9516759069.10

其中：应收利息七、9584932.50398667.48应收股利买入返售金融资产存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产七、1226212980.7424569594.34

其他流动资产七、1316692945.1014927161.65

流动资产合计479393277.69531091158.58

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资

长期应收款七、1637748109.6951175951.42

长期股权投资七、1711994174.0812193114.44其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产

固定资产七、212459856.042966577.49

在建工程七、22656525.91212264.16生产性生物资产

40/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

油气资产

使用权资产七、253398008043.053742990092.77

无形资产七、262145127.522469169.51

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉七、2752457219.7452457219.74

长期待摊费用七、28630609005.16682635585.16

递延所得税资产七、29164367930.41172714968.04

其他非流动资产七、30238164808.40239828026.05

非流动资产合计4538610800.004959642968.78

资产总计5018004077.695490734127.36

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款七、3631829463.6966232544.37

预收款项七、3738542498.8138175755.26

合同负债七、3817343548.1918487975.28卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬七、399150871.4418714379.29

应交税费七、4024086993.2831204171.48

其他应付款七、41276452385.26345447486.58

其中：应付利息应付股利应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债七、43381710940.46404013714.62其他流动负债

流动负债合计779116701.13922276026.88

非流动负债：

保险合同准备金长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债七、473157019341.363438860740.24长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益七、513838909.954463752.83

41/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

递延所得税负债七、2960462944.8972372367.62

其他非流动负债七、52-1699.88

非流动负债合计3221321196.203515698560.57

负债合计4000437897.334437974587.45

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）七、53472500000.00472500000.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积七、55590613016.46590317297.66

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积七、59135513757.03135513757.03一般风险准备

未分配利润七、60-207225376.31-178727774.44

归属于母公司所有者权益991401397.181019603280.25（或股东权益）合计

少数股东权益26164783.1833156259.66所有者权益（或股东权1017566180.361052759539.91益）合计负债和所有者权益（或5018004077.695490734127.36股东权益）总计

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔母公司资产负债表

2025年6月30日

编制单位：上海锦和商业经营管理股份有限公司

单位：元币种：人民币项目附注2025年6月30日2024年12月31日

流动资产：

货币资金38957589.0757714301.64

交易性金融资产30069583.33衍生金融资产应收票据

应收账款十九、146216389.0735421525.34应收款项融资

预付款项1184227.321021560.79

其他应收款十九、2636754629.19611896619.35

其中：应收利息十九、29939336.466363668.59应收股利存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产10707056.6010198688.50

42/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

其他流动资产

流动资产合计733819891.25746322278.95

非流动资产：

债权投资其他债权投资

长期应收款6412463.8711861933.93

长期股权投资十九、3887203669.49893402609.85其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产

固定资产2037612.792479532.03

在建工程212264.16生产性生物资产油气资产

使用权资产835967639.77900984083.65

无形资产1530495.561567357.09

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用40510705.3547051438.38

递延所得税资产24380398.7633493763.45

其他非流动资产180470996.03180470996.03

非流动资产合计1978513981.622071523978.57

资产总计2712333872.872817846257.52

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款4844218.407147272.38

预收款项3989804.093935669.72

合同负债1419508.561502837.83

应付职工薪酬1934603.206034706.51

应交税费10367337.1915527902.45

其他应付款93773776.57205044905.84

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债143520817.34121922349.40其他流动负债

流动负债合计259850065.35361115644.13

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债906586476.74966633230.33

43/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益785756.361048455.08递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计907372233.10967681685.41

负债合计1167222298.451328797329.54

所有者权益（或股东权益）：

实收资本（或股本）472500000.00472500000.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积608337991.77608042272.98

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积135513757.03135513757.03

未分配利润328759825.62272992897.97所有者权益（或股东权1545111574.421489048927.98益）合计负债和所有者权益（或2712333872.872817846257.52股东权益）总计

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔合并利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业总收入490726301.28517542774.75

其中：营业收入七、61490726301.28517542774.75利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本509734995.49527864855.52

其中：营业成本七、61376552130.89381895218.92利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加七、623036068.563622846.66

销售费用七、6318537211.7118129224.78

管理费用七、6425577627.1530780330.80

44/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

研发费用七、65882758.70891917.04

财务费用七、6685149198.4892545317.32

其中：利息费用七、6685714509.1793584526.03

利息收入七、66823008.581163615.75

加：其他收益七、6711667192.512015616.87投资收益（损失以“－”号填七、68577408.541198323.24

列）

其中：对联营企业和合营企业

七、68-198940.36-118470.09的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）汇兑收益（损失以“－”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以七、7060000365.108980.21“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号七、71-1434619.13-1987337.09

填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”七、7316132570.854673167.66号填列）

三、营业利润（亏损以“－”号填列）67934223.66-4413329.88

加：营业外收入七、7427429782.8727291553.82

减：营业外支出七、75565909.88109628.60四、利润总额（亏损总额以“－”号填94798096.6522768595.34列）

减：所得税费用七、7626052556.026922553.53

五、净利润（净亏损以“－”号填列）68745540.6315846041.81

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以“”68745540.6315846041.81－号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润75452398.1323219966.58（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”-6706857.50-7373924.77号填列）

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

1.不能重分类进损益的其他综

合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

45/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

2.将重分类进损益的其他综合

收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额68745540.6315846041.81

（一）归属于母公司所有者的综合75452398.1323219966.58收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益-6706857.50-7373924.77总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)0.160.05

（二）稀释每股收益(元/股)0.160.05

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00元上期被合并方实现的净利润为：0.00元。

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔母公司利润表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、营业收入十九、4109229157.24103428849.34

减：营业成本十九、478184540.9974722021.55

税金及附加605603.23857131.14

销售费用7734027.768305248.26

管理费用14470044.1218152902.50研发费用

财务费用24882316.1523049898.40

其中：利息费用25185937.7023740033.54

利息收入330666.27702254.53

加：其他收益8763018.50561588.76投资收益（损失以“－”号填十九、5105392329.1272522888.94

列）

其中：对联营企业和合营企业-198940.36-118470.09的投资收益

46/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“-”号填列）公允价值变动收益（损失以57495904.65-135980.97“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-625559.12-135778.58填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“－”186200.00号填列）

二、营业利润（亏损以“－”号填列）154564518.1451154365.64

加：营业外收入27268855.5427290163.82

减：营业外支出2536.597.39三、利润总额（亏损总额以“－”号181830837.0978444522.07填列）

减：所得税费用22113909.443962606.81

四、净利润（净亏损以“－”号填列）159716927.6574481915.26

（一）持续经营净利润（净亏损以“”159716927.6574481915.26－号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额159716927.6574481915.26

七、每股收益：

（一）基本每股收益(元/股)

47/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

（二）稀释每股收益(元/股)

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔合并现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现524765318.89513813817.36金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额收到的税费返还收到其他与经营活动有关的

七、7892956346.44127211826.89现金

经营活动现金流入小计617721665.33641025644.25

购买商品、接受劳务支付的现78114357.6073038275.64金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的71022652.6978985709.45现金

支付的各项税费62411885.9951584931.42支付其他与经营活动有关的

七、7888542497.5397520140.32现金

经营活动现金流出小计300091393.81301129056.83

48/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

经营活动产生的现金流317630271.52339896587.42量净额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金326000000.00480000000.00

取得投资收益收到的现金625488.951243980.50

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计326625488.95481243980.50

购建固定资产、无形资产和其32496708.3253923089.52他长期资产支付的现金

投资支付的现金236000000.00490000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的

七、7839977.20现金

投资活动现金流出小计268536685.52543923089.52

投资活动产生的现金流58088803.43-62679109.02量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金46000000.00收到其他与筹资活动有关的

七、78现金

筹资活动现金流入小计46000000.00

偿还债务支付的现金46001650.88

分配股利、利润或偿付利息支103950000.00付的现金

其中：子公司支付给少数股东

的股利、利润支付其他与筹资活动有关的

七、78273815121.93244815391.20现金

筹资活动现金流出小计423766772.81244815391.20

筹资活动产生的现金流-377766.772.81-244815391.20量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-2047697.8632402087.20

加：期初现金及现金等价物余237845275.45161609422.71额

六、期末现金及现金等价物余额235797577.59194011509.91

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔

49/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

母公司现金流量表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币项目附注2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现130486694.6498146204.97金收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的405516465.92449025936.28现金

经营活动现金流入小计536003160.56547172141.25

购买商品、接受劳务支付的现6575486.458721799.03金

支付给职工及为职工支付的20019327.5421144994.90现金

支付的各项税费23563717.0215605910.16

支付其他与经营活动有关的403861240.65496725690.35现金

经营活动现金流出小计454019771.66542198394.44

经营活动产生的现金流量净81983388.904973746.81额

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金115002476.30410000000.00

取得投资收益收到的现金98944814.1971494168.53

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计213947290.49481494168.53

购建固定资产、无形资产和其803838.022077111.77他长期资产支付的现金

投资支付的现金142000000.00383000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计142803838.02385077111.77

投资活动产生的现金流71143452.4796417056.76量净额

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金取得借款收到的现金收到其他与筹资活动有关的现金筹资活动现金流入小计偿还债务支付的现金

50/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

分配股利、利润或偿付利息支103950000.00付的现金

支付其他与筹资活动有关的67933553.9462795231.42现金

筹资活动现金流出小计171883553.9462795231.42

筹资活动产生的现金流-171883553.94-62795231.42量净额

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-18756712.5738595572.15

加：期初现金及现金等价物余57714301.6481387675.92额

六、期末现金及现金等价物余额38957589.07119983248.07

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔

51/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

合并所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工其一项目具他专般少数股东权

减：所有者权益合计

实收资本(或综项风其益

)优永资本公积库存盈余公积未分配利润小计股本其合储险他先续股他收备准股债益备

一、上年472500000.00590317297.66135513757.03-178727774.441019603280.2533156259.661052759539.91期末余额

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年472500000.00590317297.66135513757.03-178727774.441019603280.2533156259.661052759539.91期初余额

三、本期增减变动

-28497601.87

金额（减295718.80-28201883.07-6991476.48-35193359.55少以“－”号填列）

（一）综

合收益总75452398.1375452398.13-6706857.5068745540.63额

（二）所

有者投入295718.80295718.80-284618.9811099.82和减少资本

1．所有者

投入的普

52/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所295718.80295718.80295718.80有者权益的金额

4．其他-284618.98-284618.98

（三）利-103950000.00-103950000.00-103950000.00润分配

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有

者（或股-103950000.00-103950000.00-103950000.00东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

53/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

四、本期472500000.00590613016.46135513757.03-207225376.31991401397.1826164783.181017566180.36期末余额

2024年半年度

归属于母公司所有者权益其他权益工其一项目具他专般

减：少数股东权益所有者权益合计

实收资本(或综项风其优永资本公积库存盈余公积未分配利润小计

股本)其合储险他先续股他收备准股债益备

一、上

年期末472500000.00601360642.82121313781.64-75330972.651119843451.8173380446.161193223897.97余额

加：会计政策变更

54/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

前期差错更正其他

二、本

年期初472500000.00601360642.82121313781.64-75330972.651119843451.8173380446.161193223897.97余额

三、本期增减变动金

额（减591437.5823219966.5823811404.16-7373924.7716437479.39少以

“－”号

填列）

（一）

综合收23219966.5823219966.58-7373924.7715846041.81益总额

（二）所有者

投入和591437.58591437.58591437.58减少资本

1．所有

者投入的普通股

2．其他

权益工具持有者投入资本

3．股份

支付计591437.58591437.58591437.58入所有

55/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取

盈余公积

2．提取

一般风险准备

3．对所

有者

（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本

公积转增资本

（或股本）

2．盈余

公积转增资本

（或股本）

3．盈余

公积弥补亏损

56/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

4．设定

受益计划变动额结转留存收益

5．其他

综合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期

提取

2．本期

使用

（六）其他

四、本

期期末472500000.00601952080.40121313781.64-52111006.071143654855.9766006521.391209661377.36余额

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔母公司所有者权益变动表

2025年1—6月

单位：元币种：人民币

2025年半年度

项目

实收资本其他权益工具资本公积减：库存股其他综合专项储备盈余公积未分配利所有者权

57/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(或股本)优先股永续债其他收益润益合计

4725000060804227135513727299281489048

一、上年期末余额0.002.9857.0397.97927.98

加：会计政策变更前期差错更正其他

4725000060804227135513727299281489048

二、本年期初余额0.002.9857.0397.97927.98三、本期增减变动金额（减295718.79557669256062646少以“－”号填列）7.65.44

159716915971692

（一）综合收益总额27.657.65

（二）所有者投入和减少资295718.79295718.79本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益295718.79295718.79

的金额

4．其他

-1039500-1039500

（三）利润分配00.0000.00

1．提取盈余公积

2．对所有者（或股东）的分-1039500-1039500

配00.0000.00

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益

5．其他综合收益结转留存收

58/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

4725000060833799135513732875981545111

四、本期期末余额0.001.7757.0325.62574.42

2024年半年度

项目实收资本其他权益工具其他综合未分配利所有者权

资本公积减：库存股专项储备盈余公积

(或股本)优先股永续债其他收益润益合计

4725000060685939121313724914311449816

一、上年期末余额0.007.8281.6419.47298.93

加：会计政策变更前期差错更正其他

4725000060685939121313724914311449816

二、本年期初余额0.007.8281.6419.47298.93三、本期增减变动金额（减591437.58744819175073352少以“－”号填列）5.26.84

744819174481915

（一）综合收益总额5.26.26

（二）所有者投入和减少资591437.58591437.58本

1．所有者投入的普通股

2．其他权益工具持有者投入

资本

3．股份支付计入所有者权益591437.58591437.58

的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈余公积

59/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

2．对所有者（或股东）的分

配

3．其他

（四）所有者权益内部结转1．资本公积转增资本（或股本）2．盈余公积转增资本（或股本）

3．盈余公积弥补亏损

4．设定受益计划变动额结转

留存收益

5．其他综合收益结转留存收

益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提取

2．本期使用

（六）其他

4725000060745083121313732362501524889

四、本期期末余额0.005.4081.6434.73651.77

公司负责人：郁敏珺主管会计工作负责人：史钧会计机构负责人：吕思柔

60/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

三、公司基本情况

1、公司概况

√适用□不适用

上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”、“股份公司”）系

于2012年5月，根据股东会决议及公司章程，由上海锦和商业经营管理有限公司整体变更设立的股份有限公司。公司统一社会信用代码：91310000660797414T。

根据公司2018年第四次临时股东大会、2019年第一次临时股东大会决议，并经中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]95号”《关于核准上海锦和商业经营管理股份有限公司首次公开发行股票的批复》核准，公司向社会公开发行人民币普通股（A 股）股票 94500000.00 股，每股面值1.00元，合计增加注册资本人民币94500000.00元。每股发行价格为人民币7.91元，共募集资金人民币747495000.00元。

本公司于2022年5月18日将公司证券简称由“锦和商业”变更为“锦和商管”，证券代码“603682”保持不变。

截至2024年12月31日止，本公司累计发行股本总数47250万股，注册资本为47250万元，注册地：上海市徐汇区虹漕路68号43幢18楼，总部办公地：上海市徐汇区虹漕路68号，法定代表人：郁敏珺。本公司的母公司为上海锦和投资集团有限公司，实际控制人为郁敏珺。公司经营范围为：企业管理、投资管理、投资咨询（除经纪）、资产管理、商务信息咨询、物业管

理、品牌策划、停车场（库）经营管理，健身服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。

公司的主营业务为城市老旧物业的重新定位、设计改造、招商运营和服务提升。公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商和后续运营等获得租金收入和物业管理收入。同时，为进一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，公司通过向非“承租运营”园区或建筑（群）提供各类运营服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收入。

本财务报表业经公司董事会于2025年8月22日批准报出。

四、财务报表的编制基础

1、编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计准

则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

2、持续经营

√适用□不适用本财务报表以持续经营为基础编制。

五、重要会计政策及会计估计

具体会计政策和会计估计提示：

√适用□不适用以下披露内容已涵盖了本公司根据实际生产经营特点制定的具体会计政策和会计估计。

1、遵循企业会计准则的声明

本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果、股东权益变动和现金流量等有关信息。

61/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

2、会计期间

本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

3、营业周期

√适用□不适用本公司营业周期为12个月。

4、记账本位币

本公司的记账本位币为人民币。

5、重要性标准确定方法和选择依据

√适用□不适用项目重要性标准单项重大的应收账款和其他应收款单项金额超过500万元重要的在建工程单项金额超过500万元账龄超过一年或逾期的重要应付账款单项金额超过200万元账龄超过一年或逾期的重要其他付款单项金额超过300万元非全资子公司营业收入占合并营业收入的比例重要非全资子公司

超过3%重要的合营或联营企业初始投资金额大于等于500万元

6、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

√适用□不适用同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务性

证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

√适用□不适用

1、控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

2、合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的

62/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产负债表中

所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

（2）处置子公司

*一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之

和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；

在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日

开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

63/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之

间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8、合营安排分类及共同经营会计处理方法

√适用□不适用合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

本公司对合营企业的投资采用权益法核算，详见本附注“五、重要会计政策及会计估计19.长期股权投资”。

9、现金及现金等价物的确定标准现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指企业持有的期限短

（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10、外币业务和外币报表折算

√适用□不适用外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

11、金融工具

√适用□不适用

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

1、金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

64/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金

融负债：

1）该项指定能够消除或显著减少会计错配。

2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融

资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

2、金融工具的确认依据和计量方法

（1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他债

权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非

流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付

债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

65/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

3、金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

4、金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签定协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债

66/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

如果有客观证据表明某项应收款项已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该应收款项计提减值准备。

除单项计提坏账准备的上述应收款项外，本公司依据信用风险特征将其余金融工具划分为若干组合，在组合基础上确定预期信用损失。确定的组合如下：

组合名称确定组合的依据

组合1（账龄风险特征组合）未进行单项及其他组合计提减值的应收账款、其他应收款等

组合2（租赁合同约定的租赁保证金、押金）租赁合同约定的租赁保证金、押金

组合3（应收控制关系关联方款项）应收控制关系关联方款项

组合4（应收融资租赁款项）应收融资租赁款

本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。

12、应收票据

□适用√不适用

67/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

13、应收账款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本节“五、重要会计政策及会计估计11.金融工具”。

按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

14、应收款项融资

□适用√不适用无基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

□适用√不适用

15、其他应收款

√适用□不适用按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

□适用√不适用基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

√适用□不适用

详见本节“五、重要会计政策及会计估计11.金融工具”。

按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

□适用√不适用

16、存货

□适用√不适用

存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

□适用√不适用存货跌价准备的确认标准和计提方法

□适用√不适用

按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定依据

□适用√不适用基于库龄确认存货可变现净值的各库龄组合可变现净值的计算方法和确定依据

□适用√不适用

17、合同资产

√适用□不适用合同资产的确认方法及标准

68/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

√适用□不适用合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本节“五、重要会计政策及会计估计

11.金融工具（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法”

基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

□适用√不适用按照单项计提坏账准备的认定单项计提判断标准

□适用√不适用

18、持有待售的非流动资产或处置组

√适用□不适用

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产或处置组

收回其账面价值的，划分为持有待售类别。

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售

将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

□适用√不适用终止经营的认定标准和列报方法

□适用√不适用

19、长期股权投资

√适用□不适用

1、共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股

69/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

3、后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

70/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与

所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

20、投资性房地产

不适用

21、固定资产

(1).确认条件

√适用□不适用

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

(2).折旧方法

√适用□不适用

类别折旧方法折旧年限（年）残值率年折旧率

机器设备年限平均法5-105%9.50%-19.00%

运输设备年限平均法55%19.00%

电子用品年限平均法55%19.00%

办公设备年限平均法55%19.00%

固定资产折旧采用年限平均法分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

22、在建工程

√适用□不适用

71/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

在建工程按实际发生的成本计量。实际成本包括建筑成本、安装成本、符合资本化条件的借款费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态前所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使用状态时，转入固定资产并自次月起开始计提折旧。

23、借款费用

√适用□不适用

1、借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

2、借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

3、暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状

态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

24、生物资产

□适用√不适用

25、油气资产

□适用√不适用

26、无形资产

(1).使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

√适用□不适用

1、无形资产的计价方法

（1）公司取得无形资产时按成本进行初始计量；

72/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。

（2）后续计量在取得无形资产时分析判断其使用寿命。

对于使用寿命有限的无形资产，在为企业带来经济利益的期限内摊销；无法预见无形资产为企业带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产，不予摊销。

2、使用寿命有限的无形资产的使用寿命估计情况

项目预计使用寿命预计使用寿命的确定依据园区综合信息服务平台一期120个月预计受益期园区综合信息服务平台二期120个月预计受益期办公及财务软件60个月预计受益期

3、使用寿命不确定的无形资产对其使用寿命进行复核的程序每期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。

经复核，本年期末无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计未有不同。

(2).研发支出的归集范围及相关会计处理方法

□适用√不适用

27、长期资产减值

√适用□不适用

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿

命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。

可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

28、长期待摊费用

√适用□不适用长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。公司长期待摊费用包括经营租入物业或房屋的功能性改造工程支出、项目租赁补偿款、自用办公室的装

修费、项目运营过程中局部设施的升级更新支出等。

73/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有物业的经营权，通过重新市场定位和设计、改造后对外出租，以获得租金、物业管理等项目运营收入。

公司租入物业通常为老旧工业厂房、仓库等，内部设施欠缺，不具备商业、办公等园区运营所需的基本功能或物业条件，需要于项目招商运营前按照设计要求进行物业整体的功能性改造，部分功能性改造如电力扩容等根据项目运营情况及改造计划于项目运营期间补充实施，功能性改造工程支出内容主要包括工程前期费用、建筑安装费、基础设施费等。在项目运营过程中会对局部设施进行升级更新，所形成的资产预计可以在较长时间内使用，确认为长期待摊费用。

1、摊销方法

各类长期待摊费用在不超过租赁期的预计受益期内平均摊销。

2、摊销年限

（1）经营租入物业或房屋的功能性改造工程支出，在不超过租入物业或房屋的租赁期的预计受益

年限内平均摊销，其中公共部位装修预计受益年限为10年、电梯预计受益年限为15年、中央空调预计受益年限为10年，其余部分为基础性功能改造预计受益年限不短于租赁期限。实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。

（2）自用办公室的装修费，预计受益年限为5年，实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。

（3）项目运营过程中发生的局部设施升级更新支出，在不超过租入物业或房屋的租赁期的预计受

益年限内平均摊销，预计受益年限为3年。实际摊销年限取预计受益年限与物业租赁期两者较短的年限。

29、合同负债

√适用□不适用本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

30、职工薪酬

(1).短期薪酬的会计处理方法

√适用□不适用

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。

(2).离职后福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

(3).辞退福利的会计处理方法

√适用□不适用

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

74/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(4).其他长期职工福利的会计处理方法

□适用√不适用

31、预计负债

√适用□不适用

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

32、股份支付

√适用□不适用本公司的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

1、以权益结算的股份支付及权益工具

以权益结算的股份支付换取职工提供服务的，以授予职工权益工具的公允价值计量。对于授予后立即可行权的股份支付交易，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内每个资产负债表日，本公司根据对可行权权益工具数量的最佳估计，按照授予日公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

如果修改了以权益结算的股份支付的条款，至少按照未修改条款的情况确认取得的服务。此外，任何增加所授予权益工具公允价值的修改，或在修改日对职工有利的变更，均确认取得服务的增加。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，则本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。但是，如果授予新的权益工具，并在新权益工具授予日认定所授予的新权益工具是用于替代被取消的权益工具的，则以与处理原权益工具条款和条件修改相同的方式，对所授予的替代权益工具进行处理。

2、以现金结算的股份支付及权益工具

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的股份支付交易，本公司在授予日按照承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。对于授予后完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的股份支付交易，在等待期内的每个资产负债表日，本公司以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用，并相应计入负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

33、优先股、永续债等其他金融工具

□适用√不适用

75/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

34、收入

(1).按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

√适用□不适用

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

具体收入确认方式及计量方法

1、物业出租业务

本公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商出租提供物业使用权以获得租金收入。

76/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

公司与客户就出租物业签订房屋租赁合同，约定面积、租赁期限、租金价格及付款方式等。业务部门按合同约定向客户交付物业后，财务人员根据租赁合同约定定期与客户结算，开具发票，收取租金款项，并按照本附注“三、（二十九）租赁”描述的政策确认营业收入。

2、物业管理及其他服务业务

本公司将“承租运营”的产业园区，通过招商出租获得租金收入的同时，向客户提供持续物业运营管理等服务，获得物业管理服务收入。同时，为进一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，公司通过向非“承租运营”园区等客户提供各类服务，获得招商咨询策划、物业管理等服务收入。

根据公司与客户签订的房屋租赁合同或公司单独与客户签订物业管理服务协议，公司向租户提供物业管理服务，合同或协议包括物业服务范围、物业管理收费标准、支付方式等主要条款，财务部门根据合同或协议约定按期与客户结算，开具发票，收取款项，并确认物业服务、停车等物业管理营业收入。公司就招商咨询策划、园区运营管理 IT 技术支持服务、日常项目运营等服务与客户签订协议，包括服务的具体内容、收费标准、支付方式等主要条款，公司按照协议约定条款或服务期限履行相关义务后与客户结算，并确认相关服务营业收入。公司提供的设计管理、造价咨询、项目管理等咨询服务根据已提供服务的履约进度确认收入。

(2).同类业务采用不同经营模式涉及不同收入确认方式及计量方法

□适用√不适用

35、合同成本

√适用□不适用合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于

合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

36、政府补助

√适用□不适用

1、类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

本公司将政府补助划分为与资产相关的具体标准为：指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

77/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

本公司将政府补助划分为与收益相关的具体标准为：除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

对于政府文件未明确规定补助对象的，本公司将该政府补助划分为与资产相关或与收益相关的判断依据为：是否用于购建或以其他方式形成长期资产。

2、确认时点

政府补助在本公司能够满足其所附的条件并且能够收到时，予以确认。

3、会计处理

与资产相关的政府补助，冲减相关资产账面价值或确认为递延收益。确认为递延收益的，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）；

与收益相关的政府补助，用于补偿本公司以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失；用于补偿本公司已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益（与本公司日常活动相关的，计入其他收益；与本公司日常活动无关的，计入营业外收入）或冲减相关成本费用或损失。

本公司取得的政策性优惠贷款贴息，区分以下两种情况，分别进行会计处理：

（1）财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向本公司提供贷款的，本公

司以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关借款费用。

（2）财政将贴息资金直接拨付给本公司的，本公司将对应的贴息冲减相关借款费用。

37、递延所得税资产/递延所得税负债

√适用□不适用

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或

者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

78/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

38、租赁

√适用□不适用作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

√适用□不适用

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。公司转租或预期转租租赁资产的，原租赁不属于低价值资产租赁。

作为出租方的租赁分类标准和会计处理方法

√适用□不适用

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理经营租赁的租赁收款额在租赁期内各个期间按照直线法确认为租金收入。本公司将发生的与经营租赁有关的初始直接费用予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础分摊计入当期损益。未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。经营租赁发生变更的，公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

（2）融资租赁会计处理

在租赁开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。本公司对应收融资租赁款进行初始计量时，将租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

本公司按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。应收融资租赁款的终止确认和减值按照本节“五、（11）金融工具”进行会计处理。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本公司分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本公司自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本公司按照本节“五、（11）金融工具”关于修改或重新议定合同的政策进行会计处理。

39、其他重要的会计政策和会计估计

□适用√不适用

40、重要会计政策和会计估计的变更

(1).重要会计政策变更

□适用√不适用

(2).重要会计估计变更

□适用√不适用

79/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(3).2025年起首次执行新会计准则或准则解释等涉及调整首次执行当年年初的财务报表

□适用√不适用

41、其他

□适用√不适用

六、税项

1、主要税种及税率

主要税种及税率情况

√适用□不适用税种计税依据税率

增值税按税法规定计算的销售货物和13%、9%、6%、5%、3%应税劳务收入为基础计算销项税额，在扣除当期允许抵扣的进项税额后，差额部分为应交增值税

城市维护建设税按实际缴纳的增值税计缴7%、5%

企业所得税按应纳税所得额计缴25%、20%

教育费附加按实际缴纳的增值税计缴3%

地方教育费附加按实际缴纳的增值税计缴2%

存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明√适用□不适用

纳税主体名称所得税税率（%）

上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理20

有限公司、上海劭锦企业管理有限公司、上海锦

羽企业管理有限公司、上海锦苑企业管理有限公

司、上海锦能物业管理有限公司、锦和创力商业

运营管理（北京）有限公司、北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司本公司及除上述公司外其余子公司25

2、税收优惠

√适用□不适用

1、根据财税〔2019〕13号《财政部税务总局关于实施小型微利企业普惠性税收减免政策的通知》、国家税务总局公告2022年第13号《税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》以及财政部税务总局公告2023年第12号《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，子公司上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、上海劭锦企业管理有限公司、上海锦羽企业管理有限公司、上海锦苑企业管理有限公司、上海锦能物业管理有限

公司、锦和创力商业运营管理（北京）有限公司、北京同昌盛业城市更新科技发展有限公司符合

小型微利企业所得税优惠政策范围，对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，延续执行至2027年12月31日。

2、根据财税（2023年第12号）《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工

80/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。子公司上海锦穗企业管理有限公司、上海锦珑企业管理有限公司、上海劭锦企业管理有限公司、上海锦羽企业管理有限公司、上海锦能物业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北京）有限公司符合小型微利企业“六税两费”减免政策范围。

3、公司之子公司上海锦林网络信息技术有限公司于2022年12月14日被上海市科学技术委员会、上海市财政局、国家税务总局上海市税务局认定为高新技术企业，并于2022年12月14日审核通过获取编号为 GR202231006361 的高新技术企业证书，有效期 3 年，减免期限为 2022 年 12 月 14日至2025年12月14日。2025年1-6月份减按15%的税率征收企业所得税。

4、根据《财政部税务总局退役军人事务部关于进一步扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的公告》（2023年第14号公告）相关税收政策规定，企业招用自主就业退役士兵，与其签订

1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，自签订劳动合同并缴纳社会保险当月起，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年9000元。本公告规定的税收政策执行期限为2023年1月

1日至2027年12月31日。子公司上海锦能物业管理有限公司、锦和创力商业运营管理（北京）

有限公司享受了此优惠政策。

3、其他

□适用√不适用

七、合并财务报表项目注释

1、货币资金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

库存现金15420.5215420.52

银行存款240972016.81244179834.43

其他货币资金604016.44610529.38存放财务公司存款

合计241591453.77244805784.33

其中：存放在境外的款项总额其他说明

其中受到限制的货币资金明细如下：

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

保函保证金600000.00600000.00

冻结存款5193876.186360508.88

合计5793876.186960508.88

注：1、上述受限制的货币资金在编制现金流量表时已从“现金及现金等价物”中剔除；

81/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

2、其他货币资金为财付通账户、支付宝账户余额。

2、交易性金融资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额指定理由和依据

以公允价值计量且其变动计90138194.45/入当期损益的金融资产

其中：

理财产品90138194.45/

合计90138194.45/

其他说明：

□适用√不适用

3、衍生金融资产

□适用√不适用

4、应收票据

(1).应收票据分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收票据

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收票据账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

82/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收票据情况

□适用√不适用

其中重要的应收票据核销情况：

□适用√不适用

应收票据核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）167324225.59134353664.09

1年以内（含1年）小计167324225.59134353664.09

1至2年3885206.791634388.22

2至3年2786977.232514798.88

合计173996409.61138502851.19

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提账面计提账面

金额比例(%)比例金额比例价值金额价值

(%)(%)金额比例

(%)按单项计提坏账准备

按组1739964100.00931215.35164684281.13850285100.07384081.5.3313111876

合计09.6127.64971.190879.32提坏账准备

其中：

账龄1739964100.00931215.35164684281.13850285100.07384081.1311187609.6127.64971.190875.339.32

83/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

风险特征组合

1739964/93121/164684281.13850285/7384081./13111876

合计09.6127.64971.19879.32

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：账龄风险特征组合

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内167324225.598366211.485.00

1至2年3885206.79388520.6910.00

2至3年2786977.23557395.4720.00

合计173996409.619312127.64

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销组合1（账龄7384081.872012470.1984424.429312127.64风险特征组

合）

合计7384081.872012470.1984424.429312127.64

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

84/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期合同资产期末合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余末余额余额余额合计数的余额额比例（%）

客户139127071.5339127071.5322.491956353.59

客户28734990.058734990.055.02436749.50

客户36077541.286077541.283.49303877.06

客户45853595.945853595.943.36292679.80

客户55339349.955339349.953.07266967.50

合计65132548.7565132548.7537.433256627.45其他说明无

其他说明：

□适用√不适用

6、合同资产

(1).合同资产情况

□适用√不适用

(2).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

85/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的合同资产账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(4).本期合同资产计提坏账准备情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(5).本期实际核销的合同资产情况

□适用√不适用其中重要的合同资产核销情况

□适用√不适用

合同资产核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

7、应收款项融资

(1).应收款项融资分类列示

□适用√不适用

(2).期末公司已质押的应收款项融资

□适用√不适用

(3).期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资

□适用√不适用

(4).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

86/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收款项融资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收款项融资情况

□适用√不适用其中重要的应收款项融资核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

(7).应收款项融资本期增减变动及公允价值变动情况：

□适用√不适用

(8).其他说明：

□适用√不适用

8、预付款项

(1).预付款项按账龄列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内20925682.1999.028477361.0596.64

1至2年207593.970.98287224.343.27

2至3年8000.000.09

3年以上

合计21133276.16100.008772585.39100.00

账龄超过1年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

无

87/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(2).按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占预付款项期末余额合计数的单位名称期末余额

比例(%)

供应商114907547.1470.54

供应商22909175.0413.77

供应商32016086.299.54

供应商4276080.001.31

供应商5157292.960.74

合计20266181.4395.90

其他说明：

无其他说明

□适用√不适用

9、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息584932.50398667.48应收股利

其他应收款8493407.4516360401.62

合计9078339.9516759069.10

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款委托贷款债券投资

企业借款对应的利息584932.50398667.48

合计584932.50398667.48

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

88/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

89/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）2632538.509764645.13

1年以内（含1年）小计2632538.509764645.13

1至2年6623654.147799788.89

2至3年12573.45

3年以上

3至4年

4至5年

5年以上5000.00

合计9256192.6417582007.47

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款及其他139992.648485807.47

租赁保证金、押金616200.00596200.00

借款8500000.008500000.00

合计9256192.6417582007.47

90/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信坏账准备未来12个月预期合计

用损失(未发生信用损失(已发生信信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余1221605.851221605.85

额

2025年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-458816.16-458816.16本期转回本期转销本期核销

其他变动4.504.50

2025年6月30日762785.19762785.19

余额各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销组合1（账龄风1221605.85-458816.164.50762785.19险特征组合）

合计1221605.85-458816.164.50762785.19

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明无

91/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期末坏账准备单位名称期末余额余额合计数的比例款项的性质账龄

(%)期末余额北京北锦商业

运营管理有限8500000.0091.83企业借款2年以内750000.00公司上海交运资产

租赁保证金、

经营管理有限391200.004.231年以内押金公司

上海航天技术200000.002.16租赁保证金、1年以内基础研究所押金

上海彭浦实业67654.140.73往来款1-2年6765.41公司

上海信息投资20000.000.22租赁保证金、1年以内咨询有限公司押金

合计9178854.1499.17//756765.41

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

10、存货

(1).存货分类

□适用√不适用

(2).确认为存货的数据资源

□适用√不适用

(3).存货跌价准备及合同履约成本减值准备

□适用√不适用本期转回或转销存货跌价准备的原因

□适用√不适用

92/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

按组合计提存货跌价准备

□适用√不适用按组合计提存货跌价准备的计提标准

□适用√不适用

(4).存货期末余额含有的借款费用资本化金额及其计算标准和依据

□适用√不适用

(5).合同履约成本本期摊销金额的说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

11、持有待售资产

□适用√不适用

12、一年内到期的非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额一年内到期的债权投资一年内到期的其他债权投资

一年内到期的长期应收款26212980.7424569594.34

合计26212980.7424569594.34一年内到期的债权投资

□适用√不适用一年内到期的其他债权投资

□适用√不适用一年内到期的非流动资产的其他说明无

13、其他流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同取得成本应收退货成本

待抵扣进项税15545390.2114162421.17

预缴税款1147554.89764740.48项目合作款

合计16692945.1014927161.65

其他说明：

无

93/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

14、债权投资

(1).债权投资情况

□适用√不适用债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

各阶段划分依据和减值准备计提比例：

不适用

对本期发生损失准备变动的债权投资账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期减值准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

(4).本期实际的核销债权投资情况

□适用√不适用其中重要的债权投资情况核销情况

□适用√不适用

债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

15、其他债权投资

(1).其他债权投资情况

□适用√不适用其他债权投资减值准备本期变动情况

□适用√不适用

(2).期末重要的其他债权投资

□适用√不适用

(3).减值准备计提情况

□适用√不适用

94/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(4).本期实际核销的其他债权投资情况

□适用√不适用其中重要的其他债权投资情况核销情况

□适用√不适用

其他债权投资的核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

16、长期应收款

(1).长期应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额折现率区项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值间

融资租4.8%-15.5%38394181.31646071.6237748109.6951941057.94765106.5251175951.42赁款其

中：未实4406292.884406292.887409704.747409704.74现融资收益分期收款销售商品分期收款提供劳务

合计38394181.31646071.6237748109.6951941057.94765106.5251175951.42/

(2).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

95/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

融资租赁款765106.52-119034.90646071.62减值

合计765106.52-119034.90646071.62

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

无

(4).本期实际核销的长期应收款情况

□适用√不适用其中重要的长期应收款核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

96/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

17、长期股权投资

(1).长期股权投资情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币减值本期增减变动期初期末减值准被投资单准备权益法下其他综宣告发放余额（账面价追加投减少投其他权计提减值余额（账面价备期末位期初确认的投合收益现金股利其他值）资资益变动准备值）余额余额资损益调整或利润

一、合营企业北京北锦

商业运营12193114.44-198940.3611994174.08管理有限公司

小计12193114.44-198940.3611994174.08

二、联营企业南京广电锦和投资管理有限

公司（注

1）

小计

合计12193114.44-198940.3611994174.08

注1：南京广电锦和投资管理有限公司的净资产本年年初余额及期末余额均为负数，本公司对该公司的长期股权投资金额为0元。

(2).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用其他说明无

97/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

18、其他权益工具投资

(1).其他权益工具投资情况

□适用√不适用

(2).本期存在终止确认的情况说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

98/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

19、其他非流动金融资产

□适用√不适用

20、投资性房地产

投资性房地产计量模式

(1).采用成本计量模式的投资性房地产不适用

(2).未办妥产权证书的投资性房地产情况：

□适用√不适用

(3).采用成本计量模式的投资性房地产的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

21、固定资产

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

固定资产2459856.042966577.49固定资产清理

合计2459856.042966577.49

其他说明：

无固定资产

(1).固定资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币办公设备及项目机器设备运输设备电子用品合计其他设备

一、账面原值：

1.期初余额8132144.96926235.976750329.802249011.2018057721.93

2.本期增加金额39380.5239380.52

（1）购置39380.5239380.52

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

3.本期减少金额37296.4637296.46

（1）处置或报废

（2）合并企业减37296.4637296.46少

4.期末余额8132144.96926235.976752413.862249011.2018059805.99

99/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

二、累计折旧

1.期初余额6715942.95330437.445949130.712095633.3415091144.44

2.本期增加金额361536.6054948.6697466.6713978.97527930.90

（1）计提361536.6054948.6697466.6713978.97527930.90

3.本期减少金额19125.3919125.39

（1）处置或报废

（2）合并企业减19125.3919125.39少

4.期末余额7077479.55385386.106027471.992109612.3115599949.95

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

（1）处置或报废

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值1054665.41540849.87724941.87139398.892459856.04

2.期初账面价值1416202.01595798.53801199.09153377.862966577.49

(2).暂时闲置的固定资产情况

□适用√不适用

(3).通过经营租赁租出的固定资产

□适用√不适用

(4).未办妥产权证书的固定资产情况

□适用√不适用

(5).固定资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用固定资产清理

□适用√不适用

22、在建工程

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

在建工程656525.91212264.16工程物资

合计656525.91212264.16

其他说明：

100/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

无在建工程

(1).在建工程情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值协同办公系统（e-cology 212264.16 212264.16）

越界*世博园空间改656525.91656525.91造工程

合计656525.91656525.91212264.16212264.16

(2).重要在建工程项目本期变动情况

□适用√不适用

(3).本期计提在建工程减值准备情况

□适用√不适用

(4).在建工程的减值测试情况

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用工程物资

□适用√不适用

23、生产性生物资产

(1).采用成本计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用

(2).采用成本计量模式的生产性生物资产的减值测试情况

□适用√不适用

(3).采用公允价值计量模式的生产性生物资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

24、油气资产

(1).油气资产情况

□适用√不适用

101/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(2).油气资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

25、使用权资产

(1).使用权资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

项目房屋、建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额6337837057.226337837057.22

2.本期增加金额

3.本期减少金额194412689.01194412689.01

(1)处置或报废194412689.01194412689.01

4.期末余额6143424368.216143424368.21

二、累计折旧

1.期初余额2594846964.452594846964.45

2.本期增加金额239349253.78239349253.78

(1)计提239349253.78239349253.78

3.本期减少金额88779893.0788779893.07

(1)处置或报废88779893.0788779893.07

4.期末余额2745416325.162745416325.16

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

(1)计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值3398008043.053398008043.05

2.期初账面价值3742990092.773742990092.77

(2).使用权资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

无

26、无形资产

(1).无形资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币园区综合信息园区综合信息办公及财务软项目合计服务平台一期服务平台二期件

102/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

一、账面原值

1.期初余额68376.077946247.448014623.51

2.本期增加金额-235849.07235849.07

(1)购置-235849.07235849.07

(2)内部研发

(3)企业合并增加

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额68376.078182096.518250472.58

二、累计摊销

1.期初余额68376.075477077.935545454.00

2.本期增加金额559891.06559891.06

（1）计提559891.06559891.06

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额68376.076036968.996105345.06

三、减值准备

1.期初余额

2.本期增加金额

（1）计提

3.本期减少金额

(1)处置

4.期末余额

四、账面价值

1.期末账面价值2145127.522145127.52

2.期初账面价值2469169.512469169.51

本期末通过公司内部研发形成的无形资产占无形资产余额的比例0%

(2).确认为无形资产的数据资源

□适用√不适用

(3).未办妥产权证书的土地使用权情况

□适用√不适用

(4).无形资产的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

27、商誉

(1).商誉账面原值

√适用□不适用

103/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币本期增加本期减少被投资单位名称或期初余额企业合并期末余额形成商誉的事项处置形成的

上海腾锦文化发展4648413.4648413.有限公司9696

上海豪翌企业管理9532243.9532243.有限公司9393

上海翌钲众创空间3447915.3447915.经营管理有限公司9292

同昌盛业（北京）416976694169766

科技发展有限公司.379.37上海劭锦企业管理197167351971673

有限公司.545.54北京新荟园壹城市

473804294738042

更新科技发展有限.229.22公司

126423401264234

合计7.9407.94

(2).商誉减值准备

√适用□不适用

单位：元币种：人民币被投资单位名称本期增加本期减少或形成商誉的事期初余额期末余额计提处置项上海腾锦文化发展有限公司上海豪翌企业管理有限公司上海翌钲众创空

间经营管理有限3447915.923447915.92公司

同昌盛业（北京）

科技发展有限公23137843.0623137843.06司上海劭锦企业管理有限公司北京新荟园壹城

市更新科技发展47380429.2247380429.22有限公司

合计73966188.2073966188.20

(3).商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

□适用√不适用资产组或资产组组合发生变化

□适用√不适用

104/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

其他说明

□适用√不适用

(4).可收回金额的具体确定方法可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定

□适用√不适用可收回金额按预计未来现金流量的现值确定

□适用√不适用前述信息与以前年度减值测试采用的信息或外部信息明显不一致的差异原因

□适用√不适用公司以前年度减值测试采用信息与当年实际情况明显不一致的差异原因

□适用√不适用

(5).业绩承诺及对应商誉减值情况形成商誉时存在业绩承诺且报告期或报告期上一期间处于业绩承诺期内

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

28、长期待摊费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加金额本期摊销金额其他减少金额期末余额

基础性功能607489864.5232429798.269498610.70565561455.56改造

公共部位装28639433.703768140.9024871292.80修

电梯8090764.63666229.4491762.637332772.56

中央空调13327607.401036475.1012291132.30

招商服务费4565642.901225247.253340395.65

装修补偿款18706090.133823566.0014882524.13

自用办公室1478303.80227857.501250446.30装修费

局部设施升337878.081617390.73760362.33115920.621078985.86级更新

合计682635585.161617390.7343937676.789706293.95630609005.16

其他说明：

无

29、递延所得税资产/递延所得税负债

(1).未经抵销的递延所得税资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

105/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

资产减值准备9726399.502431599.889726399.502431599.88

可抵扣亏损307541112.5676879190.71291821531.3872955362.81

递延收益3838909.95959727.434463752.831115938.25预计负债

信用减值损失10720984.452680246.449370794.252342698.69

股份支付5914375.811478593.945618657.011404664.25

租赁负债3571345436.34892836359.053876310804.48969077701.08

公允价值变动损益7030486.951757621.713960903.61990225.90未实现损益

合计3916117705.56979023339.164201272843.061050318190.86

(2).未经抵销的递延所得税负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差递延所得税异负债异负债

长期待摊费用2298453.28574613.322390391.31597597.85

公允价值变动损益122021953.5230505488.3861525076.6515381269.16

收入税会差异99618954.7024904738.4688477440.8022119359.69

使用权资产3276534053.93819133513.483647509454.72911877363.74

合计3500473415.43875118353.643799902363.48949975590.44

(3).以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额递延所得税资抵销后递延所抵销后递延所项目递延所得税资产产和负债互抵得税资产或负得税资产或负和负债互抵金额金额债余额债余额

递延所得税资产814655408.75164367930.41877603222.82172714968.04

递延所得税负债814655408.7560462944.89877603222.8272372367.62

(4).未确认递延所得税资产明细

□适用√不适用

(5).未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

30、其他非流动资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

106/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

期末余额期初余额项目减值准减值准账面余额账面价值账面余额账面价值备备

租赁保证238132151.19238132151.19239438384.02239438384.02

金、押金

预付装修32657.2132657.21389642.03389642.03补偿款

合计238164808.40238164808.40239828026.05239828026.05

其他说明：

1）租赁保证金、押金为本公司及子公司支付给大业主的租赁押金因物业租赁合同租期较长，该

部分其他应收款回收期为一年以上，报表由其他应收款重分类至其他非流动资产。

31、所有权或使用权受限资产

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末期初账面余额账面价值受受限情账面余额账面价值受受限情项目限况限况类类型型

货币5793876.185793876.18法院冻6960508.886960508.88法院冻资金结资金结资金及保函及保函保证金保证金

合计5793876.185793876.18//6960508.886960508.88//

其他说明：

期末受限资产中，法院冻结资金为5193876.18元，保函保证金为600000.00元。

32、短期借款

(1).短期借款分类

□适用√不适用

(2).已逾期未偿还的短期借款情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

33、交易性金融负债

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

34、衍生金融负债

□适用√不适用

107/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

35、应付票据

□适用√不适用

36、应付账款

(1).应付账款列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

货款6250655.884695871.32

工程款16615626.6942489282.59

物业持有方租金3892248.608747592.84

其他5070932.5210299797.62

合计31829463.6966232544.37

(2).账龄超过1年或逾期的重要应付账款

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

37、预收款项

(1).预收账款项列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租金38542498.8138175755.26

合计38542498.8138175755.26

(2).账龄超过1年的重要预收款项

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

38、合同负债

(1).合同负债情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

物业费及水电费等17343548.1918487975.28

合计17343548.1918487975.28

108/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(2).账龄超过1年的重要合同负债

□适用√不适用

(3).报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

39、应付职工薪酬

(1).应付职工薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、短期薪酬18145021.3949555231.8358586005.019114248.21

二、离职后福利-设定提存77487.0510045011.1110085874.9336623.23计划

三、辞退福利491870.851858901.902350772.75

四、一年内到期的其他福利

合计18714379.2961459144.8471022652.699150871.44

(2).短期薪酬列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

一、工资、奖金、津贴和18050807.2036997892.3245960562.809088136.72补贴

二、职工福利费7162.00625615.00632777.00

三、社会保险费48672.974696672.914722703.3922642.49

其中：医疗保险费47001.704527431.624552366.6122066.71

工伤保险费1671.27134679.65135775.14575.78

生育保险费25005.0425005.04

其他9556.609556.60

四、住房公积金4234.006348611.006349376.003469.00

五、工会经费和职工教育34145.22886440.60920585.82经费

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计18145021.3949555231.8358586005.019114248.21

(3).设定提存计划列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

1、基本养老保险75053.369644436.929683971.2535519.03

2、失业保险费2433.69400574.19401903.681104.20

3、企业年金缴费

109/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

合计77487.0510045011.1110085874.9336623.23

其他说明：

□适用√不适用

40、应交税费

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

增值税3206220.854636623.39

城市维护建设税170060.26280643.96

教育费附加127117.26207757.24

个人所得税275266.83408836.22

企业所得税19837314.4124832572.24

房产税252690.04252690.04

印花税186338.56553063.32

土地使用税6874.506874.50

其他25110.5725110.57

合计24086993.2831204171.48

其他说明：

无

41、其他应付款

(1).项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额应付利息应付股利

其他应付款276452385.26345447486.58

合计276452385.26345447486.58

(2).应付利息

□适用√不适用

(3).应付股利

□适用√不适用

(4).其他应付款按款项性质列示其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁押金245757998.86252040159.05

投标保证金479000.00475000.00

暂收款及暂收款29110326.4832159625.41

应付股权收购款207214.1460772702.12

其他897845.78

110/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

合计276452385.26345447486.58账龄超过1年或逾期的重要其他应付款

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额未偿还或结转的原因

客户117308609.99未结算

客户24900000.00未结算

客户34800450.00未结算

客户44350979.07未结算

客户53825993.28未结算

客户63509456.79未结算

客户73223334.79未结算

合计41918823.92/

其他说明：

□适用√不适用

42、持有待售负债

□适用√不适用

43、1年内到期的非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

1年内到期的长期借款

1年内到期的应付债券

1年内到期的长期应付款

1年内到期的租赁负债381710940.46404013714.62

应计利息

合计381710940.46404013714.62

其他说明：

无

44、其他流动负债

□适用√不适用

45、长期借款

(1).长期借款分类

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

46、应付债券

(1).应付债券

□适用√不适用

111/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(2).应付债券的具体情况：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

□适用√不适用

(3).可转换公司债券的说明

□适用√不适用转股权会计处理及判断依据

□适用√不适用

(4).划分为金融负债的其他金融工具说明

期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用其他金融工具划分为金融负债的依据说明

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

47、租赁负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

租赁付款额3981951931.774374013210.11

减：未确认融资费用824932590.41935152469.87

合计3157019341.363438860740.24

其他说明：

无

48、长期应付款

项目列示

□适用√不适用长期应付款

□适用√不适用专项应付款

□适用√不适用

49、长期应付职工薪酬

□适用√不适用

112/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

50、预计负债

□适用√不适用

51、递延收益

递延收益情况

√适用□不适用

单位：元币种人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额形成原因

政府补助4463752.83624842.883838909.95资产相关补助

合计4463752.83624842.883838909.95/

其他说明：

□适用√不适用

52、其他非流动负债

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额合同负债

子公司上海锦和众源私募投资基1699.88

金合伙企业（有限合伙）的少数股东权益

合计1699.88

其他说明：

无

53、股本

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

本次变动增减（+、一）期初余额发行新公积金期末余额送股其他小计股转股

股份总数472500000.00472500000.00

其他说明：

无

54、其他权益工具

(1).期末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表

□适用√不适用

其他权益工具本期增减变动情况、变动原因说明，以及相关会计处理的依据：

113/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

55、资本公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股本584698640.65584698640.65溢价）

其他资本公积5618657.01295718.805914375.81

合计590317297.66295718.80590613016.46

其他说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

2020年本公司员工通过本公司股东上海锦友投资管理事务所（有限合伙）间接受让本公司股权，受让价格低于活跃市场交易价格的金额5914375.00元作为以权益结算的股份支付，按照服务期限5年进行摊销，本期摊销295718.8元记入本公司管理费用，相应增加资本公积。

56、库存股

□适用√不适用

57、其他综合收益

□适用√不适用

58、专项储备

□适用√不适用

59、盈余公积

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积135513757.03135513757.03任意盈余公积储备基金企业发展基金其他

合计135513757.03135513757.03

盈余公积说明，包括本期增减变动情况、变动原因说明：

无

60、未分配利润

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期上年度

调整前上期末未分配利润-178727774.44-75330972.65调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）

114/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

调整后期初未分配利润-178727774.44-75330972.65

加：本期归属于母公司所有者的净利75452398.1314753173.60润

减：提取法定盈余公积14199975.39提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利103950000.00103950000.00转作股本的普通股股利

期末未分配利润-207225376.31-178727774.44

调整期初未分配利润明细：

1、由于《企业会计准则》及其相关新规定进行追溯调整，影响期初未分配利润0.00元。

2、由于会计政策变更，影响期初未分配利润0.00元。

3、由于重大会计差错更正，影响期初未分配利润0.00元。

4、由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润0.00元。

5、其他调整合计影响期初未分配利润0.00元。

61、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务490726301.28376552130.89517542774.75381895218.92其他业务

合计490726301.28376552130.89517542774.75381895218.92

(2).营业收入、营业成本的分解信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合计合同分类营业收入营业成本商品类型

租赁367230579.27293457210.21

物业服务及其他123495722.0183094920.68按经营地区分类

上海406637911.24275086700.03

杭州30591046.1118550692.01

南京1122543.52911452.40

北京52374800.4182003286.45

合计490726301.28376552130.89其他说明

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

115/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

不适用

62、税金及附加

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税1165798.431362219.22

教育费附加510961.86599943.87

地方教育费附加340641.21399543.28

印花税449316.84742011.21

其他50221.14

房产税505380.08505380.08

土地使用税13749.0013749.00

合计3036068.563622846.66

其他说明：

无

63、销售费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

中介咨询费7155089.036133382.09

职工薪酬10570982.1410951945.99

广告及业务宣传费279276.38496320.72

差旅费82914.84113575.90

办公费86104.0627431.94

邮电通讯费32195.4130487.69

其他330649.85376080.45

合计18537211.7118129224.78

其他说明：

无

64、管理费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬19067918.2623051223.53

无形资产摊销526394.44793617.05

116/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

股份支付295718.79591437.58

咨询费2471750.382652354.87

诉讼费537260.90449608.83

长期待摊费用摊销109883.88192373.93

差旅费476475.99668405.72

业务招待费1175431.521275797.77

折旧150943.00194202.02

印刷费3399.143338.37

会议费5176.89

邮电通讯费27568.1658140.79

办公费605622.42758446.79

其他129260.2786206.66

合计25577627.1530780330.80

其他说明：

无

65、研发费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

职工薪酬826417.31769474.33折旧

研究开发服务费用56341.39122442.71

合计882758.70891917.04

其他说明：

无

66、财务费用

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

利息费用85714509.1793584526.03

其中：租赁负债利息费用85714509.1793584526.03

利息收入-823008.58-1163615.75汇兑损益

其他257697.89124407.04

合计85149198.4892545317.32

其他说明：

无

67、其他收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币按性质分类本期发生额上期发生额

政府补助11645617.501874400.08

增值税加计抵减-121125.07-7356.96

117/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

代扣个人所得税手续费142700.08148573.75

合计11667192.512015616.87

其他说明：

无

68、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益-198940.36-118470.09处置长期股权投资产生的投资收益交易性金融资产在持有期间的投资收益其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

银行理财产品收益590083.931173568.49追加投资原持有的股权按公允价值计量产生的利得

企业借款形成的利息收入186264.97143224.84

合计577408.541198323.24

其他说明：

无

69、净敞口套期收益

□适用√不适用

70、公允价值变动收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产-138194.458980.21

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益交易性金融负债按公允价值计量的投资性房地产

业绩承诺变更事项60138559.55

合计60000365.108980.21

118/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

业绩承诺变更事项：主要系公司与同昌盛业的交易对手方就业绩承诺签署《补充协议》，针对2021年收购同昌盛业股权转让对价调整等安排（具体可参考《关于拟与同昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的公告》（公告编号：2024-047）），该事项已经2025年第一次临时股东大会审议通过后生效（公告编号：2025-001）。因此，公司2025年1-6月份合计计入公允价值变动损益60138559.55元。

71、信用减值损失

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额应收票据坏账损失

应收账款坏账损失2012470.192070006.96

其他应收款坏账损失-458816.1620915.90债权投资减值损失其他债权投资减值损失

长期应收款坏账损失-119034.90-103585.77财务担保相关减值损失

合计1434619.131987337.09

其他说明：

无

72、资产减值损失

□适用√不适用

73、资产处置收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

长期资产处置利得或损失16132570.854673167.66

合计16132570.854673167.66

注：主要系本公司下属子公司同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司运营的日坛项目基于现状，公司遵循《企业会计准则第21号-租赁》的相关规定，终止确认相关的使用权资产、租赁负债，导致确认了资产处置收益16062977.26元所致。

其他说明：

□适用√不适用

74、营业外收入

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额非流动资产处置利得合计

119/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

其中：固定资产处置利得无形资产处置利得债务重组利得非货币性资产交换利得接受捐赠政府补助

补偿金收入26868379.5427290163.8226868379.54

其他561403.331390.00561403.33

合计27429782.8727291553.8227429782.87

其他说明：

√适用□不适用

补偿金收入系越界创意园物业持有方上海广电股份浦东有限公司与本公司签订协议，对协议中因拆除部分房屋而减少的租赁范围及物业管理范围进行的补偿。

75、营业外支出

√适用□不适用

单位：元币种：人民币计入当期非经常性损益项目本期发生额上期发生额的金额

非流动资产处置损18755.97失合计

其中：固定资产处置18755.97损失无形资产处置损失债务重组损失非货币性资产交换损失对外捐赠

罚款支出7.39

其他565909.8890865.24565909.88

合计565909.88109628.60565909.88

其他说明：

无

76、所得税费用

(1).所得税费用表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用30862543.4325225575.92

递延所得税费用-4809987.41-18303022.39

合计26052556.026922553.53

120/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(2).会计利润与所得税费用调整过程

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额

利润总额94798096.65

按法定/适用税率计算的所得税费用23699524.16

子公司适用不同税率的影响-283121.20

调整以前期间所得税的影响2804826.69

非应税收入的影响-49735.09

不可抵扣的成本、费用和损失的影响12060.17使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响

研发费用加计抵减-130998.71

所得税费用26052556.02

其他说明：

□适用√不适用

77、其他综合收益

□适用√不适用

78、现金流量表项目

(1).与经营活动有关的现金收到的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

客户押金或保证金17268667.5127540342.73

政府补助11172036.701548262.17

业主押金或项目保证金、工程招标保15179420.00

证金2113745.69

财务费用－利息收入823008.581163615.75

营业外收入564969.7028656052.12

暂收款59274025.3352505840.68往来款及其他

收到冻结资金解冻款1739892.94618293.44

合计92956346.44127211826.89

收到的其他与经营活动有关的现金说明：

无支付的其他与经营活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

121/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

客户押金、业主押金或项目保证金、14010600.6535802908.79工程招标保证金

费用支出22428928.0412160804.13

营业外支出565909.8890872.63

暂收款退回50963798.7238121446.63

冻结资金573260.2411344108.14往来款及其他

合计88542497.5397520140.32

支付的其他与经营活动有关的现金说明：

无

(2).与投资活动有关的现金收到的重要的投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的重要的投资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

处置同昌盛业（北京）商业管理有

限公司股权39977.20

合计39977.20支付的重要的投资活动有关的现金说明无收到的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与投资活动有关的现金

□适用√不适用

(3).与筹资活动有关的现金收到的其他与筹资活动有关的现金

□适用√不适用支付的其他与筹资活动有关的现金

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

支付物业持有方租金273815121.93244815391.20

合计273815121.93244815391.20

支付的其他与筹资活动有关的现金说明：

无筹资活动产生的各项负债变动情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项期初余额本期增加本期减少期末余额

122/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

目现非现金变动现金变动非现金变动金变动租

赁3842874454.8685714509.17258815121.93131043560.283538730281.82负债

合3842874454.8685714509.17258815121.93131043560.283538730281.82计

(4).以净额列报现金流量的说明

□适用√不适用

(5).不涉及当期现金收支、但影响企业财务状况或在未来可能影响企业现金流量的重大活动及财务影响

□适用√不适用

79、现金流量表补充资料

(1).现金流量表补充资料

√适用□不适用

单位：元币种：人民币补充资料本期金额上期金额

1．将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润68745540.6315846041.81

加：资产减值准备

信用减值损失1434619.131987337.09

固定资产折旧、油气资产折耗、生产527930.90585481.60性生物资产折旧

使用权资产摊销239349253.78233473901.00

无形资产摊销559891.06822386.99

长期待摊费用摊销43937676.7848141212.91

处置固定资产、无形资产和其他长期

“”-16132570.85-4673167.66资产的损失（收益以－号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号填18755.97列）公允价值变动损失（收益以“－”号填-60000365.10-8980.21列）

财务费用（收益以“－”号填列）85714509.1793584526.03

投资损失（收益以“－”号填列）-577408.54-1198323.24递延所得税资产减少（增加以“－”8347037.63-7396750.23号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”-11909422.73-10906272.16号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）经营性应收项目的减少（增加以“－”-40011257.72-31983411.80号填列）经营性应付项目的增加（减少以“－”-2650881.411012411.74

123/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告号填列）

其他295718.79591437.58

经营活动产生的现金流量净额317630271.52339896587.42

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3．现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额235797577.59194011509.91

减：现金的期初余额237845275.45161609422.71

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-2047697.8632402087.20

(2).本期支付的取得子公司的现金净额

□适用√不适用

(3).本期收到的处置子公司的现金净额

□适用√不适用

(4).现金和现金等价物的构成

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

一、现金235797577.59237845275.45

其中：库存现金15420.5215420.52

可随时用于支付的银行存款235778140.63237819325.55

可随时用于支付的其他货币4016.4410529.38资金可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额235797577.59237845275.45

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物

(5).使用范围受限但仍作为现金和现金等价物列示的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额理由

货币资金5193876.18法院冻结资金

货币资金600000.00保函保证金

124/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

合计5793876.18/

(6).不属于现金及现金等价物的货币资金

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

80、所有者权益变动表项目注释

说明对上年期末余额进行调整的“其他”项目名称及调整金额等事项：

□适用√不适用

81、外币货币性项目

(1).外币货币性项目

□适用√不适用

(2).境外经营实体说明，包括对于重要的境外经营实体，应披露其境外主要经营地、记账本位币

及选择依据，记账本位币发生变化的还应披露原因□适用√不适用

82、租赁

(1).作为承租人

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期金额上期金额

租赁负债的利息费用8712.169550.19计入相关资产成本或当期损益的简化处理的短期租赁费用计入相关资产成本或当期损益的简化处理的低价值资

产租赁费用（低价值资产的短期租赁费用除外）

计入相关资产成本或当期损益的未纳入租赁负债计量546.61885.36的可变租赁付款额

其中：售后租回交易产生部分

转租使用权资产取得的收入35466.2436201.17

与租赁相关的总现金流出：其中27584.2625433.05售后租回交易产生的相关损益售后租回交易现金流入售后租回交易现金流出未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额

√适用□不适用详见上表简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用

□适用√不适用售后租回交易及判断依据

□适用√不适用

125/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

与租赁相关的现金流出总额27584.26(单位：万元币种：人民币)

(2).作为出租人作为出租人的经营租赁

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币

其中:未计入租赁收款额的可变项目租赁收入租赁付款额相关的收入

经营租赁收入35024.29

合计35024.29作为出租人的融资租赁

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币未纳入租赁投资净额项目销售损益融资收益的可变租赁付款额的相关收入

融租租赁441.95

合计441.95未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节表

□适用√不适用未来五年未折现租赁收款额

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币每年未折现租赁收款额项目期末金额期初金额

第一年71787.5374037.53

第二年59682.4661303.82

第三年35143.5336381.38

第四年19292.4420744.46

第五年13832.4321836.39

五年后未折现租赁收款额总42952.3758396.30额

(3).作为生产商或经销商确认融资租赁销售损益

□适用√不适用其他说明无

83、数据资源

□适用√不适用

84、其他

□适用√不适用

126/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

八、研发支出

1、按费用性质列示

□适用√不适用

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

□适用√不适用重要的资本化研发项目

□适用√不适用开发支出减值准备

□适用√不适用其他说明不适用

3、重要的外购在研项目

□适用√不适用

九、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

□适用√不适用

2、同一控制下企业合并

□适用√不适用

127/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

3、反向购买

□适用√不适用

4、处置子公司

本期是否存在丧失子公司控制权的交易或事项

√适用□不适用

单位:元币种:人民币与原子公司股处置价款与丧失控制权权投资丧失控制丧失控制丧失控处置投资对按照公允价之日合并财相关的丧失控丧失控丧失控制权之日合权之日合子公丧失控制权时丧失控制应的合并财值重新计量务报表层面其他综制权时制权时权之日剩并财务报并财务报司名制权的点的处权时点的务报表层面剩余股权产剩余股权公合收益点的处点的处余股权的表层面剩表层面剩称时点置比例判断依据享有该子公生的利得或允价值的确转入投

置价款%置方式比例（%）余股权的余股权的（）司净资产份损失定方法及主资损益账面价值公允价值额的差额要假设或留存收益的金额同昌盛业

（北已完成股

京）2025/2/17100股权转权变更工-426928.43商业让商登记管理有限公司

其他说明：

□适用√不适用是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

128/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

5、其他原因的合并范围变动

说明其他原因导致的合并范围变动（如，新设子公司、清算子公司等）及其相关情况：

√适用□不适用

2025年1月22日，本公司子公司上海锦和众源私募投资基金合伙企业（有限合伙）收到了辖区市场监督管理局印发的编号为“沪市监注合受理[2025]字第 420000Y1202501070018 号”的准予工商注销登记通知书，上海锦和众源私募投资基金合伙企业（有限合伙）完成了工商注销手续，不再纳入合并范围。

6、其他

□适用√不适用

十、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

(1).企业集团的构成

√适用□不适用

单位:元币种:人民币

持股比例(%)取得子公司名称主要经营地注册资本注册地业务性质直接间接方式

上海和矩商务上海3000000.00上海经营服务100.00同一控制下企业合发展有限公司并

上海锦羽企业上海3000000.00上海经营服务100.00同一控制下企业合管理有限公司并

上海锦翌企业上海3000000.00上海经营服务100.00同一控制下企业合管理有限公司并

129/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

上海锦瑞企业上海2000000.00上海经营服务100.00同一控制下企业合管理有限公司并

上海锦能物业上海3000000.00上海经营服务100.00同一控制下企业合管理有限公司并

上海数娱产业上海4000000.00上海经营服务100.00非同一控制下企业管理有限公司合并

上海锦苑企业上海2000000.00上海经营服务84.00设立管理有限公司

上海锦灵企业上海5000000.00上海经营服务99.001.00设立管理有限公司

上海史坦舍商上海3000000.00上海经营服务100.00非同一控制下企业务服务有限公合并司

上海锦衡企业上海5000000.00上海经营服务100.00设立管理有限公司

杭州锦悦企业杭州1000000.00杭州经营服务100.00设立管理有限公司

上海锦珑企业上海10000000.00上海经营服务100.00设立管理有限公司

上海锦朗企业上海100000000.00上海经营服务100.00设立管理有限公司

上海劲佳文化上海40000000.00上海经营服务100.00非同一控制下企业投资管理有限合并公司

上海力衡投资上海2000000.00上海经营服务100.00非同一控制下企业管理有限公司合并

上海锦林网络上海5000000.00上海信息科技100.00设立信息技术有限公司

锦和创力商业北京30000000.00北京经营服务100.00设立运营管理（北

130/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

京）有限公司

上海锦静企业上海16000000.00上海经营服务100.00设立管理有限公司

上海锦颐企业上海1000000.00上海经营服务100.00设立管理有限公司

上海锦穗企业上海3000000.00上海经营服务100.00设立管理有限公司

上海腾锦文化上海10000000.00上海经营服务100.00非同一控制下企业发展有限公司合并

上海豪翌企业上海25000000.00上海经营服务100.00非同一控制下企业管理有限公司合并

上海翌钲众创上海60000000.00上海经营服务100.00非同一控制下企业空间经营管理合并有限公司同昌盛业（北北京500000.00北京经营服务60.00非同一控制下企业京）科技发展有合并限公司

同昌盛业新荟北京7500000.00北京经营服务60.00非同一控制下企业城壹（北京）商合并业管理有限公司

同昌盛业新荟北京10000000.00北京经营服务60.00非同一控制下企业城叁（北京）商合并业管理有限公司

北京同昌盛业北京28750000.00北京经营服务52.17328.696非同一控制下企业城市更新科技合并发展有限公司

上海劭锦企业上海10000000.00上海经营服务100.00非同一控制下企业管理有限公司合并

上海习瑞实业上海10000000.00上海经营服务100.00非同一控制下企业

131/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

有限公司合并

上海锦舶企业上海2000000.00上海经营服务99.001.00设立管理有限公司

上海申地锦和上海6000000.00上海经营服务65.00设立商业经营管理有限公司

北京新荟园壹北京90000000.00北京经营服务72.5016.50非同一控制下企业城市更新科技合并发展有限公司

在子公司的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有半数或以下表决权但仍控制被投资单位、以及持有半数以上表决权但不控制被投资单位的依据：

无

对于纳入合并范围的重要的结构化主体，控制的依据：

无

确定公司是代理人还是委托人的依据：

无

其他说明：

无

(2).重要的非全资子公司

√适用□不适用

132/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

单位：元币种：人民币少数股东持股本期向少数股东宣告分派的股子公司名称本期归属于少数股东的损益期末少数股东权益余额比例（%）利

同昌盛业（北京）科技发40.00-5192930.348945692.17

展有限公司（合并）

北京新荟园壹城市更新11.00-1444860.4523695421.95科技发展有限公司

子公司少数股东的持股比例不同于表决权比例的说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

(3).重要非全资子公司的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币子期末余额期初余额公司流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计名称同323580847977405121321101199631931954205192397787161259956523782110341643382905441707

昌5.9776.9862.9570.0555.0225.077.0333.4250.4575.0949.3524.44盛业

（北京

）科

133/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

技发展有限公司

（合并

）北474485275509068025391289464138202596714900249278077827058031983256832839467556515084

京0.3917.6838.0708.8287.1595.975.9207.1613.0809.9397.4407.37新荟园壹城市更新科技发展有限公司子公司名称本期发生额上期发生额

134/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

经营活动现金经营活动现营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额流量金流量同昌盛业（北京）科技发展有24468455.77-16594734.98-16594734.9815971224.6131980155.38-12805355.16-12805355.1625213375.74

限公司（合并）北京新荟园壹

城市更新科技23394715.48-20640863.63-20640863.633148053.3517958658.17-21395270.75-21395270.754970703.93发展有限公司

其他说明：

同昌盛业（北京）科技发展有限公司（合并）为合并其子公司同昌盛业新荟城壹（北京）商业管理有限公司、同昌盛业新荟城叁（北京）商业管理有限公司的合并数据。上表数据系以各子公司财务报表为基础经过对合并日可辨认资产和负债的公允价值与账面价值差额已实现部分进行调整后的金额。

135/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(4).使用企业集团资产和清偿企业集团债务的重大限制：

□适用√不适用

(5).向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

□适用√不适用

3、在合营企业或联营企业中的权益

√适用□不适用

(1).重要的合营企业或联营企业

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

合营企业持股比例(%)对合营企业或联或联营企主要经营地注册地业务性质营企业投资的会业名称直接间接计处理方法南京广电南京南京经营服务49权益法锦和投资管理有限公司北京北锦北京北京经营服务50权益法商业运营管理有限公司

在合营企业或联营企业的持股比例不同于表决权比例的说明：

无

持有20%以下表决权但具有重大影响，或者持有20%或以上表决权但不具有重大影响的依据：

无

(2).重要合营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额北京北锦商业运营管理北京北锦商业运营管理有限公司有限公司

流动资产27583014.4827586013.47

其中：现金和现金等价物465836.48469005.28

非流动资产14665182.1514614458.45

资产合计42248196.6342200471.92

流动负债18259848.4617814243.01

136/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

非流动负债

负债合计18259848.4617814243.01少数股东权益

归属于母公司股东权益23988348.1724386228.91

按持股比例计算的净资产份额11994174.0912193114.46

调整事项--

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

对合营企业权益投资的账面价值11994174.0912193114.46存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值营业收入

财务费用395050.52301740.07

所得税费用-78980.07

净利润-397880.71-236940.17终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-397880.71-236940.17本年度收到的来自合营企业的股利其他说明无

(3).重要联营企业的主要财务信息

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

期末余额/本期发生期初余额/上期发生额额南京广电锦和投资管南京广电锦和投资管理有限公司理有限公司

流动资产58874335.9359265639.11

非流动资产286871768.84338927405.70

资产合计345746104.77398193044.81

流动负债45227826.4859515933.63

非流动负债326477003.71368049487.55

负债合计371704830.19427565421.18少数股东权益

归属于母公司股东权益-25958725.42-29372376.37按持股比例计算的净资产份额

调整事项--

--商誉

--内部交易未实现利润

--其他

137/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

对联营企业权益投资的账面价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允价值

营业收入31112429.8032979933.93

净利润3413650.952858286.28终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额3413650.952858286.28本年度收到的来自合营企业的股利其他说明无

(4).不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

□适用√不适用

(5).合营企业或联营企业向本公司转移资金的能力存在重大限制的说明

□适用√不适用

(6).合营企业或联营企业发生的超额亏损

√适用□不适用

单位：元币种：人民币合营企业或联营企累积未确认前期累计本期未确认的损失本期末累积未确认的

业名称的损失（或本期分享的净利润）损失

南京广电锦和投资-14392464.421672688.97-12719775.45管理有限公司其他说明无

(7).与合营企业投资相关的未确认承诺

□适用√不适用

(8).与合营企业或联营企业投资相关的或有负债

□适用√不适用

4、重要的共同经营

□适用√不适用

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益

未纳入合并财务报表范围的结构化主体的相关说明：

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

138/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

十一、政府补助

1、报告期末按应收金额确认的政府补助

□适用√不适用未能在预计时点收到预计金额的政府补助的原因

□适用√不适用

2、涉及政府补助的负债项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期计

本期新与资产/财务报表入营业本期转入本期其期初余额增补助期末余额收益相项目外收入其他收益他变动金额关金额

递延收益4463752.83624842.883838909.95与资产相关

合计4463752.83624842.883838909.95/

3、计入当期损益的政府补助

√适用□不适用

单位：元币种：人民币类型本期发生额上期发生额

与收益相关11020774.621249557.20

与资产相关624842.88624842.88

合计11645617.501874400.08

其他说明：

无

十二、与金融工具相关的风险

1、金融工具的风险

√适用□不适用金融工具产生的各类风险本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风险、利率风险和其他价格风险）。上述金融风险以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：

董事会负责规划并建立本公司的风险管理架构，制定本公司的风险管理政策和相关指引并监督风险管理措施的执行情况。本公司已制定风险管理政策以识别和分析本公司所面临的风险，这些风险管理政策对特定风险进行了明确规定，涵盖了市场风险、信用风险和流动性风险管理等诸多方面。本公司定期评估市场环境及本公司经营活动的变化以决定是否对风险管理政策及系统进行更新。本公司的风险管理由风险管理委员会按照董事会批准的政策开展。风险管理委员会通过与本公司其他业务部门的紧密合作来识别、评价和规避相关风险。本公司内部审计部门就风险管理控制及程序进行定期的审核，并将审核结果上报本公司的审计委员会。本公司通过适当的多样化投

139/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

资及业务组合来分散金融工具风险，并通过制定相应的风险管理政策减少集中于单一行业、特定地区或特定交易对手的风险。

（1）信用风险信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致本公司发生财务损失的风险。本公司客户主要采用预付租金方式，也面临部分客户延期支付租金、物业费等导致的客户信用风险。在签订新合同之前，本公司会对新客户的信用风险进行评估。公司对每一客户均设置了预收租金月数或付款周期，并在租赁合同中约定，客户在确定承租物业时需向公司缴纳一定数额的租赁保证金。该预收月数或付款周期为无需获得额外批准的最大额度。部分客户因临时经营周转困难需延期支付租金或物业费的，经公司业务部门进行风险评估属于合理范围内的并履行必要审批程序后准予延长信用期。

公司通过对已有客户租金和物业费收缴情况以及应收账款账龄分析的月度审核来确保公司的整体

信用风险在可控的范围内。在监控客户的信用风险时，按照客户的信用特征对其分组。对被评为“高风险”级别的客户，公司会加强租金及物业费的收缴工作，并在续签租赁合同时考虑延长预收租金月数或调整付款周期。

（2）流动性风险流动性风险是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

本公司的政策是确保拥有充足的现金以偿还到期债务。流动性风险由本公司的财务部门集中控制。

财务部门通过监控现金余额、可随时变现的有价证券以及对未来12个月现金流量的滚动预测，确保公司在所有合理预测的情况下拥有充足的资金偿还债务。

本公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

单位：万元币种：人民币期末余额项目

1个月以内1-6个月6个月-1年1-5年5年以上合计

应付账款849.87531.46396.781244.00160.833182.94

预收款项2556.981297.273854.25

合同负债1317.83416.531734.36应付职工薪

915.09915.09

酬

应交税费2408.702408.70

其他应付款786.921908.823613.6915963.425372.3927645.24一年内到期

的非流动负525.2118347.3119298.58--38171.10债

140/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

递延收益7.2036.5743.23146.48150.41383.89递延所得税

142.55651.61645.834606.30-6046.29

负债

租赁负债136525.27179176.66315701.93其他非流动

-0.00负债

合计9510.3523189.5723998.11158485.47184860.29400043.79

单位：万元币种：人民币上年年末余额项目

1个月以内1-6个月6个月-1年1-5年5年以上合计

应付账款3280.871417.251050.98745.93128.226623.25

预收款项2182.571230.56122.08282.373817.58

合同负债1634.87180.6033.331848.80应付职工薪

1871.441871.44

酬

应交税费2905.07215.353120.42

其他应付款1154.172496.852907.7417784.0710201.9234544.75一年内到期

的非流动负3377.6016770.9420252.8240401.36债

递延收益7.2036.0243.23193.13166.79446.37递延所得税

107.88640.04650.704634.291204.327237.23

负债

租赁负债142776.16201109.91343886.07其他非流动

0.170.17

负债

合计16521.8422987.6125060.88166415.95212811.16443797.44

（3）市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

1）利率风险

利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

141/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

本公司期末不存在银行借款。

2）汇率风险

汇率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

本公司期末不存在以其他货币计价的金融资产和金融负债。

3）其他价格风险

其他价格风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险。

本公司期末不存在权益工具投资。

2、套期

(1).公司开展套期业务进行风险管理

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(2).公司开展符合条件套期业务并应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3).公司开展套期业务进行风险管理、预期能实现风险管理目标但未应用套期会计

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

3、金融资产转移

(1).转移方式分类

□适用√不适用

(2).因转移而终止确认的金融资产

□适用√不适用

(3).继续涉入的转移金融资产

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

十三、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

□适用√不适用

142/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

□适用√不适用

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息

□适用√不适用

5、持续的第三层次公允价值计量项目，期初与期末账面价值间的调节信息及不可观察参数敏感

性分析

□适用√不适用

6、持续的公允价值计量项目，本期内发生各层级之间转换的，转换的原因及确定转换时点的政

策

□适用√不适用

7、本期内发生的估值技术变更及变更原因

□适用√不适用

8、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

□适用√不适用

9、其他

□适用√不适用

十四、关联方及关联交易

1、本企业的母公司情况

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币母公司对本企母公司对本企业母公司名称注册地业务性质注册资本业的持股比例

(%)的表决权比例(%)

上海锦和投上海市实业投资、投18000.0058.0058.00资集团有限资管理等公司本企业的母公司情况的说明无本企业最终控制方是郁敏珺

其他说明：

无

2、本企业的子公司情况

本企业子公司的情况详见附注

√适用□不适用

本公司子公司的情况详见本附注“十、在其他主体中的权益”。

143/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

3、本企业合营和联营企业情况

本企业重要的合营或联营企业详见附注

√适用□不适用

本公司子公司的情况详见本附注“十、在其他主体中的权益”

本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下

√适用□不适用合营或联营企业名称与本企业关系南京广电锦和投资管理有限公司联营企业北京北锦商业运营管理有限公司合营企业其他说明

□适用√不适用

4、其他关联方情况

√适用□不适用其他关联方名称其他关联方与本企业关系

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海广电股份浦东有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海锦励实业有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控宁海县心泉旅游发展有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控杭州精文文广投资有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控北京虹映物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控北京安平恒美艺术品有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海铂鼎物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海德寅物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控新昌县锦睿旅游开发有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控

华胜国际置业开发（上海）有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海佰舍企业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海墨珲物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海锦和房地产经纪有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海浙锦企业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控北京锦越商业管理有限公司制或控制

144/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控北京锡阁物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海翌成公寓管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海盛煦企业管理咨询有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海翌里物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海邸嘉物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海丰明物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控北京盛煦企业管理咨询有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海霞锦实业有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海锦梅实业有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海暻辉物业管理有限公司制或控制

实际控制人郁敏珺女士对该法体有重大影响、共同控上海懋居物业管理有限公司制或控制其他说明无

5、关联交易情况

(1).购销商品、提供和接受劳务的关联交易

采购商品/接受劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币获批的交易额是否超过交易关联方关联交易内容本期发生额上期发生额度（如适用）额度（如适用）

上海广电股份提供物业管理31014.62不适用不适用62990.85浦东有限公司服务上海广电股份

住宿服务4820.76浦东有限公司上海锦励实业

住宿服务4584.001698.11有限公司宁海县心泉旅

游发展有限公住宿服务38732.0731786.39司

500000.00否

杭州精文文广

住宿服务14211.719000.00投资有限公司北京虹映物业

住宿服务430.0033642.08管理有限公司北京安平恒美

艺术品有限公住宿服务10106.045270.00司

145/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

上海铂鼎物业

住宿服务5844.33管理有限公司上海德寅物业

住宿服务3226.416918.48管理有限公司上海翌成公寓

住宿服务990.57管理有限公司新昌县锦睿旅

游开发有限公住宿服务50497.0048074.80司华胜国际置业开发（上海）住宿服务2830.20有限公司上海佰舍企业

委托管理115518.79200000.00否128959.45管理有限公司上海墨珲物业

承租物业否7146.19管理有限公司

出售商品/提供劳务情况表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

南京广电锦和投资管理有限提供物业管理服务1122543.521105861.99公司

上海锦和房地产经纪有限公委托管理47169.82129279.78司

上海浙锦企业管理有限公司委托管理1680384.131443828.39

上海广电股份浦东有限公司委托管理3051669.905703720.55

上海广电股份浦东有限公司提供物业管理服务50660.8634080.64

上海佰舍企业管理有限公司提供物业管理服务22847.3919915.05

上海广电股份浦东有限公司提供设计管理服务、造价咨

1049887.645502362.83

询服务及装修改造咨询服务

华胜国际置业开发（上海）委托管理99665.21有限公司

北京锦越商业管理有限公司委托管理1592621.371656080.48

北京锡阁物业管理有限公司委托管理3492105.774542482.89

上海翌成公寓管理有限公司委托管理152128.7040866.23

上海盛煦企业管理咨询有限提供设计管理服务、造价咨

44793.11245551.13

公司询服务及装修改造咨询服务

上海盛煦企业管理咨询有限委托管理48896.92公司

上海盛煦企业管理咨询有限提供物业管理服务14289.69公司

上海墨珲物业管理有限公司委托管理469586.92

上海翌里物业管理有限公司委托管理744210.86810770.56

上海邸嘉物业管理有限公司委托管理21704.8819466.67

上海丰明物业管理有限公司委托管理32824.52

上海铂鼎物业管理有限公司委托管理168401.82

北京盛煦企业管理咨询有限提供物业管理服务1982.30公司

146/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

上海霞锦实业有限公司委托管理187121.86332148.15

上海锦梅实业有限公司委托管理23584.9047169.80

上海暻辉物业管理有限公司委托管理1423263.289763940.96

北京虹映物业管理有限公司委托管理194182.58

上海懋居物业管理有限公司委托管理60391.4381925.69

购销商品、提供和接受劳务的关联交易说明

□适用√不适用

(2).关联受托管理/承包及委托管理/出包情况

本公司受托管理/承包情况表：

□适用√不适用

关联托管/承包情况说明

□适用√不适用

本公司委托管理/出包情况表：

□适用√不适用

关联管理/出包情况说明

□适用√不适用

147/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(3).关联租赁情况

本公司作为出租方：

√适用□不适用

单位：元币种：人民币承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入上期确认的租赁收入

上海盛煦企业管理咨询有限物业235902.18-113369.60公司

上海佰舍企业管理有限公司物业376720.20554715.80

上海广电股份浦东有限公司物业837155.94944202.72

本公司作为承租方：

□适用√不适用关联租赁情况说明

□适用√不适用

148/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(4).关联担保情况本公司作为担保方

□适用√不适用本公司作为被担保方

□适用√不适用关联担保情况说明

□适用√不适用

(5).关联方资金拆借

√适用□不适用

单位：元币种：人民币关联方拆借金额起始日到期日说明拆出

北京北锦商业运6500000.002023/10/92026/10/8营管理有限公司注

北京北锦商业运2000000.002024/9/292026/10/8营管理有限公司

注：北京北锦与本公司和北科建集团两个股东分别签订《借款协议》，北京北锦分两次向两个股东分别申请了9000万元的借款授信额度，在授信额度内，北京北锦可分笔提取，实际借款余额不超过借款授信额度，额度可以循环使用。借款期限自首笔借款实际支付之日起3年，北京北锦可视资金情况提前还款。借款利率根据首笔借款实际发放时的五年期贷款市场报价利率（LPR）的基础上浮10%确定。截止2025年6月30日，北京北锦实际取得的借款金额合计人民币1700万元。其中，锦和商管按股权比例提供借款850万元。

(6).关联方资产转让、债务重组情况

□适用√不适用

(7).关键管理人员报酬

√适用□不适用

单位：万元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬194.30232.92

(8).其他关联交易

√适用□不适用

2019年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路140号地块内（越界创意园）部分房屋（即园区内28号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021年度，上海广电股份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021年3月，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。2023年8月29日，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议五》，约定根据《原租赁协议》所及补偿

149/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

原则相应补偿周期延长至2027年8月31日。2025年1-6月，公司对上海广电股份浦东有限公司记入营业外收入的补偿金额为26868379.54元。

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

(1).应收项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款北京锡阁物业管理有1100732.4755036.62464057.1023202.86限公司

应收账款上海翌里物业管理有1577376.4678868.82788512.9439425.64限公司

应收账款北京锦越商业管理有833498.9841674.95549066.8727453.34限公司

应收账款上海广电股份浦东有39127071.531956353.5921335594.901066779.74限公司

应收账款上海锦和房地产经纪25000.001250.0025000.001250.00有限公司

应收账款上海浙锦企业管理有752324.6437616.23696608.2534830.41限公司

应收账款上海霞锦实业有限公19108.51955.4312500.00625.00司

应收账款上海锦梅实业有限公12500.00625.0012500.00625.00司

应收账款上海暻辉物业管理有247685.7312768.577673236.06383661.80限公司

应收账款上海盛煦企业管理咨426815.1521340.76106228.245311.41询有限公司

应收账款上海佰舍企业管理有818904.0040945.20382740.1319137.01限公司

应收账款上海墨珲物业管理有85185.598518.5685185.594259.28限公司

应收账款上海锦励实业有限公211290.1510564.51211290.1510564.51司

应收账款上海翌成公寓管理有67977.423398.87

限公司--

应收账款上海丰明物业管理有34793.991739.70

限公司--

应收账款上海懋居物业管理有64014.923200.75限公司

其他应收北京北锦商业运营管9084932.50750000.008898667.53750000.00款理有限公司

其他应收上海佰舍企业管理有583583.8758358.39款限公司

其他应收上海中体锦和商业经224.5122.45款营管理有限公司

150/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(2).应付项目

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目名称关联方期末账面余额期初账面余额

上海广电股份浦东有4803.987487.50应付账款限公司

上海佰舍企业管理有48825.40227668.42应付账款限公司

南京广电锦和投资管4900000.004900000.00其他应付款理有限公司

(3).其他项目

□适用√不适用

7、关联方承诺

√适用□不适用

租入物业租赁合同履约担保承诺：

（1）上海史坦舍商务服务有限公司向上海电气集团置业有限公司租入位于上海市黄浦区蒙自路

169号的“越界*智造局 I”运营物业，租赁期限自 2011年 9月起至 2031年 8月，由上海锦和投资

集团有限公司、上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海史坦舍商务服务有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（2）杭州锦悦企业管理有限公司向杭州市实业投资集团有限公司租入位于杭州市水门南弄3号的

“越界*锦绣工坊”运营物业，租赁期限自2023年至2028年，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为杭州锦悦企业管理有限公司向物业出租方提供租赁合同履约担保。

（3）上海锦和商业经营管理股份有限公司向上海航天控制技术研究所租入位于上海市田林路130

号的“越界*田林坊”运营物业，租赁期限自2017年3月起至2027年2月，由上海锦和投资集团有限公司为上海锦和商业经营管理股份有限公司向物业出租方提供租赁合同履约担保。

（4）上海锦和商业经营管理股份有限公司向上海航天工业（集团）有限公司租入位于上海市漕溪

路222号的“航天大厦”运营物业，租赁期限自2013年5月起至2028年4月，由郁敏珺为上海锦和商业经营管理股份有限公司向物业出租方提供租赁合同履约担保。

（5）上海锦朗企业管理有限公司向上海世博城市最佳实践区商务有限公司租入位于上海市望达路、半淞园路、花园港路的“越界*世博园”运营物业，租赁期限自2017年4月起至2037年3月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海锦朗企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（6）上海锦朗企业管理有限公司将位于上海市半淞园路376号“越界世博园”部分单元出租给耐

克体育(中国)有限公司，租赁期限自2024年3月起至2032年2月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海锦朗企业管理有限公司向承租方提供租赁合同履约担保。

151/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

（7）上海劲佳文化投资管理有限公司向上海邮政实业开发总公司租入位于上海市静安区愚园路

315号的“紫安大厦”运营物业，租赁期限自2016年1月起至2027年9月，由上海锦和商业经

营管理股份有限公司为上海劲佳文化投资管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（8）上海锦静企业管理有限公司向上海优生婴儿用品有限公司租入位于上海市闵行区金都路

1199号的“越界金都路项目”运营物业，租赁期限自2019年8月起至2038年10月，由上海锦

和商业经营管理股份有限公司为上海锦静企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（9）上海锦舶企业管理有限公司向上海水气石商业管理有限公司租入位于上海市徐汇区衡山路

10号59幢和60幢部分物业、淮海中路1487弄58号的物业，租赁期限自2022年1月起至2041年1月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海锦舶企业管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（10）上海劲佳文化投资管理有限公司向上海展览中心有限公司租入位于上海市静安区延安中路

1000 号的“锦和越界静安 Space”运营物业，租赁期限自 2023 年 9 月起至 2033 年 8 月，由上海

锦和商业经营管理股份有限公司为上海劲佳文化投资管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（11）上海翌钲众创空间经营管理有限公司向老凤祥股份有限公司租入位于上海市浦东新区川桥

路1279号、1295号的“锦和越界金桥园”运营物业，租赁期限自2023年6月起至2026年5月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司为上海翌钲众创空间经营管理有限公司向出租方提供租赁合同履约担保。

（12）上海和矩商务发展有限公司向上海上勤酒店管理有限公司租入位于上海市徐汇区田林路1

号“田林宾馆”运营物业，租赁期限自2024年1月起至2036年12月，由上海锦和商业经营管理股份有限公司向上海和矩商务发展有限公司提供租赁合同履约担保。

（13）南京广电锦和投资管理有限公司向南京工艺装备制造有限公司租入位于南京秦淮区莫愁路

329号的“越界*梦幻城”，租赁期限自2015年1月1日起至2034年12月31日，由上海锦和商

业经营管理股份有限公司向南京广电锦和投资管理有限公司提供租赁合同履约担保。

8、其他

□适用√不适用

十五、股份支付

1、各项权益工具

(1).明细情况

□适用√不适用

(2).期末发行在外的股票期权或其他权益工具

□适用√不适用

152/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

2、以权益结算的股份支付情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币以权益结算的股份支付对象授予日权益工具公允价值的确定方法参照活跃市场交易价格授予日权益工具公允价值的重要参数可行权权益工具数量的确定依据资产负债表日股权激励股份实际持有数本期估计与上期估计有重大差异的原因无

以权益结算的股份支付计入资本公积的累计金额5914375.81

本期以权益结算的股份支付确认的费用总额295718.80其他说明

2020年本公司员工通过本公司股东上海锦友投资管理事务所（有限合伙）间接受让本公司股权，受让价格低于活跃市场交易价格的金额5914375.00元作为以权益结算的股份支付，按照服务期限5年进行摊销，本期摊销295718.80元记入本公司管理费用，相应增加资本公积。

3、以现金结算的股份支付情况

□适用√不适用

4、本期股份支付费用

□适用√不适用

5、股份支付的修改、终止情况

□适用√不适用

6、其他

□适用√不适用

十六、承诺及或有事项

1、重要承诺事项

□适用√不适用

2、或有事项

(1).资产负债表日存在的重要或有事项

√适用□不适用

截止2025年6月30日，公司租户以及其他服务提供方因经济活动纠纷向法院提起诉讼，请求法院判令公司返还租金、支付费用等合计2838.78万元，公司尚未收到前述案件的法院判决，本公司结合律师意见、合同约定以及案件进展，认为法院后续判决公司支付的可能性较小，部分案件公司已提起反诉，同时部分案件原告向法院申请冻结公司银行存款合计5193876.18元。

(2).公司没有需要披露的重要或有事项，也应予以说明：

□适用√不适用

3、其他

□适用√不适用

153/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

十七、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

□适用√不适用

2、利润分配情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

拟分配的利润或股利51975000.00

经审议批准宣告发放的利润或股利0.00

3、销售退回

□适用√不适用

4、其他资产负债表日后事项说明

√适用□不适用

公司拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向公司全体股东每10股派发现金红利1.10元(含税)。截至2025年6月30日，公司总股本472500000股，以此计算合计拟派发现金红利51975000.00元(含税)。不送红股，不以资本公积转增股本。该利润分配方案已经2025年

8月22日召开的第五届董事会第十二次会议审议通过，且本次利润分配方案将形成议案提交2025

年第三次临时股东会审议。

十八、其他重要事项

1、前期会计差错更正

(1).追溯重述法

□适用√不适用

(2).未来适用法

□适用√不适用

2、重要债务重组

□适用√不适用

3、资产置换

(1).非货币性资产交换

□适用√不适用

(2).其他资产置换

□适用√不适用

4、年金计划

□适用√不适用

154/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

5、终止经营

□适用√不适用

6、分部信息

(1).报告分部的确定依据与会计政策

□适用√不适用

(2).报告分部的财务信息

□适用√不适用

(3).公司无报告分部的，或者不能披露各报告分部的资产总额和负债总额的，应说明原因

√适用□不适用

单位：元币种：人民币主营业务收入主营业务成本项目租赁物业服务及其他租赁物业服务及其他

上海308986436.8597651474.39216418145.6458668554.39

南京1122543.52911452.40

杭州25483956.675107089.4414281889.954268802.06

北京32760185.7519614614.6662757174.6219246111.83

合计367230579.27123495722.01293457210.2183094920.68

(4).其他说明

□适用√不适用

7、其他对投资者决策有影响的重要交易和事项

√适用□不适用

1、上海锦苑企业管理有限公司租入位于上海市宝山区呼兰路701号房屋，权属登记的产权所

有人为上海古梅食品厂，出租人为上海梅林正广和（集团）有限公司，上海古梅食品厂是上海梅林正广和（集团）有限公司下属的全资企业，上海古梅食品厂的营业执照于2007年被吊销，但尚未办理工商登记注销手续。根据上海古梅食品厂与上海梅林正广和（集团）有限公司共同出具的《关于上海古梅食品厂成立及隶属关系的说明》，其经营管理权已于2006年上移至上海梅林正广和（集团）有限公司。

2、2019年度，因上海广电股份浦东有限公司对田林路140号地块内（越界创意园）部分房屋（即园区内28号楼）进行拆除并新建办公楼，上海广电股份浦东有限公司与公司约定建设期间上海广电股份浦东有限公司对公司因拆除重建而受到的影响进行补偿。2021年度，上海广电股份浦东有限公司拆除越界创意园内其余房屋并重建。2021年3月，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议四》，约定对房屋拆除及建设期内公司的经营损失进行补偿。2023年8月29日，上海广电股份浦东有限公司与公司签署《<租赁协议>补充协议五》，约定根据《原租赁协议》所及补偿原则相应补偿周期延长至2027年8月31日。2025年1-6月，公司对上海广电股份浦东有限公司记入营业外收入的补偿金额为26868379.54元。

155/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告3、2025年1月2日，本公司就与同昌盛业（北京）科技发展有限公司及相关方签署《<关于同昌盛业（北京）科技发展有限公司之股权转让及合作经营协议>之补充协议二》的事项召开了2025年第一次临时股东大会，审议通过了《关于拟与同昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的议案》，对原协议的业绩补偿承诺做出了变更，将原协议约定的股权转让对价160170000元调减至69578613.64元，原协议下本公司已支付股权转让款99604512.02元，

尚未支付金额为60565487.98元，现调减股权转让对价后，原尚未支付金额无需再支付，原已支付金额比调减后对价形成了超付股权转让款项30025898.38元，补充协议约定该超付股权转让款分别用于成熟项目和在建项目相关事项的后续结算。

8、其他

□适用√不适用

十九、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）45726669.3735972151.72

1年以内（含1年）小计45726669.3735972151.72

1至2年2454345.30900148.52

2至3年708928.02547309.43

3年以上

3至4年

4至5年

5年以上

合计48889942.6937419609.67

(2).按坏账计提方法分类披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备计计类别提账面提账面比例比例

金额价值价值(%)金额比金额(%)金额比例例

(%)(%)按单项计提坏账准备

其中：

按组合计提48889100.0267355.446216389.37419609.100.01998084.5.335421525.坏账准备942.69053.6270767033434

其中：

156/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

（1）组合3

（应收控制关系关联方

款项）

（2）组合1

48889100.0267355.446216389.37419609.100.01998084.5.335421525.

（账龄风险942.69053.6270767033434特征组合）

48889/26735/46216389.37419609./1998084./35421525.

合计942.6953.6207673334

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

√适用□不适用

组合计提项目：组合1（账龄风险特征组合）

单位：元币种：人民币期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内45726669.372286333.495.00

1至2年2454345.30245434.5310.00

2至3年708928.02141785.6020.00

合计48889942.692673553.62

按组合计提坏账准备的说明：

□适用√不适用按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用各阶段划分依据和坏账准备计提比例不适用

对本期发生损失准备变动的应收账款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

(3).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转转销或核期末余额计提其他变动回销

本期计提坏2673553.621998084.33675469.29账准备

合计1998084.33675469.292673553.62

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用其他说明不适用

157/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(4).本期实际核销的应收账款情况

□适用√不适用其中重要的应收账款核销情况

□适用√不适用

应收账款核销说明：

□适用√不适用

(5).按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占应收账款和应收账款和合应收账款期合同资产期末合同资产期末坏账准备期末单位名称同资产期末余末余额余额余额合计数的余额额比例（%）

客户126868379.5426868379.5454.961343418.98

客户25101859.905101859.9010.44347873.95

客户33356259.983356259.986.86167813.00

客户42388878.762388878.764.89119443.94

客户52187949.052187949.054.48109397.45

合计39903327.2339903327.2381.622087947.32其他说明无

其他说明：

□适用√不适用

2、其他应收款

项目列示

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额

应收利息9939336.466363668.59应收股利

其他应收款626815292.73605532950.76

合计636754629.19611896619.35

其他说明：

□适用√不适用应收利息

(1).应收利息分类

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目期末余额期初余额定期存款

158/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

委托贷款债券投资

企业间借款9939336.466363668.59

合计9939336.466363668.59

(2).重要逾期利息

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收利息情况

□适用√不适用其中重要的应收利息核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用应收股利

(1).应收股利

□适用√不适用

159/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(2).重要的账龄超过1年的应收股利

□适用√不适用

(3).按坏账计提方法分类披露

□适用√不适用

按单项计提坏账准备：

□适用√不适用

按单项计提坏账准备的说明：

□适用√不适用

按组合计提坏账准备：

□适用√不适用

(4).按预期信用损失一般模型计提坏账准备

□适用√不适用

(5).坏账准备的情况

□适用√不适用

其中本期坏账准备收回或转回金额重要的：

□适用√不适用

其他说明：

不适用

(6).本期实际核销的应收股利情况

□适用√不适用其中重要的应收股利核销情况

□适用√不适用

核销说明：

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用其他应收款

(1).按账龄披露

√适用□不适用

单位：元币种：人民币账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）621065292.73599782950.48

1年以内（含1年）小计621065292.73599782950.48

1至2年6500000.006500000.33

2至3年

3年以上

160/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

3至4年

4至5年

5年以上

合计627565292.73606282950.81

(2).按款项性质分类情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款及其他463865292.73499389898.81

租赁保证金、押金200000.00200000.00

企业借款163500000.00106693052.00

合计627565292.73606282950.81

(3).坏账准备计提情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期信整个存续期预期信

坏账准备未来12个月预合计用损失(未发生信用损失(已发生信期信用损失

用减值)用减值)

2025年1月1日余750000.05750000.05

额

2025年1月1日余

额在本期

--转入第二阶段

--转入第三阶段

--转回第二阶段

--转回第一阶段

本期计提-0.05-0.05本期转回本期转销本期核销其他变动

2025年6月30日余750000.00750000.00

额各阶段划分依据和坏账准备计提比例无

对本期发生损失准备变动的其他应收款账面余额显著变动的情况说明：

□适用√不适用

本期坏账准备计提金额以及评估金融工具的信用风险是否显著增加的采用依据：

□适用√不适用

161/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

(4).坏账准备的情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期变动金额类别期初余额收回或转期末余额计提转销或核销其他变动回组合1（账龄风险特征750000.05-0.05750000.00

组合）

合计750000.05-0.05750000.00

其中本期坏账准备转回或收回金额重要的：

□适用√不适用其他说明不适用

(5).本期实际核销的其他应收款情况

□适用√不适用

其中重要的其他应收款核销情况：

□适用√不适用

其他应收款核销说明：

□适用√不适用

(6).按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币占其他应收款期坏账准备单位名称期末余额末余额合计数的款项的性质账龄

比例(%)期末余额

上海锦颐企业153300000.0024.43往来款一年以内管理有限公司北京新荟园壹

城市更新科技122000000.0019.44企业借款一年以内发展有限公司北京新荟园壹

城市更新科技96487500.0015.37往来款一年以内发展有限公司

上海锦朗企业55500000.008.84往来款一年以内管理有限公司上海申地锦和

商业经营管理33000000.005.26企业借款一年以内有限公司

合计460287500.0073.34//

(7).因资金集中管理而列报于其他应收款

□适用√不适用

162/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

其他说明：

□适用√不适用

163/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

3、长期股权投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资875209495.41875209495.41881209495.41881209495.41

对联营、合营企业投资11994174.0811994174.0812193114.4412193114.44

合计887203669.49887203669.49893402609.85893402609.85

(1).对子公司投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初余额（账减值准备期初本期增减变动期末余额（账减值准备期末被投资单位面价值）余额追加投资减少投资计提减值准备其他面价值）余额

上海和矩商务发13446195.5213446195.52展有限公司

上海锦翌企业管1969975.781969975.78理有限公司

上海锦羽企业管1861973.071861973.07理有限公司

上海锦瑞企业管1187215.561187215.56理有限公司

上海锦珑企业管10000000.0010000000.00理有限公司

上海锦能物业管2639844.842639844.84理有限公司

上海锦苑企业管1680000.001680000.00理有限公司

上海锦灵企业管4950000.004950000.00理有限公司

164/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

上海史坦舍商务38403000.0038403000.00服务有限公司

杭州锦悦企业管1000000.001000000.00理有限公司

上海锦衡企业管5000000.005000000.00理有限公司

上海数娱产业管49400000.0049400000.00理有限公司

上海力衡投资管39203663.7839203663.78理有限公司

上海锦朗企业管100000000.00100000000.00理有限公司

上海劲佳文化投49158372.6449158372.64资管理有限公司上海申地锦和商

业经营管理有限3900000.003900000.00公司锦和创力商业运

营管理（北京）12000000.0012000000.00有限公司

上海锦林网络信1000000.001000000.00息技术有限公司

上海锦静企业管16000000.0016000000.00理有限公司

上海锦颐企业管1000000.001000000.00理有限公司

上海锦穗企业管3000000.003000000.00理有限公司上海翌钲众创空

间经营管理有限39948000.0039948000.00公司

165/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

同昌盛业（北京）3000000.00

商业管理有限公3000000.00-司

上海豪翌企业管28400000.0028400000.00理有限公司

上海锦舶企业管1980000.001980000.00理有限公司

同昌盛业（北京）

科技发展有限公160170000.00160170000.00司北京同昌盛业城

市更新科技发展95779754.2295779754.22有限公司

上海锦和众源私3000000.00

募投资基金合伙3000000.00-企业（有限合伙）

上海劭锦企业管92000000.0092000000.00理有限公司

上海腾锦文化发6600000.006600000.00展有限公司北京新荟园壹城

市更新科技发展93531500.0093531500.00有限公司

合计881209495.416000000.00875209495.41

(2).对联营、合营企业投资

√适用□不适用

单位：元币种：人民币期初减值准本期增减变动减值准投资期末余额（账余额（账面价备期初追加投减少投权益法下其他综其他权宣告发放计提减值备期末单位其他面价值）

值）余额资资确认的投合收益益变动现金股利准备余额

166/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

资损益调整或利润

一、合营企业

北京北锦12193114.44-198940.3611994174.08商业运营管理有限公司

小计12193114.44-198940.3611994174.08

二、联营企业南京广电锦和投资管理有限公司

（注）小计

合计12193114.44-198940.3611994174.08

注：南京广电锦和投资管理有限公司的净资产本年年初余额及期末余额均为负数，本公司对该公司的长期股权投资金额为0元。

(3).长期股权投资的减值测试情况

□适用√不适用

其他说明：

□适用√不适用

167/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

4、营业收入和营业成本

(1).营业收入和营业成本情况

√适用□不适用

单位：元币种：人民币本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务109229157.2478184540.99103428849.3474722021.55其他业务

合计109229157.2478184540.99103428849.3474722021.55

(2).营业收入、营业成本的分解信息

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

(3).履约义务的说明

□适用√不适用

(4).分摊至剩余履约义务的说明

□适用√不适用

(5).重大合同变更或重大交易价格调整

□适用√不适用

其他说明：

无

5、投资收益

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益102042871.1470388886.34

权益法核算的长期股权投资收益-198940.36-118470.09

处置长期股权投资产生的投资收益-277123.70交易性金融资产在持有期间的投资收益其他权益工具投资在持有期间取得的股利收入债权投资在持有期间取得的利息收入其他债权投资在持有期间取得的利息收入处置交易性金融资产取得的投资收益处置其他权益工具投资取得的投资收益处置债权投资取得的投资收益

168/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

处置其他债权投资取得的投资收益债务重组收益

银行理财产品收益249854.171042719.06追加投资原持有的股权按公允价值计量产生的利得

企业借款形成的利息收入3575667.871209753.63

合计105392329.1272522888.94

其他说明：

无

6、其他

□适用√不适用

二十、补充资料

1、当期非经常性损益明细表

√适用□不适用

单位：元币种：人民币项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分

计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定11645617.50政府补助

的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产60590449.03理财收益、交易性金融生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金资产变动损益融负债产生的损益计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份

169/170上海锦和商业经营管理股份有限公司2025年半年度报告

支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出26863872.99主要系越界创意园房屋拆除补偿款

其他符合非经常性损益定义的损益项目21575.01主要系个税手续费返还

减：所得税影响额24779337.87

少数股东权益影响额（税后）19938.60

合计74322238.06

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

□适用√不适用其他说明

□适用√不适用

2、净资产收益率及每股收益

√适用□不适用每股收益加权平均净资产报告期利润基本每股收益（元／收益率（%）稀释每股收益（元／股）

股）

归属于公司普通股股东的净7.380.160.16利润

扣除非经常性损益后归属于0.110.0020.002公司普通股股东的净利润

3、境内外会计准则下会计数据差异

□适用√不适用

4、其他

□适用√不适用

董事长：郁敏珺

董事会批准报送日期：2025年8月22日修订信息

□适用√不适用