超大特大城市城中村改造定调积极，助力投资提升地产边际回暖。今年7 月国务院出台超大特大城市城中村改造顶层政策并召开电视电话会议进行部署，此后在资金和项目推进层面政策接连发布，整体定调积极。目前全国多个一线和强二线城市如广州、深圳、上海、成都、合肥、青岛等已陆续公布城中村改造实施计划，项目推进规模庞大。根据我们的测算，在不同拆除比例和开发周期下，未来21 个超大特大城市城中村改造总投资规模为3.5-8.2 万亿元，建设工程投资总额（不含土地成本）为1.8-4.0 万亿元，城中村改造年均投资和建设工程投资规模中值分别为8330亿元和4144 亿元，有效扩大内需稳增长，为固定投资贡献增长点，同时对地产新开工和销售带来一定增量，相较2022 年房屋新开工面积和住宅销售面积来说，预计拉动地产新开工面积增长3.57-8.92%，拉动地产销售面积提升1.28-4.79%。

政府引导+市场化运作模式，拆整结合创造长期需求。本轮城中村改造因城施策，引导主体和开发模式多样，预计本轮城中村改造或采取政府引导+市场化运作的方式，由政府统筹引导，引入市场化主体开发建设运营，缓解地方政府资金压力。在土地开发模式上，“做地”和“一二级联动”两种模式并存，根据各地政策要求进行推广，杭州和广州为“做地”模式典型城市，上海、深圳等多采用一二级联动模式。城中村改造对参与主体的项目经验、资金实力、运营能力等有较高要求，在民营房企承压背景下，央企和地方国企优势相对突出。区别于棚改时期的大拆大建，本轮城中村改造主要为拆整结合的多元改造方式，改造周期更加持续，带动长期投资，民生改善和扩内需效果并重。本轮城中村改造进度主要和资金支持相关，目前专项债和专项借款资金支持政策已发布，预计后续政策性金融支持力度有望加大。

设计/承包贯穿一二级开发，水泥/防水/涂料需求释放。从产业链角度看，城中村改造涉及可研规划、设计咨询、造价、工程承包、工程管理等多个链条，为建筑建材行业创造了设计咨询、施工承包以及建材需求。设计咨询公司位居产业链前端，可承接一级开发阶段的咨询服务和二级开发的工程设计服务，假设项目周期为7 年，我们测算本轮城中村改造可为设计咨询行业带来75-175 亿元的年均增量需求；建筑施工企业可参与土地一级开发的建筑拆除、土地平整、基建配套等工作，同时可以承接二级开发　　的房建施工订单，预计本轮城中村改造的建筑施工业务年均投资规模在2096-4901 亿元；建材类包括水泥、管材、防水、玻璃、涂料等多个品种在拆除重建类城中村中均有用量需求，而防水和涂料产品同样适用于更新改造类项目，需求弹性更足，预计本轮城中村改造项目新增年均涂料需求61-81 亿元，约占2022 年涂料市场规模的5.15%-6.83%；新增年均防水需求75-101 亿元，约占2022 年防水市场规模的6.29%-8.47%。

投资建议：2023 年以来国家在超大特大城市城中村改造领域定调积极，多地发布城中村建设规划，资金支持政策有望持续加码，我们预计本轮城中村改造将围绕改善居住条件为核心，以拆整结合的方式进行综合改造，投资效果持续，带动基建、房建投资增长，拉动地产新开工和销售的边际改善，是当前稳增长扩内需的重要抓手之一，为建筑建材多个板块创造需求增量。

建议关注：

1）前端-规划设计：涉及城中村改造前端的建筑检测和规划设计工作，有望优先受益城中村改造需求放量，建议关注全国工程监理龙头上海建科、全国性城区规划设计企业蕾奥规划和华阳国际；2）中端-施工建设：涉及城中村改造项目的土建施工、房屋建设等环节，建议关注区域建筑工程国企浦东建设、安徽建工和全国布局建筑央企龙头中国建筑；

3）后端-地产建材：城中村改造有望带动地产投资和销售端回暖，刺激建材领域需求回升，建议关注地产链建材板块中的东方雨虹和三棵树。

风险提示：政策落地不及预期、项目推进不及预期、资金筹措不及预期、规模测算不及预期等。