评论：

单月投资和新开工增速下滑，低于市场预期，但符合我们预期：上半年房地产开发投资额同比增速 16.6% ，6 月单月投资同比增速为 11.8% ，较上月显著下跌 6.4 个百分点，主要受中部地区单月投资增速明显下滑 11.6 个百分点至5.7%所致；上半年累计新开工面积同比下跌 7.1%，单月新开工面积同比下跌 16.3% 。结合土地购置面积下跌 19.9%和土地购置费下跌 13.3% 来看，我们在5 月份看到的投资增速回暖势头又出现停滞，意味着即使在销售有所好转情况下，开发商对于未来行业走势并未形成一致性判断，拿地投资均保持审慎态度。2 季度投资总额达到了 1.97 万亿，以历史经验看，3、4 季度总体投资额环比基本在-5%~5% 区间，以此测算全年投资额会在 7 万亿左右，我们依然维持全年13% 的投资增速判断。

6 月销售好于预期，依然区域分化，价格有上涨压力：上半年商品房销售面积同比下降 10.0% ，6 月单月降幅为 3.3%，较5 月单月 9.3%的跌幅明显改善，好于预期；销售额同比下降 5.2%，较前 5 个月收窄 3.9个百分点。分区域看，6月东、中部地区销售量回暖较为明显，环比上涨 54.1% 及61.6% ，均好于全国平均，而且东部、中部单月分别同比下滑1.6%和0.0%，呈现明显同比跌幅收窄趋势。我们监测的 6 月重点城市成交量同比中值上升幅度 36% ，再结合分区域销售数据看，销售回暖主要集中在一二线城市，西部区域、三四线城市市场依然未见明显好转。6 月单月售价同比增长 10.5% ，东、中部分别上涨 10.7% 及11.8% ，显示销量改善的主要区域，价格出现上涨压力。

定金和按揭贷款继续改善：上半年开发商资金来源同比增长 5.7%，与上月持平。自筹资金同比增长 12.9% ，较上月下滑3.4 个百分点，在开发商资金来源中占比达 42.9% ；国内贷款增速继续回落至 8.1%，占比 17.5% ，开发贷并无改观；定金及预收款同比增长 1.5%，较上月上升 5.5个百分点；个人按揭贷款同比增 0.8%，较上月上升 3.7个百分点；结合居民户中长期贷款数据来看，6 月新增中长期贷款 1193 亿，在新增银行贷款中占比扩大至 13% ，回到了11 年的正常水平，银行对购房需求的支持有所扩大。

数据前瞻：近期连续降息将有效提升刚需支付能力，并推动改善性需求入场，7、8 月成交量会淡季不淡，但房价因为成交结构上移将面临结构性上涨压力。目前行业库存在高位，且开发商对于下半年供应增加有较强预期，其在拿地和新开工上仍会保持谨慎态度，但由于上半年低基数效应，环比将出现改善；我们维持全年投资、新开工增速 13%及-5% 的判断。

公司销售额出现分化：A 股万科（-5% ）、金地（20% ）、保利（27% ）；港股中国海外（25% ）、龙湖（-4% ），华润置地（73% ），碧桂园（-19%），世茂房地产（58% ），绿城中国（8%）。

估值与建议：

连续两次降息刺激对成交量的刺激作用在逐步体现，改善性需求将逐步入场，7、8 月份成交量将淡季不淡；而成交结构性上移将带来短期内房价上涨的压力，产业压制政策短期难以放松，房地产板块整体估值提升将被压制，A 股地产股表现将延续分化行情，建议看淡 beta ，精选个股，A 股推荐万科、华侨城、金地；中国国贸。