行业近况：

统计局今日公布了 1-7 月全国房地产市场运行情况，开发投资 36,774 亿元，同比名义增长 15.4% ；房屋新开工面积10.4 亿平方米，同比下降 9.8%；商品房销售面积 48,593 万平米，同比下降 6.6%，销售额28,699 亿，下降 0.5%。

评论：

投资、新开工、拿地继续减速，去产能过程延续：1-7 月房地产开发投资额名义同比增速 15.4% ，单月同比增速 9.6%，增速分别较上月下滑 1.2 及2.2 个百分点；累计新开工面积同比下跌 9.8%，单月新开工面积同比下跌 26.7% ；同时累计土地购置面积，同比下降 24.3% ，降幅比上月扩大 4.4 个百分点。房地产投资各项指标均出现减速，说明即使销售好转之后，由于库存在历史高位，开发商对未来市场走势依然谨慎，并未加快投资步伐，行业正在经历去产能化过程，呈现 U 型的筑底态势，往前看，我们判断，行业投资收缩还将持续一到二个季度，到2012 年底2013 年初才会见到明显的复苏。

7 月销售符合预期，淡季不淡；东部区域销量反弹明显：7 月商品房累计销售面积同比下降 6.6%，单月同比增长 13.3% ，而且环比降幅 22.3% ，好于往年 27% 的季节性环比下降，符合我们“行业淡季不淡”的判断；销售额同比下降0.5%，较前6 个月收窄 4.7 个百分点，全年呈现持续改善状态。分区域看，东、中部地区依然维持销售量回暖势头，单月销售面积同比分别上升 21.8% 和14.3% ，西部区域依然是小幅负增长。

房价上涨主要是结构性影响，但势头值得警惕：7 月单月售价为 6,241 元/平米，同比增长 11.5% ，涨幅较6 月扩大1 个百分点，环比涨幅 8.7%，而且单月售价也创了历史新高；其中 7 月单月东部区域均价 7,942元/平米，环比上涨14.3% ，同比上升 9.5%，中、西部环比微涨 1.6%和3.2%。由于东部区域成交面积占到全国的 50% ，且东部 7 月份量价齐升，结构变化是拉动房价同比涨幅继续提升的主因，但成交均价单月同比涨幅已经连续两月扩大至 10% 以上，东中西部区域同比涨幅均在 9%以上，而且各区域累计均价同比涨幅连续 4 个月持续扩大，房价上涨势头值得警惕。

定金和按揭贷款继续小幅改善：7 月开发商资金来源同比增长 6.2%，较上月略微改善 0.5个百分点，其中国内贷款增速为8.8%，占比17.2% ，开发贷依旧没有明显改善；定金及预收款同比增长 5.5%，个人按揭贷款同比增 4.6%，继续维持改善势头。

数据前瞻：我们维持“7、8 月成交量会淡季不淡，房价因为成交结构上移将面临结构性上涨压力”的判断。由于行业库存在高位，开发商首先会去产能，减少供应，因此在投资、新开工上都保持相对谨慎，时间还会持续1~2 个季度。我们暂维持全年投资增速、新开工增速 13% 及-5% 的判断。 公司销售额出现分化：A 股万科（-2% ）、金地（17%）、保利（33% ）；H 股华润置地（76%），中国海外（25%），融创中国（63% ），恒盛地产（-16%），世茂房地产（51%）。

估值与建议：

行业在7、8 月份会呈现淡季不淡状态，在行业库存去化之前，投资收缩的去产能过程还将持续；近期的股价调整主要反映房价上涨带来的政策风险压力，由于房价不能涨，行业毛利率将受到挤压，地产板块估值难以得到突破，将延续分化行情，我们建议看淡 beta ，精选个股，A 股推荐万科；华侨城、金地。