行业近况：

统计局今日公布了 1-9 月全国房地产市场运行情况，开发投资 51,046 亿元，名义同比增长 15.4% ；房屋新开工面积13.5 亿平方米，同比下降 8.6%；商品房销售面积 68,441 万平米，同比下降 4.0%，销售额40,354 亿，上升 2.7%。

评论：

投资、新开工增速略有放缓，行业谷底徘徊：1-9 月房地产开发投资额名义同比增速 15.4% ，较前 8 个月下降 0.2个百分点；单月同比增速 14.2% ，较上月回落 2.8个百分点，意味着季末调整是向下修正，投资触底回升的趋势还需要进一步确认。1-9 月累计新开工面积同比下跌 8.6%，单月新开工面积同比大幅下滑 24.0% ，说明8 月新开工转正属于月度间波动，季末修正后的新开工仍在负增长区间；累计土地购置面积同比下降 16.5% ，单月同比下滑 20% 。综合来看，行业库存仍在高位情况下，开发商加大新开工意愿和力度有限，环比将回暖，同比恢复还需要一段过程。

9 月销售同比下滑，旺季不旺：9 月商品房累计销售面积同比下降 4.0%，单月同比下滑 3.6%，且低于 6 月份水平，对比7、8 月份 12% 左右的同比增长，3 季度确实处于“淡季不淡、旺季不旺”的状态，符合我们预期。分区域看，9 月单月东部地区销售面积仍然保持了 8.2%的同比增长，销售情况尚可，而中、西部地区则分别同比下降 0.5%、11.9% ，对比8 月份中部同比增长 7.0%和西部同比下滑 1.7%的销售数据，说明旺季不旺的现象在中西部、三四线更为严重。

房价环比继续下降：9 月单月售价为 5,753 元/平米，同比增长 8.8%，环比下降 4.5%；其中9 月单月东部区域均价7,064 元/平米，环比下降 5.3%；中部环比下降 4.9%；西部环比下降 0.4%。自7 月份见顶以来，成交均价单月环比连续两个月出现下降，房价快速上涨压力已经得到缓解，政策压力已经得到一定程度的释放。

定金和按揭贷款继续改善：前 3 季度开发商资金来源同比增长 10.1% ，较上月改善 1 个百分点，其中国内贷款增速为12.9% ，单月环比下滑 3.5%；定金及预收款同比增长 13.2% ，个人按揭贷款同比增 14.2% ，继续维持改善势头。

数据前瞻：9 月销售符合我们预期，但随着推盘的释放，我们预期重点城市 10 月成交量会环比上行 5%~10% 左右；

由于住宅库存总量还在高位，开发商首先会去产能，因此在住宅投资、新开工上的整体谨慎态度还将维持一段时间，投资环比增速将反弹，但同比依然会在低位，呈现U 型筑底。我们维持 2012 年投资、新开工增速 13% 及-5% 的判断。

公司销售额继续分化：A 股万科（-1% ），保利地产（32% ）；H 股华润置地（56% ），龙湖地产（0%），恒大地产（-15%）。

估值与建议：

房价不是问题，政策压力趋缓；“销售-> 拿地-> 加大投资-> 再销售”渠道依然没有打通，大趋势上，行业走出底部需要时间。维持我们“短期 1-2 月交易性参与政策修复性反弹，中期 3-6 个月依然谨慎，看震荡”的观点不变： 9 月，由于销售较弱，推盘增加，我们观察的 9 大城市库存反而环比上升了约 5%~10% ，因此，我们看到的投资、新开工数据又出现了反复，意味着这次行业走出底部，如果靠自身内生性恢复，而非 08-09 年政策刺激，则需要的时间较长。但是由于销售放缓，房价已经出现了连续两月的环比下降，政策压力得到释放，而且地产股估值已经回到前期低点，因此，我们短期1-2 月建议交易性参与政策修复性反弹，推荐超跌组合，侨城、首开、金地及城建；但中期3-6 个月，销售趋势不温不火，政策不松不紧，我们依然维持谨慎观点，看股票震荡格局，中长期配置性推荐万科。

风险提示：

宏观经济下行风险和政策风险。