行业近况

国家统计局今日公布了 2013 年1-4 月全国房地产市场运行情况，1-4 月开发投资 19180 亿元，同比名义增长 21.1% ；新开工面积 5.6亿平方米，同比上升 1.9%；商品房销售面积 29761 万平方米，同比增长 38.0% ，销售额 19847 亿元，同比增长 59.8% 。

评论

1) 投资增速好于预期，新开工如预期恢复。1-4 月累计投资同比增速 21.1% ，较1-3 月提升0.9个百分点，单月投资增速23.2% ，其中住宅 21.7% ；单月同比增速提升 5.6 个百分点，好于预期。结合土地市场数据看，1-4 月土地购置面积 8825 万平方米，同比下降 8.6%，降幅比 1-3 月份收窄13.4 个百分点，而 4 月单月同比上升 50% ，1季度高土地成交开始体现，销售回款转好带来的加速土地款支付是投资增速好于预期的主要原因。而新开工方面，4 月单月新开工又恢复了正增长，为 14.5% （其中住宅：8.7%），与我们实际调研以及预制混凝土管桩产量数据趋势一致，说明 3 月份的同比负增长主要是统计数据季末修正所致，伴随 1 季度开发商较好的销售表现，新开工确有一定程度回暖，我们依然维持全年新开工同比增速 5%的判断。

2) 4 月销售面积环比下降15% ，同比大幅上升 40.2% ：4 月单月销售面积达到 8863 万平米，环比 3 月下降 15.0% ，同比大幅上升 40.2% ，全国月度销售环比、同比数据均好于我们重点监测的 16 大一二线城市约 5~10个百分点，说明三四线城市市场销售受新政调控影响较小，依然维持前期较好势头。我们注意到，2012 年5 月之后的单月销售同比增速逐月提升，受此高基数影响，我们认为，5 月往后全国销售面积同比增速将出现回落。

3) 涨价压力犹存，4 月单月均价环比依然小幅上涨3%：4 月单月，商品房均价 6606 元/平米，商品住宅均价 6235元/平米，环比分别上升 3.9%和3.0%，同比涨幅分别达到 11.4% 和11.2% ，分区域看，东中西部的商品房 4 月单月均价均同比上涨了 10% 左右，环比上涨了 3%~6%，房价上涨压力依然较大。

4) 贷款增长推动累计资金来源同比增速回升：1-4 月国内贷款同比增速达 26.8% ，较 1-3 月增速水平提升 7 个百分点，推动累计资金来源同比增长 33.5% 至3.56 万亿元。以定金预收款为主的其他资金来源 4 月单月同比增长62.0% ，1-4 月累计同比增速为 55.9% ，继续维持较好水平。

数据前瞻：我们认为 2013 年行业投资增速将呈现前高后低趋势，新开工增速恢复至 5%左右正增长，销售额增速将维持9%～10% 水平。

公司销售额同比增长明显：已公布2013 年1-4 月销售的主要地产公司，A 股万科（45%），保利地产（67%），金地集团（66%）；H 股中国海外（23%），华润置地（105%），融创中国（121%），恒大地产（52% ）。

估值与建议

销售尚可，通胀压力小，看好地产股二季度相对收益，建议标配；但地产股PE 估值区间落在8x~9x ，房价依然偏高，对应的绝对收益空间较小（10x 目标PE对应涨幅也仅有15%）。我们还是维持前期观点，逢低吸纳 8 倍PE以下的龙头股是最好的操作策略，推荐排序：保利、金地、招商；万科作为全年配置首选；交易活跃度不高的中小股票买入时点要更后。买点主要看三个方面：1）政策出尽；2）整个成交量缩量；3）估值真正便宜下来。

风险提示

宏观经济下行风险和政策风险。