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近期地产股下跌较多,我们观点如下。

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1)银行间市场流动性紧缩会如何影响到地产需求?从历史经验看,我们认为还需要两个月左右的时间才会实际影响需求,结合供应走势判断,三季度的成交确定性高于四季度。2007 年以来,流动性紧缩导致地产需求紧缩最可比的例子是2011 年9 月下旬,从该案例来看,从2011 年6 月23 日IBO007 达到9.0%,到转贴票据利率持续上到8%。以上(8 月底开始票据转贴利率从7.8%。提升到9 月底的11%。),中间有两个月的时滞,且再传导到地产市场(体现为银行按揭利率回收折扣),大约已经到了9 月中旬。同时回到地产基本面,我们发现,重点城市新开工基本领先供应大约4 个季度,那么结合去年新开工情况以及公司推盘安排看,3 季度供应释放的确定性也高于4 季度。

2)估值到了什么水平?龙头公司回到历史低点,价值凸显。目前估值已经隐含了房价未来一年下跌10%~15%。我们比较两家龙头公司万科和保利的forward PE,目前2013 年PE 分别是6.5 倍和6.7 倍,如果看2014 年PE 均在5.5 倍左右,达到了历史最低点水平(2008 年9 月和2011 年10 月)。而如果看PB 及NAV 估值,目前板块NAV 平均折让30%,而我们敏感性分析显示,NAV 较房价变动的弹性一般是2:1 左右,意味着30%的NAV 折让已经反映了房价下跌10%~15%;同时看PB,我们的模拟测算也显示,在假设当前销售毛利率35%左右,目前板块平均1.1x的2013 年PB,已经隐含了房价下跌约10%。

3)投资观点:地产股进入价值区间,越跌越买!通胀低位、市场利率未见明显上行之前,看好地产股配置价值。建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。我们之间提示过地产股的买点在于三点,1)政策出尽;2)整个成交量缩量;3)估值真正便宜下来。目前三个条件基本具备,板块PE 接近历史底部,进入价值区间,建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。股票推荐排序:万科(中长期配置首选);保利(预期销售表现好),金地和招商;估值便宜的中小股票:中南建设。