投资提示

我们预期重点公司中报业绩平均增长 21% ,其中滨江集团、冠城大通、华侨城、招商地产、荣盛发展、保利地产中报业绩表现较好,而住宅开发公司增速显著高于商业地产公司;重点公司上半年实现销售额已达全年目标 51% ,全年销售额存在略超目标可能性。随着市场利率回落,政策面趋缓,地产股估值优势显著,目前地产龙头 2013 年PE仅7x ,看好 20%~30%估值修复空间,建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票,股票推荐排序:万科(中长期配置首选),保利(预期销售表现好),金地和招商;估值便宜的中小股票:中南建设。

理由

1) 预期重点公司中报靓丽,业绩平均增速 21%。如果剔除中报增速异常公司(如滨江集团,我们预期中报业绩同比增长770%),我们预计重点覆盖 A 股开发类公司 2013 年中报业绩平均增速将达 21% ,滨江集团、冠城大通、华侨城、招商地产、荣盛发展、保利地产中报业绩表现较好,而重点商业地产公司中报业绩增速一般,预计平均增速仅为 6%。

2) 重点公司上半年销售额已达到全年计划51%,全年有望略超年初销售目标:2013 年上半年,行业重点 A/H 股龙头公司已经完成全年销售预期的 51% ,好于去年同期平均 44% 的完成率水平,其中 A 股龙头公司(万科、保利、招商、金地)已完成全年目标的 50% ,H 股龙头(中国海外、华润置地、龙湖地产)完成我们全年销售预测的59% 。我们预计,重点城市 2013 年上下半年销售面积、供应面积占比均为 50% :50% ,重点龙头公司全年销售额存在略超销售目标可能性。

3) 但收入锁定性公司间差异性较大:截至到 2013 年1 季度,主要公司收入锁定性出现明显差异,龙头公司目前预收房款已经锁定了我们 2013 年2-4 季度预测结算收入的 130%,而二三线的小地产公司平均的收入锁定率只有109%。

4) 开发商资金面无忧,显著好于2008 年。2012 年末A 股主要地产公司净负债率均值为 62% ,2013 年1 季度末为64% ,均显著好于 2008 年高峰值约 80%~100% 的水平,同时一年到期负债/在手现金比例也有所下降,2012年末A 股公司均值 0.84 ,2013 年1 季度末为 0.80 ,明显低于 2008 年平均1.5 以上的水平。综合来看,尽管总体销售情况改善,开发商投资仍然谨慎,防范资金流风险,资金面总体情况略有改善。

5) 土地市场结构性回暖,补库存初现: 2012 年3 季度以来连续 3 个季度存货环比增速超过 5%,但显著低于2009~2010 年加库存周期环比增长率接近 15% 的水平;同比增速在 2013 年1 季度末达到 26% ,高于 2012 年末同比增速22% 的水平,为 2010 年以来首次同比增速提升。我们注意到,近期部分一线城市出现了地王现象,但我们观测的全国 130 个城市土地成交数据显示,近三个季度来土地价格基本稳定,土地成交建面连续萎缩,结合上市公司存货数据走势看,我们判断,土地市场目前是结构性回暖,而开发商补库存主要集中在一二线城市、刚需产品。

风险提示

政策风险,宏观经济下行风险。