投资建议

A 股地产公司中报业绩整体略低于我们预期 5.9%,其中“推荐”类公司基本符合预期,“审慎推荐”类公司略超预期,而“中性”公司业绩平均低于预期 35% 。中报结果同时显示,1)单季度结算毛利率开始企稳,而龙头公司已经锁定 2013 年下半年及 2014 年收入的68% ;2)土地市场火爆已经开始体现于报表的存货增长以及净负债率提升,我们判断未来行业新开工将小幅恢复,投资增速也将维持在较好水平,但同时一线城市的政策风险也在提升。业绩确定,基本面不弱,估值又便宜,维持看多三季度地产股的观点,重点推荐公司排序,保利,万科,金地和招商;华侨城和中南建设。我们提示,真正的风险点在于 9 月下旬的美联储会议以及季末效应对流动性的冲击,需要密切关注票据贴现利率走势。

理由

盈利能力:单季度结算毛利率已经趋于平稳,财务费用明显下降。我们覆盖A 股公司 2013 年1、2 季度单季度毛利率为 30.2% 、29.3% ,好于2012 年4 季度的28.9% ;而由于 2 季度财务费用同比下降27% ,2 季度净利润率维持在 13.1% 。随着售价恢复,销售毛利率见底,我们预期 2013 年下半年开始,单季度结算毛利率将有所恢复。

存货及土地获取:一线城市土地市场火爆,企业进入小幅再库存阶段。从上半年土地市场数据看,一线城市土地价格已经达到 2010年1 季度高位,而二、三线城市地价较历史高位仍有 10%~15%空间;一线城市拍地溢价率达到 40% ,而二线城市仅为 10~15%。上市公司库存数据也显示企业进入小幅再库存阶段,意味着未来一个季度,房地产投资增速还将稳定在较好水平,而新开工也将出现小幅恢复。

财务状况:A 股公司净负债率小幅回升,H 股公司基本稳定。2013年中期A 股主要地产公司净负债率均值为 73% ,较上半年末上升11 个百分点,而 H 股公司净负债率基本与年初持平。

市场格局:A 股公司市场份额增长弱于H 股。上半年全国销售额前20强企业中,H 股公司全国市场份额合计为 12.6% ,较2012年提升2.3 个百分点,A 股公司市场份额合计为 7.6%,仅较2012年提升1.3个百分点。

收入锁定性:龙头明显优于小公司。龙头公司目前预收房款已经锁定了我们 2013 年下半年及 2014 年预测结算收入的 68% ,而二三线的小地产公司平均的收入锁定率只有 52% 。