投资建议

土改又自安徽始,力度措施合预期:安徽此次公布的土改试点方案完全符合预期,我们判断,未来土地政策还将向提高城市土地利用效率、弱化土地收储制度方向迈进,并建设城乡一体化土地市场,但不会以小产权房转正模式来实现。我们预期未来土地供应将平稳增加,地价/房价难大涨,利于快周转龙头,相对利好一线核心豪宅开发,对应标的:华侨城;万科、保利、招商、荣盛;另外具备模式护城河或享受改革红利的公司也值得关注,比如北京城建、阳光股份、深圳本地股等。

理由

1)如何看此次土改试点?先行做确权,打开集体建设用地流转,建立城乡一体化土地市场,完全符合预期。我们在2014年策略报告《布局就在当下,股票前高后低》中提到,“三中全会先做土地确权,集体建设用地有限度流转,明确建设城乡一体化土地市场方向”,就安徽改革方案而言,措施、力度完全符合预期,同时方案还将任务分解到厅局,给出时间表,确保了可执行性。

2)集体建设用地/宅基地流转参照成都住房联建政策,还是不能变性城市住宅,小产权房难转正,对商品房冲击有限。方案中还明确提到,集体建设用地流转仅允许用于工业、商业、旅游和农民住宅小区建设等,类似于成都/都江堰等地的住房联建政策,还是不能变性为城市住宅,宅基地与国有住宅建设用地并未划等号,符合我们前期“小产权房三五年内不会转正”的判断。

3)但赋予农民财产权利,将在中长期加快进城步伐,利好四线县城地产开发。本次土改的核心思路是将农民手中土地形成市场价格,土地承包权入股、集体建设用地依法流转、宅基地退出补偿激励皆是手段,将赋予农民财产权利,加快进城步伐。就我们的行业经验,三线地级市80%以上购买人群来自本市,四线县城/县级市由于房价优势,约40%需求来自于乡镇,未来农民进城将更为利好四线县城地产开发。

4)未来还会有什么政策?我们判断,未来土地政策还将向提高城市土地利用效率(比如存量用地再利用,工改商/住提速)、弱化土地收储制度(比如缩小征地范围、设立土地国有经营公司等)方向迈进,并建设城乡一体化土地市场,但需要花两到三年甚至更长时间来完成。

风险

宏观基本面出现下行风险。