投资建议

“两部委重申小产权房不能转正”符合预期。长端供应打开不会依赖小产权房突然释放,而在于地方政府收储土地的释放,以及一二线城市土地利用效率提升(比如工改商住、提高容积率),我们认为,三线城市存量住宅已经足够满足需求,未来市场重心依然在一二线城市, 全国地价/房价难大涨,快周转模式将主导;一线城市核心区土地仍将稀缺,高投资、高利润模式仍是王道。对应看好全国布局龙头及一线核心豪宅开发公司,A股排序:华侨城;万科、保利、招商、荣盛;北京城建、阳光股份。并建议关注格力地产(未覆盖),深圳本地股等。

理由

1) 什么是小产权房狭义定义,是指在农村集体土地上建设,用于出售给城镇居民的房屋。广义的小产权房包括占用耕地、违建房,以及狭义的小产权房。狭义小产权房土地使用权是集体所有,其产权证多由乡镇政府或村委会颁发(见住建部《关于购买新建商品房的风险提示》),一般售价是商品房售价的30%~50%。

2) 全国有多少小产权房我们估计,小产权房占存量住宅比重约在20%~30%,总量超过40亿平米。我们在2013年投资策略《动人春色不须多,2013选股年》中曾提到,截至2010年末,城镇现有存量住宅在200亿平米以上,其中城市超过120亿平米,镇区超过80亿平米,而根据六普抽样数据,居民房来源为自建房的,占到城市住宅的16%,镇区住宅的56%。理论上而言,小产权房是城镇自建房的子集,同时,结合我们掌握的深圳、成都、哈尔滨等地小产权房数据,我们估计,全国小产权房占比在20%~30%,总量超过40亿平米。

3) 过去怎么对待小产权房1999年前存在小产权房转让漏洞,之后逐步严控。1986年的土地管理法依然许可城镇户口的居民在农村集体土地上建房,但从1999年修订的《土地管理法》及《国务院关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》开始,政府已经“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”,小产权房的法理依据已经不完备。

4) 将来会怎么办先清理后治理;一二线城市逐步拆,三四线不新增。我们认为,未来解决小产权房,将先清理占用耕地、违建房屋;狭义小产权房,将在一二线城市城市扩展过程中逐步拆除,但三四线城市或者镇区,由于城区扩张速度慢,历史遗留问题大,将严格控制增量。

风险

改革政策执行低于预期;经济大幅下行