结论与建议：

作为陆家嘴金融中心开发的主导方，公司在该区域拥有大量地价优质土地资源。未来该地区土地资源的稀缺性特征将促使公司租金收入不断增长，同时公司逐步将业务领域延伸至住宅开发，住宅项目出售将代替取代过去土地批租业务成为业绩新的增长点。

预计公司2011、2012 年实现净利润分别为12.8 亿元和14.8 亿元，YOY增长7.6%和16%， EPS 分别为0.69 元和0.80 元，目前股价对应PE 分别为19.6 和16.7 倍,PB2.2 倍，估值较为合理，给予持有的投资建议。B 股PE12倍和10.4 倍，PB1.3 倍，估值有较高的安全边际，给予买入的投资建议。

公司 2011 年上半年实现营收26.6 亿元，YOY 增长31.2%,实现净利润8.9亿元YOY 减少12.2%,EPS0.48 元，业绩符合预期。上半年营收增长而净利润衰退的主要原因是公司2010 年同期结转了15 亿元的中石化地块，并且由于该土地批租项目毛利率高达82.3%，而由于土地批租成本增长，虽然公司2011 年上半年土地批租收入16.7 亿元要略高于2010 年同期，但该地块毛利率同比降低约26.2 个百分点，致使得公司2011 上半年毛利率较2010 年同期下降16 个百分点，为58.6%。

除土地批准业务营收增长外，受益于租赁物业面积增长（基金大厦、星展银行大厦以及投资大厦投入运营）以及写字楼租金提升，公司房地产租赁业务收入4.6 亿元，同比增长40.9%，并且毛利率也提升10.9 个百分点，达到66.2%。房地产销售业务方面，公司结转二十一世纪大厦销售金额带来营业收入2.6 亿元，实现同比大幅增长。

展望未来，公司逐步由以土地批租收入为主转变为长期资产管理收入和短期资产出售收入并重的运营模式。一方面，可租赁面积的增长以及租金收入水平提高，将确保公司租赁收入未来两年年均增长超过15%。另一方面，公司住宅地产项目已经进入销售阶段，东银公寓及天津河滨花苑项目将为公司未来两年带来超过34 亿元的销售收入，并且预计项目毛利率均超过50%。