投资要点：

春节过后，楼盘来访量、签约量均较节前明显恢复，市场出现复苏迹象，我们判断，随着二月下旬新推项目增加，信贷逐步松动，行业成交量将在三月继续环比改善；而且近期银行准备金率下调，各地方政府逐步开始对行业政策微调等因素将修正市场之前对于政策面的悲观预期，利于地产股估值修复。我们维持“一季度存在博弈政策面松动的反弹行情”的观点，看好二月份~三月中地产股票有超额收益，短期建议配置高弹性个股，如金地/首开/城建。

理由：

1）行业销售情况如何？复苏有望持续到3 月份

此次调研收获有二，1.二/三线市场楼盘到访量和成交量在开春之后均有所回升，验证了我们“小阳春提前”的判断，而且值得注意的是，这次销售回暖，并没有伴随着开发商的降价促销或者大批推盘行为，因此，我们认为销售改善趋势有望持续到3 月中下旬；2.首套房贷利率或有松动可能，继我们去年10 月中部区域调研获得信贷利率上浮10%~20%信息，从而提示市场销售将出现下滑之后，我们这次看到随着年初贷款额度的逐步打开，按揭放款周期在缩短，而且草根结果显示，首套房贷利率近期或存在松动可能，将进一步支撑春节以来的刚性需求释放。

2）政策面怎么看？政策终会放松，但将循序渐进

08 年政策的激进将是前车之鉴，为了避免政策带来的市场大幅波动，此次政策的调整将是逐步的，中央层面不会出现大的政策放松，而更多将是默许地方政策的政策微调。我们认为，伴随着经济放缓、房价下行，2012 年政策大趋势将以微调、预调的定向式放松为主，可能的政策放松路径将是信贷定向宽松→下调存款准备金率→地方政策微调/取消限价→下调利率→取消限购/限贷，年初将开始货币政策放松，下半年才轮到产业限制政策放松。

3）投资思路？重申看多二月份~三月中行情的观点

我们去年底就明确提出“上半年整体看重防御，1 季度博弈反弹”的观点（参见2012 年房地产行业策略报告《行业入寒冬，股票见春天》），这里重申2 月份~3 月中看反弹的观点，因为我们看到地产行业销售、政策两个关键驱动因素，1.行业销售指标在环比转好，这已经被我们草根调研所验证；2.政策面，房价停涨，中央政府调控压力已经部分释放，接下来中央层面将以预期管理为主的调控手段来巩固调控成果，短期内，至少看到两会结束前的阶段，行业调控政策方面不会有大动作，地方政府微调、货币层面放松将有助于地产股估值提升。而且市场担忧的风险因素，比如公司2012 年盈利下调、信托融资风险、房价大幅调整等等，也都不会在这段时间集中爆发而对股价造成扰动。

4）股票选择？短期重点看好弹性组合

股票选择，中期买龙头/商业，短期看好高弹性组合：我们认为，1 季度反弹主要是受基本面短期环比复苏、年初信贷松动、地方政府政策微调所推动，而且这三个因素在短期内不会有趋势性转变，因此，我们建议三到六个月中期配置龙头/商业，短期重点关注弹性组合；公司方面，A 股龙头，万科/招商；商业地产，金融街/中国国贸；高弹性组合，金地/首开/城建。