行业近况：

统计局今日公布了1-10 月全国房地产市场运行情况，开发投资57,629 亿元，名义同比增长15.4%；房屋新开工面积14.7 亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售面积78,743 万平米，同比下降1.1%，销售额46,301 亿，同比上升5.6%。

评论：

投资、新开工继续筑底，符合预期：1-10 月房地产开发投资额名义同比增速15.4%，与上月累计同比增速持平；单月同比增速15.5%，增速较上月反弹1.3 个百分点；1-10 月累计新开工面积同比下跌8.5%，单月新开工面积同比下滑6.4%，依然处于负值区间，新开工相对偏弱状态没有明显改观；累计土地购置面积同比下降18.0%，单月同比下滑37%，降幅较上月有所扩大，结合近期主流开发商拿地以及一线城市土地市场状况来看，持续下行的全国数据说明三四线城市土地市场状况依然较差，小开发商拿地依然保守。综合来看，我们认为，由于三四线城市的拖累，全国层面投资、开工偏弱的状态并没有改变，行业将在谷底徘徊一段时间。

11 年低基数，10 年单月销售同比大幅上扬：10 月商品房累计销售面积同比下降1.1%，但由于2011 年四季度的低基数影响，单月同比大幅上升23.2%；环比上，单月环比下行7%，也好于过去5 年平均16%的环比下行幅度。分区域看，10 月单月东部区域销售面积同比大幅上升36.9%，销售额同比上升41.4%，而中、西部地区同比恢复幅度均在10%~15%之间。

房价上行压力趋缓：10 月单月售价为5773 元/平米，同比增长7.0%，但环比与9 月持平。10 月单月东部区域均价7,107 元/平米，环比微涨0.6%。连续三个月，房价没有出现明显的上升势头，涨价压力已经趋缓。

定金和按揭贷款继续改善：1-10 月开发商资金来源同比增长11.6%，较上月改善1.5 个百分点，其中国内贷款增速为14.7%，单月环比下滑2.1%；定金及预收款同比增长16.1%，个人按揭贷款同比增19.5%，继续维持改善势头。

数据前瞻：进入11 月，随着开发商销售目标基本达成、推盘力度不足，加上信贷季节性收缩，行业成交将进入淡季；主流开发商9、10 月份在一二线城市的补库存，主要是对于存货结构的优化调整，是短期现象，在住宅库存总量还在高位、库存结构相对变差的情况下，我们判断，行业还在U 型筑底。我们维持2012 年投资、新开工增速13%及-5%的判断。

公司销售额继续分化：已公布前十个月销售的主要地产公司，A 股万科（2%），保利地产（33%），金地集团（16%）；

H 股中国海外（29%），龙湖地产（-2%），融创中国（70%），恒大地产（-6%），碧桂园（-2%）。

估值与建议：

成交入淡季，地产股震荡，选股看业绩：连续三个月，全国房价没有出现明显上行势头，在调控压力趋缓、政策面整体不松不紧的大趋势下，我们认为，市场驱动因素将由政策修复转向基本面主导，我们提示的“8 月下旬到11 月上旬看政策修复性反弹”也将在11 月上中旬逐步结束。中期看到2013 年1 季度，我们认为，成交进入年末淡季，地产股将是震荡格局，年报季前最重要的选股指标将是业绩（成长性+确定性），建议投资者将配置切换至收入锁定性强，业绩增速较高的龙头公司，推荐排序：万科、招商、保利。