行业近况：

统计局今日公布了1-11月全国房地产市场运行情况，开发投资64,772亿元，名义同比增长16.7%；房屋新开工面积16.2亿平方米，同比下降7.2%；商品房销售面积91,705万平米，同比增长2.4%，销售额53,526亿，同比上升9.1%。

评论：

低基数效应+结构性补库存，投资、新开工增速反弹：1-11月房地产开发投资额名义同比增速16.7%，增速较上月扩大1.3个百分点；单月同比增速28.5%，增速较上月反弹13个百分点，1-11月累计新开工面积同比下跌7.2%，单月新开工面积同比上升7.1%，单月环比上升32.6%，我们认为，投资和新开工同比反弹主要有两个原因：1）2011年年底低基数影响，2）刚需产品、一二线城市的库存去化后，开发商结构性的补充土地库存，新开工增加。累计土地购置面积同比下降14.8%，单月同比上升17%，全国层面土地市场整体回暖势头并不显著，近期土地成交走强主要集中在一二线城市。

11月销售情况好于预期：1-11月商品房累计销售面积同比上升2.4%，全年首次进入正增长区间；11月单月销售面积环比增长25.8%，好于往年平均10%-15%左右的水平；同比上，由于去年底低基数，单月同比大幅增长30.4%。分区域看，受价格调整影响，东、中部区域销售恢复较快，11月单月东部区域销售面积同比大幅上升35.5%，但单月同比增速较上月下降1.4个百分点，中部地区大幅回升37.4%，而西部地区则仅增长17.8%。

全国房价环比继续下滑，涨价压力主要在重点城市：11月单月售价为5574元/平米，同比增长6.1%，环比则下滑3.4%，东部区域、中部区域11月单月房价环比下行4.5%和6.1%。连续四个月，全国房价没有出现明显涨价势头，近期的房价反弹主要集中在重点城市，特别是一线城市。

定金和按揭贷款继续改善：1-11月开发商资金来源同比增长14.1%，较上月改善2.5个百分点，其中国内贷款增速为16.1%，单月环比微涨0.4%；定金及预收款同比增长20.2%，个人按揭贷款同比增23.7%，继续维持改善势头。

数据前瞻：11月较好的成交量，我们认为主要与年底预期来年房价上涨，提前购房有关。我们认为，主流开发商近期在一二线城市的补库存，主要是对于存货结构的优化调整，是短期现象，在住宅库存总量还在高位、库存结构相对变差的情况下，行业将维持U型筑底趋势。我们小幅调整2012年投资额同比增速预测1.5个百分点至15%。

公司销售额继续分化：已公布前十一个月销售的主要地产公司，A股万科（10%），保利地产（36%），金地集团（17%）；H股中国海外（30%），龙湖地产（1%），远洋地产（23%），绿城中国（58%），恒大地产（7%）。

估值与建议：

A股地产股震荡，选股看业绩：看到2013年1季度，我们认为，由于重点城市房价回到高位，地产股相对估值趋于合理，地产股将是震荡格局，年报季前最重要的选股指标将是业绩（成长性+确定性），建议投资者将配置切换至收入锁定性强，业绩增速较高的龙头公司，推荐排序：万科、招商、保利。H股方面，十一月销售超预期以及流动性增强预期推升板块近期持续上涨，目前整体估值已进入合理区间，随着年末进入销售淡季，我们认为股价将走平，建议着眼于销售表现持续强劲，估值相对仍有吸引力的股票，排序：融创，龙湖，绿城，深圳控股。

风险提示：

宏观经济下行风险和政策风险。