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投资增速略超预期，但单月新开工环比下行，开工回暖态势并不稳固：12 月单月房地产开发投资延续了以往的季节性下行调整，单月投资同比增速仅 12.4% ，全年累计投资增速 16.2% ，略好于我们之前 15% 左右的预期。12 月单月新开工环比下降 4.5%，同比下降 1.4%，全年累计新开工面积下滑 7.3%，低于我们预期约 2.3 个百分点；而往年 12月单月新开工多处于环比上行区间，且 2011 年12 月单月新开工为 1.5 亿平方米的低基数，说明近期新开工回暖的态势并不稳固。12 月单月土地购置面积同比增速 5%，较上月显著下滑 12 个百分点，结合开发商库存结构来看，此轮土地购置主要是在一二线城市补充刚需产品库存，全国层面依然是弱势复苏状态，我们认为2013 年新开工应该是温和增长，投资增速不会大幅上升。

商品房销售面积累计增速1.8%；12月份全国销售量偏弱，单月增速为-3.7% ：2012 年全年商品房销售面积同比增长1.8%，12 月单月同比下滑 3.7%，考虑到 2011 年12 月为单月同比下滑 6.7%的低基数，说明一二线城市年末销售翘尾并未带动三四线城市市场回暖，也直接影响了新开工的复苏。

全国房价环比稳定，但一线城市涨幅大：12 月单月商品房售价为 5577 元/平米，同比增长 12.7% ，环比持平；从 12月70个大中城市房价数据来看，房价环比上涨的城市数目较 11 月增加1 个至54 个，总体房价环比上涨 0.3%，较为温和，但一线城市环比涨幅达到 0.9%，为近两年来的高点，广州和北京在环比涨幅前五之列；往前看，我们认为2013 年房价仍将维持结构性上涨的趋势，供应量少、需求旺盛的一二线城市房价上涨压力较大。

数据前瞻：我们预计 2013 年行业将维持弱势复苏特征，行业仍将平稳运行，一二线城市由于需求旺盛、供应量偏少，房价上涨压力更大。我们预计 2013 年投资增速将在 10% ～12% ，新开工增速恢复至 5%左右正增长，销售增速仍将维持9%～10% 水平。 公司销售额继续分化：已公布 2012 年全年销售的主要地产公司，A 股万科（16%），保利地产（39% ），金地集团（10%）；

H 股中国海外（28%），龙湖地产（5%），远洋地产（15%），绿城中国（55%），恒大地产（15%）。 估值与建议 2013 年选股年，A 股地产板块超额收益前低后高：全国数据显示，此轮行业回暖并不是全国系统性复苏，看 2013年我们认为行业仍将维持整体平稳运行，涨价压力集中在销售较好的一二线城市，重点把握结构性投资机会，A 股地产板块超额收益会前低后高；短期内，板块估值贵过大盘 10% ，我们建议转换配置到 PB 低、销售存在反转潜力的公司，推荐排序：万科、金地、招商、保利和荣盛。H 股方面，我们对 2013 全年持乐观判断，但考虑到近期涨势较快，故重申短期内谨慎观点，建议投资者获利了结基本面欠佳而又在过去几个月涨幅居前的股票，但对于以下所列优质股，可在出现调整时逢低。我们的首选组合：龙湖、绿城、深圳控股、融创；第二梯队：中海、华润、远洋、方兴、富力。 风险提示 宏观经济下行风险和政策风险