投资建议

布局就在当下,股票前高后低:基本面短期无忧,政策少调控、更正面,且板块估值低、基金持仓少,我们看好地产股短期反弹修复30%,催化剂来自于长效机制明确及再融资打开。但流动性和供应两大风险或在下半年出现,地产股票2014年走势将前高后低。两大主线选股,模式护城河(华侨城;万科、保利、招商、荣盛;北京城建和阳光股份)和改革红利(深圳本地股、国企改革受益,潜在自贸区域股 )。

理由

1)行业基本面短期偏乐观,但中期9-12 个月需谨慎,看分化;2014年销售将降速,全国房价难大涨。短期对基本面偏乐观,理由:1)流动性不差;2)供应在2014 年上半年还是不足;3)公司2013年业绩确定。中期9~12月相对谨慎,还有中国通胀、美国QE回撤、行业供应增加三大风险未能消除。我们预期2014年全国销售额同比增长10%(2013 年:25%),其中交易量增长仅3%(2013年:15%);投资平稳,预计同比增速17%,新开工3%。重点把握行业分化机会,继续看好一线核心区,但看淡远郊区;二线中心城市也将延续强势;区域上,珠三角、 中西部好于长三角及环渤海;对应看好,一线核心豪宅公司,二线快周转龙头。

2)政策更合理,更正向:分层次,抑投资,促刚需,增供应,保基本。土地改革预判:三中全会先做土地确权,集体建设用地有限度流转,明确建设城乡一体化土地市场方向;未来还将提高土地利用效率(比如存量用地再利用,工改商/住提速),改革土地储备制度(比如缩小征地范围、设立土地国有经营公司,征用制度学习台湾市地重划,给予农民重划后土地补偿)。小产权房短期三五年难转正。长效机制将包含:信贷优惠促刚需,支持保障房建设;逐步打开土地供应量,促进房地产业直接融资,再融资/REITs有望打开;房产税部分城市推广(或有少部分城市涉及存量)以及在中长期限购政策逐步退出。

3)估值&持仓:很便宜,持仓少。A股股票相对大盘估值接近历史低位,往前看,随着政策更合理,估值将提升。3季度末基金地产股持仓已经显著降低至5.2%,达到2011年4季度以来最低位。

风险

流动性收缩;宏观经济超预期下行;美国QE回收超预期。