投资建议

未来十年新格局,地产估值将提升:我们认为,十八届三中全会改革方案“市场化、更公平、更开明”,对房地产行业中长期影响正面。我们判断未来政策将 “抓保障、做监管而少调控”,利于板块估值提升;二三线城市土地供应会平稳增加,全国地价/房价难大涨,快周转模式将主导;一线城市核心区土地仍将稀缺,高投资、高利润模式仍是王道。对应看好全国布局龙头及一线核心豪宅开发公司,A股排序:华侨城;万科、保利、招商、荣盛;北京城建、阳光股份。并建议关注格力地产(未覆盖),新疆/福建区域股、深圳本地股等。H股排序:深圳控股、融创、华润、中海、龙湖、远洋(养老地产)。

理由

市场化:“市场决定价格”,调控更加合理:“政府职责是保持宏观经济稳定,加强和优化公共服务,加强市场监管…”以及“凡是能有市场形成价格的都交给市场,政府不进行不当干预”,说明市场将在资源配置中起决定性作用,房地产调控未来将更合理,房价不再是未来调控的主要目标。

更公平:以土地改革、城镇化为核心推进城乡发展一体化:“全面放开建制镇、小城市落户限制”,“严格控制特大城市人口规模”,“从严合理供给城市建设用地,提高土地利用效率”,“农村集体经营性建设用地实行同等入市同价同权”、“赋予农民更多财产权利”,预示着未来房地产市场将两端化发展,看好一二线重点城市及四线县城,一线及部分二线中心城市供地靠提升土地效率(比如工改、拔高容积率),需求还会限制,限购短期难退出;四线县城需求将源于农民财产收入增长后(比如土地资源作价转让)后进城,全国市场未来量稳住,价难涨。 减少资源占用,投资/投机需求将退出:“房地产税立法并适时推进改革”,同时,对领导干部也要求“不准多处占用住房和办公用房,不准超标配备办公用房和生活用房”。我们预期房地产税未来或将成为中国地方的基本税制,将使得社会中长期对于房地产的消费心理发生改变,抑制投资/投机需求,短期看,深圳、杭州、南京、青岛近期成为推广城市的概率更高,其中部分或涉及存量形式收税。

更开明:开放利于区域发展,利好上海自贸区/潜在自贸区(如格力地产、天津区域股)、新疆/福建区域个股:“加快自由贸易区建设”,“选择若干具备条件地方发展自由贸易园(港)区”,并“推进丝绸之路经济带、海上丝绸之路建设”,区域改革推进有望成为新热点。

“单独生二胎”增加改善住房需求,打开行业中长期成长空间。根据人口学专家预计,“单独二胎政策”预计可能带来每年100~200万人口的增量,主要集中在中小城市,相比城市中每年400~500 万出生人口规模(全国每年约1600~1700万),行业的中长期成长预期将提升。