我们邀请到链家地产北京二手房市场首席研究员就12月份二手房市场形势及按揭利率走势进行解读。

评论

1) 北京市场近况：4季度迎来“暖冬”。链家估计整个4季度成交量较2季度上涨130%，较3季度上涨70%，同比去年4季度上涨70%。12月上半月成交量环比11月下降8%，新增需求下降13.5%，但仍较2、3季度的新增需求上升8%。

2) 二手房房价走势平稳：2014年价格调整主要发生在2季度，整体下降10%，某些区域下降20%，4季度受政策影响，价格有所恢复，到现在为止从最低点平均上涨5%。挂牌价格和实际成交价格比例，即议价空间，10月是-2.5%，11月是-2.8%，12月是-2.9%（2、3季度平均在-3%）。数据说明11、12月购房者议价能力提升。所有挂牌房源，12月上半月房价下调的占比为78.7%，从2012年到现在的平均值为64%，所以从历史角度来看，还没有到很强势的卖方市场，价格短期来看不会像08、11年调控之后出现暴涨的局面。

3) 银行按揭折扣确有扩大：与链家合作的银行中有14家提供9折优惠利率，比降息前多了7家，其中个别的国有大行，对优质客户提供88折。在930限贷放松之后，12月份贷款里面首套占比96%，930以前是80%，有很多二套受惠政策放松成为首套。首套贷款加权平均利率为5.6%，大约是基准利率的91折，跟降息前相比是86折，与12、13年利率最低水平几乎持平，目前还没有85折，但是趋势还会继续向下。

4) 经理人对2015年市场走势偏乐观：调研600个经理人结果显示，成交量70%看涨，23%看平，7%看跌；房价64%看涨，18%看平，18%看跌；71%认为政策放松，25%认为政策平稳，4%认为政策收紧，整体来看较为乐观。

中金地产观点：市场成交在小幅回升，近期股价已经涨至NAV平价附近，隐含较多基本面改善预期，进一步上行需要继续观察货币政策信号；而产业调控政策在中长期终将走向市场化（大趋势是以税收调控代替行政限制，给予地方政府更多因地制宜调控主导权）。目前是货币放松前期，且CPI持续低位，房价未涨，属于地产股的蜜月期，行业逻辑依然成立，观察地产股估值作为切入点。我们依然看好未来1个季度地产股表现，买房不如买地产股，建议逢低吸纳行业龙头及高弹性个股，比如龙头中招商地产和保利地产，及中小市值企业如中华企业、首开股份、荣盛发展和中南建设等。