华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年评估报告

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

CUSHMAN&

WAKEFIELD

None

:戴德梁行

None

)

基础设施公募基金2023年度评估报告

华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金(代码508000)

持有的全部基础设施项目的市场价值

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

2024年3月20日

、

www.cushmanwakefield.com

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

基础设施项目评估报告

估价项目名称:

华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金(代码

508000)持有的全部基础设施项目的市场价值

估价委托人:

华安基金管理有限公司

上海中京电子标签集成技术有限公司

上海张润置业有限公司

估价机构:

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

注册估价师:

刘鹏博(1120200020)史心怡(1120210090)

估价报告出具日期:

二〇二四年三月二十日

估价报告编号:

粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号

□J

None

℃

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

致估价委托人函

华安基金管理有限公司

上海中京电子标签集成技术有限公司

上海张润置业有限公司

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(以下简称“本公司”或者“我们”)荣幸地获得华安基金管

理有限公司、上海中京电子标签集成技术有限公司及上海张润置业有限公司(以下简称“委托

人”)委托,对华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金通过资产支持专项计划持有的全部基

础设施项目(以下简称“全部基础设施项目”或“项目一”、“项目二”或“张江光大园”、“张润大

厦”)进行评估.

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证

券投资基金(REITs)业务办法(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金

(REITs)业务指南第2号-存续业务》、《上海证券交易所关于做好公开募集基础设施证券投资

基金(REITs)2023年年度报告披露工作有关事项的通知》的要求,基金管理人应该按照前述相

关规定编制并披露基础设施基金定期报告,其中《公开募集基础设施证券投资基金指引(试

行)》第三十六条规定,基础设施基金年度报告应当载有年度审计报告和评估报告.

根据《华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》所载内容,基础设施资产指基

础设施项目对应房屋所有权及其所占有范围内的国有土地使用权的单称及/或合称,就本基金而

言,指:(1)国君资管张江光大园资产支持专项计划通过安恬投资、中京电子所持有的,位于

中国(上海)自由贸易试验区盛夏路500弄1-7号的张江光大园；(2)华安资产张润大厦资产

支持专项计划通过张润置业持有的位于上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号、金秋路158号的张

润大厦.基础设施年度估值总和为截至每年12月31日基金持有的全部基础设施项目,以当年12

月31日为价值时点的评估价值总和.

我们按照法律、行政法规和估价规范的规定,坚持独立、客观和公正的原则,按照必要的评估程

序,经过实地查勘、调查并收集评估所需的相关资料,遵循《公开募集基础设施证券投资基金指

引(试行)》所载的规定,选用收益法评估全部基础设施项目的市场价值.估价结果如下:

华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目均为研发办公及配套项

目,总建筑面积为111,481.36平方米房屋所有权及其占用的土地使用权经评估测算后得到于

2023年12月31日的市场价值为人民币2,807,000,000元(大写人民币贰拾捌亿零柒佰万元

整).

备注:

①本基金持有的基础设施项目为张江光大园和张润大厦,评估结果为金部基础设施项自价值总和,项目

明细可见后附摘要表.

②本基金基础设施项目评估报告的相关评估结果不代表基础设施资产的实际可交易价格一不代表基础设

施项目能够按照评估结果进行转让.

深圳市戴德梁行士地房地产评估有限公司

③估价报告使用人应当充分考虑估价报告中载明的假设限制条件、特别事项说明及其对估价结果的影

响；

④总估值取整至百万位、单价取整至百位,估价结果不含增值税；

法定代表人

5以上内容摘自估价报告正文,如欲了解本次估价的详细情况应当阅读报程家龙

告正文.二〇二四年三月二十日

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

评估结果摘要表

华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目的市场价值公募REITs名称 :华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金

公募REITs简称 :华安张江产业园REIT

公募REITs代码 508000:

评估委托人:华安基金管理有限公司上海张润置业有限公司上海中京电子标签集成技术有限公司

评估目的 :号根据《公开募集基础设施证券投资基金指引丨(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第2存续业务》、《上海证券交易所关于做好公开募集基础设施证券投资基金(REITs)2023年年度报告披露工作有关事项的通知》的要求,基金管理人应编制并披露基础设施基金定期报告.本次评估结果及评估报告用于基金管理人制作及披露2023年年度报告使用.

价值时点:2023年12月31日

评估方法收益法(现金流折现法)

项目一:27,700元/平方米.项目公司一持有的位于中国上海市浦东新区盛夏路500弄1-7号张江光大园项目,证载建筑面积50,947.31平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为1,411,000,000元,折合单价

项目二:折合单价23,100元/平方米.项目公司二持有的位于中国上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号、金秋路158号张润大厦项目,证载建筑面积60,534.05平方米的房屋及其所占有范围内的国有土地使用权于价值时点的市场价值为1,396,000,000元,

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

1.注册估价师声明.000.00000e00..00800.000e8800000.00.008065o5e800008000008

2.估价的假设和限制条件..…….………….…..….……………………….…………………………………………………………..2

3.估价结果报告88…………………………….………………………….…………..……….….………………….……..…..….…….…………..….….…......…….....6

3.1委托人概况……………………………………………………………………………………………………………………………………………………….6

3.2产权方概况·............……..…..…......7

3.3委托人与产权方之间的关系………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….8

3.4报告使用人....8

3.5估价机构........................................8

3.6估价目的+****.*+*++**+*-*++++++±+*+***+±+*++++*..........9

3.7估价对象18日日日日-5604.….9

3.8市场概况......................................................................13

3.9价值时点..........14

3.10价值类型+++++++++4+++++……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….14

3.11估价依据..........................15

3.12估价原则……………………………………………………………………………………….16

3.13估价方法.....…..….......................17

3.14估价参数…………………………………………………………………….17

3.15估价结果………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….17

3.16注册估价师...18

3.17协助估价的人员........................................·......18

3.18实地查勘期.****..18

3.19估价作业日期.号……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….18

4.附件票商血商费0尊费在血项费办.…………………….…......……...…......................19

4.1委托评估函.…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………..19

4.2未来经营收益分析.*......*........+..+.+..++++.20

4.3委托人营业执照复印件..21

4.4物业位置图....................................22

4.5估价对象内外部状况及周围环境………………………………………………………………………………………………………………………………………………..23

4.6估价对象权属证明复印件…….….….…..…..…......….......….……........27

4.7估价机构营业执照复印件----.....30

4.8估价机构相关资质证明复印件…………………………………………………………………………………………………………………………..31

4.9估价人员相关专业执业资格复印件......*...............32

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

1.注册估价师声明

我们根据自已的专业知识和职业道德,在此郑重声明

1.1我们在执行本次评估业务中,遵循相关法律法规和评估准则,恪守独立、客观和公正的原

则；我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大

遗漏.

1.2我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与委托人及估价利害关系人没有利害关

系,我们对本估价报告中的估价对象、委托人及估价利害关系人不存在偏见.

1.3委托人或者报告使用人应该按照评估报告载明的目的和有效期使用评估报告；评估报告使用

者应当根据价值时点后的项目状况和市场变化情况或者经济行为合理使用报告结论和理解报

告有效期.

1.4本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受

到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制.

None

1.5我们对评估对象的法律权属进行了一般的核查验证,但不对评估对象的法律权属做任何形式

的保证.

1.6委托人及相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责,同时恰当使用评估

报告也是委托人、相关当事人和报告使用人的责任.

1.7报告使用人应当正确理解评估结论,本基金基础设施项目评估报告的相关评估结果不代表基

础设施项目的实际可交易价格,不代表基础设施项目能够按照评估结果进行转让.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号1

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

2.估价的假设和限制条件

2.1释义

除非本估价报告中另有说明,下列词语在本估价报告中的含义如下:简称指全称

本基金/基础设施基金指华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金

专项计划指国君资管张江光大园资产支持专项计划华安资产张润大厦资产支持专项计划

委托人一/基金管理人指华安基金管理有限公司

委托人二/产权方一/项目公司一指上海中京电子标签集成技术有限公司

委托人三/产权方二/项目公司二指上海张润置业有限公司

评估机构/我们指深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

运营服务机构指上海集挚咨询管理有限公司

基础设施项目/估价对象/项目指园中国上海市浦东新区盛夏路500弄1-7号张江光大

基础设施项目/估价对象/项目二指158号张润大厦中国上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号、金秋路

本估价报告指告》《华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目的市场价值年度评估报

中国指中华人民共和国

元指人民币元

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号2

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

2.2一般假设

本次估价的假设前提

项目公司依法拥有估价对象的合法产权,并有权连同其剩余土地使用年期转让估价对象,

而不必向政府缴付额外地价或其它重大费用.估价对象所占宗地的所有地价、建筑工程款

及市政配套费已全数缴清.估价对象的设计及建设均符合当地规划条例并已得到有关部门

的批准.在估价过程中,我们假设宗地内没有影响开发和土地规划利用的地质因素.

对于估价对象的产权状况,我们将以委托人所提供之资料为准.本次估价的物业价值为假

设估价对象拥有完全产权前提下的市场价值,即估价对象享有自由及不受干预的使用、转

让、收益、处分等合法权益.根据产权方提供资料,估价对象于价值时点2023年12月31日

已完成房屋及土地的权属登记,取得《不动产权证书》.

估价对象实地查勘之日为2024年3月12日,我们假设于价值时点的物业状况与实地查勘日状

况一致.

根据产权方提供的相关资料,估价对象主要通过研发办公及配套用房租赁及车位租赁获取

经营收入,截至估价时点已部分对外出租,本次评估已考虑租赁合同对价值的影响,在此

提请报告使用者注意.

估价对象经营过程中涉及的税费主要包括增值税及附加、印花税、房产税、土地使用税等.

该数据仅为我公司测算值,最终税费全额以相关部门核定价格为准.

除另有说明外,我们假定估价对象概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及其他繁重

支销.

未经调查确认或无法调查确认的资料数据

根据委托服务协议,本项目资料数据依赖委托人及其指定机构提供的资料.我们已获取相

关机构提供给我们的有关估价对象产权文件、财务报表、租赁合同及其它相关事项.评估

机构估价人员已对本项目的租赁合同、物业服务合同等资料的原件进行核查,确认与我们

获取的扫描件一致.在本次估价过程中,我们将以上述文件所载内容作为估价依据,我们

并无理由怀疑这些资料的真实性和准确性,并不对其真实性、合法性和完整性负责.同时

我们获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给我们,并无任何遗漏.

评估机构估价人员实地查勘估价对象,并于可能情况下查勘其内部,但我们并未进行结构

测量及设备测试.根据产权方提供资料,估价对象建筑、装修、结构及机电系统维保没有

重大问题,可以维持正常使用.我们未曾进行测绘测量,无法查证估价对象实际建筑面积

及租赁面积与我们获取的相关文件及数据是否存在重大差异.

估价中未考虑的因素

在估价中,我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号3

公募REITs代码508000公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

项对其市场价值产生的影响,也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用.

在估价中,我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时,产权方凭借递延条件合

约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响.

在估价中,我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的

因素,也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场

价值产生的影响.

本次估价的估价对象不存在未定事项,故无未定事项假设.

2.4背离实际情况假设

本次估价的估价对象不存在背离事实事项,故无背离事实事项假设.

本次估价的估价对象不存在不相一致事项,故无不相一致事项假设.

本次估价的估价对象不存在依据不足事项,故无依据不足假设.

2.7期后事项假设

根据委托人提供的租赁合同和相关信息显示,自价值时点2023年12月31日至估价报告出具

日之间,估价对象新增租赁情况如下:项目名称所在楼栋及楼层租赁面积(平方米)

张江光大园1号楼10层1,062.41

张润大厦1号楼5层707.49

1号楼7层2,400.00

1号楼8层686.10

1号楼8层557.95

1号楼10层-11层5,036.04

1号楼12层2,312.09

本次评估已考虑了上述签约租户对估价对象评估结论的影响,提请报告使用人注意.

除上述事项外评估机构未获取其他与估价对象经营相关的重大情况或者重大变化.

2.8估价报告使用限制

(1)本估价报告仅用于本估价报告载明的评估目的和用途,报告使用人仅限于本估价报告

所载明的报告使用人使用.除法律、法规规定以及报告使用人另有特别约定外,未经评估

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

机构书面同意或确认,估价报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体.

(2)估价报告所载评估结论是评估机构基于特定的评估假设和限制条件下得出的一种关于

价值分析、判断和估计,因此估价报告使用人在使用估价报告时,应认真、全面地阅读估

价报告全文,特别是估价报告中的评估假设和限制条件及有关事项的说明.

(3)根据相关估价规范的规定,估价报告的使用期限应自估价报告出具之日起计算,可以

根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定,除有根据法律法规及规范性文件

的特别要求外,报告使用期限为自报告出具日起不超过一年.

(4)估价报告所载评估结论是基于委托人和相关当事方所提供的资料是真实、合法、完整

有效的.评估机构在实施相关评估程序时,对委托人和相关当事方所提供的资料和信息所

进行的核查,并不是对该等资料或信息的真实性、合法性、完整性、有效性等方面的任何

保证,如果提供给评估机构的资料在真实性、合法性、完整性、有效性等方面存在虚假或

瑕疵,将直接导致估价报告所载评估结论不能成立.

(5)估价报告是关于估价对象在价值时点特定价值的专业意见,因此,估价报告使用人应

当全面理解估价报告的每一个组成部分,并关注评估结论成立的条件和影响评估结论的相

关事项,评估机构及其签字评估专业人员对委托人和其他估价报告使用人不当使用估价报

告所造成的后果不承担责任.

(6)估价报告所载估价对象及其对应的财产范围和空间范围是由委托人和相关当事方确定

的,评估机构根据委托人和相关当事方所提供的资料进行了必要的抽查核对,以判断其合

理性,不是评估机构对其法律权属的保证.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号5

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

3.估价结果报告

3.1委托人概况

委托人一

企业名称:华安基金管理有限公司

企业类型:有限责任公司(国有控股)

注册地址:中国(上海)自由贸易试验区临港新片区环湖西路888号B楼2118室

法定代表人:朱学华

注册资金:15000万人民币

成立日期:1998年06月04日

营业期限:1998年06月04日至无固定期限

统一社会信用代码:91310000630888761K

经营范围:基金设立,基金业务管理及中国证监会批准的其他业务.(依法须经批准的项

目,经相关部门批准后方可开展经营活动)

委托人二

企业名称:上海中京电子标签集成技术有限公司

企业类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

注册地址:中国(上海)自由贸易试验区盛夏路500弄5号401室

法定代表人:陈浩杰

注册资金:52550万元人民币

成立日期:2005年11月8日

营业期限:2005年11月8日至2040年11月07日

统一社会信用代码:91310000782427710D

经营范围:电子标签产品、电子识读设备的研发,软件的开发,计算机系统集成的设计、

安装、调试、维护,并提供相关技术咨询和技术服务,电子产品、电子识读设

备的销售,从事货物与技术的进出口业务,自有房屋租赁,物业管理,停车场

(库)经营,企业管理咨询.(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可

开展经营活动)

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号6

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

委托人三

企业名称:上海张润置业有限公司

企业类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

注册地址:中国(上海)自由贸易试验区龙东大道3000号1号楼裙楼201室

法定代表人:陈浩杰

注册资金:6700万元人民币

成立日期:2010年3月19日

营业期限:2010年3月19日至2050年3月18日

统一社会信用代码:91310000551591484A

经营范围:许可项目:房地产开发经营；住宅室内装饰装修;建设工程施工.(依法须经批

准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批

准文件或许可证件为准)一般项目:物业管理；以自有资金从事投资活动；投

资管理；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)；建筑材料销售；机械设

备租赁；非居住房地产租赁；住房租赁；停车场服务.(除依法须经批准的项

目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)

3.2产权方概况

产权方一

企业名称:上海中京电子标签集成技术有限公司

企业类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

注册地址:中国(上海)自由贸易试验区盛夏路500弄5号401室

法定代表人:陈浩杰

注册资金:52550万元人民币

成立日期:2005年11月8日

营业期限:2005年11月8日至2040年11月07日

统一社会信用代码:91310000782427710D

经营范围:电子标签产品、电子识读设备的研发,软件的开发,计算机系统集成的设计

安装、调试、维护,并提供相关技术咨询和技术服务,电子产品、电子识读设

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号7

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

备的销售,从事货物与技术的进出口业务,自有房屋租赁,物业管理,停车场

(库)经营,企业管理咨询.(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可

开展经营活动)

产权方二

企业名称:上海张润置业有限公司

企业类型:有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)

注册地址:中国(上海)自由贸易试验区龙东大道3000号1号楼裙楼201室

法定代表人:陈浩杰

注册资金:6700万元人民币

成立日期:2010年3月19日

营业期限:2010年3月19日至2050年3月18日

统一社会信用代码:91310000551591484A

经营范围:许可项目:房地产开发经营；住宅室内装饰装修;建设工程施工.(依法须经批

准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具体经营项目以相关部门批

准文件或许可证件为准)一般项目:物业管理；以自有资金从事投资活动；投

资管理；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)；建筑材料销售；机械设

备租赁；非居住房地产租赁；住房租赁；停车场服务.(除依法须经批准的项

目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)

3.3委托人与产权方之间的关系

本次估价委托人一为华安基金管理有限公司、委托人二为上海中京电子标签集成技术有限

公司、委托人三为上海张润置业有限公司；物业产权方为上海中京电子标签集成技术有限

公司和上海张润置业有限公司.根据华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说

明书记载,本基金通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目公司即产

权方的全部股权,委托人一为封闭式公募基础设施基金的管理人,委托人二和三为产权

方.

3.4报告使用人

报告使用方为委托人、法律法规规定的基础设施基金存续期间的其他使用人.

3.5估价机构

机构名称:深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号8

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

法定代表人:程家龙

地址:深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座503A、502B1

备案等级:壹级

证书编号:粤房估备字壹0200022

有效期限:至2026年10月11日止

3.6估价目的

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施

证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资

基金(REITs)业务指南第2号存续业务》、《上海证券交易所关于做好公开募集基础设施证

券投资基金(REITs)2023年年度报告披露工作有关事项的通知》的要求,基金管理人应编

制并披露基础设施基金定期报告.本次评估结果及评估报告用于基金管理人制作及披露年

度报告使用.

3.7估价对象

3.7.1项目一:中国上海市浦东新区盛夏路500弄1-7号「张江光大园」研发办公及配套项目

3.7.1.1实物状况

(1)概况

项目一坐落于「张江高科技园区」核心位置,宗地面积20,914.50平方米.所在地块

北邻展想广场,西邻星创科技广场,南邻895创新基地,东临盛夏路.其所占用地块

呈规则四边形,地势平坦,有利于规划利用.该地块市政基础设施齐全,宗地红线外

已达到六通一平(通路、通电、通讯、通上水、通下水、通污水).

项目一由7幢研发办公楼及地下1层车库组成,总建筑面积50,947.31平方米,地上楼

层4至11层不等,于2014年竣工并投入使用,用作研发办公、配套用房和地下车库.

估价对象共有267个车位,其中地库机械车位有100个车位,非机械车位有99个,地

面非机械车位有68个,均可对外出租.

(2)装修情况及配套设施

外装修:建筑物外墙面为石材和玻璃幕墙.

内装修:建筑物内部地面铺地砖,墙面为涂料与墙砖,顶部为石膏板吊顶和铝格栅吊

顶.

大堂:地面铺设石材,墙面铺设瓷砖,顶部为石膏板吊顶.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号9

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

于价值时点2023年12月31日配有网络、消防报警、烟感、喷淋、中央空调等设备及

系统.

3.7.1.2权益状况

根据产权方提供的《不动产权证书》,有关内容摘录如下:证号沪(2017)浦字不动产权第026326号

权利人上海中京电子标签集成技术有限公司

共有情况单独所有

坐落盛夏路500弄1-7号,地下车库,门卫1、2,垃圾房

不动产单元号详见登记信息

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权

权利性质出让

用途土地用途:工业/房屋用途:详见登记信息

宗地面积20,914.50平方米

建筑面积50,947.31平方米

使用期限月31日止国有建设用地使用权使用期限:2008年02月20日起2055年12

权利其他状况土地状况:使用权面积:20,914.50平方米；地号:浦东新区张江高科技园区15街坊/93丘;

附记1-4号含地下面积162.22平方米;6号含地下面积51.59平方米;7号含地下面积64.55平方米.

登记机构上海市不动产登记局

登记时间2017年03月07日

3.7.2项目二:中国上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号,金秋路158号「张润大厦」研发办公

及配套项目

3.7.2.1实物状况

(1)概况

项目二坐落于「张江高科技园区」北区核心位置,宗地面积21,796.00平方米.所在

地块北临金秋路,西临盛夏路,南邻日月光集团总部,东邻环旭电子股份有限公司.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号10

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

其所占用地块呈规则四边形,地势平坦,有利于规划利用.该地块市政基础设施齐全

宗地红线外已达到六通一平(通路、通电、通讯、通上水、通下水、通污水).

项目二由3幢研发办公楼及地下1层车库组成,总建筑面积60,534.05平方米,其中1号

楼地上11层,2号楼地上8层,3号楼地上2层,于2018年建成并投入运营,用作研发

办公、配套用房、地下车库.估价对象共有462个车位,其中地下车位410个,均可对

外出租.

(2)装修情况及配套设施

外装修:建筑物外墙面为玻璃幕墙.

内装修:建筑物公区部分墙面铺设瓷砖,石膏板吊顶及吸音铝板吊顶,无框双开玻璃

门,双层中空玻璃窗.

大堂:地面铺设石材,墙面铺设瓷砖.

于价值时点2023年12月31日,1号楼配有6部客梯1部货梯,2号楼配有4部客梯1部货

梯,同时配有网络、消防报警、烟感、喷淋、中央空调等设备及系统.

3.7.2.2权益状况

根据产权方提供的《不动产权证书》,有关内容摘录如下:证号沪(2020)浦字不动产权第067526号

权利人上海张润置业有限公司

共有情况单独所有

坐落盛夏路61弄1-3号、金秋路158号

不动产单元号详见登记信息

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权

权利性质出让

用途土地用途:研发总部/房屋用途:详见登记信息

宗地面积21,796.00平方米

建筑面积60,534.05平方米

使用期限月16日止国有建设用地使用权使用期限:2010年04月12日起2054年08

权利其他状况土地状况:地号:浦东新区张江高科技园区5街坊5/120丘;使用权面积:相应的土地面积；

地下车库系民防工程,其中地下人防面积:6,035.81平方米.

古价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号11

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日体统一出租管理.司股权结构不得变更.1、除园区开发主体投资建设外,本合同项下土地不得分宗转让、房屋不得分幢、分层、分套转让,受让方出资比例结构、项目公2、土地房屋整体转让,需经土地管理部门审核同意.3、房屋出租的,须经园区开发主体审核同意,也可由园区开发主

登记机构上海市自然资源确权登记局

登记时间2020年07月28日

3.7.3经营情况

(1)2023年第4季度经营情况

根据《华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年第4季度报告》,2023年

10月1日至2023年12月31日,项目公司营业收入情况如下:

项目公司名称:上海中京电子标签集成技术有限公司、上海张润置业有限公司序号构成金额(元)2023年10月1日至2023年12月31日

1经营性租金收入26,373,251.57

2物业管理费收入1,911,628.17

3停车费收入554,539.38

4其他收入111,671.14

-合计28,951,090.26

(2)2023年度经营情况

根据《华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告》,基础设施项

目截至2023年12月末的整体签约率为82.77%,出租率为72.00%(签约率在出租率的

基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积).租赁业态分布主要为集成电路

34.79%、TMT(含在线新经济)25.10%、金融科技11.49%、先进制造业9.19%、产

业服务配套2.13%、医疗及生命科学0.08%.

2023年项目公司营业收入情况如下:序号构成金额(元)2023年1月1日至2023年12月31日

1经营性租金收入91,315,615.73

2停车费收入1,712,188.21

3物业管理费收入6,983,649.20

4其他收入1,941,312.36

一合计101,952,765.50

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

2023年项目公司营业成本、税金及附加情况如下:序号构成金额(元)2023年1月1日至2023年12月31日

1工程维保支出1,544,243.20

2外包服务支出2,476,625.86

3物业管理支出2,042,807.62

4营业税金及附加7,280,770.33

5其他成本/费用508,740.57

合计13,853,187.58

(3)2023年末经营情况

项目一:

根据委托人提供资料,截至2023年12月31日,项目张江光大园的签约率和出租率

约为80.68%,平均签约租金为5.59元/平方米/天.

项目二:

跟据委托人提供资料,截至2023年12月31日,项目二张润大厦的签约率为84.86%

出租率为63.31%,平均签约租金为5.73元/平方米/天.

3.8.1上海市经济运行情况

根据上海市统计局发布数据,2023年,全市实现地区生产总值47,218.66亿元,比上年增长

5.0%.全市经济呈现稳步恢复态势,经济新动能加快培育,产业能级持续提升,高质量发

展有效推进.2023年,分产业看,第一产业增加值96.09亿元,下降1.5%；第二产业增加

值11,612.97亿元,增长1.9%；第三产业增加值35,509.60亿元,增长6.0%.

3.8.2上海市商务园区市场

目前上海商务园区共发展形成了10个核心板块,分别为张江、漕河泾、金桥、杨浦、漕河

泾浦江、陆家嘴软件园、临空、市北、康桥与长风板块.截至2023年第四季度,全市商务

园区办公总存量达到1,262.8万平方米.

截至2023年第四季度,全市核心板块优质商务园区整体租金水平为4.51元/平方米/天.从区

域市场来看,陆家嘴软件园板块、张江板块与漕河泾板块平均租金水平位居上海市各核心

板块优质商务园区平均租金水平的高位.由于2023年新增供应的集中入市,全市空置率上

升至23.8%.即使2023年表现出明显的空置率上扬,园区物业仍受到企业的青睐.这主要

是由于园区相对更低密度的办公环境,以及更具性价比的租金优势所带来的优势.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

3.8.3区域商务园区市场

项目所在的张江高科技园区创建于1992年7月,是张江国家自主创新示范区的核心园(以下

简称“张江园区”).截至2023年第四季度,张江园区共有研发办公存量约333.6万平方米

占全市总量的26%.张江板块目前形成了以生物医药、信息技术及人工智能为核心的产业

聚集,与这两类产业相关的企业也正是目前张江板块的主力租户类型.截至2023年第四季

度,张江板块商务园区整体租金水平约为5.14元/平方米/天,空置率为15.5%.

张江板块商务园区大宗交易较为活跃,近期部分交易信息如下:交易时间项目名称商圈地址建筑面积(平方米)交易价格(亿元)折合单价(元/平方米)

2023年张江创芯天地A2 张江集创路52号、集电路245号 16,254 5.07 31,215

2023年 IBP9号楼临空福泉北路518号 6,194 1.43 23,088

2023年创智空间张江金科路2966号19,0006.7035,263

2023年御桥智汇谷T6 御桥康衫路308号 11,166 3.80 34,000

2022年展想中心张江张江路505号32,27412.9039,970

2021年微电子港1号楼张江碧波路690号14,5184.7232,500

2021年星创科技园张江申江路5005弄62,00023.5638,000

3.9价值时点

2023年12月31日

3.10价值类型

本次估价的价值类型为市场价值.市场价值,是指在进行了适当的市场推销(其中各方均

以知晓行情、谨慎的方式参与,且无强制因素)后,自愿买家和自愿卖家以公平交易的方

式,在价值时点对物业进行交易的金额.

本次估价的市场价值,是指估价对象在现状条件下于价值时点2023年12月31日,房屋用途

为研发办公用房及配套的所有权价值连同剩余一定年限的研发总部用地及工业用地土地使

用权价值,满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的市场价值.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号14

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

3.11估价依据

(1)国家和地方的有关法律、法规:

(a)《中华人民共和国民法典》

(b)《中华人民共和国土地管理法》

(c)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(d)《中华人民共和国资产评估法》

(e)《不动产登记暂行条例》

(f)《中华人民共和国增值税暂行条例》及《国务院关于废止(中华人民共和国营

业税暂行条例)和修改(中华人民共和国增值税暂行条例)的决定》

(g)《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知财税［2018］32号》及《财政部

税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告2019年第39号》

(h)《中华人民共和国房产税暂行条例》

(i)《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》

(j)《中华人民共和国印花税法》

(k)《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》

()《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》

(m)《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第2号-

存续业务》

(n)其他有关法律法规及规章

(2)技术标准:

(a)《房地产估价规范》GB/T50291-2015

(b)《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013

(3)委托人及产权方提供的相关资料:

(a)《委托评估函》

(b)《不动产权证书》

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号15

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

(c)《租赁合同》及《租赁明细表》

(d)《营业执照》

(e)委托人或产权方提供的其他资料

(4)估价人员实地查勘、摄影和记录

3.12估价原则

我们在本次估价时除独立、客观、公正原则外还遵循了以下原则:

合法原则

估价遵循合法原则,应当以估价对象的合法产权、合法使用、合法交易为前提进行.

估价对象已于价值时点取得其《不动产权证书》,具有合法的产权且用途合法.

最高最佳利用原则

由于不动产具有用途的多样性,不同的利用方式能为产权方带来不同的收益,且产权方都

期望从其占有的不动产上获得更多的收益,并以能满足这一目的为确定不动产利用方式的

依据.所以,不动产价格是在法律上可行、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论

证,能使估价对象价值达到最大、最可能的使用.估价对象已取得其《不动产权证书》

项目一土地用途为工业用地,房屋用途为厂房,项目二土地用途为研发总部用地,房屋用

途为科研设计用房,估价对象实际用途均为研发用房及配套,符合最高最佳利用原则.

替代原则

替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理.替代原则是

保证估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提:只有承认同一市场上相同物

品具有相同的市场价值,才有可能根据市场资料对估价对象进行估价.

替代原则也反映了估价的基本原理和最一般的估价过程:估价所要确定的估价结论是估价

对象的客观合理价格或价值.对于交易目的而言,该客观合理价格或价值应当是在公开市

场上最可能形成或者成立的价格,估价就是参照公开市场上足够数量的类似的近期成交价

格来确定估价对象的客观合理价格或者价值的.

价值时点原则

估价结论首先具有很强的时间相关性,这主要是考虑到资金的时间价值,在不同的时间点

上发生的现金流量对其价值影响是不同的.所以,在估价时统一规定:如果一些款项的发

生时点与价值时点不一致,应当折算为价值时点的现值.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号16

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

估价结论同时具有很强的时效性,这主要是考虑到市场价格的波动性,同一估价对象在不

同时点会具有不同的市场价格.所以强调:估价结果是估价对象在价值时点的价格,不能

将估价结果作为估价对象在其他时点的价格.

3.13估价方法

估价方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法.我们深入细致地分析了项目的特

点和实际状况,并研究了产权方提供资料以及我们所掌握的资料,在实地查勘和调研的基

础上认为,依据评估原则,结合评估目的,并综合考虑其物业所处区域、物业性质、特点

及影响其市场价值的各类因素,确定本次估价采用收益法.收益法是预测估价对象的未来

收益,利用折现率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格

的方法.本次估价采用收益法中的报酬资本化法(现金流折现法),即预测估价对象未来

各年的净收益,利用折现率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法.

3.14估价参数

本次评估采用的参数如下:项目名称土地剩余年限平均市场租金运营期内市场租金增长率运营期内出租率运营成本费用、资本性支出折现率长期增长率

(年)(元/平方米/天)(%)(%)(%)(%)

张江光大园32.0研发办公:5.42配套:4.173.0%83%-95%见脚注6.0%3.0%

张润大厦30.6研发办公:5.90配套:4.273.5%85%-95%

3.15估价结果

我们采用了收益法对估价对象的市场价值进行了测算,采用收益法首先确定出一定时期的

运营净现金收入,并就该运营净现金收入采用适当折现率以计算估价对象的市场价值,该

None

根据《上海证券交易所关于做好公开募集基础设施证券投资基金(REITs)2023年年度报告披露工作有关事项的通知》

第六项“关于基础设施项目评估”,“重要评估参数或者评估结果较最近一次评估参数或者评估结果差异达到10%的

基金管理人应当在年度报告中披露变化前后参数选取情况、参数变化原因、对评估预测现金流以及评估价值的影响

等.”本次评估参数及评估结果较最近一次评估均未达到10%的差异.

2市场租金为含税租金；此处市场租金采用市场比较法计算得到,基于选取的三个市场租金案例进行交易情况、交通便

捷度、楼宇配套设施设备、外立面设计及档次、公共部位装修状况、楼龄及保养等因素修正后得出.

3评估测算基础设施项目运营成本费用包括管理及销售费用、物业管理费用、保险费、工程维保费,参考项目历史及当

前水平、在执行合同金额等进行测算；资本性支出计提方式与之前年度一致.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号17

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

方法通常用于衡量在假设投资年期内的运营收入及资本增长,让投资者或产权方可对估价

对象可能带来的长期回报作出评估.

华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目均为研发办公及配

套项目,总建筑面积为111,481.36平方米房屋所有权及其占用的土地使用权经评估测算后得

到于2023年12月31日的市场价值为人民币2,807,000,000元(大写人民币贰拾捌亿零柒佰万元

整)(总估值取整至百万位,单价取整至百位).明细如下:编号项目名称建筑面积(平方米)土地面积(平方米)评估总值(元)折合单价(元/平方米)

项目-张江光大园50,947.3120,914.501,411,000,00027,700

项目二张润大厦60,534.0521,796.001,396,000,00023,100

总计-111,481.3642,710.502,807,000,00025,200

3.16注册估价师姓名注册号签名签名日期

刘鹏博 1120200020 ty 2y3.h

史心怡1120210090史人20,243.20

3.17协助估价的人员

周婷,崔嘉铭

3.18实地查勘期

二〇二四年三月十二日

3.19估价作业日期

二0二三年十二月十九日至二0二四年三月二十日

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

4.附件

4.1委托评估函

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号19

委托评估函委托评估函

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司:

委托人作为华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金管理人及产权方,按照《公开募

集基础设施证券投资基金指引(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)

业务办法(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第2号

存续业务》、《上海证券交易所关于做好公开募集基础设施证券投资基金(REITs)2023年年度报告

披露工作有关事项的通知》的要求,在编制并披露基础设施基金定期报告前委托贵公司对基础设施项

目的市场价值进行评估,为项目年度定期报告提供参考依据.对委托事项作如下说明:

1.价值时点:2023年12月31日；按照价值时点与经济行为实现日接近的原则,由委托人与评估

机构共同协商确定.

2.经济行为:委托人作为华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金管理人及产权方,按

照《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券

投资基金(REITs)业务办法(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)

业务指南第2号存续业务》、《上海证券交易所关于做好公开募集基础设施证券投资基金

(REITs)2023年年度报告披露工作有关事项的通知》的要求,在编制并披露基础设施基金定期

报告前委托贵公司对基础设施项目的市场价值进行评估,为项目年度定期报告提供参考依据.

3.估价对象范围明细:项目名称位置建筑面积(平方米)

张江光大园中国上海市浦东新区盛夏路500弄1-7号50,947.31

张润大厦中国上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号、金秋路158号60,534.05

4.产权方上海中京电子标签集成技术有限公司；上海张润置业有限公司

5.委托人与产权方之间的关系:估价委托人一为华安基金管理有限公司、委托人二为上海中京电子

标签集成技术有限公司、委托人三为上海张润置业有限公司；物业产权方为上海中京电子标签集

成技术有限公司和上海张润置业有限公司.根据华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金招

募说明书记载,本基金通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目公司即产权

方的全部股权,委托人一为封闭式公募基础设施基金的管理人,委托人二和三为产权方.

6.委托人承诺:6.委托人承诺:

委托人所提供的资料是真实、合法、完整、有效的,不干预评估机构和评估人员独立、客观、公

正地执业.

7.委托人提供的主要文件或者资料

(1)《企业法人营业执照》

(2)《不动产权证书》

(3)《租赁合同》及《租赁明细表》

(4)委托人或产权方提供的其他资料

委托人:华安基金管理有限公司委托人:上海中京电子标签集成技术有限公司

None

2024年十月十年日2024年十月5日

委托人:上海张润置业有限公司

2024年√月2白

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

4.2未来经营收益分析

评估测算估价对象自2024年1月1日至2033年12月31日,运营收入(不含增值税)及运营净收益情况如下:2024年度2025年度2026年度2027年度2028年度2029年度2030年度2031年度2032年度2033年度

运营收入(万元)12,79214,85416,88617,56818,41919,09119,67720,28320,91121,555

成本费用及税费税金(万元)2,7892,4912,7732,8452,9323,0023,0643,1283,1943,263

运营净收益(万元)10,00312,36314,11214,72415,48716,08916,61317,15517,71618,293

上述运营收入及运营净收益基于价值时点委托人提供之估价对象概况、租赁明细、运营支出等情况,以及本报告对于市场租金、增长率及出租率等参数的

判断,并未考虑市场或经营特殊变动的影响,亦未考虑在收购基础设施项目时针对特定租户退租由原始权益人承担的租金损失差额和运营管理中的特殊安排

对现金流的影响,上述资料及参数的变动均会带来运营收入及运营净收益的变化.

2上述运营净收益并非基金管理人或者运营服务机构提供的经营预算,也不代表包括基金管理人、运营服务机构、评估机构等任何一方对收益的承诺和保

证.

上述运营收入及运营净收益仅为本报告价值时点的估值测算过程数据,不可直接作为现金流预测使用.本评估报告的使用者应注意到,由于未来事件及经

济发展存在波动及不可预测性,预测数据与实际情况产生偏离是较难避免的,较长期的预测亦受到长期宏观及区域经济发展的影响.

4上述运营收入、成本费用及税费税金、运营净收益为项目一、项目二合并数.

5自2034年至收益期届满的净收益按照3.0%的增长率计算.

6如需获取项目未来经营安排,建议参考管理人披露的年报/季报等披露内容.

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号20

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

4.3委托人营业执照复印件

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号21

None

统一社会信用代码营业执照主体

91310000630888761K

证照编号:4200000202212060101

中国(上海)自由贸易试验区临港新片区

名称华安基金管理有限公司注册资本人民币15000.0000万元整

类型有限责任公司(国有控股)成立日期1998年06月04日

法定代表人朱学华住所中国(上海)自由贸易试验区临港

新片区环湖西二路888号B楼2118室

经营范围基金设立,基金业务管理及中国证监会批准的其他业务.

[依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活

动]

None

登记机关

2022年12月06日

None

国家企业信用信息公示系域网址t:hrp/ww.gx.gowcn国家市场监督管理总局监制

None

统一社会信用代码营业执照□℃扫描二维码登录园

企业信用信息公示

系杭了媒更多登证

91310000782427710D备案.许可、临管信息

None

证照编号:41000000202109100037

None

中国(上海)自由贸易试验区

名称上海中京电子标签集成技术有限公司注册资本人民币52550.0000万元整

类型有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)成立日期2005年11月08日

法定代表人陈浩杰营业期限2005年11月08日至2040年11月07日

K经营范围电子标签产品、电子识读设备的研发,软件的开发,计算机系术服务,电子产品、电子识读设备的销售,从事货物与技术的统集成的设计、安装、调试、维护,并提供相关技术咨询和技住所中国(上海)自由贸易试验区盛夏路500弄5号401室

进出口业务,自有房屋租赁,物业管理,停车场(库)经营,

企业管理咨询.

[依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活

动]

None

登记机关

2021年09月10日

None

国家金业信用信息公示系统网址:htp-/ww.gx.pov.cn国家市场监督管理总局监制

统一社会信用代码营业执照

回资回扫描市场主体身份码

了解更多登记、备案

、许可、监管信息,

91310000551591484A体验更多应用服务.

None

证照编号:41000000202306120203

K中国(上海)自由贸易试验区

名称上海张润置业有限公司注册资本人民币6700.0000万元整

类型有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资)成立日期2010年03月19日

法定代表人陈浩杰住所中国(上海)自由贸易试验区龙东大

道3000号1号楼裙楼201室

经营范围许可项目:房地产开发经营；住宅室内装饰装修；建设工程施工.

(依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动,具

体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准)

般项目:物业管理:以自有资金从事投资活动；投资管理；信息

咨询服务(不含许可类信息咨询服务):建筑材料销售；机械设备

租赁；非居住房地产租赁；住房租赁；停车场服务.(除依法须经

批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)

登记机关

2023年06月12日

None

国家企业信用信息公示系统网址:htp/www.gsxt.gov.cn国家市场监督管理总局监制

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

4.4物业位置图

上东电港付报0

领袖之都16锋d楼

账江集电港科技

0科技领袖之都页由之都-9号楼

西区-25号楼

丹金秋路

℃

大厦℃上海微电子装备凌华科技

项目二:张润大厦(集团)股份有限公司

色兰丽园

环旭电子股份上海北

日月光70有限公￥发展有

山上海微创医疗器楼

(集团)有限公司

None

之骄子

活新天他

盘日月

祖冲之路

0紫光展锐

鑫展银

展讯中心

浦东新区星仓

L科技0K

阳光花城项目一:张江光大园0集贸中心创企天地

0895创新基地

None

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号22

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

4.5估价对象内外部状况及周围环境

张江光大园:

None

北邻展想广场东临盛夏路

None

10℃

None

福m

None

南邻895创新基地西邻星创科技广场

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号23

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

None

厦

100

None

JTEI

None

估价对象外观1估价对象外观2

张江光大园

品

年科

None

估价对象内部1估价对象内部2

个D6号楼

I℃

None

估价对象内部3估价对象车场

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号24

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

张润大厦:

None

[07

None

号

北临金秋路东邻环旭电子股份有限公司

三1H1

None

南邻日月光集团总部西临盛夏路

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号25

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

None

估价对象外观1估价对象外观2

None

估价对象内部1估价对象内部2

None

估价对象内部3估价对象内部4

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号26

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

4.6估价对象权属证明复印件

None

中华人民共和国

不动产权证书

根据(中华人民共和国物权法)等法律

法规,为保护不动产权利人合法权益,对

不动产权利人申请登记的本证所列不动产

权利,经审查核实,准予登记,颁发此证.

031

集

中华人民共和因因土资源部监制

None

编号N0D31000431454

None

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号27

沪(2017)浦字沪(2017)浦字不动产权第026326号权利人上海中京电子标签集成技术有限公司

共有情况单独所有

堂落盛夏路500弄1-7号,地下车库,门卫1、2,垃极房

不动产单元号详见登记信息

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权

权利性质土地权利性质:出让

用土地用途:工业/房屋用途:详见登记信息

面积鑫券票积:2011.53年平方

使用期FR 限有其理型使用权使用期限:208年02月20日18205

券用额:区8江第区15街坊5135斤；

None

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号

None

沪(2020)浦字不动产权第067526号权利人上海张润置业有限公司

共有情况单独所有

生落盛夏路61弄1-3号,金秋路158号

不动产单元号详见登记信息

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权

权利性质土地权利性质:出让

田逢土地用途:研发总部/房屋用途:详见登记信息

面权建筑雷积:201734.08平旁

使用期限翠高青理理使用权使用月期限2010年04月12日起2054

1土地状况新建至建区15坊6/1206房屋状况:详见登记信息.

1盛夏路61弄2号其中地下面积:156.36率方米.

属不债分赠、分层、分套转让,受让方出资比例结构、项目公司股

庚座绩建由读算支望靠景问塞债四哥由因区开发主体

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号

None

统一社会信用代码营业执照

91440300748859253X

None

名称深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

类型有限责任公司成立日期2003年04月07日

法定代表人程家龙住所深圳市福田区福田街道福安社区中心四

路1号嘉里建设广场T2座503A、502Bl

--一

币上商事主售的公浮而图由参F确定.经统范缤中从于决神、计,理线定位“经批用陷项计.联(群年时审微交件后方可

展相关经设活动

提要额参主售格资施出和管可本性境1等有关企位信用事项及年我行卫和式性信用份况,请及委年下年的国率企要任用信总公示系绘政订情行上方的综4查司.

小示行资)买日条的民定划公公小全业价.各类商事主体每年续于成实同有之日越产于月内.到4事份记礼天提交；自努年内的年度权作全运司核账(金表份基公

-----

None

---1

-----------登记机关

None

2019年08月日

None

“-

□

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

4.8估价机构相关资质证明复印件

None

房地产估价机构备案证书

证书编号:粤房估备字壹0200022

企业名称:深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公

统一社会信用代码:91440300748859253X

法定代表人:程家龙

注册地址:深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2

座503A.502B1

有效期:至2026年10月11日

备案等级:一级

None

先关注广乐富任历和城建资厂总

信公众号.进人需建办事扫

查绘

发证机关:生房和年门

发证日期:4023年10上工C

None

7LTTC

广东省建设行业数据开放平台查询网址:http/datagcdcic.fne1/dop

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号31

CUSHMAN&CUSHMAN&

WAKEFIELD

戴德梁行

公募REITs代码508000价值时点:2023年12月31日

4.9估价人员相关专业执业资格复印件

本证书由中华人民共和国住房和城

乡建设部统一监制姓名/Fullname

本证书合法持有人有权在全国范

国内使用注册房地产估价师名称,执刘鹏博

行房地产估价业务,有权在房地产估价性别/scx

报告上签字.

Thiscertificateisuniformly,printedand男

supervisedbytheMinistryofHousingand

RepublicofChina,Urban-RuralDevelopmentofthePeoplcs身份证件号码IDNo

Thebearerofthiscertificateis entitledto

usethedecsignationofAppraiscrtoprocccdrcalcstateappraisalpracticcsRegistcredRealEstate211103198705293714

andtosignonrcalcstateappraisal reportsona注册号R

natiowidescale,

1120200020

执业机构Emlo

深圳市戴德渠行土地房地

产评估有限公司北京分公

有效期至Datcorcxory

2026-05-10

持证人签名Bedrerssign

发证机关(f

No.00223374

本证书由中华人民共和国任房和城

乡建设部统一监制.姓名／Fullnamc

本证书合法持有人有权在全国范

围内使用注册房地产估价师名称、执行房地产估价业务,有权在房地产估价史心怡

报告上签学.性别/Sex

Thiscertificateisuniformlyprintedand

supervisedbyLheMinistryofHousingand女

Urban-Rural DevelopmentofthePcoples

RepublicofChina.身份证件号码/IDNo.

Thebcarerofthiscertificateisentitledto

uscthedcsignationofRegistcredRealEstatc

Appraiscrtoproccedrealcstateappraisalpractices13013119910202010x

andtosignonrealestateappraisalreportsona

nationwidescale.注册号／RegistrationNo.

None

1120210090

执业机构／Employcr

深圳市戴德梁行土地房地产评估有

限公司北京分公司

有效期至/Datcofcxpiry

资格证书专用章2024-09-28

持证人签名／Bcarcr’ssignature

发证机关

No.00208385心

估价报告编号:粤戴德梁行评报字(2024/BJ/H)第021号32