华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告

华安张江产业园封闭式基础设施证券投资

基金

2024年第1季度报告

2024年3月31日

基金管理人：华安基金管理有限公司

基金托管人：招商银行股份有限公司

报告送出日期：2024年4月22日华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告

§1重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2024年4月18日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2024年1月1日起至3月31日止。

§2基金产品概况

2.1基金产品基本情况

基金名称华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金

基金简称华安张江产业园 REIT

场内简称张江 REIT(扩位简称:华安张江产业园 REIT)基金主代码508000交易代码508000基金运作方式契约型封闭式基金合同生效日2021年6月7日基金管理人华安基金管理有限公司基金托管人招商银行股份有限公司

报告期末基金份额总额960326121.00份基金合同存续期35年基金份额上市的证券交上海证券交易所易所上市日期2021年6月21日

投资目标本基金主要投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权，最终取得相关基础设施项目完全所有权。本基金在严格控制风险的前提下，通过积极主动的投资管理和运营管理，努力提升基础设施项目的运营收益水平及基础设施项目价值，力争为基金份额持有人提供相对稳定的回报。

投资策略本基金主要投资于优质园区类基础设施项目资产，在严格控制风险的前提下，通过积极主动的投资管理和运营管理，努力提升基

第2页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告

础设施项目的运营收益水平及基础设施项目价值，力争为基金份额持有人提供相对稳定的回报。

业绩比较基准不适用

风险收益特征本基金为基础设施证券投资基金，存续期内主要投资于基础设施资产支持证券，以获取基础设施运营收益并承担基础设施资产价格波动，其预期风险与收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。

基金收益分配政策在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年不得少于1次，若基金合同生效不满3个月可不进行收益分配；本基金收益分配方式为现金分红；每一基金份额享有同等分配权；法律法规或监管

机关另有规定的，从其规定。

资产支持证券管理人上海国泰君安证券资产管理有限公司、华安未来资产管理（上海）有限公司外部管理机构上海集挚咨询管理有限公司

注：扩募份额上市时间为2023年6月16日。

2.2基础设施项目基本情况说明

基础设施项目名称：张江光大园基础设施项目公司名称上海中京电子标签集成技术有限公司基础设施项目类型产业园区

基础设施项目主要经营模式园区管理，包括园区房屋租赁，物业管理及停车场（库）经营并获取经营收益基础设施项目地理位置上海市浦东新区盛夏路500弄

注：上海中京电子标签集成技术有限公司（以下简称“中京电子”）系持有基础设施项目的项目公司，上海安恬投资有限公司（以下简称“安恬投资”）在本基金成立时持有中京电子100%股权。基础设施项目公司运营财务数据为上海中京电子标签集成技术有限公司和上海安恬投资有限公司的合并财务数据。

基础设施项目名称：张润大厦基础设施项目公司名称上海张润置业有限公司基础设施项目类型产业园区

基础设施项目主要经营模式园区管理，包括园区房屋租赁和停车场服务并获取经营收益

基础设施项目地理位置上海市浦东新区盛夏路61弄1-3号、金秋路

158号

注：本基金自2023年6月7日起购入并持有上海张润置业有限公司，其运营和财务相关数据自

2023年6月7日起并入本基金进行核算。

§3主要财务指标和基金收益分配情况

第3页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告

3.1主要财务指标

单位：人民币元

主要财务指标报告期（2024年1月1日-2024年3月31日）

1.本期收入43863803.79

2.本期净利润-1369415.49

3.本期经营活动产生的现金流

30704354.92

量净额

3.2其他财务指标无。

3.3基金收益分配情况

3.3.1本报告期及近三年的可供分配金额

单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注

本期32833282.690.0342-

本年累计32833282.690.0342-单位可供分配金额按照扩募后份

2023年97096416.320.1011额计算，仅供参考

2022年62472872.060.1249-

2021年6月7日（基金合同生

2021年42262495.910.0845

效日）至2021年12月31注：上述金额仅供了解本基金期间运作情况，并不代表最终实际分配的收益情况。在符合有关基金分配条件的前提下，基金管理人将综合考虑基础设施项目公司经营情况和持续发展等因素调整可供分配金额的分配比例，并满足将不低于合并后基金年度可供分配金额的90%以现金形式分配给投资者的法定要求，实际分配情况届时以管理人公告为准。

3.3.2本报告期及近三年的实际分配金额

单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注

本期---

本年累计---包含2022年度第2次分红，收益分配基准日

2023年45000006.330.0900

为2022年12月31日；2023年度第1次

第4页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告分红，收益分配基准日

2023年3月31日；上

述两次分红权益登记日

为扩募份额发售前，单位实际分配金额按照扩募前份额计算其中40000000元为

2021年度第1次分红

(收益分配基准日2021年12月31日)；

2022年70000000.000.1400

30000000元为2022年度第1次分红（收益分配基准日2022年6月30日）

3.3.3本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润-1369415.49-

本期折旧和摊销36479332.13-

本期利息支出--

本期所得税费用313943.55-

本期税息折旧及摊销前利润35423860.19-调增项

1-应收项目的减少449523.33-

2-应付项目的增加2861936.73-

调减项

1-购买基础设施项目的支出-1148273.88-

2-本期所得税费用调整-313943.55-

3-预留支出-4439820.13-

本期可供分配金额32833282.69-

注：1、上述金额仅供了解本基金期间运作情况，并不代表最终实际分配的收益情况。在符合有关基金分配条件的前提下，基金管理人将综合考虑基础设施项目公司经营情况和持续发展等因素调整可供分配金额的分配比例，并满足将不低于合并后基金年度可供分配金额的90%以现金形式分配给投资者的法定要求，实际分配情况届时以管理人公告为准。

2、预留支出调整项包含与租赁调整相关的预留，租赁佣金，工程开支等相关费用。

第5页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告

§4基础设施项目运营情况

4.1对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明

报告期内，本基金持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目。截至2024年3月末的整体签约率为83.14%，出租率为81.03%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积），此外张润大厦项目新签署带定金的租赁意向书面积合计2300平方米（未计入签约率）。租赁业态分布主要为集成电路 37.57%、TMT（含在线新经济）21.45%、金融科技 11.49%、先进制造业10.43%、产业服务配套2.12%、医疗及生命科学0.08%，其余部分为空置待租，租金收缴率为99.77%。报告期内未发生安全生产事故和关于物业资产及租金收入的重大诉讼。其中，张江光大园项目3月末的签约率为83.16%，出租率为80.68%，平均签约合同租金为5.55元/平/天。张润大厦项目3月末的签约率为83.12%，出租率为81.37%，平均签约合同租金为5.63元/平/天。

为继续提升本基金基础设施项目的出租率和经营表现，本基金外部管理机构、基金管理人保持紧密合作，共同建立联动工作机制，通过优化招商策略、提供优质园区服务等各项举措吸引更多潜在租户，保障本基金持续、稳定、健康发展。具体而言，外部管理机构将从以下几方面提升运营管理能力和基础设施项目的运营表现，包括但不限于1）积极维护存量租户，细致了解租户运营情况，沟通存量租户的扩租需求以及其圈内租户的潜在需求；2）与原始权益人及其关联方联动，合理分配保障市场租户不流失；3）提升运营服务，加强项目日常服务管理，提升租户反馈速度和满意度；4）提高可供出租产品的多样性，跟随目前市场租户的需求定制交付标准等。

针对本基金基础设施项目待去化的空置面积，外部管理机构正持续积极开展招商工作，在商务洽谈中的储备租户属于软件开发、集成电路、科技金融及其他行业。储备租赁需求转化为签约租户需要一定时间，也存在一定不确定性，基金管理人将持续敦促和协同外部管理机构协调内外部资源，促使相关租赁成交尽快落地。

4.2基础设施项目公司运营财务数据

4.2.1基础设施项目公司的营业收入分析

基础设施项目公司名称：上海中京电子标签集成技术有限公司、上海张润置业有限公司本期上年同期

2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年3月

3月31日31日

序号构成占该项目总占该项目金额（元）收入比例（%）金额（元）总收入比例（%）

第6页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告

1经营性租金收入28330186.9990.3413413470.0385.33

2物业管理费收入1955351.196.241546093.629.84

3停车费收入710088.732.26272157.301.73

4其他收入364260.781.16487744.733.10

5合计31359887.69100.0015719465.68100.00

注：其他收入主要为广告位收入、电力增容收入等。

4.2.2基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析

基础设施项目公司名称：上海中京电子标签集成技术有限公司、上海张润置业有限公司本期上年同期

2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年3月

3月31日31日

序号构成占该项目总占该项目金额（元）成本比例（%）金额（元）总成本比例（%）投资性房地产折旧及摊

1--19572387.6590.84

销

2物业管理支出571630.2414.68551072.472.56

3外包服务支出514164.6413.21484521.092.25

4工程维保支出67577.831.7410219.040.05

5营业税金及附加2474486.3363.56867378.824.03

6其他成本费用265057.126.8160974.820.28

7合计3892916.16100.0021546553.89100.00

注：1、其他成本主要为水电费，运营耗材和办公成本等。2、根据招募说明书披露的交易安排，基础设施项目公司投资性房地产计量模式由成本计量模式变更为公允价值计量模式，变更后基础设施项目公司无投资性房地产折旧与摊销。

4.2.3基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析

基础设施项目公司名称：上海中京电子标签集成技术有限公司、上海张润置业有限公司本期上年同期

2024年1月1

指标含义说明及计算公2023年1月1日至序号指标名称指标单位日至2024年3式2023年3月31日月31日指标数值指标数值

息税折旧摊销净利润+折旧和摊销+利

1元25114123.4512556818.31

前利润EBITDA 息支出+所得税费用

息税折旧摊销息税折旧摊销前利润/

2%80.08%79.88%

前利润率总收入

注：本基金自2023年6月7日起购入并持有上海张润置业有限公司，其运营和财务相关数据自

2023年6月7日起并入本基金进行核算。

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4.3基础设施项目公司经营现金流

4.3.1经营活动现金流归集、管理、使用情况

根据基础设施项目公司与基金管理人、监管银行签署的《资金监管协议》的约定，基础设施项目公司应将项目运营过程中收取的运营收入归集至监管账户；监管账户中资金对外支出需经基

金管理人复核及监管银行的审查，监管银行监督并记录监管账户的资金划拨。报告期基础设施项目收入归集总金额及对外支出总金额分别为41926286.81元和11349089.29元。

4.3.2对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施

的说明

租户 A于 2024年 1月 31日提前退租其在张润大厦租赁的部分面积，退租面积为 3904.58平米，退租涉及的租金和面积占其退租前的49.80%。本基金于2023年6月购入张润大厦，自

2023年 7月 1日至 12月 31 日，租户 A退租面积涉及的租金占本基金同一时期租金收入的比例

为 5.98%。截止本报告期末，租户 A的剩余租赁面积已换签为租户 A母公司旗下的其他企业，租赁条件无变化。项目公司上海张润置业有限公司收取租户 A退租面积对应的 3.5个月租金作为违约金和免租期租金返还。上述措施将缓释租户 A提前部分退租对基金的影响。为应对未来可能发生的经营风险如租户退租等情况，外部管理机构将持续1）定期拜访各渠道，并通过组织踩盘，多形式推广等举措提升项目曝光率；2）通过控制租户的面积占比、丰富租户面积结构和产业结

构、调整租户面积到期时间等合理租控措施，以避免较短时间周期内集中产生到期面积和退租面积的情况发生；3）与本基金的原始权益人张江高科和张江集团形成联动，提升区域内租户把控力；4）紧密跟踪市场，提高储备租户数量和质量。

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金资产组合情况

序号项目金额（元）

1固定收益投资-

其中：债券-

资产支持证券-

2买入返售金融资产-

其中：买断式回购的买入返售金融资产-

3银行存款和结算备付金合计978349.36

4其他资产-

5合计978349.36

5.2报告期末按债券品种分类的债券投资组合

第8页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告本基金本报告期末未持有债券投资。

5.3报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细

本基金本报告期末未持有债券。

5.4报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资

明细本基金本报告期末未持有除基础设施资产支持证券之外的资产支持证券。

5.5投资组合报告附注

本报告期内，本基金投资的前十名证券的发行主体没有被监管部门立案调查的，也没有在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情况。

5.6其他资产构成无。

§6管理人报告

6.1基金管理人及主要负责人员情况

6.1.1管理人及其管理基础设施基金的经验

基金管理人自2021年6月7日起，管理华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金。

（自2023年6月28日起，华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金正式更名为华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金）。

6.1.2基金经理（或基金经理小组）简介

任本基金的基金经理期基础设施项目运基础设施项目运营姓名职务限营或投资管理年说明或投资管理经验任职日期离任日期限

除管理本基金外，毕业于上海外曾参与如下项目的国语大学，投资管理工作，包 CPA，CFA，10括仓储物流 CMBS项年基础设施项本基金的2021年6叶璟-9年目，产业园区基金目投资管理从基金经理月7日项目，工业物流基业经验及3年金项目，天然气港公募基金财务口码头投资项目，及内控审计从新能源电站投资项业经验。曾任

第9页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告目等。普华永道基金审计和内控规划高级审计员；平安信托基础产业投资部投资经理；

普洛斯资本高级经理。2020年9月加入华安基金管理有限公司，现任不动产投资管理部基金经理。

硕士研究生，ACCA，9年基础设施项目运营及投资管理经验。曾任华润电力（江除管理本基金外，苏）投资有限曾参与如下项目的公司财务部负

投资管理工作，包责人；华润电括电力企业股权收力（江苏）有本基金的2021年6购项目中财务管理限公司财务部

朱蓓-9年基金经理月7日工作、电力企业新高级财务经设项目中财务运营理；上海川陀

管理工作、科技创投资管理有限新园项目遴选中财公司项目投资务相关工作等。运营负责人。

2020年10月

加入华安基金管理有限公司，现任不动产投资管理部基金经理。

除管理本基金外，硕士研究生，曾参与如下项目的7年基础设施

投资管理工作，包项目运营及投括张江集团人才公资管理经验。

本基金的2023年6蒋翼超-7年寓一期、三期银团曾任上海张江基金经理月28日

项目、张江集团人（集团）有限工智能岛商业物业公司计划财务

抵押贷款资产支持部融资专员，专项计划等项目。并被委派至浦

第10页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告东新区国资委财务评价处挂职。2021年

12月加入华

安基金管理有限公司，现任不动产投资管理部基金经理。

注：此处的任职日期和离任日期均指公司作出决定之日，即以公告日为准。证券从业的含义遵从行业协会《证券基金经营机构董事、监事、高级管理人员及从业人员监督管理办法》的相关规定。

6.2报告期内基金费用收取情况的说明

基金管理人（华安基金管理有限公司）：每日固定管理费计算方式为 H＝H1+H2，H1=E×P1×0.1%÷当年天数，E为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和），P1=评估机构对首发项目张江光大园最近一期的评估值/评估机构对基础设施基金项下全部基础设施项目最近一期的评估值之和。H2=E×P2×0.12%÷当年天数，P2 为评估机构对扩募项目张润大厦最近一期的评估值/评估机构对基础设施基金项下全部基础设施项目最近一期的评估值之和。本报告期内计提的管理费为801955.44元，截至报告期末尚未支付。

资产支持证券管理人（上海国泰君安证券资产管理有限公司）：每日固定管理费 H1=E×P1×0.05%÷当年天数，E为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和），P1=评估机构对首发项目张江光大园最近一期的评估值/评估机构对基础设施基金项下全部基础设施项目最近一期的评估值之和。本报告期内计提的管理费为181916.19元，截至报告期末尚未支付。

资产支持证券管理人（华安未来资产管理（上海）有限公司）：每日固定管理费 H2=E×P2×0.03%÷当年天数，E为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和），P2 为评估机构对扩募项目张润大厦最近一期的评估值/评估机构对基础设施基

第11页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告

金项下全部基础设施项目最近一期的评估值之和。本报告期内计提的管理费为109831.31元，截至报告期末尚未支付。

托管人（招商银行股份有限公司）：按最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日至扩募后第一次披露年末经审计的基金净资产前为本基金于本次扩募前最近

一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募募集资金金额（含募集期利息）之和）的

0.01%年费率收取托管费。本报告期内计提的托管费为72893.59元，截至报告期末尚未支付。

外部管理机构（上海集挚咨询管理有限公司）：收取固定管理费和浮动管理费。每日固定管理费计算方式为 E×P1×0.4%÷当年天数，E为最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产（本次扩募验资报告出具日起至扩募验资报告出具日后第一次披露年末经审计的基金净资产前，为本基金于本次扩募验资报告出具日前最近一期经审计年度报告中披露的基金净资产与本次扩募

募集资金金额（含募集期利息）之和），P1=评估机构对首发项目张江光大园最近一期的评估值/评估机构对基础设施基金项下全部基础设施项目最近一期的评估值之和。浮动管理费的计算公式参见招募说明书。本报告期内计提的固定管理费为1465660.00元，浮动管理费918236.42元。

6.3管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明

本报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等有关法律法规及基金合同、招募说明书等有关基金法律文件的规定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，在控制风险的前提下，为基金份额持有人谋求最大利益，不存在违法违规或未履行基金合同承诺的情形。

6.4公平交易制度及执行情况的专项说明

根据中国证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》，公司制定了《华安基金管理有限公司公平交易管理制度》，将各投资组合在研究分析、投资决策、交易执行等方面全部纳入公平交易管理中。控制措施包括：在研究环节，研究员在为公司管理的各类投资组合提供研究信息、投资建议过程中，使用晨会发言、邮件发送、登录在研究报告管理系统中等方式来确保各类投资组合经理可以公平享有信息获取机会。在投资环节，公司各投资组合经理根据投资组合的风格和投资策略，制定并严格执行交易决策规则，以保证各投资组合交易决策的客观性和独立性。同时严格执行投资决策委员会、投资总监、投资组合经理等各投资决策主体授权机制，投资组合经理在授权范围内自主决策，超过投资权限的操作需要经过严格的审批程序。在交易环节，公司实行强制公平交易机制，确保各投资组合享有公平的交易执行机会。（1）交易所二级市场

第12页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告业务，遵循价格优先、时间优先、比例分配、综合平衡的控制原则，实现同一时间下达指令的投资组合在交易时机上的公平性。（2）交易所一级市场业务，投资组合经理按意愿独立进行业务申报，由集中交易部对外进行申报。若该业务以公司名义进行申报与中签，则按实际中签情况以比例分配原则进行分配。（3）银行间市场业务遵循指令时间优先原则，先到先询价的控制原则。交易监控、分析与评估环节，公司风险管理部对公司旗下的各投资组合投资境内证券市场上市交易的投资品种、进行场外的非公开发行股票申购、以公司名义进行的债券一级市场申购、不同投资组合同日和临近交易日的反向交易以及可能导致不公平交易和利益输送的异常交易行为进行监控，根据市场公认的第三方信息（如：中债登的债券估值），定期对各投资组合与交易对手之间议价交易的交易价格公允性进行审查，对不同投资组合临近交易日的同向交易的交易时机和交易价差进行分析。本报告期内，公司公平交易制度总体执行情况良好。

6.5管理人对报告期内基金投资和运营分析

报告期内，本基金将100%的基金资产投资于国君资管张江光大园资产支持专项计划和华安资产张润大厦资产支持专项计划，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券和基础设施项目公司等载体取得基础设施项目张江光大园和张润大厦完全所有权。管理人建立和完善了基础设施项目的运营管理相关制度，并通过向基础设施项目公司委派法定代表人、执行董事、监事和财务负责人依法依规对基础设施项目实施管理。管理人委托上海集挚咨询管理有限公司为本基金基础设施项目及资产提供具体运营服务。资产的具体运营情况请参见“4、基础设施项目运营情况”。

6.6管理人对宏观经济及基础设施项目所在行业的简要展望

2024年开年以来，经济延续回升向好态势，投资延续较快增速。1-2月份，上海规模以上工

业总产值5865.62亿元，比去年同期增长1.3%，上海全社会固定资产投资1-2月份总额比去年同期增长9.7%，除金融业、电力建设、邮电通讯外的其他行业均实现了正增长。产业园区整体运营表现与经济和商业的活力紧密相关，在未来一段时间内，主要关注区域产业导入和产业升级的成效及宏观政策的调整和支持力度。

产业分布方面，上海成熟核心型产业园区历经多年发展，产业集群已经形成，现有的将近

40个特色产业园区主要聚焦七大领域，包括集成电路、生物医药、人工智能、航空航天、新材

料、智能制造和在线新经济。核心产业园区是上海建设全球科创中心的主要承载区域，其中张江板块主要承载包括 5G和集成电路、在线新经济、生物医药、航空航天和金融（后端办公室）等行业的租户。在未来，预计医疗及生命科学和集成电路等领域相关类型租户将会呈现较强租赁需

第13页共15页华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告求。

区域市场供需及运营表现方面，根据 CBRE的相关统计，上海产业园区市场一季度净吸纳量

4.7万平方米，同比下降9%，推动整体空置率上升至19.6%。行业需求方面，工业品制造业以

24%占比位居租赁需求首位。算力和人工智能的突破性发展推动集成电路行业的向好态势，相关

企业租赁需求保持活跃，季度录得多家芯片设计企业和半导体元件企业在张江升级搬迁。消费品制造业和医药及生命科学位列租赁需求第二、三位。张江板块各楼宇积极承接升级搬迁客户，需

求集中在医药研发、芯片设计和大数据通讯类企业，同时板块内竞争加剧使得部分项目出现报价下降等现象，以进一步吸引租户。根据五大行相关统计，保守预计未来两年张江区域拟入市办公研发类项目将超过100万方，市场存量的增加将一定程度上带动区域产业园竞争升级，入驻企业选择空间更大，部分企业开始寻求降低租赁成本的机会，项目未来运营将面临一定挑战。

投资市场和大宗成交方面，根据 CBRE的相关统计，2023年，上海物业投资市场录得 19笔大宗交易，交易总额达144.1亿元，交易规模以小额交易为主，金额在十亿元以上的交易占比

21%。标的物业类型方面，按交易笔数统计，58%的交易集中在商办写字楼物业，16%为零售物业，工业物流，酒店及公寓类资产亦有一定交易。买家类型方面，企业买家占据主导地位，且多为自用属性，近九成交易由内资买家完成。发展新质生产力将成为今年上海经济高质量发展的强大引擎，新兴产业、未来产业的快速发展将释放出更多对租赁空间的需求，作为创新产业载体的产业园区资产将持续受到投资者的关注。

§7基金份额变动情况

单位：份

报告期期初基金份额总额960326121.00

报告期期间基金总申购份额-

报告期期间其他份额变动情况-

报告期期末基金份额总额960326121.00

§8基金管理人运用固有资金投资本基金情况

8.1基金管理人持有本基金份额变动情况

单位：份报告期期初管理人持有的本

7811813.00

基金份额

报告期期间买入/申购总份