华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金基金产品资料概要更新(2025-06-03)

华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金

基金产品资料概要更新

编制日期：2025年5月30日

送出日期：2025年6月3日

本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。

作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。

一、产品概况

（一）产品要素

基金简称华夏首创奥莱 REIT 基金代码 508005基金管理人华夏基金管理有限公司基金托管人中信银行股份有限公司上市交易所及上海证券交易所

基金合同生效日2024-08-14

上市日期2024-08-28基金类型其他类型交易币种人民币运作方式封闭式开放频率封闭期为34年开始担任本基

金基金经理的2024-08-14基金经理张聪日期

证券从业日期2022-11-09开始担任本基

金基金经理的2024-08-14基金经理张玮日期

证券从业日期2023-08-01开始担任本基

金基金经理的2024-08-14基金经理杨凯日期

证券从业日期2023-08-01

场内简称首创奥莱（扩位简称：华夏首创奥莱 REIT）

外部运营管理机构：北京首钜商业管理有限公司

原始权益人：北京首创商业管理有限公司其他

战略配售比例：75%

原始权益人及其关联方配售比例：34%

（二）标的基础设施项目情况本基金初始投资的基础设施项目为济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目。基础设施项目基本情况如下表所示：

表1：项目概况

基础设施项目包括2个子项目：济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目子项目1

1项目（资产）名称济南首创奥莱项目

所在地（明确到县区级）济南市历城区行业消费基础设施行业

鲁（2017）济南市不动产权第0037985号、鲁

（2019）济南市不动产权第0297422号、鲁

（2019）济南市不动产权第0295409号、鲁

（2019）济南市不动产权第0295421号、鲁

（2019）济南市不动产权第0295379号、鲁产权证书号

（2019）济南市不动产权第0297061号、鲁

（2023）济南市不动产权第0130939号、鲁

（2023）济南市不动产权第0130927号、鲁

（2023）济南市不动产权第0130910号、鲁

（2019）济南市不动产权第0295665号

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让用地性质商务金融用地

2017年1月16日起至2057年1月15日止，土

使用期限地使用权剩余期限约33年东临唐冶东路、南临世纪大道、西临规划路、北资产范围

临和润·尚东企业公馆

建设内容：济南首创奥特莱斯广场1-1号楼、1号

楼至7号楼，以及济南首创奥特莱斯广场配套的

856个地下车位

建设内容和规模建筑规模：土地面积114929.00平方米，总建筑面积为116236.76平方米，其中商业建筑面积为

88564.45平方米，地下停车位27672.31平方米

开工日期：2017年5月31日

开/竣工时间

竣工日期：2018年8月27日

决算总投资60745.69万元运营开始时间2019年1月18日子项目2项目（资产）名称武汉首创奥莱项目

所在地（明确到县区级）湖北省武汉市东湖新技术开发区行业消费基础设施行业

鄂（2025）武汉市东开不动产权第0010883号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012239号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012248号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012252号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012259号、鄂产权证书号

（2025）武汉市东开不动产权第0012276号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012277号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012278号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012279号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012282号、鄂

2（2025）武汉市东开不动产权第0012287号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012331号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012335号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012337号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012341号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012345号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012351号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012398号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012409号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012414号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012419号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012444号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012445号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012446号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012447号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012448号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012449号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012451号、鄂

（2025）武汉市东开不动产权第0012453号

权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质出让用地性质商服用地

2016年1月13日起至2056年1月12日止，土地

使用期限使用权剩余期限约32年南临东湖新技术开发区高新二路，西临武广高铁，资产范围东临及北临均为空地

建设内容：武汉首创奥莱项目1#、2#、3#、4#、

5#、6#、7#、8#楼

建筑规模：总建筑面积87397.55平方米，其中1建设内容和规模号楼7468.32平方米；2号楼5632.84平方米；3

号楼8566.67平方米；4号楼5654.19平方米；6

号楼17316.67平方米；5、7、8号楼42758.86平方米

开工日期：2016年7月1日

开/竣工时间

竣工日期：2018年4月27日

决算总投资55518.86万元运营开始时间2018年4月29日

1、截至本基金首发招募说明书出具日，基础设施项目近三年及一期的主要财务情况如

下：

表2：济南首创奥莱项目重要财务指标

单位：人民币万元项目2024年1季度2023年2022年2021年营业收入3412.8610408.236960.496455.85

营业成本953.283475.803182.513321.72

3项目2024年1季度2023年2022年2021年

毛利率72.07%66.61%54.28%48.55%

表3：武汉首创奥莱项目重要财务指标

单位：人民币万元项目2024年1季度2023年2022年2021年营业收入2894.4711180.028216.227398.08

营业成本938.343455.303289.163270.93

毛利率67.58%69.09%59.97%55.79%

数据来源：本基金首发招募说明书。

根据戴德梁行出具的评估报告，济南首创奥莱项目于2024年3月31日价值时点的市场价值为人民币9.62亿元，市场价值单价为8276元/平方米；武汉首创奥莱项目于2024年3月31日价值时点的市场价值为人民币10.11亿元，市场价值单价为11568元/平方米。

2、截至2025年3月31日，基础设施项目的主要财务情况如下：

表4：济南首创奥莱项目重要财务指标

单位：人民币元2025年第1季度2024年8月14日（基金合同生项目

效日）至2024年12月31日

营业收入39886721.9150091440.88

营业成本18224243.2425005647.29

毛利率54.31%50.08%

表5：武汉首创奥莱项目重要财务指标

单位：人民币元2025年第1季度2024年8月14日（基金合同生项目

效日）至2024年12月31日

营业收入31746971.6445209296.60

营业成本14632179.2320904778.75

毛利率53.91%53.76%

数据来源：本基金2024年年度报告及2025年第1季度报告。

根据戴德梁行出具的跟踪评估报告，济南首创奥莱项目于2024年12月31日价值时点的市场价值为人民币10.21亿元，市场价值单价为8784元/平方米；武汉首创奥莱项目于

2024年12月31日价值时点的市场价值为人民币10.11亿元，市场价值单价为11568元/平方米。

3、本基金现金流分派率情况如下：

4表6：本基金现金流分派率情况

单位：人民币元

2025年第1季度2024年8月14日（基金合同生效日）

项目至2024年12月31日

报告期累计可供分配金额31720755.4544057088.91年化现金流分派率4.19%4.80%

数据来源：本基金2024年年度报告及2025年第1季度报告。

注：年化现金流分派率指截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/年初至报

告期末实际天数*本年总天数。

二、基金投资与净值表现

（一）投资目标与投资策略

本基金主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，并通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项目公司全部股权，最终取得基础投资目标

设施项目完全所有权或经营权利。通过主动的投资管理和运营管理，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配。

本基金存续期内按照《基金合同》的约定以80%以上基金资产投资于

消费基础设施资产支持专项计划，并将优先投资于以首创商业或其关联方拥有或推荐的消费基础设施项目为投资标的的资产支持专项计划，并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金的其余基金资产应当依法投资于利率债（国债、政策性金融债、央行票据）、AAA级信用债（企业债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、投资范围可分离交易可转债的纯债部分）或货币市场工具（债券回购、银行存款、同业存单等）以及法律法规或中国证监会允许基础设施证券投资基金投资的其他金融工具。

本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。

如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适当程序后，可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时合理地调整投资范围。

本基金的投资策略包括资产支持证券投资策略与固定收益投资策

主要投资策略略。其中，资产支持证券投资策略包括初始投资策略、扩募收购策略、资产出售及处置策略、融资策略、运营策略、权属到期后的安排。

本基金暂不设立业绩比较基准。

如果相关法律法规发生变化，或者有基金管理人认为权威的、能为市业绩比较基准场普遍接受的业绩比较基准推出，经基金管理人与基金托管人协商，本基金可以在按照监管部门要求履行适当程序后增加或变更业绩比较基准并

及时公告，无须召开基金份额持有人大会。

本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以风险收益特征

获取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动，因此与股票型基

5金、债券型基金和货币市场基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。

注：*投资者请认真阅读《招募说明书》“基金的投资”章节了解详细情况。

*基金的风险收益特征不代表基金的风险评级，具体风险评级结果参见基金管理人、销售机构提供的评级结果。

（二）投资组合资产配置图表/区域配置图表

注：*图示比例为定期报告期末除基础设施资产支持证券之外的基金投资组合资产配置情况。

*本基金通过基础设施资产支持证券取得的基础设施项目公司的运营财务数据详见定期报告。

（三）自基金合同生效以来基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准的比较图暂无。

三、投资本基金涉及的费用

（一）基金销售相关费用

本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费用以证券公司实际收取为准。

（二）基金运作相关费用

以下费用将从基金资产中扣除：

6费用类别收费方式/年费率收费方

本基金的基金管理费包括固定管理费和浮动管

理费两个部分：

1、固定管理费。固定管理费按上年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产为基数（在首次经审计的年度报告所载的会计年度期末日期及之前，以基金募集资金规模（含募集期利息）为基数），按照0.2%的年费率按日计提；包括基金管理人管理

费和计划管理人管理费两部分，年费率分别为0.16%和0.04%。

2、浮动管理费。浮动管理费包括基础管理费和基金管理人、管理费激励管理费两部分。基础管理费为基础设施项目经审计划管理人和运营计的当年度实收运营收入*基础管理费费率，其中，管理机构济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目2024-2028年的基础管理费费率分别为33.54%和33.43%，2029年及以后的基础管理费费率分别为32.03%和31.56%。

激励管理费=（实际运营净收益-目标运营净收益）×20%，其中，实际运营净收益根据每年审计报告确定，

目标运营净收益根据评估机构作出的相关预测数据确定，若年度实际运营净收益低于目标运营净收益，激励管理费为负时，负数激励管理费应从基础管理费中扣罚。浮动管理费由运营管理机构收取。

按上年度经审计的年度报告披露的合并报表层面基金净资产为基数（在首次经审计的年度报告所载托管费的会计年度期末日期及之前，以基金募集资金规模基金托管人（含募集期利息）为基数），按照0.01%的年费率按日计提。

审计费用年费用金额（元）31800.00会计师事务所

信息披露费年费用金额（元）120000.00规定披露报刊

基金合同生效后与本基金相关的律师费、评估

费、基金份额持有人大会费用、向运营管理机构支付的运营管理成本等可以在基金财产中列支的其他费其他费用相关服务机构

用按照国家有关规定、《基金合同》和《运营管理服务协议》约定在基金财产中列支。费用类别详见本基金基金合同及招募说明书或其更新。

注：*本基金交易证券、基金等产生的费用和税负，按实际发生额从基金资产扣除。

基金管理人、计划管理人和运营管理机构在本基金存续期间所产生的管理费用由基金管理

人通过基金管理费统一从本基金财产中列支，相关主体费用的具体收支情况详见定期报告。

*管理费、托管费为最新合同费率。

7*审计费用、信息披露费用为由基金整体承担的年费用金额，非单个份额类别费用。

上表年费用金额为产品资料概要更新编制日所在年度的当年度初始预估年费用金额，非实际产生费用金额，实际由基金资产承担的审计费和信息披露费可能与预估值存在差异，最终实际金额以基金定期报告披露为准。

四、风险揭示与重要提示

（一）风险揭示本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。

投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。

公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，基础设施基金80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设

施基金以获取基础设施项目运营收入为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。本基金与股票型基金、债券型基金和货币型基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。本基金需承担投资基础设施项目因投资环境、投资标的以及市场制度等差异带来的特有风险。

投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：

1、与基础设施基金相关的各项风险因素

本基金为公开募集基础设施证券投资基金，可能面临的与基础设施基金相关的各项风险因素包括：基金价格波动风险、基金解禁风险、流动性风险、停牌、暂停上市或终止上市风

险、税收政策调整风险、本基金整体架构所涉及相关交易风险、管理风险、资产支持证券投

资的流动性风险、操作或技术风险、利益冲突风险、政策变更风险、市场风险、基金份额交

易价格折溢价风险、收入来源集中度较高的风险、其他风险。

2、与基础设施项目相关的风险

本基金可能面临的与基础设施项目相关的风险包括：土地使用政策风险、租户履约风险、

收入减免政策风险、合约集中到期风险、利益输送风险、许可证到期风险、个别户外广告位

8未取得设置许可风险、未办理租赁备案登记风险、未办理节能审查及验收手续风险、多经展

棚合规风险、项目公司既有财产一切险保额低于基础设施项目估值的风险、基础设施安全管

理及诉讼风险、已售资产权利义务承继的相关风险、基础设施项目处置风险、不动产价值波