东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施

证券投资基金

2024年年度报告

2024年12月31日

基金管理人：东吴基金管理有限公司

基金托管人：招商银行股份有限公司

送出日期：2025年3月31日东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§1重要提示及目录

1.1重要提示

基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本年度报告已经三分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。

基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年3月26日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

运营管理机构已对年度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中的财务资料已经审计，容诚会计师事务所（特殊普通合伙）为本基金出具了2024年度无保留意见的审计报告，请投资者注意阅读。

评估报告中的评估结果不构成对基础设施项目的真实市场价值和变现价格的承诺。评估报告中计算评估值所采用的基础设施项目未来现金流金额，也不构成对基础设施项目未来现金流的承诺。

本报告期自2024年01月01日起至12月31日止。

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1.2目录

§1重要提示及目录.............................................2

1.1重要提示...............................................2

1.2目录.................................................3

§2基金简介................................................6

2.1基金产品基本情况...........................................6

2.2资产项目基本情况说明.........................................7

2.3基金扩募情况.............................................7

2.4基金管理人和运营管理机构.......................................7

2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人..............7

2.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构..................8

2.7信息披露方式.............................................8

§3主要财务指标和基金运作情况.......................................9

3.1主要会计数据和财务指标........................................9

3.2其他财务指标.............................................9

3.3基金收益分配情况...........................................9

3.4报告期内基金费用收取情况的说明...................................11

3.5报告期内资本性支出使用情况.....................................13

3.6报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况.............................13

3.7报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况...................13

3.8报告期内发生的关联交易.......................................13

3.9报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况..............................14

3.10报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况.............................14

3.11报告期内以公允价值进行后续计量的投资性房地产情况.........................14

3.12报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况..................14

§4资产项目基本情况...........................................15

4.1报告期内资产项目的运营情况.....................................15

4.2资产项目所属行业情况........................................19

4.3重要资产项目运营相关财务信息....................................22

4.4资产项目公司经营现金流.......................................25

4.5资产项目公司对外借入款项情况....................................26

4.6资产项目投资情况..........................................26

4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况.............................26

4.8资产项目相关保险的情况.......................................26

4.9资产项目回顾总结和未来展望的说明..................................27

4.10重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析............28

4.11其他需要说明的情况........................................29

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告...............................30

5.1报告期末基金的资产组合情况.....................................30

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5.2投资组合报告附注..........................................30

5.3报告期内基金估值程序等事项的说明..................................30

§6回收资金使用情况...........................................32

6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明.................................32

6.2报告期末净回收资金使用情况.....................................32

6.3剩余净回收资金后续使用计划.....................................32

6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况.......32

§7管理人报告..............................................33

7.1基金管理人及主要负责人员情况....................................33

7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况.................35

7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况.....................36

7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况...............................37

§8运营管理机构报告...........................................39

8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况................................39

8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况............................42

§9其他业务参与人履职报告........................................44

9.1原始权益人报告...........................................44

9.2托管人报告.............................................45

9.3资产支持证券管理人报告.......................................46

9.4其他专业机构报告..........................................47

§10审计报告..............................................48

10.1审计报告基本信息.........................................48

10.2审计报告的基本内容........................................48

10.3对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明....................49

§11年度财务报告............................................51

11.1资产负债表............................................51

11.2利润表..............................................54

11.3现金流量表............................................56

11.4所有者权益变动表.........................................58

11.5报表附注.............................................63

§12评估报告..............................................98

12.1管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明...........................98

12.2评估报告摘要...........................................98

12.3重要评估参数发生变化的情况说明..................................99

12.4本次评估结果较最近一次评估结果差异超过10%的原因.......................100

12.5报告期内重要资产项目和资产项目整体实际产生现金流情况.....................100

12.6报告期内重要资产项目或资产项目整体实际产生的现金流较最近一次评估报告预测值差

异超过20%的原因、具体差异金额及应对措施...............................100

12.7评估机构使用评估方法的特殊情况说明...............................100

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§13基金份额持有人信息........................................101

13.1基金份额持有人户数及持有人结构.................................101

13.2基金前十名流通份额持有人....................................101

13.3基金前十名非流通份额持有人...................................102

13.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况............................102

§14基金份额变动情况.........................................103

§15重大事件揭示...........................................104

15.1基金份额持有人大会决议.....................................104

15.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动...................104

15.3基金投资策略的改变.......................................104

15.4为基金进行审计的会计师事务所情况................................104

15.5为基金出具评估报告的评估机构情况................................104

15.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资产支持证券

管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项目运营有

重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况................................105

15.7其他重大事件..........................................105

§16影响投资者决策的其他重要信息...................................108

§17备查文件目录...........................................109

17.1备查文件目录..........................................109

17.2存放地点............................................109

17.3查阅方式............................................109

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§2基金简介

2.1基金产品基本情况

基金名称东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

基金简称 东吴苏园产业 REIT场内简称东吴苏园基金主代码508027交易代码508027基金运作方式契约型封闭式基金合同生效日2021年6月7日基金管理人东吴基金管理有限公司基金托管人招商银行股份有限公司

报告期末基金份额总额900000000.00份基金合同存续期40年基金份额上市的证券交易所上海证券交易所上市日期2021年6月21日投资目标本基金主要投资于基础设施资产支持专项计划全部资产支持

证券份额，穿透取得基础设施项目完全所有权。通过积极的投资管理和运营管理，力争提升基础设施项目的运营收益水平，获取稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项目的价值。

投资策略基金合同生效后，本基金将在扣除本基金预留费用后100%的初始基金资产投资于产业园资产支持专项计划全部资产支持证券，通过基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，以最终获取最初由原始权益人持有的基础设施项目完全所有权。

业绩比较基准本基金未设业绩比较基准。

风险收益特征本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持专项计划全

部资产支持证券份额，以获取基础设施运营收益并承担标的资产价格与现金流波动风险，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收益特征。本基金预期风险低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。

基金收益分配政策（一）本基金收益分配采取现金分红方式。（二）本基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。本基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。自本基金成立之日起前2个自然年度，本基金应当将100%经审计年度可供分配利润以现金形式分配给投资者。（三）每一基金份额享有同等分配权。（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。在不违反法律法规、基金合同的约定以及对基金份额持有人利益无实质不利影响

的前提下，基金管理人可在与基金托管人协商一致，并按照监管部门要求履行适当程序后对基金收益分配原则和支付方

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式进行调整，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒介公告。

资产支持证券管理人东吴证券股份有限公司

运营管理机构苏州工业园区科技发展有限公司、苏州工业园区建屋产业园开发有限公司

2.2资产项目基本情况说明

资产项目名称：国际科技园五期 B 区项目资产项目公司名称苏州工业园区科智商业管理有限公司资产项目类型产业园区

资产项目主要经营模式园区管理，包括园区房屋租赁，物业管理及停车场（库）经营并获取经营收益资产项目地理位置江苏省苏州市苏州工业园区星湖街328号

资产项目名称：2.5产业园一期、二期项目资产项目公司名称苏州工业园区艾派科项目管理有限公司资产项目类型产业园区

资产项目主要经营模式园区管理，包括园区房屋租赁，物业管理及停车场（库）经营并获取经营收益资产项目地理位置江苏省苏州市苏州工业园区东长路88号

2.3基金扩募情况无。

2.4基金管理人和运营管理机构

项目基金管理人运营管理机构运营管理机构东吴基金管理有限公苏州工业园区科技发苏州工业园区建屋产名称司展有限公司业园开发有限公司信息姓名刘婷婷颜永萍杨军披露职务督察长财务总监副总经理事务

负责联系方式021-50509888-83080512-625298880512-66608262人上海浦东新区银城路苏州工业园区星湖街苏州工业园区东长路注册地址117号瑞明大厦9楼

328号88号

901、902室

苏州工业园区金鸡湖苏州工业园区东长路上海浦东新区银城路

办公地址 大道 88号人工智能产 88号 2.5产业园 G1栋

117号瑞明大厦9楼

业园 G1栋 16楼 6楼邮政编码200120215123215024法定代表人李素明张峰郑威

2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人

资产支持证券资产支持证券项目基金托管人原始权益人原始权益人管理人托管人

第7页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告苏州工业园区苏州工业园区招商银行股份东吴证券股份招商银行股份名称科技发展有限建屋产业园开有限公司有限公司有限公司公司发有限公司深圳市深南大深圳市深南大苏州工业园区苏州工业园区苏州工业园区注册地址道7088号招商道7088号招商星阳街5号星湖街328号东长路88号银行大厦银行大厦苏州工业园区苏州工业园区深圳市深南大深圳市深南大金鸡湖大道88苏州工业园区东长路88号办公地址道7088号招商道7088号招商号人工智能产

星阳街 5号 2.5 产业园 G1

银行大厦 银行大厦 业园 G1栋 16栋6楼楼邮政编码518040215000518040215123215024法定代表人缪建民范力缪建民张峰郑威

2.6会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构

项目名称办公地址容诚会计师事务所（特殊普通北京市西城区阜城门外大街22会计师事务所

合伙）号1幢10层中国证券登记结算有限责任公注册登记机构北京市西城区太平桥大街17号司北京市朝阳区胜古北里27号楼评估机构中通诚资产评估有限公司一层

注：报告期内，本基金会计师事务所由普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）更换为容诚会计师事务所（特殊普通合伙），相关事项详见公告。

2.7信息披露方式

本基金选定的信息披露报纸名称证券时报

登载基金年度报告正文的管理人互联网网址 www.scfund.com.cn基金年度报告备置地点基金管理人及托管人办公处

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§3主要财务指标和基金运作情况

3.1主要会计数据和财务指标

金额单位：人民币元期间数据和指标2024年2023年2022年本期收入265094939.87285946842.79233994441.22

本期净利润-87661735.9270607671.0374290845.23本期经营活动产生

142475412.32170612605.09173557734.58

的现金流量净额

本期现金流分派率4.88%5.78%3.88%

年化现金流分派率4.88%5.78%3.88%期末数据和指标2024年末2023年末2022年末

期末基金总资产3268461221.873537407315.783625704680.33

期末基金净资产3165744496.363417368260.593506546573.07期末基金总资产与

103.24103.51103.40

净资产的比例（%）

内部收益率---

注1：以上现金流分派率指标以各报告期末市值计算。2023年年报所披露当期现金分派率为

5.03%，系以当年期末时点评估值计算。

注2：本期净利润已经扣减资产减值损失，该资产减值不影响可供分配现金。具体请参见3.3.2相关内容。

3.2其他财务指标

单位：人民币元数据和指标2024年2023年2022年期末基金份额净值3.51753.79713.8962

期末基金份额公允价值参考净值---

3.3基金收益分配情况

3.3.1本报告期及近三年的收益分配情况

3.3.1.1本报告期及近三年的可供分配金额

单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注

本期147864811.920.1643-

2023年163969396.500.1822-

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2022年159787825.860.1775-

2021年6月7日-2021年12月31日92615834.460.1029-

3.3.1.2本报告期及近三年的实际分配金额

单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注

本期163962028.310.1822-

2023年159785983.510.1775-

2022年92609992.940.1029-

2021年6月7日-2021年12月31日0.000.0000-

3.3.2本期可供分配金额

3.3.2.1本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润-87661735.92-

本期折旧和摊销91233208.03-

本期利息支出--

本期所得税费用--

本期息税折旧及摊销前利润3571472.11-调增项

1-基础设施项目资产减值准备的变动148130004.61-

2-使用以前期间预留的运营费用33856856.90-

3-使用期初预留的现金1500000.00-

调减项

1-应收项目变动-429688.62-

2-应付项目变动-10937458.44-

3-未来合理的重大资本性支出预留-2830327.53-

4-未来合理期间内的运营管理费用-24996047.11-

本期可供分配金额147864811.92-

注1：未来合理的重大资本性支出预留为根据基于未来对房屋及建筑物的大修改造计划及预算作出的资金预留。上年同期的相关支出预留为4492202.58元，报告期内实际电梯维修改造使用

3363673.74元。

注2：未来合理期间内的运营管理费用包括预计于下一分红日前应支付的2024年度管理人报酬、

托管费、基础运营管理费、物业管理费、工程维修费、其他费用及税费支出。上年同期的相关运营支出预留所涉及的相关费用已于本报告期内付清。

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3.3.2.2可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明无。

3.3.2.3本期调整项与往期不一致的情况说明

1、增加调增项：基础设施项目资产减值准备的变动。本报告期合并净利润受资产减值影响减

少148130004.61元，不影响实际现金流，可供分配现金流对应调增。

2、增加调增项：使用期初预留的现金。为稳定投资人收益，本期使用期初预留资金中的

1500000.00元用于分配。

3.3.3本期可供分配金额与招募说明书中刊载的可供分配金额测算报告的差异情况

说明无。

3.4报告期内基金费用收取情况的说明

3.4.1报告期内基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管

人、运营管理机构的费用收取情况及依据

（一）报告期内基金管理人的费用收取情况及依据：

基金的管理费分为两个部分：固定管理费和浮动管理费

1、固定管理费

基金的固定管理费含固定管理费1及固定管理费2，计算方法如下：

固定管理费1＝最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产×0.15%÷当年天数（基金固定管理费1每日计提，按年支付。）固定管理费2＝本基金当年度可供分配金额（扣除基金管理费及基金托管费之前）×1.05%（固定管理费2基金管理人按年一次性收取。）

2、浮动管理费

浮动管理费含浮动管理费1和浮动管理费2，计算方法如下：

浮动管理费1=（科智商管于每一基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收入-该基础设施项目运营收入回收期对应的国际科技园五期 B区项目净收入目标金额）×40%浮动管理费2=（园区艾派科于每一基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收入-该基础设施项目运营收入回收期对应的2.5产业园一期、二期项目净收入目标金额）×40%

为避免歧义，基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收入含回收期内实际收到的归属于当年及归属于以往年度的净收入。

本报告期内，基金管理费的收取情况：本基金的固定管理费1按最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产的0.15%的年费率按日计提，本基金的固定管理费2按本年度可供分配

第11页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告金额（扣除基金管理费及基金托管费之前）的1.05%一次性计提，管理人同时根据《招募说明书》、《基金合同》和《运管协议》的规定计提浮动管理费。上述费用已于本期计提尚未收取。

（二）报告期内基金托管人的费用收取情况及依据：

本基金的托管费按最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产的0.01%的年费率计提。托管费的计算方法如下：

H＝E×0.01%÷当年天数

H为每日应计提的基金托管费

E为最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产

基金托管费每日计提，按年支付。

本报告期内，基金托管费的收取情况：按最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产的0.01%的年费率按日计提，该费用已计提尚未收取。

（三）报告期内资产支持证券管理人、托管人的费用收取情况及依据：

资产支持证券管理人不收取管理费，资产支持证券托管人不收取托管费。

（四）报告期内运营管理机构的费用收取情况及依据：

运营管理机构提供运营管理协议约定的基础设施资产运营服务，有权向项目公司收取管理费，包括基础运营管理费和绩效运营管理费。

1、基础运营管理费

项目公司应当按照其在每一基础设施资产运营收入回收期内实际取得的基础设施资产运营收

入计算应向运营管理机构支付基础管理费，为免歧义，为项目公司购买保险的费用、审计、预算内的大修支出、项目公司为维持基础设施资产的运营而产生的法律诉讼费、仲裁费不包含在内。

年度基础管理费计算方式如下：项目公司应支付的年度基础管理费=该物业运营回收期内项目

公司实际取得的基础设施资产运营收入×基础设施资产运营收入回收期适用的基础管理费费率

基础设施基金设立后前五个基础设施资产运营收入回收期适用的基础管理费费率如下，后续每个基础设施资产运营收入回收期适用的基础管理费费率参照运营管理机构过往运营表现（包括但不限于上述运营目标的实现情况），以届时各方协商后书面确认的为准：

费率项目公司名称

2021年2022年2023年2024年2025年

苏州工业园区科智商业

12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%

管理有限公司费率项目公司名称

2021年2022年2023年2024年2025年

第12页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告苏州工业园区艾派科项

11.50%11.50%11.50%12.50%13.50%

目管理有限公司

2、浮动运营管理费

项目公司应当按照基金管理人对运营管理机构的绩效考核情况向运营管理机构支付浮动运营管理费，该浮动运营管理费包含在当期基金管理人收取的浮动管理费中，占当期基金管理人收取的浮动管理费总额的75%。

单位：万元（不含税）应收取基础运营管理费应收取浮动管理费

科技公司1928.6516.68

建屋产业园公司1435.7560.48

单位：万元（不含税）已经收取基础运营管理费已经收取浮动管理费

科技公司1954.020.00

建屋产业园公司1411.130.00

根据运营管理协议规定，最终年度基础运营管理费根据运营回收期内项目公司实际取得的基础设施资产运营收入进行结算，多退少补。

3.4.2报告期内运营管理机构运营业绩奖惩激励情况

苏州工业园区科技发展有限公司：

本报告期内，苏州工业园区科技发展有限公司未发生业绩奖励或惩罚的情况。

苏州工业园区建屋产业园开发有限公司：

本报告期内，苏州工业园区建屋产业园开发有限公司按照《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金关于苏州2.5产业园之运管管理协议》约定，并参考《苏州工业园区建屋产业园开发有限公司苏州2.5产业园一期、二期项目运营管理机构考核和激励分配制度》，向苏州2.5产业园一、二期项目运营管理团队发放了2023年度相应激励。

3.5报告期内资本性支出使用情况无。

3.6报告期内进行资产项目重大改造或者扩建的情况无。

3.7报告期内完成基础设施基金购入、出售资产项目交割审计的情况无。

3.8报告期内发生的关联交易

第13页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

报告期内发生的关联交易均在正常业务范围内，具体情况详见“11.5.10关联方关系”、“11.5.11本报告期及上年度可比期间的关联方交易”和“11.5.12关联方应收应付款项”。

3.9报告期内与资产项目相关的资产减值计提情况

本基金于资产负债表日对投资性房地产执行减值测试，根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定其可收回金额。于2024年12月31日，投资性房地产的可收回金额采用预计未来现金流量的现值确定，金额为3013000000.00元。本基金根据投资性房地产期末可收回金额低于其账面价值部分计提资产减值损失

148130004.61元。

3.10报告期内其他基础设施基金资产减值计提情况

本报告期内发生应收账款信用减值损失719851.35元。

3.11报告期内以公允价值进行后续计量的投资性房地产情况

本基金在基金合并层面按照成本法计量投资性房地产，在项目公司层面按照公允价值计量。

3.12报告期内基础设施基金业务参与人作出承诺及承诺履行相关情况管理人于2023年12月29日发布了《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人及其关联方拟增持基金份额计划的公告》增持主体为原始权益人及其关联方，增持计划的有效期限自2024年1月2日起，不超过12个自然月。增持主体承诺，该次增持的基金份额持有期限不少于6个月，在此期间不会通过大宗、协议转让或竞价交易等方式进行减持，减持行为将严格遵循相关规则要求。本报告期内，以上增持主体未对所增持的本基金份额进行减持，履行了上述公告中做出的承诺。

第14页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§4资产项目基本情况

4.1报告期内资产项目的运营情况

4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明

1、基础设施项目运营年限

国际科技园五期 B区于 2009年至 2011年陆续建成，截至本报告期运营期限为 13至 15年；

2.5产业园一期、二期陆续竣工于2011年和2013年，截至本报告期运营期限为13年和11年。

2、基础设施项目运营情况说明

2024年度，在整体宏观经济面临挑战以及苏州工业园区供给持续扩张带来的招商压力下，国

际科技园五期 B区和 2.5产业园一期、二期的出租率均有所下降。其中，国际科技园五期 B区报告期末出租率为79.82%，较去年同期下降了9.55%；2.5产业园一期、二期报告期末出租率为

75.29%，较去年同期下降了 8.91%。两个项目的其他各项运营指标均保持稳定。国际科技园五期 B

区报告期末租金收缴率为97.33%，报告期内租金单价为1.46元/平方米/天；2.5产业园一期、二期报告期末租金收缴率为98.74%，报告期内租金单价为2.08元/平方米/天，两个项目的收缴率和租金单价水平与去年同期基本一致。此外，两项目的租期及租户结构均合理，国际科技园五期B区报告期末剩余租期为 554.20天，2.5产业园一期、二期报告期末剩余租期为 666.61天，且两项目单一租户租金贡献度均不超过10%，项目资产集中度风险可控。

3、报告期内周边新增竞争性项目的基本情况以及对基金份额持有人权益的影响

报告期内周边新增竞争性项目有新盛里低空经济产业园二期（以下简称“新盛里”）和苏州

纳米技术国家大学科技园二期（以下简称“纳大园二期”）。

新盛里距离2.5产业园一、二期约500米，总占地面积622亩，其中产业园区占地523亩，

建筑面积约55万方；一期已于2023年4月投入运营，二期约17万方标准厂房、研发办公及配套于2024年5月交付使用，三到五期将于未来三年内陆续交付。

产业定位：围绕低空制造、飞行、服务、保障四个方面，重点打造“1+4”产业体系，即1个低空经济特色产业园与低空制造研发、低空飞行培育、低空保障孵化、综合服务共享4个维度

的特色基地，聚焦低空经济上游零部件制造、系统开发、检验检测等配套产业，形成低空经济产业链上游生产制造检测核心集聚区。

纳大园二期项目位于独墅湖科教创新区，西临中环东线、南靠斜塘河，距离苏州2.5产业园一、二期约一公里，总用地面积约130.5亩，总建筑面积约36.6万平方米，包括5栋高层研发办

公楼、5栋多层研发办公楼、3栋中试研发实验楼等建筑。

第15页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

产业定位：纳大园将聚焦新一代信息技术、生物医药、新材料、智能制造等方向，围绕园区主导产业、未来产业的细分领域进行发展。

4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标

本期(2024年上年同期

1月1日至(2023年1月1

指标含义说明及计算2024年12月日至2023年12序号指标名称指标单位同比（%）

公式31日)/报告期月31日)/上年

末(2024年12末(2023年12月31日)月31日)报告期末可供

1--平方米424967.11424967.110.00

出租面积报告期末实际

2--平方米332172.83366337.53-9.33

出租面积报告期末实际出租面报告期末出租

3积/报告期末可供出租%78.1686.20-9.33

率面积截至各期末当年的累报告期末租金

4计实收租金/截至各期%97.9598.66-0.72

收缴率末当年的应收租金

（各租约剩余租期×报告期末加权

5租约面积之和）/租约天593.78576.872.93

平均剩余租期总面积

租约内应收租金总额/

报告期内平均元/平方米

6实际出租面积/加权平1.741.730.58月租金/天均总租期

注1：报告期末相关指标数值为报告期末的时点值，报告期内相关指标数值为报告期内各月末的平均值。

注2：加权平均总租期（天）=（各租约总租期×租约面积之和）/租约总面积，总租期包含免租期。

4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标

资产项目名称：国际科技园五期 B 区项目

本期(2024年上年同期

1月1日至(2023年1月1

指标含义说明及计算2024年12月日至2023年12序号指标名称指标单位同比（%）

公式31日)/报告期月31日)/上年

末(2024年12末(2023年12月31日)月31日)报告期末可供

1--平方米269619.36269619.360.00

出租面积报告期末实际

2--平方米215211.39237934.81-9.55

出租面积

第16页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告报告期末实际出租面报告期末出租

3积/报告期末可供出%79.8288.25-9.55

率租面积截至各期末当年的累报告期末租金

4计实收租金/截至各%97.3398.07-0.75

收缴率期末当年的应收租金

（各租约剩余租期×报告期末加权

5租约面积之和）/租天554.20472.0317.41

平均剩余租期约总面积租约内应收租金总额

报告期内平均元/平方米/

6/实际出租面积/加权1.461.441.39月租金天平均总租期

注：1：报告期末相关指标数值为报告期末的时点值，报告期内相关指标数值为报告期内各月末的平均值。

2：加权平均总租期（天）=（各租约总租期×租约面积之和）/租约总面积，总租期包含免租期。

资产项目名称：2.5产业园一期、二期项目

本期(2024年上年同期

1月1日至(2023年1月1

指标含义说明及计算2024年12月日至2023年12序号指标名称指标单位同比（%）

公式31日)/报告期月31日)/上年

末(2024年12末(2023年12月31日)月31日)报告期末可供

1--平方米155347.75155347.750.00

出租面积报告期末实际

2--平方米116961.44128402.72-8.91

出租面积报告期末实际出租面报告期末出租

3积/报告期末可供出%75.2982.66-8.91

率租面积截至各期末当年的累报告期末租金

4计实收租金/截至各%98.7499.65-0.91

收缴率期末当年的应收租金

（各租约剩余租期×报告期末加权

5租约面积之和）/租天666.61771.14-13.56

平均剩余租期约总面积租约内应收租金总额

报告期内平均元/平方米/

6/实际出租面积/加权2.082.070.48月租金天平均总租期

注：1：报告期末相关指标数值为报告期末的时点值，报告期内相关指标数值为报告期内各月末的平均值。

第17页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

2：加权平均总租期（天）=（各租约总租期×租约面积之和）/租约总面积，总租期包含免租期。

4.1.4其他运营情况说明

（1）租户总数及租户结构：

截止本报告期末，国际科技园五期 B区项目租户总数为 295户，租户结构如下：

序号租户行业租赁面积(平方米)面积占比

1信息技术76096.3235.36%

2人工智能62956.2929.25%

3集成电路26334.7012.24%

4其他科技业13351.266.20%

5专业服务12621.455.86%

6工业互联网12117.265.63%

7餐饮11734.115.45%

合计215211.39100.00%

截止本报告期末，2.5产业园一期、二期项目租户总数为110户，租户结构如下：

序号租户行业租赁面积(平方米)面积占比

1信息技术业30908.3826.43%

2电子产业20118.2117.20%

3生物医药产业17366.1714.85%

4房地产9873.878.44%

5综合配套3772.963.23%

6建筑工程业3770.343.22%

7新能源、新材料产业3361.732.87%

8机械仪器及制造业2618.302.24%

9科研技术业2406.222.06%

10批发零售业2329.581.99%

11运输服务业1337.041.14%

金融、租赁、商务服务

12778.170.67%

业

13其他18320.4815.66%

合计116961.44100.00%

（2）报告期内前5名租户租金收入情况及占总租金比例：

国际科技园五期 B区项目： 单位：人民币元（不含税）序号租户名称报告期内租金收入占总租金收入比例

第18页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

1 科智租户 A 5051695 4.41%

2 科智租户 B 4824600 4.21%

3 科智租户 C 3093876 2.70%

4 科智租户 D 2964750 2.59%

5 科智租户 E 2311606 2.02%

2.5产业园一期、二期项目：单位：人民币元（不含税）

序号租户名称报告期内租金收入占总租金收入比例

1 艾派科租户 A 5180055 5.76%

2 艾派科租户 B 4714411 5.24%

3 艾派科租户 C 4219715 4.69%

4 艾派科租户 D 4062848 4.52%

5 艾派科租户 E 3681710 4.10%

4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性

风险

风险提示：

本基金基础设施项目收入很大程度依赖于项目公司所持基础设施项目运营收入。国家宏观调控和行业周期的影响、基础设施项目所在区域的区位风险及周边其他基础设施项目带来的市场竞

争、或其他原因导致出租率下降、租金市场价格出现大幅下降都会给基础设施项目经营带来不确定性，这些不确定性可能影响未来的基础设施项目运营收益，可能会对项目公司所持基础设施项目形成的现金流产生不利影响，造成投资者投资收益率偏低的风险。同时，我国产业园区行业发展迅速，市场供应逐步积累扩大，行业整体竞争情况可能加剧。基础设施资产周边未来可能出现新增项目供应，与之形成竞争关系，从而影响基础设施资产的出租率及租金水平。

4.2资产项目所属行业情况

4.2.1资产项目所属行业基本情况、发展阶段、周期性特点和竞争格局

产业园区作为中国经济建设的重要增长点，经过40年的发展，实现了规模和质量的快速增长，成为衡量中国经济增长的“晴雨表”，成为确保中国经济稳定安全的“压舱石”。当前及未来一个阶段，我国经济面临着结构调整的重要转变，产业园区行业的发展阶段也从增量时代逐步转变为存量时代。

产业园区行业具有以下一些特点。

1.地方经济发展的排头兵近年来，各级政府积极推动产业园区的规划、建设与管理，吸引了大量企业入驻，形成了一

第19页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

批具有鲜明特色和竞争优势的产业园区。随着新兴产业的快速发展和传统产业的转型升级，产业园区的数量和面积持续增加，行业规模进一步扩大。

2.因地制宜的产业布局

我国产业园区的产业布局日益完善，呈现出多元化、特色化的发展趋势。各地根据自身的资源禀赋、产业基础和市场需求，合理规划产业园区的发展方向，形成了各具特色的产业园区。例如，东部沿海地区依托其对外开放的优势，发展了以高新技术产业、现代服务业和先进制造业为主导的产业园区；中西部地区则结合自身资源条件，发展了以资源加工、现代农业和特色制造业为主的产业园区。这些特色化的产业园区不仅提升了区域经济的竞争力，还促进了产业结构的优化升级。

3.创新驱动的先行者

创新驱动是我国产业园行业持续发展的关键。产业园区作为创新资源密集的区域，积极引进和培育创新型人才，建立完善的创新体系，推动技术创新和产业升级。通过引进和消化国内外先进技术和经验，搭建创新平台、加强产学研合作、优化创新环境等措施，产业园区不断提升自身的创新能力和核心竞争力。这些创新成果不仅推动了产业园区的快速发展，还为我国经济的转型升级提供了有力支撑。

4.可持续发展

可持续发展是我国产业园行业的重要目标。产业园区在发展过程中注重资源节约和环境保护，积极推动绿色发展和循环经济的实现。通过采用先进的节能减排技术、推广清洁生产方式、加强生态环境建设等措施，产业园区实现了经济效益、社会效益和生态效益的协调统一。ESG理念在全国产业园区行业全面实施，这种可持续发展路径不仅提升了产业园区的竞争力，还为我国经济的可持续发展做出了积极贡献。

4.2.2可比区域内的类似资产项目情况

本基金基础设施资产位于江苏省苏州市苏州工业园区。根据租赁市场公开数据查询、评估机构调研及基金管理人定期走访了解，2024年，苏州工业园区区域内部分竞品产业园租赁情况如下：

可比区域内类似的资产主要有苏州纳米城、腾飞苏州创新园和联东 U谷科技产业园。

苏州纳米城位于苏州工业园区金鸡湖大道99号，规划建筑面积约170万平方米，成立于2010年。目前已投用专业载体近84万平方米。是苏州工业园区发展纳米产业的主阵地，聚焦第三代半导体、微纳制造、纳米功能材料和纳米大健康等四大领域，由苏州纳米科技发展有限公司开发建设管理，是目前全球最大的纳米技术应用综合社区。自正式启用以来，紧紧围绕第三代半导体、微纳制造、纳米功能材料与器件、纳米健康等细分领域，持续培育纳米技术产业生态圈。具备创

第20页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

新研发、工程化中试、小规模生产、成果转化等多种功能，重点聚焦微纳制造、纳米新材料、能源与清洁技术、纳米生物技术等重点领域。

腾飞苏州创新园为凯德集团旗下腾飞产业园区代表性项目之一，成立于2015年，位于独墅湖科教创新区新平街388号，总面积37万平方米。创新园构建了以“企业孵化+种子基金+增值服务”的服务体系，服务初创科技企业，积极引进海内外高层次人才，逐步打造成为苏州人工智能、生物医药、信息技术和各类科研中心的聚集高地。

联东 U谷科技产业园成立于 2024年，位于苏州工业园区唯新路 63号，由苏州联东金吴实业有限公司运营。总面积13万平方米，产业定位为医疗器械、纳米技术应用、人工智能、新一代信息技术、现代服务业，是区级孵化载体，通过提升容积率、实现工业上楼，吸引小而精、高成长型的研发类客户，打造新型产业社区。

4.2.3新公布的法律法规、行业政策、区域政策、税收政策对所属行业、区域的重大

影响2024年11月，经国务院同意，商务部发布了《支持苏州工业园区深化开放创新综合试验的若干措施》（以下简称《若干措施》），《若干措施》明确：今后五年内，将聚焦扩大制度型开放，支持苏州工业园区探索构建高水平开放型经济新体制；聚焦发展新质生产力，推动园区提升产业科技创新能力；聚焦行政体制改革，推动园区持续释放开发区体制机制活力。《若干措施》提出了建设具有世界聚合力的双向开放节点、建设具有重要影响力的区域科技创新高地、建设具

有全球竞争力的现代产业高地和建设展示中国式现代化的开发区治理样板的四个目标，内容涵盖了多个领域，包括贸易便利化、投资自由化、金融创新、人才引育、科技创新合作等。在贸易便利化方面，支持园区优化通关监管模式，提高贸易效率；在投资自由化方面，鼓励进一步放宽外资准入限制，简化审批流程等。这些政策举措旨在打造一个更加开放、高效、公平、有序的营商环境，吸引更多国内外优质资源汇聚园区。

2023年6月，江苏省委常委会会议审议通过《关于支持苏州工业园区建设开放创新的世界一流高科技园区的意见》（以下简称“《意见》”），支持园区以“打造一流产业新区、一流开放名区、一流创新园区、一流中心城区”为目标，深化开放创新综合试验，加快建设开放创新的世界一流高科技园区，在实现高水平科技自立自强中展现更多担当，在打造具有全球影响力的产业科技创新中心进程中发挥更大作用，更好服务构建新发展格局。“意见”提出，到2025年，园区拟实现规模以上工业总产值超7500亿元，高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重达80%。

近年来，苏州工业园区相继出台了《苏州工业园区工业企业绿色低碳发展2025年行动计划》、《苏州工业园区专精特新中小企业培育三年行动计划（2025—2027年）》、《苏州工业园区可持

第21页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告续发展（环境、社会、治理）白皮书》、《苏州工业园区关于推进 ESG发展的若干措施》、《苏州工业园区制造业智能化改造数字化转型网络化联接三年行动计划（2024-2026年）》、《苏州工业园区制造业服务化行动计划（2022-2025年）》、《苏州工业园区关于促进现代服务业高质量发展的实施意见》，为园区产业的升级发展创造了良好的政策环境。

4.2.4资产项目所属行业的其他整体情况和竞争情况近年来，生产性服务业在苏州经济发展中占据愈发重要的地位，从整体规模来看，2024年园区实现地区生产总值突破4000亿，其中服务业增加值同比增长7.2%，服务业增加值占地区生产总值比重53.0%，而生产性服务业占服务业比重达67.3%，预计达到1418亿元。从全市范围来看，生产性服务业整体规模持续扩张，其增长速度高于地区 GDP平均增速，成为推动经济增长的关键力量。同时随着制造业转型升级需求的不断释放，预计未来几年苏州生产性服务业将有望保持较高的增长率，市场规模有望进一步扩大。

苏州工业园区内分布着多个产业园区，这些园区在产业定位、企业资源、政策支持等方面与本基金在管项目资产形成了良性的竞争关系。竞争上，依托苏州工业园区政策优势，各园区不断优化政策体系争夺企业资源，在软件企业税收优惠、研发补贴、人才落户等方面给予了很大支持，在创业补贴、场地租金减免、人才公寓提供等政策上竞争，为企业提供更具吸引力的发展环境。

合作上，项目资产也可与周边园区开展合作，例如在产业互补领域，共同为制造业企业提供从软件开发到生产性服务的整体解决方案，实现资源共享、优势互补，同时通过加强区域合作，拓展园区发展空间，提升整体竞争力，共同推动区域产业协同发展。

4.3重要资产项目运营相关财务信息

4.3.1重要资产项目公司的主要资产负债科目分析

资产项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司报告期末上年末2023年12月序号构成2024年12月31日金同比（%）

31日金额（元）额（元）主要资产科目

1投资性房地产1630000000.001776000000.00-8.22

主要负债科目

1长期借款944700000.00944700000.000.00

2递延所得税负债190748834.45221474065.12-13.87

资产项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司

第22页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告报告期末上年末2023年12月序号构成2024年12月31日金同比（%）

31日金额（元）额（元）主要资产科目

1投资性房地产1383000000.001481000000.00-6.62

主要负债科目

1长期借款862000000.00862000000.000.00

2递延所得税负债151251108.90170967068.26-11.53

4.3.2重要资产项目公司的营业收入分析

资产项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司

金额单位：人民币元本期上年同期

2024年1月1日至2024年122023年1月1日至2023年12月31

金额同序月31日日构成比变化号占该项目占该项目总

（%）金额总收入比金额收入比例例（%）（%）

1租金收入114493420.5076.43122692631.2076.07-6.68

2物业管理收入33405832.7922.3036659376.5822.73-8.88

3停车位收入1834862.381.221834862.381.140.00

4其他收入64816.470.04108614.630.07-40.32

-合计149798932.14100.00161295484.79100.00-7.13

注：其它主营业务收入主要为零星服务收入，该项金额较少，因此波动较大。

资产项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司

金额单位：人民币元本期上年同期

2024年1月1日至2024年122023年1月1日至2023年12月31

金额同序月31日日构成比变化号占该项目占该项目

（%）金额总收入比金额总收入比例（%）例（%）

1租金收入89895428.9180.9396189035.7881.10-6.54

2物业管理收入15563675.6514.0116500447.1213.91-5.68

3停车位收入4847633.234.365353050.754.51-9.44

4其他收入767921.690.69556436.910.4738.01

-合计111074659.48100.00118598970.56100.00-6.34

第23页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

注：其它主营业务收入主要包括仓库租金、摊位费及装修复原费，本期波动较大的原因是由于装修复原费导致的。该项金额较少，因此波动较大。

4.3.3重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析

资产项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司

金额单位：人民币元本期上年同期

2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年12

金额同

12月31日月31日

序号构成比变化占该项目

占该项目总（%）金额金额总成本比

成本比例（%）例（%）

1运营管理费19453358.7648.4124445869.1454.57-20.42

2物业管理费15429236.8238.3916639046.4737.14-7.27

3维修维护费5303794.0913.203716442.708.3042.71

4其他成本/费用0.000.000.000.00-

5合计40186389.67100.0044801358.31100.00-10.30

注：本年度科智公司维修维护费同比增长42.71%，原因是2023年对历年结余费用调整所致，2024年维修维护费回到正常水平。

资产项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司

金额单位：人民币元本期上年同期

2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年12

金额同

12月31日月31日

序号构成比变化占该项目

占该项目总（%）金额金额总成本比

成本比例（%）例（%）

1运营管理费14962278.8058.8017085535.8861.99-12.43

2物业管理费5849056.6022.995849056.6021.220.00

3维修维护费4633756.3318.214628243.9016.790.12

4其他成本/费用0.000.000.000.00-

-合计25445091.73100.0027562836.38100.00-7.68

4.3.4重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析

资产项目公司名称：苏州工业园区科智商业管理有限公司本期上年同期序指标含义说明及计指标指标名称2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年号算公式单位

12月31日12月31日

第24页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告指标数值指标数值

毛利润金主营业务收入-主人民

1109612542.47116494126.48

额营业务成本币元

毛利润/主营业务

2毛利率%73.1772.22

收入

净利润/主营业务

3净利率%-77.13-29.47

收入

息税折旧 EBITDA/主营业务

4%-38.0425.65

前净利率收入

注：本表披露的净利率、息税折旧前净利率，已考虑了公允价值变动的税后影响，如剔除该影响：

本期净利率为-2.25%，上年同期净利率为-2.04%；本期息税折旧前净利率为61.80%，上年同期息税折旧前净利率为62.23%。

资产项目公司名称：苏州工业园区艾派科项目管理有限公司本期上年同期序指标含义说明及计指标2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年指标名称号算公式单位12月31日12月31日指标数值指标数值

毛利润金主营业务收入-主营人民

185629567.7591036134.18

额业务成本币元

毛利润/主营业务收

2毛利率%77.0976.76

入

净利润/主营业务收

3净利率%-69.04-36.74

入

息税折旧 EBITDA/主营业务收

4%-23.1528.38

前净利率入

注：本表披露的净利率、息税折旧前净利率，已考虑了公允价值变动的税后影响，如剔除该影响：

本期净利率为-2.87%，上年同期净利率为-8.91%；本期息税折旧前净利率为65.08%，上年同期息税折旧前净利率为65.48%。

4.4资产项目公司经营现金流

4.4.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

根据项目公司与基金管理人、监管银行、资金归集银行签署的《资金监管协议》《资金归集协议》的规定，项目公司将项目运营中产生的运营收入归集至资金归集账户，并在到账次月五个工作日内划转至监管账户，监管账户资金支出由项目公司申请，基金管理人审核并经监管银行审核后执行。

本报告期内科智商管经营活动产生的现金流入为190444727.81元，去年同期为

211861429.07元；本期经营活动产生的现金流出为107200123.43元，去年同期为

第25页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

110939975.37元，本期经营活动现金流净额为83244604.38元，去年同期为100921453.70元。本报告期内艾派科经营活动产生的现金流入为130043086.64元，去年同期为

138424701.48元；本期经营活动产生的现金流出为54573528.93元，去年同期为

59982845.53元，本期经营活动现金流量净额为75469557.71元，去年同期为78441855.95元。

4.4.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明无。

4.4.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施

的说明无。

4.5资产项目公司对外借入款项情况

4.5.1报告期内对外借入款项基本情况无。

4.5.2本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析无。

4.5.3对资产项目报告期内对外借入款项不符合借款要求情况的说明无。

4.6资产项目投资情况

4.6.1报告期内购入或出售资产项目情况无。

4.6.2购入或出售资产项目情况及对基金运作、收益等方面的影响分析无。

4.7抵押、查封、扣押、冻结等他项权利限制的情况无。

4.8资产项目相关保险的情况

包括报告期内基础设施项目保险的承保范围、购买和主要使用情况等

被保险人投保期限保险险种承保范围保费金额（元）主要使用情况

苏州工业2023年12月财产一切险国际科技园五278920.00无

第26页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

园区科智 10日-2024年 期 B区 出险 2次，理赔公众责任险20000.00

商业管理12月9日金额1937.81元。

有限公司

2024年12月财产一切险269952.00无

10日-2025年

12月9日公众责任险20000.00

被保险人投保期限保险种类承保范围保费金额（元）主要使用情况

2024年因维护、保养不周出险2

公共责任险6000.00次，共计理赔金苏州工业

额：6255.80元园区艾派2024年1月12.5产业园一、2024年因台风，

科项目管日-2024年12二期出险1次，共计理有限公月31日财产一切险126575.00

理赔金额：5000司元

机损险33759.46无

4.9资产项目回顾总结和未来展望的说明

4.9.1对报告期内资产项目经营业绩的整体分析和说明

面对整体宏观经济的挑战，以及苏州工业园区供给持续扩张带来的招商压力，东吴苏园产业REIT所持有的两个产业园出租率出现下滑，2024年度报告期末基础设施项目整体出租率为

78.16%，较去年同期下降了9.33%。受出租率下滑影响，报告期内，苏州工业园区科智商业管理

有限公司和苏州工业园区艾派科项目管理有限公司运营收入较上年同期分别下降7.13%和6.34%；

运营管理费支出相应下降，主营业务成本较上年同期分别下降10.30%和7.68%；本报告期内，上述两家项目公司毛利率为别为73.17%和77.09%，较上年同期略有提高；因项目资产评估值下调影响，本报告期内项目公司息税折旧前净利润有所减少，如剔除该账面调整对实际利润的影响，上述两家项目公司的2024年度息税折旧前净利率分别为61.80%和65.08%，依然保持稳定。报告期内基础设施项目各项运营指标基本保持稳定，报告期末整体租金收缴率为97.95%，保持较高水平，报告期内租金单价整体为1.74元/平方米/天保持同期价格水平。项目租期及租户结构合理，报告期末项目整体剩余租期为593.78天，两家基础设施项目单一租户租金贡献度均不超过10%，项目资产集中度风险可控。

4.9.2报告期内经营计划和财务预算的具体执行情况，以及未来的主要经营方针策略

科智商管公司2024年度运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的100.64%；艾派科公

第27页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

司2024年度运营回收期内净收入实现全年净收入目标金额的103.02%。两家公司均超额完成目标。

科智商管公司方面，未来，国际科技园五期 B区项目仍将聚焦细分赛道，发力集成电路设计、工业软件、智能网联、大数据等方向，大力引进智能装备、高端医疗器械、集成电路、光电通讯等细分赛道头部企业，同时，积极布局未来产业，围绕光子、ITBT、半导体先进工艺及设备、大模型及新一代人工智能，优先税源、高端人才、卡脖子技术等类型的项目。

一是瞄准重点项目成熟项目，主动触达优质项目。二是深化国内外招商阵地建设，实施国内国际双向互动。三是深化招投联动、生态助力机制。

艾派科公司方面，未来，苏州2.5产业园一期、二期项目将继续以企业管理咨询服务、财务数据处理、技术研发服务和金融后台支持四大产业平台为布局，着力打造科技服务产业链。产业园将积极引进和培育与制造业相配套的服务业企业，为园区制造业提供卓越的服务支持。一是优化产业空间结构，提升土地利用效率，加强基础设施建设，完善交通网络、公共设施和绿化景观等配套设施，二是坚持市场化、专业化的招商方向，拓宽招商渠道；积极参加国内外知名展会和行业论坛等活动，展示自身的优势和特色，吸引更多投资者的关注。三是注重提升服务质量和效率，加强信息化建设，打造智能化的服务平台，加强与入驻企业的沟通与合作，为企业提供更加个性化、精准化的服务。

科智商管公司2025年度运营回收期内全年净收入目标金额为8438.29万元，艾派科公司

2025年度运营回收期内全年净收入目标金额为6479.43万元。

4.9.3未来一年或者三年的发展趋势、前景展望、经营风险因素

苏州工业园区以先进制造业和现代服务业深度融合为主线，二三产业实现均衡发展、双向赋能，获评省级两业融合试点地区。据《苏州工业园区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》显示，苏州工业园区要围绕“制造压舱、服务提档、业态创新”，加快打造先进制造业、现代服务业产业集群，推进数字经济和数字化发展。

在制造业方面，做大做强“2+3”先进制造产业集群，推动新一代信息技术、高端装备制造两大支柱产业向价值链高端攀升，实施生物医药、纳米技术应用、人工智能三大新兴产业攻坚行动，形成五大千亿级先进制造业集群。在服务业方面，抓住国家服务业扩大开放机遇，推动生产性服务业向专业化和价值链高端延伸，推动生活性服务业向高品质和多样化升级。

基础设施项目在充分利用苏州工业园区的政策优势下，在未来的一段时间内有望保持稳定的发展态势，通过做牢做深做透园区的运营管理工作，力争取得更好的经营业绩。

4.10重要资产项目生产经营状况、外部环境已经或者预计发生重大变化分析无。

第28页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

4.11其他需要说明的情况无。

第29页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金的资产组合情况

单位：人民币元占基础设施资产支持证序号项目金额券之外的投资组合的比例（%）

1固定收益投资--

其中：债券--

资产支持证券--

2买入返售金融资产--

其中：买断式回购的买入返

--售金融资产

3货币资金和结算备付金合计4592885.38100.00

4其他资产--

5合计4592885.38100.00

5.2投资组合报告附注

本基金投资的前十名证券的发行主体本期未被监管部门立案调查，也未出现在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

5.3报告期内基金估值程序等事项的说明

报告期内，本基金管理人严格遵守《企业会计准则》、《证券投资基金会计核算业务指引》以及中国证监会相关规定和基金合同的约定，日常估值由基金管理人同基金托管人一同进行，基金份额净值由基金管理人完成估值后，经基金托管人复核无误后由基金管理人对外公布。月末、年中和年末估值复核与基金会计账目的核对同时进行。

公司设立基金资产估值委员会，成员由公司总经理、督察长、分管固定收益总部和专户投资总部的公司副总经理、投研部门（包括但不限于权益投资总部、固定收益总部、专户投资总部、权益研究部）负责人、合规风控部负责人、产品策略部负责人、基金事务部负责人等人员组成，公司总经理担任基金资产估值委员会主席，基金事务部负责人担任基金资产估值委员会秘书。同时，基金资产估值委员会主席指定的其他人员可以列席会议。

公司在充分考虑参与估值流程各方及人员的经验、专业胜任能力和相关工作经验的基础上，由估值委员会负责研究、指导基金估值业务。投研部门相关业务人员负责在基金资产估值委员会要求下提供相关分析及数量模型构建及修改的建议；基金会计等参与基金组合估值方法的确定，复核估值价格，并与相关托管行进行核对确认；督察长、合规风控人员对有关估值政策、估值流

第30页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

程和程序、估值方法等事项的合规合法性进行审核与监督。基金经理可参与估值委员会对估值的讨论，发表意见和建议，与估值委员会成员共同商定估值原则和政策，但不介入基金日常估值业务。

公司参与估值流程各方之间没有存在任何重大利益冲突。

第31页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§6回收资金使用情况

6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明

原始权益人苏州工业园区科技发展有限公司在国家发改委备案净回收资金约81400万元，使用计划为：投入“微软二期”项目 10100万元、投入“BT+IT 融合创新中心”项目 8797 万元、

投入“人工智能产业园二期”项目62503万元。

在 2024年度实际投向为：投入“BT+IT 融合创新中心”项目 2084万元，占该项目计划使用净回收资金比为23.69%，投入“人工智能产业园二期”项目42907万元，占该项目计划使用净回收资金比为68.65%，2024年度净回收资金用途未发生变更。

截止2024年12月31日，科技公司净回收资金余额为0，净回收资金使用率为100%。

原始权益人苏州工业园区建屋产业园开发有限公司在国家发改委备案净回收资金为93700万元，使用计划为：投入“现代服务产业园 A地块”项目 32450万元，投入“汇智湾”项目 8380万元，投入“苏宿智能制造产业园”项目4790万元，投入“2.5产业园三期三区”项目20000万元，投入“现代服务产业园数谷”项目28080万元。

在 2024年度实际投向为：投入“现代服务产业园 A 地块"项目 1563万元，占该项目计划使用净回收资金比为4.82%，投入“2.5产业园三期三区"项目6124万元，占该项目计划使用净回收资金比为30.62%，投入“现代服务产业园数谷"项目1214万元，占该项目计划使用净回收资金比为4.32%，2024年度净回收资金用途未发生变更。

截止2024年12月31日，建屋产业公司净回收资金余额为0，净回收资金使用率为100%。

6.2报告期末净回收资金使用情况

单位：人民币元

报告期末净回收资金余额0.00

报告期末净回收资金使用率100.00%

6.3剩余净回收资金后续使用计划不涉及。

6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况不涉及。

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§7管理人报告

7.1基金管理人及主要负责人员情况

7.1.1基金管理人及其管理基础设施基金的经验

东吴基金管理有限公司于2004年8月27日获证监基字[2004]32号开业批文并于2004年9月2日正式成立。注册资本1亿元人民币，公司所在地为上海市浦东新区银城路117号瑞明大厦

901、902室。目前由东吴证券股份有限公司和海澜集团有限公司分别控股70%和30%。公司主要

从事基金募集、基金销售、资产管理、特定客户资产管理、中国证监会许可的其他业务。

公司自成立以来，始终坚守“待人忠、办事诚、共享共赢”的东吴文化，追求为投资者奉献可持续的长期回报。近年来，在泛资管大背景下，公司推进公募基金、私募资产管理业务协同发展，涵盖了高中低不同风险层次的多元化产品线，可满足不同类型投资者的投资需求，进一步加快向具有核心竞争力的综合性现代财富管理机构转型。

截至报告期末，东吴基金共管理本基金1只基础设施基金。

7.1.2基金经理（或基金经理小组）简介

任职期限基础设施项基础设施项目运营姓名职务目运营或投说明任职日期离任日期或投资管理经验资管理年限

徐昊先生，中国国籍，美国南加州大学金融工程硕士，CFA（特许金融分析曾就职于中山证券师），具备证券投资投资银行总部、东基金从业资格。曾就吴证券固定收益总职于中山证券投资银部，拥有丰富的行总部、东吴证券固ABS实操经验，具定收益总部，拥有丰公募 REITs

有五年以上基础设富的 ABS 实操经验，总部副总2021年6徐昊-9.2年施项目投资/运营具有五年以上基础设

经理、基金月7日管理经验。2021年施项目投资/运营管经理

6月7日至今担任理经验。2021年4月

东吴苏州工业园区26日加入东吴基金管

产业园封闭式基础理有限公司，现任公设施证券投资基金募 REITs 总部副总经基金经理。理、基金经理。2021年6月7日至今担任东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金经

第33页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告理。

孙野先生，中国国籍，西南财经大学工学学士，苏州大学工商管理硕士，具备证曾就职于东吴证券券投资基金从业资

股份有限公司、上格。曾就职于东吴证海新东吴优胜资产

券股份有限公司、上

管理有限公司，具海新东吴优胜资产管有五年以上基础设

理有限公司，具有五

2021年6施项目投资/运营

孙野基金经理-11.8年年以上基础设施项目月7日管理经验。2021年投资/运营管理经

6月7日至今担任验。2021年5月1日东吴苏州工业园区起加入东吴基金管理产业园封闭式基础

有限公司，现任基金设施证券投资基金经理。2021年6月7基金经理。

日至今担任东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金经理。

刘帆女士，中国国籍，吉林财经大学会计硕士研究生毕业，曾任职于南京万达具备证券投资基金从

茂投资有限公司，业资格，曾任职于南苏州万科企业有限京万达茂投资有限公公司从事基础设施司，苏州万科企业有项目运营管理工限公司从事基础设施作，具备5年以上2024年2项目运营管理工作，

刘帆基金经理-6.4年基础设施项目运营月6日具备5年以上基础设管理经验。2024年施项目运营管理经

2月6日至今担任验，2024年1月加入东吴苏州工业园区东吴基金管理有限公产业园封闭式基础司，2024年2月6日设施证券投资基金至今担任东吴苏州工基金经理。

业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金经理。

曾就职于中海地产张百鹤先生，中国国（珠海）有限公司，籍，香港中文大学金苏州万科企业有限融学硕士研究生毕

2023年32024年4月

张百鹤基金经理8年公司从事基础设施业，具备证券投资基月2日17日

项目运营管理工金从业资格，曾就职作，具备5年以上于中海地产（珠海）基础设施项目运营有限公司，苏州万科

第34页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告管理经验。2023年企业有限公司从事基

3月2日至2024年础设施项目运营管理

4月17日担任东吴工作，具备5年以上

苏州工业园区产业基础设施项目运营管

园封闭式基础设施理经验，2023年2月证券投资基金基金加入东吴基金管理有经理。限公司，2023年3月

2日至2024年4月17日担任东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金经理。

注1：2024年4月17日，张百鹤先生因个人原因离任基金经理，该事项已公告。

注2：2024年2月6日，本基金增聘刘帆女士担任基金经理。该事项已公告。

7.1.3报告期末兼任私募资产管理计划投资经理的基金经理同时管理的产品情况

本基金本报告期末无基金经理兼任私募资产管理计划投资经理的情况。

7.1.4基金经理薪酬机制

本基金基金经理薪酬激励不存在与私募资产管理计划浮动管理费或产品业绩表现挂钩的情况。

7.2管理人在报告期内对基础设施基金的投资运作决策和主动管理情况

7.2.1管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明

本报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》、中国证监会的规定和基金合同的规定及其他有关法律规定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，为基金持有人谋求最大利益。本报告期内，本基金不存在违反法律法规、基金合同和损害基金份额持有人利益的行为。

7.2.2管理人对报告期内公平交易制度及执行情况的专项说明

本报告期内，本基金管理人按照法律法规关于公平交易的相关规定，严格执行公司公平交易管理制度，确保公司管理的不同投资组合在授权、研究分析、投资决策、交易执行、业绩评估等投资管理活动和环节得到公平对待。

7.2.3管理人对报告期内基金的投资和运营分析

本报告期内，本基金未有新增投资。

报告期内，基金投资的基础设施项目运营情况详见本报告“4.1报告期内资产项目的运营情况”。

第35页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

7.2.4管理人对报告期内基金收益分配情况的说明

本报告期内，本基金于2024年4月17日（场外）、4月19日（场内）就2023年年度收益完成了现金分红，收益分配基准日是2023年12月31日，每10份基金份额发放红利1.8218元，分红金额为163962028.31元，本基金自2023年1月1日至收益分配基准日2023年12月31日的年度累计可供分配金额为163969396.50元，实际分红比例约为100%。本报告期内分红符合监管要求及合同约定，履行了公司相应的内部审批程序，并按监管要求进行了公告。

7.2.5管理人对关联交易采取的内部控制措施及相关利益冲突的防范措施

本基金管理人制定了基础设施证券投资基金投资、运营相关管理制度及《关联交易管理办法》，明确了公司及所管理组合的关联交易管理要求与流程；建立了利益冲突识别及处理、利益输送防

范相关制度及机制，并在报告期内有效执行。

7.2.6管理人内部关于本基金的监察稽核情况

本基金管理人坚持从合法经营、规范运作、勤勉尽责、维护基金份额持有人利益最大化角度出发，坚守合规底线。本报告期内公司监察稽核工作按照规定的权限和程序，通过实时监控、定期检查、重点稽核和人员访谈等方式，开展基金运作和公司管理的合规性稽核，发现问题及时提出改进建议并督促改进，定期向公司董事会和公司管理层出具监察稽核报告。本报告期内重点工作包括：实施投资监督和风险监测，加强对基金投资运作和公司经营管理的合规性监察，采取实时监控、定期检查、专项稽核等方式，推动内部管理机制的完善与优化；对基金运作合规情况进行监控并跟踪分析异常指标，及时沟通、及时进行风险提示防范风险；开展了对公司基金投资、研究、销售、后台运营、廉洁从业、反洗钱等方面的专项稽核工作，对稽核中发现问题及时反馈并提出改进建议，按照工作程序向公司管理层进行报告；加强员工合规管理，结合各项新规等要求，通过线上、线下多种方式组织开展员工合规培训，加强对员工职业操守的教育和监督，提升员工合规内控意识；扎实推进反洗钱工作，推动反洗钱工作深入开展。本基金管理人将不断深入分析和识别市场变化和潜在风险，持续提高监察稽核工作的科学性和有效性。

7.3管理人在报告期内对基础设施基金的运营管理职责的落实情况

7.3.1管理人在报告期内主动采取的运营管理措施

报告期内，针对2.5产业园周边新增竞品较多，招商压力增大的情况，为促进整体资产运营效益提升，依据《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金关于苏州2.5产业园之运营管理协议》，基金管理人积极协调运营管理机构苏州工业园区建屋产业园开发有限公司，在秉持公平公正、多劳多得、优绩优酬的原则下，将相关运营管理人员的绩效考核与基础设施项目

第36页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告的业绩表现挂钩，建立对应激励约束机制，详见《关于东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金优化运营管理机构激励约束安排的公告》。

为维护东吴苏园产业 REIT二级市场稳定，基金管理人与原始权益人及其关联方积极沟通，并于2024年12月31日，收到了到原始权益人及其关联方的通知，基于对本基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，在遵守中国证券监督管理委员会和上海证券交易所相关规定的前提下，本基金原始权益人及关联方拟通过上海证券交易所交易系统以二级市场买入或交易所认可的其他方式继续增持本基金份额，详见《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人及其关联方增持期间届满情况说明暨拟继续增持的公告》

7.3.2管理人在报告期内的重大事项决策情况

报告期内，管理人共召集召开四次运营管理委员会会议，审议包括但不限于年度计划、维修改造计划、更换评估机构、更换审计机构等事宜。

7.3.3管理人在报告期内对运营管理机构的检查和考核情况

报告期内基金管理人恪尽职守、履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，日常定期查阅外部运营管理机构与基础设施资产运营、管理和维护相关的合同文件、财务凭证、资料明细以及附件等其他资料。考核情况详见本报告3.4.2章节。

7.3.4管理人在报告期内其他对运营管理机构的监督情况

报告期内，管理人持续监督运营管理机构资质情况，确保其满足外部运管机构聘任条件。并依据与其签署的《运营管理协议》、《委托物业管理服务协议》、《维护及维修服务协议》等对

运营管理机构应当履行的义务进行日常监督。同时管理人委派基金经理担任项目公司财务负责人，对外部运管机构负责的日常财务核算工作进行监督。

7.4管理人在报告期内的信息披露工作开展情况

7.4.1报告期内信息披露事务负责人的履职情况报告期内，信息披露事务负责人始终秉持勤勉尽责的原则，严格遵循《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 6号——年度报告（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第 7号——中期报告和季度报告（试行）》等监管要求，组织和协调信息披露事务。通过完善制度流程、细化审核指引，确

第37页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

保定期报告及临时报告内容真实、准确、完整、及时。

投资者沟通方面，信息披露事务负责人高度重视与投资者的沟通交流，组织协调公司公募REITs等部门，搭建多元化信息传递渠道，通过公司公告、举行业绩说明会及“走进原始权益人”活动等多种方式积极主动回应投资者关切与基金运作动态，同步强化舆情监测与风险预警。

7.4.2报告期内信息披露事务负责人的变更情况

报告期内信息披露事务负责人未发生变更。

7.4.3报告期内信息披露管理制度的落实情况

基金管理人已根据监管规则建立相对完善的内部信息披露管理制度及基金敏感信息知情人登记制度，报告期内，在信息披露审核和发布流程、内幕信息管理、暂缓和豁免信息披露以及相关档案管理等方面均严格落实制度规定。

第38页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§8运营管理机构报告

8.1报告期内运营管理机构管理职责履行情况

8.1.1报告期内运营管理协议的落实情况

本报告期内，运营管理机构苏州工业园区科技发展有限公司和苏州工业园区建屋产业园开发有限公司严格按照《运营管理协议》要求，秉持勤勉尽责、诚实守信的工作态度，全面落实资产管理、财务管理、租户管理、风险控制、合规运营、投资者关系管理以及可持续发展等方面的工作，切实保障了底层资产的稳定运营，顺利达成考核指标。在运营中不存在违反《运营管理协议》相关条款的情形。实现了基金资产的安全、稳健运营和对投资者利益的保护。

8.1.2报告期内运营管理机构遵规守信情况声明

本报告期内，运营管理机构苏州工业园区科技发展有限公司和苏州工业园区建屋产业园开发有限公司严格遵守法律法规、行业监管及公募 REITs上市各项监管规定，定期开展内部审计和合规检查，切实履行运营管理职责和信息披露义务，确保信息披露公允，保障运营资产的资产安全与基金份额持有人权益。

8.1.3报告期内运营管理机构采取的运营管理措施以及效果

本报告期内，苏州工业园区科技发展有限公司作为东吴苏园产业 REIT运管机构之一，始终致力于园区科技创新生态的不断优化，致力于自身运营效率和管理水平的不断提升。科技公司根据园区党工委、管委会制订的“2+4+1”产业体系布局，聚焦人工智能及数字产业，不断强链补链延链，以“招大引强”为导向，深入实施国内国际双循环战略，优化产业服务体系，进一步落实国家新一代人工智能创新发展试验区核心区建设战略任务，加快推进载体建设，推动园区人工智能及数字产业高质量发展。在国际科技园五期 B区的运营管理上主要采取了以下措施：

在招商管理方面：

科技公司综合运用多种策略，以提升园区的招商、稳商、护商功能。

1、加大招引力度，聚焦龙头项目重点项目，深化国内国外招商阵地建设，依托国内国际双循环，探索海内外资源联动。通过西安、成都、北京创新中心，触达更多的优质项目，同时赴法国、荷兰、新西兰、澳大利亚、日本、韩国、香港举办境外招商活动10余场，积极推进跨境投资和国际招商目；积极组织企业拓展国内和海外市场，带领企业赴上海参加人工智能展、科技创新大会，赴日参加第八届东京人工智能展，设立园区首尔商务中心等。

2、加强园区的宣传推广，通过参展参会，举办行业活动，完善产业生态，提高园区的知名度。

第39页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

累计参与举办各类产业活动超 30场，举办 Chat@SISPARK 2024首届企业家年会、首届“智在江南”人机智能大赛的决赛、微软创新中心第五期支点加速营开营仪式和首届开放原子开源大赛苏州站系列活动；联合中国人工智能学会举办第十三届吴文俊人工智能科学技术奖颁奖典礼暨2023中国

人工智能产业年会；举办园区大模型产业推进大会，完成人工智能投融资对接活动。

在租户管理方面：

1.宣传推广（租户引进）策略

国际科技园五期 B区聚焦细分赛道，发力集成电路设计、工业软件、智能网联、大数据等方向，大力引进智能装备、高端医疗器械、集成电路、光电通讯等细分赛道头部企业，同时，积极布局未来产业，围绕光子、ITBT、半导体先进工艺及设备、大模型及新一代人工智能，优先税源、高端人才、卡脖子技术等类型的项目。一是瞄准重点项目成熟项目，主动触达优质项目。二是深化国内外招商阵地建设，实施国内国际双向互动。三是深化招投联动、生态助力机制。

2.租金定价策略

国际科技园五期 B区作为区域新一代信息技术重点集聚区，标准租金围绕成本定价，在经过充分市场调研的基础上，通过必要的 IRR测算得出基础价格，同时考虑房屋装修、楼层、朝向、得房率等因素，制定相应标准租金。产业客户结合政府政策、项目资质、科技产出等因素，给予一定折扣优惠。商业客户则以园内企业消费满意度、获客率为重点考虑因素，给予浮动报价。

3.租户调整策略

租户调整方面，主要目标是实现产业链布局予以强链补链。国际科技园五期 B区拥有较为稳定的产业客户群体，积极维护产业基础扎实且付租信用良好的客户，适度淘汰发展前景弱付费信用不佳的客户，导入有利于产业链条齐全与生态完善的客户，从而提升客户质量。同时实施分散化策略，兼顾不同规模企业的服务，形成恰当的租户流动与生态循环。

4.续租策略

针对合同即将到期的客户，提前三个月沟通续租事宜，征询企业续租意向。针对其中重点企业，由部门负责人牵头进行线下走访，了解企业实际发展情况，争取做到到期一个月前签订续租合同。加大企业走访力度，在维护客户关系的同时调研积累客户业务与人员发展等相关信息，提前预排高度适配于企业需求的房源。根据客户发展阶段与产业租赁市场通行情况，合理制定租金。

5.运营增值服务计划（企业服务策略）

通过租赁服务、企业申报服务、人才服务及企业各类需求的对接服务来提升载体服务的软实力，进而优化客户体验，增强客户粘性。时刻关注企业提出的意见和建议，改善服务质量，提高客户满意度。

第40页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

通过以上策略，报告期内国际科技园五期 B区资产运营稳定，顺利完成关键考核指标。

本报告期内，苏州工业园区建屋产业园开发有限公司作为东吴苏园产业 REIT运管机构之一，坚守市场化与高质量并行，在建圈、扩群、强链上持续发力，定期评估及时发现并解决潜在问题，通过深挖、拓展在手资源，实现多家优质企业扩租，得益于对运营成本的管控，项目整体稳定，并超额完成年度目标净收入。

在招商管理方面：

建屋产业园公司始终把招商亲商工作抓在手上，主动出击、抢抓机遇。

一方面在强链延链补链上奋力突破。以高质量发展为契机，千方百计稳存量、优存量。依托苏州工业园区重点产业创新集群发展优势，利用产业园内多产业链布局优势，探索建立多主体融通生态，吸引完整产业链上下游延伸，集中优质项目，实现“构建产业链、形成产业集群、完善产业生态”的创新发展模式。

另一方面，建屋产业园公司将继续充分利用国资国企的产业资源优势进行精准招商，科学谋划招商“路线图”，多次前往深圳、浙江、安徽等多地收集意向项目，并前往海外积极谋划“蓝图”。以招大引强、招新引优为突破点，以产业升级、高质量发展为落脚点，着力引进一批龙头企业、补链企业和优质项目。

与此同时，在提升环境优势上奋力突破。公共服务平台是衡量一个产业园运营层次的充分必要条件，要保持优势，就要不断提升产业园营商环境。通过设立专业的服务中心，围绕人才需求和产业生态提供全场景服务，聚焦产业粘性价值，从企业发展所必需的资金、资源、人才、技术、市场等需求出发，打造出彩的公共服务平台，以此提升竞争力吸引、留住企业，增强企业投资信心、稳定发展预期，推动企业提能升级、做大做强。

在租户管理方面：

1、依托服务中心，为老客户组建专属服务团队，确保服务的及时性和专业性。通过定期的企

业访谈、满意度调查等方式，深入了解老客户的运营状况、发展需求及面临的挑战。基于企业需求，设计并实施定制化的服务方案。例如，为中、小企业融资难题，为研发型企业提供技术转移、知识产权保护等服务；

2、“尽早介入”，在客户到期之前，提前开展（一般三个月）完整的续签策略，了解其续租

意向及条件，留有充足的缓冲时间，提升转化率；对于有意续租的优质客户，在协商续租条款，如租金、租期、配套服务等给以支持，并签订新的租赁合同；

3、跟踪企业运营健康情况，及时发现客户是否存在自身经营方面的问题，经过审慎评估后主

动清退风险客户，同时制定相应的风险应对措施，如提前招租、调整租金策略等，减少空置周期；

第41页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

4、经常性开展客户数据分析，通过定期回头看，多维度分析企业和行业情况，及时调整招租策略。通过不断提升优质服务、根据市场灵活调整租金、加强沟通与互动、提供增值服务、优化办公环境以及制定合理的续租政策等。通过综合运用这些策略，可以有效提高续租比例，实现出租率和租金收入的稳定增长。

通过以上策略，报告期内2.5产业园一期、二期资产运营稳定，顺利完成关键考核指标。

8.2报告期内运营管理机构配合信息披露工作开展情况

8.2.1信息披露事务负责人的履职情况

本报告期内，运营管理机构苏州工业园区科技发展有限公司和苏州工业园区建屋产业园开发有限公司信息披露事务负责人均根据法律法规的相关规定与监管部门的要求，正常履职，完成了相关的工作。

主要包括以下几点内容：

1.组织和协调信息披露事务：认真学习相关政策，建立健全信息披露配合制度及内幕信息管理制度。通过合理的组织形式、披露流程、保密措施等，确保披露信息的及时性、真实性、准确性和完整性。

2.与投资者沟通联络情况：报告期内，两家运管机构信息披露事务负责人深度参与产业园集

体业绩说明会2场、大规模投资人见面会2场以及央视财经访谈1次。通过这些活动，增强了投资者的投资信心，为基础设施资产稳健经营发展营造了良好的外部环境，维护了基金持有人的利益。

8.2.2信息披露事务负责人的变更情况

报告期内运营管理机构信息披露事务负责人未发生变更。

8.2.3信息披露配合制度的落实情况

本报告期内，运营管理机构苏州工业园区科技发展有限公司和苏州工业园区建屋产业园开发有限公司严格按照监管要求，配合基金管理人规范日常信息披露落实工作，严格定期披露财务报告、运营报告和重大事项公告，通过公告平台、投资者说明会、发布季度和年度报告等方式，主动与投资者保持沟通，及时回应市场关切，增强投资者信心。与此同时，公司建立了完善的内控机制和风险控制机制，积极配合审计机构和监管部门的审查工作，确保信息披露内容的真实性、准确性和完整性，确保投资者和监管机构能够全面了解公募 REITs的运营状况和财务表现，进一步增强了市场的透明度和公信力。确保信息的准确性和完整性。对披露的信息进行严格的审核和把关，避免出现虚假陈述、误导性陈述或重大遗漏。

第42页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

8.2.4配合信息披露情况

本报告期内，运营管理机构苏州工业园区科技发展有限公司和苏州工业园区建屋产业园开发有限公司均按照信息披露配合制度所规定的流程规范与协作机制高度配合基金管理人信息披露工作，重视信息质量，确保严格遵循信息披露时间要求。报告期内，累计配合基金管理人披露定期报告6份，临时报告5份，均严格遵循相关法规和监管要求，未出现违规情况。

第43页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§9其他业务参与人履职报告

9.1原始权益人报告

9.1.1报告期内原始权益人或者其同一控制下关联方卖出战略配售取得的基础设施

基金份额情况无。

9.1.2报告期末原始权益人或者其同一控制下关联方持有基础设施基金份额情况

报告期末，原始权益人苏州工业园区科技发展有限公司共计持有本基金份额137137474.00份，占本基金已发行份额总数的15.24%，原始权益人苏州工业园区建屋产业园开发有限公司持有本基金基金份额共计136495863.00份，占本基金已发行份额总数的15.17%。

9.1.3报告期内原始权益人及其一致行动人增持计划和进展情况基金管理人于2023年12月29日发布了《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金关于原始权益人及其关联方拟增持基金份额计划的公告》。苏州工业园区科技发展有限公司拟自2024年1月2日起，不超过12个自然月内，通过上海证券交易所交易系统以二级市场买入或交易所认可的其他方式进行增持，增持金额不超过5000万元。截至2024年12月31日，苏州工业园区科技发展有限公司上述增持计划实施期限届满。增持计划实施期间，本基金二级市场整体价格表现较为稳健，科技公司通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式增持本基金基金份额共计2137474.00份，占本基金已发行份额总数的0.24%。

苏州工业园区建屋产业园开发有限公司拟自2024年1月2日起，不超过12个自然月内，通过上海证券交易所交易系统以二级市场买入或交易所认可的其他方式进行增持，增持金额不超过

5000万元。截至2024年12月31日，苏州工业园区建屋产业园开发有限公司上述增持计划实施期限届满。增持计划实施期间，本基金二级市场整体价格表现较为稳健，建屋产业园公司择机通过上海证券交易所交易系统以集中竞价交易方式增持本基金基金份额共计1495863.00份，占本基金已发行份额总数的0.17%。

9.1.4报告期内信息披露配合义务的落实情况

在报告期内，原始权益人严格按照相关法律法规规定，按照监管要求，全面履行信息披露配合义务。通过公司管理层、信息披露事务负责人及相关部门的通力协作，确保了信息披露的准确性、及时性和完整性，有效维护了投资者的合法权益和市场的健康发展。

1.组织架构与职责明确

第44页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

公司管理层高度重视信息披露工作，设立了专门的信息披露事务负责人，并明确了相关部门的职责分工。信息披露事务负责人会同财务部、运营部、法务部、综合等部门，共同负责信息披露的编制、审核和发布工作。

2.信息披露的准确性、及时性和完整性

原始权益人建立了严格的信息披露审核机制，确保所有披露的信息均经过多部门联合审核，确保数据的准确性和完整性。同时，注重信息的时效性，确保投资者能够及时获取到最新的信息。

原始权益人严格按照交易所规则及 REITs相关监管指引的要求，加强与基金管理人的沟通，配合基金管理人完成了信息披露，确保信息披露符合监管要求。原始权益人高度注重信息披露的全面性和完整性，确保所有重要信息均得到充分披露，以期为投资者提供全面的决策依据。

3.投资者沟通与反馈

原始权益人建立了完善的投资者沟通机制，通过投资者关系平台、电话会议、路演等方式，加强与投资者的沟通与交流。同时，原始权益人及时回应投资者的关切和反馈，确保投资者的知情权得到充分保障。

9.1.5报告期内其他可能对基金份额持有人权益产生重大影响的重大变化情况无。

9.2托管人报告

9.2.1报告期内本基金托管人遵规守信情况声明

托管人声明:

招商银行（以下简称“本基金托管人”）具备完善的公司治理结构、内部稽核监控制度和风

险控制制度，在履行托管职责中，严格遵守有关法律法规规定、基金合同和托管协议约定，尽职尽责地履行托管义务并安全保管托管资产。

9.2.2托管人对报告期内本基金资金账户、资产项目运营收支账户等重要账户资金的

监督情况

本报告期内，本基金托管人根据法律法规规定、基金合同和托管协议约定，对本基金资金账户、资产项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向进行了监督，未发现基金管理人存在损害基金份额持有人利益的行为。

9.2.3托管人对报告期内基础设施基金运作的监督情况

本报告期内，本基金托管人根据法律法规规定、基金合同和托管协议约定，对基础设施基金的投资运作、收益分配进行了监督和复核；对基金管理人为基础设施项目购买足额保险、借入款

第45页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

项安排进行了监督，未发现基金管理人存在损害基金份额持有人利益的行为。

9.2.4托管人在报告期内履行信息披露相关义务情况

本报告期内，在管理人提供的各项数据和信息真实、准确、有效的前提下，在托管人能够知悉和掌握的情况范围内，本基金托管人根据法律法规规定、基金合同和托管协议约定的信息披露条款，对本报告中的财务指标、净值表现、财务会计报告、投资组合报告及管理人资产确认计量过程等内容进行了复核，认为以上内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

9.3资产支持证券管理人报告

9.3.1报告期内基础设施资产支持专项计划作为资产项目公司股东的股东权利情况

作为项目公司股东，资产支持专项计划依据项目公司《公司章程》行使股东职权，包括1、决定公司的经营方针和投资计划；2、委派和更换执行董事、监事，决定执行董事、监事的报酬事项；3、审批执行董事的报告；4、审批监事的报告；5、审批公司的年度财务预算方案、决算方案；

6、审批公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；7、对公司增加或者减少注册资本作出决定；8、对发行公司债券作出决定；9、对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决定；10、修改公司章程。

9.3.2作为资产项目公司债权人的权利情况

作为基础设施项目公司债权人，资产支持证券管理人代表资产支持专项计划根据《借款合同》的约定，向项目公司发出《付息安排调整通知书》，调整借款利率，收取借款利息。

9.3.3报告期内基础设施资产支持专项计划信息披露情况

报告期内，资产支持证券管理人按约定披露了专项计划的《年度资产管理报告》、《审计报告》、《年度托管报告》。

9.3.4报告期内资产支持证券管理人遵规守信情况以及其他规定或者约定的职责履

行情况

由于原专项计划文件相关约定限制了专项计划每年仅能进行一次收益分配，收益分配安排缺乏灵活性，为提高专项计划收益分配频率，同时考虑实际执行过程中专项计划审计报告出具时间对《年度资产管理报告》出具时间的影响，基金管理人运营管理委员会于2024年1月31日召开会议，审议通过“关于修改资产支持专项计划文件部分条款的议案”，决议对专项计划文件相关条款进行修改，将专项计划的收益分配频率调整为每年不固定次数分配，同时调整《年度资产管

第46页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告理报告》出具时间。资产支持证券管理人配合基金管理人对专项计划文件进行了修改并进行了临时公告。

9.4其他专业机构报告

9.4.1报告期内会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构提

供服务或者出具报告情况1、2025年3月27日，容诚会计师事务所（特殊普通合伙）为本基金出具了《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年度财务报表及审计报告》。

2、2025年3月27日，中通诚资产评估有限公司为本基金出具了以2024年12月31日为价值时点的《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的全部基础设施项目市场价值资产评估报告》。

9.4.2报告期内会计师事务所、资产评估机构、律师事务所、财务顾问等专业机构其

他规定或者约定的职责履行情况

报告期内，容诚会计师事务所（特殊普通合伙）已按业务约定书的约定履行职责。注册会计师按照中国注册会计师审计准则的规定执行审计工作，同时按照中国注册会计师职业道德守则，独立于本基金，并履行了职业道德方面的其他责任。

报告期内，中通诚资产评估有限公司在基础设施项目评估中，凭借专业的团队、严谨的工作流程、高度的责任心，全面履行了评估职责。通过准确的价值评估，为 REITs 项目提供了有力支持，保障了项目各方的利益。未来，本机构将继续加强专业能力建设，不断提升在 REITs 领域的服务水平，为更多 REITs 项目的成功实施贡献力量。

第47页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§10审计报告

10.1审计报告基本信息

财务报表是否经过审计是审计意见类型标准无保留意见

审计报告编号 容诚审字[2025]200Z1701号

10.2审计报告的基本内容

审计报告标题审计报告东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金全体审计报告收件人

基金份额持有人：

我们审计了东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投

资基金(以下简称“东吴苏园 REIT”)的财务报表，包括 2024审计意见年12月31日的合并及个别资产负债表，2024年度的合并及个别利润表、合并及个别现金流量表、合并及个别所有者权

益(基金净值)变动表以及财务报表附注。

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。

审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一

步阐述了我们在这些准则下的责任。我们相信，我们获取的形成审计意见的基础

审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于东吴苏园REIT，并履行了职业道德方面的其他责任。

东吴苏园 REIT 的基金管理人东吴基金管理有限公司(以下简

称“基金管理人”)管理层对其他信息负责。其他信息包括东吴苏园 REIT2024年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

其他信息

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已经执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

基金管理人管理层负责按照企业会计准则和中国证监会、中国基金业协会发布的有关规定及允许的基金行业实务操作编

制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重管理层和治理层对财务报表的责大错报。

任在编制财务报表时，基金管理人管理层负责评估东吴苏园REIT的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项(如适用)，并运用持续经营假设，除非基金管理人管理层计划清算东吴苏园 REIT、终止运营或别无其他现实的选择。

基金管理人治理层负责监督东吴苏园 REIT的财务报告过程。

第48页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导

致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

(一)识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险；设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

(二)了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控制的有效性发表意见。

注册会计师对财务报表审计的责(三)评价基金管理人管理层选用会计政策的恰当性和作出任会计估计及相关披露的合理性。

(四)对基金管理人管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对东吴苏园REIT持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。

然而，未来的事项或情况可能导致东吴苏园 REIT 不能持续经营。

(五)评价财务报表的总体列报(包括披露)、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

(六) 就东吴苏园 REIT 中实体或业务活动的财务信息获取充

分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与基金管理人治理层就计划的审计范围、时间安排和重

大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

会计师事务所的名称容诚会计师事务所（特殊普通合伙）注册会计师的姓名张振波陶文欣会计师事务所的地址中国北京审计报告日期2025年03月28日

10.3对基金管理人和评估机构采用评估方法和参数的合理性的说明

本基金合并报表层面对投资性房地产采用成本法进行后续计量。为向投资者提供投资性房地产的市场价值信息，本基金的基金管理人聘请中通诚对国际科技园五期 B 区项目和 2.5 产业园一

第49页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

期、二期项目的市场价值进行评估。根据评估报告，于 2024 年 12 月 31 日，国际科技园五期 B区项目和2.5产业园一期、二期项目的市场价值分别为人民币163000万元和人民币138300万元，评估方法为收益法（现金流折现法），关键参数包括：土地剩余年限、市场租金水平、折现率、运营期内市场租金增长率和资本性专项支出比例。本基金的基金管理人管理层已对中通诚采用的评估方法和参数的合理性进行了评价，认为中通诚采用的评估方法和参数具有合理性。

第50页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§11年度财务报告

11.1资产负债表

11.1.1合并资产负债表

会计主体：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

报告截止日：2024年12月31日

单位：人民币元本期末上年度末资产附注号

2024年12月31日2023年12月31日

资产：

货币资金11.5.7.1231641797.10256185302.93

结算备付金--

存出保证金--

衍生金融资产--

交易性金融资产---

买入返售金融资产---

债权投资---

其他债权投资---

其他权益工具投资---

应收票据--

应收账款11.5.7.29406370.449462124.68

应收清算款--

应收利息--

应收股利--

应收申购款--

存货---

合同资产---

持有待售资产---

长期股权投资--

投资性房地产11.5.7.33013000000.003248803886.87

固定资产---

在建工程---

使用权资产---

无形资产---

开发支出---

商誉---

长期待摊费用---

递延所得税资产11.5.7.4--

其他资产11.5.7.514413054.3322956001.30

资产总计3268461221.873537407315.78负债和所有者权益附注号本期末上年度末

第51页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

2024年12月31日2023年12月31日

负债：

短期借款---

衍生金融负债--

交易性金融负债--

卖出回购金融资产款--

应付票据--

应付账款---

应付职工薪酬---

应付清算款--

应付赎回款--

应付管理人报酬7705717.4915990967.97

应付托管费335505.78344500.70

应付投资顾问费--

应交税费11.5.7.615888606.4817195787.30

应付利息---

应付利润--

合同负债11.5.7.71124308.081234295.77

持有待售负债--

长期借款---

预计负债---

租赁负债---

递延收益--

递延所得税负债---

其他负债11.5.7.877662587.6885273503.45

负债合计102716725.51120039055.19

所有者权益：

实收基金11.5.7.93492000000.003492000000.00

其他权益工具--

资本公积---

其他综合收益---

专项储备--

盈余公积---

未分配利润11.5.7.10-326255503.64-74631739.41

所有者权益合计3165744496.363417368260.59

负债和所有者权益总计3268461221.873537407315.78

注：报告截止日2024年12月31日，基金份额净值3.5175元，基金份额总额900000000.00

份(2023年12月31日：基金份额净值3.7971元，基金份额总额900000000.00份)。

11.1.2个别资产负债表

会计主体：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

报告截止日：2024年12月31日

第52页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

单位：人民币元本期末上年度末资产附注号

2024年12月31日2023年12月31日

资产：

货币资金11.5.16.14592885.384364120.58

结算备付金--

存出保证金--

衍生金融资产--

交易性金融资产--

债权投资--

其他债权投资--

其他权益工具投资--

买入返售金融资产--

应收清算款--

应收利息--

应收股利--

应收申购款--

长期股权投资11.5.16.23169241246.573491000000.00

其他资产--

资产总计3173834131.953495364120.58本期末上年度末负债和所有者权益附注号

2024年12月31日2023年12月31日

负债：

短期借款--

衍生金融负债--

交易性金融负债--

卖出回购金融资产款--

应付清算款--

应付赎回款--

应付管理人报酬6934129.819340660.57

应付托管费335505.78344500.70

应付投资顾问费--

应交税费--

应付利息--

应付利润--

其他负债820000.00820000.00

负债合计8089635.5910505161.27

所有者权益：

实收基金3492000000.003492000000.00

资本公积--

其他综合收益--

未分配利润-326255503.64-7141040.69

所有者权益合计3165744496.363484858959.31

第53页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

负债和所有者权益总计3173834131.953495364120.58

11.2利润表

11.2.1合并利润表

会计主体：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日

单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2024年1月1日至20242023年1月1日至2023年12月31日年12月31日

一、营业总收入262876509.47283157089.88

1.营业收入11.5.7.11260873591.62279894455.35

2.利息收入2002917.852909596.373.投资收益（损失以“-”号---

填列）4.公允价值变动收益（损失---以“-”号填列）5.汇兑收益（损失以“-”号--

填列）6.资产处置收益（损失以“-”---号填列）

7.其他收益11.5.7.12-353038.16

8.其他业务收入---

二、营业总成本352754675.79215339171.76

1．营业成本11.5.7.11156093101.75156834383.34

2．利息支出---

3．税金及附加11.5.7.1338106254.3740232834.17

4．销售费用---

5．管理费用11.5.7.14806506.131097668.15

6．研发费用--

7．财务费用11.5.7.1537122.3955351.99

8．管理人报酬7705717.4915990967.97

9．托管费335505.78344500.70

10．投资顾问费--

11．信用减值损失11.5.7.16719851.35-37004.82

12．资产减值损失11.5.7.17148130004.61-

13．其他费用11.5.7.18820611.92820470.26

第54页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告三、营业利润（营业亏损以“-”-89878166.3267817918.12号填列）

加：营业外收入11.5.7.192218430.402789752.91

减：营业外支出-2000.00-四、利润总额（亏损总额以“-”-87661735.9270607671.03号填列）

减：所得税费用11.5.7.20--五、净利润（净亏损以“-”-87661735.9270607671.03号填列）1.持续经营净利润（净亏损以-87661735.9270607671.03“-”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以--“-”号填列）

六、其他综合收益的税后净额--

七、综合收益总额-87661735.9270607671.03

11.2.2个别利润表

会计主体：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日

单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2024年1月1日至20242023年1月1日至年12月31日2023年12月31日

163764826

一、收入174696448.56.69

1.利息收入120938.2469940.102.投资收益（损失以“-”号填163694886

174575510.32

列）.59

其中：以摊余成本计量的金融资

--产终止确认产生的收益3.公允价值变动收益（损失以--“-”号填列）4.汇兑收益（损失以“-”号填--

列）

5.其他业务收入--

10505520.

二、费用329848883.20

34

9340660.5

1．管理人报酬6934129.81

7

2．托管费335505.78344500.70

3．投资顾问费--

4．利息支出--

第55页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

5．信用减值损失--

6．资产减值损失321758753.43-

7．税金及附加--

8．其他费用820494.18820359.07三、利润总额（亏损总额以“-”153259306-155152434.64号填列）.35

减：所得税费用--四、净利润（净亏损以“-”号-155152434.64153259306.35

填列）

五、其他综合收益的税后净额--

六、综合收益总额-155152434.64153259306.35

11.3现金流量表

11.3.1合并现金流量表

会计主体：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日

单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2024年1月1日至2023年1月1日至

2024年12月31日2023年12月31日

一、经营活动产生的现金流量：

1.销售商品、提供劳务收到的现金280089335.65311953126.47

2.处置证券投资收到的现金净额--

3.买入返售金融资产净减少额--

4.卖出回购金融资产款净增加额--

5.取得利息收入收到的现金1743984.772909030.53

6.收到的税费返还--

7.收到其他与经营活动有关的现金11.5.7.21.138808442.6435520084.90

经营活动现金流入小计320641763.06350382241.90

8.购买商品、接受劳务支付的现金78051732.9184672279.80

9.取得证券投资支付的现金净额--

10.买入返售金融资产净增加额--

11.卖出回购金融资产款净减少额--

12.支付给职工以及为职工支付的现

--金

13.支付的各项税费56322994.7658537710.77

14.支付其他与经营活动有关的现金11.5.7.21.243791623.0736559646.24

经营活动现金流出小计178166350.74179769636.81

经营活动产生的现金流量净额142475412.32170612605.09

二、投资活动产生的现金流量：

15.处置固定资产、无形资产和其他

60000.00-

长期资产收到的现金净额

16.处置子公司及其他营业单位收到--

第56页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告的现金净额

17.收到其他与投资活动有关的现金---

投资活动现金流入小计60000.00-

18.购建固定资产、无形资产和其他

3363673.74-

长期资产支付的现金

19.取得子公司及其他营业单位支付

--的现金净额

20.支付其他与投资活动有关的现金-15000000.00-

投资活动现金流出小计18363673.74-

投资活动产生的现金流量净额-18303673.74-

三、筹资活动产生的现金流量：

21.认购/申购收到的现金--

22.取得借款收到的现金--

23.收到其他与筹资活动有关的现金---

筹资活动现金流入小计--

24.赎回支付的现金--

25.偿还借款支付的现金--

26.偿付利息支付的现金--

27.分配支付的现金163962028.31159785983.51

28.支付其他与筹资活动有关的现金---

筹资活动现金流出小计163962028.31159785983.51

筹资活动产生的现金流量净额-163962028.31-159785983.51

四、汇率变动对现金及现金等价物的

--影响

五、现金及现金等价物净增加额-39790289.7310826621.58

加：期初现金及现金等价物余额256184244.95245357623.37

六、期末现金及现金等价物余额216393955.22256184244.95

11.3.2个别现金流量表

会计主体：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日

单位：人民币元本期上年度可比期间项目附注号2024年1月1日至2023年1月1日至

2024年12月31日2023年12月31日

一、经营活动产生的现金流量：

1.收回基础设施投资收到的现金--

2.取得基础设施投资收益收到的现

174575510.32163694886.59

金

3.处置证券投资收到的现金净额--

4.买入返售金融资产净减少额--

5.卖出回购金融资产款净增加额--

6.取得利息收入收到的现金120887.8669377.12

第57页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

7.收到其他与经营活动有关的现金--

经营活动现金流入小计174696398.18163764263.71

8.取得基础设施投资支付的现金--

9.取得证券投资支付的现金净额--

10.买入返售金融资产净增加额--

11.卖出回购金融资产款净减少额--

12.支付的各项税费--

13.支付其他与经营活动有关的现金10505655.453326652.83

经营活动现金流出小计10505655.453326652.83

经营活动产生的现金流量净额164190742.73160437610.88

二、筹资活动产生的现金流量：

14.认购/申购收到的现金--

15.收到其他与筹资活动有关的现金--

筹资活动现金流入小计--

16.赎回支付的现金--

17.偿付利息支付的现金--

18.分配支付的现金163962028.31159785983.51

19.支付其他与筹资活动有关的现金--

筹资活动现金流出小计163962028.31159785983.51

筹资活动产生的现金流量净额-163962028.31-159785983.51

三、汇率变动对现金及现金等价物的

--影响

四、现金及现金等价物净增加额228714.42651627.37

加：期初现金及现金等价物余额4363160.723711533.35

五、期末现金及现金等价物余额4591875.144363160.72

11.4所有者权益变动表

11.4.1合并所有者权益（基金净值）变动表

会计主体：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日

单位：人民币元本期

2024年1月1日至2024年12月31日

其其他资他专盈项目权本综项余实收基金未分配利润所有者权益合计益公合储公工积收备积具益

一、上

期期末3492000000.00------74631739.413417368260.59余额

加：会--------

第58页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告计政策变更前

期差错--------更正同一控制

--------下企业合并其

--------他

二、本

期期初3492000000.00------74631739.413417368260.59余额

三、本期增减变动额

（减少-------251623764.23-251623764.23以“-”号填

列）

（一）

综合收-------87661735.92-87661735.92益总额

（二）产品持

有人申--------购和赎回

其中：

产品申--------购产

--------品赎回

（三）

利润分-------163962028.31-163962028.31配

（四）其他综

合收益--------结转留存收益

（五）

--------专项储

第59页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告备

其中：

本期提--------取本

--------期使用

（六）

--------其他

四、本

期期末3492000000.00------326255503.643165744496.36余额上年度可比期间

2023年1月1日至2023年12月31日

其其他资他专盈项目权本综项余实收基金未分配利润所有者权益合计益公合储公工积收备积具益

一、上

期期末3492000000.00-----14546573.073506546573.07余额

加：会

计政策--------变更前

期差错--------更正同一控制

--------下企业合并其

--------他

二、本

期期初3492000000.00-----14546573.073506546573.07余额

三、本期增减变动额

（减少-------89178312.48-89178312.48以“-”号填

列）

第60页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

（一）

综合收------70607671.0370607671.03益总额

（二）产品持

有人申--------购和赎回

其中：

产品申--------购产

--------品赎回

（三）

利润分-------159785983.51-159785983.51配

（四）其他综

合收益--------结转留存收益

（五）

专项储--------备

其中：

本期提--------取本

--------期使用

（六）

--------其他

四、本

期期末3492000000.00------74631739.413417368260.59余额

11.4.2个别所有者权益变动表

会计主体：东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金

本报告期：2024年1月1日至2024年12月31日

单位：人民币元本期

2024年1月1日至2024年12月31日

项目其他综合未分配利所有者权益实收基金资本公积收益润合计

一、上期期末余额349200000---71410434848589

第61页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

0.000.6959.31

加：会计政策变更-----

前期差错更正-----

其他-----

349200000-71410434848589

二、本期期初余额--

0.000.6959.31

三、本期增减变动额

-319114-31911446

（减少以“-”号填---

462.952.95

列）

-155152-15515243

（一）综合收益总额---

434.644.64

（二）产品持有人申

-----购和赎回

其中：产品申购-----

产品赎回-----

-163962-16396202

（三）利润分配---

028.318.31

（四）其他综合收益

-----结转留存收益

（五）其他-----

349200000-32625531657444

四、本期期末余额--

0.00503.6496.36

上年度可比期间

2023年1月1日至2023年12月31日

项目其他综合未分配利所有者权益实收基金资本公积收益润合计

349200000-614363.34913856

一、上期期末余额--

0.005336.47

加：会计政策变更-----

前期差错更正-----

其他-----

349200000-614363.34913856

二、本期期初余额--

0.005336.47

三、本期增减变动额

-652667-6526677.（减少以“-”号填---

7.1616

列）

1532593153259306

（一）综合收益总额---

06.35.35

（二）产品持有人申

-----购和赎回

其中：产品申购-----

产品赎回-----

-159785-15978598

（三）利润分配---

983.513.51

第62页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

（四）其他综合收益

-----结转留存收益

（五）其他-----

349200000-71410434848589

四、本期期末余额--

0.000.6959.31

报表附注为财务报表的组成部分。

本报告11.1至11.4财务报表由下列负责人签署：

李素明李素明骆银基金管理人负责人主管会计工作负责人会计机构负责人

11.5报表附注

11.5.1基金基本情况

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）证监许可[2021]1668号《关于准予东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》核准，由东吴基金管理有限公司依照《中华人民共和国证券投资基金法》和《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》负责公开募集。本基金为契约型封闭式，存续期限为40年。本基金自2021年5月31日至

2021年6月2日止期间通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售和向公众投资者定价

发售三种方式进行发售，准予募集的基金份额总额为900000000.00份，认购价格为人民币3.880元/份。本基金首次设立募集不包括认购资金利息共募集人民币3492000000.00元，业经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）普华永道中天验字（2021）第0562号予以验证。经向中国证监会备案，《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》于2021年6月7日正式生效，有效认购款项在募集期间形成的利息归基金财产所有，不折算为基金份额。本基金的基金管理人为东吴基金管理有限公司，基金托管人为招商银行股份有限公司，基金资产评估机构为中通诚资产评估有限公司，基础设施项目的运营管理机构为苏州工业园区建屋产业园开发有限公司和苏州工业园区科技发展有限公司。

经上海证券交易所（以下简称“上交所”）自律监管决定书[2021]253号核准，本基金

353071519份基金份额（不含有锁定安排份额）于2021年6月21日在上交所挂牌交易。未上

市交易的基金份额托管在场外，基金份额持有人在符合相关办理条件的前提下可通过跨系统转托管业务将其转至上交所场内后即可上市流通。

根据《中华人民共和国证券投资基金法》和《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》的有关规定，本基金存续期内按照基金合同的约定主要投资于产业园类型的

第63页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告基础设施资产支持专项计划全部资产支持证券份额。本基金的其他基金资产可以投资于利率债（国债、政策性金融债、央行票据）、AAA级信用债（企业债、公司债、政府机构支持债券、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交易可转债的纯债部分）

或货币市场工具（包括现金，期限在1年以内（含1年）的银行存款、债券回购、同业存单，中国证监会、中国人民银行认可的其它具有良好流动性的货币市场工具）等法律法规或中国证监会

允许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定）。本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。本基金的投资组合比例为：本基金投资于基础设施资产支持证券的资产比例不低于基金资产的80%，但因基础设施项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成基础设施项目购入及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制。本基金暂不设立业绩比较基准。

本基金所投资基础设施项目的基本信息如下：

本基金初始投资的基础设施项目为（1）苏州工业园区科智商业管理有限公司（以下简称“科智商管”）持有的国际科技园五期 B区项目；（2）苏州工业园区艾派科项目管理有限公司（以下简称“园区艾派科”，与科智商管合称“项目公司”）持有的2.5产业园一期、二期项目。

科智商管由苏州工业园区科技发展有限公司（以下简称“科技公司”）于2020年6月22日成立，注册资本为1000000元，经批准的经营范围包括一般项目：商业综合体管理服务；物业管理；会议及展览服务；非居住房地产租赁；停车场服务；市场营销策划；企业管理；日用百货销售；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；广告设计、代理；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）；广告制作（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

园区艾派科由苏州工业园区建屋产业园开发有限公司（以下简称“建屋产业公司”）于2020年6月29日成立，注册资本为1000000元，经批准的经营范围包括许可项目：工程造价咨询业务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。

一般项目：非居住房地产租赁；企业管理；物业管理；停车场服务；会议及展览服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；办公设备租赁服务；日用品销售；广告发布（非广播电台、电视台、报刊出版单位）。

科技公司和建屋产业公司为本基金的原始权益人。

本基金于2021年6月8日分别出资人民币1583976100.00元和人民币1907023900.00

元认购东吴-苏州国际科技园五期资产支持专项计划（以下简称“国际科技园 ABS”）和东吴-苏

第64页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告州新建元 2.5产业园资产支持专项计划（以下简称“2.5产业园 ABS”，与国际科技园 ABS合称“专项计划”），专项计划的计划管理人为东吴证券股份有限公司（以下简称“东吴证券”）。

本基金通过专项计划间接持有科智商管和园区艾派科100%股权。

本基金及其子公司合称“本集团”。

本财务报表由本基金的基金管理人东吴基金管理有限公司于2025年3月27日批准报出。

11.5.2会计报表的编制基础本基金的财务报表按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则－基本准则》、各项具体会计准则、《资产管理产品相关会计处理规定》及相关规定（以下合称“企业会计准则”）、中国证监会颁布的《证券投资基金信息披露 XBRL 模板第 3 号<年度报告和中期报告>》、中国证券投资基金业协会（以下简称“中国基金业协会”）颁布的《证券投资基金会计核算业务指引》、《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》和在财务报

表附注11.5.4所列示的中国证监会、中国基金业协会发布的有关规定及允许的基金行业实务操作编制。

本财务报表以持续经营为基础编制。

11.5.3遵循企业会计准则及其他有关规定的声明

本集团2024年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团2024年12月31日的合并及个别财务状况以及2024年度合并及个别经营成果和现金流量等有关信息。

11.5.4重要会计政策和会计估计

11.5.4.1会计年度

本集团会计年度为公历1月1日起至12月31日止。

11.5.4.2记账本位币

本集团的记账本位币为人民币。

11.5.4.3企业合并

非同一控制下的企业合并

对于非同一控制下企业合并，本集团选择采用集中度测试判断取得的生产经营活动或资产的组合是否构成一项业务。当通过集中度测试时，本集团比照相关资产购买原则进行会计处理；当未通过集中度测试时，本集团基于在合并中取得的相关组合是否至少具有一项投入和一项实质性加工处理过程，且二者相结合对产出能力有显著贡献，进一步判断其是否构成业务。

11.5.4.4合并财务报表的编制方法

编制合并财务报表时，合并范围包括本基金及全部子公司。

第65页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。

在编制合并财务报表时，子公司与本基金采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本基金的会计政策或会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

如果以本集团为会计主体与以本基金或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从本集团的角度对该交易予以调整。

11.5.4.5现金及现金等价物

现金及现金等价物是指库存现金、可随时用于支付的存款，以及持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

11.5.4.6金融工具

金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。当本集团成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产、金融负债或权益工具。

1.金融资产

（1）分类和计量

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：

*以摊余成本计量的金融资产；*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。本集团现无金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

债务工具

本集团持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，分别采用以下两种方式进行计量：

以摊余成本计量：

本集团管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本

第66页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产按照实际利率法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款及其他应收款等。

以公允价值计量且其变动计入当期损益：

本集团将持有的未划分为以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具，以公允价值计量且其变动计入当期损益，列示为交易性金融资产。

（2）减值

本集团对于以摊余成本计量的金融资产等，以预期信用损失为基础确认损失准备。

本集团考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过去事项、当

前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于因销售商品、提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，本集团均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本集团亦选择按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

除上述应收账款和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本集团对处于不同阶段的金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显著增加的，处于第一阶段，本集团按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后信用风险已显著

增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本集团按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

本集团对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。

当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本集团依据信用风险特征将应收账款划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失确定组合的依据和计提方法如下：

应收账款组合一应收关联方款项应收账款组合二应收政府部门款项应收账款组合三应收第三方款项其他应收款组合应收关联方款项

第67页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

对于划分为组合的应收账款和应收租赁款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

对于划分为组合的其他应收款，本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。

本集团将计提或转回的损失准备计入当期损益。

（3）终止确认

金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；*该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。

2.金融负债

本集团将不能无条件地避免向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务，确认为金融负债，于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

本集团的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付款项及其他应付款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本集团终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。

3.权益工具

权益工具，是指能证明拥有某一方在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。

11.5.4.7长期股权投资

长期股权投资为本基金对子公司的长期股权投资。

子公司为本基金能够对其实施控制的被投资单位。对子公司的投资，在个别财务报表中按照成本法确定的金额列示，在编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并。

采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计量。被投资单位宣告分派的现金股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。

11.5.4.8投资性房地产

投资性房地产包括已出租的土地使用权以及以出租为目的的建筑物和配套设施，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够

第68页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

可靠计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计提折旧。

投资性房地产预计使用寿命、净残值率及年折旧率如下：

预计使用寿命预计净残值率年折旧率

房屋建筑物(含土地使用权)35-40年5%2.4-2.7%

建筑物配套设施10年5%9.5%

对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

11.5.4.9长期资产减值

投资性房地产及对子公司的长期股权投资等，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入资产减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

11.5.4.10递延所得税资产与递延所得税负债

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性

差异)计算确认。对于按照税法规定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的递延所得税资产。对于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的非企业合并的交易中产生的

资产或负债的初始确认形成的暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债。于资产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的

应纳税所得额为限。同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示：

第69页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一纳税主体征收的所得税相关；

本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。

11.5.4.11实收基金

实收基金为对外发行基金份额所募集的总金额。

11.5.4.12收入

本集团在客户取得相关商品或服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。

本集团对外提供经营租赁服务和物业管理服务，经营租赁服务的收入确认参见附注

11.5.4.14，物业管理服务在提供物业服务的期间内确认收入。

本集团按照已完成劳务的进度确认收入时，对于本集团已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本集团已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。

本集团对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。

11.5.4.13费用

本基金的管理人报酬(包括固定管理费和浮动管理费)和托管费在费用涵盖期间按基金合同约定的费率和计算方法确认。其中浮动管理费再分为归属基金管理人的浮动管理费和归属运营管理机构的浮动运营管理费两部分。

以摊余成本计量的金融负债在持有期间确认的利息支出按实际利率法计算，实际利率法与直线法差异较小的则按直线法计算。

11.5.4.14租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

本集团作为出租人实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁为经营租赁。

经营租赁

本集团经营租出自有的房屋建筑物时，经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确认。本集团将按销售额的一定比例确定的可变租金在实际发生时计入租金收入。

对于就现有租赁合同达成的符合条件的租金减免，本集团选择采用简化方法，将减免的租金作为可变租金，在减免期间将减免金额计入当期损益。

除上述符合条件的合同变更采用简化方法外，当租赁发生变更时，本集团自变更生效日起将

第70页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

其作为一项新租赁，并将与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额作为新租赁的收款额。

11.5.4.15基金的收益分配政策

可供分配金额是在基金净利润基础上进行合理调整后的金额。基金管理人计算基金可供分配金额过程中，应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润(EBITDA)，并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定基金可供分配金额计算调整项。

本基金的收益分配在符合收益分配条件的情况下每年不得少于一次。收益分配比例不得低于合并后本基金年度可供分配金额的90%。自本基金成立之日起前2个自然年度，收益分配金额为本基金100%年度可供分配金额。本基金收益以现金形式分配。每一基金份额享有同等分配权。

经宣告的拟分配基金收益于分红除权日从所有者权益转出。

11.5.4.16分部报告

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生

收入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

如果两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

本集团目前以一个单一的经营分部运作，不需要披露分部信息。

11.5.4.17其他重要的会计政策和会计估计

本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计估计和关键判断进行持续的评价。下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出现重大调整的重要风险：

1.投资性房地产的预计使用寿命及预计净残值

投资性房地产的预计可使用年限，以过去性质及功能相似的投资性房地产的实际可使用年限为基础，按照历史经验进行估计。如果该些投资性房地产的可使用年限缩短，本集团将提高折旧率、淘汰闲置或退出使用的该些投资性房地产。为确定投资性房地产的可使用年限及预计净残值，本集团会按期复核市场情况变动、预期的实际耗损及资产保养。资产的可使用年限估计是根据本集团对相同用途的相类似资产的经验作出。倘若投资性房地产的估计可使用年限及或预计净残值跟先前的估计不同，则相应对折旧进行调整。本集团将会于每个资产负债表日根据情况变动对可使用年限和预计净残值作出复核。

第71页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

2.预期信用损失的计量

本集团通过违约风险敞口和预期信用损失率计算预期信用损失，并基于违约概率和违约损失率确定预期信用损失率。在确定预期信用损失率时，本集团使用内部历史信用损失经验等数据，并结合当前状况和前瞻性信息对历史数据进行调整。在考虑前瞻性信息时，本集团使用的指标包括经济下滑的风险、国内生产总值、生产价格指数和客户情况的变化等。本集团定期监控并复核与预期信用损失计算相关的假设。上述估计技术和关键假设在本报告期未发生重大变化。

3.所得税和递延所得税

本集团持有的项目公司在江苏省苏州市缴纳企业所得税。在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提所得税费用时，本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的所得税费用和递延所得税的金额产生影响。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，本集团以未来期间很可能获得用来抵扣可抵扣亏损的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。未来期间取得的应纳税所得额包括本集团通过正常的生产经营活动能够实现的应纳税所得额，以及以前期间产生的应纳税暂时性差异在未来期间转回时将增加的应纳税所得额。本集团在确定未来期间应纳税所得额取得的时间和金额时，需要运用估计和判断。如果实际情况与估计存在差异，可能导致对递延所得税资产的账面价值进行调整。

11.5.5会计政策和会计估计变更以及差错更正的说明

11.5.5.1会计政策变更的说明

本基金本报告期未发生会计政策变更。

11.5.5.2会计估计变更的说明

本基金本报告期未发生会计估计变更。

11.5.5.3差错更正的说明

本基金在本报告期间无须说明的会计差错更正。

11.5.6税项

根据财政部、国家税务总局财税[1998]55号《关于证券投资基金税收问题的通知》、财税[2008]1

号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税[2016]36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、财税[2016]46号《关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》、

财税[2016]70号《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》、财税[2016]140号《关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》、财税[2017]2号《关于资管产品增

第72页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告值税政策有关问题的补充通知》、财税[2017]56号《关于资管产品增值税有关问题的通知》、财

税[2017]90号《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》及其他相关财税法规和实务操作，本基金及专项计划的主要税项列示如下：

(1)资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。资管

产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。对金融同业往来利息收入免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。

(2)对基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股票的股息、红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。

(3)本基金的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税费按照实际缴纳增值税额的适用比例计算缴纳。

本集团内项目公司适用的主要税种及其税率列示如下：

税种计税依据税率

企业所得税应纳税所得额25%

增值税应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘6%及9%以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税

后的余额计算)

城市维护建设税缴纳的增值税税额7%

教育费附加缴纳的增值税税额5%

房产税房屋原值的70%或租金收入1.2%及12%

土地使用税园区艾派科适用税率1.5元

/平方米；科智商管适用税

土地面积率10元/平方米

11.5.7合并财务报表重要项目的说明

11.5.7.1货币资金

11.5.7.1.1货币资金情况

单位：人民币元本期末上年度末项目

2024年12月31日2023年12月31日

库存现金--

银行存款231641797.10256185302.93

其他货币资金--

小计231641797.10256185302.93

减：减值准备--

合计231641797.10256185302.93

第73页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

11.5.7.1.2银行存款

单位：人民币元本期末上年度末项目

2024年12月31日2023年12月31日

活期存款66393955.22256184244.95

定期存款165000000.00-

其中：存款期限1-3个月--

其他存款--

应计利息247841.881057.98

小计231641797.10256185302.93

减：减值准备--

合计231641797.10256185302.93

11.5.7.2应收账款

11.5.7.2.1按账龄披露应收账款

单位：人民币元本期末上年度末账龄

2024年12月31日2023年12月31日

1年以内10249180.699584646.59

1－2年51933.3425086.43

2－3年-5977.45

3年以上-83545.93

小计10301114.039699256.40

减：坏账准备894743.59237131.72

合计9406370.449462124.68

11.5.7.2.2按坏账准备计提方法分类披露

金额单位：人民币元本期末

2024年12月31日

类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）单项计提预

期信用损失940661.439.13589167.9462.63351493.49的应收账款按组合计提预期信用损

9360452.6090.87305575.653.269054876.95

失的应收账款

其中：应收关

345707.913.3615645.614.53330062.30

联方款项

其中：应收第

9014744.6987.51289930.043.228724814.65

三方款项

合计10301114.03100.00894743.598.699406370.44

第74页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告上年度末

2023年12月31日

类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）单项计提预

期信用损失124585.711.2821184.9217.00103400.79的应收账款按组合计提预期信用损

9574670.6998.72215946.802.269358723.89

失的应收账款

其中：应收关

73674.300.761546.762.1072127.54

联方款项

其中：应收第

9500996.3997.96214400.042.269286596.35

三方款项

合计9699256.40100.00237131.722.449462124.68

注：于2024年12月31日，本集团认为按组合计提预期信用损失的应账款不存在重大的信用风险，不会因对手方违约而产生重大损失(2023年12月31日：同)。

11.5.7.2.3单项计提坏账准备的应收账款

金额单位：人民币元本期末债务人名称2024年12月31日

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由预计无法收回

第三方940661.43589167.9462.63部分款项

合计940661.43589167.94--

注：本集团由于与部分第三方租户已终止租赁关系，对应的应收款项信用风险显著增加，因此按照账面余额扣除预计可收回部分后的金额计提坏账准备。

11.5.7.2.4按组合计提坏账准备的应收账款

金额单位：人民币元本期末债务人名称2024年12月31日

账面余额坏账准备计提比例（%）

关联方345707.9115645.614.53

第三方9014744.69289930.043.22

合计9360452.60305575.653.26

11.5.7.2.5本期坏账准备的变动情况

单位：人民币元上年度末本期变动金额本期末类别2023年12月其他变2024年12月计提转回或收回核销

31日动31日

第75页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告单项计提预期信用

21184.92572592.50-4609.48-589167.94

损失的应收账款按组合计提预期信

215946.80305575.65158316.8057630.00-305575.65

用损失的应收账款

其中：应

收关联方1546.7615645.611546.76--15645.61款项

其中：应

收第三方214400.04289930.04156770.0457630.00-289930.04款项

合计237131.72878168.15158316.8062239.48-894743.59

注：本集团本期未发生重要转回或收回的坏账准备(2023年度：同)。

11.5.7.2.6本期实际核销的应收账款情况

单位：人民币元项目核销金额

实际核销的应收账款62239.48其中，重要的应收账款核销情况：

苏州传视影视房屋租赁合同根据法院判决

租金及物管费4609.48否传媒有限公司纠纷书核销苏州诺威兰贸房屋租赁合同根据法院判决

租金及物管费57630.00否易有限公司纠纷书核销

合计-62239.48---

11.5.7.2.7按债务人归集的报告期末余额前五名的应收账款

金额单位：人民币元占应收账款期末余债务人名称账面余额已计提坏账准备账面价值

额的比例（%）江苏乐易智慧

961361.309.33574261.29387100.01

科技有限公司苏州百明建设

771128.317.4922438.35748689.96

有限公司微谱生物科技

720554.466.9917071.11703483.35

有限公司泰科电子科技

（苏州工业园486224.254.7225599.26460624.99区）有限公司苏州百特医疗

393922.773.8220739.67373183.10

用品有限公司

合计3333191.0932.35660109.682673081.41

第76页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

11.5.7.3投资性房地产

11.5.7.3.1采用成本计量模式的投资性房地产

单位：人民币元房屋建筑物及相关土项目土地使用权在建投资性房地产合计地使用权

一、账面原值

1.期初余额3482426714.24--3482426714.24

2.本期增加金

3559325.77--3559325.77

额

外购----

存货\固定资

产\在建工程转----入其他原因增

----加

3.本期减少金

----额

处置----其他原因减

----少

4.期末余额3485986040.01--3485986040.01二、累计折旧（摊销）

1.期初余额233622827.37--233622827.37

2.本期增加金

91233208.03--91233208.03

额

本期计提91233208.03--91233208.03

存货\固定资

产\在建工程转----入其他原因增

----加

3.本期减少金

----额

处置----其他原因减

----少

4.期末余额324856035.40--324856035.40

三、减值准备

1.期初余额----

2.本期增加金

148130004.61--148130004.61

额

本期计提----

存货\固定资

产\在建工程转----入

其他原因增----

第77页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告加

3.本期减少金

----额

处置----其他原因减

----少

4.期末余额148130004.61--148130004.61

四、账面价值

1.期末账面价

3013000000.00--3013000000.00

值

2.期初账面价

3248803886.87--3248803886.87

值

注：本基金基金管理人于资产负债表日对投资性房地产执行减值测试，根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定其可收回金额。于2024年12月31日，投资性房地产的可收回金额采用预计未来现金流量的现值确定，金额为

3013000000.00元。本基金根据投资性房地产期末可收回金额低于其账面价值部分计提资产减

值损失148130004.61元。

11.5.7.4递延所得税资产和递延所得税负债

11.5.7.4.1未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异明细

单位：人民币元本期末上年度末项目

2024年12月31日2023年12月31日

资产减值准备--

预计负债--

可抵扣亏损--

可抵扣亏损-科智商管87700156.7564926267.57

可抵扣亏损-园区艾派科70694029.3372944548.04

可抵扣暂时性差异-科智商管688791.25103904.89

可抵扣暂时性差异-园区艾派科205952.34133226.83

合计159288929.67138107947.33

11.5.7.4.2未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

单位：人民币元本期末上年度末年份备注

2024年12月31日2023年12月31日

2026年50362312.0852612830.79—

2027年37778246.2937778246.29—

2028年47479738.5347479738.53—

2029年22773889.18-—

合计158394186.08137870815.61-

第78页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

11.5.7.5其他资产

11.5.7.5.1其他资产情况

单位：人民币元本期末上年度末项目

2024年12月31日2023年12月31日

其他应收款13907047.3322315920.71

预付账款456639.09590712.68

其他49367.9149367.91

合计14413054.3322956001.30

11.5.7.5.2预付账款

11.5.7.5.2.1按账龄列示

单位：人民币元本期末上年度末账龄

2024年12月31日2023年12月31日

1年以内456639.09590712.68

1-2年--

合计456639.09590712.68

11.5.7.5.2.2按预付对象归集的报告期末余额前五名的预付款情况

金额单位：人民币元占预付账款总额预付对象期末余额预付款时间未结算原因

的比例（%）

2024年10月25预付基础运营管理

科技公司456639.09100.00日费及物业管理费

合计456639.09100.00--

11.5.7.5.3其他应收款

11.5.7.5.3.1按账龄列示

单位：人民币元本期末上年度末账龄

2024年12月31日2023年12月31日

1年以内8858545.8911144250.70

1-2年4048501.4411171670.01

2年以上1000000.00-

小计13907047.3322315920.71

减：坏账准备--

合计13907047.3322315920.71

11.5.7.5.3.2按款项性质分类情况

单位：人民币元本期末上年度末款项性质

2024年12月31日2023年12月31日

关联方代收款项13904407.3322315920.71

第79页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

诉讼费2640.00-

小计13907047.3322315920.71

减：坏账准备--

合计13907047.3322315920.71

11.5.7.5.3.3按债务人归集的报告期末余额前五名的其他应收款

金额单位：人民币元占其他应收款期债务人名称账面余额已计提坏账准备账面价值

末余额的比例（%）苏州工业园区

科技发展有限11196984.7680.51-11196984.76公司苏州工业园区国际科技园产

1408388.6910.13-1408388.69

业管理有限公司建屋产业园开

1299033.889.34-1299033.88

发有限公司苏州工业园区

2640.000.02-2640.00

人民法院

合计13907047.33100.00-13907047.33

11.5.7.6应交税费

单位：人民币元本期末上年度末税费项目

2024年12月31日2023年12月31日

增值税5827751.126853217.27

消费税--

企业所得税--

个人所得税--

城市维护建设税407942.58479091.39

教育费附加291387.57342208.15

房产税8830926.738986848.64

土地使用税506335.55506335.55

土地增值税--

印花税24262.9328086.30

其他--

合计15888606.4817195787.30

11.5.7.7合同负债

11.5.7.7.1合同负债情况

单位：人民币元本期末上年度末项目

2024年12月31日2023年12月31日

预收服务款项1124308.081234295.77

第80页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

合计1124308.081234295.77

11.5.7.8其他负债

11.5.7.8.1其他负债情况

单位：人民币元本期末上年度末项目

2024年12月31日2023年12月31日

其他应付款67953047.3873938132.31

预收账款9642081.8111261313.39

其他流动负债67458.4974057.75

合计77662587.6885273503.45

11.5.7.8.2预收款项

11.5.7.8.2.1预收款项情况

单位：人民币元本期末上年度末项目

2024年12月31日2023年12月31日

预收房屋租赁款8196840.219781202.84

预收停车位租赁款1445241.601480110.55

合计9642081.8111261313.39

11.5.7.8.3其他应付款

11.5.7.8.3.1按款项性质列示的其他应付款

单位：人民币元本期末上年度末款项性质

2024年12月31日2023年12月31日

押金及保证金57590139.5662864909.49

维修改造款8532910.759911677.16

关联方款项753461.29190602.26

预提费用820000.00820000.00

其他256535.78150943.40

合计67953047.3873938132.31

11.5.7.8.3.2账龄超过一年的重要其他应付款

单位：人民币元债权人名称期末余额未偿还或结转的原因

2.5产业园一期、二期项目各承租人18596231.74租赁押金

国际科技园五期 B区项目各承租人 29766886.10 租赁押金

合计48363117.84

11.5.7.9实收基金

金额单位：人民币元

项目基金份额（份）账面金额

上年度末900000000.003492000000.00

本期末900000000.003492000000.00

第81页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

11.5.7.10未分配利润

单位：人民币元项目已实现部分未实现部分合计

上年度末-74631739.41--74631739.41

本期利润-87661735.92--87661735.92本期基金份额交易

---产生的变动数

其中：基金认购款---

基金赎回款---

本期已分配利润-163962028.31--163962028.31

本期末-326255503.64--326255503.64

11.5.7.11营业收入和营业成本

本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年12月31日2023年1月1日至2023年12月31日科智商管园区艾派科合计科智商管园区艾派科合计

营业收入------

1144934289895428204388841226926396189035218881666

租金收入

0.50.919.411.20.78.98

物业管理收334058321556367548969508366593761650044753159823.入.79.65.44.58.1270

1834862.4847633.6682495.1834862.5353050.7187913.1

停车位收入

38236138753

其他64816.47767921.69832738.16108614.63556436.91665051.54

1497989311107465260873591612954811859897279894455

合计

2.149.481.624.790.56.35

营业成本------

投资性房地524924393874076891233208523797273874076891120496.产折旧.83.20.03.85.2005

基础运营管192865451435750333644049207988081408228934881097.理费.97.91.88.09.5362

154292365849056.21278293166390465849056.22488103.

物业管理费.8260.42.476007

5303794.4633756.9937550.3716442.4628243.8344686.6

维修维护费

09334270900

9251201663581085156093109353402563300358156834383

合计.71.041.75.11.23.34

11.5.7.12其他收益

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年122023年1月1日至2023年12月31月31日日

增值税加计抵减-353038.16

合计-353038.16

第82页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

11.5.7.13税金及附加

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年

12月31日12月31日

增值税4658975.245256183.20

消费税--

企业所得税--

个人所得税--

城市维护建设税1510431.251696277.58

教育费附加1078879.451211626.86

房产税28847352.7930044865.32

土地使用税1794459.081794459.06

土地增值税--

印花税216156.56229422.15

其他--

合计38106254.3740232834.17

注：增值税为专项计划向项目公司提供借款的利息在集团层面无法抵消的增值税。

11.5.7.14管理费用

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年122023年1月1日至2023年12月31月31日日

保险费156919.31435283.80

中介机构费用346607.65658775.86

其他302979.173608.49

合计806506.131097668.15

11.5.7.15财务费用

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年

12月31日12月31日

银行手续费37122.3955351.99

其他--

合计37122.3955351.99

11.5.7.16信用减值损失

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年

12月31日12月31日

债权投资减值损失--

应收账款坏账损失719851.35-37004.82

第83页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

其他应收款坏账损失--

其他--

合计719851.35-37004.82

11.5.7.17资产减值损失

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年

12月31日12月31日

存货跌价损失--

投资性房地产减值损失148130004.61-

固定资产减值损失--

工程物资减值损失--

在建工程减值损失--

无形资产减值损失--

商誉减值损失--

持有待售资产减值损失--

其他--

合计148130004.61-

11.5.7.18其他费用

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年122023年1月1日至2023年12月31月31日日

审计费用500000.00500000.00

评估费用200000.00200000.00

信息披露费用120000.00120000.00

其他611.92470.26

合计820611.92820470.26

11.5.7.19营业外收入

11.5.7.19.1营业外收入情况

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023年

12月31日12月31日

非流动资产报废利得合计--

其中：固定资产报废利得--

无形资产报废利得--

政府补助--

违约保证金收入2145333.042770024.57

供应商罚没收入53097.3610849.44

废品回收收入20000.00-

保险理赔款-8878.90

第84页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

其他--

合计2218430.402789752.91

11.5.7.20所得税费用

11.5.7.20.1所得税费用情况无。

11.5.7.20.2会计利润与所得税费用调整过程

单位：人民币元本期项目

2024年1月1日至2024年12月31日

利润总额-87661735.92

按法定/适用税率计算的所得税费用-

子公司适用不同税率的影响-10059832.46

调整以前期间所得税的影响-

非应税收入的影响-

不可抵扣的成本、费用和损失的影响-使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏

-损的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性

10059832.46

差异或可抵扣亏损的影响

合计-

11.5.7.21现金流量表附注

11.5.7.21.1收到其他与经营活动有关的现金

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年12月2023年1月1日至2023年12

31日月31日

代收水电费20826525.7620138327.48

收到关联方往来款9870645.76-

收到租赁押金7718935.3011638233.84

收到业绩补偿款-3110744.58

收到退租违约金5080.95632779.00

其他387254.87-

合计38808442.6435520084.90

11.5.7.21.2支付其他与经营活动有关的现金

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年12月2023年1月1日至2023年12

31日月31日

代付水电费23097504.1220138327.48

退还租赁保证金9489525.7111941535.38

第85页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

支付基金管理人报酬9340660.572157401.32

支付各项管理费用628191.911097668.15

支付基金审计及评估费用700000.00700000.00

支付托管费344500.70348892.44

其他191240.06175821.47

合计43791623.0736559646.24

11.5.7.22现金流量表补充资料

11.5.7.22.1现金流量表补充资料

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年2023年1月1日至2023

12月31日年12月31日

1．将净利润调节为经营活动现金流量

净利润-87661735.9270607671.03

加：信用减值损失719851.35-

资产减值损失148130004.61-

固定资产折旧--

投资性房地产折旧91233208.0391120496.05

使用权资产折旧--

无形资产摊销--

长期待摊费用摊销--

处置固定资产、无形资产和其他长

-60000.00-

期资产的损失（收益以“-”号填列）固定资产报废损失（收益以“-”号--

填列）公允价值变动损失（收益以“-”号--

填列）

财务费用（收益以“-”号填列）--

投资损失（收益以“-”号填列）--递延所得税资产减少（增加以“-”--号填列）递延所得税负债增加（减少以“-”--号填列）

存货的减少（增加以“-”号填列）--经营性应收项目的减少（增加以“-”

7632065.968003490.09号填列）经营性应付项目的增加（减少以“-”-17517981.71880947.92号填列）

---

其他--

经营活动产生的现金流量净额142475412.32170612605.09

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活

动

第86页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

债务转为资本--

融资租入固定资产--

3．现金及现金等价物净变动情况

现金的期末余额216393955.22256184244.95

减：现金的期初余额256184244.95245357623.37

加：现金等价物的期末余额--

减：现金等价物的期初余额--

现金及现金等价物净增加额-39790289.7310826621.58

11.5.7.22.2现金和现金等价物的构成

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至20242023年1月1日至2023年年12月31日12月31日

一、现金216393955.22256184244.95

其中：库存现金--

可随时用于支付的银行存款216393955.22256184244.95

可随时用于支付的其他货币资金--

二、现金等价物--

其中：3个月内到期的债券投资--

三、期末现金及现金等价物余额216393955.22256184244.95

其中：基金或集团内子公司使用受限制的

--现金及现金等价物

注：于2024年12月31日，期末现金及现金等价物余额未包含存期3个月以上的定期存款

15000000.00元

11.5.8集团的构成

持股比例（%）子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式直接间接国际科技园

不适用不适用投资管理100-出资设立取得

ABS

2.5产业园

不适用不适用投资管理100-出资设立取得

ABS房屋租赁非同一控制下企

科智商管苏州苏州及物业管-100业合并取得理房屋租赁非同一控制下企

园区艾派科苏州苏州及物业管-100业合并取得理

11.5.9承诺事项、或有事项、资产负债表日后事项的说明

11.5.9.1承诺事项

截至资产负债表日，本集团并无须作披露的承诺事项。

第87页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

11.5.9.2或有事项

截至资产负债表日，本集团并无须作披露的或有事项。

11.5.9.3资产负债表日后事项

截至财务报表批准报出日，本集团无须披露的资产负债表日后事项。

11.5.10关联方关系

11.5.10.1本报告期存在控制关系或其他重大利害关系的关联方发生变化的情况

本报告期内存在控制关系或其他重大利害关系的关联方未发生变化。

11.5.10.2本报告期与基金发生关联交易的各关联方

关联方名称与本基金的关系

东吴基金管理有限公司(“东吴基金”)基金管理人、基金销售机构

招商银行股份有限公司(“招商银行”)基金托管人、计划托管人

东吴证券股份有限公司(“东吴证券”)专项计划管理人、基金管理人的股东

苏州工业园区建屋产业园开发有限公司原始权益人、基金运营管理机构、持有本基金10%

(“建屋产业公司”)以上基金份额的份额持有人苏州工业园区科技发展有限公司(“科技原始权益人、基金运营管理机构、持有本基金10%公司”)以上基金份额的份额持有人苏州工业园区经济发展有限公司(“经发持有本基金10%以上基金份额的份额持有人公司”)苏州新建元产业发展有限公司(“新建元直接控制原始权益人建屋产业公司产业”)苏州新建元控股集团有限公司(“新建元间接控制原始权益人建屋产业公司控股”)苏州圆融发展集团有限公司(“圆融发新建元控股的子公司展”)苏州工业园区建设工程设计施工图审查新建元控股的子公司

有限公司(“建工图审”)苏州工业园区商旅阳澄半岛酒店有限公新建元控股的子公司

司(“半岛酒店”)苏州圆融体育发展有限公司(“圆融体新建元控股的子公司育”)苏州新建元数字科技有限公司(“新建元新建元控股的子公司数科”)苏州工业园区国际科技园产业管理有限原始权益人科技公司的子公司

公司(“科技园产业管理公司”)苏州工业园区月亮湾文创园运营管理有原始权益人科技公司的子公司

限责任公司（“月亮湾文创运管公司”）苏州国科综合数据中心有限公司（“国科原始权益人科技公司的子公司综合数据公司”)

第88页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

11.5.11本报告期及上年度可比期间的关联方交易

11.5.11.1关联采购与销售情况

11.5.11.1.1采购商品、接受劳务情况

单位：人民币元本期上年度可比期间关联方名称关联交易内容2024年1月1日至2023年1月1日至2023

2024年12月31日年12月31日

科技公司物业管理费15429236.8216639046.47

科技公司基础运营管理费19286545.9720798808.09

建屋产业公司基础运营管理费14357503.9114082289.53

建屋产业公司物业管理费5849056.605849056.60科技园产业管理公

维修维护费255578.51-司

国科综合数据公司维修维护费137086.61207778.40

合计-55315008.4257576979.09

11.5.11.1.2出售商品、提供劳务情况

单位：人民币元本期上年度可比期间关联方名称关联交易内容2024年1月1日至2023年1月1日至2023

2024年12月31日年12月31日

月亮湾文创运管公

物业管理服务23276.646853.68司

新建元控股物业管理服务600030.20540027.18

新建元产业物业管理服务435020.05311552.82

新建元数字物业管理服务149569.80203075.02

合计-1207896.691061508.70

11.5.11.2关联租赁情况

11.5.11.2.1作为出租方

单位：人民币元上年度可比期间确认的租承租方名称租赁资产种类本期确认的租赁收入赁收入

新建元产业房屋租赁2252887.932225511.76

建屋产业公司房屋租赁4219714.563671117.25

新建元控股房屋租赁3751014.443691011.42

建工图审房屋租赁88614.72439956.30

新建元数科房屋租赁1021247.231007985.84

圆融发展房屋租赁53724.54248983.11

圆融体育房屋租赁314862.36314862.36

半岛酒店房屋租赁344036.70275229.36月亮湾文创运管公

房屋租赁68064.0020041.06司

科技公司车位租赁1834862.381834862.38

第89页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

新建元控股车位租赁157715.60143587.16

合计-14106744.4613873148.00

11.5.11.3通过关联方交易单元进行的交易

11.5.11.4关联方报酬

11.5.11.4.1基金管理费

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年122023年1月1日至2023月31日年12月31日

当期发生的基金应支付的管理费7705717.4915990967.97

其中：固定管理费6661502.166990885.29

浮动管理费1044215.339000082.68

支付销售机构的客户维护费681.0327108.26

注：1.固定管理费

支付基金管理人东吴基金的固定管理费包含固定管理费1及固定管理费2，固定管理费1每日计提，按年支付；固定管理费2按年一次性收取。计算方法如下：

固定管理费1＝最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产×0.15%÷当年天数

本基金成立当年，如无定期报告，固定管理费1按前一估值日基金合并报表中基金净资产的费率按日计提，如无前一估值日，以基金募集规模作为计费基础。

固定管理费2＝本基金当年度可供分配金额(扣除基金管理费及基金托管费之前)×1.05%

固定管理费1每日计提，按年支付；固定管理费2按年一次性收取。

2.浮动管理费

支付基金管理人东吴基金和运营管理机构的浮动管理费包含浮动管理费1及浮动管理费2，

按年一次性收取，计算方法如下：

浮动管理费1=(科智商管于每一基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收入-该基础

设施项目运营收入回收期对应的国际科技园五期 B 区项目净收入目标金额)×40%

浮动管理费2=(园区艾派科于每一基础设施项目运营收入回收期内实际收到的净收入-该基础设施项目运营收入回收期对应的2.5产业园一期、二期项目净收入目标金额）×40%

于2024年度，浮动管理费合计人民币1044215.33元，其中，归属基金管理人东吴基金的浮动管理费为人民币272627.65元；归属运营管理机构科技公司的浮动运营管理费为人民币

166812.79元；归属运营管理机构建屋产业公司的浮动运营管理费为人民币604774.89元(2023年度：浮动管理费合计人民币9000082.68元，其中，归属基金管理人东吴基金的浮动管理费为人民币2349775.28元；归属运营管理机构科技公司的浮动运营管理费为人民币3647061.05

第90页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告元；归属运营管理机构建屋产业公司的浮动运营管理费为人民币3003246.35元)。

3.支付销售机构的客户维护费由基金管理人从应收的固定管理费中承担。

11.5.11.4.2基金托管费

单位：人民币元本期上年度可比期间项目2024年1月1日至2024年122023年1月1日至2023年月31日12月31日

当期发生的基金应支付的托管费335505.78344500.70

注：支付基金托管人招商银行的托管费按最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产的

0.01%的年费率每日计提，按年支付。具体计算方法如下：

每日应计提的基金托管费＝最新一期定期报告披露的基金合并报表中基金净资产×0.01%÷当年天数

本基金成立当年，如无定期报告，按前一估值日基金合并报表中基金净资产的0.01%年费率按日计提，如无前一估值日，以基金募集规模作为计费基础。

11.5.11.5各关联方投资本基金的情况

11.5.11.5.1报告期内除基金管理人外其他关联方投资本基金的情况

份额单位：份本期

2024年1月1日至2024年12月31日

期初持有期间申购/买入期间期末持有因拆

关联方减：期间赎回/分变

名称份额比例（%）份额卖出份额份额比例（%）动份额

13713

科技公135000

15.002137474.00--7474.15.24

司000.00

00

建屋产13649

135000

业15.001495863.00--5863.15.17

000.00

公司00

98709

经发公900000

10.008709916.00--916.010.97

司00.00

0

东吴证240851

2.68--24085141.00--

券41.00

37234

384085

合计42.6812343253.00-24085141.003253.41.37

141.00

00

上年度可比期间

第91页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

2023年1月1日至2023年12月31日

期初持有减：期期末持有期间因

关联方期间申购/买入间赎回拆分变比例

名称份额比例（%）份额/卖出份额

动份额（%）份额科技公135000

15.00---135000000.0015.00

司000.00建屋产

135000

业15.00---135000000.0015.00

000.00

公司经发公900000

10.00---90000000.0010.00

司00.00东吴证224400

2.491645090.00--24085141.002.68

券51.00

382440

合计42.491645090.00--384085141.0042.68

051.00

注：除基金管理人之外的其他关联方投资本基金适用的交易费率与本基金法律文件规定一致。

11.5.11.6由关联方保管的银行存款余额及当期产生的利息收入

单位：人民币元本期上年度可比期间

2024年1月1日至2024年12月

关联方名称2023年1月1日至2023年12月31日31日期末余额当期利息收入期末余额当期利息收入招商银行股份有

40379726.271173613.37215484165.842899555.51

限公司

合计40379726.271173613.37215484165.842899555.51

11.5.12关联方应收应付款项

11.5.12.1应收项目

单位：人民币元本期末上年度末项目名称关联方名称2024年12月31日2023年12月31日账面余额坏账准备账面余额坏账准备预付维修维

科技公司10999988.98-10926914.76-保费

代收款项建屋产业公司1299033.88-9941283.35-科技园产业管

代收款项1408388.69-1332636.75-理公司预付基础运

科技公司253688.38-328173.70-营管理费

预付物业费科技公司202950.71-262538.98-

代收款项科技公司196995.78-115085.85-

房屋租金新建元产业--40901.94743.66

第92页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

房屋租金圆融体育--32772.36803.10

房屋租金建工图审7140.00207.76--

房屋租金半岛酒店225000.0012933.80--

房屋租金建屋产业公司113567.912504.05--

合计-14706754.3315645.6122980307.691546.76

11.5.12.2应付项目

单位：人民币元本期末上年度末项目名称关联方名称

2024年12月31日2023年12月31日

基金管理人报酬东吴基金6934129.819340660.57基础运营管理费及

建屋产业公司850992.253099560.75浮动管理费

浮动管理费科技公司166812.793647061.05

预收停车场租金科技公司1223241.581223241.58

预收房屋租金新建元控股525164.04531968.41

基金托管费招商银行335505.78344500.70

预收房屋租金新建元数科-171473.08

预收物业费新建元控股120006.04113406.08

应付租房押金圆融发展-58559.76

代付款项科技公司-35728.10

预收房屋租金圆融发展-27336.07

预收房屋租金新建元产业454467.03-

预收物业费新建元产业84234.65-

应付维修维护费科技园产业管理公司273390.30-

应付维修维护费国科综合数据公司186059.43207778.40

应付租房押金月亮湾文创运管公司24673.2024673.20

应付租房押金新建元数科23121.00-

合计-11201797.9018825947.75

11.5.13收益分配情况

11.5.13.1收益分配基本情况

金额单位：人民币元本期收益权益每10份基金份本期收益分配合分配占可序号除息日备注登记日额分红数计供分配金

额比例（%）

2024年42024年04月

11.8218163962028.31100.00-

月15日15日

合计163962028.31100.00-

注：场外除息日为2024年4月15日，场内除息日为2024年4月16日。此次分红为本基金对2023年度可供分配金额的第一次分红。

第93页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

11.5.13.2可供分配金额计算过程

参见3.3.2.1。

11.5.14金融工具风险及管理

11.5.14.1信用风险

本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于货币资金，应收账款和其他应收款等。

于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。本集团银行存款主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的大中型上市银行，本集团认为其不存在重大的信用风险，几乎不会产生因银行违约而导致的重大损失。

此外，对于应收账款、应收租赁款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。

本集团基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场

状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本集团的整体信用风险在可控的范围内。

于2024年12月31日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级(2023年12月31日：同)。

11.5.14.2流动性风险

本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

于资产负债表日本集团财务报表中列示的现金反映了本集团所持有的流动性储备。本集团各项金融负债的到期日均在一年以内。由于折现的影响不重大，因此财务报表中列示的各项金融负债的账面余额基本反映了其于到期日将要支付的未折现合约现金流量。

11.5.14.3市场风险

(a) 外汇风险

本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算，因此无重大外汇风险。

(b) 利率风险本集团的利率风险主要产生于银行存款及交易性金融资产等。银行存款的利率在同期银行同业存款利率的基础上与各存款银行协商确定，银行存款的利息收入随市场利率的变化而波动。承担利率风险的交易性金融资产面临由于市场利率上升而导致公允价值下降的风险。

第94页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

本集团财务部门持续监控公司的利率风险，依据最新的市场状况通过调整现行持仓等方式作出决策。

于2024年12月31日，本集团未持有以公允价值计量的生息资产，因此市场利率的变化对本集团无重大影响(2023年12月31日：同)。

(c) 其他价格风险

其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。于2024年12月31日，本集团未持有权益工具投资，因此无重大其他价格风险(2023年12月31日：同)。

11.5.15有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项

(1)公允价值

(a) 金融工具公允价值计量的方法

公允价值计量结果所属的层次，由对公允价值计量整体而言具有重要意义的输入值所属的最低层次决定：

第一层次：相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次：相关资产或负债的不可观察输入值。

(b) 持续的以公允价值计量的金融工具

(i) 各层次金融工具公允价值

于2024年12月31日，本集团未持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产(2023年12月31日：同)。

(c) 不以公允价值计量但披露其公允价值的资产和负债

本集团以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、其他应收款和其他负债等。于2024年12月31日，其账面价值与公允价值不存在重大差异(2023年12月31日：同)。

(2)对投资性房地产采用的评估方法和参数的合理性的说明本基金合并报表层面对投资性房地产采用成本法进行后续计量。为向投资者提供投资性房地产的市场价值信息，本基金的基金管理人聘请中通诚对国际科技园五期 B 区项目和 2.5 产业园一期、二期项目的市场价值进行评估。根据评估报告，于 2024 年 12 月 31 日，国际科技园五期 B区项目和2.5产业园一期、二期项目的市场价值分别为人民币163000万元和人民币138300万元，评估方法为收益法(现金流折现法)，关键参数包括：土地剩余年限、市场租金水平、折现率、运营期内市场租金增长率和资本性专项支出比例。本基金的基金管理人管理层已对中通诚采用的

第95页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

评估方法和参数的合理性进行了评价，认为中通诚采用的评估方法和参数具有合理性。

11.5.16个别财务报表重要项目的说明

11.5.16.1货币资金

11.5.16.1.1货币资金情况

单位：人民币元本期末上年度末项目

2024年12月31日2023年12月31日

库存现金--

银行存款4592885.384364120.58

其他货币资金--

小计4592885.384364120.58

减：减值准备--

合计4592885.384364120.58

11.5.16.1.2银行存款

单位：人民币元本期末上年度末项目

2024年12月31日2023年12月31日

活期存款4591875.144363160.72

定期存款--

其中：存款期限1-3个月--

其他存款--

应计利息1010.24959.86

小计4592885.384364120.58

减：减值准备--

合计4592885.384364120.58

11.5.16.2长期股权投资

11.5.16.2.1长期股权投资情况

单位：人民币元本期末上年度末

2024年12月31日2023年12月31日

减值账面余额减值准备账面价值账面余额准账面价值备

第96页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告对子公

3491000000321758753316924124634910000003491000000

司-.00.43.57.00.00投资合

3491000000321758753316924124634910000003491000000

计-.00.43.57.00.00

11.5.16.2.2对子公司投资

单位：人民币元本本被投资期期本期计提减值准期初余额期末余额减值准备余额单位增减备加少

国际科-

1907023900.00-1907023900.00178018087.84178018087.84

技园 ABS

2.5产业-

1583976100.00-1583976100.00143740665.59143740665.59

园 ABS

合计3491000000.00--3491000000.00321758753.43321758753.43

第97页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§12评估报告

12.1管理人聘任评估机构及评估报告内容的合规性说明

由于本基金成立、发行阶段聘请的评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司已为本基金连续提供评估服务达3年。根据相关规定，本基金已于2024年3月8日发布《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金关于更换存续期评估机构的公告》，自2024年3月7日起，为本基金基础设施资产提供估值服务的评估机构变更为中通诚资产评估有限公司（以下简称“中通诚”或“评估机构”）。本次是中通诚连续第二年为本基金提供基础设施资产评估服务。

中通诚具备从事证券、期货相关评估业务的资格，符合国家主管部门相关要求，具备良好资质和稳健的内部控制机制，合规运作、诚信经营、声誉良好，不存在可能影响独立性的行为，且为本基金提供评估服务未连续超过3年。本次评估报告价值时点为2024年12月31日，中通诚经过实地查勘，并查询、收集评估所需的市场资讯等相关资料，遵循相关法律法规和评估准则以及《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等所载的规定，选用收益法评估估价对象的市场价值。

评估机构在执行评估业务中，遵循相关法律法规和评估准则，在估价报告中对事实的说明真实和准确，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；估价报告的专业分析遵循独立、客观和公正的原则。

12.2评估报告摘要

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务指南第 2号——存续业务》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第6号——年度报告(试行)》的要求，基金管理人应编制并披露基础设施基金定期报告。

评估委托人：东吴基金管理有限公司

评估目的：本次评估目的为基金管理人编制并披露基础设施基金定期报告需要。东吴基金管理有限公司委托中通诚资产评估有限公司对该经济行为涉及的位于苏州市苏州工业园区星湖街

328 号苏州国际科技园五期 B区产业园项目、位于苏州市苏州工业园区东长路 88号苏州 2.5产业

园一期及二期产业园项目进行评估，为其提供价值参考依据。

评估对象和评估范围：

本次评估对象是东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金持有的苏州国际科技

园五期 B区、苏州 2.5 产业园一期及二期产业园基础设施项目。

第98页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

与评估对象对应的评估范围为：(一)委托人申报的位于苏州市苏州工业园区星湖街328号苏

州国际科技园五期 B 区产业园项目，证载建筑面积 330206.28 平方米，土地使用权面积

162129.67平方米；(二)委托人申报的位于苏州市苏州工业园区东长路88号苏州2.5产业园一

期及二期产业园项目，证载建筑面积230923.94平方米，土地使用权面积115441.56平方米。

价值类型：市场价值

评估基准日：2024年12月31日

评估方法：收益法

评估结论及其使用有效期：

在评估基准日2024年12月31日，东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金(代码：508027)持有的苏州国际科技园五期 B区、苏州 2.5产业园一期及二期产业园基础设施项目评

估价值为301300.00万元(精确到百万元)，大写人民币叁拾亿壹仟叁佰万元整。评估结论详细情况见下表：

资产评估结果汇总表建筑面积土地面积评估价值评估单价序号项目内容

(平方米)(平方米)(万元)(元/平方米)苏州国际科技园

1330206.28162129.67163000.004936.00

五期 B区

苏州2.5产业园

2230923.94115441.56138300.005989.00

一期及二期

合计561130.22277571.23301300.005370.00

本评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2024年12月31日起，至2025年12月

30日止。

说明：

1.评估报告使用人应当充分考虑估计报告中载明的假设限制条件、特别事项说明及其对估价结果的影响。本基金基础设施项目评估报告的相关评估结果不代表基础设施资产的实际可交易价格，不代表基础设施项目能够按照评估结果进行转让。

2、评估价值取值精确到百万元位。

3、以上内容摘自评估报告正文，如欲了解本次估价的详细情况应当阅读评估报告正文。

12.3重要评估参数发生变化的情况说明

科技园五期 B 区及 2.5 产业园一、二期年租金收入综合增长率假设为 2%~4%。综合增长率较

上年预测提高的主要原因为出租率增长假设提高，租金增长率与上期相同均为年增长2%，保持不

第99页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告变。其中，出租率增长假设提高是由于受到外部总体环境因素影响，2024年出租回调幅度较大，给予了未来出租率较高的上升空间，因此预测2026年~2035年间出租率增长在1%~2%，2035年以后将维持稳定状态。

综合租金增长率的变化对现金流和估值的影响较小，本期增长率的变动，仅带动估值增长

2.7%，现金流增长3.4%。本次整体估值下降是由于2024年出租率下降较多，评估初始值下调导致。

12.4本次评估结果较最近一次评估结果差异超过10%的原因

评估结果差异未超过10%。

12.5报告期内重要资产项目和资产项目整体实际产生现金流情况

2024年度，基础设施项目整体产生的净现金流为16474.31万元，较最近一次资产评估报告（以 2023年 12月 31日为价值时点）净现金流预测值略低 0.50%。其中：国际科技园五期 B区项目产生的净现金流为9246.11万元，较最近一次评估报告净现金流预测值低1.58%；2.5产业园一、二期项目产生的净现金流为7228.20万元，较最近一次评估报告净现金流预测值高0.92%。

12.6报告期内重要资产项目或资产项目整体实际产生的现金流较最近一次评估报告

预测值差异超过20%的原因、具体差异金额及应对措施无。

12.7评估机构使用评估方法的特殊情况说明无。

第100页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§13基金份额持有人信息

13.1基金份额持有人户数及持有人结构

本期末

2024年12月31日

持有人结构户均持有的持有人户机构投资者个人投资者基金份额数（户）

（份）占总份额比例占总份额比例持有份额（份）持有份额（份）

（%）（%）

3484825826.45872408262.0096.9327591738.003.07

上年度末

2023年12月31日

持有人结构户均持有的持有人户机构投资者个人投资者基金份额数（户）

（份）占总份额比例占总份额比例持有份额（份）持有份额（份）

（%）（%）

4038022288.26858023805.0095.3441976195.004.66

13.2基金前十名流通份额持有人

本期末

2024年12月31日

占总份额比例

序号持有人名称持有份额（份）

（%）

1苏州银行股份有限公司99000000.0011.00

2苏州工业园区经济发展有限公司98709916.0010.97

3苏州工业园区科技发展有限公司47137474.005.24

4苏州工业园区建屋产业园开发有限公司46495863.005.17

5国泰君安证券股份有限公司25089720.002.79

6长城人寿保险股份有限公司－自有资金20374060.002.26

7上海金锝私募基金管理有限公司－金锝16214979.001.80

诚意精心2号证券投资私募基金

8北京首源投资有限公司16200000.001.80

9同方全球人寿保险有限公司15671887.001.74

10上海金锝私募基金管理有限公司－金锝15219591.001.69

尧典29号私募证券投资基金

合计400113490.0044.46上年度末

2023年12月31日

占总份额比例

序号持有人名称持有份额（份）

（%）

1苏州银行股份有限公司99000000.0011.00

2中铁信托有限责任公司－中铁信托－锦

71095450.007.90

信43号集合资金信托计划

第101页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

3申万宏源证券有限公司31162029.003.46

4国泰君安证券股份有限公司25864189.002.87

5东吴证券股份有限公司24085141.002.68

6长城人寿保险股份有限公司－自有资金18110304.002.01

7北京首源投资有限公司16200000.001.80

8华金证券－横琴人寿保险有限公司－华

金证券横琴人寿基础设施策略 2号 FOF 15133018.00 1.68单一资产

9中国银河证券股份有限公司13649433.001.52

10中再资管－招商银行－中再资产－基建

12903469.001.43

强国 REITs主题资产管理产品

合计327203033.0036.36

13.3基金前十名非流通份额持有人

本期末

2024年12月31日

序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）

1苏州工业园区科技发展有限

90000000.0010.00

公司

2苏州工业园区建屋产业园开

90000000.0010.00

发有限公司

合计180000000.0020.00上年度末

2023年12月31日

序号持有人名称持有份额（份）占总份额比例（%）

1苏州工业园区科技发展有限

135000000.0015.00

公司

2苏州工业园区建屋产业园开

135000000.0015.00

发有限公司

3苏州工业园区经济发展有限

90000000.0010.00

公司

合计360000000.0040.00

13.4期末基金管理人的从业人员持有本基金的情况

项目持有份额总数（份）占基金总份额比例（%）

基金管理人所有从业人员持有本基金34434.000.0038

第102页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§14基金份额变动情况

单位：份

基金合同生效日（2021年6月7日）基金份额总额900000000.00

本报告期期初基金份额总额900000000.00

本报告期基金份额变动情况-

本报告期期末基金份额总额900000000.00

第103页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§15重大事件揭示

15.1基金份额持有人大会决议

本报告期内未召开基金份额持有人大会。

15.2基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门的重大人事变动

本报告期内基金管理人发生以下人事变动：

1、2024年4月24日东吴基金管理有限公司第三十一次股东会决议通过，聘任郭淳先生担

任公司监事，王菁女士不再担任公司监事；

2、2024年12月10日东吴基金管理有限公司第四届董事会第七次会议决议通过，聘任黄

漫先生担任公司副总经理。

本基金本报告期内基金托管人的专门基金托管部门无重大人事变动。

15.3基金投资策略的改变无。

15.4为基金进行审计的会计师事务所情况本基金已于2024年12月11日发布《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金改聘会计师事务所公告》，自公告日起，服务本基金的会计师事务所由原先的普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）改聘为容诚会计师事务所（特殊普通合伙），容诚会计师事务所（特殊普通合伙）是第一年为本基金提供审计服务。

针对上述会计师事务所改聘，管理人根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的要求和公司有关制度的规定，履行了服务采购审核、运营管理委员会审核、基金管理人管理层审核、基金管理人董事会审核等必要程序。

本报告期内，就前任会计师事务所普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）提供的2023年度审计服务，管理人已经支付完毕相关报酬。同时就新任会计事务所容诚会计师事务所（特殊普通合伙）提供的2024年度审计服务，管理人按照《审计业务约定书》的约定，本报告期内应支付审计费500000.00元。

15.5为基金出具评估报告的评估机构情况

由于本基金成立、发行阶段聘请的评估机构深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司已为本基金连续提供评估服务达3年。根据相关规定，本基金已于2024年3月8日发布《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金关于更换存续期评估机构的公告》，自2024

第104页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

年3月7日起，为本基金基础设施资产提供估值服务的评估机构变更为中通诚资产评估有限公司。本次评估报告价值时点为2024年12月31日，是中通诚连续第二年为本基金提供基础设施资产评估服务。

针对上述评估机构改聘，管理人根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的要求和公司有关制度的规定，履行了服务采购审核、运营管理委员会审核、基金管理人管理层审核等必要程序。

本报告期内，就中通诚出具的以2024年12月31日为价值时点的评估报告，管理人按照《资产评估委托合同》的约定，本报告期内应支付评估费195000.00元。

15.6报告期内信息披露义务人、运营管理机构及其高级管理人员，原始权益人、资

产支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与

人涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况

报告期内参与人未涉及对资产项目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况。

15.7其他重大事件

序号公告事项法定披露方式法定披露日期

中国证券报、上海证券东吴基金管理有限公司关于提醒客户

报、证券时报、证券日

1 谨防虚假 APP、网站、二维码、公众 2024年 1月 17日

报、公司网站、中证信号诈骗的风险提示公告息网站东吴苏州工业园区产业园封闭式基础

上交所网站、公司网

2设施证券投资基金2023年第4季度报2024年1月22日

站、中证信息网站告

中国证券报、上海证券

东吴基金管理有限公司旗下基金2023报、证券时报、证券日

32024年1月22日

年4季度报告提示性公告报、公司网站、中证信息网站

上交所网站、证券时东吴苏州工业园区产业园封闭式基础

4报、公司网站、中证信2024年2月7日

设施证券投资基金基金经理变更公告息网站东吴苏州工业园区产业园封闭式基础

上交所网站、公司网

5设施证券投资基金更新招募说明书及2024年2月9日

站、中证信息网站产品资料概要

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础上交所网站、证券时

6设施证券投资基金交易情况提示的公报、公司网站、中证信2024年2月20日

告息网站

中国证券报、上海证券东吴基金管理有限公司关于提醒客户

报、证券时报、证券日

7 谨防虚假 APP、网站、二维码、公众 2024年 3月 6日

报、公司网站、中证信号诈骗的风险提示公告息网站

第105页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础上交所网站、证券时

8设施证券投资基金关于更换存续期评报、公司网站、中证信2024年3月8日

估机构的公告息网站东吴苏州工业园区产业园封闭式基础

上交所、公司网站、中

9设施证券投资基金2023年度财务报2024年3月29日

证信息网站表及审计报告

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础上交所、公司网站、中

102024年3月29日

设施证券投资基金2023年评估报告证信息网站

中国证券报、上海证券

东吴基金管理有限公司旗下基金2023报、证券时报、证券日

112024年3月29日

年年度报告提示性公告报、公司网站、中证信息网站

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础上交所、公司网站、中

122024年3月29日

设施证券投资基金2023年年度报告证信息网站东吴基金管理有限公司关于东吴苏州

上交所网站、证券时工业园区产业园封闭式基础设施证券

13报、公司网站、中证信2024年4月2日

投资基金召开2023年度全年业绩说息网站明会的公告

东吴基金管理有限公司关于东吴苏州上交所网站、证券时

14工业园区产业园封闭式基础设施证券报、公司网站、中证信2024年4月11日

投资基金收益分配的公告息网站

上交所网站、证券时东吴苏州工业园区产业园封闭式基础

15报、公司网站、中证信2024年4月18日

设施证券投资基金基金经理变更公告息网站东吴苏州工业园区产业园封闭式基础

上交所网站、公司网

16设施证券投资基金更新招募说明书及2024年4月19日

站、中证信息网站产品资料概要

中国证券报、上海证券

东吴基金管理有限公司旗下基金2024报、证券时报、证券日

172024年4月22日

年1季度报告提示性公告报、公司网站、中证信息网站东吴苏州工业园区产业园封闭式基础

上交所网站、公司网

18设施证券投资基金2024年第1季度报2024年4月22日

站、中证信息网站告

东吴基金管理有限公司关于东吴苏州上交所网站、证券时

19工业园区产业园封闭式基础设施证券报、公司网站、中证信2024年6月7日

投资基金份额解除限售的提示性公告息网站东吴苏州工业园区产业园封闭式基础

上交所网站、公司网

20设施证券投资基金更新招募说明书及2024年6月7日

站、中证信息网站产品资料概要

东吴基金管理有限公司关于东吴苏州上交所网站、证券时

21工业园区产业园封闭式基础设施证券报、公司网站、中证信2024年6月12日

投资基金份额解除限售的提示性公告息网站

22东吴基金管理有限公司关于东吴苏州上交所网站、证券时2024年6月21日

第106页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

工业园区产业园封闭式基础设施证券报、公司网站、中证信投资基金份额解除限售的公告息网站

中国证券报、上海证券

东吴基金管理有限公司旗下基金2024报、证券时报、证券日

232024年7月19日

年2季度报告提示性公告报、公司网站、中证信息网站

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础上交所网站、公司网

242024年7月19日

设施证券投资基金2024年2季度报告站、中证信息网站

中国证券报、上海证券

东吴基金管理有限公司旗下基金2024报、证券时报、证券日

252024年8月30日

年中期报告提示性公告报、公司网站、中证信息网站

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础上交所网站、公司网

262024年8月30日

设施证券投资基金2024年中期报告站、中证信息网站关于举办东吴苏州工业园区产业园封

上交所网站、证券时闭式基础设施证券投资基金2024年

27报、公司网站、中证信2024年9月13日

上半年投资者开放日活动暨走进原始息网站权益人活动的公告东吴基金管理有限公司关于东吴苏州

上交所网站、证券时工业园区产业园封闭式基础设施证券

28报、公司网站、中证信2024年9月20日

投资基金召开2024年中期业绩说明息网站会的公告东吴苏州工业园区产业园封闭式基础

上交所网站、公司网

29设施证券投资基金2024年第3季度报2024年10月25日

站、中证信息网站告

中国证券报、上海证券

东吴基金管理有限公司旗下基金2024报、证券时报、证券日

302024年10月25日

年3季度报告提示性公告报、公司网站、中证信息网站

关于东吴苏州工业园区产业园封闭式上交所网站、证券时

31基础设施证券投资基金优化运营管理报、公司网站、中证信2024年10月26日

机构激励约束安排的公告息网站

上交所网站、中国证券

东吴基金管理有限公司高级管理人员报、上海证券报、证券

322024年12月11日

变更公告时报、证券日报、公司

网站、中证信息网站

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础上交所网站、证券时

33设施证券投资基金改聘会计师事务所报、公司网站、中证信2024年12月11日

公告息网站

第107页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§16影响投资者决策的其他重要信息无。

第108页共109页东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告

§17备查文件目录

17.1备查文件目录

1、中国证监会批准东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金设立的文件；

2、《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；

3、《东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金基金托管协议》；

4、基金管理人业务资格批件、营业执照和公司章程；

5、报告期内东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金在指定报刊上各项公告的原稿。

17.2存放地点

《基金合同》、《托管协议》存放在基金管理人和基金托管人处；其余备查文件存放在基金管理人处。

17.3查阅方式

投资者可在基金管理人营业时间内免费查阅。

网站：http：//www.scfund.com.cn

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人东吴基金管理有限公司。

客户服务中心电话（021）50509666/400-821-0588东吴基金管理有限公司

2025年3月31日