中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告

中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

2024年第3季度报告

2024年9月30日

基金管理人：中金基金管理有限公司

基金托管人：兴业银行股份有限公司

报告送出日期：2024年10月25日中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告

§1重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2024年10月24日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2024年7月1日起至9月30日止。

§2基金产品概况

2.1基金产品基本情况

基金名称中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

基金简称 中金普洛斯 REIT

场内简称 普洛斯（扩位简称：中金普洛斯 REIT）基金主代码508056前端交易代码508056基金运作方式契约型封闭式首次募集基金合同生效日2021年6月7日基金管理人中金基金管理有限公司基金托管人兴业银行股份有限公司

报告期末基金份额总额1938268684.00份基金合同存续期50年基金份额上市的证券交易所上海证券交易所首发份额上市日为2021年6月21日上市日期

第一次扩募份额上市日为2023年6月16日投资目标本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证券、项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升基础设施项目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项目价值。

投资策略（一）基础设施项目投资策略。

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1、初始基金资产投资策略。2、2022年度第一次扩募资产投资策略。3、运营管理策略。4、资产收购策略。5、更新改造策略。6、出售及处置策略。7、对外借款策略。

（二）债券及货币市场工具的投资策略。

业绩比较基准不设立业绩比较基准。

风险收益特征本基金为基础设施证券投资基金，在基金合同存续期内通过资产支持证券和项目公司等载体穿透取得仓储物流基础设

施项目完全所有权或经营权利，通过积极运营管理以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。

基金收益分配政策（一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将

90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年

不得少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进行收益分配；

（二）本基金收益分配方式为现金分红；

（三）每一基金份额享有同等分配权；

（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。

在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有人

利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与基金托管人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基金收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大会。

资产支持证券管理人中国国际金融股份有限公司

外部管理机构普洛斯投资（上海）有限公司

2.2基础设施项目基本情况说明

基础设施项目名称：普洛斯北京空港物流园基础设施项目公司名称北京普洛斯空港物流发展有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯北京空港物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置北京市顺义区顺畅大道15号、16号

基础设施项目名称：普洛斯通州光机电物流园基础设施项目公司名称北京普洛斯空港物流发展有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯通州光机电物流园为客户提供仓储物流

基础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置北京市通州区兴光二街2号

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基础设施项目名称：普洛斯广州保税物流园

基础设施项目公司名称普洛斯（广州）保税仓储有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯广州保税物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置广东省广州经济技术开发区保盈西路12号、5号

基础设施项目名称：普洛斯增城物流园基础设施项目公司名称广州普洛斯仓储设施管理有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯增城物流园为客户提供仓储物流基础设

施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置广东省广州市增城区荔新九路1号

基础设施项目名称：普洛斯顺德物流园基础设施项目公司名称佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯顺德物流园为客户提供仓储物流基础设

施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置广东省佛山市顺德区顺昌路19号、26号

基础设施项目名称：苏州望亭普洛斯物流园基础设施项目公司名称苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式苏州望亭普洛斯物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75号

基础设施项目名称：普洛斯淀山湖物流园基础设施项目公司名称昆山普淀仓储有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯淀山湖物流园为客户提供仓储物流基础

设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路1号、丁家浜路7号

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基础设施项目名称：普洛斯青岛前湾港国际物流园

基础设施项目公司名称普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯青岛前湾港国际物流园为客户提供仓储

物流基础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置青岛市前湾保税港区内月湾路5号、7号、8号

基础设施项目名称：普洛斯江门鹤山物流园基础设施项目公司名称鹤山普洛斯物流园有限公司基础设施项目类型仓储物流基础设施项目主要经营模式普洛斯江门鹤山物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置广东省江门市鹤山沙坪街道汇通路2号、6号

基础设施项目名称：普洛斯（重庆）城市配送物流中心基础设施项目公司名称重庆普南仓储服务有限公司基础设施项目类型仓储物流

基础设施项目主要经营模式普洛斯（重庆）城市配送物流中心为客户提供仓

储物流基础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

基础设施项目地理位置重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道196号

§3主要财务指标和基金收益分配情况

3.1主要财务指标

单位：人民币元

主要财务指标报告期（2024年7月1日至2024年9月30日）

1.本期收入108195242.26

2.本期净利润-1339081.06

3.本期经营活动产生的现金流量净额65879287.51

3.2其他财务指标无。

3.3基金收益分配情况

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3.3.1本报告期及近三年的可供分配金额

单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注

本期88259083.110.0455-

本年累计267142898.680.1378-单位可供分配金额按扩

2023年350405051.850.1808募后基金份额约19.38

亿份计算单位可供分配金额按扩

2022年265836477.170.1772募前基金份额15亿份

计算基金成立日到2021年

2021年6月7日-202112月31日的可供分配

150958227.990.1006年12月31日金额，按扩募前基金份额15亿份计算

3.3.2本报告期及近三年的实际分配金额

单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注

本期88830832.830.0458-

2024年第一次分红为

对2023年剩余可供分配金额进行分配。

本年累计193594345.600.09992024年第二次分红为对2024年1月1日到

2024年3月31日可供

分配金额进行分配。

2023年第一次分红为

对2022年剩余可供分配金额进行分配。

2023年第二次分红为

对2023年1月1日到

2023年6月30日可供

分配金额进行分配。

2023年第三次分红为

2023年377651901.520.2147对2023年7月1日到

2023年9月30日可供

分配金额进行分配。

2023年第一次分红单

位实际分配金额按扩募

前基金总份额计算，

2023年第二次和第三

次分红单位实际分配金额按扩募后基金总份额

第6页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告计算。

2022年第一次分红为

对基金成立日到2021年12月31日剩余可供分配金额进行分配。

2022年206460026.610.1376

2022年第二次分红为

对2022年1月1日到

2022年6月30日可供

分配金额进行分配。

2021年分红第一次分

2021年6月7日-2021红为对基金成立日到

78300030.110.0522年12月31日2021年9月30日可供分配金额进行分配。

3.3.3本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润-1339081.06-

本期折旧和摊销83909045.81-

本期利息支出2991733.52-

本期所得税费用-19000502.25-

本期税息折旧及摊销前利润66561196.02-调增项

1-应收和应付项目的变动项4849919.71-

2-其他可能的调整项，如基础设施基金发

行份额募集的资金、处置基础设施项目

26211488.88-

资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等调减项

1-当期购买基础设施项目等资本性支出-1407300.36-

2-支付的利息及所得税费用-4879895.63-

3-未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改-3076325.51-

造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等

本期可供分配金额88259083.11-

注：本期“未来合理相关支出预留”调整项预留的是未来合理期间内运营费用支出包括：本期基金

管理人的管理费、托管费、外部管理机构的管理费、专项计划管理人的管理费、物业服务费、中

介服务费和2024年维修改造支出等，上述费用根据相关协议约定及实际发生情况支付。

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3.3.4本期调整项与往期不一致的情况说明

本报告期内，本基金不存在调整项与往期不一致的情况。

§4基础设施项目运营情况

4.1对报告期内基础设施项目公司运营情况的整体说明

本基金持有10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约1156620.02平方米。基础设施项目整体经营平稳，截至2024年9月30日，时点平均出租率84.94%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为89.83%，期末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为37.52元/平方米/月，租金收缴率94.75%。

基础设施项目租户结构稳定，行业构成主要以运输业、商业与专业服务业、软件与服务业为主。

具体情况详见“6.5管理人对报告期内基金投资和运营分析”。

基础设施项目公司其他信息参见“9影响投资者决策的其他重要信息”。

4.2基础设施项目公司运营财务数据

4.2.1基础设施项目公司的营业收入分析

基础设施项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、

广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物

流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤

山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司本期上年同期

2024年7月1日2023年7月1日

序构成至2024年9月30日至2023年9月30日号占该项目总收占该项目总收金额（元）金额（元）

入比例（%）入比例（%）

1租金及物业管理服务费收入106802564.0399.95112746009.0699.97

2其他收入50445.820.0539230.630.03

3合计106853009.85100.00112785239.69100.00

注：租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额。

4.2.2基础设施项目公司的营业成本及主要费用分析

基础设施项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、

广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物

流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤

山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司

第8页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告本期上年同期

2024年7月1日2023年7月1日

序构成至2024年9月30日至2023年9月30日号占该项目总成占该项目总成金额（元）金额（元）

本比例（%）本比例（%）

1物业服务费6970226.4031.237114099.9030.83

2税金及附加14448891.1964.7413945738.0460.45

3其他成本费用898534.064.032013112.528.72

4合计22317651.65100.0023072950.46100.00

注：基础设施项目营业成本构成项目无折旧费用，主要原因是基础设施项目公司对投资性房地产采用公允价值核算，无需计提折旧。

4.2.3基础设施项目公司的财务业绩衡量指标分析

基础设施项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、

广州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物

流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤

山普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司本期上年同期序指标单2024年7月1日至2023年7月1日指标名称指标含义说明及计算公式号位2024年9月30日至2023年9月30日指标数值指标数值

1（营业收入-营业成本）/营

毛利率%92.6491.91业收入息税折旧摊基础设施项目息税折旧摊

2%64.7965.67

销前净利率销前净利润/营业收入

注：上表所述基础设施项目息税折旧摊销前净利润为基础设施项目财务业绩指标，3.3.3本期可供分配金额计算过程中本报告期税息折旧及摊销前利润为基金层面财务指标，两者计算口径存在差异。

4.3基础设施项目公司经营现金流

4.3.1经营活动现金流归集、管理、使用情况

基础设施项目公司开立了监督账户及支出账户，前述账户均受到托管人兴业银行股份有限公司的监管，基础设施项目相关收入均归集至监督账户。基金管理人已全面接管基础设施项目公司所有银行账户及资金，确保所有账户及资金统一纳入基金管理人和基金托管人的监管范围。本报告期基础设施项目公司收入归集总金额101963060.81元，对外支出总金额49692317.02元。上年同期基础设施项目公司收入归集总金额140134054.78元，对外支出总金额53375932.70元。

本报告期内，不存在单一租户租金占比超过10%的情况。

4.3.2对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的

第9页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告说明

本报告期内，本基金不存在影响未来项目正常现金流的重大情况。

4.4基础设施项目公司对外借入款项情况

4.4.1报告期内对外借入款项基本情况

本报告期内，无对外借入款项情况。

4.4.2本期对外借入款项情况与上年同期的变化情况分析

本基金上年同期不存在对外借款。

4.5基础设施项目投资情况

4.5.1报告期内购入或出售基础设施项目情况

本报告期内，本基金不存在购入或出售基础设施项目情况。

4.5.2购入或出售基础设施项目变化情况及对基金运作、收益等方面的影响分析

本报告期内，本基金不存在购入或出售基础设施项目情况。

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金资产组合情况

序号项目金额（元）

1固定收益投资-

其中：债券-

资产支持证券-

2买入返售金融资产-

其中：买断式回购的买入返售金融资产-

3银行存款和结算备付金合计41792493.91

4其他资产-

5合计41792493.91

5.2报告期末按债券品种分类的债券投资组合

本基金本报告期末未持有债券投资。

5.3报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排名的前五名债券投资明细

本基金本报告期末未持有债券投资。

5.4报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明

细

第10页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告本基金本报告期末未持有除基础设施资产支持证券以外的资产支持证券投资。

5.5投资组合报告附注

本报告期内本基金投资的前十名证券的发行主体本期未被监管部门立案调查，或在本报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

5.6其他资产构成

本基金本报告期末无其他资产。

§6管理人报告

6.1基金管理人及主要负责人员情况

6.1.1管理人及其管理基础设施基金的经验

中金基金管理有限公司（简称“中金基金”）成立于2014年2月，由中国国际金融股份有限公司作为全资股东，是首家通过发起设立方式由单一股东持股的基金公司，注册资本6亿元。中金基金经营范围为基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监会许可的其他业务，注册地址为北京市朝阳区建国门外大街1号国贸写字楼2座26层05室。

中金基金设立专门部门负责基础设施基金（或称“公募 REITs”）的研究、投资及运营管理等工作，建立并执行公募 REITs 尽职调查、投资管理、运营管理及风险控制等各项制度流程，持续加强专业人员配备，保障基金规范设立及运作，保护基金份额持有人合法权益。

截至报告期末，中金基金共管理6只基础设施基金。

6.1.2基金经理（或基金经理小组）简介

任本基金的基金经理基础设施项基础设施项目运营姓名职务期限目运营或投说明或投资管理经验任职日期离任日期资管理年限

刘立宇先生，工学硕曾参与中云信顺义士，特许金融分析师数据中心、万国数（CFA），历任中投发据北京十三号数据展有限责任公司产品

中心、以及 TCL 控管理部工程管理专员、本基金的2021年6刘立宇-12年股等项目的投资工战略投资部高级分析基金经理月7日作，涵盖数据中心、师、投资主管；西安嘉产业园区、仓储物仁投资管理有限公司

流等基础设施类投资部投资经理、高级型。投资经理；天津磐茂企业管理合伙企业(有限

第11页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告

合伙)不动产投资部投

资经理、投资副总裁；

现任中金基金管理有限公司创新投资部执行负责人。

郭瑜女士，工商管理学硕士，历任毕马威华振会计师事务所（上海分所）审计员；安博（中曾负责安博中国嘉

国）管理有限公司高级

兴物流中心、安博会计；上海城市地产投上海青浦配送中心资控股有限公司高级以及安博上海九亭经理；皇龙停车发展郭瑜本基金的2021年6物流中心等十余个

-14年（上海）有限公司高级基金经理月7日物流仓储园区的财经理；新宜（上海）企务报告和财务分析业管理咨询有限责任工作，主要涵盖仓公司战略发展副总监；

储物流基础设施类

普洛斯投资（上海）有型。

限公司投资并购副总监；现任中金基金管理有限公司创新投资部副总经理。

曾负责中信资本仓

储物流基金上海、

陈茸茸女士，经济学学南京等核心城市的士，历任皇龙停车发展仓储物流园运营管（上海）有限公司经理工作，参与基础本基金的2021年6理；信效商业管理（上陈茸茸-10年设施停车场基金虹基金经理月7日海）有限公司高级经桥机场停车楼等多理；现任中金基金管理个停车场的财务分有限公司创新投资部析工作，主要涵盖副总经理。

仓储物流、停车场等基础设施类型。

注：1、基础设施项目运营或投资管理年限根据基金经理参与基础设施相关行业的运营或投资管理工作经历核算。2、本基金无基金经理助理。

6.1.3期末兼任私募资产管理计划投资经理的基金经理同时管理的产品情况

本报告期内，本基金不存在基金经理兼任私募资产管理计划投资经理的情形。

6.2报告期内基金费用收取情况的说明

根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管理人的管理费计提金额1642626.88元，资产支持证券管理人的管理费计提金额289875.44元，基金托管

第12页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告

人的托管费计提金额193250.60元。外部管理机构的管理费包括固定管理费用和浮动管理费用，合计计提金额16041799.82元。

6.3管理人对报告期内本基金运作遵规守信情况的说明

报告期内，本基金管理人严格遵守《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等法律法规、规章、规范性文件，中国证监会、上海证券交易所有关规定，以及本基金基金合同、招募说明书等相关法律文件的约定，本着诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，履行基础设施项目运营管理职责，在控制风险的前提下，谋求基金份额持有人利益最大化。报告期内，本基金运作整体合法合规，无损害基金份额持有人利益的行为。

6.4公平交易制度及执行情况的专项说明本基金管理人一直坚持公平对待旗下所有投资组合，严格执行证监会《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》和公司内部公平交易制度，规范投资、研究和交易等各相关流程，通过系统控制和人工监控等方式在各环节严格控制，确保公平对待不同投资组合，切实防范利益输送。

本报告期内，本基金运作符合法律法规和公司公平交易制度的规定。

6.5管理人对报告期内基金投资和运营分析

本基金持有的基础设施资产组合由10个仓储物流园组成，包括：普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州

望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园、普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流

园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心，建筑面积合计约1156620.02平方米。

基础设施项目整体经营平稳，截至2024年9月30日，10个仓储物流园期末平均出租率为

84.94%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后平均出租率为89.83%，有效平均租金单价为

37.52元/平方米/月，租金收缴率94.75%。考虑到租户签订租赁协议到正式起租之间存在时间间隔，

我们将不断优化新签租户的入驻服务，致力于与租户建立长期业务合作，进而推动业绩的持续稳定增长。

基础设施项目出租率指标具体为：普洛斯广州保税物流园、普洛斯顺德物流园和苏州望亭普

洛斯物流园均为满租状态，普洛斯北京空港物流园为90.67%、普洛斯通州光机电物流园为97.66%、普洛斯增城物流园为81.69%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为100%）、普洛斯淀山湖

物流园为90.86%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为95.28%）、普洛斯青岛前湾港国际物流园为77.76%、普洛斯江门鹤山物流园为81.28%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为

第13页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告90.23%）、普洛斯（重庆）城市配送物流中心为63.75%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为71.88%）。

普洛斯增城物流园通过主动调整租户结构提升园区经营表现，新签租约于10月起租后该园区出租率将恢复至100%；普洛斯淀山湖物流园在与本基金原重要现金流提供方确认提前退租方案后，累计已完成133396.36平方米替换租户的签约，本基金将持续推进剩余面积的去化；普洛斯青岛前湾港国际物流园租赁需求主要受到国际贸易活动、大宗商品交易、跨境电商的影响，本基金未来将密切跟踪保税贸易需求变化情况，配合租户需求及时进行业务调整，积极拓展出口拼箱、转口贸易等业务，力争维持运营稳定；普洛斯江门鹤山物流园出租率已通过持续谈判与优质租户锁定长期租约，预计出租率在正式起租后有望稳步提升，园区运营稳定性将逐步增强；普洛斯（重庆）城市配送物流中心自二季度起租赁情况显著提升，本期维持稳定，本基金将继续采用灵活的租金策略吸引潜在客户。

本基金持有的上述基础设施资产分布于5个城市群，7个城市，通过分散投资缓释仓储物流市场供需关系周期性波动对本基金整体业绩的影响。基金管理人及外部管理机构将持续主动管理，通过改造提升园区硬件和完善客户服务，持续为园区引入优质企业，增加租户组合的分散度，优化租约期限，力争业绩达成预期。

6.6管理人对宏观经济及基础设施项目所在行业的简要展望

（一）宏观经济简要展望

前三季度国民经济运行稳中有进，向好因素累积增多。根据国家统计局初步核算，前三季度国内生产总值949746亿元，按不变价格计算，同比增长4.8%。分产业看，第一产业增加值57733亿元，同比增长3.4%；第二产业增加值361362亿元，增长5.4%；第三产业增加值530651亿元，增长4.7%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长5.3%，二季度增长4.7%，三季度增长4.6%。

从环比看，三季度国内生产总值增长0.9%。

高质量发展取得新进展，与仓储物流需求相关的经济指标总体平稳、稳中有进。前三季度，全国规模以上工业增加值同比增长5.8%。9月份，制造业采购经理指数为49.8%，比上月上升0.7个百分点，制造业景气度保持稳定。服务业继续恢复，现代服务业发展良好，市场销售保持增长，服务消费增势较好。前三季度，社会消费品零售总额353564亿元，同比增长3.3%，全国网上零售额108930亿元，同比增长8.6%。其中，实物商品网上零售额90721亿元，增长7.9%，占社会消费品零售总额的比重为25.7%。

总的来看，前三季度经济运行总体平稳、稳中有进，政策效应不断显现，主要经济指标近期出现积极变化。同时也要看到，外部环境更趋复杂严峻，经济回升向好基础仍需巩固。

第14页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告

（二）仓储物流行业简要展望

现代物流业是与国民经济紧密融合的基础性现代服务业。仓储是物流的必要载体，是支撑实体经济的重要基础设施。“十四五”规划指出：“强化流通体系支撑作用，需要建设现代物流体系，加快发展冷链物流，统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流枢纽、骨干冷链物流基地设施条件”。根据2024年中央财经委员会第四次会议精神，物流是实体经济的“筋络”，联接生产和消费、内贸和外贸。

近年来，各政府部门均发布物流业相关政策文件，发展现代仓储物流产业，鼓励发展与先进制造业联动发展的第三方物流企业，促进制造业与物流业相互融合、降低成本、提高效率，从整体上提高我国产业竞争力。电商及快递行业的发展，带动网上零售金额的增长，有利于仓储物流行业的长期发展。快递类企业作为仓储物流园区的主要租户之一，其需求趋于稳定，整体基础网络已逐步形成，规模较大的快递快运企业整合性需求较为明显，对网络化仓点布局需求显著，有

利于第三方物流企业的稳定发展。跨境电商的发展成为仓储物流行业的新增长点，对国际化的运

营全球的网络布局提出了更高的要求。仓储物流行业的租赁需求与宏观经济的发展，以及消费需求的恢复息息相关，目前处于逐步回暖的阶段。本基金已持有的投资基础设施项目所在区域的仓储物流子市场整体保持稳健，基金管理人及外部管理机构将持续监控项目所在区域的市场供应及需求变化，及时判断各子市场情况变化、各需求行业的变化带来的对基础设施项目租赁产生的潜在影响。

§7基金份额变动情况

单位：份

报告期期初基金份额总额1938268684.00

报告期期间基金总申购份额-

报告期期间其他份额变动情况-

报告期期末基金份额总额1938268684.00

§8基金管理人运用固有资金投资本基金情况

8.1基金管理人持有本基金份额变动情况

本报告期内，基金管理人未运用固有资金投资本基金。

8.2报告期内基金管理人运用固有资金投资本基金交易明细

本报告期内，基金管理人未运用固有资金申购、赎回、买卖本基金份额。

第15页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告

§9影响投资者决策的其他重要信息

截至2024年9月30日，本基金穿透持有的基础设施项目相关信息如下：

单位：元项目公司形采用公允价值法

序币成/基金购买资产采用成本法计量基金购买资产的基金购买资产的资产名称初始成本2计量的账面价值所在区域所在城市号种购买资产时时间1的账面价值4投资成本成本账面价值5

3

间人北京市北京普洛斯空港物流1民2005/4/112021/6/9565858769.502045000000.001827868130.182356622196.992076238367.24北京市（直辖发展有限公司

币市）人广州市

普洛斯（广州）保税2民2004/11/162021/6/9107819624.01207000000.00141418145.21459151678.78191023794.80广东省（省会城仓储有限公司

币市）人广州市广州普洛斯仓储设施3民2005/10/202021/6/9299197175.13908000000.00760762349.69685253749.61866481300.10广东省（省会城管理有限公司

币市）人佛山市顺德区普顺物

4民2007/2/142021/6/9241879449.48616000000.00492029455.81635826486.75571381795.47广东省佛山市

流园开发有限公司币人苏州普洛斯望亭物流

5民2007/6/132021/6/9247811303.39519000000.00422315577.81587957303.77493754575.75江苏省苏州市

园开发有限公司币人昆山普淀仓储有限公

6民2008/10/62021/6/9477181987.671003000000.00886727461.671108261695.881008481393.19江苏省昆山市

司币

第16页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告

普洛斯（青岛）前湾人青岛市7港国际物流发展有限民2006/6/272023/6/7335774493.39562000000.00527514981.98728571564.41-山东省（计划单公司币列市）人鹤山普洛斯物流园有

8民2014/6/42023/6/7390079142.38511000000.00483133111.12583193261.21-广东省江门市

限公司币人重庆市重庆普南仓储服务有9民2011/11/152023/6/7581089515.14499000000.00457041716.19541974968.04-重庆市（直辖限公司

币市）

汇总3246691460.096870000000.005998810929.667686812905.445207361226.55

注：

1、本基金购买基础设施项目的交割日

2、基础设施项目形成或购买资产成本

3、基础设施项目公司层面采用公允价值计量投资性房地产，截至2024年9月30日，基础设施项目的账面价值合计为6870000000.00元

4、本基金合并层面采用成本法计量投资性房地产，截至2024年9月30日，投资性房地产的账面价值合计为5998810929.66元

5、截至2021年12月31日，基金合并报表记载的基础设施项目投资性房地产账面值

6、报告期为2024年第3季度

第17页共18页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告

§10备查文件目录

10.1备查文件目录

（一）中国证监会准予中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金募集注册的文件

（二）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及其更新

（三）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及其更新

（四）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新（五）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》及其更新

（六）关于申请募集中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金之法律意见书

（七）基金管理人业务资格批复和营业执照

（八）基金托管人业务资格批复和营业执照

（九）报告期内中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在指定媒介上发布的各项公告

（十）中国证监会要求的其他文件

10.2存放地点

备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

10.3查阅方式

投资者可在基金管理人和或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，投资者可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人中金基金管理有限公司。

咨询电话：（86）010-63211122400-868-1166

传真：（86）010-66159121中金基金管理有限公司

2024年10月25日