中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

2025年第1季度报告

2025年3月31日

基金管理人：中金基金管理有限公司

基金托管人：兴业银行股份有限公司

报告送出日期：2025年4月22日中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

§1重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人兴业银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年4月21日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

外部管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，确保相关披露真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2025年1月1日起至3月31日止。

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§2基金产品概况

2.1基金产品基本情况

基金名称中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

基金简称 中金普洛斯 REIT

场内简称 普洛斯（扩位简称：中金普洛斯 REIT）基金主代码508056前端交易代码508056基金运作方式契约型封闭式首次募集基金合同生效日2021年6月7日基金管理人中金基金管理有限公司基金托管人兴业银行股份有限公司

报告期末基金份额总额1938268684.00份基金合同存续期50年基金份额上市的证券交易所上海证券交易所首发份额上市日为2021年6月21日上市日期

第一次扩募份额上市日为2023年6月16日投资目标本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证券、项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升基础设施项目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项目价值。

（一）基础设施项目投资策略。

1、初始基金资产投资策略。2、2022年度第一次扩募资产投

投资策略资策略。3、运营管理策略。4、资产收购策略。5、更新改造策略。6、出售及处置策略。7、对外借款策略。

（二）债券及货币市场工具的投资策略。

业绩比较基准不设立业绩比较基准。

风险收益特征本基金为基础设施证券投资基金，在基金合同存续期内通过资产支持证券和项目公司等载体穿透取得仓储物流基础设

施项目完全所有权或经营权利，通过积极运营管理以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。

基金收益分配政策（一）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将

90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年

不得少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进行收益分配；

（二）本基金收益分配方式为现金分红；

（三）每一基金份额享有同等分配权；

（四）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。

在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有人

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利益无实质性不利影响的前提下，基金管理人经与基金托管人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调整基金收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大会。

资产支持证券管理人中国国际金融股份有限公司

外部管理机构普洛斯投资（上海）有限公司

2.2资产项目基本情况说明

资产项目名称：普洛斯北京空港物流园资产项目公司名称北京普洛斯空港物流发展有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式普洛斯北京空港物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

资产项目地理位置北京市顺义区顺畅大道15号、16号

资产项目名称：普洛斯通州光机电物流园资产项目公司名称北京普洛斯空港物流发展有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式普洛斯通州光机电物流园为客户提供仓储物流

基础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

资产项目地理位置北京市通州区兴光二街2号

资产项目名称：普洛斯广州保税物流园

资产项目公司名称普洛斯（广州）保税仓储有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式普洛斯广州保税物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

资产项目地理位置广东省广州经济技术开发区保盈西路12号、5号

资产项目名称：普洛斯增城物流园资产项目公司名称广州普洛斯仓储设施管理有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式普洛斯增城物流园为客户提供仓储物流基础设

施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

资产项目地理位置广东省广州市增城区荔新九路1号

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资产项目名称：普洛斯顺德物流园资产项目公司名称佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式普洛斯顺德物流园为客户提供仓储物流基础设

施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

资产项目地理位置广东省佛山市顺德区顺昌路19号、26号

资产项目名称：苏州望亭普洛斯物流园资产项目公司名称苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式苏州望亭普洛斯物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

资产项目地理位置江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75号

资产项目名称：普洛斯淀山湖物流园基础设施项目公司名称昆山普淀仓储有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式普洛斯淀山湖物流园为客户提供仓储物流基础

设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

资资产项目地理位置江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路1号、丁家浜路7号

资产项目名称：普洛斯青岛前湾港国际物流园

资产项目公司名称普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式普洛斯青岛前湾港国际物流园为客户提供仓储

物流基础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

资产项目地理位置青岛市前湾保税港区内月湾路5号、7号、8号

资产项目名称：普洛斯江门鹤山物流园资产项目公司名称鹤山普洛斯物流园有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式普洛斯江门鹤山物流园为客户提供仓储物流基

础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

资产项目地理位置广东省江门市鹤山沙坪街道汇通路2号、6号

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资产项目名称：普洛斯（重庆）城市配送物流中心资产项目公司名称重庆普南仓储服务有限公司资产项目类型仓储物流

资产项目主要经营模式普洛斯（重庆）城市配送物流中心为客户提供仓

储物流基础设施相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

资产项目地理位置重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道196号

2.3基金扩募情况

单位：人民币元项目扩募时间扩募方式扩募发售金额

第1次扩募2023年6月2日定向扩募1852999995.95注：本基金第1次扩募募集期为2023年5月25日至2023年6月1日。根据《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同更新公告》，基金合同于2023年6月2日正式更新生效，基金合同更新生效日本基金扩募募集期实收份额438268684份(含利息转份额零份)，发行价格为人民币4.228元。该资金已由毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)审验并出具验资报告。本基

金第1次扩募份额于2023年6月16日在上海证券交易所上市。

2.4基金管理人和运营管理机构

项目基金管理人外部管理机构

名称中金基金管理有限公司普洛斯投资（上海）有限公司姓名李耀光杨敏信息披

普洛斯中国高级副总裁，资本运露事务职务副总经理营负责人负责人

联系方式 xxpl@ciccfund.com glpreitxxpl@glprop.com中国（上海）自由贸易试验区张北京市朝阳区建国门外大街1号杨路2389弄3号普洛斯大厦16注册地址国贸写字楼2座26层05室楼1601室（名义楼层18楼1801室）中国（上海）自由贸易试验区张北京市朝阳区建国门外大街1号办公地址杨路2389弄3号普洛斯大厦18

国贸大厦 B 座 43 层楼邮政编码100004200135法定代表人李金泽黄佳

2.5基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人

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基金托管人/资产支持证项目资产支持证券管理人原始权益人券托管人

GLP China Holdings中国国际金融股份有限公 Limited（中文名称：普名称兴业银行股份有限公司司洛斯中国控股有限公

司）北京市朝阳区建国门外大福建省福州市台江区江香港中环皇后大道15号注册地址街1号国贸大厦2座27层滨中大道398号兴业银置地广场公爵大厦33楼及28层行大厦

北京市朝阳区建国门外大中国（上海）自由贸易上海市浦东新区银城路办公地址街1号国贸大厦2座27层试验区张杨路2389弄3

167号4楼

及28层号普洛斯大厦18楼邮政编码100004200120200135法定代表陈亮（法定代表人）吕家进（法定代表人）诸葛文静（授权代表）人

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§3主要财务指标和基金运作情况

3.1主要财务指标

单位：人民币元

主要财务指标报告期（2025年1月1日至2025年3月31日）

1.本期收入108701882.52

2.本期净利润297638.48

3.本期经营活动产生的现金流量净额62495861.14

4.本期现金流分派率1.16%

5.年化现金流分派率4.69%

注：

1、本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。

2、年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/（基金成立当年为基金合同生效日）至报告期末实际天数*本年总天数。

3.2其他财务指标无。

3.3基金收益分配情况

3.3.1本报告期的可供分配金额

单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注

本期82825928.950.0427-

本年累计82825928.950.0427-

3.3.2本报告期的实际分配金额

单位：人民币元期间实际分配金额单位实际分配金额备注

本期88133071.260.0455-

本年累计88133071.260.0455-

3.3.3本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润297638.48-

本期折旧和摊销84039792.28-

本期利息支出2926695.69-

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本期所得税费用-17968341.09-

本期税息折旧及摊销前利润69295785.36-调增项

1-其他可能的调整项，如基础设施基金发

行份额募集的资金、处置基础设施项目

26051372.69-

资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等调减项

1-当期购买基础设施项目等资本性支出-1626872.69-

2-支付的利息及所得税费用-5948765.76-

3-应收和应付项目的变动项-3691374.25-

4-未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改-1254216.40-

造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等

本期可供分配金额82825928.95-

注：本期“未来合理相关支出预留”调整项预留的是未来合理期间内运营费用支出包括：本期基金

管理人的管理费、托管费、外部管理机构的管理费、专项计划管理人的管理费、物业服务费、中

介服务费和维修改造支出等，上述费用根据相关协议约定及实际发生情况支付。

3.3.4可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明无。

3.3.5本期调整项与往期不一致的情况说明无。

3.4报告期内基金费用收取情况的说明

根据本基金基金合同、招募说明书和托管协议等相关法律文件，本报告期内基金管理人的管理费计提金额1611320.40元，资产支持证券管理人的管理费计提金额284351.40元，基金托管人的托管费计提金额189567.00元。外部管理机构的管理费包括固定管理费用和浮动管理费用，合计计提金额15706208.32元。

基金管理人、基金托管人和资产支持证券托管人、资产支持证券管理人、外部管理机构的费

用收取依据详见本基金招募说明书及其更新“第二十三部分基金的费用与税收”。

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§4资产项目基本情况

4.1报告期内资产项目的运营情况

4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的的说明

本基金持有的基础设施资产组合由10个仓储物流园组成，包括：普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园、普洛斯顺德物流园、苏州

望亭普洛斯物流园、普洛斯淀山湖物流园、普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流

园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心，建筑面积合计约1156620.02平方米。

本基金营业收入或者现金流占上年度全部营业收入或者现金流10%以上的基础设施项目公司（即“重要基础设施项目公司”）为北京普洛斯空港物流发展有限公司、广州普洛斯仓储设施管理

有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司。

北京普洛斯空港物流发展有限公司持有的普洛斯北京空港物流园和普洛斯通州光机电物流园

分别自2007-2012年、2008年建成。根据仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司和普洛斯投资（上海）有限公司提供资料（下同），本期北京空港物流园和普洛斯通州光机电物流园周边无新增竞争性项目。

广州普洛斯仓储设施管理有限公司持有的普洛斯增城物流园自2011-2014年建成。本期普洛斯增城物流园周边无新增竞争性项目。

佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司持有的普洛斯顺德物流园自2009-2017年建成。本期普洛斯顺德物流园周边无新增竞争性项目。

苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司持有的苏州望亭普洛斯物流园自2009-2017年建成。本期苏州望亭普洛斯物流园周边无新增竞争性项目。

昆山普淀仓储有限公司持有的普洛斯淀山湖物流园自2011-2015年建成。本期普洛斯淀山湖物流园周边无新增竞争性项目。

4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标本期（2025年1上年同期（2024指标含

月1日-2025年3年1月1日-2024义说明同比序号指标名称指标单位月31日）/报告期年3月31日）/报

及计算（%）末（2025年3月告期末（2024年3方式

31日）月31日）

1期末可供出租面积注1平方米1163212.201163212.200.00

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2期末实际出租面积注2平方米1053784.96997922.365.60

3期末出租率注3百分比90.59%85.79%4.80

4期末租金单价水平注4元/平方米/月35.0437.93-7.62

5期末剩余租期情况注5天480.93576.52-16.58

6期末租金收缴率注6百分比94.02%92.49%1.53

注：

1、基础设施项目期末可租赁面积之和，下同

2、基础设施项目期末实际租赁面积之和，下同

3、期末实际出租面积/期末可供出租面积，下同

4、∑????=1租约 i的时点租金单价 ?租约 i的租约面积/租约总面积，即期末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价，下同

5、∑????=1租约 i的总剩余租期 ?租约 i的租约面积/租约总面积，下同

6、期末累计当年实收租金/期末累计当年应收租金，下同

7、同比数据中百分数的变动采用百分点增减列示，下同

4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标

资产项目名称：普洛斯北京空港物流园本期（2025年1上年同期（2024指标含义月1日-2025年3年1月1日-2024同比序号指标名称说明及计指标单位月31日）/报告期年3月31日）/报

（%）算方式末（2025年3月告期末（2024年3

31日）月31日）

1期末可供出租面积注1平方米128061.00128061.000.00

2期末实际出租面积注2平方米105443.71117523.75-10.28

3期末出租率注3百分比82.34%91.77%-9.43

4期末租金单价水平注4元/平方米/月68.0373.91-7.96

5期末剩余租期情况注5天443.31265.1067.22

6期末租金收缴率注6百分比94.85%88.00%6.86

注：注1-6详见4.1.2

资产项目名称：通州光机电物流园本期（2025年1上年同期（2024指标含

月1日-2025年3年1月1日-2024义说明同比序号指标名称指标单位月31日）/报告期年3月31日）/报

及计算（%）末（2025年3月告期末（2024年3方式

31日）月31日）

1期末可供出租面积注1平方米40530.0040530.000.00

2期末实际出租面积注2平方米40487.9839583.252.29

3期末出租率注3百分比99.90%97.66%2.24

4期末租金单价水平注4元/平方米/月54.0952.532.97

5期末剩余租期情况注5天755.631132.31-33.27

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6期末租金收缴率注6百分比94.85%88.00%6.85

注：注1-6详见4.1.2

资产项目名称：普洛斯增城物流园本期（2025年1上年同期（2024指标含

月1日-2025年3年1月1日-2024义说明同比序号指标名称指标单位月31日）/报告期年3月31日）/报

及计算（%）末（2025年3月告期末（2024年3方式

31日）月31日）

1期末可供出租面积注1平方米112757.00112757.000.00

2期末实际出租面积注2平方米112756.04110094.732.42

3期末出租率注3百分比100.00%97.64%2.36

4期末租金单价水平注4元/平方米/月41.1046.18-11.00

5期末剩余租期情况注5天549.001267.12-56.67

6期末租金收缴率注6百分比85.29%83.25%2.04

注：注1-6详见4.1.2

资产项目名称：普洛斯顺德物流园本期（2025年1上年同期（2024指标含

月1日-2025年3年1月1日-2024义说明同比序号指标名称指标单位月31日）/报告期年3月31日）/报

及计算（%）末（2025年3月告期末（2024年3方式

31日）月31日）

1期末可供出租面积注1平方米106737.00106737.000.00

2期末实际出租面积注2平方米101070.86106737.00-5.31

3期末出租率注3百分比94.69%100.00%-5.31

4期末租金单价水平注4元/平方米/月40.9840.271.76

5期末剩余租期情况注5天237.68335.91-29.24

6期末租金收缴率注6百分比98.80%99.97%-1.17

注：注1-6详见4.1.2

资产项目名称：苏州望亭普洛斯物流园本期（2025年1上年同期（2024指标含

月1日-2025年3年1月1日-2024义说明同比序号指标名称指标单位月31日）/报告期年3月31日）/报

及计算（%）末（2025年3月告期末（2024年3方式

31日）月31日）

1期末可供出租面积注1平方米94434.0094434.000.00

2期末实际出租面积注2平方米94434.0083739.9912.77

3期末出租率注3百分比100.00%88.68%11.32

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4期末租金单价水平注4元/平方米/月40.6339.822.03

5期末剩余租期情况注5天957.54518.4384.70

6期末租金收缴率注6百分比100.00%91.61%8.39

注：注1-6详见4.1.2

资产项目名称：普洛斯淀山湖物流园本期（2025年1上年同期（2024指标含

月1日-2025年3年1月1日-2024义说明同比序号指标名称指标单位月31日）/报告期年3月31日）/报

及计算（%）末（2025年3月告期末（2024年3方式

31日）月31日）

1期末可供出租面积注1平方米181223.00181223.000.00

2期末实际出租面积注2平方米173352.84165145.094.97

3期末出租率注3百分比95.66%91.13%4.53

4期末租金单价水平注4元/平方米/月28.7032.85-12.63

5期末剩余租期情况注5天372.74722.329-48.40

6期末租金收缴率注6百分比87.11%99.93%-12.82

注：注1-6详见4.1.2

4.1.4其他运营情况说明

本基金持有10个仓储物流园，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，建筑面积合计约1156620.02平方米。基础设施项目整体经营平稳，截至2025年3月31日，时点平均出租率90.59%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为93.97%，期末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为35.04元/平方米/月，租金收缴率94.02%。

基础设施项目租户结构稳定，签约租户约71家，行业构成主要以运输业、商业与专业服务业、软件与服务业为主。本报告期内，基础设施项目前五大租户租金收入为3037.52万元，占全部租金及物业管理服务费收入的比例约为28.25%。

前五大租户租金收入情况和占比情况

租户租金收入（万元）占全部租金收入的比例

租户1726.626.76%

租户2704.086.55%

租户3564.035.25%

租户4531.484.94%

租户5511.314.76%

合计3037.5228.25%

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基础设施项目出租率指标具体为：普洛斯广州保税物流园、普洛斯增城物流园和苏州望亭普洛斯物流园均为满租状态，普洛斯北京空港物流园为82.34%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为87.22%）、普洛斯通州光机电物流园为99.90%、普洛斯顺德物流园为94.69%、普洛斯淀山湖物流园为95.66%、普洛斯青岛前湾港国际物流园为76.58%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为99.24%）、普洛斯江门鹤山物流园为91.29%、普洛斯（重庆）城市配送物流中心为83.44%（考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后为85.86%）。

受宏观经济恢复放缓和存量供应持续释放的影响，2025年高标物流地产运营出租率和租金水平仍然承压，基础设施项目所属的市场面临调整压力。部分园区可能需要采取降价措施从而稳定出租率水平，或在换租期间出现出租率的短期波动。基金管理人与外部管理机构将密切关注新入市项目的情况，同时不断提高主动管理能力，提升服务水平、增强租户粘性，力争基础设施项目实现稳定的经营。本基金将灵活调整租赁策略，以应对市场变化，力争确保资产稳健运营。

本报告期内，普洛斯北京空港物流园为进一步优化租户结构，出租率出现短期波动。该园区坚持以引进生命科学类客户为主的长期目标，持续扩大医药、医疗器械行业客户占比，不断深化行业布局，从而发挥集聚效应。基金管理人协同运营管理机构通过积极梳理，增强客户触达，努力为园区稳健运营筑牢根基。

本报告期内，全球关税政策调整加大了国际贸易活动的不确定性，暂未对基础设施项目运营产生重大影响。本基金持有的基础设施项目中，涉及跨境业务租户租赁面积占比基础设施项目合计可租赁面积相对较低，且租户业务范围通常覆盖多个国家和地区，对单一国家贸易依赖度较低，分散了单一市场政策波动风险。涉及跨境业务的租户主要分布在普洛斯青岛前湾港国际物流园和普洛斯广州保税物流园，租户所属行业主要为大宗商品交易、跨境电商。根据租户访谈，租户的进出口业务范围涵盖包含日本、韩国、美国、东南亚等多个国家和地区。其中，业务范围涉及中美贸易的租户共有4家，上述租户租赁面积中，按租户销售额占比计算，与中美贸易业务相关的租赁面积占基础设施项目合计可租赁面积约1.33%，租赁面积中用于进口业务的部分约占0.79%，出口业务的部分约占0.54%，截至报告期末上述租户运营稳定。本基金将密切跟踪关税政策和贸易需求变化情况，及时判断其对仓储物流租赁需求的影响，坚持租户多元化布局的租赁策略，根据市场需求变化及时进行租赁策略的调整，力争维持运营稳定。

本基金持有的上述基础设施资产分布于5个城市群，7个城市，通过分散投资缓释仓储物流市场供需关系周期性波动对本基金整体业绩的影响。基金管理人及外部管理机构将持续主动管理，通过改造提升园区硬件和完善客户服务，持续为园区引入优质企业，增加租户组合的分散度，优化租约期限，力争业绩达成预期。

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4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期性风

险

（1）经营风险

仓储物流行业的经营风险包括因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力发生重大不利变

化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响导致基础设施资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险。

基础设施资产运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。

（2）行业风险

仓储物流行业的行业风险包括宏观经济环境变化可能导致的行业风险、城市规划及基础设施

项目周边便利设施、交通条件等发生变化的风险、相关政策法规发生变化的风险、行业竞争加剧的风险等。

本报告期内，全球关税政策发生调整，国际经济、贸易、金融、政治环境面临诸多不确定因素。关税调整潜在影响了仓储物流行业国际贸易相关租户的运营成本、市场需求和供应链布局，可能对基础设施项目的运营产生影响。

（3）周期性风险

证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性的经济运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。

其他相关风险详见本基金招募说明书更新“第八部分风险揭示”。

4.2重要资产项目公司运营财务数据

4.2.1重要资产项目公司的主要资产负债科目分析

资产项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广

州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流

园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山

普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）同比（%）主要资产科目

1投资性房地产6635500000.006635500000.000.00

主要负债科目

1长期借款3522945757.383522945757.380.00

2递延所得税负债1091595968.821089924420.670.15

注：1、主要资产科目指占期末总资产10%以上的资产科目，主要负债科目指占期末总负债10%以上的负债科目，下同。2、采用公允价值计量的投资性房地产账面价值根据截至2024年12月31日的根据年度评估报告确定，下同。

第14页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

资产项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）同比（%）主要资产科目

1投资性房地产2012300000.002012300000.000.00

主要负债科目

1长期借款1167484840.021167484840.020.00

2递延所得税负债428049518.24428049518.240.00

资产项目公司名称：广州普洛斯仓储设施管理有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）同比（%）主要资产科目

1投资性房地产878300000.00878300000.000.00

主要负债科目

1长期借款406202515.26406202515.260.00

2递延所得税负债173346980.30171690462.230.96

3其他应付款114098480.08111335177.812.48

资产项目公司名称：佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）同比（%）主要资产科目

1投资性房地产612000000.00612000000.000.00

主要负债科目

1长期借款335121782.43335121782.430.00

2递延所得税负债115367433.84115367433.840.00

资产项目公司名称：苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）同比（%）主要资产科目

1投资性房地产521100000.00521100000.000.00

2货币资金64342167.0863602266.371.16

主要负债科目

1长期借款237144990.29237144990.290.00

2递延所得税负债90321210.5090321210.500.00

资产项目公司名称：昆山普淀仓储有限公司

序号构成报告期末金额（元）上年末金额（元）同比（%）主要资产科目

1投资性房地产926900000.00926900000.000.00

主要负债科目

1长期借款464691468.42464691468.420.00

第15页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

2递延所得税负债144995598.24144980568.160.01

4.2.2重要资产项目公司的营业收入分析

资产项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广

州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流

园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山

普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司本期（2025年1月1日-上年同期（2024年1月1日

2025年3月31日）-2024年3月31日）

金额同序占该项占该项构成比号目总收目总收金额（元）金额（元）（%）入比例入比例

（％）（％）租金及物业管理

1107512253.16100.00117247407.4799.99-8.30

服务费收入

2其他收入--12316.620.01-100.00

3合计107512253.16100.00117259724.09100.00-8.31

注：租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额。

资产项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司本期（2025年1月1日-上年同期（2024年1月1

2025年3月31日）日-2024年3月31日）

序金额同构成占该项目占该项目号比（%）金额（元）总收入比金额（元）总收入比例（％）例（％）租金及物业管理服

129895534.25100.0033310138.64100.00-10.25

务费收入

2其他收入-----

3合计29895534.25100.0033310138.64100.00-10.25

注：北京普洛斯空港物流发展有限公司持有的普洛斯北京空港物流园和普洛斯通州光机电物流园

本期营业收入分别约占该项目公司的80%和20%。

资产项目公司名称：广州普洛斯仓储设施管理有限公司本期（2025年1月1日-上年同期（2024年1月1

2025年3月31日）日-2024年3月31日）

序金额同构成占该项目占该项目号比（%）金额（元）总收入比金额（元）总收入比例（％）例（％）租金及物业管理服

112377110.77100.0015264807.1999.94-18.92

务费收入

第16页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

2其他收入--9869.040.06-100.00

3合计12377110.77100.0015274676.23100.00-18.97

资产项目公司名称：佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司本期（2025年1月1日-上年同期（2024年1月1

2025年3月31日）日-2024年3月31日）

序占该项金额同构成占该项目

号目总收比（%）金额（元）金额（元）总收入比入比例例（％）

（％）租金及物业管理服

112401772.22100.0012602414.83100.00-1.59

务费收入

2其他收入-----

3合计12401772.22100.0012602414.83100.00-1.59

资产项目公司名称：苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司本期（2025年1月1日-上年同期（2024年1月1

2025年3月31日）日-2024年3月31日）

序金额同构成占该项目占该项目号比（%）金额（元）总收入比金额（元）总收入比例（％）例（％）租金及物业管理服

111275501.66100.0011256495.28100.000.17

务费收入

2其他收入-----

3合计11275501.66100.0011256495.28100.000.17

资产项目公司名称：昆山普淀仓储有限公司本期（2025年1月1日-上年同期（2024年1月1

2025年3月31日）日-2024年3月31日）

序金额同构成占该项目占该项目号比（%）金额（元）总收入比金额（元）总收入比例（％）例（％）租金及物业管理

113027243.40100.0016233822.07100.00-19.75

服务费收入

2其他收入-----

3合计13027243.40100.0016233822.07100.00-19.75

4.2.3重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析

资产项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广

州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流

园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山

第17页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司本期（2025年1月1日-上年同期（2024年1月1

2025年3月31日）日-2024年3月31日）

序金额同比构成占该项目占该项目号（%）金额（元）总成本比金额（元）总成本比例（％）例（％）

1物业服务费6417087.1530.806839714.2330.81-6.18

2税金及附加14074229.5067.5514540563.1365.50-3.21

3其他成本费用342995.331.65819555.923.69-58.15

4合计20834311.98100.0022199833.28100.00-6.15

注：1、资产项目营业成本构成项目无折旧费用，主要原因是基础设施项目公司对投资性房地产采用公允价值核算，无需计提折旧。2、其他成本费用主要为代收公共事业费，按照准则要求以收入和支出净额列报。但因收缴和支付存在时间差异，故其他成本费用同比波动较大，下同。

资产项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司本期（2025年1月1日-上年同期（2024年1月1

2025年3月31日）日-2024年3月31日）

序金额同比构成占该项目占该项目号（%）金额（元）总成本比金额（元）总成本比例（％）例（％）

1物业服务费1280309.2826.621193921.4923.007.24

2税金及附加3608086.2575.023624640.1169.84-0.46

3其他成本费用-78695.26-1.64371777.417.16-121.17

4合计4809700.27100.005190339.01100.00-7.33

注：其他成本费用同比变化情况详见4.2.3注2，下同

资产项目公司名称：广州普洛斯仓储设施管理有限公司本期（2025年1月1日-2025上年同期（2024年1月1年3月31日）日-2024年3月31日）序占该项金额同比构成占该项目总

号目总成（%）金额（元）成本比例金额（元）本比例

（％）

（％）

1物业服务费646998.5131.70711033.7431.22-9.01

2税金及附加1298210.6563.611485940.2665.24-12.63

3其他成本费用95689.904.6980669.803.5418.62

合计2040899.06100.002277643.80100.00-10.39

资产项目公司名称：佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司序本期（2025年1月1日-2025上年同期（2024年1月1金额同比构成号年3月31日）日-2024年3月31日）（%）

第18页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告占该项占该项目总目总成金额（元）成本比例金额（元）本比例

（％）

（％）

1物业服务费635040.0330.74635040.0030.550.00

2税金及附加1393467.2667.471406137.4867.63-0.90

3其他成本费用37012.611.7937804.961.82-2.10

合计2065519.90100.002078982.44100.00-0.65

资产项目公司名称：苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司本期（2025年1月1日-2025上年同期（2024年1月1年3月31日）日-2024年3月31日）序占该项金额同比构成占该项目总

号目总成（%）金额（元）成本比例金额（元）本比例

（％）

（％）

1物业服务费533401.2028.87595727.1631.00-10.46

2税金及附加1248853.3767.581236541.2264.341.00

3其他成本费用65621.373.5589616.064.66-26.77

合计1847875.94100.001921884.44100.00-3.85

资产项目公司名称：昆山普淀仓储有限公司本期（2025年1月1日-2025上年同期（2024年1月1年3月31日）日-2024年3月31日）序占该项金额同比构成占该项目总

号目总成（%）金额（元）成本比例金额（元）本比例

（％）

（％）

1物业服务费904388.6434.001164258.1237.73-22.32

2税金及附加1710636.9464.311891117.4361.29-9.54

3其他成本费用44982.721.6930104.750.9849.42

合计2660008.30100.003085480.30100.00-13.79

第19页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

4.2.4重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析

资产项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司、普洛斯（广州）保税仓储有限公司、广

州普洛斯仓储设施管理有限公司、佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司、苏州普洛斯望亭物流

园开发有限公司、昆山普淀仓储有限公司、普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司、鹤山

普洛斯物流园有限公司、重庆普南仓储服务有限公司本期上年同期序指标单（2025年1月1日-（2024年1月1日-指标名称指标含义说明及计算公式号位2025年3月31日）2024年3月31日）指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/营

1毛利率%93.7193.47

业收入息税折旧摊基础设施项目息税折旧摊

2%67.0468.86

销前净利率销前净利润/营业收入

注：上表所述基础设施项目息税折旧摊销前净利润为基础设施项目财务业绩指标，3.3.3本期可供分配金额计算过程中本报告期税息折旧及摊销前利润为基金层面财务指标，两者计算口径存在差异。

资产项目公司名称：北京普洛斯空港物流发展有限公司本期上年同期序指标单（2025年1月1日-（2024年1月1日-指标名称指标含义说明及计算公式号位2025年3月31日）2024年3月31日）指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/营

1毛利率%95.9895.30

业收入息税折旧摊基础设施项目息税折旧摊

2%68.4471.04

销前净利率销前净利润/营业收入

资产项目公司名称：广州普洛斯仓储设施管理有限公司本期上年同期序指标单（2025年1月1日-（2024年1月1日-指标名称指标含义说明及计算公式号位2025年3月31日）2024年3月31日）指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/营

1毛利率%94.0094.82

业收入息税折旧摊基础设施项目息税折旧摊

2%67.8571.18

销前净利率销前净利润/营业收入

资产项目公司名称：佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司本期上年同期序指标单（2025年1月1日-（2024年1月1日-指标名称指标含义说明及计算公式号位2025年3月31日）2024年3月31日）指标数值指标数值

第20页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告（营业收入-营业成本）/营

1毛利率%94.5894.66

业收入息税折旧摊基础设施项目息税折旧摊

2%71.4872.10

销前净利率销前净利润/营业收入

资产项目公司名称：苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司本期上年同期序指标单（2025年1月1日-（2024年1月1日-指标名称指标含义说明及计算公式号位2025年3月31日）2024年3月31日）指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/营

1毛利率%94.6993.91

业收入息税折旧摊基础设施项目息税折旧摊

2%72.7773.50

销前净利率销前净利润/营业收入

资产项目公司名称：昆山普淀仓储有限公司本期上年同期序指标单（2025年1月1日-（2024年1月1日-指标名称指标含义说明及计算公式号位2025年3月31日）2024年3月31日）指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/营

1毛利率%92.7192.64

业收入息税折旧摊基础设施项目息税折旧摊

2%62.7267.11

销前净利率销前净利润/营业收入

第21页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

4.3资产项目公司经营现金流

4.3.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

基础设施项目公司开立了监督账户及支出账户，前述账户均受到托管人兴业银行股份有限公司的监管，基础设施项目相关收入均归集至监督账户。基金管理人已全面接管基础设施项目公司所有银行账户及资金，确保所有账户及资金统一纳入基金管理人和基金托管人的监管范围。本报告期基础设施项目公司收入归集总金额114467475.25元，对外支出总金额52788018.33元。上年同期基础设施项目公司收入归集总金额128251056.64元，对外支出总金额47628730.23元。

4.3.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明

本报告期内，本基金不存在来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况。

4.3.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施的

说明

本报告期内，本基金不存在影响未来项目正常现金流的重大情况。

第22页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金资产组合情况

占基础设施资产支持证券之

序号项目金额（元）

外的投资组合的比例（%）

1固定收益投资--

其中：债券--

资产支持证券--

2买入返售金融资产--

其中：买断式回购的买入返售-

-金融资产

3货币资金和结算备付金合计109226121.90100.00

4其他资产--

5合计109226121.90100.00

5.2其他投资情况说明无。

§6回收资金使用情况

6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明

根据原始权益人说明，原始权益人于本基金首次发售时的净回收资金金额42.05亿元已于

2022年11月使用完毕，并按要求向主管部门报告。

根据原始权益人普洛斯中国控股有限公司出具的《承诺函》，原始权益人首次扩募净回收资金金额为128324万元。净回收资金拟用于投资项目金额为121000万元，拟投资项目包括普洛斯盐田四期项目、普洛斯深圳龙华物流园、普洛斯临港奉贤南物流园等。

截至本报告期末，原始权益人普洛斯中国控股有限公司累计已使用回收资金数额合计116590万元，净回收资金使用率90.86%，剩余暂未使用资金合计约11734万元。已使用资金全部用于普洛斯盐田四期项目、普洛斯深圳龙华物流园、普洛斯临港奉贤南物流园等基础设施项目的投资，本报告期未新增投放金额，剩余回收资金后续将根据项目建设进度用于基础设施项目投资。原始权益人普洛斯中国控股有限公司依据相关要求，及时定期向主管部门报送回收资金使用情况。

6.2报告期末净回收资金使用情况

单位：人民币元

报告期末净回收资金余额117340000.00

报告期末净回收资金使用率90.86%

6.3剩余净回收资金后续使用计划

第23页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告剩余净回收资金后续将继续投至上述项目。

6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况

报告期内原始权益人及控股股东、关联方严格遵守回收资金相关监管要求。

§7基础设施基金主要负责人员情况任职期限资产项目运资产项目运营或投姓名职务营或投资管说明任职日期离任日期资管理经验理年限

刘立宇先生，工学硕士，特许金融分析师

（CFA），历任中投发展有限责任公司产品曾参与中云信顺义

管理部工程管理专员、

数据中心、万国数战略投资部高级分析据北京十三号数据

师、投资主管；西安嘉

中心、以及 TCL 控本基金的2021年6仁投资管理有限公司

刘立宇-13年股等项目的投资工

基金经理月7日投资部投资经理、高级作，涵盖数据中心、投资经理；天津磐茂企

产业园区、仓储物

业管理合伙企业(有限流等基础设施类

合伙)不动产投资部投型。

资经理、投资副总裁；

现任中金基金管理有限公司创新投资部负责人。

郭瑜女士，工商管理学硕士，历任毕马威华振曾负责安博中国嘉会计师事务所（上海分兴物流中心、安博所）审计员；安博（中上海青浦配送中心国）管理有限公司高级以及安博上海九亭会计；上海城市地产投郭瑜本基金的2021年6物流中心等十余个资控股有限公司高级

-15年基金经理月7日物流仓储园区的财经理；皇龙停车发展

务报告和财务分析（上海）有限公司高级工作，主要涵盖仓经理；新宜（上海）企储物流基础设施类业管理咨询有限责任型。公司战略发展副总监；

普洛斯投资（上海）有限公司投资并购副总

第24页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告监；现任中金基金管理有限公司创新投资部副总经理。

曾负责中信资本仓

储物流基金上海、

陈茸茸女士，经济学学南京等核心城市的士，历任皇龙停车发展仓储物流园运营管（上海）有限公司经理工作，参与基础本基金的2021年6理；信效商业管理（上陈茸茸-11年设施停车场基金虹基金经理月7日海）有限公司高级经桥机场停车楼等多理；现任中金基金管理个停车场的财务分有限公司创新投资部析工作，主要涵盖副总经理。

仓储物流、停车场等基础设施类型。

注：1、基础设施项目运营或投资管理年限根据基金经理参与基础设施相关行业的运营或投资管理工作经历核算。2、本基金无基金经理助理。

§8基金份额变动情况

单位：份

报告期期初基金份额总额1938268684.00

报告期期间基本份额变动情况-

报告期期末基金份额总额1938268684.00

§9基金管理人运用固有资金投资本基金情况

单位：份

报告期期初管理人持有的本基金份额-

报告期期末管理人持有的本基金份额-

报告期期末持有的本基金份额占基金总份额比例（%）-

第25页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

§10影响投资者决策的其他重要信息

截至2025年3月31日，本基金穿透持有的基础设施项目相关信息如下：

单位：元项目公司形采用公允价值法

序币成/基金购买资产采用成本法计量基金购买资产的基金购买资产的资产名称初始成本2计量的账面价值所在区域所在城市号种购买资产时时间1的账面价值4投资成本成本账面价值5

3

间人北京市北京普洛斯空港物流1民2005/4/112021/6/9565858769.502012300000.001780338102.742356622196.992076238367.24北京市（直辖发展有限公司

币市）人广州市

普洛斯（广州）保税2民2004/11/162021/6/9107819624.01203800000.00132306987.96459151678.78191023794.80广东省（省会城仓储有限公司

币市）人广州市广州普洛斯仓储设施3民2005/10/202021/6/9299197175.13878300000.00741787641.02685253749.61866481300.10广东省（省会城管理有限公司

币市）人佛山市顺德区普顺物

4民2007/2/142021/6/9241879449.48612000000.00477888628.97635826486.75571381795.47广东省佛山市

流园开发有限公司币人苏州普洛斯望亭物流

5民2007/6/132021/6/9247811303.39521100000.00409572086.70587957303.77493754575.75江苏省苏州市

园开发有限公司币人昆山普淀仓储有限公

6民2008/10/62021/6/9477181987.67926900000.00864535493.411108261695.881008481393.19江苏省昆山市

司币

第28页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

普洛斯（青岛）前湾人青岛市7港国际物流发展有限民2006/6/272023/6/7335774493.39525800000.00516595808.99728571564.41-山东省（计划单公司币列市）人鹤山普洛斯物流园有

8民2014/6/42023/6/7390079142.38505500000.00473078975.64583193261.21-广东省江门市

限公司币人重庆市重庆普南仓储服务有9民2011/11/152023/6/7581089515.14449800000.00440223357.14541974968.04-重庆市（直辖限公司

币市）

汇总3246691460.096635500000.005836327082.577686812905.445207361226.55

注：1、本基金购买基础设施项目的交割日

2、基础设施项目形成或购买资产成本

3、基础设施项目公司层面采用公允价值计量投资性房地产，截至2024年12月31日，基础设施项目的账面价值合计为6635500000.00元

4、本基金合并层面采用成本法计量投资性房地产，截至2025年3月31日，投资性房地产的账面价值合计为5836327082.57元

5、截至2021年12月31日，基金合并报表记载的基础设施项目投资性房地产账面值

6、报告期为2025年第1季度

第29页共30页中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告

§11备查文件目录

11.1备查文件目录

（一）中国证监会准予中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金募集注册的文件

（二）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及其更新

（三）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及其更新

（四）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新（五）《中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2022年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》及其更新

（六）关于申请募集中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金之法律意见书

（七）基金管理人业务资格批复和营业执照

（八）基金托管人业务资格批复和营业执照

（九）报告期内中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金在指定媒介上发布的各项公告

（十）中国证监会要求的其他文件

11.2存放地点

备查文件存放于基金管理人和/或基金托管人的住所。

11.3查阅方式

投资者可在基金管理人和或基金托管人的住所免费查阅备查文件。在支付工本费后，投资者可在合理时间内取得备查文件的复制件或复印件。

投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人中金基金管理有限公司。

咨询电话：（86）010-63211122400-868-1166

传真：（86）010-66159121中金基金管理有限公司

2025年4月22日