嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投

资基金

2025年第1季度报告

2025年3月31日

基金管理人：嘉实基金管理有限公司

基金托管人：中信银行股份有限公司

报告送出日期：2025 年 4 月 22 日嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

§1重要提示

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人中信银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2025年04月18日复核了本报告中的财务指标、收益分配情况和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

运营管理机构已对季度报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议，并确保相关披露内容的真实性、准确性和完整性。

基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。

基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在做出投资决策前应仔细阅读本基金的招募说明书及其更新。

本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2025年01月01日起至2025年03月31日止。

§2基金产品概况

2.1基金产品基本情况

基金名称嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金

基金简称 嘉实京东仓储基础设施 REIT

场内简称 京东仓储（扩位证券简称：嘉实京东仓储基础设施 REIT）基金主代码508098交易代码508098基金运作方式契约型封闭式基金合同生效日2023年1月11日基金管理人嘉实基金管理有限公司基金托管人中信银行股份有限公司

报告期末基金份额总额500000000.00份基金合同存续期46年基金份额上市的证券交易所上海证券交易所上市日期2023年2月8日投资目标本基金通过主要资产投资于基础设施资产支持证券以间接持

有基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，通过获取基础设施项目运营收益并提升基础设施项目的价值，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。

第 2 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告投资策略本基金主要采用基础设施资产支持证券及基础设施项目投

资、固定收益投资两种投资策略，争取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。

基础设施资产支持证券及基础设施项目投资策略包括初始投

资策略、扩募收购策略、资产出售及处置策略、融资策略、运营策略及权属到期后的安排。

业绩比较基准本基金暂不设立业绩比较基准。

风险收益特征本基金在存续期内主要投资于基础设施资产支持证券全部份额，以获取基础设施运营收益并承担基础设施项目价格波动风险，因此与股票型基金、债券型基金和货币市场基金等常规证券投资基金有不同的风险收益特征。一般市场情况下，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币市场基金，低于股票型基金。

基金收益分配政策1、在符合有关基金分红条件的前提下，本基金管理人可以根据实际情况进行收益分配，每年至少分配一次，每年分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；若《基金合同》

生效不满6个月则可不进行收益分配。2、本基金收益分配方式为现金分配。3、本基金每份基金份额享有同等分配权。4、法律法规或监管机构另有规定的，从其规定。

资产支持证券管理人嘉实资本管理有限公司运营管理机构北京京东东鸿管理咨询有限公司

2.2资产项目基本情况说明

资产项目名称：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期资产项目公司名称重庆新东迈物流有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式提供仓储设施租赁服务资产项目地理位置重庆市巴南区南彭物流基地

资产项目名称：京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目资产项目公司名称武汉京东茂元信息技术有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式提供仓储设施租赁服务资产项目地理位置湖北省武汉市东西湖区高桥三路211号

资产项目名称：京东亚洲一号廊坊经开物流园资产项目公司名称廊坊骏迪物流有限公司资产项目类型仓储物流资产项目主要经营模式提供仓储设施租赁服务资产项目地理位置廊坊开发区橙桔路2号

2.3基金管理人和运营管理机构

项目基金管理人运营管理机构名称嘉实基金管理有限公司北京京东东鸿管理咨询有

第 3 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告限公司信息披露姓名郭松张雪岩事务负责职务督察长京东集团副总裁

人联系方式(010)65215588（010）89118888北京市北京经济技术开发中国（上海）自由贸易试验区陆注册地址区科创十一街18号院2号

家嘴环路 1318号 1806A单元

楼 19层 A1901室北京市朝阳区建国门外大街21北京市北京经济技术开发

办公地址 号北京国际俱乐部 C座写字楼 区科创十一街 18号院 2号

12A层 楼 19层 A1901室

邮政编码100020100176法定代表人经雷曹冬

2.4基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人和原始权益人

资产支持证券管资产支持证券托项目基金托管人原始权益人理人管人中信银行股份有嘉实资本管理有中信银行股份有北京京东世纪贸名称限公司限公司限公司易有限公司北京市朝阳区光北京市朝阳区光北京市北京经济北京市怀柔区北华路10号院1号华路10号院1号技术开发区科创注册地址房镇幸福西街1

楼 6-30层、32-42 楼 6-30层、32-42 十一街 18号 C座号301室层层2层201室北京市朝阳区光北京市朝阳区建北京市朝阳区光北京市北京经济华路10号院1号国门外大街21号华路10号院1号技术开发区科创办公地址

楼 6-30层、32-42 北京国际俱乐部 楼 6-30层、32-42 十一街 18号 C座

层 C座写字楼 12层 层 2层 201室邮政编码100020100020100020100176法定代表人方合英李强方合英许冉

§3主要财务指标和基金运作情况

3.1主要财务指标

单位：人民币元

主要财务指标报告期（2025年1月1日-2025年3月31日）

1.本期收入26241350.99

2.本期净利润6834762.93

3.本期经营活动产生的现金流

22818247.80

量净额

4.本期现金流分派率0.97%

5.年化现金流分派率3.92%

注：1.本期现金流分派率=报告期可供分配金额/报告期末市值。

2.年化现金流分派率=本年累计可供分配金额/报告期末市值/报告期实际天数*本年总天数。

第 4 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

3.2其他财务指标无。

3.3基金收益分配情况

3.3.1本报告期的可供分配金额

单位：人民币元期间可供分配金额单位可供分配金额备注

本期17144473.080.0343-

本年累计17144473.080.0343-

3.3.2本报告期的实际分配金额无。

3.3.3本期可供分配金额计算过程

单位：人民币元项目金额备注

本期合并净利润6834762.93-

本期折旧和摊销11461752.92-

本期利息支出--

本期所得税费用-980039.90-

本期息税折旧及摊销前利润17316475.95-调增项

1-应收和应付项目的变动 3718281.39 (b)

调减项1-金融资产相关调整（租赁收入-37234.82 (a)直线法调整）

2-未来合理的相关支出预留 -3853049.44 (c)

本期可供分配金额17144473.08-

注：(a)租赁收入的调整主要为当期租金收入遵循《企业会计准则第 21 号-租赁》，按照直线法确认收入，与租户按照合同约定非直线法实际结算款项的差额。

(b)应付项目的变动包括应付账款、应付管理人报酬、应付托管费、应交税费及其他应付款等

科目的变动，其中，包含在其他应付款中的应付长期资产购置款变动、及偿付利息产生的现金流量因其性质而不计入经营活动现金流量的变动；应收项目的变动包括应收租金款项及应收物业管理费等科目金额的变动。

第 5 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

(c)未来合理的相关支出预留，包括重大资本性支出(如固定资产正常更新、大修、改造等)、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等。

此外，上述可供分配金额并不代表最终实际分配的金额。由于收入和费用并非在一年内平均发生，所以投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的可供分配金额。

3.3.4可供分配金额较上年同期变化超过10%的情况说明

本报告期内，本基金实现可供分配金额17144473.08元，较上年同期同比下降14.44%，主要原因系本基金所属重庆项目公司2024年3月末提前收取了2024年4月份租金及物业管理费

435.35万元，使得上年同期可供分配金额偏高；另有部分原因是重庆项目自本年年初续约后，租

约约定的本年租金及物业管理费收入较上年有一定程度下降。

3.3.5本期调整项与往期不一致的情况说明无。

3.4报告期内基金费用收取情况的说明

依据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本报告期内计提基金管理人管理费636539.76元，资产支持证券管理人管理费159134.94元，基金托管人托管费39783.60元。依据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基础设施项目运营管理服务协议》，并根据未经审计的数据测算，本报告期内基于项目公司运营收入计提运营管理机构的运营管理费为2846784.10元。本报告期本期净利润及可供分配金额均已根据测算扣减基金管理人管理费、资产支持证券管理人管理

费、基金托管人托管费、运营管理机构的运营管理费。

1、基金管理人管理费、资产支持证券管理人管理费收费依据

依据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本基金的基金管理费包括固定管理费、基础管理费和激励管理费三个部分（基础管理费和激励管理费由运营管理机构收取）：

（1）固定管理费固定管理费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：

H＝E×0.2%÷当年天数

H为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管理费E为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资第 6 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告金规模为基数）

固定管理费应由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

（2）基础管理费

基础管理费依据相应费率计提，计算方法如下：

基础管理费=基础设施项目运营收入×11.4%，特别地，当基础设施项目实际净运营收入低于基础设施项目目标净运营收入的90%时，则该费用调整为：基础管理费=基础设施项目运营收入×

11.1%。其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。

基础设施项目目标净运营收入在本基金可供分配金额测算报告记载的两个会计年度以前述报告中

数据为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。

上述公式计算的基础管理费为含税费用。

基础管理费应由基金管理人与基金托管人在协商确定的日期计算且双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

（3）激励管理费

激励管理费=（基础设施项目实际净运营收入-基础设施项目目标净运营收入）×20%

当且仅当在基础设施项目实际净运营收入高于基础设施项目目标净运营收入的情况下，计提并支付激励管理费。其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。基础设施项目目标净运营收入在本基金可供分配金额测算报告记载的两个会计年度以前述报告中数据为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。

激励管理费按年计算，由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

2、基金托管人托管费、资产支持证券托管人托管费收费依据

依据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》、《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，本基金的托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：

H＝E×0.01%÷当年天数

H为每日应计提的基金托管费E为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）

第 7 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

托管费由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

3、运营管理机构运营管理服务费收取依据

依据《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基础设施项目运营管理服务协议》、

《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》，运营管理服务费由基础管理费和激励管理费两部分构成：

（1）基础管理费

基础管理费依据相应费率计提，计算方法如下：

基础管理费=基础设施项目运营收入×11.4%，特别地，当基础设施项目实际净运营收入低于基础设施项目目标净运营收入的90%时，则该费用调整为：基础管理费=基础设施项目运营收入×

11.1%。其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。

基础设施项目目标净运营收入在本基金可供分配金额测算报告记载的两个会计年度以前述报告中

数据为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。

上述公式计算的基础管理费为含税费用。

基础管理费应由基金管理人与基金托管人在协商确定的日期计算且双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

（2）激励管理费

激励管理费=（基础设施项目实际净运营收入-基础设施项目目标净运营收入）×20%

当且仅当在基础设施项目实际净运营收入高于基础设施项目目标净运营收入的情况下，计提并支付激励管理费。其中，当期基础设施项目实际净运营收入的计算基础以项目公司对应期间的审计报告为准。基础设施项目目标净运营收入在本基金可供分配金额测算报告记载的两个会计年度以前述报告中数据为准，后续年份以基金管理人批准的项目公司预算数据为准。

激励管理费按年计算，由基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。

§4资产项目基本情况

4.1报告期内资产项目的运营情况

4.1.1对报告期内重要资产项目运营情况的说明

本基金通过专项计划持有3个仓储物流基础设施项目公司的100%股权，基础设施项目分别位于重庆、武汉、廊坊三个物流节点城市，合计建筑面积350995.49平方米，较上期报告无变化。

第 8 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

基础设施项目的主要承租人行业为电子商务，较上一报告期无变化，运营整体保持平稳。报告期内未发生安全生产事故和关于物业资产及租金收入的重大诉讼。

重庆新东迈物流有限公司自2017年8月开始运营，报告期内周边无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整。

武汉京东茂元信息技术有限公司自2016年1月开始运营，报告期内周边新增竞争性项目联华高档航空食品生产基地项目，距武汉项目直线距离约1.5公里，总建筑面积约为8万平方米，物业形态为双层坡道库、综合楼及相关配套。考虑武汉项目与主要承租人剩余租期较长，预计新增竞争性项目暂不会对武汉项目的经营产生影响，武汉项目未进行经营策略调整。

廊坊骏迪物流有限公司自2020年4月开始运营，报告期内周边无新增竞争性项目，未发生重大变化和经营策略调整。

4.1.2报告期以及上年同期资产项目整体运营指标

本期(2025年上年同期

1月1日至(2024年1月1

指标含义说明及计算公2025年3月31日至2024年3序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月31日)/上年

(2025年3月末(2024年12

31日)月31日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米341316.96341316.960.00

出租面积出租面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米341316.96341316.960.00

出租面积出租面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比100.00100.000.00

率报告期末可供出租面积

报告期内租金各月末租金单价的平均元/平方

40.890.94-5.32

单价水平值；含税含管理费米/天按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平天1467.001557.00-5.78

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比100.00100.000.00

收缴率末当年的应收租金

4.1.3报告期及上年同期重要资产项目运营指标

资产项目名称：京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期

第 9 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

本期(2025年上年同期

1月1日至(2024年1月1

指标含义说明及计算公2025年3月31日至2024年3序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月31日)/上年

(2025年3月末(2024年12

31日)月31日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米184568.56184568.560.00

出租面积出租面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米184568.56184568.560.00

出租面积出租面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比100.00100.000.00

率报告期末可供出租面积

报告期内租金各月末租金单价的平均元/平方

40.660.79-16.46

单价水平值；含税含管理费米/天按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平天2101.002191.00-4.11

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比100.00100.000.00

收缴率末当年的应收租金

资产项目名称：京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目

本期(2025年上年同期

1月1日至(2024年1月1

指标含义说明及计算公2025年3月31日至2024年3序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月31日)/上年

(2025年3月末(2024年12

31日)月31日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米52154.6652154.660.00

出租面积出租面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米52154.6652154.660.00

出租面积出租面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比100.00100.000.00

率报告期末可供出租面积

报告期内租金各月末租金单价的平均元/平方

40.980.953.16

单价水平值；含税含管理费米/天按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平天1371.001461.00-6.16

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比100.00100.000.00

收缴率末当年的应收租金

资产项目名称：京东亚洲一号廊坊经开物流园

第 10 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

本期(2025年上年同期

1月1日至(2024年1月1

指标含义说明及计算公2025年3月31日至2024年3序号指标名称指标单位同比（%）

式日)/报告期末月31日)/上年

(2025年3月末(2024年12

31日)月31日)

报告期末可供基础设施项目期末可供

1平方米104593.74104593.740.00

出租面积出租面积报告期末实际基础设施项目期末实际

2平方米104593.74104593.740.00

出租面积出租面积

报告期末出租报告期末实际出租面积/

3百分比100.00100.000.00

率报告期末可供出租面积

报告期内租金各月末租金单价的平均元/平方

41.261.223.28

单价水平值；含税含管理费米/天按租约租赁面积与租约报告期末剩余

5剩余期限加权计算的平天395.00485.00-18.56

租期情况均剩余租期截至报告期末当年的累报告期末租金

6计实收租金/截至报告期百分比100.00100.000.00

收缴率末当年的应收租金

4.1.4其他运营情况说明

报告期末，本基金持有的全部基础设施资产租户总数为3个，为重庆京邦达物流有限公司、北京京讯递科技有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司，其所在行业均为电子商务，其在报告期内租金收入分别为7646457.46元、7279123.10元、3040781.62元，占总租金收入的比例分别为42.56%、40.52%、16.92%。

4.1.5可能对基金份额持有人权益产生重大不利影响的经营风险、行业风险、周期

性风险本基金首次发行时已披露了本基金可能面临的风险，详见《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》。

4.2重要资产项目公司运营财务数据

4.2.1重要资产项目公司的主要资产负债科目分析

资产项目公司名称：重庆新东迈物流有限公司报告期末2025年3上年末2024年12月序号构成同比（%）

月31日金额（元）31日金额（元）主要资产科目

1投资性房地产371232230.12374293709.48-0.82

第 11 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告主要负债科目

1长期借款444835483.33444835483.330.00

资产项目公司名称：武汉京东茂元信息技术有限公司报告期末2025年3上年末2024年12月序号构成同比（%）

月31日金额（元）31日金额（元）主要资产科目

1货币资金46695454.1743250835.687.96

2投资性房地产109987908.00111061303.57-0.97

主要负债科目

1长期借款210021188.00210021188.000.00

资产项目公司名称：廊坊骏迪物流有限公司报告期末2025年3上年末2024年12月序号构成同比（%）

月31日金额（元）31日金额（元）主要资产科目

1投资性房地产441967848.68445188974.30-0.72

主要负债科目

1长期借款468192342.67468192342.670.00

4.2.2重要资产项目公司的营业收入分析

资产项目公司名称：重庆新东迈物流有限公司本期上年同期

2025年1月1日至2025年2024年1月1日至2024年3月

3月31日31日金额同比

序号构成

占该项目总占该项目总（%）金额（元）收入比例金额（元）收入比例

（%）（%）

1租金收入7646457.4668.297893199.4268.13-3.13

物业管理服务费收

23368978.5930.093507898.7330.28-3.96

入

3其他收入181269.861.62184232.711.59-1.61

4合计11196705.91100.0011585330.86100.00-3.35注：租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，按照直线法计算的收入金额；其他收入（场地费等）为收取的场地租赁收入。

资产项目公司名称：武汉京东茂元信息技术有限公司本期上年同期

2025年1月1日至2025年2024年1月1日至2024年3月

3月31日31日金额同比

序号构成

占该项目总占该项目总（%）金额（元）收入比例金额（元）收入比例

（%）（%）

第 12 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

1租金收入3040781.6268.382895540.6069.355.02

物业管理服务费收

21340076.3330.141276067.0830.565.02

入

3其他收入65779.511.483696.120.091679.69

4合计4446637.46100.004175303.80100.006.50

注：1、租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额；其他收入（场地费等）为收取的场地租赁收入。

2、相较上年同期，武汉项目公司本期签署了多个多种经营合同，多种经营收入有较大幅度增加。

资产项目公司名称：廊坊骏迪物流有限公司本期上年同期

2025年1月1日至2025年2024年1月1日至2024年3月

3月31日31日金额同比

序号构成

占该项目总占该项目总（%）金额（元）收入比例金额（元）收入比例

（%）（%）

1租金收入7279123.1069.047360002.2669.04-1.10

物业管理服务费收

23207859.7030.423243502.5830.43-1.10

入

3其他收入56898.010.5456579.500.530.56

4合计10543880.81100.0010660084.34100.00-1.09

注：租金及物业管理服务费收入为根据企业会计准则，将免租期包含在租赁期限内，按照直线法计算的收入金额；其他收入（场地费等）为收取的场地租赁收入。

4.2.3重要资产项目公司的营业成本及主要费用分析

资产项目公司名称：重庆新东迈物流有限公司本期上年同期

2025年1月1日至2025年32024年1月1日至2024年3月

月31日31日金额同序号构成

占该项目总占该项目比（%）金额（元）成本比例（%）金额（元）总成本比例（%）

1物业运营成本462371.333.181024947.916.74-54.89

投资性房地产折旧及摊

23061479.3621.032983432.6819.612.62

销

3税金及附加1694800.3911.641853070.4012.18-8.54

4运营管理服务费1345274.079.241346725.628.85-0.11

5利息支出8007038.7155.008073885.5653.08-0.83

6其他成本/费用-12710.79-0.09-71523.70-0.47-82.23

第 13 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

7合计14558253.07100.0015210538.47100.00-4.29

注：1.由于物业相关费用的节约，本报告期物业运营成本较上年同期下降较多。

2.其他成本费用主要为银行利息收入、手续费、固定资产折旧费等。

资产项目公司名称：武汉京东茂元信息技术有限公司本期上年同期

2025年1月1日至2025年32024年1月1日至2024年3月31日月31日金额同序号构成

占该项目总占该项目比（%）金额（元）成本比例（%）金额（元）总成本比例（%）

1物业运营成本300832.585.46240767.924.5124.95

投资性房地产折旧及摊

21100918.5119.971122589.0821.05-1.93

销

3税金及附加542053.449.83466390.278.7416.22

4运营管理服务费277581.945.04213441.664.0030.05

5利息支出3314306.9660.123341976.5062.65-0.83

6其他成本/费用-22979.76-0.42-50673.49-0.95-54.65

7合计5512713.67100.005334491.94100.003.34

注：1.2024年1季度运营管理服务费按照当期与主要承租人湖北京邦达签署的租赁合同约定的当

年合同口径收入进行计提，本报告期已按照会计准则要求按照直线法调整租赁收入，运营管理服务费也相应提高。

2.其他成本费用主要为银行利息收入、手续费、固定资产折旧费等。

资产项目公司名称：廊坊骏迪物流有限公司本期上年同期

2025年1月1日至2025年32024年1月1日至2024年3月

月31日31日金额同序号构成

占该项目总占该项目比（%）金额（元）成本比例（%）金额（元）总成本比例（%）

1物业运营成本394924.312.70302465.662.0830.57

投资性房地产折旧及摊

23221125.6221.993211481.1422.060.30

销

3税金及附加1153672.507.881137623.517.811.41

4运营管理服务费1223928.098.361237944.458.50-1.13

5利息支出8658351.5559.118730635.9059.98-0.83

6其他成本/费用-6578.04-0.04-62032.77-0.43-89.40

7合计14645424.03100.0014558117.89100.000.60

注：1.因各月份物业费根据权责发生制进行预提与按照实际结算金额进行调整存在时间差，导致

24年1季度物业费偏低，故本年1季度物业费同比变化较大。

第 14 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

2.其他成本费用主要为银行利息收入、手续费、固定资产折旧费等。

4.2.4重要资产项目公司的财务业绩衡量指标分析

资产项目公司名称：重庆新东迈物流有限公司本期上年同期

2025年1月1

指标含义说明及计算公2024年1月1日至序号指标名称指标单位日至2025年3式2024年3月31日月31日指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/

1毛利率%56.5153.78

营业收入×100%

（利润总额+利息费用+息税折旧摊销

2折旧摊销）/营业收入×%68.8364.15

前利润率

100%

资产项目公司名称：武汉京东茂元信息技术有限公司本期上年同期

2025年1月1

指标含义说明及计算公2024年1月1日至序号指标名称指标单位日至2025年3式2024年3月31日月31日指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/

1毛利率%62.2362.24

营业收入×100%

（利润总额+利息费用+息税折旧摊销

2折旧摊销）/营业收入×%75.3279.28

前利润率

100%

资产项目公司名称：廊坊骏迪物流有限公司本期上年同期

2025年1月1

指标含义说明及计算公2024年1月1日至序号指标名称指标单位日至2025年3式2024年3月31日月31日指标数值指标数值（营业收入-营业成本）/

1毛利率%54.1055.42

营业收入×100%

（利润总额+利息费用+息税折旧摊销

2折旧摊销）/营业收入×%73.7775.46

前利润率

100%

4.3资产项目公司经营现金流

4.3.1经营活动现金流归集、管理、使用以及变化情况

基础设施项目的租金收入统一由租户支付至项目公司运营收支账户。当运营管理机构提交资金支出申请时，基金管理人基于项目公司年度预算复核、确认运营管理机构资金使用需求，并经第 15 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

监管行复核无误后，将运营资金由运营收支账户划至日常运营支出账户。项目公司日常经营支出由日常运营支出账户执行划付。

本报告期，经营活动现金流入32154584.51元，主要为当期及前期租金收入、物业管理服务费收入、代收能源费等。经营活动现金流出9220294.29元，主要为支付的物业费、能源费等运营成本以及各项税费等。

4.3.2来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明

报告期内，从基础设施项目的主要租户及租赁面积来看，租赁面积占比从大到小的租户依次为重庆京邦达物流有限公司、北京京讯递科技有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司，租赁面积分别为184568.56平方米、104593.74平方米、52154.66平方米，占总可租赁面积的

54.08%、30.64%、15.28%，合计占比100%，其对租金收入贡献也为100%。由于上述租户对于仓储

物流项目具有较大面积的实际租赁需求，因此上述租赁占比具备合理性。

重庆京邦达物流有限公司、北京京讯递科技有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司为京

东物流的子公司。京东物流集团于2021年在香港主板上市，目前该集团的物流业务在同行业中处于领先地位。京东物流是一家拥有仓储网络、综合运输网络、最后一公里配送网络、大件网络、冷链网络、跨境网络六大物流网络的企业，在物流领域居于领先地位，对于仓储物流资产的区位、设备信息化水平等方面有较高要求。根据京东物流于2025年3月6日发布的2024年4季度业绩公告，2024年，京东物流总收入为1828亿元，非国际财务报告准则利润为79亿元。京东物流接入淘宝天猫平台，众多淘宝天猫商家能够选择京东物流作为服务商。

从需求角度看，预计京东物流的仓储需求可支持项目长期保持稳定运营。根据2024年4季度业绩公告，京东物流2024年4季度与上年同期的租金成本分别为31亿元、33亿元，租金成本保持相对稳定。京东物流子公司整租的三个标的项目的高标仓与京东物流的业务具有高度适配性，且京东物流在其中有资本性投入。因此，京东物流子公司具备持续租赁本项目的动力。

4.3.3对报告期内发生的影响未来项目正常现金流的重大情况与拟采取的相应措施

的说明无。

§5除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告

5.1报告期末基金资产组合情况

占基础设施资产支持证券之

序号项目金额（元）

外的投资组合的比例（%）

第 16 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

1固定收益投资--

其中：债券--

资产支持证券--

2买入返售金融资产--

其中：买断式回购的买入返

--售金融资产

3货币资金和结算备付金合计4145258.13100.00

4其他资产--

5合计4145258.13100.00

5.2其他投资情况说明

基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部门立案调查，或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。

§6回收资金使用情况

6.1原始权益人回收资金使用有关情况说明

原始权益人北京京东世纪贸易有限公司净回收资金金额97570.72万元，拟将净回收资金全部用于在建项目、新建（含改扩建）项目，具体为京东光谷南大健康智能产业园项目、京东廊坊固安智能消费设备创新中心项目、京东廊坊固安工业智能分拨中心项目、京东廊坊固安数字运营

与结算中心项目、京东亚洲一号重庆巴南物流园二期项目。本报告期内净回收资金严格按照上述使用计划使用。

6.2报告期末净回收资金使用情况

单位：人民币元

报告期末净回收资金余额0.00

报告期末净回收资金使用率100.00%

6.3剩余净回收资金后续使用计划无。

6.4原始权益人控股股东或者关联方遵守回收资金管理制度以及相关法律法规情况

本报告期内，原始权益人及控股股东严格遵守相关法律法规要求对回收资金的使用情况向相关部门进行报送。

§7基础设施基金主要负责人员情况任职期限资产项目运营或资产项目运营或投姓名职务说明任职日期离任日期投资管理年限资管理经验

第 17 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

2003年12月

加入嘉实基金管理有限公司，历任副总监、总监；其中2007年7月至2008年1月期间，在德意志资产管理公司纽约总部交换工作；

2013年1月加

入嘉实资本管理有限公司任

董事总经理、

除管理本基金外，曾副总经理，分领导如“嘉实节能1管资产证券号”、“嘉实金地八号化、不动产、桥”等基础设施投融本基金基2023年1基础设施投融

王艺军-12年资项目，以及多单资金经理月11日资业务；2020

产证券化项目，涵盖年8月至2023

垃圾发电、产业园年5月，任嘉区、物流园区等基础实基金管理有设施类型限公司基础设施基金投资管理部负责人；

2023年5月至今，任嘉实基金管理有限公

司 REITs业务板块首席投资官，全面负责板块管理工作。现兼任中国基金业协会资产证券化专业委员会委员。

2013年8月至

2015年12月，

除管理本基金外，曾任北京喜神资本基金基2023年1参与嘉实资本中节

魏晨熙-11年产管理有限公

金经理 月 11日 能绿色建筑 CMBS 等

司项目经理，投融资项目。

从事基础设施及不动产项目

第 18 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告的投融资及并购；2015年12月加入嘉实资本管理有限公

司任副总监，负责基础设施及不动产项目

的证券化、

REITs及私募投资；2020年

9月至今任职

于嘉实基金管

理有限公司，曾任基础设施基金投资管理

部副总监，从事基础设施基

金投资管理，现任基础设施基金投资管理部门负责人。

2009年7月至

2017年6月，

担任光大旗下嘉事堂药业物流本部工程部经理，从事医药物流园区运营管理工作。

2017年6月至

2021年1月，

除管理本基金外，曾担任普洛斯北本基金基2023年1参与多个物流、产业京地区城市运

张卓-15年金经理月11日园区的区域性运营营总监，从事管理工作。工业及物流园区区域性运营管理工作。

2021年4月至今，任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管理部

高级经理，从事基础设施基金运营管理工

第 19 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告作。

2014年4月至

2021年8月在

中国港湾工程有限责任公司

财务部任职，主要负责基础设施项目建设及运营阶段的

财务管理、投后管理等工作。曾参与过牙买加南北高

速公路项目、哥伦比亚马道

斯公路项目、

除管理本基金外，曾尼日利亚凯菲

参与多个产业园区、

本基金基2023年6路项目、尼日

于金行-10年高速公路、港口、电金经理月20日利亚莱基港项站等基础设施项目

目、尼泊尔水的运营管理工作。

电站项目、孟加拉吉大港中国经济工业园区项目的运营管理。2021年

8月加入嘉实

基金管理有限公司，现任嘉实基金管理有限公司基础设施基金投资管理部高级经理，从事基础设施基金运营管理工作。

注：（1）首任基金经理的“任职日期”为基金合同生效日，此后的非首任基金经理的“任职日期”

指根据公司决定确定的聘任日期；“离任日期”指根据公司决定确定的解聘日期。

（2）证券从业的含义遵从行业协会相关规定。

（3）基础设施项目运营或投资管理年限从基金经理首次参与基础设施项目运营或者投资项目计算。

§8基金份额变动情况

第 20 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告

单位：份

报告期期初基金份额总额500000000.00

报告期期间基金份额变动情况-

报告期期末基金份额总额500000000.00

§9基金管理人运用固有资金投资本基金情况

单位：份报告期期初管理人持有的本

1061498.00

基金份额报告期期末管理人持有的本

2550901.00

基金份额报告期期末持有的本基金份

0.51

额占基金总份额比例（%）

注：本基金的基金管理人投资本基金相关的费用按基金合同及相关法律文件有关规定支付。

§10备查文件目录

10.1备查文件目录

（1）中国证监会准予嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金注册的批复文件。

（2）《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金基金合同》；

（3）《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金托管协议》；

（4）《嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》；

（5）基金管理人业务资格批件、营业执照；

（6）报告期内嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金公告的各项原稿。

10.2存放地点

北京市朝阳区建国门外大街 21号北京国际俱乐部 C座写字楼 12A层嘉实基金管理有限公司

10.3查阅方式

（1）书面查询：查阅时间为每工作日8:30-11:3013:00-17:30。投资者可免费查阅，也可按工本费购买复印件。

（2）网站查询：基金管理人网址：http://www.jsfund.cn

投资者对本报告如有疑问，可咨询本基金管理人嘉实基金管理有限公司，咨询电话400-600-8800，或发 E-mail:service@jsfund.cn。

第 21 页 共 22 页嘉实京东仓储基础设施 REIT2025 年第 1 季度报告嘉实基金管理有限公司

2025年4月22日