万科2024 年业绩承压，管理层调整助力风险应对。万科A 于1 月27 日披露2024 年度业绩预告，预计归母净利润亏损450 亿元，扣非归母净利润亏损410 亿元。业绩下滑主要由于房地产项目结算规模和毛利率下降、计提信用减值与存货跌价准备、大宗资产及股权交易价格低于账面价值，以及非主业财务投资亏损。与此同时，公司管理层迎来重大调整，新任董事会主席辛杰、董秘田钧，以及六名副总裁中的三名均为深铁集团或深圳国资背景的高管接任，将充分发挥大股东优势，协调资源支持公司发展。原董事会主席郁亮因工作调整辞任，担任执行副总裁，协助董事会主席开展工作，负责战略和房地产宏观。

销售显著下滑，深铁集团助力公司回笼现金流。2024 年，万科实现签约销售额2460 亿元，同比-35%。公司采取审慎投拓策略，全年拿地金额同比锐减73%至103 亿元，拿地强度降至4.2%。2025 年全年，万科共有16 笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4 亿元，另有两笔境外债到期，存续本金规模约为66.4 亿元，债务到期较为频密。公司持有大量优质资产，包括住宅、商业物业及物流仓储，可通过资产处置盘活流动性。1 月27 日，公司以12.9 亿元向深铁集团转让红树湾项目49%股权，深铁集团助力公司回笼现金流，后续债务兑付的资金安排值得持续关注。

多方积极表态支持万科发展，公司债务风险有望逐渐化解。深圳国资委、住建局及各银行积极表示将通过资产划拨和融资支持等措施助力万科发展；新任主席辛杰表示，公司将实施“一揽子”方案，确保队伍、财务和生产经营稳定，并已为一季度债务偿付做好安排；深圳国资负责人称，深圳国资有足够的子弹支持万科化债；广东省、深圳市及金融机构负责人也表示将全力支持万科处置风险，确保融资规模稳定，为公司未来发展提供保障。

盈利预测与估值。公司2024 年业绩承压，但管理层调整和大股东支持为公司未来发展提供重要保障，同时深国资和金融机构的支持将为公司提供更多发展空间，公司债务风险有望逐渐化解。我们预计公司2024-2026 年收入分别为3539.6、2958.8、2481.8 亿元，归母净利分别为-450.4、-112.1、-27.0 亿元。维持“推荐”评级。

风险提示：楼市政策效果不及预期，债务化解不顺，楼市销售持续承压