本报告导读：

考虑2024 年土地购置较2023 年有明显下行，若2Q 销售面积仍能同比相对稳定（-10%以内），可以推测历史滞销库存在市场回暖\降价后已开始去化。市场破冰效果明显。

投资要点：

投资建议：维 持“增持”评级。我们认为行业政策近期明显存在松绑，格局改善，空间打开，优质公司的价值将会更加突出。推荐：

1）开发类：A 股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团、金地集团；H 股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城 A；5）资管类-首程控股。

1Q 三层次演绎：重点城市稳中向好，一线带动效应明显。今年以来小阳春行情演绎火热，新房市场具体表现为一线城市带动整体市场交易量复苏，一二线价格端保持稳定。相较新房市场，二手市场复苏态势更加明显，类似的是同样为一线城市引领增长。2025 年1-3月，18 个样本城市的二手住宅整体销售表现上修至2021 年水平。

市场库存周期持续下行，截至2025 年3 月，35 城月度可售面积为3.11 亿平，较前期2022 年1 月高点减少0.55 亿平，库存出清周期为20.28 月，较前期2024 年9 月高点缩短3.44 个月。

如何判断销售续航能力：2Q 同比数据，对去年销售具有映射能力。

1）我们认为市场关注点在房地产市场热度的持续性，从历史数据映射角度看，2 季度4、5 月对全年数据有较强映射效果。2）2000-2024年共25 年，其中4 月环比销售面积增长月份仅占比为16%，同比增长月份占比为64%。同时，4 月同比跌幅在5%以内（含同比增长月份）共18 个年份，以上年份全年销售面积同比正增长概率为94.4%。3）2000-2024 年共25 年，其中5 月环比增长月份占比为92%，同比增长月份占比为68%。同时，5 月同比跌幅在5%以内（含同比增长月份）共18 个年份，以上年份全年销售面积同比正增长概率为100%。

结论：考虑2024 年土地购置较2023 年有明显下行。企业2025 年新土地转为可售货值量相对偏少（当前价格下，2022 和2023 年未开发土地利润较难保证，企业更多选择调规或者收储。亏损项目仍继续开发对现金和利润均不友好）。以上背景下，若2Q 销售面积仍能同比相对稳定（-10%以内），可以推测历史滞销库存在市场回暖\降价后已开始去化。市场破冰效果明显。

风险提示：政策不及预期风险、基本面下行风险。