销售规模下降幅度较大，股东持续借款提供支持，下调至“中性”评级2025 年6 月12 日，万科发布公告称，公司通过集中竞价交易方式已完成所有 A股库存的出售，出售股份数量为7295.6 万股，占公司总股本的比例为0.61%，出售所得资金总额为4.79 亿元，成交均价为 6.57 元/股。6 月6 日，公司发布公告称，第一大股深铁集拟向公司提不超过30 亿元借款，借款利率为2.34%，此次借款系公司年内第五次获得深铁集团借款。公司5 月及1-5 月销售规模有所收缩，销售单价有所提升。公司积极借助大宗交易、REITs 发行、金融支持政策等化解经营压力。惟其艰难，方显勇毅，我们期待万科能够安全穿越周期，构筑房企发展新模式，我们下调2025-2026 并新增2027 年盈利预测，预计2025-2027 年公司归母净利润分别为-73.22、5.57、13.14 亿元（原值-19.92、17.51 亿元），EPS分别为-0.61、0.05、0.11 元，当前股价对应2026-2027 年PE 估值为140.7、59.7倍；考虑到公司业绩释放存在不确定性，下调至“中性”评级。

销售规模同比下降，销售均价有所提升

根据克而瑞数据，2025 年5 月，公司实现销售金额141.9 亿元，同比下降39.18%，销售面积97.0 万平方米，同比下降48.16%。2025 年1-5 月，公司实现销售金额570.4 亿元，同比下降44.19%，实现销售面积424.5 万平方米，同比下降42.83%。

2025 年5 月，公司签约销售均价14629 元/平方米，同比增长17.32%，2025 年1-5 月，公司签约销售均价13437 元/平方米，同比下降2.39%。

再次获取资金注入，股东持续借款提供流动性2025 年6 月6 日，万科发布公告称，第一大股深铁集团拟向公司提供借款，借款金额不超过30 亿元，借款利率为2.34%，期限为三年，借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息及经深铁集团同意的指定借款利息。今年年初至今，深铁集团已向万科提供五笔注资，今年2 月、4 月和5 月，深铁集团已分别向万科提供28 亿元、42 亿元、33 亿元及15.52 亿元的股东借款，五次借款利率均为2.34%，用途均为偿还万科在公开市场发行的债券本金与利息。截至当前，深铁集团已累计向万科提供148.52 亿元的借款。

风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。