万科企业股份有限公司

CHINA VANKE CO. LTD.2026年半年度报告

A 股证券代码：000002、299903

A 股证券简称：万科 A、万科 H 代

公告编号：〈万〉2026-087

二〇二六年八月万科企业股份有限公司2026年半年度报告

第一节重要提示、目录和释义重要提示本公司董事会及董事、高级管理人员保证2026年半年度报告（以下简称“本报告”）的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

本报告已经公司第二十一届董事会第二次会议审议通过。黄亚英独立董事因其他公务原因未能亲自出席本次会议，授权杨兆独立董事代为出席会议并行使表决权，其余董事均亲自出席了本次会议。

本报告之财务报告乃按照中国企业会计准则编制，德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》执行了审阅工作并出具了审阅报告。

董事长徐恩利，执行副总裁、财务负责人韩慧华声明：保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。

公司2026年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。

本报告已按照《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》的相关要求进行披露。本集团目前面临的主要风险及应对措施，敬请投资者查阅《2025年度报告》之“第五节公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、风险管理”部分。

1万科企业股份有限公司2026年半年度报告

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................1

第二节公司简介和主要财务指标........................................3

第三节管理层讨论与分析...........................................7

第四节公司治理、环境和社会........................................30

第五节重要事项..............................................35

第六节股本变动及股东情况.........................................66

第七节债券相关情况............................................70

第八节财务报告..............................................79

2万科企业股份有限公司2026年半年度报告

备查文件目录

1、载有公司法定代表人、财务负责人签名并盖章的会计报表；

2、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露的所有公司文件的正本及公

告的原稿；

3、 在联交所网站（www.hkexnews.hk）公布的公司基于国际财务报告准则

编制的2026年中期业绩公告。

以上备查文件的备置地点：公司董事会办公室。

1万科企业股份有限公司2026年半年度报告

释义释义项指释义内容

本公司、公司指万科企业股份有限公司

万科、集团、本集团指万科企业股份有限公司及其附属公司

万物云空间科技服务股份有限公司，系全域空间科技服务提供商。旗下主要包括归属社区空间服务的万科物业、归属商企空间服务的万物梁行、归属城万物云指

市空间服务的万物云城、提供 AIoT（人工智能物联网）以及 BPaaS（流程即服务）解决方案服务的万睿科技等。

印力集团控股有限公司（SCPG Holdings Co. Ltd，在开曼群岛注册），专注印力集团指

于购物中心投资、开发和运营管理。

万纬物流发展集团有限公司（曾用名：万科物流发展有限公司），系本集团万纬物流指物流仓储服务及供应链解决方案平台。

万科公寓管理有限公司，系本集团长租公寓业务平台，致力于为城市居民提泊寓指

供一站式居住解决方案，泊寓也是本集团旗下长租公寓品牌。

ESG 是环境（Environmental）、社会（Social）和治理（Governance）的简

ESG 指 称。 从环境、社会和公司治理三个维度评估企业经营的可持续性与对社会价值观念的影响。

五大建造方法：*系统模板、*全混凝土外墙、*装配式内隔墙、*爬

“5+2”装配式建造体系指

架、*穿插提效；两大装配式应用：*装配式装修、*适度预制。

万物云战略性选择的街道，其中：万物云拥有多个在管物业，同时员工可在“蝶城”指20至30分钟内往返在管物业之间。通过聚焦浓度，从而实现协同运营，达到规模经济。

REITs 或 REIT 指 Real Estate Investment Trusts 的缩写，即不动产投资信托基金。

中国证监会指中国证券监督管理委员会深交所指深圳证券交易所联交所指香港联合交易所有限公司深铁集团指深圳市地铁集团有限公司

《公司法》指《中华人民共和国公司法》

《证券法》指《中华人民共和国证券法》

《深交所上市规则》指《深圳证券交易所股票上市规则》

《规范运作指引》指《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号—主板上市公司规范运作》

《联交所上市规则》指《香港联合交易所有限公司证券上市规则》

《企业管治守则》 指 《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录 C1《企业管治守则》

《香港联合交易所有限公司证券上市规则》附录 C3《上市发行人董事进行《标准守则》指证券交易的标准守则》

本公司股本中每股面值为人民币1.00元的内资普通股，该等股份在深交所A 股（人民币普通股） 指上市并以人民币交易。

本公司1993年发行的每股面值为人民币1.00元的境内上市外资普通股，该B 股（境内上市外资股） 指等股份在2014年6月前在深交所上市并交易。

本公司股本中每股面值为人民币1.00元的境外上市外资普通股，该等股份H 股（境外上市外资股） 指在联交所上市并以港币交易。

《公司章程》指《万科企业股份有限公司章程》报告期指2026年1月1日至2026年6月30日

元指如无特殊说明，指人民币元

2万科企业股份有限公司2026年半年度报告

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司简介

（一）基本信息

中文名称：万科企业股份有限公司（缩写为“万科”）

英文名称：CHINA VANKE CO. LTD. (缩写为“VANKE”)

注册地址：中国广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心

邮政编码：518083

办公地址：中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦

邮政编码：518049

香港注册办事处地址及通讯地址：香港花园道 1 号中银大厦 43 楼 A 室

国际互联网网址：www.vanke.com

电子信箱：IR@vanke.com

法定代表人：徐恩利

联交所授权代表：黄宇、田钧

联交所替代授权代表：钟明辉

（二）联系人和联系方式

董事会秘书、联席公司秘书：田钧

电子信箱：IR@vanke.com

股证事务授权代表：吉江华

电子信箱：IR@vanke.com

联系地址：中国广东省深圳市福田区梅林路63号万科大厦

电话：0755-25606666

传真：0755-25531696

联席公司秘书：钟明辉

电子邮件：IR@vanke.com

联系地址：香港中环花园道 1 号中银大厦 43 楼 A 室

电话：00852-23098888

传真：00852-23288097

3万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（三）股票情况

A 股股票上市地：深交所

A 股股票简称：万科 A

A 股股票代码：000002

H 股股票上市地：联交所

股股票简称：万科企业、万科 代注H H

H 股股票代码： 注02202、299903

注：该简称和代码仅供本公司原 B 股股东通过境内证券公司交易系统交易

其因 B 转 H 而持有的本公司 H 股股份使用。

H 股股份过户登记处：香港中央证券登记有限公司

联系地址：香港湾仔皇后大道东183号合和中心17楼1712-1716室

（四）信息披露及备置地点

信息披露媒体名称：巨潮资讯网、《证券时报》等以及联交所披露易网站

登载半年度报告的国际互联网网址：

A 股：www.cninfo.com.cn

H 股：www.hkexnews.hk

本报告备置地点：公司董事会办公室

（五）注册变更情况

公司首次注册登记日期：1984年5月30日，地点：深圳最近一次变更登记日期：2026年8月20日，地点：深圳统一社会信用代码：91440300192181490G

二、会计数据和财务指标摘要公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据

□是√否

4万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（一）主要会计数据和财务指标

单位：元

项目2026年1-6月2025年1-6月比上年同期增减

营业收入70169108549.07105323304409.14-33.38%

营业利润(12513029670.44)(8824014899.75)-41.81%

利润总额(13489988584.69)(9138354093.17)-47.62%

归属于上市公司股东的净利润(14951268522.50)(11946573688.12)-25.15%扣除非经常性损益后归属于上

(13840436168.69)(11591023199.53)-19.41%市公司股东的净利润

经营活动产生的现金流量净额494766013.42(3038704592.78)116.28%

基本每股收益(1.2532)(1.0075)-24.39%

稀释每股收益(1.2532)(1.0075)-24.39%

净资产收益率（全面摊薄）-14.63%-6.24%下降8.39个百分点

净资产收益率（加权平均）-13.65%-6.07%下降7.58个百分点项目2026年6月30日2025年12月31日比年初数增减

资产总额959761482723.021020622831532.86-5.96%

负债总额743955250505.51784762773496.17-5.20%

归属于上市公司股东的净资产102181199875.78116905224808.46-12.59%股本（股）11930709471.0011930709471.00-归属于上市公司股东的每股净

8.569.80-12.59%

资产

资产负债率77.51%76.89%上升0.62个百分点

净负债率135.40%123.48%上升11.92个百分点

注1：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益

注2：计算基本每股收益、稀释每股收益和加权平均净资产收益率采用的总股数为本公司发行在外普通股的加权平均数，包含已回购股份的影响截止披露前一交易日的公司总股本：

截止披露前一交易日的公司总股本（股）11930709471

用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）(1.2532)

5万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（二）非经常性损益项目

单位：元

项目2026年1-6月2025年1-6月非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部

(137487753.62)198428652.75分

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益(53017929.11)(27438716.40)以及处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他收支(1080825822.05)(562146634.89)

所得税影响(73857667.68)(116307310.20)

少数股东损益影响234356818.65151913520.15

合计(1110832353.81)(355550488.59)

（三）境内外会计准则差异

单位：元归属于上市公司股东的净利润归属于上市公司股东的所有者权益

2026年1-6月2025年1-6月2026年6月30日2025年12月31日

按境外会计准则(14951268522.50)(11946573688.12)102181199875.78116905224808.46

按境内会计准则(14951268522.50)(11946573688.12)102181199875.78116905224808.46

按境外会计准则调整的分项及合计：

按境外会计准则----差异说明无差异

6万科企业股份有限公司2026年半年度报告

第三节管理层讨论与分析

一、经营情况讨论与分析

2026年上半年，受益于一系列稳楼市政策，市场预期逐步改善。上半年全国商品房销售

金额同比下降13.6%，其中二季度销售降幅较一季度有所收窄，呈现边际修复迹象。

报告期内，在各方及大股东的有力支持下，本集团稳步推进改革化险工作，在保障生产经营稳定、债务风险化解方面取得了阶段性进展。公司开发业务按期保质完成2.3万套房屋的交付，通过“城市兴交付”行动持续提升交付口碑；坚持积极销售，实现销售金额358.0亿元；多措并举盘活存量项目，累计新增和优化产能达155.8亿元；启动城市聚焦策略，对公司覆盖城市分类制定发展策略，逐步推进资源向核心城市集中。经营服务业务运营质量稳中有进，全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%。此外，公司持续压降各类费用支出，可比口径下，过去8个季度实现费用连续下降，管理费用同比下降13%。

在融资端，公司获得各类金融机构支持，存量融资整体保持平稳，上半年合并报表范围内新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款），存量融资的综合融资成本为2.86%。股东借款方面，今年以来大股东深铁集团累计向公司提供约45.2亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，公司已有10只公开债券通过部分兑付、配套展期的方式完成风险缓释，涉及本金合计约181亿元；自2025年以来，公司已累计平稳完成约485亿元到期公开债的本金偿付或风险处置工作。

公司持续推进改革化险，有序缓释各类风险，但当前经营形势依然十分严峻，化险任务仍然艰巨。面向未来，公司将继续聚焦化险和发展两大任务，盘活优化存量资源，持续提升业务经营效益，增强自主造血能力；聚焦重点城市及主营业务，有序退出非主业投资；同时持续优化公司治理体系及产品体系、深化降本增效，努力推动公司重归健康可持续发展轨道。

（一）市场情况回顾

1、房地产开发

新房销售规模下降，二手房成交较为活跃。国家统计局数据显示，上半年全国新建商品房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%。根据中指研究院统计，上半年30城二手住宅成交套数同比增长6%，市场表现好于新房。

7万科企业股份有限公司2026年半年度报告

二手房价格整体跌幅收窄。根据中指研究院统计，上半年百城二手房价格累计下跌2.9%，跌幅整体收窄。国家统计局数据显示，自3月份起，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比连续4个月上涨，二三线城市商品住宅销售价格总体降幅收窄。

土地市场溢价水平保持合理区间。根据中指研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降24.9%，成交建筑面积同比下降22.3%，住宅类用地的平均溢价率为9.1%，同比下降1.0个百分点。

房地产行业政策持续优化。2026年4月中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”；5月国务院常务会议提出持续推进房地产等领域风险化解，国务院印发《城市更新“十五五”规划》。各地因城施策落地控增量、去库存、优供给的楼市支持政策，部分核心城市市场呈现企稳信号。

2、物业服务

在管规模增速放缓。克而瑞数据显示，50家披露在管面积的上市物业企业2025年合计在管面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%。

行业进入质量经营阶段。面对市场环境变化，物业企业普遍更加关注项目质量、回款能力和经营回报，主动退出低效项目，优化项目组合，推动业务从规模增长转向经营质量提升。

智能化转型向一线场景延伸。物业行业数字化建设重心逐步由后台数字化转向现场智能化，AI和机器人逐步进入物业项目现场，嵌入清洁、巡检、客服、工单、能耗、安全等高频服务场景，服务评价依据逐步由人力投入规模转向服务成效与综合运营效能。

3、租赁住房

租赁住房政策体系逐步落地成型。租购并举住房制度深化落地，《住房租赁条例》构筑起全流程监管体系，筑牢行业合规基础。供给端政策更加侧重存量盘活，供给方式涵盖闲置商办、厂房、存量商品房改造等。税费优惠、保障房再贷款降息、租赁住房 REITs 常态化发行等配套措施形成支撑体系，为行业规模化、可持续经营提供稳定政策保障。

租住消费观念迭代，专业化运营价值空间持续拓宽。租房逐步从短期过渡性需求转变为长期居住需求，客户需求从基础居住功能向社区配套、安全管理、职住平衡等多元维度延伸。

人才公寓、家庭友好型公寓、产业园区配套租赁住房等细分赛道需求持续释放。行业机构化率稳步提升，专业化、规范化的住房租赁企业将获得更广阔的市场发展空间。

8万科企业股份有限公司2026年半年度报告

4、商业开发与运营

社会消费品零售总额呈筑底修复态势。上半年社会消费品零售总额同比增长1.3%，月度走势呈现先抑后扬特征，5月增速阶段性转负，6月增速修复回升至1.0%，其中通讯器材品类表现亮眼，成为当月消费回暖的重要拉动力量。

品牌拓店呈现结构性分化格局。餐饮、生活服务类门店保持扩张态势，大健康、运动体验、特色主题餐饮成为品牌布局的热门方向；传统实体零售、亲子相关业态经营承压。

购物中心供给持续收缩，存量商业物业轻量化调改占比提升。根据赢商网数据，上半年全国新开业购物中心项目数量同比下滑两成；存量改造焕新项目数量在新增开业项目中的占

比增至41%，近年来该比例呈持续上升趋势。

5、物流仓储

高标库市场区域分化特征显著。世邦魏理仕报告显示，2026年二季度全国物流市场需求主要集中于第三方物流、电商零售、制造业。各区域市场表现持续分化，其中大湾区新增供应集中入市，租金持续承压、空置率上行；西南、西北区域供应压力缓解，依托刚性需求实现供需改善，出租率企稳回升。

冷链规模稳步扩张，供需错配特征凸显。中国物流与采购联合会数据显示，随着中央一号文件持续部署乡村振兴，冷链作为涉农基础设施获得重点支持，行业政策围绕强基、补链、数智、绿色、安全持续落地。国家统计局数据显示，上半年餐饮收入、便利店及超市零售额均实现增长，支撑冷链需求；适配城市配送的高标冷库需求旺盛，但传统存量冷库空置走高、租金承压，行业供需结构性分化特征突出。

（二）报告期内主要工作

本集团主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”。

2026年上半年，本集团实现营业收入701.7亿元，归属于上市公司股东的净亏损149.5亿元，业绩同比分别下降33.4%和25.2%；基本每股亏损1.25元，业绩同比下降24.4%。

分业务类型看，营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为487.0亿元，占比69.4%；来自物业服务的营业收入为184.6亿元，占比26.3%。

扣除税金及附加前，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为6.1%，较2025年同期下降2.6个百分点（本集团对经营性资产采用成本法核算，补回折旧摊销后，毛利率为

12.1%，下降0.3个百分点）；其中开发业务的结算毛利率为5.1%。扣除税金及附加后，房

9万科企业股份有限公司2026年半年度报告

地产开发及相关资产经营业务的营业利润率为2.5%，同比下降2.1个百分点。本集团物业服务毛利率12.7%，较2025年同期下降1.3个百分点。

本集团主营业务经营情况

单位：万元注1注2营业收入营业成本毛利率营业利润率行业金额增减金额增减数值增减数值增减

下降1.70下降0.90

1.主营业务6715622.20-33.85%6186713.16-32.60%7.88%5.19%

个百分点个百分点

其中：房地产开发及下降2.64下降2.08

4869715.40-42.33%4574637.53-40.66%6.06%2.50%

注4相关资产经营业务个百分点个百分点

下降1.27下降1.29

物业服务1845906.808.01%1612075.639.60%12.67%12.28%个百分点个百分点下降下降注5

2.其他业务301288.65-20.65%273279.51-9.77%9.30%10.94个8.03%11.80个

百分点百分点

下降2.03下降1.28注3

合计7016910.85-33.38%6459992.67-31.87%7.94%5.31%个百分点个百分点

注：1、毛利率数据未扣除税金及附加。

2、营业利润率数据已扣除税金及附加。

3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期

待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为12.6%。

4、相关资产经营业务主要包括公寓、商业、物流、办公等业务收入。

5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。

报告期内，业绩亏损的主要原因如下：（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。（2）结合行业、市场和经营环境变化，新增计提了资产减值。（3）成本法核算下，在扣除折旧摊销后，部分经营性业务以及部分非主业财务投资亏损。

本集团2026年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。

（三）各项业务发展情况

1、房地产开发

（1）销售和结算情况

10万科企业股份有限公司2026年半年度报告

上半年本集团实现销售面积293.0万平方米，销售金额358.0亿元，同比分别下降45.6%和48.2%。

新开项目表现良好。截至报告期披露日，本集团9个首开项目均兑现投资承诺，整体首开去化率达60%。其中，新开盘的徐州檐屿溪等项目，精准锚定片区需求，产品、户型竞争优势明显，社区配套场景规划完善，推盘去化率达八成以上，赢得市场认可。

实施项目分类管控，加快库存去化。对首开项目及重点持销项目落实提级管理，并结合项目资债状况、盈利水平对库存资源分类施策，配套差异化营销策略，重点推进现房、车位、商办等难点资源去化。报告期内，本集团年初现房实现销售62.4亿元，车（位）商（铺）办（公）销售50.1亿元。

持续开展创新营销。加快培育新媒体自主获客能力，布局抖音、腾讯、安居客、小红书等线上平台形成营销矩阵，在获客环节提效降本。上半年新媒体渠道获客成交金额近60亿元，占比超过16%。

分区域的销售情况销售面积销售金额分地区比例比例（万平方米）（亿元）

南方区域56.1219.15%110.5230.87%

上海区域70.7524.15%98.1727.42%

北京区域53.1818.15%38.7510.82%

东北区域20.416.97%13.143.67%

华中区域28.329.66%24.846.94%

西南区域39.0513.33%31.638.84%

西北区域23.337.96%17.544.90%

其他1.850.63%23.416.54%

合计293.01100.00%358.00100.00%

注：北京区域包括北京市、河北省、山东省、山西省、天津市、内蒙古自治区；东北区域包括辽宁省、黑龙江省、吉林省；华中区域包括湖北省、河南省、湖南省、江西省；南方区域包括广东省、福建省、海南省、广西壮族自治区；上海

区域包括上海市、安徽省、江苏省、浙江省；西北区域包括陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区；西南区域包括四川省、重庆市、贵州省、云南省；其他包括：香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。

本集团在中国境内的房地产开发及相关配套业务累计营业收入439.8亿元。其中房地产开发业务实现结算面积342.5万平方米，同比下降35.8%，实现结算收入400.6亿元，同比下降45.9%。

境内分区域的营业收入情况

单位：万元

11万科企业股份有限公司2026年半年度报告

2026上半年2025年上半年

分地区同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

南方区域891103.1220.26%2142123.7627.46%-58.40%

上海区域1577920.5935.88%2660725.9434.10%-40.70%

北京区域442460.5110.06%836346.9210.72%-47.10%

西南区域540585.5712.29%617252.727.91%-12.42%

西北区域281552.506.41%260711.853.35%7.99%

华中区域381828.778.68%1114407.1814.28%-65.74%

东北区域282305.126.42%170451.292.18%65.62%

合计4397756.18100.00%7802019.66100.00%-43.63%

截至报告期末，本集团合并报表范围内有961.6万平方米已售资源未竣工结算，较上年末下降12.3%，合同金额合计约915.1亿元，较上年末下降19.4%。

（2）项目交付情况

2026年上半年本集团整体交房工作平稳有序，共交付88个项目，合计交付房屋2.3万套。

加强建造过程的业主沟通，让客户安心、放心。在建设过程中邀请客户进入施工现场，实地了解建设过程、感受万科建造品质，累计开展67次交付前工地开放活动。在工地开放、交付节点有序落实户内查验、问题闭环及场景营造，提升客户收房体验，集中交付期整体收房率接近9成。

推进“城市兴交付”主题行动。围绕场景、服务、体验、品质四大维度落地兴交付标准，持续夯实交付口碑。推进21个兴交付种子项目交付策划，依托系统化产品检视与全流程闭环管理，实现从房屋交付到品质服务的跃迁，更好满足客户实际居住需求与高品质生活期待。

（3）投资和开竣工情况

上半年开发业务开复工计容建筑面积约96.5万平方米，同比下降67.2%，完成年初计划的31.5%；开发业务竣工计容建筑面积约300.0万平方米，同比下降42.5%，完成年初计划的40.3%。

坚持存量资源盘活为主导的投资策略。上半年主要通过土地盘活等方式累计获取新项目

8个，总规划计容建筑面积75.0万平方米，权益计容建筑面积36.3万平方米，权益地价约

27.1亿元，新增项目平均地价为7448元/平方米，主要分布在上海、成都、郑州、青岛等核心城市。

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多措并举推进存量项目盘活。集团借力政策窗口、强化政企联动，着力突破各类限制性条件，通过土地收储、资源置换、规划条件优化等路径破解项目困局，其中福州星澜花园项目是依托属地政策完成工业用地收储，并以收储款置换获取的计容建面3.23万平方米住宅项目。报告期内，公司累计盘活优化及新增产能155.8亿元。

城市聚焦分类施策，优化区域资源布局。报告期内，本集团启动城市聚焦策略，对覆盖城市进行分类，制订不同的发展和处置策略，逐步推动资源向核心城市集中。

截至报告期末，本集团在建项目总计容建筑面积约2472.0万平方米，权益计容建筑面积约1636.5万平方米；规划中项目总计容建筑面积约2841.1万平方米，权益计容建筑面积约1804.8万平方米。此外，本集团还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米。

报告期内新增项目详细情况请见下表，本部分所列项目中，未来可能有部分项目引进合作方共同开发，因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例，仅供投资者阶段性参考。

单位：平方米规划计容公司权益计容序号项目名称位置权益比例占地面积进展建筑面积建筑面积

1青岛李沧区石牛山01地块李沧区22.0%44320.70110801.7524354.22前期

2成都万科产投·锦上映象50亩龙泉驿区51.0%33103.0566206.1033765.11在建

3成都万科产投·锦上映象48亩龙泉驿区51.0%32304.0048456.3024712.71在建

4成都万科产投熙园甲第崇州市51.0%29932.9859865.9630531.64在建

100.0

5 昆明五百里 A1A2 项目 官渡区 40643.78 105622.34 105622.34 前期

%

6福州星澜花园闽侯县55.0%16140.0032279.9917753.99前期

7上海盘古北项目宝山区35.0%32847.0082941.5529029.54前期

郑州市二七区航海未来城二期

8二七区40.0%81418.63244255.8997702.36前期

地块

总计310710.14750429.88363471.91

报告期末至本报告披露日，本集团新增以下开发项目：

单位：平方米规划计容公司权益计容序号项目名称位置权益比例占地面积进展建筑面积建筑面积

1合肥市瑶海区一中南项目瑶海区41.9%34817.7662520.3926196.67前期

总计34817.7662520.3926196.67

13万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（4）产品情况迭代升级产品标准。报告期内，本集团发布并全面执行《万科集团住宅产品标准（2026版）》，涵盖安心安全、舒适宜居、绿色低碳、智慧便捷、活力多元、精工品质、运维服务

7大模块，共405个技术子项，以系统化标准全面保障“好房子”的落地实践，将产品初心

贯穿设计、建造、交付全流程。

围绕客户真实需求，搭建万科住区产品矩阵。持续迭代综合住区产品体系，按类型与品牌划分项目，推动操盘经验跨项目、跨城市复用。针对拾系、映象系、檐系等成熟产品系，从规划、设计到材料部品实施系统性升级；以种子项目研发漫系、曜系、经典系等新品系。

报告期内，徐州檐屿溪项目秉持檐系“公园+社区”底层场景理念，创新打造高低错落的花园复合空间，建成徐州首座全域抬高式低密纯洋房社区，首开去化率超80%。

全面推进产品模块创新与场景精细化运营。建立产品模块经理工作机制，围绕六大产品模块开展创新研发，在项目上落地标准化模块；社区商业街项目围绕空间改造、内容运营与场景体验持续微更新，项目运营取得良好市场反馈；高端豪宅项目立足城市文脉，多维度完善产品服务体系；同时，持续践行“未来城市”理念打造上海理想之地、广州理想花地、武汉理想之地等市区综合体项目。

（5）代建情况

本集团从 2010 年起开展 EPC 及代建业务，为委托方提供优质项目管理服务，主要委托方为政府部门、国有企业、金融企业、高科技企业等。面对行业发展新形势，本集团利用自身成熟开发经验和能力优势，积极拓展多元化代建业务模式，获得委托方和客户认可。

报告期内，本集团在管代建项目79个，管理面积1360万平方米，项目主要分布在深圳、南京、武汉、合肥、石家庄、无锡等城市，项目类型涵盖商品住宅、保障房、人才房、学校、产业办公、城市更新、康养医疗、物流仓储等。代建项目市场表现优异，其中武汉璞拾光屿单盘销售金额位列武汉上半年中指研究院住宅销售榜首位；合肥、石家庄等城市代建

项目去化稳健，多盘位列所在城市销售套数或面积前三。

2、物业服务

本集团旗下的万物云是一家科技驱动、低碳引领的资产服务商。

报告期内，万物云实现营业收入191.9亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长5.6%，其中社区空间居住消费服务收入120.3亿元，占比62.7%，同比增长6.0%；商企和

14万科企业股份有限公司2026年半年度报告

城市空间综合服务收入 62.0 亿元，占比 32.3%，同比增长 7.9%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入9.6亿元，占比5.0%，同比下降10.1%。

持续深化“蝶城”战略，优化住宅项目组合。报告期内，万物云住宅底盘稳步扩张，新签约住宅项目207个，年化饱和收入8.4亿元，其中63.5%来自存量盘换签，中标率提升至

85%。截至报告期末，万物云蝶城底盘增长至708个。此外，万物云持续完善住宅项目准入

和风险识别机制，优化项目组合，主动退出低效项目，重点获取高质量、可持续、有回报的住宅项目。

优化商企拓展逻辑，聚焦长期盈利与可持续价值。万物云围绕八大赛道持续筛选高质量企业客户，新签及续约项目中，来自八大赛道的客户占比达28%，平均合同周期2年。万物云基于企业客户对资产运行效率改善的实际需求，运用技术和专业运营能力，为客户提供可衡量、可比较、可持续优化的资产效率解决方案。

深化科技创新应用，运用人工智能技术提升管理效能。万物云依托自研平台规模化部署和应用 AI 智能体，推动科技相关能力在更多管理流程和业务场景中落地，目前运行超 3495个智能体，上半年消耗 2320 亿词元（232B tokens），行政开支同比下降 0.4 亿元。“灵石”边缘服务器在物业项目落地场景验证，形成成熟空间运营解决方案，并向外部客户场景落地推广。截至报告期末，灵石产品已签约租赁1339台，已交付项目472台，平均交付周期为

16.7天。

3、租赁住宅

本集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。

报告期内，租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.64亿元，截至报告期末，泊寓出租率94.3%，同比提升1.0个百分点。

优化规模布局，推动高质量发展。报告期内，新获取房源4588间，新开业8579间；

通过调整存量项目合作模式，有序退出部分低效房源及项目，优化资产质量。截至报告期末，泊寓累计运营管理长租公寓22万间，已开业17.4万间，服务企业客户超7900家，同比增长超25%，已为比亚迪、大疆、华为、京东、顺丰、腾讯、小米等知名头部企业提供租住服务，企业客户占比达23.5%，客户结构持续优化。

深耕运营提质，巩固行业领先优势。泊寓聚焦租住全流程服务升级，开展会员精细化管理与线下社群运营，同步拓展多元生活服务，上半年累计开展全国线上活动16场、线下活动1512场，客户满意度达96.5%，续租率提升至63.4%。报告期内，泊寓通过不停业改造

15万科企业股份有限公司2026年半年度报告

存量老旧资产，项目盈利水平有效提升；借助官方渠道、门店自主拓客体系及精细化运营，GOP 利润率 89.5%，保持行业领先。

携手地方国资，盘活存量资产。依托成熟运营能力，泊寓持续深化与上海、合肥等重点城市国资国企的战略合作，助力盘活国有存量住房资产。报告期内，泊寓与上海地产住房发展有限公司再度合作，完成上海嘉定璟歆大型租赁社区签约，运营能力、服务质量赢得客户认可；与合肥地方国企海恒集团在长租公寓领域的合作落地第六个、第七个项目，打造了人资公寓、双创园公寓两大产业配套公寓。通过专业化租赁运营，有效提升国有资产利用效率，为产业人才提供优质安居空间。

4、商业开发与运营

本集团商业物业开发与运营业务包含购物中心、社区商业等业务形态。

报告期内，本集团商业业务（含非并表项目）实现营业收入40.5亿元。

截至报告期末，本集团累计开业179个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1081万平方米。商业业务整体出租率92.8%。

客流和销售额稳健增长。上半年商业业务客流同店同比增长5.1%，销售额同店同比增长

5.3%，各项经营指标平稳向好。公司紧抓“数码、潮玩”等消费热点，在重要消费节点开展

覆盖全国项目的品牌活动，通过“第三届发发季”、五一“品牌周”系列活动持续引流，有效提升整体客流与销售表现。

数字化会员运营提质，品牌合作及创新店布局提速。截至报告期末，公司数字化会员数量超4880万，同比增长9.6%，月活会员数量同比增长7.9%；商业业务合作品牌超12750家，战略合作的深度与质量持续改善，上半年累计完成30余个战略品牌签约落地。

存量资产调改焕新，激发项目经营活力。2026年1月，南京江北印象汇完成焕新改造，项目引进20余家标杆首店品牌，打造口袋公园、烟火外街激活低效区域，优化场内客流动线，上半年销售额同比增长30%，客流同比增长46%，位列区域商业热度榜单首位；上海南翔印象城 MEGA 通过搭建全新品牌矩阵，有效拉动美妆个护、女装业态销售大幅增长，上半年销售额同比提升13%，坪效同比提升6%；上海松江印象城持续汰换低效铺位，升级品牌矩阵，上半年销售额同比提升18%，坪效同比提升15%。

5、物流仓储

16万科企业股份有限公司2026年半年度报告

“万纬物流”为本集团物流仓储服务与一体化供应链解决方案平台，致力于为各行业客户提供包括全温层仓储租赁、库内运营服务、运输配送等依托科技驱动的一体化供应链解决方案。

报告期内，物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入21.9亿元，同比增长6.9%。

其中冷链收入13.1亿元，同比增长23.6%；高标库收入8.8亿元，同比下降11.1%。

规模保持行业领先，存量资产施策提效。截至报告期末，万纬物流累计开业项目149个，可租赁面积1053万平方米，其中高标库851万平方米、冷库202万平方米。报告期内，公司结合精准市场研判与“一园一策”差异化运营策略，高标库稳定期出租率达89%，冷库稳定期库容使用率79%，同比均稳中有升。

服务收入快速增长，客户结构持续优化。万纬物流持续夯实运营基本盘，不断拓展重点客户的服务场景与合作深度，通过库内运营操作、“一件代发”、运输及增值服务等多元业务，为客户打造专属产品解决方案。报告期内，万纬物流服务收入同比增长29%，其中库内服务收入同比增长18%，运输收入同比增长44%。同时，公司聚焦商超零售、餐饮、茶饮咖啡等重点行业，品牌影响力显著提升，其中商超零售行业收入同比增长51.4%。

精细管控降本增效，科技赋能稳固运营。报告期内，高标库业务优化物业成本，在市场租金下行背景下，维持利润率基本稳定；冷链业务双向提质，营收端优化客户结构，成本端优化能耗、提升组织效能，仓储利润率和服务毛利率均同比提升。同时，公司围绕实际客户需求，启动35项自动化改造项目，依托数字化工具和智能设备，搭建科技化运营体系，通过提高整体拣选效率、减少操作面积等方式实现产能提升。

全面践行绿色可持续发展。截至报告期末，万纬物流累计绿色建筑认证面积超过900万平米，115 个项目获得绿色三星认证，14 个冷链园区获得 LEED 铂金/金级认证。通过部署屋顶光伏发电系统，实现光伏可再生能源供给超2.0亿度，累计碳减排10万吨以上。

（四）其他主要工作

1、大宗资产交易

报告期内，本集团聚焦非核心低效资产出清与历史沉淀资金回收，积极把握大宗资产交易机会，上半年实现大宗资产交易3宗，签约金额5.34亿元，涵盖商业、写字楼、停车场等业态。

新增签约交易方面，一是创新搭建国资国企联动基金架构，通过产权交易所公开挂牌转让，顺利完成广州云城停车场资产包处置；二是以股权归边模式盘活2笔存量商办资产，通

17万科企业股份有限公司2026年半年度报告

过整合分散股权、明晰产权、简化决策架构，实现资产统一运营与市场化处置变现，其中成都菁蓉都会项目通过支持当地科技产业发展的方式，探索多元合作路径，实现项目解困和资产结构优化。

2、降本增效

为积极应对经营挑战，公司持续深化降本增效，在提升组织效能的同时严控各项费用，可比口径下，过去8个季度实现了费用连续下降，上半年管理费用同比下降13%。

开发业务板块持续优化客户转化、从严管控各项营销费用，上半年案场物业及广告费用下降超20%，低效售楼部关闭率达92%；推行工程与材料集中采购，拓宽供应链渠道、深化二级供应链管理，有效缩短拿地至开盘周期、提升采购收益；坚持以客户为中心推动设计、成本、采购一体化协同，联合供应链开展新品研发，依托“天网”质量管理体系及供应商履约评估，实现成本精准管控与产品品质保障。

经营服务业务立足自身业态特点，推进精细化管理、科技赋能深挖经营潜力。万物云运用 AI 与自动化技术重塑中后台运营体系，同步兼顾合规风险防范与业务效能提升；长租公寓、商业与酒店、物流等事业部多措并举推进降本增效，包括总支出管理、加快数字化运营转型、推进能源结构升级、优化组织结构等，持续夯实成本管控能力，助力业务高质量稳健发展。

3、科技助力业务

本报告期内，本集团围绕“聚焦业务、数智驱动、科技赋能”的工作主线，持续深化人工智能、大数据、物联网等技术在业务中的应用，并加速人工智能、机器人等新技术应用。

运用人工智能技术赋能开发业务。报告期内，“万翼图云”、“万科 AI 智工”等成熟产品持续推广，行业应用不断突破。其中“万翼图云”产品持续服务内外部客户，包含461个万科项目和764个外部项目，累计管理图纸超207万张，助力提升地产开发全周期图纸协作效率；“万翼 AI 智工”具备施工现场数据采集与远程管控能力，有效降低施工现场安全风险，上半年新增上线项目15个，合计上线368个，在建项目覆盖率97%。

运用人工智能技术重塑业务运营模式。万物云推进以“灵石”为核心的智能化能力底座建设，明确“不动产 AI 大脑”定位，形成能碳智管、能源智控、光储微电网三大核心能力，已在20个核心城市打造40多个标杆项目。物流业务为战略客户提供智慧化服务，包括智能排布配送计划、智能优化出入库及配送线路等，提升仓库空间效率，降低运输成本。租赁住

18万科企业股份有限公司2026年半年度报告

宅业务通过 AI 手段生成客户画像，预判客户需求并向管家输出跟进策略，提升客户转化效率与管理透明度。商业业务已在部分项目实现 AI巡检，任务识别准确率达 83.2%，提升日常管理效能。

机器人智慧服务取得初步成效。本集团积极与各类科研院所及领先的机器人企业开展合作，携手探索商用服务型机器人在万科业务场景内的应用机会。物流业务“北极燕鸥”机器人作为全球第一个实现地铁无人配送的商业案例，完成40台机器人量产交付，目前已在深圳地铁8条线、61个站点常态化运行，开创“轨道交通+智慧物流”新模式。商业与酒店业务已在部分运营项目落地清洁、配送、互动表演三类机器人试点，验证了机器人在商业综合体场景的适配能力与运营价值。

（五）核心竞争力分析

1、高品牌知名度和客户认可度。

万科多年深耕住宅开发与不动产运营领域，“好房子、好服务、好社区”的产品理念已形成广泛的市场认知。2026年上半年，公司按期保质交付2.3万套房屋，集中交付期整体收房率接近9成，交付口碑进一步巩固了购房者对万科品牌的信赖。这一品牌信任从住宅开发向物业服务、长租公寓、商业运营等赛道延伸，使公司在行业格局重塑过程中持续保有突出的市场号召力，为各项业务稳健推进提供了信用支撑。

2、契合“好房子”政策导向的标准化产品体系与迭代研发能力。

公司紧扣客户需求迭代产品体系，构建多系协同的住区产品矩阵。2026年6月发布并全面执行《万科集团住宅产品标准（2026版）》，涵盖安全、舒适、绿色、智慧、品质、运维等七大模块405个技术子项，产品标准与国家“好房子”政策导向高度契合。公司按类型及品牌对项目细化归属，构建同类型操盘经验跨城市、跨项目有效复用，对“拾系”、“映象系”、“檐系”等成熟产品系持续迭代，同时依托种子项目研发“漫系”、“曜系”等产品系，并针对盘活项目因地制宜开展非标创新，待成熟后固化产品系，持续提升常规住区项目的综合操盘效率和产品竞争力。

3、深耕城市更新与片区综合运营的全链条能力。

行业进入存量提质增效阶段，2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，首次对城市更新作出系统部署，城市更新从地方探索上升为国家专项规划层面。万科始终坚持与城市同步发展，打造了广州永庆坊、深圳南头古城、上海上生新所、北京望京小街等一批高影响力城市名片项目，沉淀了城市更新、文保项目微改造能力，并积累了复合业态运营

19万科企业股份有限公司2026年半年度报告

能力与相关的底层技术，形成了特色商业综合体打造、综合产业招商和运营服务力、多业态协同全场景打造能力。2026年6月，公司联合合作方获取上海宝山杨行镇老集镇地块，将既有经验向新项目复制，持续推进百年集镇的更新改造。从存量资源转化到片区全生命周期运营，公司已形成覆盖盘活获取、规划调整、更新改造、长期运营的完整能力链条。

4、覆盖客户全生命周期、跨场景、多业态的综合服务力。

万科围绕客户居住、办公、消费、物流等多元需求，持续拓展经营服务边界，各业务在长期运营过程中不断沉淀专业能力和客户资源，并通过服务标准迭代与商业模式创新提升经营韧性。2026年上半年，开发业务持续强化从建造到交付的全过程品质管控，提升客户居住体验；万物云持续推进“灵石”智能化底座建设，提升住区、园区等场景服务效率；泊寓围绕客户租住全流程优化服务，租户满意度达96.5%，持续强化高品质租住服务能力；商业业务会员体系和印力品牌输出能力进一步提升；万纬物流持续完善冷链运营能力，推动干冷协同满足客户多样化仓储需求。多业态布局不仅增强了公司服务客户全生命周期的能力，也为跨业态资源协同和新业务模式探索提供了基础。

5、科技深度融入业务流程，通过数字化手段实现向新质生产力的转化。

公司持续依托数字化、科技化手段赋能业务，将人工智能、大数据、物联网等技术深度嵌入业态场景并持续迭代。万物云持续推进以“灵石”为核心的智能化能力底座建设，覆盖八大核心场景；物流业务通过智能排产、智能库维、智能排线等智慧化手段，减少人工和运输成本、优化仓库空间效率；租赁住宅业务深耕自有渠道获客能力建设，全平台累计注册用户量 736 万；商业业务探索 AI 算法在经营决策中的应用，推动管理模式由经验驱动向数据驱动升级。公司的科技研发能力不仅服务于自身业务运营，部分成果从内部工具走向外部产品，体现了研发成果的成熟度与行业认可度。“万翼图云”在线图纸协作平台已被多家同行选用，助力提升地产开发全周期图纸协作效率。

（六）经营和财务状况分析

1、利润状况

报告期内，本集团实现净亏损160.2亿元，业绩同比下降47.5%；权益净亏损149.5亿元，业绩同比下降25.2%。

2、负债情况

（1）负债率

20万科企业股份有限公司2026年半年度报告

截至报告期末，本集团净负债率为135.4%，较2025年底提高11.9个百分点；资产负债率为77.5%，较2025年底提高0.6个百分点。

（2）有息负债及结构

截至报告期末，本集团有息负债合计3512.6亿元，占总资产的比例为36.6%。

有息负债中，一年内到期的有息负债1788.6亿元，占比为50.9%；一年以上有息负债

1723.9亿元，占比为49.1%。

分融资对象来看，银行借款占比为72.0%，应付债券占比为6.8%，其他借款占比为

21.3%。

分利率类型来看，有息负债中，固定利率负债占比27.5%，浮动利率负债占比72.5%。

有抵押的有息负债1532.6亿元，占总体有息负债的43.6%，无抵押无质押的有息负债占比为30.8%。

分境内境外来看，境内负债占比85.4%，境外负债占比14.6%，其中境外负债占比较年初下降0.6个百分点。人民币负债占比86.7%，外币负债占比13.3%。

融资情况表（截至2026年6月30日）

单位：万元融资途径融资余额融资成本区间期限结构

银行贷款 25278133.51 2.08%-Hibor 按约定利率浮动 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款

债券2380463.973.00%-3.98%一年内到期的非流动负债、应付债券

其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借

其他借款7467024.802.24%-7.00%

款、其他非流动负债

合计35125622.27

（3）融资情况

公司在融资上继续获得银行等金融机构的大力支持。除股东借款外，2026年上半年新增融资和再融资40.8亿元（不含股东借款）。公司存量融资的综合成本为2.86%，较年初下降

17个基点。

报告期内，本集团实际利息支出合计55.0亿元，其中资本化的利息合计15.2亿元。

3、资金情况

报告期内，本集团经营性现金净流入4.9亿元。

21万科企业股份有限公司2026年半年度报告

截至报告期末，本集团持有货币资金590.5亿元。货币资金中，人民币占比94.5%，美元、港币、英镑等外币合计占比5.5%。

4、汇率波动风险

本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑损失约1.0亿元。

为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。

5、存货分析

截至报告期末，本集团存货金额为3459.6亿元，较2025年底下降7.4%。其中，拟开发产品为788.2亿元，占比22.8%；在建开发产品1576.2亿元，占比45.6%；已完工开发产品（现房）1068.4亿元，占比30.9%。

本集团基于审慎的市场策略，对存在风险的境内开发项目计提存货跌价准备，报告期内新增计提存货跌价准备39.4亿元。报告期末，存货跌价准备余额为285.1亿元。

6、或有负债

本集团按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。本集团过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。本集团认为无须就该等担保在财务报表中作出拨备。

7、主要财务指标变动情况

单位：万元

项目2026-6-302025-12-31变动幅度说明

交易性金融资产1797.156801.67-73.58%银行理财产品到期

应收票据1476.70237.09522.84%票据结算金额增加

衍生金融负债 - 870.16 -100.00% CCS 衍生金融工具已处置

预计负债40102.2772306.88-44.54%预提诉讼赔偿减少项目2026年上半年2025年上半年变动幅度说明

营业收入7016910.8510532330.44-33.38%开发业务结算规模下降

营业成本6459992.679482454.33-31.87%开发业务结算规模下降

22万科企业股份有限公司2026年半年度报告

开发业务结算规模及毛利率下降，税金及附加184153.17356123.20-48.29%对应结转土增税减少

销售费用174158.68316410.47-44.96%销售规模下降，营销推广费减少投资收益(334048.93)(56798.01)-488.13%权益法确认联合营投资亏损增加

公允价值变动损益(10828.25)(7303.55)-48.26%公允价值变动影响

资产处置损益(1170.83)717.55-263.17%资产处置形成亏损

营业外收入23629.8937563.60-37.09%罚款及违约金收入减少

营业外支出121325.7868997.5275.84%滞纳金增加整体亏损但部分子公司产生应税利

所得税费用253126.39172662.8446.60%润，以及递延所得税资产转回

8、研发投入

报告期内，本集团研发投入金额2.1亿元，占营业收入的比例较小。

□适用√不适用

（1）公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用√不适用

（2）研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

□适用√不适用

（3）研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用√不适用

（七）未来发展展望

当前房地产行业短期走势仍有起伏，随着“十五五”规划落地及各项稳定市场的政策推进，我们认为行业将在供需再平衡中逐渐企稳。下阶段，公司将紧抓政策窗口，围绕企业改革化险、转型发展和核心能力重塑统筹推进各项工作，持续提升经营质量与发展韧性。

一是优化资产结构与质量，争取实现资源结构逐步调整。公司将坚持深耕存量盘活，通过规划条件优化、资源置换等手段推动既有项目转化为可售货值；同时，持续推进城市聚焦策略，引导资源向高潜力核心城市集中。

二是以客户需求为导向，持续深化“好房子、好服务、好社区”产品理念，迭代升级万科“三好”体系。一方面依托“拾系”、“映象系”等成熟产品系的标准化推广，将经过市场验证的产品方案快速复制至新项目，满足客户各类居住需求；另一方面围绕不断变化的市场需求，持续研发新的产品系，以产品创新覆盖差异化客群。

23万科企业股份有限公司2026年半年度报告

三是积极响应城市更新的政策导向，深耕城市更新业务。公司将依托在历史文化街区活化、片区改造等领域积累的先发优势，深入参与城市更新，着力打造承载新业态、新场景的城市名片项目，在履行社会责任的同时拓展增长空间。

四是探索创新业务模式，逐步构筑差异化竞争优势。在化解风险的同时持续探索更加适合万科发展和价值实现的商业模式和业务发展模式，通过系统性改进产品和服务，满足万科客户的多元需求；在项目层面整合品牌优势与多业态操盘能力，为资金方及资产持有方提供从投资研判到资产退出的全周期服务方案，以轻重结合方式拓展增长空间。

五是依托数字化、科技化手段赋能业务，全方位提升运营质量与经营效率。深化人工智能、大数据、物联网在业务场景中的应用，加快工业化智能建造与数字化管理工具推广；探索客户数据库与统一数据中台建设，强化跨业态客户协同与权益交换。

二、资产及负债状况分析

（一）资产构成重大变动情况

单位：万元本报告期末上年末比重增减金额占总资产比例金额占总资产比例

资产总计95976148.27100.00102062283.15100.00-

货币资金5904928.736.156724094.976.59-0.44

其他应收款17059571.1217.7717541417.6417.190.58

存货34595789.4736.0537373809.8136.62-0.57

其中：完工开发产品10683699.8011.1411444793.9311.22-0.08

在建开发产品15761817.2116.4217881790.5017.52-1.10

拟开发土地7881728.938.217788425.347.630.58

其他268543.530.28258800.040.250.03

长期股权投资10292067.580.1110691196.120.100.01

投资性房地产12292961.010.1312885287.120.130.00

应付账款11630662.2012.1213063184.4312.80-0.68

合同负债（含税）8448755.508.8010176916.879.97-1.17

其他应付款13377388.0913.9413373578.5213.100.84

一年内到期的非流动负债15401232.9016.0513665028.3113.392.66

长期借款13000218.9513.5515718581.0015.40-1.85

（二）主要境外资产情况

□适用√不适用

（三）以公允价值计量的资产和负债

单位：万元

24万科企业股份有限公司2026年半年度报告

本期其计入权益的累计本期公允价值本期购本期出售金他项目期初数计公允价值变提期末数变动损益买金额额变动的动减值金融资产

1.交易性

金融资产

（不含衍106317.62（10161.66）--290.50(5612.95)-90833.51生金融资

产）

2.衍生金

--------融资产

3.其他债

--------权投资

4.其他权

益工具投127185.43-（26910.68）----100274.75资

5.其他非

流动金融--------资产金融资产

233503.05（10161.66）（26910.68）290.50(5612.95)-191108.26

小计金融负债

1.衍生金

870.16----(870.16)--

融负债金融负债

870.16----(870.16)--

小计

注：其他变动系汇率变动。

三、投资状况分析

（一）总体情况

□适用√不适用

（二）报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用√不适用

（三）报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用√不适用

25万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（四）金融资产投资

1、证券投资情况

□适用√不适用

2、衍生品投资情况

√适用□不适用

截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有交叉货币掉期（CCS）。

报告期衍生品持仓的风险分析及控制措

CCS所面临的风险与汇率市场风险以及本集团的未来外币债务现金流的确定性施说明（包括但不限于市场风险、流动有关。本集团对衍生金融工具的控制措施主要体现在：针对衍生品交易，本性风险、信用风险、操作风险、法律风

集团严格规范授权及业务操作流程，审慎选择和决定新增衍生金融工具的种险等）

类和数量，严格管控集团及相关主体的信用水平。

已投资衍生品报告期内市场价格或产品

公允价值变动的情况，对衍生品公允价报告期内，本年衍生品投资产生亏损人民币1093.42万元。

值的分析应披露具体使用的方法及相关 报告期末CCS公允价值参照外部金融机构的市场报价确定。

假设与参数的设定报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一报告期相比是否发生无重大变化的说明报告期末衍生品投资的持仓情况表

单位：万元合约种类期初合约金额期末合约金额报告期损益情况期末合约金额占集团期末净资产比例

CCS 158000.00 - (1093.42) -

合计158000.00-(1093.42)-

（五）募集资金使用情况

□适用√不适用

四、重大资产和股权出售

（一）出售重大资产情况

□适用√不适用公司报告期内未出售重大资产。

（二）出售重大股权情况

√适用□不适用

为优化现金流，进一步推动非主业退出，公司于2026年4月29日召开第二十届董事会

第三十二次会议，审议通过了《关于公开挂牌转让环山集团股份有限公司股权的议案》。同

意公司间接全资子公司珠海琴山佳业农业发展有限公司、威海和达信息咨询合伙企业(有限

合伙)、威海硕农信息咨询合伙企业(有限合伙)、威海春和信息咨询合伙企业(有限合伙)、

26万科企业股份有限公司2026年半年度报告

威海牧达信息咨询合伙企业(有限合伙)、威海欣牧信息咨询合伙企业(有限合伙)通过公开挂

牌方式转让其合计持有的环山集团股份有限公司（以下简称“环山集团”）约99.4130%股权，环山集团100%股权挂牌价为人民币32.9亿元。具体内容详见公司于2026年4月30日在巨潮资讯网披露的《关于公开挂牌转让环山集团股份有限公司股权的公告》（公告编号：〈万〉

2026-044）。

截至公开挂牌期限届满（2026年5月9日起至2026年6月11日止），未征集到符合条件的意向受让方，本次挂牌自行终结。公司仍持有环山集团约99.4130%股权，环山集团继续纳入公司合并报表范围。公司将继续结合市场环境、标的资产状况及战略安排，研究后续资产处置方案。具体内容详见公司于2026年6月12日在巨潮资讯网披露的《关于公开挂牌转让环山集团股份有限公司股权之进展公告》（公告编号：〈万〉2026-066）。

五、主要控股参股公司分析

普洛斯（GLP）是一家专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的全球性产业

服务与投资公司，有关业务信息可查阅普洛斯官方网站（https://www.glp.com.cn）。

普洛斯核心子公司 GLP Pte.Ltd.为新加坡交易所（SGX）挂牌的债券发行主体，需遵守新加坡交易所持续信息披露及定期报告义务。该公司截至2026年6月30日的半年度财务信息，将按照新加坡国际财务报告准则（SFRS(I)）编制，并依据监管要求通过新加坡交易所官方渠道向市场统一公开披露。截至本报告披露日，GLP Pte.Ltd.最新可公开查询的财务信息为2025年12月31日止年度经审计业绩，该业绩已于2026年5月8日正式发布，相关信息可通过新加坡交易所官网（https://www.sgx.com）查阅。

报告期内取得和处置子公司的情况

√适用□不适用公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响

丹田智慧后勤服务（广东）有限公司设立无重大影响福州市鸿景置业有限公司设立无重大影响福州市汇澜房地产开发有限公司设立无重大影响福州市江图投资有限公司设立无重大影响广州市雪安房地产开发有限责任公司设立无重大影响嘉兴华荟商业管理有限公司设立无重大影响深圳市万财恒德企业咨询有限公司设立无重大影响深圳市万财恒盛管理咨询有限公司设立无重大影响西安书香泽远教育科技有限公司设立无重大影响西安卓立恩教育科技有限公司设立无重大影响成都崇厦房地产开发有限公司收购无重大影响成都龙厦房地产开发有限公司收购无重大影响

27万科企业股份有限公司2026年半年度报告

成都兴驿卓越置业发展有限公司收购无重大影响福州中联物业服务有限公司收购无重大影响昆明市官渡区弘盛置业有限公司收购无重大影响郑州新投展投开发建设有限公司收购无重大影响北京汇瀛万恒房地产开发有限公司出售无重大影响佛山市高明区梅沙幼儿园有限公司出售无重大影响佛山市南海区梅沙双语学校出售无重大影响佛山市南海狮山梅沙教育发展有限公出售无重大影响司福州市万梅教育咨询有限公司出售无重大影响广东梅沙教育发展有限公司出售无重大影响南宁高新技术产业开发区梅沙幼儿园出售无重大影响南宁市良庆区梅沙幼儿园出售无重大影响南宁市青秀区梅沙幼儿园出售无重大影响南宁市万科塾投资有限公司出售无重大影响上海万兴通荟商业管理有限公司出售无重大影响沈阳市浑南区优尚睿思幼儿园出售无重大影响西安翰辰教育科技有限公司出售无重大影响西安万创置业有限公司出售无重大影响西安万科中泽置业有限公司出售无重大影响西咸新区秦汉新城立德思小学出售无重大影响咸阳万森泉房地产开发有限公司出售无重大影响佛山市祺健晟钺体育科技有限公司注销无重大影响杭州业盈置业有限公司注销无重大影响合肥万科皓智地产有限公司注销无重大影响容城县万寓住房服务有限公司注销无重大影响陕西西咸新区秦汉新城昌汇立体城房注销无重大影响地产开发有限公司陕西西咸新区秦汉新城正恒立体城房注销无重大影响地产开发有限公司上海瀚茂企业管理有限公司注销无重大影响上海思储纬供应链有限公司注销无重大影响上海万卓然置业有限公司注销无重大影响深圳市深安聚汇实业有限公司注销无重大影响深圳市万应投资有限公司注销无重大影响深圳市万筑城市建设有限公司注销无重大影响深圳市信城建源投资发展企业（有限注销无重大影响

合伙）天津恒万企业管理有限公司注销无重大影响天津万隆和房地产开发有限公司注销无重大影响天津万全晟房地产开发有限公司注销无重大影响天津万众鑫房地产开发有限公司注销无重大影响盐城万筑企业管理有限公司注销无重大影响

六、公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

七、公司面临的风险和应对措施

公司目前面临的主要风险及对应的应对措施与上年末无重大差异，具体可参阅公司《2025年度报告》之“第五节公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、风险管理”。

28万科企业股份有限公司2026年半年度报告

八、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况

1、公司是否制定了市值管理制度

√是□否

公司已制订并施行《万科企业股份有限公司市值管理制度》，明确市值管理机构与人员、市值管理的主要方式、市值管理的禁止行为、监测预警机制及应对措施等方面内容。报告期内，公司依照制度要求开展相关工作，持续规范价值管理行为，夯实资本市场信任基础。

2、公司是否披露了估值提升计划

√是□否

公司已制定估值提升计划，内容涵盖战略聚焦、新模式切换、科技创新、资源整合、充实经营管理力量、研究建立长效激励机制、做好投资者关系维护、提高信息披露质量、积极

推进 ESG 等内容。报告期内，公司围绕经营实际与长期战略，一方面聚焦主业、加快业务转型、努力缓解流动性压力，夯实经营基础；另一方面持续优化信息披露、深化投资者沟通、积极践行 ESG理念，不断提升透明度与市场认可度。

九、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□适用√不适用

29万科企业股份有限公司2026年半年度报告

第四节公司治理、环境和社会

一、企业管治情况

《企业管治守则》第C.1.6条规定，独立非执行董事及其他非执行董事应出席股东会，对公司股东的意见有公正的了解。《企业管治守则》第F.2.2条规定，董事长应出席股东周年大会，并邀请审核委员会、薪酬委员会、提名委员会及任何其他委员会的主席出席。

报告期内，公司于2026年5月29日召开了2025年度股东会，公司股东通过现场会议、网络投票（仅适用于 A 股股东）方式参加本次股东会。出席本次股东会的股东所持股份数占有表决权总股份数的比例为32.7848%，具体详见2026年5月30日在巨潮资讯网的披露。公司时任董事长黄力平先生、董事雷江松先生，以及高级管理人员李锋、华翠、李刚、韩慧华、田钧出席了会议，公司个别非执行董事、独立非执行董事因同一时间内另有其他重要事务等原因未能出席该次股东会，本公司已将股东会纪要内容发给各位董事参考。

《企业管治守则》第 B.3.5 条规定，发行人应为提名委员会委任一名不同性别的董事。

报告期内，董事会薪酬与提名委员会成员均为单一性别。截至本报告披露日，公司已于2026年7月31日召开2026年第一次临时股东会选举产生第二十一届董事会成员，并于同日召开

第二十一届董事会第一次会议，确认李娜女士为公司董事会薪酬与提名委员会成员，公司董事会薪酬与提名委员会的组成已符合前述要求。

除上述情况外，报告期内，本公司遵守了企业管治守则中其他守则条文的规定。

本公司已采纳《标准守则》所订的标准作为本公司董事进行证券交易的行为准则。本公司全体董事已确认其在报告期内已完全遵守《标准守则》所规定的准则。

本报告之财务报告经董事会审计委员会审阅。除本报告披露外，报告期间，无其他影响公司表现的重大变动须按照《联交所上市规则》附录 D2第 32及 40(2)段作出披露。

30万科企业股份有限公司2026年半年度报告

二、公司董事、高级管理人员变动情况

报告期内，公司董事、高级管理人员变动情况请见下表：

姓名担任的职务类型日期原因

郁亮原董事、执行副总裁离任2026年1月8日到龄退休张懿宸原独立董事任期满离任2026年6月30日任职时间已满六年

2026年1月8日，郁亮先生因到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务。辞去上述职务后，

其不再担任公司任何职务。

2026年6月30日，独立董事张懿宸先生因连续任职时间已满六年，辞任公司第二十届董

事会独立董事及董事会投资与决策委员会委员等相关职务，辞任后不再担任公司任何职务。

张懿宸先生在任职期间恪尽职守、勤勉尽责，对公司规范运作和健康发展作出了积极贡献，公司董事会对此表示衷心感谢。

报告期后，公司董事、高级管理人员变动情况如下：

2026年7月2日，公司第二十届董事会第三十六次会议聘任黄宇先生为公司总裁，任期自

本次董事会审议通过之日起至第二十届董事会任期届满止。

2026年7月31日，公司2026年第一次临时股东会以累积投票的方式，选举黄力平先生、黄宇先生、雷江松先生、徐恩利先生、姚飞先生和朱志强先生（按姓氏拼音顺序）为第二十一届董事会的非独立董事；选举黄亚英先生、廖子彬先生、王卫国先生和杨兆先生（按姓氏拼音顺序）为第二十一届董事会的独立董事；公司职工代表大会通过民主选举李娜女士为公

司第二十一届董事会职工董事，其与上述董事共同组成公司第二十一届董事会。第二十一届董事会任期为2026年第一次临时股东会审议通过之日起三年。

同日，公司第二十届董事会非独立董事胡国斌先生、职工代表董事王蕴女士、独立董事林明彦先生和沈向洋先生卸任公司董事职务。四位董事在任职期间勤勉尽责、恪尽职守，在保护广大投资者的合法权益、促进公司规范运作和健康发展等方面发挥了积极作用。公司董事会对四位董事为公司发展做出的贡献表示衷心感谢。

2026年7月31日，第二十一届董事会第一次会议选举徐恩利先生为公司董事长，续聘黄

宇先生为公司总裁，续聘李锋先生、华翠女士、李刚先生为公司执行副总裁，续聘韩慧华女士为公司执行副总裁、财务负责人，续聘田钧先生为公司董事会秘书，任期至第二十一届董事会任期届满止。公司董事会谨对黄力平先生在担任董事长期间为公司改革化险和经营发展所作出的贡献表示衷心感谢。黄力平先生卸任公司董事长后，仍作为公司第二十一届董事会董事继续履职。

31万科企业股份有限公司2026年半年度报告

三、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

公司2026年半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

四、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

本公司于报告期内未实施股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施。本集团下属部分业务实施跟投机制，部分员工参与了业务（项目）跟投。

五、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是√否

六、社会责任情况

公司秉持“为最广大的利益相关方、创造更长远的真实价值”的事业使命，将可持续发展理念融入运营管理、产品开发及服务提供全流程，制定近50项可持续发展目标，覆盖减排降碳、资源能源管理、气候变化应对、产品与服务质量、健康与安全及供应链管理等方面。

2026年，公司正式推出“大地生长计划”，以“深耕大地，与城共生”为核心，将可持续发

展理念延伸至城市生活的多元场景，涵盖绿色商业、低碳物流、韧性社区及乡村振兴等领域，推动业务与城市功能、生态环境及社会福祉的深度融合，持续探索人与城市、自然和谐共生的可持续发展路径。

公司 ESG 表现获得境内外资本市场、指数及评级机构的广泛认可。截至目前，万科获深圳证券交易所国证指数 ESG评级 A级、中诚信绿金 ESG评级 A?、华证 ESG指数 A评级、伦敦

证券交易所（LSEG）ESG 评级 A?（A 股房地产行业第一）、恒生 ESG 指数（HSSUS）A?评级（内房最高评级）、明晟 ESG（即 MSCI ESG）BBB 评级；持续入选恒生 A 股可持续发展企业

指数、恒生内地及香港可持续发展企业指数、恒生 A 股通 ESG 领先指数及恒生可持续发展企业基准指数。万科凭借信息披露质量、可持续发展实践及企业品牌力方面的良好表现，于

2026 年上半年荣膺《证券市场周刊》2025年度金曙光 ESG实践奖。

发展绿色建筑及构建碳中和社区。公司以“绿色健康人居”为核心，将低碳理念贯穿项目全生命周期，推进绿色建材研发及近零能耗建筑、光储直柔、光伏发电等前沿技术应用，新建项目连续13年100%满足国家绿色建筑评价标准。截至2026年6月，满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.42亿平方米。

32万科企业股份有限公司2026年半年度报告

科技助力智能建造。公司深化“5+2”装配式建造体系，拓展快建快装体系、装配式装修及内外墙一次性成型技术，显著降低建筑废弃物和全生命周期单位能耗。截至2026年6月末，工业化建造项目落地80余个主要城市。图纸大模型及“图云”应用已成为行业级工具，为近百家行业伙伴提供线上审图服务。万科 AI 数字工程管理平台与自研“斗拱 BIM 智能建模软件”协同应用，输出可视化资产沙盘，为项目开发及经营阶段提供关键数据管理支持。

所有在建项目全面使用智慧工地系统，结合360摄像头、无人机巡场等技术实现业主远程“云监工”，提升过程精细化管理以减少物料损耗。

践行绿色运营。公司依托能源智慧化管理平台，推广微型电网、分布式光伏等可再生能源技术，强化在管商业及住宅项目的绿色低碳运营。水资源管理方面，持续推进全流程节约用水及中水回用，深化住宅社区、长租公寓、商业、办公、酒店及学校等多场景的零废弃管理实践。万物云推进能源精细化管理与老旧项目节能改造，自主研发的不动产 AI 管理大脑“灵石”系统已在深圳福田产业园区和城市街区实现全域常态化运营，并获得广东、上海物业管理行业协会的认可与推广。2026年3月30日，第九届零废弃日由万科公益基金会、壹基金及零萌公益联合发起，围绕可持续消费、绿色办公等场景，联动社区、商户等多方主体，倡导公众践行减量、复用、循环的 3R原则。

推动绿色租赁。公司将 ESG 倡议条款纳入商业开发与运营及租赁住宅业务标准租赁合同，要求租户自行承担生产、生活过程能耗费用以引导绿色运营，以引导其减少环境足迹。在商业运营中，公司通过绿色租赁倡议书、智能电表系统及商户用电业财一体化管理，有效助力节能降耗。租赁住宅业务方面，泊寓新开项目全部采用一级能耗设备，升级能耗管理平台，实现了水电消耗的实时监测，持续提升节能水平。

应对气候变化及其影响。公司始终将应对气候变化作为可持续发展体系中的重要一环，积极应对气候变化风险，将气候变化风险管理纳入到整体风险管理体系当中；同时紧抓气候变化带来的机遇，发挥节能降碳、能源管理的业务发展优势。我们持续开展气候变化风险识别、评估和应对管理工作，通过情景分析以及政策梳理，识别出与企业相关的6项转型风险和8项物理风险，形成全业务领域气候变化风险清单。该清单用以确定我们在适应及减缓气候变化计划的优先次序，调整业务模式，提升气候变化风险的管理能力。此外，公司已识别

15类范围三排放中的4类碳排放，包括购买的商品和服务、与燃料和能源相关的活动、下游

租赁资产及商务旅行。

打造可持续供应链。公司携手供应商精诚合作，共同发展，携手构建可持续的供应链体系。万科制定并发布了《万科集团供应商行为准则》，明确万科对供应商遵守法律法规、劳工权益、健康及安全、商业道德等方面的最低标准与举措。在充分保障供应商利益的前提下，对供应商的合规性、环保性及必要的质量管理等方面提出要求，贯穿供应商筛选、准入及考

33万科企业股份有限公司2026年半年度报告核全流程。此外，万科持续落实《供应商管理办法》《天网行动管理办法》《阳光合作协议》等内部管理制度，涵盖供应商从准入、考核到退出的全流程管理标准，有效识别并防范潜在供应链 ESG 风险，赋能供应商在产品质量与安全方面的持续提升，维护供应链安全、可持续。

推进城市有机更新。公司深耕城市更新领域十余年，构建了历史文化保护与大型片区综合开发并行的实践体系。历史文化方面，打造了广州永庆坊、深圳南头古城等微改造标杆；

片区开发方面，以上海中兴城为代表探索“有机更新”模式，并以嘉定“理想之地”践行“10分钟生活圈”理念。其中，历经二十余年建设，杭州市余杭区良渚文化村从城郊发展为集居住、文化、产业、生态于一体的复合型社区，建成了良渚博物院、大屋顶等文化地标，并诞生全国首部业主自律公约，形成共治共享的社区治理格局。2026年4月，该项目作为城市更新实践案例，接待了全国市长研修学院城市更新培训班140位各地市住建主要负责人的实地调研与交流。

支持乡村振兴。万科积极响应国家乡村振兴战略，以“共建者”身份深度参与，强调尊重乡村本体、激发内生动力、推动产业融合，在建设、运营与教育帮扶领域持续发力。在乡村建设与运营方面，万科秉持“长期陪伴”理念，于江苏兴化东罗村启动“碧水东罗”项目，坚持修旧如旧，在保留乡村风貌的同时提升人居环境，打造文旅与农业品牌，推动产业融合发展。2025年，东罗村入选联合国“最佳旅游乡村”。在广东韶关，万科打造乳源“多镇连片乡村振兴示范带”，规划“一条绿道、一个瑶寨、六大主题示范区”，项目入选深圳市“社会力量助力乡村振兴”典型案例；同年捐建犁市镇中心幼儿园，新增学位180个，缓解当地学前教育资源紧缺问题。在教育帮扶方面，万科公益基金会在湖南永顺县开展科学教师交流与夏令营等活动，形成资源支持与能力提升并重的可持续教育帮扶模式。

34万科企业股份有限公司2026年半年度报告

第五节重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项

深铁集团成为本集团第一大股东后，于2017年3月18日披露详式权益变动报告书做出以下承诺，截止本报告披露日，深铁集团已遵守其承诺。

（一）关于保持公司独立性的承诺

为保持上市公司独立性，深铁集团做出如下承诺：

“一、上市公司的人员独立

1、上市公司的高级管理人员（总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人等）专职

在上市公司工作，并在上市公司领取薪酬，不在本公司及本公司控制的企业担任除董事、监事以外的职务及领取薪酬。

2、上市公司的财务人员不在本公司及本公司控制的企业中兼职。

3、上市公司人事关系、劳动关系及工资管理独立于本公司及本公司控制的企业。

4、本公司仅通过股东会行使股东权利，按照法律法规或者上市公司章程及其他规章制

度的规定推荐出任上市公司董事、监事和高级管理人员的人选，本公司不会逾越股东会或董事会干预上市公司的人事任免。

二、上市公司的财务独立

1、上市公司建立独立的财务会计部门，建立独立的财务核算体系和财务管理制度。

2、上市公司能够独立作出财务决策，本公司不会逾越上市公司的股东会或董事会干预

上市公司的资金使用、调度。

3、上市公司独立开具银行账户，本公司及本公司控制的企业不会与上市公司及其控股

子公司共用银行账户。

4、上市公司及其控股子公司独立纳税。

35万科企业股份有限公司2026年半年度报告

三、上市公司的机构独立

1、上市公司依法建立和完善法人治理结构，建立独立、完整的组织机构，并与本公司

的机构完全分开；上市公司不会与本公司及本公司控制的企业存在办公机构混同或经营场所混用的情形。

2、上市公司独立自主地运作，本公司不会逾越股东会及董事会干预上市公司的经营管理。

四、上市公司的业务独立

1、上市公司独立拥有开展经营活动的资产、人员、资质以及具有独立面向市场自主经营的能力。

2、本公司不会无偿或者以明显不公平的条件要求上市公司为本公司提供商品、服务或者其他资产。如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企业将遵循公正、公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在股东会以及董事会对有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。

五、上市公司的资产独立

1、上市公司拥有与其经营有关的业务体系和独立完整的资产，且该等资产全部处于上

市公司的控制下，并为上市公司独立拥有和运营。

2、除正常经营性往来外，本公司及本公司控制的企业不违规占用上市公司的资产。

本公司将确保自身及本公司控制的企业严格遵守中国证券监督管理委员会关于上市公司

独立性的相关规定，不利用股东地位违反上市公司规范运作程序，不会越权干预上市公司及其子公司的经营管理活动，不侵占上市公司及其子公司的利益，不损害上市公司和其他股东的合法权益。若违反上述承诺，本公司将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责任。”

36万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（二）关于避免同业竞争的承诺

为保持上市公司的独立性，避免因同业竞争问题给上市公司带来不利影响，深铁集团承诺：

“在本公司拥有万科的股东表决权的比例不低于20%且本公司为拥有万科的股东表决权比例最高的股东期间：

1、本公司将本着有利于上市公司的原则，在本公司及本公司控制的企业与上市公司及

其子公司因实质或潜在的同业竞争产生利益冲突时，在合法合规的前提下优先考虑上市公司及其子公司的利益。

2、本公司不会利用从上市公司了解或知悉的信息，协助本公司或任何第三方从事或参

与与上市公司从事的业务存在实质性竞争或潜在竞争的任何经营活动。

3、若因本公司或本公司控制的企业违反上述承诺而导致上市公司权益受到损害的，本公司将依法承担相应的赔偿责任。”

（三）关于规范关联交易的承诺

为规范本次权益变动完成后可能与上市公司之间产生的关联交易，深铁集团做出如下承诺：

“1、本公司及本公司控制的企业将严格按照法律、法规及其他规范性文件的规定行使股东的权利，履行股东的义务，保持上市公司在资产、财务、人员、业务和机构等方面的独立性。

2、本公司及本公司控制的企业不利用股东的地位促使上市公司股东会或董事会通过关

联交易做出侵犯中小股东合法权益的决议。

3、本公司及本公司控制的企业不以借款、代偿债务、代垫款项或者其他任何方式占用

上市公司的资金。

4、如本公司及本公司控制的企业与上市公司发生关联交易，本公司或本公司控制的企

业将遵循公正、公平、公开的一般商业原则，依照市场经济规则，根据有关法律、法规、规范性文件和公司的有关规定履行合法程序，依法签订协议，保证交易价格的透明、公允、合理，在上市公司股东会以及董事会对有关涉及本公司及所控制的其他企业与上市公司的关联交易进行表决时，履行回避表决的义务，并将督促上市公司及时履行信息披露义务，保证不通过关联交易损害上市公司及其他股东特别是中小股东的利益。

37万科企业股份有限公司2026年半年度报告

5、本公司及本公司控制的企业将严格按照相关法律法规的规定以及上市公司的公司章

程履行关联交易决策程序以及相应的信息披露义务。

本公司将确保自身及本公司控制的企业不通过与上市公司之间的关联交易谋求超出上述

规定以外的特殊利益，不会进行有损上市公司及其中小股东利益的关联交易。若违反上述承诺，本公司将承担相应的法律责任，包括但不限于对由此给上市公司及其中小股东造成的全部损失承担赔偿责任。

上述承诺一经签署立即生效，至本公司不再为上市公司的关联方时失效。”二、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用√不适用

三、违规对外担保情况

□适用√不适用

四、聘任、解聘会计师事务所情况半年度财务报告是否已经审计

□是√否公司2026年半年度报告之财务报告执行了审阅程序。德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）根据《中国注册会计师审阅准则第2101号—财务报表审阅》出具了审阅报告。

半年度财务报告的审计是否较2025年年报审计改聘会计师事务所

□是√否是否在审计期间改聘会计师事务所

□是√否

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用√不适用公司2026年半年度财务报表未经审计。

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

√适用□不适用

38万科企业股份有限公司2026年半年度报告

公司2025年度财务报表已经德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了无

保留意见（附持续经营重大不确定性段落）的审计报告，公司董事会审阅了德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）给公司出具的2025年度审计报告，认为会计师事务所出具的意见符合公司实际情况，其在公司上述报告中增加强调事项段是为提醒上述报告使用者关注有关内容，不影响公司财务报告的有效性。该意见是德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）根据中国注册会计师审计准则要求，通过职业判断出具的意见，客观地反映了公司2025年度财务状况、经营成果。公司董事会对该审计意见无异议。

根据《公开发行证券的公司信息披露编报规则第14号——非标准审计意见及其涉及事项的处理》《深圳证券交易所股票上市规则》等相关规定，公司董事会高度重视报告中强调事项对公司产生的影响，组织公司管理层等积极采取有效措施，努力消除审计报告中强调事项段所涉及事项的影响，以保证公司健康稳定地发展，切实有效维护公司和广大投资者的利益。公司董事会提醒广大投资者注意投资风险。

七、破产重整相关事项

□适用√不适用

八、诉讼事项重大诉讼仲裁事项

□适用√不适用本报告期公司无单一诉讼或仲裁达到重大的事项。

因新增诉讼的累计金额达到披露要求，公司已于2026年3月31日披露了《累计诉讼、仲裁情况公告》（公告编号：2026-036）。自2026年3月1日至2026年7月31日，因新增诉讼的累计金额达到披露要求，公司于本报告披露日披露了《累计诉讼、仲裁情况公告》（公告编号：2026-090）。具体内容请见公司于巨潮资讯网站上披露的公告。

九、处罚及整改情况

□适用√不适用公司报告期不存在重大处罚及整改情况。

39万科企业股份有限公司2026年半年度报告

十、公司及其第一大股东的诚信状况

报告期内，公司陆续就多笔中期票据以及公司债启动展期协商程序，目前展期议案已获得债券持有人会议表决通过。截至本报告披露日，公司不存在所负数额较大的金融债务到期未清偿的情况。

截至本报告披露日，因湖南省湘腾房地产开发有限公司资金返还案被判决与子公司承担连带责任，公司存在一笔涉案金额为人民币10.8亿的执行案件，尚未履行法院生效法律文书，案由为损害公司利益责任纠纷，该案深圳中级人民法院执行立案在先，公司已启动执行异议程序，且正对已生效的被执行判决申请最高人民法院再审，全力维护正当权益。

受公司流动性承压影响，部分下属公司存在税款缴纳滞后情形，依据《税收征收管理法》相关规定产生税务滞纳金。该等滞纳金对公司当期损益产生一定负面影响，但不涉及税务行政处罚，亦不属于前期会计差错，无需对前期财务数据追溯调整。

报告期内，公司第一大股东深铁集团不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十一、重大关联交易

（一）与日常经营相关的关联交易占关同关联类获批可获联交关联交交的交是否关联披关联得的关联交关联交易关联交易价易金额易易额超过交易露交易同类披露索引关系易易内容定格（亿金度获批结算日方交易类价元）额（亿额度方式期市价型原的元）则比例从2025每笔借款利《关于深铁截至报202年以来 率以（ i ）集团向公司告期5年与（ ii）两 提供股东借至公司 末，220 11 款并由公司持有2025年遵者之中孰高亿额度深圳提月3本公度股东循为准：

提供担保已全部按固市地供日

司 会召开 市 （ i ）暨日常关联使用完定期铁集股及

27.18日为止场2.34%；

不适交易公告》毕，实/220否限支团有东用202（公告编%股 期间， 化 （ii）定价 际发生 付利限公借6年号：〈万〉份的深铁集原基准加浮动的借款息司款5月2025-139）股东团向公则点数确定，金额为13《关于就深司提供其中定价基217.45日铁集团220

不超过准为每笔借亿元，亿股东借款

220亿款提款日报告期签署补充协

40万科企业股份有限公司2026年半年度报告元借款（首个利率内产生议暨日常关额度，确定日）前利息为联交易公公司对一工作日全2.52亿告》（公告实际发国银行间同元。截编号：

生的借业拆借中心至报告〈万〉款提供公布的1年期末，2026-053）抵/质押期贷款市场公司及巨潮资讯网

担保 报价利率 子公司 http://www（LPR）， 已就其 .cninfo.co浮动点数为 中 m.cn

减66个基133.01点亿元借款提供抵质押担保每笔借款利率以（i）与（ii）两 截至报者之中孰高告期

为准：末，实（i） 际发生 《关于深铁深铁集2.34%；的借款集团向公司

团在 （ii）定价 金额为 提供 25 亿

2026年基准加浮动23.59元股东借款

持有1月1遵点数确定，亿元，额度并由公深圳提本公日至循其中定价基报告期按固202司提供担保市地供司2026年市准为每笔借内产生定期6年暨日常关联铁集股不适

27.1812月31场款提款日利息为/25否限支5月交易公告》

团有东用%股份日期间化（首个利率0.22亿付利13（公告编限公借的股向公司原确定日）前元；截息日号：万〉司款东提供不则一工作日全至报告2026-052）

超过25国银行间同期末，巨潮资讯网亿元借 业拆借中心 公司及 http://www

款额度 公布的 1 年 子公司 .cninfo.co

期贷款市场 尚未就 m.cn报价利率借款提（LPR）， 供抵质浮动点数为押担保减66个基点

-

合计---/245----------

-

大额销货退回的详细情况/按类别对本期将发生的日常关联

交易进行总金额预计的，在报告/期内的实际履行情况（如有）交易价格与市场参考价格差异较

/

大的原因（如适用）

（二）资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用√不适用

41万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（三）共同对外投资的关联交易

□适用√不适用

（四）关联债权债务往来

□适用√不适用

（五）与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用√不适用

公司不存在与存在关联关系的财务公司发生存款、贷款、授信或其他金融业务。

（六）公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用√不适用

（七）其他重大关联交易

√适用□不适用

报告期内及截至本报告披露日，深铁集团向公司提供借款45.18亿元，具体详见公司在巨潮资讯网的公告。报告期前深铁集团向公司提供借款情况请参见公司《2025年度报告》

“第六节重要事项十五、重大关联交易—（七）其他重大关联交易”。

序号临时公告名称临时公告披露日期

1关于深铁集团向公司提供不超过23.6亿元借款暨关联交易的公告2026年1月27日

关于深铁集团向公司提供25亿元股东借款额度并由公司提供担保暨日

22026年5月12日

常关联交易公告

3关于就深铁集团220亿股东借款签署补充协议暨日常关联交易公告2026年5月12日

4关于深铁集团向公司提供不超过11.4亿元借款暨关联交易的公告2026年6月12日

5关于深铁集团向公司提供不超过11.4亿元借款暨关联交易的进展公告2026年7月2日

6关于深铁集团向公司提供股东借款暨关联交易的公告2026年7月21日

42万科企业股份有限公司2026年半年度报告

十二、重大合同及其履行情况

（一）托管、承包、租赁事项情况

1、托管情况

公司报告期不存在重大托管情况。

2、承包情况

公司报告期不存在重大承包情况。

3、租赁情况

公司报告期不存在重大租赁情况。

43万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（二）重大担保

1、担保情况

单位：人民币万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额度相实际发生实际担保担保物是否履是否为关担保对象名称关公告披露担保额度担保类型担保期

日期金额（如有）行完毕联方担保日期

Champion Estate (HK) 一般保证责

2023/8/1832333.952023/8/210.005年否否

Limited 任担保人以持连带责任担债务履行期限绍兴元昊置业有限公有的被担保

2024/11/1440000.002024/11/1311492.00保、股权质届满之日起3否否

司方股权提供押年质押担保北京半岛印力商业运连带责任担

2025/3/3181000.002022/12/1574300.0015年否否

营管理有限公司保杭州润灏置业有限公连带责任担

2025/3/3121250.002020/10/3012595.0910年否否

司保宁波万高置业有限公连带责任担

2025/3/3115500.002021/7/2310403.1010年否否

司保温州万印置业有限公连带责任担

2025/3/3138000.002024/2/838000.0010年否否

司保成都市尉洪建设有限连带责任担

2025/4/1591733.272025/4/1090497.00/否否

公司保至被担保方相担保方以持南京悦颐房地产开发关事项责任履

2026/1/173806.00/0.00抵押担保有的资产提否否

有限公司行完毕之日供抵押担保止。

44万科企业股份有限公司2026年半年度报告

报告期内对报告期内审批的对外外担保实际

3806.000.00

担保额度合计（A1） 发生额合计

（A2）报告期末实报告期末已审批的对际对外担保

外担保额度合计323623.21237287.19余额合计

（A3）

（A4）公司对子公司的担保情况担保额度相实际发生实际担保担保物是否履是否为关担保对象名称关公告披露担保额度担保类型担保期

日期金额（如有）行完毕联方担保日期武汉誉天兴业置地有连带责任担至2028年12

2025/1/10204000.002019/12/5204000.00否否

限公司保月31日万科（重庆）企业有连带责任担

2021/11/10580000.002021/11/19580000.0018年否否

限公司保万科（新疆）企业有连带责任担

2022/1/1270000.002022/1/2570000.0018年否否

限公司保担保人以持连带责任担有的被担保郑州荣望房地产开发

2025/12/22112000.002022/12/13112000.00保、质押担人99%股权7年否否

有限公司保提供质押担保

2022/11/24150000.00连带责任担担保人以持7年否否

深圳市万科发展有限

2025/12/22388000.002023/3/31180000.00保、抵押担有的资产提6年否否

公司

2023/4/2758000.00保供抵押担保6年否否

担保人以持连带责任担有的被担保佛山市顺德区万彬房

2025/2/875000.002023/3/1675000.00保、质押担人100%股权13年否否

地产有限公司保提供质押担保

45万科企业股份有限公司2026年半年度报告

佛山市万科连带责任担置业有限公佛山市万科企业有限

2025/4/22210000.002023/4/21210000.00保、质押担司以持有的12年否否

公司保股权提供质押担保部分担保方连带责任担以持有的被福州市万滨房地产有

2025/12/31140000.002023/4/20134716.63保、质押担担保方股权13年否否

限公司保提供质押担保担保人以持连带责任担有的被担保云南浙万置业有限公

2025/5/15260000.002023/5/12260000.00保、股权质人100%股权13年否否

司押担保提供质押担保

云南万科企业有限公13年、质押担连带责任担担保人以持

司、昆明万宝房地产保有效期至主

2025/1/25110000.002023/5/12110000.00保、抵押担有的资产提否否开发有限公司（共同债权诉讼时效保供抵押担保借款人）届满公司全资子公司厦门市万科企业有厦门鼎泰和投资有限连带责任担限公司以持

2024/6/160000.002024/5/3155650.0018年否否

公司保有的被担保

方100%股权提供质押担保担保方以持

质押担保、有的被担保广东兴华实业有限公

2024/7/20100000.002024/6/2895450.00连带责任担方100%股权18年否否

司保提供质押担保

46万科企业股份有限公司2026年半年度报告

西安泊寓住房租赁服务

质押担保、有限公司以西安长盛西驿住房租

2024/9/12100000.002024/9/46360.00连带责任担持有的担保18年否否

赁服务有限公司

保对象100%股权提供质押担保担保方分别以持有的被

质押担保、

沈阳万科宸北置业有担保方90%

2024/9/1916000.002024/9/1415930.00连带责任担18年否否

限公司及10%股权保提供质押担保西安万科共筑房地产开连带责任保发有限公司西安宜伽房地产开发

2024/10/1760000.002024/10/1558434.00证担保、质以持有的被8年否否

有限公司

押担保担保人100%股权提供质押担保海南万骏管理服务有至担保责任履

2025/12/1773100.002025/12/1673100.00保证担保否否

限公司行完毕之日止至被担保方在担保方以持相关事项安排杭州万峰房地产开发

2026/1/1725400.002026/1/2125370.25质押担保有的股权提中应承担的履否否

经营有限公司供质押担保约责任履行完毕之日为止报告期内对报告期内审批对子公子公司担保

司担保额度合计25400.0025370.25实际发生额

（B1）

合计（B2）

47万科企业股份有限公司2026年半年度报告

报告期末对报告期末已审批的对子公司实际

子公司担保额度合计2583500.002474010.88担保余额合

（B3）

计（B4）子公司对子公司的担保情况担保额度相实际发生实际担保担保物是否履是否为关担保对象名称关公告披露担保额度担保类型担保期

日期金额（如有）行完毕联方担保日期一般保证责

财荣有限公司2024/7/20455120.202023/8/1850831.743.5年否否任

Vanke Rainbow

Investment Partner II连带担保责担保人以持

Limited、Vanke 提款之日起不

2025/5/29596867.562025/5/30598630.19任、股权质有的股权提否否

Rainbow Investment 超过 2 年Partner I Limited（共 押担保 供质押担保同借款人）担保方以持连带责任担有的股权及

万科置业（香港）有保、抵押担账户提供质至贷款清偿之

2026/5/23293569.902025/12/17293569.90否否

限公司保、质押担押担保、以日止保资产提供抵押担保

251879.5251879.5至贷款清偿

2025/12/17否否

00之日止

连带担保责担保人以持

万科地产（香港）有至贷款清偿

2025/12/1781130.502025/12/1781130.50任、质押担有的股权提否否

限公司之日止保供质押担保

182395.5182395.5至贷款清偿

2025/12/17否否

00之日止

广州黄埔文冲城中村连带责任担

2022/4/28205000.002022/4/28205000.005年否否

改造投资有限公司保上海中区地产有限公连带责任担

司、上海万科企业有2024/3/20140000.002024/3/20133300.0014年否否保限公司

48万科企业股份有限公司2026年半年度报告

万科企业股份有限公

司（部分借款份额由深圳市九州房地产开2024/5/142024/5/9否否

发有限公司、佛山市担保方以所

南海现代城投资开发抵押担保、持有的房地

444900.00444458.7410年

有限公司、广州市万质押担保等产项目或股

卓置业有限公司、广权提供担保

州市万毅房地产有限2024/8/162024/8/14否否公司作为共同借款

人）万科企业股份有限公

司、深圳市易理房地抵押、质押

2024/5/24449200.002024/5/24448900.00产开发有限公司（共担保等担保人以持同借款人）有的项目地

42个月否否

万科企业股份有限公块抵押、股

司、深圳市中科万信抵押、质押权质押

2024/5/24329200.002024/5/24328900.00实业有限公司（共同担保等借款人）担保方以持有的担保对

重庆云科置业有限公象合计100%

2024/6/2126300.002024/6/2026121.70质押担保7年否否

司股权分别提供股权质押担保

万科企业股份有限公抵押担保、

2024/7/32024/6/1918年否否

司、北京中联明珠文质押担保

140000.00化投资有限公司（共抵押担保、

2024/9/102024/6/1918年否否同借款人）质押担保

545915.00

万科企业股份有限公

司、北京天竺畅想住抵押担保、

2024/7/38700.002024/6/1918年否否房租赁有限公司（共质押担保同借款人）

49万科企业股份有限公司2026年半年度报告

万科企业股份有限公

司、清远市万科酒店抵押担保、

2024/7/322200.002024/6/1918年否否管理有限公司（共同质押担保借款人）万科企业股份有限公

司、广州万科企业有抵押担保、

2024/7/313000.002024/6/1918年否否限公司（共同借款质押担保人）万科企业股份有限公

司、广州市万赫房地抵押担保、

2024/7/310800.002024/6/1918年否否产有限公司（共同借质押担保款人）万科企业股份有限公

司、厦门宝呈众华置抵押担保、

2024/7/325000.002024/6/1918年否否业有限责任公司（共质押担保同借款人）万科企业股份有限公

司、龙海市万科置业抵押担保、

2024/7/342700.002024/6/1918年否否有限公司（共同借款质押担保人）

抵押担保、

2024/7/32024/6/1918年否否

质押担保

万科企业股份有限公抵押担保、

2024/9/282024/6/1918年否否

司、福州市万航投资质押担保

25800.00发展有限公司（共同抵押担保、

2024/10/172024/6/1918年否否借款人）质押担保

抵押担保、

2024/10/302024/6/1918年否否

质押担保

万科企业股份有限公抵押担保、

2024/7/32024/6/1918年否否

司、杭州嘉树置业有质押担保

28700.00限公司（共同借款抵押担保、

2024/9/102024/6/1918年否否

人）质押担保

50万科企业股份有限公司2026年半年度报告

万科企业股份有限公

司、宁波万骆置业有抵押担保、

2024/7/339000.002024/6/1918年否否限公司（共同借款质押担保人）万科企业股份有限公

司、杭州南桥置业有抵押担保、

2024/7/352200.002024/6/1918年否否限公司（共同借款质押担保人）万科企业股份有限公

司、宁波万创产城发抵押担保、

2024/7/312100.002024/6/1918年否否展有限公司（共同借质押担保款人）万科企业股份有限公

司、南通万科投资有抵押担保、

2024/7/316500.002024/6/1918年否否限公司（共同借款质押担保人）万科企业股份有限公

司、扬州万维置业有抵押担保、

2024/7/35000.002024/6/1918年否否限公司（共同借款质押担保人）万科企业股份有限公

司、上海国融莘闵置抵押担保、

2024/7/335700.002024/6/1918年否否业有限公司（共同借质押担保款人）万科企业股份有限公

司、武汉万合兴投资抵押担保、

2024/7/312300.002024/6/1918年否否管理有限公司（共同质押担保借款人）万科企业股份有限公

司、大连弘润置业有抵押担保、

2024/7/313500.002024/6/1918年否否限公司（共同借款质押担保人）

51万科企业股份有限公司2026年半年度报告

万科企业股份有限公

司、西安澜岸酒店管抵押担保、

2024/7/330600.002024/6/1918年否否理有限责任公司（共质押担保同借款人）万科企业股份有限公

司、郑州市印誉商业抵押担保、

2024/7/324000.002024/6/1918年否否

管理有限责任公司质押担保（共同借款人）万科企业股份有限公

司、长沙市万龙房地抵押担保、

2024/7/315800.002024/6/1918年否否产开发有限公司（共质押担保同借款人）担保方通过将持有的项万科企业股份有限公目公司股权

司、上海扬子江航空抵押担保、

2024/7/323100.002024/6/1922722.00质押及资产18年否否

地面服务有限公司质押担保抵押等方式（共同借款人）为本次贷款提供担保担保方通过将持有的项万科企业股份有限公目公司股权

司、河南民祥置业有抵押担保、

2024/7/36800.002024/6/196688.00质押及资产18年否否限公司（共同借款质押担保抵押等方式

人）为本次贷款提供担保

万纬物流发展集团有抵押担保、

2024/7/1211500.002023/7/97200.0010年否否

限公司质押担保担保方通过将持有的项

万纬物流发展集团有抵押担保、

2024/7/1226000.002023/7/918250.00目公司股权10年否否

限公司质押担保质押及资产

万纬物流发展集团有抵押担保、

2024/7/1212000.002023/7/98600.00抵押等方式10年否否

限公司质押担保

52万科企业股份有限公司2026年半年度报告

万纬物流发展集团有抵押担保、为本次贷款

2024/7/1212000.002023/7/95905.7010年否否

限公司质押担保提供担保

万纬物流发展集团有抵押担保、

2024/7/1230000.002023/7/924160.0010年否否

限公司质押担保

万纬物流发展集团有抵押担保、

2024/7/1226000.002023/7/922180.0010年否否

限公司质押担保

万纬物流发展集团有抵押担保、

2024/7/1225000.002023/7/919680.0010年否否

限公司质押担保

万纬物流发展集团有抵押担保、

2024/7/1227400.002023/7/921800.0010年否否

限公司质押担保担保人以持有的股权提万科企业股份有限公供质押担

司、沈阳万科万西企抵押担保、

2025/6/23121700.002021/6/2595933.50保、以持有6年否否业管理有限公司（共质押担保的在建工程同借款人）提供抵押担保担保人分别以持有的股万科企业股份有限公权提供质押

司、沈阳万科万西企质押、抵押至债务履行期

2024/9/550000.002021/6/2425754.55担保、以持否否业管理有限公司（共担保届满之日止有的在建工同借款人）程提供抵押担保担保人以持深圳市泊寓融资租赁至债务履行期

2025/12/1740000.002024/3/2920000.00抵押担保有的资产提否否

服务有限公司届满之日止供质押担保担保人以持连带责任担有的被担保北京绿城银石置业有

2024/11/7228000.002024/11/6138075.06保、股权质方100%股权18年否否

限公司押提供质押担保

53万科企业股份有限公司2026年半年度报告

担保人以持从质押合同生有的被担保效之日起至主

上海美源光电材料有2024/12/09(

2024/11/2720000.0019408.00质押担保方100%股权合同项下债权否否限公司暂定）提供质押担诉讼时效届满保的期间担保人以持从质押合同生有的被担保效之日起至主

宁波万嘉合实业有限2024/12/02(

2024/11/2720000.0013020.00质押担保方100%股权合同项下债权否否公司暂定）提供质押担诉讼时效届满保的期间徐州万正以持有的在建徐州万正置业有限公工程提供抵

司、万科企业股份有质押担保、押、徐州万

2024/12/1170000.002024/12/1027798.553年否否限公司（共同借款抵押担保惠以持有的人）徐州万正

100%股权提

供质押河南天河惠弘以持有的在建工程提河南天河惠弘房地产

供抵押、郑

开发有限公司、万科质押担保、

2024/12/1135000.002024/12/1112460.00州万科以持4年否否

企业股份有限公司抵押担保有的河南天（共同借款人）

河惠弘99%股权提供质押自担保协议签署之日起至所

质押担保、有实际、或有

存款质押、

财荣有限公司2024/12/3050983.89/0.00一般保证责担保责任已履否否股权质押任行，且万科置业（香港）向境外银行发出

54万科企业股份有限公司2026年半年度报告

通知90天后终止部分担保方

质押担保、

APEX TREND 以账户内存

2025/3/3128000.002024/10/2528000.00连带责任担7年否否

LIMITED 款提供质押保担保部分担保方

质押担保、以股权提供

Dynasty Holding 抵押担保、 质押担保、

2025/12/11280000.002023/12/14236206.363年否否

Company Limited 连带责任担 以应收账款保提供质押及抵押担保连带责任担部分担保人

GMI Hangzhou

2026/4/225952.862023/2/2725952.86保、抵押担以资产提供4.5年否否

Holdings. Inc保抵押担保

抵押担保、部分担保人

GMI Suzhou Holdings.

2026/4/257620.792023/2/2757620.79连带责任担以资产提供4.5年否否

Inc保抵押担保部分担保人

质押担保、

Intense Sunshine 以资产提供

抵押担保、

Limited (烈阳有限公 2025/12/15 91214.72 2022/6/24 91566.54 抵押担保、 4 年 否 否连带责任担

司)以股权提供保质押担保部分担保人

质押担保、沃尔玛亚洲商业管理以应收账

2026/1/2439661.602020/3/437200.00连带责任担6.8年否否（惠州）有限公司款、股权提保供质押担保沃尔玛亚洲房地产开连带责任担

2026/1/24920.002020/3/27900.006.8年否否

发(珠海)有限公司保部分担保方

质押担保、南昌汇贤商业管理有以股权提供

2026/1/24920.002020/1/13900.00连带责任担7年否否

限公司质押担保、保以应收账款

55万科企业股份有限公司2026年半年度报告

提供质押担保连带责任担部分担保人

Lotus Real Estate I

2026/4/232455.272023/1/1732455.27保、抵押担以资产提供4.5年否否

Investment Limited保抵押担保

质押担保、部分担保方

Lotus Real Estate

2025/3/3134945.032022/7/60.00连带责任担以股权提供3年是否

Investment Limited保质押担保江阴尚正企业管理有部分担保人

2025/3/312022/7/190.00质押担保、3年是否

限公司提供应收账

抵押担保、

4000.00款、资产、马鞍山领程商贸有限连带责任担

2025/3/312022/7/70.00权益等抵押3年是否

公司保或质押担保部分担保人

质押担保、以资产或应

SCPG Holdings Co.Ltd

抵押担保、收账款提供

（印力集团控股有限2026/3/21166000.002023/4/3165400.004年否否连带责任担抵质押担

公司）

保保、提供保函西安亚建商业运营管部分担保人

2026/3/311480.002023/2/2811480.004年否否

理有限公司连带责任担以资产提供

TRADE ROUTE 保、抵押担 抵押担保、

INVESTMENTS 保、质押担 以持有的股

2026/3/320797.002023/2/2820198.084年否否

LIMITED(業程投資有 保 权提供质押

限公司)担保

质押担保、部分担保方常熟印力商业管理有

2025/3/3145000.002024/3/440500.00连带责任担以股权提供15年否否

限公司保质押担保佛山市深国投商用置

2025/3/312021/11/520341.58连带责任担18年否否

业有限公司

105800.00保、一般保

佛山市顺德区深国投

2025/3/312021/11/542108.47证担保18年否否

商用置业有限公司

56万科企业股份有限公司2026年半年度报告

杭州汇泽置业有限公连带责任担

2025/3/3151000.002023/12/2941106.0015年否否

司保杭州汇泽置业有限公连带责任担

2025/3/3133000.002024/1/1026625.8414年否否

司保部分担保人连带责任担杭州深国投企业管理以持有的股

2026/4/28434.002023/2/278272.00保、质押担4.5年否否

有限公司权提供质押保担保惠州市深国投商用置连带责任担

2025/3/318600.002024/10/254462.007年否否

业有限公司保部分担保人连带责任担南京深国投商用置业以持有的股

2026/4/211043.922023/1/1710969.92保、质押担4.5年否否

有限公司权提供质押保担保担保人以持宁波深国投商用置业

2025/3/31118200.002023/4/19104900.00质押担保有的股权提18年否否

有限公司供质押担保

质押担保、担保人以持苏州印力企业管理有

2026/4/217233.302023/2/2717021.30连带责任担有的股权提4.5年否否

限公司保供质押担保连带责任保部分担保人

证担保、一天津鼎德置业有限公以持有的股

2025/4/26142500.002022/4/2109104.80般担保责18年否否

司权提供质押

任、质押担担保保武汉深瑞置业有限公连带责任担

2025/3/31100000.002023/8/3182440.0015年否否

司保

质押担保、担保人以持西安君邦置业有限公

2025/4/1595000.002024/3/485250.00连带责任担有的股权提18年否否

司保供质押担保

质押担保、担保人以应印力商用置业有限公

2025/3/31359000.002024/3/20338199.30连带责任担收账款提供15年否否

司保质押担保

57万科企业股份有限公司2026年半年度报告

南通映尚置业有限公连带责任担

2025/3/3146000.002019/12/2025950.0011年否否

司保上海筑浦信息技术有连带责任担

2025/12/112000.002024/12/52000.004年否否

限公司保上海印力企业管理有连带责任担

2026/5/301000.002025/4/29790.005年否否

限公司保印力商用置业有限公连带责任担

2026/7/15500.002025/4/245500.005年否否

司保

质押担保、担保人以自印力商用置业有限公

2025/6/451000.002025/6/450898.00连带责任担身资产提供6年否否

司保抵押担保

抵押担保、担保人以应

Lotus Real Estate 质押担保、 收账款、资

2025/7/533956.532025/7/433960.401年否否

Investment Limited 连带责任担 产提供质押保及抵押担保担保人以持

抵押担保、

江阴尚正企业管理限有的股权、

质押担保、公司，马鞍山领程商2025/7/43650.002025/7/43400.00资产提供质4年否否连带责任担贸限公司押及抵押担保保佛山市南海区万喆房

地产开发有限公司、担保人以持

深圳市万礼达投资有2025/3/31162000.002022/7/27143750.00质押担保有的股权提5否否限公司（共同借款供质押担保人）连带责任保担保人以持深圳礼达万圳投资有至主债务履行

2026/5/30117400.002022/6/29117445.38证担保、抵有的资产提否否

限公司期届满之日止押担保供抵押担保担保人以持

有的资产、至主合同项下

深圳市万纬物流投资抵押担保、

2025/1/451500.002025/1/838750.00股权、经营债权诉讼时效否否

有限公司质押担保收入提供担届满之日止保

58万科企业股份有限公司2026年半年度报告

担保人以持有的被担保至主合同项下宁波万纬冷链物流有

2025/1/417400.002025/3/212744.00质押担保人100%股权债权诉讼时效否否

限公司提供质押担届满之日止保担保人以持有的被担保深圳市泊澜租赁服务

2025/1/10108000.002024/12/20108000.00质押担保人100%股权30年否否

有限公司提供质押担保担保人以资至主合同项下

深圳市万纬物流投资抵押担保、产、股权、

2025/1/1680800.002025/1/1767890.00债权诉讼时效否否

有限公司质押担保租金收入提届满之日止供担保东莞市万虹房地产有担保人以持

限公司、万科企业股

2025/1/2342100.002025/1/2248650.00抵押有的资产提15年否否份有限公司（共同借供抵押担保

款人）担保人以持有的被担保珠海市万彩缤纷房地

2025/1/2513500.002025/1/1713320.00质押人100%股权18年否否

产有限公司提供质押担保担保人已持

万纬物流发展有限公抵押担保、有的资产、

2025/3/147200.002025/3/185700.005年否否

司质押担保股权提供担保担保人已持

万纬物流发展有限公抵押担保、有的资产、

2025/3/1427800.002024/12/2026550.003年否否

司质押担保股权提供担保

万纬物流发展有限公抵押担保、担保人已持

2025/3/1448100.002025/1/1631911.0010年否否

司质押担保有的资产、

59万科企业股份有限公司2026年半年度报告

股权提供担保昆明万纬昆华物流有担保人以持

限公司、昆明续万投

2025/3/146500.002025/1/85775.00抵押担保有的资产提10年否否资有限公司（共同借供抵押担保

款人）担保人以持徐州万欣置业有限公有的被担保

司、万科企业股份有

2025/6/1730100.002025/6/1730028.00质押担保人100%股权15年否否限公司（共同借款提供质押担

人）保担保人以持有的被担保

质押担保、

人100%股权

石狮和安物流有限公抵押担保、

2025/6/1712000.002025/3/3111000.00提供质押担18年否否

司连带责任担

保、以所持保物业提供抵押担保担保人以持有的被担保

质押担保、

人100%股权

连江宏晟冷链物流有抵押担保、

2025/6/1713200.002025/3/3112050.00提供质押担18年否否

限公司连带责任担

保、以所持保物业提供抵押担保借款合同生效之日起至青岛

新双冷（青岛）物流连带责任担银行成为新双

2025/7/3019500.002025/7/310.00是否

有限公司保冷名下物业的

第一顺位抵押人之日止东莞万纬供应链有限担保人以持

2025/8/169550.002025/9/46810.61股权质押15年否否

公司有的被担保

60万科企业股份有限公司2026年半年度报告

人100%股权提供质押担保担保人以其杭州弘望投资管理有持有的办

限公司、杭州东学投至相关支付义

质押担保、公、商业房

资管理有限公司、上2025/10/2810118.002025/10/2810118.00务履行完毕之否否抵押担保屋产权和应海万科投资管理有限日止收账款提供公司抵质押担保浙江万科南都房地产至2030年6

2025/12/2225900.002025/12/2025900.00保证担保否否

有限公司月15日担保人以持有的被担保上海耐姆克电子有限至主债务履行

2026/6/1311500.002026/6/308399.00质押担保人100%股权否否

公司期届满之日止提供质押担保报告期内审批对子公报告期内对子公司

司担保额度合计821488.64担保实际发生额合814074.50

（C1） 计（C2）报告期末已审批的对报告期末对子公司

子公司担保额度合计7710700.07实际担保余额合计6577138.63

（C3） （C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保额报告期内担保实际

度合计850694.64发生额合计839444.75

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的担报告期末实际担保

保额度合计10617823.28余额合计9288436.70

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）实际担保总额（即A4+B4+C4）占公司 90.90%净资产的比例

61万科企业股份有限公司2026年半年度报告

其中：

为股东、实际控制人

及其关联方提供担保/

的余额（D）直接或间接为资产负

债率超过70%的被担

6049562.13

保对象提供的债务担

保余额（E）担保总额超过净资产

4179376.71

50%部分的金额（F）

上述三项担保金额合

10228938.84

计（D+E+F）

对未到期担保合同，报告期内发生担保责

任或有证据表明有可/能承担连带清偿责任

的情况说明（如有）违反规定程序对外提供担保的说明（如/有）

62万科企业股份有限公司2026年半年度报告

注：

1、担保对象为财荣有限公司的两笔担保中，合作方按其在项目中5%的权益比例提供反担保；担保对象为

海南万骏管理服务有限公司的担保中，担保对象另一股东珠海横琴万骏投资集团有限公司按持股比例30%提供反担保。除前述之外，上表所列担保事项不存在其他反担保。

2、担保对象为成都市尉洪建设有限公司的对外担保为本公司控股子公司成都市南阳帝景置业有限公司根据北京仲裁委员会出具的仲裁书承担担保责任，具体请见本公司于2025年4月15日发布的《关于控股子公司因仲裁被动承担连带保证责任的公告》。

3、部分担保同时存在公司及其他子公司提供担保的情形，为避免重复统计，仅在公司对子公司提供的担

保中列示及统计。

4、涉及外币的相关金额以国家外汇管理局公布的2026年6年30日人民币汇率中间价换算为人民币。

5、因部分担保涉及多次公告，上表中的公告披露日期为最近一次公告的披露日期。

2、违规对外担保情况

公司报告期无违规对外担保情况。

（三）委托理财

□适用√不适用公司报告期不存在委托理财。

（四）其他重大合同公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等情况

√适用□不适用

公司持续加强信息披露管理及投资者关系维护，上半年共发布境内外公告239份，切实保障投资者的知情权；持续构建全方位、多层次的交流体系，满足不同类型投资者的交流需求。

报告期内，本集团接待投资者来访和召开电话会议40余次，组织投资机构调研活动8场，通过深交所互动易平台回复投资者提问超190条，认真回应市场关切。公司围绕2025年度业绩，组织召开了线下分析师交流会，并在会后及时整理并披露投资者关系活动记录表，

63万科企业股份有限公司2026年半年度报告

同步发布于巨潮资讯网及“万科投资者关系”微信公众号，确保交流内容向全体投资者公开共享。此外，本集团还通过网站、电话、电子邮件等方式与投资者交流，维护投资者和公司之间的长期信任关系。

2026年上半年本集团投资者沟通接待主要情况如下：

接待时间接待地点接待方式接待对象类型接待对象

2026年3月深圳见面会分析师沟通会券商

中金公司、中信证券、广发证券、长江证券、国

泰海通证券、中信建投证券、东方证券、申万宏

北京、上源证券、中银证券、平安证券、兴业证券、招商报告期内小组或一对一接待券商

海、深圳等证券、华泰证券、开源证券、太平洋证券、花旗

证券、美银证券、巴克莱、Morgan Stanley、

J.P.Morgan、HSBC 等

嘉实基?、南?基?、华夏基?、招商基?、国

接待基金、其他

北京、上泰基?、华泰柏瑞基?、宁泉资产、仁桥资产、报告期内小组或一对一投资机构及个人

海、深圳等 山合投资、贝莱德、千禧基金、Legal and投资者

General、Man Group 等

在上述投资者沟通接待活动中，交谈的主要内容是公司日常经营情况、发展战略、公司对各业务所属行业的发展看法等。

十四、其他重大事项的说明

√适用□不适用

报告期内及截至本报告披露日，按照《证券法》《上市公司信息披露管理办法》所规定的重大事件，公司已在巨潮资讯网进行了披露。同时补充说明如下：

（一）制定董事、高级管理人员薪酬方案

为进一步完善公司激励与约束机制，规范公司董事、高级管理人员的薪酬考核与薪酬管理，有效调动公司董事、高级管理人员的工作积极性，促进公司可持续发展，根据《上市公司治理准则（2025年10月修订）》及公司薪酬的相关制度，参考同行业其他公司的薪酬状况，并结合公司实际经营情况，公司第二十届董事会第三十三次会议审议通过了《关于制定2026年度公司董事、高级管理人员薪酬方案的议案》，公司2025年度股东会审议通过了《制定2026年度公司董事薪酬方案的议案》，2026年第一次临时股东会审议通过了《关于调整公司董事薪酬方案的议案》。

（二）公司部分董事简历的更新自2026年7月11日公司《第二十届董事会第三十七次会议决议公告》（公告编号：2026-

64万科企业股份有限公司2026年半年度报告

074）披露相关董事简历以来，公司部分董事的简历发生了变更，更新简历信息如下：

徐恩利先生，1975年出生，天津大学管理学硕士，高级工程师。现任公司党委书记、董事长，深铁集团党委副书记。2020年至2024年期间任深业集团有限公司党委委员、副总经理，期间曾兼任深业置地有限公司及深业商业管理有限公司党委书记、董事长。2024年11月至2026年7月，任深圳高速公路集团股份有限公司（上海证券交易所上市公司，股票代码：600548，香港联交所上市公司，股票代码：00548）党委书记、董事长。徐先生于2022年至

2024年期间担任深圳控股有限公司（香港联交所上市公司，股票代码：00604）董事，2022年至2025年担任路劲基建有限公司（香港联交所上市公司，股票代码：01098）董事。2026年7月至今，任公司党委书记、董事长。

姚飞先生，1967年出生，华中科技大学经济学博士，教授级高级经济师。现任公司董事，深圳市高新投集团有限公司党委书记、董事长。2017年2月至2026年8月，任深圳市投资控股有限公司党委委员、副总经理，2026年8月至今任深圳市高新投集团有限公司党委书记、董事长。现兼任深圳资产管理有限公司董事长，国信证券股份有限公司（深圳证券交易所上市公司，股份代码：002736)董事，深圳担保集团有限公司董事，华润深国投信托有限公司董事，中国国有资本风险投资基金股份有限公司董事。2026年7月至今，任公司董事。

朱志强先生，1975年出生，复旦大学公共管理硕士。现任公司董事、董事会投资与决策委员会委员，深圳市资本运营集团有限公司党委书记、董事长。曾任深圳市资本运营集团有限公司党委副书记、董事、总经理。2021年4月至今，兼任中国国际海运集装箱(集团)股份有限公司（深圳证券交易所上市公司，股票代码：000039，香港联交所上市公司，股票代码：02039）副董事长。2026年7月至今，任公司董事。

十五、公司子公司重大事项报告期内，万物云实施了股份回购等重大事项。详见本报告“第六节股本变动及股东情况”部分及万物云在联交所披露的相关公告。

65万科企业股份有限公司2026年半年度报告

第六节股本变动及股东情况

一、股本变动情况

（一）公司股份变动情况表（截至2026年6月30日）

2025年12月31日增减变动2026年6月30日

股份类别数量（股）比例发行新股（股）其他（股）数量（股）比例

一、有限售条件股份

1.国家及国有法人持股

2.境内法人持股

3.境内自然人持股72606680.06%0182271190833790.08%

4.外资持股

有限售条件股份合计72606680.06%0182271190833790.08%

二、无限售条件股份

1.人民币普通股971693586581.44%0-1822711971511315481.43%

2.境外上市外资股220651293818.49%00220651293818.49%

无限售条件股份合计1192344880399.94%0-18227111192162609299.92%

三、股份总数11930709471100.00%0011930709471100.00%

（二）限售股份变动情况表

单位：股股东上年末限售报告期解除限报告期增加期末限售限售原因解除限售日期名称股数售股数限售股数股数郁亮5546209018487367394945解冻1239484001239484按照《深圳证券交易所上市韩慧华10575000105750担任公司董公司自律监管

刘肖11820000118200事、高级管理指引第10号—

人员—股份变动管朱旭10410026025078075理》规定执行祝九胜14692500146925合计72606682602518487369083379

注：限售股数变动原因是报告期内郁亮先生因到龄退休辞去公司董事、执行副总裁职务，其所持公司股份在辞任后半年内全部为限售股。

二、证券发行与上市情况

□适用√不适用

66万科企业股份有限公司2026年半年度报告

三、公司股东数量及持股情况（截至2026年6月30日）

（一）股东情况表

单位：股2026 年 6 月 30 日 466444 户（其中 A 股 466372 2026 年 7 月 31 日股东 458102 户（其中 A 股 458029 户，H 股股东总数 户，H 股 72 户） 总数 73 户）前10名股东持股情况报告期末持持有有限质押或冻股东持股报告期内增股东名称有的普通股售条件股结的股份性质比例减变动情况数量份数量数量

深铁集团国有法人27.18%3242810791000

HKSCC NOMINEES LIMITED 境外法人 18.49% 2206359864 -4000 0 0

香港中央结算有限公司境外法人1.23%1461926441243120700

中国银行股份有限公司－招商沪深300基金、理财产

0.87%1037863185378536000

地产等权重指数分级证券投资基金品等

中国工商银行股份有限公司－南方中

基金、理财产

证全指房地产交易型开放式指数证券0.45%53557589-447040000品等投资基金

卢毅境内自然人0.28%33000000000

徐小雅境内自然人0.26%304752363047523600境内一般法

武汉盛隆创业投资有限公司0.25%30251120-10000000人

吕强境内自然人0.25%297409002974090000

陈淑新境内自然人0.22%26171600000战略投资者或一般法人因配售新股成不适用为前10名股东的情况

公司未知上述股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定上述股东关联关系或一致行动的说明的一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决权、放弃不适用表决权情况的说明参与融资融券业务股东情况说明不适用前10名股东中存在回购专户的特别说不适用明（如有）前10名无限售条件股东持股情况股东名称持有无限售条件股份数量股份种类

深铁集团 3242810791 人民币普通股（A 股）

HKSCC NOMINEES LIMITED 2206359864 境外上市外资股（H 股）

香港中央结算有限公司 146192644 人民币普通股（A 股）

中国银行股份有限公司－招商沪深300

103786318 人民币普通股（A 股）

地产等权重指数分级证券投资基金

中国工商银行股份有限公司－南方中

证全指房地产交易型开放式指数证券 53557589 人民币普通股（A 股）投资基金

卢毅 33000000 人民币普通股（A 股）

徐小雅 30475236 人民币普通股（A 股）

武汉盛隆创业投资有限公司 30251120 人民币普通股（A 股）

吕强 29740900 人民币普通股（A 股）

陈淑新 26171600 人民币普通股（A 股）

注 1：HKSCC NOMINEES LIMITED 为本公司 H 股非登记股东所持股份的名义持有人。

67万科企业股份有限公司2026年半年度报告

注 2：香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司 A 股的非登记股东所持股份的名义持有人。

注 3：上表中 A 股股东总数是指合并融资融券信用账户后的股东数量。

截至 2026 年 6 月 30 日，公司总股数为 11930709471 股，其中 A 股 9724196533 股，H 股 2206512938 股。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用√不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用√不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是√否

（二）控股股东和实际控制人情况

公司不存在控股股东和实际控制人，报告期内该情况无变化。

报告期内，公司第一大股东持股未发生变化，公司不存在单一股东或通过股东之间一致行动协议或约定导致可以支配公司股份表决权超过30%的情况。根据《公司章程》公司董事会由11名成员构成，截至本报告披露日，第二十一届董事会由第二十届董事会提名并经股东会选举产生，共由11名董事构成，其中，独立董事4名，在公司全职工作的执行董事3名，在第一大股东全职工作的董事2名，在其他单位全职工作的董事2名。

（三）香港《证券与期货条例》规定的主要股东持股情况

截至2026年6月30日，就本公司董事合理所知，按照《证券及期货条例》相关规定，除本公司董事或最高行政人员以外，公司主要股东拥有公司权益或淡仓情况如下：

占公司占公司已发已发行占公司已发

身份 权益 股份 行 H 股股

股东名称 股份数量（股） A 股股 行股本总额（权益类别）性质类别本总额的比本总额的比例例的比例

深铁集团 实益持有人 3242810791 好仓 A 股 33.35% - 27.18%上海宁泉资产管

投资经理 198800500 好仓 H 股 - 9.01% 1.67%理有限公司除以上信息外，公司未知其他人士（不含公司董事及最高行政人员）根据《证券与期货条例》和《联交所上市规则》应披露权益或淡仓等情况。

68万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（四）本公司或本公司附属公司在报告期内购买、出售或赎回本公司或本公司附属公司上市证券情况

报告期内，公司未有回购股份，亦不持有任何库存股份。

报告期内，万物云已自联交所合计回购 2273100 股万物云 H 股，占万物云总股本（不包含库存股份）的比例为0.20%，总金额为39967888.25港元（不含交易费）。于2026年6月 30 日，万物云将上述回购 H 股股份作为库存股持有。

四、董事和高级管理人员持股变动

□适用√不适用

报告期内，公司董事、高级管理人员于本公司持股情况如下：

期初持股数期内变化期末持股占总股份

姓名报告期末职务期末持股数（股）

（股）（股）数的比例

执行副总裁、财务负

韩慧华1410000.001410000.0012%责人

郁亮原董事、执行副总裁73949450.0073949450.0620%

合计--75359450.0075359450.0632%

注：除上述之外，截至本报告期末其他董事、高级管理人员未持有公司股份。

五、控股股东或实际控制人变更情况

公司无实际控制人、控股股东。

六、优先股相关情况报告期公司不存在优先股。

69万科企业股份有限公司2026年半年度报告

第七节债券相关情况

一、企业债券

□适用√不适用

二、公司债券

√适用□不适用

（一）公司债券基本信息

单位：万元债券债券交易场债券名称发行日起息日到期日债券余额利率还本付息方式简称代码所登记回售部分已于2026年1月

30日兑付部分本息，剩余部分本息于2027年1月

22日到期；未登

记回售部分本息于2028年1月

22日到期。详见《关于召开万科企业股份有限公司2021年面向合

万科企业股份有 H1 万科 格投资者公开发限公司2021年面02（原行住房租赁专项

2021年1月2021年2028向合格投资者公债券简公司债券（第一

14935821日至20211月22年1月667663.98%深交所开发行住房租赁称21期）（品种二）年1月22日日22日

专项公司债券(第万科2026年第一次债

一期)（品种二）02）券持有人会议的补充通知（二）》和《关于万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券

（第一期）（品种二）2026年第一次债券持有人会议决议的公告》

70万科企业股份有限公司2026年半年度报告

债券债券交易场债券名称发行日起息日到期日债券余额利率还本付息方式简称代码所登记回售部分已于2026年5月

20日兑付部分本息，剩余部分本息于2027年5月20日到期；

未登记回售部分本息于2028年5月20日到期。

详见《关于召开万科企业股份有

万科企业股份有 H1 万科 限公司 2021 年限公司2021年面04（原面向专业投资者

2021年5月2021年2028

向专业投资者公债券简公开发行公司债

14947819日至20215月20年5月353773.70%

开发行公司债券称21券（第二期）年5月20日日20日

(第二期)（品种万科（品种二）2026二）04）年第二次债券持有人会议的通知》和《关于万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券

（第二期）（品种二）2026年第二次债券持有人会议决议的公告》已于2026年7月24日兑付部分本息，剩余部分本息于2027年7月24日到期。详见《关于召开万科企业股份有限公司2023年面向专业投资

万科企业股份有 H3 万科 者公开发行公司

限公司2023年面01（原债券（第一期）

2023年7月2023年2027

向专业投资者公债券简（品种一）2026

14838021日至20237月24年7月1156073.10%

开发行公司债券称23年第一次债券持年7月24日日24日

（第一期）（品万科有人会议的通种一）01）知》和《关于万科企业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券

（第一期）（品种一）2026年第一次债券持有人会议决议的公告》

71万科企业股份有限公司2026年半年度报告

债券债券交易场债券名称发行日起息日到期日债券余额利率还本付息方式简称代码所登记回售部分已于2026年7月

27日兑付部分本息，剩余部分本息于2027年6月26日到期；

未登记回售部分本息于2028年7月26日到期。

详见《关于召开万科企业股份有万科企业股份有限公司2021年H1 万科限公司2021年面面向专业投资者

06（原向专业投资者公2021年7月2021年2028公开发行住房租债券简

开发行住房租赁14956823日至20217月26年7月397753.49%赁专项公司债券称21

专项公司债券年7月26日日26日（第三期）（品万科

（第三期）（品种二）2026年第

06）

种二）一次债券持有人会议的通知》和《关于万科企业股份有限公司

2021年面向专业

投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第三期）（品种二）

2026年第一次债

券持有人会议决议的公告》

万科企业股份有 H2 万科限公司2022年面06（原

2022年7月72029

向专业投资者公债券简2022年

149976日至2022年7年7月500003.70%

开发行公司债券称227月8日月8日8日

（第三期）（品万科种二）06）

万科企业股份有 H2 万科 采用单利按年计限公司2022年面02（原息，不计复利，

2022年3月32027

向专业投资者公债券简2022年每年付息一次，

149815日至2022年3年3月1100003.64%

开发行公司债券称223月4日到期一次还本，月4日4日

（第一期）（品万科最后一期利息随种二）02）本金一起到期

万科企业股份有 H2 万科限公司2022年面04（原

2022年6月22029

向专业投资者公债券简2022年

149931日至2022年6年6月650003.53%

开发行公司债券称226月6日月6日6日

（第二期）（品万科种二）04）

投资者适当性安排（如有）面向专业机构投资者

适用的交易机制点击成交、询价成交、协商成交、竞买成交或深交所认可的其他方式是否存在终止上市交易的风险（如不适用

有）和应对措施

（二）逾期未偿还债券

□适用√不适用

72万科企业股份有限公司2026年半年度报告

公司不存在逾期未偿还债券本金或利息的情形。

（三）发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

报告期内及截至本报告披露日前，根据公司实际情况及市场环境，公司放弃行使21万科 02、H1 万科 04、H1 万科 06 公司债券赎回选择权、未调整票面利率，并已由投资者行使回售选择权。

为调整万科企业股份有限公司2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券

(第一期)（品种二）回售部分债券本息兑付安排，本期债券于2026年1月19日召开了2026

年第一次债券持有人会议，已审议通过《关于豁免本次会议召开相关程序要求的议案》和《关于调整“21万科02”回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排、提供增信措施的议案》。

为调整万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）（品种二）回售部分债券本息兑付安排，本期债券于2026年5月13日召开了2026年第二次债券持有人会议，已审议通过《关于豁免本次会议召开相关程序要求的议案》和《关于调整“H1 万科 04”回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排、提供增信措施的议案》。

为调整万科企业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）（品种一）回售部分债券本息兑付安排，本期债券于2026年6月5日召开了2026年第一次债券持有人会议，已审议通过《关于豁免本次会议召开相关程序要求的议案》和《关于调整“H3 万科 01”回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排、提供增信措施的议案》。

为调整万科企业股份有限公司2021年面向专业投资者公开发行住房租赁专项公司债券

（第三期）（品种二）回售部分债券本息兑付安排，本期债券于2026年6月5日召开了2026

年第一次债券持有人会议，已审议通过《关于豁免本次会议召开相关程序要求的议案》和《关于调整“H1 万科 06”回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排、提供增信措施的议案》。

（四）报告期内信用评级结果调整情况

□适用√不适用

73万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（五）担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影响

√适用□不适用公司债券的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流以及融资。截至本报告出具日，“H1 万科 02”、“H1 万科 04”、“H3 万科 01”和“H1 万科 06”的担保情况、偿债计划及偿债保障措施已按经债券持有人会议审议通过的议案执行，包括按照议案约定兑付本息、提供增信措施并披露进展。“H2 万科 02”、“H2 万科 04”和“H2 万科 06”的担保情况、偿债计划及偿债保障措施未发生重大变化。

三、非金融企业债务融资工具

√适用□不适用

（一）非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率还本付息方式交易场所已于2026年

1月28日部

分兑付本息，剩余本息于

2026年12月

15日到期。

详见《关于万科企业股份有万科企业限公司2022股份有限2022年12

年度第四期中

公司202222万科月13日-2022年122026年12

1022827151198803.00%期票据2026

年度第四 MTN004 2022 年 12 月 15 日 月 15 日

年第一次持有期中期票月14日人会议的议案中国据概要》和《关银行于万科企业股间市份有限公司场交

2022年度第易商

四期中期票据协会

2026年第一

次持有人会议决议的公告》已于2026年

1月28日部

万科企业

分兑付本息，股份有限2022年12剩余本息于

公司202222万科月26日-2022年122026年12

1022827852218023.00%2026年12月

年度第五 MTN005 2022 年 12 月 28 日 月 28 日

28日到期。

期中期票月27日详见《关于万据科企业股份有限公司2022

74万科企业股份有限公司2026年半年度报告

债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率还本付息方式交易场所

年度第五期中期票据2026

年第一次持有人会议的议案概要》和《关于万科企业股份有限公司

2022年度第

五期中期票据

2026年第一

次持有人会议决议的公告》已于2026年

4月23日部

分兑付本息，剩余本息于

2027年4月

23日到期。

详见《关于万科企业股份有万科企业限公司2023股份有限

2023年4月年度第一期中

公司202323万科2023年42027年4

10238101420日-20231197663.11%期票据2026

年度第一 MTN001 月 23 日 月 23 日年4月21日年第一次持有期中期票人会议的议案据概要》和《关于万科企业股份有限公司

2023年度第

一期中期票据

2026年第一

次持有人会议决议的公告》已于2026年

5月12日部

分兑付本息，剩余本息于

2027年5月

12日到期。

详见《关于万科企业股份有万科企业限公司2023股份有限

2023年5月年度第二期中

公司202323万科2023年52027年5

10238117210日-20231197783.10%期票据2026

年度第二 MTN002 月 12 日 月 12 日年5月11日年第一次持有期中期票人会议的议案据概要》和《关于万科企业股份有限公司

2023年度第

二期中期票据

2026年第一

次持有人会议决议的公告》

75万科企业股份有限公司2026年半年度报告

债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率还本付息方式交易场所已于2026年

6月15日部

分兑付本息，剩余本息于

2027年6月

15日到期。

详见《关于万科企业股份有万科企业限公司2023股份有限

2023年6月年度第三期中

公司202323万科2023年62027年6

10238139913日-20231198323.07%期票据2026

年度第三 MTN003 月 15 日 月 15 日年6月14日年第一次持有期中期票人会议的议案据概要》和《关于万科企业股份有限公司

2023年度第

三期中期票据

2026年第一

次持有人会议决议的公告》已于2026年

7月7日部分

兑付本息，剩余本息于

2027年7月7日到期。详见《关于万科企业股份有限公万科企业司2023年度股份有限

2023年7月第四期中期票

公司202323万科2023年72027年7

1023816215日-2023年1198263.07%据2026年第

年度第四 MTN004 月 7 日 月 7 日

7月6日一次持有人会

期中期票议的议案概据要》和《关于万科企业股份有限公司

2023年度第

四期中期票据

2026年第一

次持有人会议决议的公告》中期票据面向全国银行间债券市场的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除投资者适当性安排（如有）

外）发行

适用的交易机制询价交易、请求报价和点击成交是否存在终止上市交易的风险（如不适用

有）和应对措施

（二）逾期未偿还债券

□适用√不适用

76万科企业股份有限公司2026年半年度报告

（三）发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

√适用□不适用

为调整万科企业股份有限公司2022年度第四期中期票据本息兑付安排，本期债券于

2025年12月至2026年1月召开了2025年第一次债券持有人会议、2025年第二次债券持有人会议和2026年第一次债券持有人会议，会议审议通过《本期中期票据本息兑付安排调整的议案（特别议案）》。

为调整万科企业股份有限公司2022年度第五期中期票据本息兑付安排，本期债券于

2025年12月至2026年1月召开了2025年第一次债券持有人会议和2026年第一次债券持有人会议，会议审议通过《本期中期票据本息兑付安排调整的议案（特别议案）》。

为调整万科企业股份有限公司2023年度第一期中期票据本息兑付安排，本期债券于2026年4月召开了2026年第一次债券持有人会议，会议审议通过《本期中期票据本息兑付安排调整的议案（特别议案）》。

为调整万科企业股份有限公司2023年度第二期中期票据本息兑付安排，本期债券于2026年5月召开了2026年第一次债券持有人会议，会议审议通过《本期中期票据本息兑付安排调整的议案（特别议案）》。

为调整万科企业股份有限公司2023年度第三期中期票据本息兑付安排，本期债券于2026年6月召开了2026年第一次债券持有人会议，会议审议通过《本期中期票据本息兑付安排调整的议案（特别议案）》。

为调整万科企业股份有限公司2023年度第四期中期票据本息兑付安排，本期债券于2026年6月召开了2026年第一次债券持有人会议，会议审议通过《本期中期票据本息兑付安排调整的议案（特别议案）》。

（四）报告期内信用评级结果调整情况

□适用√不适用

（五）担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影响

√适用□不适用非金融企业债务融资工具的偿债资金主要来源于本集团日常经营所产生的现金流以及融资。截至本报告出具日，“22 万科 MTN004”、“22 万科 MTN005”、“23 万科 MTN001”、

77万科企业股份有限公司2026年半年度报告

“23 万科 MTN002”、“23 万科 MTN003”和“23 万科 MTN004”的担保情况、偿债计划及偿

债保障措施已按经债券持有人会议审议通过的议案执行，包括按照议案约定兑付本息、提供增信措施并披露进展。

四、可转换公司债券

□适用√不适用报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

√适用□不适用

具体情况详见本报告“第三节管理层讨论与分析”章节的相关内容。

六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

□适用√不适用

根据相关法规，公司存续面向普通投资者交易的债券的，应当披露截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标。截至报告期末，公司无存续面向普通投资者交易的债券。

78万科企业股份有限公司2026年半年度报告

第八节财务报告

79万科企业股份有限公司

财务报表及审阅报告

2026年1月1日至6月30日止期间万科企业股份有限公司

财务报表及审阅报告

2026年1月1日至6月30日止期间

内容页码审阅报告1

合并及母公司资产负债表2-4

合并及母公司利润表5-7

合并及母公司现金流量表8-10

合并及母公司股东权益变动表11-14

财务报表附注15-149审阅报告

德师报(阅)字(26)第 R00041 号

万科企业股份有限公司全体股东：

我们审阅了后附的万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)财务报表，包括2026年6月30日的合并及母公司资产负债表，2026年1月1日至6月30日止期间的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。这些财务报表的编制是万科管理层的责任，我们的责任是在实施审阅工作的基础上对这些财务报表出具审阅报告。

我们按照《中国注册会计师审阅准则第2101号——财务报表审阅》的规定执行了审阅业务。该准则要求我们计划和实施审阅工作，以对财务报表是否不存在重大错报获取有限保证。

审阅主要限于询问公司有关人员和对财务数据实施分析程序，提供的保证程度低于审计。我们没有实施审计，因而不发表审计意见。

根据我们的审阅，我们没有注意到任何事项使我们相信财务报表没有按照企业会计准则的规定编制，未能在所有重大方面公允反映万科2026年6月30日的合并及母公司财务状况以及

2026年1月1日至6月30日止期间的合并及母公司经营成果和合并及母公司现金流量。

我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注(二)2所述，万科2026年1月1日至6月

30日止期间发生归属于母公司股东的净亏损计人民币149.5亿元，且于2026年6月30日，万

科合并财务报表中列报的短期借款、其他应付款中的股东借款及一年内到期的有息负债合计金

额为人民币1788.6亿元，现金及现金等价物余额为人民币530.8亿元。这些事项或情况，连同财务报表附注(二)2所示的其他事项，表明存在可能导致对万科持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。该事项不影响已发表的审阅结论。

德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师

中国*上海中国注册会计师

2026年8月27日

-1-万科企业股份有限公司财务报表

2026年6月30日

合并资产负债表人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目附注

(未经审计)(已审计)

流动资产：

货币资金(五)159049287324.7867240949734.90

交易性金融资产(五)217971540.6668016700.87

应收票据14767018.352370899.21

应收账款(五)311067814909.329519075011.05

预付款项(五)418060968588.9418101747329.48

其他应收款(五)5170595711157.05175414176354.39

其中：应收利息--

应收股利270772050.7718576612.13

存货(五)6345957894666.42373738098060.15

合同资产(五)78539487443.4411938848235.14

其他流动资产(五)839720750854.9541350571707.60

流动资产合计653024653503.91697373854032.79

非流动资产：

长期股权投资(五)9102920675781.88106911961220.41

其他权益工具投资(五)101002747466.181271854282.09

其他非流动金融资产(五)11890363527.06995159483.45

投资性房地产(五)12122929610050.89128852871166.19

固定资产(五)1318119774224.5719015781619.26

在建工程(五)14950228167.72932630664.95

生产性生物资产(五)15210129111.10216117733.53

使用权资产(五)1610884990370.7013714939861.57

无形资产(五)177084549129.177366850103.63

商誉(五)185698116463.905703660521.23

长期待摊费用(五)196261894574.447190724077.56

递延所得税资产(五)2026388408802.1927581569527.43

其他非流动资产(五)213395341549.313494857238.77

非流动资产合计306736829219.11323248977500.07

资产总计959761482723.021020622831532.86附注为财务报表的组成部分

-2-万科企业股份有限公司财务报表

2026年6月30日

合并资产负债表-续人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目附注

(未经审计)(已审计)

流动负债：

短期借款(五)2228892020735.4726331384862.38

衍生金融负债(五)23-8701565.65

应付账款(五)24116306621952.61130631844311.66

预收款项1839128835.881859999728.49

合同负债(五)2577553166172.6193057376612.88

应付职工薪酬(五)263159360825.043723420539.27

应交税费(五)2730958929677.0830487359459.46

其他应付款(五)28133773880940.50133735785207.25

其中：应付利息291146920.8449193448.78

应付股利189626136.83298578685.60

一年内到期的非流动负债(五)29154012329016.52136650283100.60

其他流动负债(五)306934388780.478711792075.11

流动负债合计553429826936.18565197947462.75

非流动负债：

长期借款(五)31130002189476.78157185809950.29

应付债券(五)329504062025.9311295348685.75

租赁负债(五)3311553476742.7514396346128.88

预计负债(五)34401022722.96723068781.32

递延所得税负债(五)204566340953.694697757860.49

其他非流动负债(五)3534498331647.2231266494626.69

非流动负债合计190525423569.33219564826033.42

负债合计743955250505.51784762773496.17

股东权益：

股本(五)3611930709471.0011930709471.00

资本公积(五)3726958374666.5226984529825.69

其他综合收益(五)38(3565554776.91)(3818953525.90)

盈余公积(五)39126227536854.19126227536854.19

未分配利润(累计亏损)(五)40(59369866339.02)(44418597816.52)

归属于母公司股东权益合计102181199875.78116905224808.46

少数股东权益113625032341.73118954833228.23

股东权益合计215806232217.51235860058036.69

负债和股东权益总计959761482723.021020622831532.86附注为财务报表的组成部分

_________________________________________________________________董事长主管会计工作负责人会计机构负责人

-3-万科企业股份有限公司财务报表

2026年6月30日

母公司资产负债表人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目附注

(未经审计)(已审计)

流动资产：

货币资金854456471.37848785562.84

其他应收款(十五)1356074370582.05372927574212.25

其他流动资产1160345.542104763.67

流动资产合计356929987398.96373778464538.76

非流动资产：

长期股权投资(十五)271262938734.2471294296578.05

其他非流动金融资产389313579.19474838906.25

固定资产10516256.4012314833.39

其他非流动资产267039418.16267039418.16

非流动资产合计71929807987.9972048489735.85

资产总计428859795386.95445826954274.61

流动负债：

短期借款(十五)324401448364.2624491584862.38

应付账款117093321.52135589802.33

应付职工薪酬1100078695.201101081344.41

应交税费--

其他应付款(十五)495568415662.4896918858424.55

一年内到期的非流动负债98993148470.6985997058539.39

其他流动负债16138402.086861703.54

流动负债合计220196322916.23208651034676.60

非流动负债：

长期借款(十五)574458904584.5190240971734.75

应付债券(十五)6680766350.722248758103.20

其他非流动负债32887912600.0029445437400.00

非流动负债合计108027583535.23121935167237.95

负债合计328223906451.46330586201914.55

股东权益：

股本11930709471.0011930709471.00

资本公积25355915650.2425355915650.24

盈余公积126227536854.19126227536854.19

未分配利润(累计亏损)(62878273039.94)(48273409615.37)

股东权益合计100635888935.49115240752360.06

负债和股东权益总计428859795386.95445826954274.61附注为财务报表的组成部分

__________________________________________________________________董事长主管会计工作负责人会计机构负责人

-4-万科企业股份有限公司财务报表

2026年1月1日至6月30日止期间

合并利润表人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目附注6月30日止期间6月30日止期间

(未经审计)(未经审计)

一、营业总收入(五)4170169108549.07105323304409.14

其中：营业收入70169108549.07105323304409.14

二、营业总成本64599926734.4494824543347.23

其中：营业成本(五)4164599926734.4494824543347.23

税金及附加(五)421841531685.883561231967.36

销售费用(五)431741586803.633164104662.92

管理费用(五)442500117809.952870706577.81

研发费用213264204.32215562268.18

财务费用(五)454062246738.153430376050.38

其中：利息费用4233999876.044042735911.76

利息收入350673182.08843540880.79

加：投资收益(损失以“()”填列)(五)46(3340489338.71)(567980097.53)

其中：对联营企业和合营企业的投资收益(损失以

(3166107623.23)(804830022.91)

“()”填列)

公允价值变动收益(损失以“()”填列)(五)47(108282531.01)(73035511.14)

信用减值损失(损失以“()”填列)(五)48(325992055.72)(301769619.67)

资产减值损失(损失以“()”填列)(五)49(3936991974.64)(5145184728.78)

资产处置收益(损失以“()”填列)(11708343.06)7175522.11

三、营业利润(亏损以“()”号填列)(12513029670.44)(8824014899.75)

加：营业外收入(五)50236298886.56375635956.66

减：营业外支出(五)511213257800.81689975150.08

四、利润总额(亏损总额以“()”号填列)(13489988584.69)(9138354093.17)

减：所得税费用(五)522531263931.461726628418.08

五、净利润(净亏损以“()”号填列)(16021252516.15)(10864982511.25)

(一)按经营持续性分类

1.持续经营净利润(净亏损以“()”号填列)(16021252516.15)(10864982511.25)

2.终止经营净利润--

(二)按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润(净亏损以“()”号填列)(14951268522.50)(11946573688.12)

2.少数股东损益(1069983993.65)1081591176.87

附注为财务报表的组成部分

-5-万科企业股份有限公司财务报表

2026年1月1日至6月30日止期间

合并利润表-续人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目附注6月30日止期间6月30日止期间

(未经审计)(未经审计)

六、其他综合收益的税后净额(五)38238105900.16(1465382159.41)

(一)归属母公司股东的其他综合收益的税后净额253398748.99(1451237952.81)

1.不能重分类进损益的其他综合收益

(1)权益法下不能转损益的其他综合收益(59339771.13)50379812.64

(2)其他权益工具投资公允价值变动(252425614.43)(219765383.58)

2.将重分类进损益的其他综合收益

(1)权益法下可转损益的其他综合收益333157430.44(1400267881.65)

(2)现金流量套期储备--

(3)外币财务报表折算差额232006704.11118415499.78

(二)归属于少数股东的其他综合收益的税后净额(15292848.83)(14144206.60)

七、综合收益总额(15783146615.99)(12330364670.66)

(一)归属于母公司股东的综合收益总额(14697869773.51)(13397811640.93)

(二)归属于少数股东的综合收益总额(1085276842.48)1067446970.27

八、每股收益：

(一)基本每股收益(元/股)(五)53(1.25)(1.01)

(二)稀释每股收益(元/股)(五)53(1.25)(1.01)附注为财务报表的组成部分

__________________________________________________________________董事长主管会计工作负责人会计机构负责人

-6-万科企业股份有限公司财务报表

2026年1月1日至6月30日止期间

母公司利润表人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目附注6月30日止期间6月30日止期间

(未经审计)(未经审计)

一、营业收入(十五)7236032.44755749578.93

减：营业成本(十五)7235849.05-

税金及附加3030728.166305183.60

管理费用266287886.9357031495.80

财务费用2102058246.311955161486.10

其中：利息费用3274032305.874126217350.53

利息收入1575314443.642559257157.62

加：投资收益(十五)8581187872.8815327066973.46

其中：对联营企业和合营企业的投资收益

98292941.86(74246862.48)

(损失以“()”填列)

公允价值变动收益(损失以“()”填列)(85525327.06)-

信用减值损失(损失以“()”填列)(12723079825.44)37.24

资产减值损失(损失以“()”填列)-69935.57

二、营业利润(亏损以“()”号填列)(14598793957.63)14064388359.70

加：营业外收入563336.2422725103.58

减：营业外支出6632476.472548383.36

三、利润总额(亏损总额以“()”号填列)(14604863097.86)14084565079.92

减：所得税费用326.71-

四、净利润(净亏损以“()”号填列)(14604863424.57)14084565079.92

(一)持续经营净利润(净亏损以“()”号填列)(14604863424.57)14084565079.92

(二)终止经营净利润--

五、其他综合收益的税后净额--

六、综合收益总额(14604863424.57)14084565079.92附注为财务报表的组成部分

__________________________________________________________________董事长主管会计工作负责人会计机构负责人

-7-万科企业股份有限公司财务报表

2026年1月1日至6月30日止期间

合并现金流量表人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目附注6月30日止期间6月30日止期间

(未经审计)(未经审计)

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金47890863208.4261654267948.57

收到其他与经营活动有关的现金(五)55(1)6670598443.0812953190195.38

经营活动现金流入小计54561461651.5074607458143.95

购买商品、接受劳务支付的现金34007663475.6049600709076.14

支付给职工以及为职工支付的现金9506858997.769607261950.17

支付的各项税费7114510949.2612134607423.53

支付其他与经营活动有关的现金(五)55(1)3437662215.466303584286.89

经营活动现金流出小计54066695638.0877646162736.73

经营活动产生的现金流量净额(五)56(1)494766013.42(3038704592.78)

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金1939077594.46288179917.20

取得投资收益收到的现金212200461.66512961860.09

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的

73787450.663461785251.40

现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额(五)56(3)830683731.11637715082.01

收到其他与投资活动有关的现金(五)55(2)346834692.25525454212.33

投资活动现金流入小计3402583930.145426096323.03

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的

511236203.771213138568.06

现金

投资支付的现金1096431595.48408602494.86

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额(五)56(2)513018937.12708572353.41

支付其他与投资活动有关的现金(五)55(2)111502424.35251676838.35

投资活动现金流出小计2232189160.722581990254.68

投资活动产生的现金流量净额1170394769.422844106068.35附注为财务报表的组成部分

-8-万科企业股份有限公司财务报表

2026年1月1日至6月30日止期间

合并现金流量表-续人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目附注6月30日止期间6月30日止期间

(未经审计)(未经审计)

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金125589450.004886390.06

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金125589450.004886390.06

取得借款收到的现金7678763611.2331643549152.51

收到其他与筹资活动有关的现金-479342723.96

筹资活动现金流入小计7804353061.2332127778266.53

归还投资支付的现金266937059.85897920000.09

偿还债务支付的现金13353512958.0136197685511.22

分配股利、利润或偿付利息支付的现金3354575358.228223386945.73

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润541176267.671300576716.06

支付其他与筹资活动有关的现金(五)55(3)840877549.711140651419.28

筹资活动现金流出小计17815902925.7946459643876.32

筹资活动产生的现金流量净额(10011549864.56)(14331865609.79)

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响(91432958.99)(135364944.69)

五、现金及现金等价物净增加(减少)额(8437822040.71)(14661829078.91)

加：期初现金及现金等价物余额(五)56(4)61520758272.8484009391855.57

六、期末现金及现金等价物余额(五)56(4)53082936232.1369347562776.66附注为财务报表的组成部分

__________________________________________________________________董事长主管会计工作负责人会计机构负责人

-9-万科企业股份有限公司财务报表

2026年1月1日至6月30日止期间

母公司现金流量表人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目附注6月30日止期间6月30日止期间

(未经审计)(未经审计)

一、经营活动产生的现金流量：

收到其他与经营活动有关的现金19589654821.7615647663861.50

经营活动现金流入小计19589654821.7615647663861.50

支付给职工以及为职工支付的现金66156922.5931554055.27

支付的各项税费27954145.0256336703.79

支付其他与经营活动有关的现金15928305111.0812125314549.70

经营活动现金流出小计16022416178.6912213205308.76

经营活动产生的现金流量净额3567238643.073434458552.74

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金--

取得投资收益收到的现金331003000.00348455357.81

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回

--的现金净额

处置子公司或其他营业单位收到的现金净额10000000.00-

收到其他与投资活动有关的现金1153818.941040519.43

投资活动现金流入小计342156818.94349495877.24

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付

1784.44200723.17

的现金

投资支付的现金--

投资活动现金流出小计1784.44200723.17

投资活动产生的现金流量净额342155034.50349295154.07

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金--

取得借款收到的现金3591000000.0019156825866.88

收到其他与筹资活动有关的现金-479342723.96

筹资活动现金流入小计3591000000.0019636168590.84

偿还债务支付的现金6354441125.6319583433411.15

分配股利、利润或偿付利息支付的现金1146737784.394234710887.59

支付其他与筹资活动有关的现金2000000.0015335564.63

筹资活动现金流出小计7503178910.0223833479863.37

筹资活动产生的现金流量净额(3912178910.02)(4197311272.53)

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响(483193.54)(624178.69)

五、现金及现金等价物净增加(减少)额(3268425.99)(414181744.41)

加：期初现金及现金等价物余额11953889.56440672404.15

六、期末现金及现金等价物余额8685463.5726490659.74附注为财务报表的组成部分

__________________________________________________________________董事长主管会计工作负责人会计机构负责人

-10-万科企业股份有限公司财务报表

2026年1月1日至6月30日止期间

合并股东权益变动表人民币元

2026年1月1日至6月30日止期间(未经审计)

项目归属于母公司股东权益少数股东权益股东权益合计

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润(累计亏损)

一、上年年末余额11930709471.0026984529825.69-(3818953525.90)126227536854.19(44418597816.52)118954833228.23235860058036.69

二、本期期初余额11930709471.0026984529825.69-(3818953525.90)126227536854.19(44418597816.52)118954833228.23235860058036.69

三、本期增减变动金额-(26155159.17)-253398748.99-(14951268522.50)(5329800886.50)(20053825819.18)

(一)综合收益总额---253398748.99-(14951268522.50)(1085276842.48)(15783146615.99)

(二)股东投入和减少资本-(26155159.17)----(2688840033.03)(2714995192.20)

1.股东投入的普通股------489428433.01489428433.01

2.股东减少资本------(3178268466.04)(3178268466.04)

3.其他-(26155159.17)-----(26155159.17)

(三)利润分配------(1555684010.99)(1555684010.99)

1.对股东的分配------(1555684010.99)(1555684010.99)

四、本期期末余额11930709471.0026958374666.52-(3565554776.91)126227536854.19(59369866339.02)113625032341.73215806232217.51附注为财务报表的组成部分

-11-万科企业股份有限公司财务报表

2026年1月1日至6月30日止期间

合并股东权益变动表-续人民币元

2025年1月1日至6月30日止期间(未经审计)

项目归属于母公司股东权益少数股东权益股东权益合计

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润(累计亏损)

一、上年年末余额11930709471.0026097738072.681291800290.12(4435568813.87)126227536854.1944137872679.12136188174510.74338854662483.74

二、本期期初余额11930709471.0026097738072.681291800290.12(4435568813.87)126227536854.1944137872679.12136188174510.74338854662483.74

三、本期增减变动金额-880339094.00(1291800290.12)(1451237952.81)-(11946573688.12)(6468447265.87)(17694119522.68)

(一)综合收益总额---(1451237952.81)-(11946573688.12)1067446970.27(12330364670.66)

(二)股东投入和减少资本-880339094.00(1291800290.12)---(5611991500.56)(3439852116.44)

1.股东投入的普通股------881299691.19881299691.19

2.股东减少资本------(6493291191.75)(6493291191.75)

3.其他-880339094.00(1291800290.12)----2172139384.12

(三)利润分配------(1923902735.58)(1923902735.58)

1.对股东的分配------(1923902735.58)(1923902735.58)

四、本期期末余额11930709471.0026978077166.68-(5886806766.68)126227536854.1932191298991.00129719727244.87321160542961.06附注为财务报表的组成部分

__________________________________________________________________董事长主管会计工作负责人会计机构负责人

-12-万科企业股份有限公司财务报表

2026年1月1日至6月30日止期间

母公司股东权益变动表人民币元

2026年1月1日至6月30日止期间(未经审计)

项目

股本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润(累计亏损)股东权益合计

一、上年年末余额11930709471.0025355915650.24-126227536854.19(48273409615.37)115240752360.06

二、本期期初余额11930709471.0025355915650.24-126227536854.19(48273409615.37)115240752360.06

三、本期增减变动金额----(14604863424.57)(14604863424.57)

(一)综合收益总额----(14604863424.57)(14604863424.57)

(二)股东投入和减少资本------

1.股东投入的普通股------

2.其他------

四、本期期末余额11930709471.0025355915650.24-126227536854.19(62878273039.94)100635888935.49附注为财务报表的组成部分

-13-万科企业股份有限公司财务报表

2026年1月1日至6月30日止期间

母公司股东权益变动表-续人民币元

2025年1月1日至6月30日止期间(未经审计)

项目

股本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润(累计亏损)股东权益合计

一、上年年末余额11930709471.0026168708781.031291800290.12126227536854.19(10139042190.80)152896112625.30

二、本期期初余额11930709471.0026168708781.031291800290.12126227536854.19(10139042190.80)152896112625.30

三、本期增减变动金额-(812793130.79)(1291800290.12)-14084565079.9214563572239.25

(一)综合收益总额----14084565079.9214084565079.92

(二)股东投入和减少资本-(812793130.79)(1291800290.12)--479007159.33

1.股东投入的普通股------

2.其他-(812793130.79)(1291800290.12)--479007159.33

四、本期期末余额11930709471.0025355915650.24-126227536854.193945522889.12167459684864.55附注为财务报表的组成部分

__________________________________________________________________董事长主管会计工作负责人会计机构负责人

-14-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(一)公司基本情况

1.公司概况

万科企业股份有限公司(以下简称“公司或本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509

号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司。

1991 年 1 月 29 日，本公司发行之 A 股在深圳证券交易所上市。1993 年 5 月 28 日，本公

司发行之 B 股在深圳证券交易所上市。2014 年 6 月 25 日，本公司 B 股以介绍方式转换上市地在香港联合交易所有限公司主板(H 股)上市。本公司总部位于广东省深圳市。本公司及其子公司(以下简称“本集团”)从事的主要经营活动是房地产开发、物业管理、投资咨询等。

2.财务报表批准报出日

本公司的合并及母公司财务报表于2026年8月27日已经本公司董事会批准。

(二)财务报表的编制基础

1.编制基础本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定(2023年修订)》披露有关财务信息。

2.持续经营

本集团2026年1月1日至6月30日止期间产生归属于母公司股东的净亏损为人民币149.5亿元，且于2026年6月30日，本集团合并资产负债表中列报的短期借款、其他应付款中的股东借款及一年内到期的有息负债合计金额为人民币1788.6亿元，现金及现金等价物余额为人民币530.8亿元，可使用的流动资金较为紧张。

本公司管理层已经对本集团的持续经营能力进行了评估。在进行评估时，考虑了有关未来按照《企业会计准则第30号——财务报表列报》的规定，包括但不限于自资产负债表日起的十二个月的所有可利用信息，特别考虑了未来的流动资金及可动用的融资来源等，以评估本集团是否有充足财务资源持续经营，并编制了自2026年6月30日起12个月的现金流量预测。该现金流量预测基于管理层对若干未来事项的判断和假设，其实现将取决于本集团计划和正在执行的一系列计划和措施的顺利达成。主要计划及措施如下：

(1)本集团将持续加快物业去化，以及积极采取措施提高销售回款率；

(2)本集团将采取积极措施盘活各类存量资源，并加快回收各类应收款项；

(3)本集团将通过有序退出与主业关联度不高的业务和财务投资，推进战略聚焦和资源聚拢，回收股权投资资金；

-15-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(二)财务报表的编制基础-续

2.持续经营-续

(4)本集团将采取积极措施控制各项成本和费用及节约资本开支；

(5)本集团持续与商业银行、其他金融机构和其他各方协商，通过债务续期、再融资及新增融资方式，获得财务等多项支持，以缓解本集团运营资金压力。同时将积极借助政策，适时拓展资本市场融资渠道；

(6)2026年7月，本集团实现3只临期公开债展期方案高票通过(详见附注(十三)2)，本集团完

成上述3只公开债本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金)40%的兑付和固定兑付安排

本金的兑付并提供了信用增进措施。此外，2026年7月大股东深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”)向本集团提供借款人民币9.3亿元。本集团将继续针对2026年8月至2027年6月到期公开债，制定后续包括展期在内的偿付方案，努力化解风险。

在充分考虑本集团上述正在或计划实施的各项措施基础上，管理层认为本集团在2026年6月30日起的至少12个月内以持续经营为基础编制本财务报表是适当的。然而，未来的事项或情况可能导致上述措施的实施存在重大不确定性，包括盘活存量资源和股权投资退出等措施的实施效果，债务续期、再融资及新增融资取决于本集团与商业银行、其他金融机构和其他各方的持续谈判，公开债务调整本息偿付安排的方案需通过债券持有人会议的批准。

若本集团未能够获得足够的营运资金以维持持续经营的财务报表编制基础，则须将本集团资产的账面价值调整至非持续经营基础下的价值，以及将非流动负债分类为流动负债。这些调整的影响并未反映在本财务报表中。

3.记账基础和计价原则

本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。

以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

-16-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(二)财务报表的编制基础-续

3.记账基础和计价原则-续

对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：

*第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

*第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

*第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

(三)重要会计政策及会计估计

1.遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表在所有重大方面符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于2026年6月30日的合并及母公司财务状况以及2026年1月1日至6月30日止期

间的合并及母公司经营成果、合并及母公司股东权益变动和合并及母公司现金流量。

2.会计期间

本集团的会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。

3.营业周期

营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。除房地产业务以外，本集团经营业务的营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

房地产业务的营业周期通常从购买土地起到建成开发产品并出售或出租且收回现金或现金

等价物为止，一般在12个月以上，以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。

4.记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

-17-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(三)重要会计政策及会计估计-续

5.重要性标准确定方法和选择依据

项目重要性标准

重要的应收款项坏账准备收回或转回金额占本集团合并资产0.5%以上

重要的应收款项核销占本集团合并资产0.5%以上

账龄超过1年且金额重要的预付款项占本集团合并资产1%以上

重要的在建工程项目占本集团合并资产1%以上

账龄超过1年或逾期的重要应付款项占本集团合并负债1%以上账龄超过1年的重要合同负债金额人民币100000万元以上

报告期内账面价值发生重大变动的合同负债金额占本集团合并负债1%以上

重要的联合营公司单项长期股权投资账面价值占本集团合并资产5%以上

重要的非全资子公司非全资子公司资产总计占本集团合并资产5%以上

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。

6.1同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

在企业合并中取得的资产和负债，按合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账面价值的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的则调整留存收益。

为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

6.2非同一控制下的企业合并及商誉

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。

合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权

益性工具的公允价值。通过多次交易分步实现非同一控制下的企业合并的，合并成本为购买日支付的对价与购买日之前已经持有的被购买方的股权在购买日的公允价值之和。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。

-18-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(三)重要会计政策及会计估计-续

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法-续

6.2非同一控制下的企业合并及商誉-续

合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。

因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

7.1控制的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

7.2合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。

对于本集团处置的子公司，处置日(丧失控制权的日期)前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，其自购买日(取得控制权的日期)起的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司或吸收合并下的被合并方，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视同该子公司或被合并方同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初或同受最终控制方控制之日起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。

-19-万科企业股份有限公司财务报表附注

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(三)重要会计政策及会计估计-续

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法-续

7.2合并财务报表的编制方法-续

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。

子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。

少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核

算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益应当在购买日采用与被投资方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，与其相关的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益同时冲减商誉。与原有子公司的股权投资相关的其他综合收益，应当在丧失控制权时采用与原有子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，与原有子公司相关的涉及权益法核算下的其他所有者权益变动应当在丧失控制权时转入当期损益。

-20-万科企业股份有限公司财务报表附注

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7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法-续

7.2合并财务报表的编制方法-续

对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为“一揽子交易”：(1)这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；(2)这些交

易整体才能达成一项完整的商业结果；(3)一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

(4)一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司股权

投资直至丧失控制权的各项交易属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于“一揽子交易”的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。

8.合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注(三)、17.3.2“按权益法核算的长期股权投资”。

本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所

产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。

本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认与共同经营相关的资产、

负债、收入和费用。

9.现金及现金等价物的确定标准

现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

-21-万科企业股份有限公司财务报表附注

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10.外币业务和外币报表折算

10.1外币业务

外币交易在初始确认时采用与交易发生日即期汇率近似的汇率折算。

于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为人民币，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：(1)符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；(2)为了规避

外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；(3)分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑

差额确认为其他综合收益外，均计入当期损益。

编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，列入其他综合收益的“外币报表折算差额”项目；处置境外经营时，计入处置当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

10.2外币财务报表折算

为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；股东权益项目按发生时的即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项目按与交易发生日即期汇率近似的汇率折算；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认为其他综合收益并计入股东权益。

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用与现金流量发生日即期汇率近似的汇率折算，汇率变动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及现金等价物的影响”单独列示。

上年年末数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境

外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司股东权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

-22-万科企业股份有限公司财务报表附注

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10.外币业务和外币报表折算-续

10.2外币财务报表折算-续

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

11.金融工具

本集团在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量(金融资产和金融负债的公允价值的确定

方法参见附注(二)中“记账基础和计价原则”的相关披露)。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第

14号——收入》(以下简称“收入准则”)初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年

的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计

预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。

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11.金融工具-续

11.1金融资产的分类、确认和计量

初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基

础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款和其他应收款等。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基

础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内(含一年)项目列示于其他流动资产。

初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。

金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：

*取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。

*相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计

入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

-24-万科企业股份有限公司财务报表附注

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11.金融工具-续

11.1金融资产的分类、确认和计量-续

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超过一年到期(或无固定期限)且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。

11.1.1以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。

本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。

*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采

用实际利率法计算的利息收入计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变

动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。

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11.金融工具-续

11.1金融资产的分类、确认和计量-续

11.1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

11.2金融工具减值

本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益

的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金

融负债的贷款承诺、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

本集团对由收入准则规范的交易形成的全部应收票据和应收账款，以及由《企业会计准则

第21号——租赁》规范的交易形成的应收经营租赁款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了

损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

11.2.1信用风险显著增加

本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

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(三)重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.1信用风险显著增加-续

本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

(1)信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化。

(2)若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或

其他条款是否发生显著变化(如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等)。

(3)同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是

否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信

息(如借款人的债务工具或权益工具的价格变动)。

(4)金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化。

(5)对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调。

(6)预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况是否发生不利变化。

(7)债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化。

(8)同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加。

(9)债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化。

(10)作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。

这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率。

(11)预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化。

(12)借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免

除或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更。

(13)债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化。

(14)本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。

无论经上述评估后信用风险是否显著增加，当金融工具合同付款已发生逾期超过(含)30日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。

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11.金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.2已发生信用减值的金融资产

当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

(1)发行方或债务人发生重大财务困难；

(2)债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

(3)债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

(4)债务人很可能破产或进行其他财务重组；

(5)发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本集团在内的债权人(不考虑本集团取得的任何担保)，则本集团认为发生违约事件。

无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过(含)90日，则本集团推定该金融工具已发生违约。

11.2.3预期信用损失的确定

本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

*对于金融资产、合同资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

*对于财务担保合同(具体会计政策参见附注(三)11.4.1.2.1)，信用损失为本集团就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

*对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成

本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

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11.金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.4减记金融资产

当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

11.3金融资产转移

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同权利终

止；(2)该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

(3)该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风

险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：

*被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的

摊余成本并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

*被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利(如果本集团因金融资产转移保留了相关权利)的

公允价值并加上本集团承担的义务(如果本集团因金融资产转移承担了相关义务)的公允价值，该权利和义务的公允价值为按独立基础计量时的公允价值。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因转移金融资产而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

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11.金融工具-续

11.3金融资产转移-续

金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为负债。

11.4金融负债和权益工具的分类

本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

11.4.1金融负债的分类、确认和计量

金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债(含属于金融负债的衍生工具)和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。

金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：

*承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。

*相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：(1)该指定能够消除或显著减少会计错配；(2)根据本集团正式

书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；(3)符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。

交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。

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11.金融工具-续

11.4金融负债和权益工具的分类-续

11.4.1金融负债的分类、确认和计量-续

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债-续

对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。

该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失(包括自身信用风险变动的影响金额)计入当期损益。

11.4.1.2其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债外的其

他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。

11.4.1.2.1财务担保合同

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉

入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

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(三)重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具-续

11.4金融负债和权益工具的分类-续

11.4.2金融负债的终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团(借入方)与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价(包括转出的非现金资产或承担的新金融负债)之间的差额，计入当期损益。

11.4.3权益工具

权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行(含再融资)、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团不确认权益工具的公允价值变动。与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。

本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。

11.5衍生工具与嵌入衍生工具

衍生工具，包括远期外汇合约，于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。

对于嵌入衍生工具与主合同构成的混合合同，若主合同属于金融资产的，本集团不从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而将该混合合同作为一个整体适用关于金融资产分类的会计准则规定。

若混合合同包含的主合同不属于金融资产，且同时符合下列条件的，本集团将嵌入衍生工具从混合合同中分拆，作为单独存在的衍生工具处理。

(1)嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同的经济特征及风险不紧密相关。

(2)与嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义。

(3)该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

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11.金融工具-续

11.5衍生工具与嵌入衍生工具-续

嵌入衍生工具从混合合同中分拆的，本集团按照适用的会计准则规定对混合合同的主合同进行会计处理。本集团无法根据嵌入衍生工具的条款和条件对嵌入衍生工具的公允价值进行可靠计量的，该嵌入衍生工具的公允价值根据混合合同公允价值和主合同公允价值之间的差额确定。使用了上述方法后，该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公允价值仍然无法单独计量的，本集团将该混合合同整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。

11.6金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

12.应收账款

12.1应收账款的预期信用损失确定方法及会计处理方法

本集团对于应收账款始终按照整个存续期内的预期信用损失计量坏账准备。根据本集团的历史经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算坏账准备时未进一步区分不同的客户群体。本集团对应收账款在账龄基础上采用减值矩阵确定信用损失。

应收账款坏账准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

12.2基于账龄确认信用风险特征组合的账龄的计算方法

本集团以应收账款的账龄作为信用风险特征，采用减值矩阵确定其信用损失。账龄自其初始确认日起算。修改应收账款的条款和条件但不导致应收账款终止确认的，账龄连续计算。

由合同资产转为应收账款的，账龄自对应的合同资产初始确认日起连续计算。

13.其他应收款

针对土地及其他开发项目相关保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业款/其他企业款等，本集团考虑相关开发项目的情况或特定合作方的偿债能力，结合当前及未来的经济状况按照单项计提坏账准备。

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13.其他应收款-续

对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状况预测，基于历史实际信用损失率计提坏账准备。

账龄连续计算。

14.存货

14.1存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

14.1.1存货类别

存货按房地产开发产品、非房地产开发产品分类。房地产开发产品包括已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。非房地产开发产品为库存商品及其他。

已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的

的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为已完工开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，后期未开发土地仍保留在拟开发产品。

存货按成本进行初始计量，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。非房地产开发产品成本包括采购成本、加工成本和使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出。

14.1.2发出存货的计价方法

房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定发出存货的实际成本。非房地产开发产品发出时采用加权平均法确定其实际成本。

14.1.3存货的盘存制度

存货盘存制度为永续盘存制。

14.1.4低值易耗品和包装物的摊销方法

低值易耗品和包装物采用直线法或一次转销法进行摊销。

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14.存货-续

14.2存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。估计售价参照资产负债表日市场交易价格或同类项目的市场售价确定。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

14.3按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确

定依据

本集团对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备；其他存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。

15.合同资产

15.1合同资产的确认方法及标准

合同资产是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。本集团拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

15.2合同资产预期信用损失的确定及会计处理方法有关合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法，参见附注(三)“11.2金融工具减值”。

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16.持有待售非流动资产或处置组

16.1划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

当本集团主要通过出售(包括具有商业实质的非货币性资产交换)而非持续使用一项非流动

资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。

分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足以下条件：(1)根据类似交易中出售

此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；(2)出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。

16.2终止经营的认定标准和列报方法

终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已经处置或划分为持有待售类别：

*该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；

*该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

*该组成部分是专为转售而取得的子公司。

终止经营损益在利润表中与持续经营损益分别列示，终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营列报。对于当期列报的终止经营，本集团在当期财务报表中将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营列报。

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17.长期股权投资

17.1共同控制、重要影响的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。

17.2初始投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长

期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的，其公允价值与账面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入留存收益。

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17.长期股权投资-续

17.2初始投资成本的确定-续

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。

对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

17.3后续计量及损益确认方法

17.3.1按成本法核算的长期股权投资

母公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资主体。

采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

17.3.2按权益法核算的长期股权投资

除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

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17.长期股权投资-续

17.3后续计量及损益确认方法-续

17.3.2按权益法核算的长期股权投资-续

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；

对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。

对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

17.4长期股权投资处置

处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比

例结转；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确

认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理并按比例结转；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产

中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

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17.长期股权投资-续

17.4长期股权投资处置-续

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单

位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。

其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；

处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

18.投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

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18.投资性房地产-续

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类投资性房地产的折旧方法、折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)

房屋、建筑物年限平均法20-700-71.33-5.00

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

19.固定资产

19.1确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

19.2折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的折旧方法、折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别折旧方法折旧年限(年)残值率(%)年折旧率(%)

酒店、房屋及建筑物年限平均法可使用年限-700-51.36以上

装修费年限平均法5-20.00

机器设备及运输工具年限平均法5-200-54.75-20.00

电子设备年限平均法3-50-519.00-33.33

其他设备年限平均法3-100-59.50-33.33

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

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19.固定资产-续

19.3其他说明

当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

20.在建工程

在建工程按实际成本计量，实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。

在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。各类在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别结转为固定资产的标准结转为固定资产的时点

机器设备经过验收，同时满足以下条件时结转为固定资产：

(1)机器设备及其配套已安装完毕；

机器设备安装达到预定可使用状态

(2)经过调试机器设备可在一段时间内保持正常稳定运行或生产出合格产品。

21.借款费用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专

门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

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(三)重要会计政策及会计估计-续

22.生物资产

本集团的生物资产分为消耗性生物资产和生产性生物资产。

22.1消耗性生物资产

消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括仔猪、商品猪、商品代肉鸡等。消耗性生物资产按照成本进行初始计量。自行繁殖或养殖的消耗性生物资产的成本，为该资产在自行繁殖或养殖过程中发生的必要支出以及在出售前因养殖而发生的可直接归属于该资产的必要支出，包括符合资本化条件的借款费用。

消耗性生物资产在出售时，采用加权平均法按账面价值结转成本。

资产负债表日，消耗性生物资产按照成本与可变现净值孰低计量，并采用与确认存货跌价准备一致的方法计算确认消耗性生物资产的跌价准备。如果减值的影响因素已经消失的，减记的金额将予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回金额计入当期损益。

22.2生产性生物资产

生产性生物资产是指为产出农产品、提供劳务或出租等目的而持有的生物资产，包括种猪、后备猪、父母代肉种鸡等。生产性生物资产按照成本进行初始计量：

*外购生产性生物资产的成本，包括购买价款、相关税费、运输费、保险费以及可直接归属于购买该资产的其他支出。

*投资者投入生物资产的成本，按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。

*自行繁殖的生产性生物资产的成本为该资产在达到预定生产经营目的前发生的可直接

归属于该资产的必要支出，包括达到预定生产经营目的(成龄)前发生的饲料费、人工费、应分摊的间接费用和符合资本化条件的借款费用等必要支出。

生产性生物资产在达到预定生产经营目的后采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类生产性生物资产的使用寿命、预计净残值率和年折旧率列示如下：

类别使用寿命预计净残值率年折旧率(%)

种猪36个月10%30.00

蛋鸡14个月人民币15元/只85.71

上述生产性生物资产的使用寿命和预计净残值系根据其性质、使用情况和有关经济利益的预期实现方式确定。

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(三)重要会计政策及会计估计-续

22.生物资产-续

22.2生产性生物资产-续

本集团至少于年度终了对生产性生物资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

生产性生物资产出售、盘亏、死亡或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

23.无形资产

23.1使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

无形资产包括土地使用权、待执行物业管理合同和其他等。

无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。

使用寿命不确定的无形资产不予摊销。各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如下：

类别摊销方法使用寿命(年)使用寿命确定依据残值率(%)

土地使用权直线法20-50按预计使用年限-

待执行物业管理合同直线法10预计可带来经济收益的年限-

其他直线法3-5预计可带来经济收益的年限-期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

23.2研究支出的归集范围及相关会计处理方法

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

(1)完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

(2)具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

(3)无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场

或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

(4)有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

(5)归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

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(三)重要会计政策及会计估计-续

23.无形资产-续

23.2研究支出的归集范围及相关会计处理方法-续

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发

生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

24.长期资产减值

本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固

定资产、在建工程、使用权资产、采用成本模式计量的生产性生物资产、使用寿命确定的

无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。

如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

25.长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用，包括租赁资产改良支出。长期待摊费用在预计受益期间5至10年中分期平均摊销。

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26.合同负债

合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

27.职工薪酬

27.1短期薪酬的会计处理方法

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。

本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。

27.2离职后福利的会计处理方法

离职后福利全部为设定提存计划。

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

27.3辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

28.预计负债

当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。

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28.预计负债-续

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

29.股份支付

本集团的股份支付是为了获取职工提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。

29.1以权益结算的股份支付

授予职工的以权益结算的股份支付

对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

29.2实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。

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30.收入

30.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。

本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：(1)客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；(2)客户能够控制本集团履约过程中在建

的商品；(3)本集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。

本集团采用产出法确定履约进度，即根据已转移给客户的商品或服务对于客户的价值确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本集团按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代

第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑

可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。但在有确凿证据表明合同折扣或可变对价仅与合同中一项或多项(而非全部)履约义务相关的，本集团将该合同折扣或可变对价分摊至相关一项或多项履约义务。单独售价，是指本集团向客户单独销售商品或服务的价格。单独售价无法直接观察的，本集团综合考虑能够合理取得的全部相关信息，并最大限度地采用可观察的输入值估计单独售价。

合同中存在可变对价的，本集团按照期望值或最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数。

包含可变对价的交易价格，不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。每一资产负债表日，本集团重新估计应计入交易价格的可变对价金额。

客户支付非现金对价的，本集团按照非现金对价的公允价值确定交易价格。非现金对价的公允价值不能合理估计的，本集团参照承诺向客户转让商品或服务的单独售价间接确定交易价格。

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30.收入-续

30.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策-续

对于附有销售退回条款的销售，本集团在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额(即，不包含预期因销售退回将退还的金额)确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债；同时，按照预期将退回商品转让时的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本(包括退回商品的价值减损)后的余额，确认为一项资产，按照所转让商品转让时的账面价值，扣除上述资产成本的净额结转成本。

对于附有质量保证条款的销售，如果该质量保证在向客户保证所销售商品或服务符合既定标准之外提供了一项单独的服务，该质量保证构成单项履约义务。否则，本集团按照《企业会计准则第13号——或有事项》规定对质量保证责任进行会计处理。

合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品或服务控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本集团的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额按照已收或应收对价总额扣除应支付给其他相关方的价款后的净额，或者按照既定的佣金金额或比例等确定。

本集团向客户预收销售商品或服务款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。

与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

房地产销售合同

根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。

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30.收入-续

30.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策-续

与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：-续物业服务合同本集团在提供物业服务过程中确认收入。

建造合同

本集团在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，本集团根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

31.合同成本

31.1取得合同的成本

本集团为取得合同发生的增量成本(即不取得合同就不会发生的成本)预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。

31.2履行合同的成本

本集团为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：(1)该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；(2)该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；(3)该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

31.3与合同成本有关的资产的减值损失

在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；其次，对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：(1)本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；(2)为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

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31.合同成本-续

31.3与合同成本有关的资产的减值损失-续

与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

32.政府补助

政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能够收到时予以确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

32.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助作为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，如果先取得与资产相关的政府补助，再确认所购建的长期资产，本集团将取得的政府补助先确认为递延收益，在相关资产达到预定可使用状态或预定用途时将递延收益冲减资产账面价值；如果相关长期资产投入使用后再取得与资产相关的政府补助，本集团在取得补助时冲减相关资产的账面价值，并按照冲减后的账面价值和相关资产的剩余使用寿命计提折旧或进行摊销。

32.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团取得的除与资产相关政府补助之外的其他政府补助作为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，如果用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间，冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接冲减相关成本费用。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，冲减相关成本费用。与本集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。

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33.所得税

所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

33.1当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债(或资产)，以按照税法规定计算的预期应交纳(或返还)的所得税金额计量。

33.2递延所得税资产及递延所得税负债

对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂

时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)且不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交

易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入

其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

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33.所得税-续

33.2递延所得税资产及递延所得税负债-续

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

33.3所得税的抵消

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳

税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

34.租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

34.1本集团作为承租人

34.1.1租赁的分拆

合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。

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34.租赁-续

34.1本集团作为承租人-续

34.1.2使用权资产

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本集团发生的初始直接费用；

*本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态预计将发生的成本。

本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。

本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

34.1.3租赁负债

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。

租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

*固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；

*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；

*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

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34.租赁-续

34.1本集团作为承租人-续

34.1.3租赁负债-续

租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：

*因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比率发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。

34.1.4作为承租方对短期租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

本集团对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。低价值资产租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

34.1.5租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

-55-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(三)重要会计政策及会计估计-续

34.租赁-续

34.2本集团作为出租人

34.2.1租赁的分拆

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。

34.2.2作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法

实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。

34.2.2.1本集团作为出租人记录经营租赁业务

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。

34.2.2.2本集团作为出租人记录融资租赁业务

于租赁期开始日，本集团以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，并终止确认融资租赁资产。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

租赁收款额，是指本集团因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：

*承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权；

*承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权；

*由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本集团提供的担保余值。

-56-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(三)重要会计政策及会计估计-续

34.租赁-续

34.2本集团作为出租人-续

34.2.2作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法-续

34.2.2.2本集团作为出租人记录融资租赁业务-续

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁收款额在实际发生时计入当期损益。

本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

34.2.3转租赁

本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

34.2.4租赁变更

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本集团分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

*假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本集团按照《企业会计

准则第22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。

-57-万科企业股份有限公司财务报表附注

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(三)重要会计政策及会计估计-续

35.套期会计

35.1采用套期会计的依据与会计处理方法

为管理外汇风险、利率风险等特定风险引起的风险敞口，本集团指定某些金融工具作为套期工具进行套期。满足规定条件的套期，本集团采用套期会计方法进行处理。本集团的套期均为现金流量套期。对确定承诺的外汇风险进行的套期，本集团作为现金流量套期处理。

本集团在套期开始时，正式指定了套期工具和被套期项目，并准备了载明套期工具、被套期项目、被套期风险的性质以及套期有效性评估方法(包括套期无效部分产生的原因分析以

及套期比率确定方法)等内容的书面文件。

发生下列情形之一的，本集团将终止运用套期会计：

*因风险管理目标发生变化，导致套期关系不再满足风险管理目标。

*套期工具已到期、被出售、合同终止或已行使。

*被套期项目与套期工具之间不再存在经济关系，或者被套期项目和套期工具经济关系产生的价值变动中，信用风险的影响开始占主导地位。

*套期关系不再满足运用套期会计方法的其他条件。

本集团将期权的内在价值和时间价值分开，只将期权的内在价值变动指定为套期工具时，区分被套期项目的性质是与交易相关还是与时间段相关来核算期权时间价值。对于与交易相关的被套期项目，本集团将期权时间价值的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益，后续按照与现金流量套期储备金额相同的方法进行处理。对于与时间段相关的被套期项目，本集团将期权时间价值的公允价值变动中与被套期项目相关的部分计入其他综合收益。同时，本集团按照系统、合理的方法将期权被指定为套期工具当日的时间价值中与被套期项目相关的部分，在套期关系影响损益或其他综合收益(仅限于本集团对指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变

动风险敞口进行的套期)的期间内摊销，摊销金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。

若本集团终止运用套期会计，则其他综合收益中剩余的相关金额将转出，计入当期损益。

现金流量套期本集团将套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部分作为现金流量套期储备计入其

他综合收益，属于套期无效的部分计入当期损益。现金流量套期储备的金额以下列两项的绝对额中较低者确定：套期工具自套期开始的累计利得或损失；被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。

-58-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(三)重要会计政策及会计估计-续

35.套期会计-续

35.1采用套期会计的依据与会计处理方法-续

现金流量套期-续

被套期项目为预期交易，且该预期交易使本集团随后确认一项非金融资产或非金融负债的，或者非金融资产或非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，本集团将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。对于不属于上述情况涉及的现金流量套期，本集团在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，本集团在预计不能弥补时，将预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。

当本集团对现金流量套期终止运用套期会计时，如果被套期的未来现金流量预期仍然会发生的，累计现金流量套期储备的金额予以保留，并按照上述方式进行会计处理；如果被套期的未来现金流量预期不再发生的，累计现金流量套期储备的金额从其他综合收益中转出，计入当期损益。

35.2套期有效性评估方法

本集团在套期开始日及以后期间持续地对套期关系是否符合套期有效性要求进行评估。套期同时满足下列条件的，本集团将认定套期关系符合套期有效性要求：

*被套期项目和套期工具之间存在经济关系。

*被套期项目和套期工具经济关系产生的价值变动中，信用风险的影响不占主导地位。

*套期关系的套期比率，将等于本集团实际套期的被套期项目数量与对其进行套期的套期工具实际数量之比。

套期关系由于套期比率的原因而不再符合套期有效性要求，但指定该套期关系的风险管理目标没有改变的，本集团将进行套期关系再平衡，对已经存在的套期关系中被套期项目或套期工具的数量进行调整，以使套期比率重新符合套期有效性要求。

-59-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(三)重要会计政策及会计估计-续

36.重要会计政策和会计估计的变更

36.1重要会计政策变更

财政部分别于2025年12月5日和2026年6月4日发布了《企业会计准则解释第19号》

(以下简称“解释第19号”)及《企业会计准则解释第20号》(以下简称“解释第20号”)。

解释第19号规范了关于非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处理、关于处置原通

过同一控制下企业合并取得子公司时相关资本公积的会计处理、关于采用电子支付系统结

算的金融负债的终止确认和关于金融资产合同现金流量特征的评估，自2026年1月

1日起施行。

解释第20号规范了关于金融资产合同现金流量特征的评估和关于货币缺乏可兑换性时

的会计处理，自2026年1月1日起施行。

经本集团管理层评估，采用上述规定对本财务报表无重大影响。

36.2重要会计估计变更

本集团本期无重要的会计估计变更。

(四)税项

1.主要税种及税率

税种计税依据税率

企业所得税应纳税所得额25%

增值税一般计税：应纳税额为当期销项税额抵扣当税率：13%、11%、9%、6%

期进项税额后的余额。征收率：5%、3%、1%简易计税：按照销售额和征收率计算应纳税额，并不得抵扣进项税额。

城市维护建设税按实际缴纳增值税计征按所在地政策缴纳教育费附加按实际缴纳增值税计征按所在地政策缴纳地方教育费附加按实际缴纳增值税计征按所在地政策缴纳

房产税从价计征的，按房产原值一次减除10%-30%从价计征的，按房产余值的1.2%计后余值；从租计征的，按租金收入。缴；从租计征的，按租金收入的12%计缴。

土地增值税销售房地产所取得的增值额超率累进税率30%-60%

契税按土地使用权的出让金额计征3%-5%

-60-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(四)税项-续

1.主要税种及税率-续

存在不同企业所得税税率纳税主体的说明：

纳税主体名称所得税税率

中国香港子公司16.5%

美国子公司美国联邦企业所得税率(21%)，及各州所得税率(0%至10%不等)

2.税收优惠本公司之子公司环山集团股份有限公司主营业务为畜牧养殖及饲料生产销售。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，销售饲料增值税税率为9%；根据财政部、国家税务总局《关于饲料产品免征增值税问题的通知》(财税[2001]121号)的规定，申报免征增值税的饲料以及预混料产品经省级税务机关认可的饲料质量检测机构抽查检验合格后，免征增值税；

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》，销售自产农产品免征增值税；根据《中华人民共和国企业所得税法》及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》规定，从事林木的培育和种植、牲畜、家禽的饲养、林产品的采集的所得，免征企业所得税。

本年度本集团适用的税率和税收优惠政策与上年度相比没有发生重大变化。

(五)合并财务报表项目注释

1.货币资金

人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目原币折算汇率折合人民币原币折算汇率折合人民币

库存现金：

人民币7330609.431.00007330609.438678418.321.00008678418.32

银行存款：

人民币54582982582.561.000054582982582.5661463304952.481.000061463304952.48

美元125164299.626.8006851192335.98161334487.366.97571125420985.05

港币2687254111.930.87192343016860.193768612706.060.89433370270343.03

新加坡币3882223.165.261120424764.262337450.625.426712684643.29

英镑2726771.579.017924589753.302601408.509.399424451679.08

马来西亚币175286.031.6698292692.61623766.851.71991072816.61

欧元212.677.76801652.00201.628.19381652.00

毛里求斯卢比92159.040.143813252.4746288.100.15126998.76

其他货币资金：

人民币1219442821.981.00001219442821.981235057246.281.00001235057246.28

合计59049287324.7867240949734.90

其中：存放在境外的款

3987921213.685705532798.76

项总额

-61-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

1.货币资金-续

其他货币资金主要为物业管理项目代管基金(参见附注(五)35)。于2026年6月30日，银行存款中受限资金为人民币5966351092.65元(2025年12月31日：人民币5720191462.06元)。本集团期末存于联营公司徽商银行股份有限公司的存款为人民币168503638.28元

(2025年12月31日：人民币247204735.34元)。

2.交易性金融资产

于2026年6月30日，本集团的交易性金融资产主要为购买的银行理财产品，本集团将其计入以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产。

3.应收账款

(1)按账龄披露人民币元账龄2026年6月30日2025年12月31日

1年以内9145588190.177373623542.07

1至3年1868625572.142389225016.22

3年以上1550762992.751100802021.33

小计12564976755.0610863650579.62

减：坏账准备1497161845.741344575568.57

合计11067814909.329519075011.05

(2)按坏账计提方法分类披露本集团对于应收账款始终按照整个存续期内的预期信用损失计量坏账准备。根据本集团的历史经验，不同细分客户群体发生损失的情况没有显著差异，因此在计算坏账准备时未进一步区分不同的客户群体。

于2026年6月30日，应收账款坏账准备情况如下：

人民币元整个存续期2026年6月30日2026年6月30日账龄预期信用损失率账面余额坏账准备

1年以内(含1年)3.50%9145588190.17320046668.00

1年至3年(含3年)16.65%1868625572.14311125837.46

3年以上55.84%1550762992.75865989340.28

合计12564976755.061497161845.74

-62-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

3.应收账款-续

于2025年12月31日，应收账款坏账准备情况如下：

人民币元整个存续期2025年12月31日2025年12月31日账龄预期信用损失率账面余额坏账准备

1年以内(含1年)3.20%7373623542.07236107632.12

1年至3年(含3年)20.66%2389225016.22493617248.54

3年以上55.85%1100802021.33614850687.91

合计10863650579.621344575568.57

整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。

(3)坏账准备情况人民币元

2026年本期变动金额2026年

类别

1月1日计提收回或转回转销或核销其他变动6月30日

坏账准备1344575568.57167488740.30(9244619.64)-(5657843.49)1497161845.74

(4)本集团本期无金额重大的坏账准备收回或转回情况。

(5)本集团本期无金额重大的应收账款核销情况。

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产情况

于2026年6月30日，按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款和合同资产合计人民币

3358678028.02元(2025年12月31日：人民币5461006369.78元)，占应收账款和合同资

产期末余额合计数的比例为15.91%(2025年12月31日：23.95%)。

(7)本集团本期无因金融资产转移而终止确认的应收账款情况(上年同期：无)。

-63-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

4.预付款项

(1)预付款项按账龄披露人民币元账龄2026年6月30日2025年12月31日

1年以内(含1年)1877198511.212168474587.35

1至2年(含2年)559663879.332408476505.40

2至3年(含3年)2584407776.261303123596.20

3年以上13392680326.0912574654544.48

小计18413950492.8918454729233.43

减：坏账准备352981903.95352981903.95

合计18060968588.9418101747329.48账龄自预付款项确认日起计算。

预付款项主要包括预付地价款、土地保证金、工程款及设计费等。于2026年6月30日，本集团预付款项主要包括预付旧改项目的前期项目款人民币88.22亿元(2025年12月31日：人民币85.68亿元)，本集团正在积极有序地推进相关工作，促进项目地块早日移交。

(2)按预付对象归集期末余额前五名的预付款项情况

本集团本期末预付款项前五名总额为人民币11455880661.10元(2025年12月31日：人

民币11295123819.79元)，占预付款项总额比例62.21%(2025年12月31日：61.20%)，相应计提的坏账准备期末余额为人民币352981903.95元(2025年12月31日：人民币

352981903.95元)。

5.其他应收款

5.1项目列示

人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

应收利息------

应收股利270772050.77-270772050.7718576612.13-18576612.13

其他应收款232202571167.3161877632061.03170324939106.28237105503416.3261709903674.06175395599742.26

合计232473343218.0861877632061.03170595711157.05237124080028.4561709903674.06175414176354.39

-64-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

5.其他应收款-续

5.2其他应收款

(1)按账龄披露人民币元账龄2026年6月30日2025年12月31日

1年以内(含1年)26313316401.3033790106633.16

1至2年(含2年)16667047911.2686763011212.30

2至3年(含3年)88822850291.9821654214996.00

3年以上100399356562.7794898170574.86

小计232202571167.31237105503416.32

减：坏账准备61877632061.0361709903674.06

合计170324939106.28175395599742.26

(2)按款项性质分类情况人民币元账龄2026年6月30日2025年12月31日

土地及其他保证金15781996729.7214986256977.94

合作方经营往来款78345557997.2283554458040.53

应收联营/合营企业款及其他企业款132370203450.81134119358536.80

其他5704812989.564445429861.05

小计232202571167.31237105503416.32

减：坏账准备61877632061.0361709903674.06

合计170324939106.28175395599742.26

(3)按坏账计提方法分类披露人民币元

2026年6月30日

种类账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

按单项计提坏账准备225906872233.7797.2960587443714.7726.82165319428519.00

按组合计提坏账准备6295698933.542.711290188346.2620.495005510587.28

合计232202571167.31100.0061877632061.03170324939106.28人民币元

2025年12月31日

种类账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

按单项计提坏账准备230366505073.9197.1660494594751.2826.26169871910322.63

按组合计提坏账准备6738998342.412.841215308922.7818.035523689419.63

合计237105503416.32100.0061709903674.06175395599742.26

-65-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

5.其他应收款-续

5.2其他应收款-续

(3)按坏账计提方法分类披露-续

针对土地及其他开发项目相关保证金、合作方经营往来款和应收联营/合营企业/其他企业款等，本集团考虑相关开发项目的情况或特定合作方的偿债能力，结合当前及未来的经济状况按照单项计提坏账准备。

对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本集团考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状况预测，基于历史实际信用损失率计提坏账准备。

(4)坏账准备计提情况人民币元

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期整个存续期坏账准备未来12个月合计预期信用损失预期信用损失预期信用损失

(未发生信用减值)(已发生信用减值)

2026年1月1日余额250259656.931500915932.8859958728084.2561709903674.06

2026年1月1日余额在

本期

--转入第二阶段(26623033.90)26623033.90--

--转入第三阶段-(535866667.04)535866667.04-

--转回第二阶段----

--转回第一阶段----

本期计提40938308.1540514656.4092848963.48174301928.03

本期转回(1107016.08)(5446976.89)-(6553992.97)

其他变动(19548.09)--(19548.09)

2026年6月30日余额263448367.011026739979.2560587443714.7761877632061.03

(5)本期无金额重大的其他应收款实际核销情况。

(6)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况人民币元占其他应收款期末余坏账准备单位名称期末余额款项的性质账龄

额合计数的比例(%)期末余额

深圳市源沣实业有限公司9868760342.074.25其他企业款2至3年7250400000.00

深圳市汇成荣通实业有限公司8942520000.003.85其他企业款2至3年8613116726.86

深圳市汇兴宏成实业有限公司8133760000.003.50其他企业款2至3年7610093526.86

1年以内、1至3年、广州市溪楹房地产有限公司6297797304.522.71关联方往来款-

3年以上

深圳市晨耀投资咨询有限公司5352838151.152.31其他企业款2至3年5352838151.15

合计38595675797.7416.6228826448404.87

-66-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

5.其他应收款-续

5.2其他应收款-续

(7)本集团本期未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款项的情况(上年同期：

无)。

6.存货

(1)存货分类人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目账面余额存货跌价准备账面价值账面余额存货跌价准备账面价值

已完工开发产品114310540131.087473542171.90106836997959.18121486303403.757038364118.89114447939284.86

在建开发产品173961102021.7516342929880.57157618172141.18193816373970.8014998469015.97178817904954.83

拟开发产品83506207856.914688918590.9378817289265.9882489191979.474604938582.5877884253396.89

其他2685435300.08-2685435300.082588000423.57-2588000423.57

合计374463285309.8228505390643.40345957894666.42400379869777.5926641771717.44373738098060.15

2026年6月30日，本集团存货余额中含有借款费用资本化的金额为人民币

14726360216.22元(2025年12月31日：人民币15169749538.58元)。本集团本期用于

确定借款利息费用的资本化率为2.90%(上年同期：3.51%)。

于2026年6月30日，上述存货中用于借款抵押或对外担保的存货账面价值为人民币

71976467692.85元(2025年12月31日：人民币75064520247.99元)。

(2)存货跌价准备人民币元本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

已完工开发产品7038364118.891248065856.291260485245.402073373048.68-7473542171.90

在建开发产品14998469015.972548068573.5756877536.43-1260485245.4016342929880.57

拟开发产品4604938582.58140857544.78--56877536.434688918590.93

合计26641771717.443936991974.641317362781.832073373048.681317362781.8328505390643.40

报告期内，本集团按照目前市场价格状况和项目实际销售情况，对项目可变现净值进行测试后，对沈阳浑南新都心、徐州昆仑、珠海海上城市、广州金茂万科魅力之城、兰州水晶城、无锡樟湾国际、北京大都会79号、长沙金色梦想、珠海星光海岸花园、西安云谷等

项目合计计提了存货跌价准备人民币39.37亿元。

计算存货可变现净值时所采用的估计售价区分已预售及未售，已预售部分按照实际签约金额确定估计售价，未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。

-67-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表已完工开发产品人民币元最近一期项目名称2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日竣工时间

北京埃弗顿项目2021年5月2203626214.51-71938084.482131688130.03

北京翠湖国际南区2024年4月814573108.08-45870454.34768702653.74

北京大都会79号2024年10月2067430029.74-20357529.592047072500.15

北京大都会滨江2021年12月467859224.72-154699194.58313160030.14

北京翡翠云图2022年6月811366160.43-8362544.58803003615.85

北京哈洛小镇2025年6月96682519.84-672437.4196010082.43

北京七橡墅2022年12月1345129654.00-33995644.291311134009.71

北京首开万科中心2021年4月1798850048.46--1798850048.46

常州公园大道2026年6月82690148.34365340371.20345329979.82102700539.72

常州万科瑧湾汇2025年12月733823610.04-243374722.83490448887.21

成都金色乐府音乐广场2025年2月249961614.63-45740300.15204221314.48

成都菁蓉都会2025年12月352893335.85-40297177.11312596158.74

成都君悦云台2024年11月220318688.03-10694800.55209623887.48

成都天府公园城2025年9月543135163.5313256930.52113687854.70442704239.35

成都天府万科城1期2024年5月158724204.02-1461788.65157262415.37

成都万科云城二期2021年12月506711277.67-43334547.47463376730.20

成都星耀天府2024年8月296011081.62-48429667.97247581413.65

大厂231、232地块2025年8月39245209.55-21369551.9817875657.57

大连大家2021年3月210590339.02-543577.49210046761.53

大连翡翠都会2024年10月627671310.89-17878163.42609793147.47

大连翡翠之光2020年9月80915248.19-29256613.0851658635.11

大连公园都会2025年9月319903905.91-15875622.24304028283.67

大连海港城2022年7月82799070.48-38051152.8944747917.59

大连誉澜道2021年9月184799428.29-22053957.23162745471.06

东莞东江之星2021年9月619339921.24-9428415.66609911505.58

东莞松悦花园2024年8月906204866.87-66419961.68839784905.19

东莞天空之城2022年1月232635107.21-14720353.18217914754.03

东莞万科中天世纪水岸2026年6月564328756.86-113255395.88451073360.98

东莞未来之光2025年4月198021709.818318711.96-206340421.77

东莞瑧山汇2026年1月53012823.911383897992.14702881598.99734029217.06

东莞瑧湾汇2026年3月400436433.8986728774.0185765718.23401399489.67

佛山金色梦想2025年2月535434141.89-31965094.76503469047.13

佛山金域半岛2024年12月66371001.697366405.26-73737406.95

-68-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

已完工开发产品-续人民币元最近一期项目名称2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日竣工时间

佛山金域时光2023年6月256022462.59-134197.68255888264.91

佛山魅力之城2020年8月153226519.97-4897878.29148328641.68

佛山璞悦山2025年12月452849327.6275315370.61241205978.70286958719.53

佛山顺德万科广场2022年6月87264734.92--87264734.92

佛山万科广场2023年9月661564121.89-24788835.24636775286.65

佛山万科南海天空之城2025年6月829757029.51-136655115.85693101913.66

佛山悦都荟2023年7月195310205.374713615.28-200023820.65

佛山瑧玉乐府2026年6月1241118677.303126999322.522821024974.801547093025.02

福州仓前九里2022年6月816144507.86-46582526.21769561981.65

福州金域滨江花园2025年5月460514680.20-105364625.05355150055.15

福州万科璟熙花园2024年6月114471918.71-25095030.4389376888.28

广州城市之光2025年6月1114519227.9860150928.4352023930.381122646226.03

广州金茂万科魅力之城2026年3月167547379.66342001093.12355573034.64153975438.14

广州里享花园2022年12月215055845.89-2321026.26212734819.63

广州世博汇2024年3月251200784.02-24841273.68226359510.34

广州未来之丘2022年10月409933149.85188975.07-410122124.92

广州增城万科城2025年12月234551269.76-78467474.51156083795.25

贵阳翡翠滨江2023年1月432842534.73-771247.91432071286.82

贵阳观湖2026年4月257754338.2845134829.4977857717.08225031450.69

贵阳观山甲第2026年5月172774680.65105433705.1050299951.85227908433.90

贵阳万科城2022年12月242526644.49-690502.57241836141.92

哈尔滨金域悦府2026年6月17142368.04144210414.29143466336.7417886445.59

哈尔滨中俄产业园项目2024年6月348080275.62-24091924.38323988351.24

杭州地铁万科天空之城2024年4月1507035246.93121072325.6761892631.381566214941.22

杭州公望2025年3月655389368.76-83003174.51572386194.25

杭州姑娘桥地块2024年1月940999327.16-43006148.16897993179.00

杭州日耀之城2024年6月501428051.10-1707076.21499720974.89

杭州未来之光2023年1月986656680.00-83103454.07903553225.93

合肥中央公馆2023年12月212133242.66-2007864.83210125377.83

惠州双月湾2024年9月233545158.30-8225349.35225319808.95

惠州万荟花园2025年8月180500236.31-19474781.28161025455.03

惠州万悦花园2025年9月460421377.90-1215918.44459205459.46

惠州文瀚花园2025年6月199269055.87-26390402.63172878653.24

-69-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

已完工开发产品-续人民币元最近一期项目名称2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日竣工时间

济南百脉悦府2024年10月539150933.8433522552.3290262840.90482410645.26

济南北宸之光2025年3月203419227.02-1015608.03202403618.99

济南市中万科城2025年12月619583943.67-272782338.89346801604.78

嘉兴渔里未来社区项目2024年7月342543733.51-47925027.42294618706.09

江门金域华府2025年12月337037465.8417722620.75135359430.41219400656.18

金华万诚华府2026年3月77712122.91335175477.52264824355.84148063244.59

金华万盛华府2025年12月226606495.19-106689969.46119916525.73

靖江靖樾东方2024年1月195917772.00-158873052.7337044719.27

昆明飞虎二期2025年12月106195049.4825839263.9912638486.81119395826.66

昆明金域国际2024年10月353594843.89-1529277.61352065566.28

昆明盘龙区金刀营项目2025年11月517432218.93-183002197.23334430021.70

昆明银海泊岸2020年12月47448273.24-125852.8647322420.38

昆山朗拾玉湖雅苑2026年4月500521236.13457675644.79450853500.73507343380.19

兰州水晶城2026年5月239804560.59350058593.77395628775.47194234378.89

兰州万科城后期718亩项目2025年10月215970446.41-72037338.18143933108.23

廊坊朗润园2024年12月15640773.65-129078.9315511694.72

临沂鲁商万科城臻园2025年6月694420172.60-59669850.33634750322.27

眉山眉州文化村2024年11月284969497.93-3772518.05281196979.88

南昌时代广场2024年10月818486521.27-54078068.02764408453.25

南昌天空之城2024年10月253294890.08-3048076.66250246813.42

南京都荟沐语2025年8月64666990.2029754264.5733596256.0460824998.73

南京金域国际2024年10月1081125202.01--1081125202.01

南京溧水 G09 地块 2026 年 5 月 74766226.50 288896180.36 90257167.73 273405239.13

南宁翡翠中央2025年12月224335239.88-34375294.61189959945.27

南宁万科城2024年1月606743642.59-7766041.89598977600.70

南宁万科瑧湾悦2025年12月236925903.92-81383180.70155542723.22

南宁星都荟2023年6月305183604.23-18958187.68286225416.55

南通海门万科西地块项目2026年1月245336061.31483660405.44144686317.31584310149.44

南通实验学校北地块项目2024年9月91428520.77-37928398.7853500121.99

南通燕语光年2025年12月84520922.58-56146715.1328374207.45

清远万科城2026年2月288150678.7668567483.15154065091.05202653070.86

泉州城市之光2025年10月1867945883.76-21554978.211846390905.55

厦门白鹭郡2024年10月541297769.15-54087903.87487209865.28

-70-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

已完工开发产品-续人民币元最近一期项目名称2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日竣工时间

上海万科启宸2021年12月319627034.43-485758.44319141275.99

绍兴凤林西路6号地块2025年12月2853555092.06-877025237.141976529854.92

绍兴凤林西路8号地块2025年3月331806584.47-71331922.47260474662.00

深圳都会四季2023年12月1599420702.49-16049944.591583370757.90

深圳罗湖食品大厦项目2025年8月2011916758.04-27837316.031984079442.01

深圳万科西望2024年8月941816776.29-456302667.84485514108.45

深圳万科星城2021年12月1001806590.10-824690.821000981899.28

深圳万致天地项目2024年12月753890520.34-77063907.56676826612.78

深圳悦城2024年12月2523113138.93-184153159.782338959979.15

沈阳府前壹号2025年12月6440416.61-990909.785449506.83

沈阳浑南新都心2026年1月176222670.3523399432.9628983692.27170638411.04

沈阳四季都会2024年12月186401118.64-1011708.58185389410.06

沈阳西宸之光2025年12月213702600.2521923498.65-235626098.90

苏州东方雅苑2023年12月300626501.08-3016929.39297609571.69

苏州四季星光璟园2024年11月4036420.64-49.994036370.65

宿迁昆仑上观2026年3月43607660.46317872539.88319664564.0141815636.33

太原春和景明2024年8月147300842.8312322096.8816391734.01143231205.70

太原翡翠晋阳湖2026年6月286622498.64127379831.3786803279.78327199050.23

唐山公园都会二期2025年12月54869983.27-11063368.6043806614.67

唐山公园都会一期2024年11月84700849.88-29279406.7955421443.09

天津宝坻024地块项目2025年6月206895830.5030800068.0730973752.11206722146.46

天津胡家园6-9#地块2025年11月94605988.8913771532.1136484882.3271892638.68

天津麒麟湿地万科小镇2022年9月98862774.05-9044603.4489818170.61

天津四季滨江2025年12月126713368.62-25497372.59101215996.03

天津万科天地2022年1月218626645.16339186.04-218965831.20

天津西华府2023年6月253292987.53-8955533.48244337454.05

潍坊万科城2022年11月66850573.36-26517405.1040333168.26

渭南万科城2026年5月270654218.7376923958.96103121844.52244456333.17

温州世纪公元2024年3月606217375.52-11659704.45594557671.07

乌鲁木齐都会未来城2026年6月279086152.0028846242.37102578764.28205353630.09

无锡樟湾国际2026年6月77374512.33791173569.44734392594.37134155487.40

武汉汉口传奇2021年4月1187707462.85-6998031.341180709431.51

武汉金域湖庭2026年6月198413481.75693119230.57587512366.84304020345.48

-71-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

已完工开发产品-续人民币元最近一期项目名称2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日竣工时间

武汉万科环金银湖115亩2025年6月187091634.74-63959839.82123131794.92

武汉万科云城2024年10月842921506.66-11494773.00831426733.66

西安高陵四季都会2025年9月89637725.98-2015659.2187622066.77

西安高新华府2021年12月223510399.16131305763.72-354816162.88

西安泾河新城57亩、89亩地块2026年5月52874495.37175825963.0540639091.47188061366.95

西安万科东望2026年5月719582370.0340110958.72181966637.60577726691.15

西安万科沣华锦鸣2026年6月214630957.50295296067.42107582810.22402344214.70

西安万科四季花城2026年5月417850026.92-127734110.03290115916.89

西安万科雁鸣湖三期2025年12月89177807.77-27970378.8361207428.94

西安云谷2024年10月402935566.27--402935566.27

西昌万科17度2026年5月353795293.03271752336.37206194067.69419353561.71

徐州昆仑2025年12月853511817.9849523459.02114877406.90788157870.10

徐州五山公园 A地块项目 2026 年 2 月 135124434.14 102167293.49 95586617.98 141705109.65

烟台城市之光Ⅲ2024年10月221349311.00-202.73221349108.27

烟台翡翠大道2026年5月460352255.51-308577.22460043678.29

烟台四季光年2024年12月146832829.81-20365224.79126467605.02

烟台天越湾2025年10月216070103.75-14938000.54201132103.21

烟台御龙山2025年6月353069101.77--353069101.77

烟台芝罘万科城博文里2024年10月251280185.88-22716.18251257469.70

盐城聚珑东方2026年6月283481345.91656357312.41362452789.30577385869.02

盐城星汇东方2026年6月188721955.34819922353.37439308631.19569335677.52

扬州如园2026年3月105083104.4214654891.01-119737995.43

扬州万科东望2026年3月71415297.9313470269.3943215879.4641669687.86

漳州龙海金域滨江花园2023年11月446564918.65-20019693.96426545224.69

长春翡翠滨江2026年6月330145407.01106396072.50142261940.03294279539.48

长春翡翠学院2023年12月303635325.40-11448210.66292187114.74

长春公园都会2026年6月121839479.28310105235.36259397077.95172547636.69

长春时代都会2026年1月302961706.4732595042.2343361818.52292194930.18

长春星光城2026年6月26678578.2099867702.1786351792.0940194488.28

长沙金色梦想2022年9月248066163.95-134711445.59113354718.36

长沙金域滨江2022年3月239266509.38-1963798.05237302711.33

长沙森林公园2025年12月402730635.69-98914132.79303816502.90

-72-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

已完工开发产品-续人民币元最近一期项目名称2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日竣工时间

长沙天空之境2024年10月231643279.79-690204.22230953075.57

长沙紫台2025年9月296508988.53932.37-296509920.90

镇江蓝山花园2022年5月78654184.65-1029074.8377625109.82

郑州老鸦陈93亩项目2025年6月110830841.62-27765485.3383065356.29

郑州万科美景万科城2019年9月198452879.1639208301.9234309972.37203351208.71

郑州万科民安江山府2023年12月581720351.23-834094.93580886256.30

郑州万科民安三度湖山2021年9月276630271.14-1178645.48275451625.66

郑州长基云庐2021年1月330132474.11-4489.37330127984.74

中山城市之光2025年11月142921121.05-94563491.4748357629.58

中山中央公园二期2026年6月110521203.15136593577.3418965267.44228149513.05

重庆凤凰湖424亩项目2026年2月189678493.98100386720.8873071906.76216993308.10

重庆界石296亩项目2026年1月86681111.2859886160.8719769013.20126798258.95

重庆悦来493亩项目2026年4月325320209.1687176211.30167088734.89245407685.57

珠海滨海大都会花园2023年3月537192962.72-30285802.45506907160.27

珠海海上城市2025年8月552756007.4113030645.3199472735.37466313917.35

珠海金湾滨海商务区18#地块2025年6月232501821.14-25130519.74207371301.40

珠海琴澳传奇2025年8月632294033.78-73710319.76558583714.02

珠海星光海岸花园2025年3月330234187.56-68163811.11262070376.45

涿州城际之光2022年11月231180874.06-5075259.06226105615.00

其他43998251113.2922470612346.7426035749608.0740433113851.96

合计121486303403.7536145119055.5943320882328.26114310540131.08

-73-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续在建开发产品人民币元最近一期预计下批项目名称预计总投资2025年12月31日2026年6月30日开工时间竣工时间

鞍山高新万科城2025年1月2026年8月777753001.71487703977.49284378024.98

包头翡翠都会2026年5月2026年9月1948935100.001242784017.431058631736.38

保定2019039号地块2019年12月2030年12月377398958.16270810310.05270785190.73

北京哈洛小镇2022年12月2027年12月555344395.64545550842.90554893601.55

北京长阳天地2019年3月2027年12月450746035.90388989679.15377602162.97

常州公园大道2025年8月2026年10月549191606.18547655172.84221808600.49

常州万科瑧湾汇2021年11月2026年7月27989916.1727423058.7627429472.40

成都都会甲第2025年6月2026年12月725002860.40556006726.52587535695.70

成都高新锦曜2025年6月2027年4月610805213.70367808287.57421881054.48

成都金色乐府音乐广场2022年9月2028年7月1488182565.18449826044.01701743782.75

成都锦上扬华2025年6月2027年3月1729817115.461076540063.191153747213.60

成都菁蓉都会2023年6月2026年9月45176189.7622361925.2742176189.76

成都君悦云台2022年7月2028年7月927884529.64531790199.81536410624.44

成都郫都69亩2026年3月2028年3月354963586.30-213542897.98

成都天府万科城1期2022年2月2027年11月1040100153.00408648857.48404508398.48

成都万科产投·锦上映象48亩2026年1月2028年6月390585769.63-255596165.73

成都万科产投·锦上映象50亩2026年1月2028年1月492273491.51-334429439.99

成都万科产投熙园甲第2026年1月2027年10月614030031.70-382498047.81

成都万科云城一期2020年4月2028年7月1041488976.00303382954.67306105663.31

大厂231、232地块2021年6月2026年10月1219070379.06745828635.65788100404.08

大连公园都会2022年10月2026年8月737142800.00454153405.10464395546.34

大连海港城2012年11月2026年10月258379082.94258379082.94258378976.42

大连誉澜道2021年7月2026年12月481779904.00276623092.54276717695.54

东莞万科中天世纪水岸2025年4月2026年9月958396902.62808850628.06864949934.53

东莞瑧山汇2023年7月2026年12月2524979917.112605867146.281292513011.12

鄂州010项目2020年11月2028年6月781538026.73536245989.61536509452.05

佛山金域半岛2022年6月2026年9月1602626540.371315898848.811377346167.34

佛山璞悦山2023年6月2027年12月5401316906.412406978450.442399774765.58

佛山顺德万科广场2020年12月2027年7月2524919658.681761750014.901763761287.60

佛山万科南海天空之城2021年8月2027年8月966290486.33609855137.40616745900.83

佛山瑧玉乐府2025年6月2026年7月1290569461.38660492368.451264103535.87

广州城市之光2023年9月2026年9月3791272704.942569251778.472290167280.74

-74-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

在建开发产品-续人民币元最近一期预计下批项目名称预计总投资2025年12月31日2026年6月30日开工时间竣工时间

广州金茂万科魅力之城2024年8月2026年9月2006078093.792190307501.351942021171.66

广州南站13号地项目2026年4月2027年4月1483133537.661265013295.721364225455.68

广州世博汇2023年9月2026年12月1199154000.00760293423.871035266694.14

广州元培里项目2023年9月2027年12月460000000.00451617941.25452790759.13

广州增城万科城2021年12月2026年9月2242612625.341950214541.641929873327.81

贵阳百花大道88亩项目2024年3月2026年9月561235747.04484867202.69231039249.45

贵阳都会印象2025年2月2026年8月310819989.30336377128.60213661903.42

贵阳翡翠公园项目2022年11月2026年12月519326042.92373437270.41293469266.87

贵阳观湖2023年5月2030年12月215942088.93140831063.82138910640.92

贵阳万科理想城2025年3月2026年9月673264221.31475784375.96202967101.24

贵阳溪望2025年9月2026年12月386480757.90301891121.05322007372.29

贵阳小湾河30亩项目2026年1月2027年11月622968565.08138780058.16311371022.93

哈尔滨金域悦府2023年5月2026年8月758453800.00683802361.69584235279.99

哈尔滨万科·蘭樾2025年9月2027年10月593798400.00229154370.24272015565.90

哈尔滨智慧未来城2024年9月2026年8月557667200.00643406991.78516730790.94

惠州双月湾2020年10月2027年12月1249091624.781340794400.931223460509.96

惠州文瀚花园2021年5月2026年9月366227138.45334533966.66336677236.37

济南北宸之光2022年5月2027年12月288000000.00200129662.09200129705.12

济南市中万科城2025年6月2026年12月1358010000.00999197400.611129927645.89

济南万科山望2021年4月2028年12月3864000000.001884914646.021884914646.02

金华万诚华府2025年10月2027年9月419101131.46640199628.02325256011.86

昆明都会半岛2025年7月2027年3月772609556.41558532504.77613133822.84

昆明飞虎二期2025年7月2027年3月1305600409.38811409449.95830232468.15

昆明公园里2020年3月2027年12月1167162700.00542261862.10547633359.72

昆明魅力之城2019年8月2027年12月2572030000.001134571166.191154221279.33

昆明盘龙区金刀营项目2023年4月2027年12月2500881788.131577404275.751611933445.60

昆明新20新22项目2025年9月2026年7月2238548167.361385957367.731513553537.00

昆明银海泊岸2020年12月2027年12月554445733.95358977667.15358987311.18

昆山高尔夫项目2021年4月2029年3月590566766.63485361260.85496264860.03

兰州水晶城2025年4月2026年8月1859659423.281381357550.931170225538.31

兰州万科城后期718亩项目2021年9月2026年7月352551847.64254062794.70331883132.85

兰州新区万科城2022年9月2026年7月471487269.10351803548.22210978511.71

-75-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

在建开发产品-续人民币元最近一期预计下批项目名称预计总投资2025年12月31日2026年6月30日开工时间竣工时间

廊坊朗润园2020年7月2027年12月1178002367.83674675290.37674821616.46

廊坊启航之光2018年7月2027年5月496433151.40333367881.97333367881.97

临沂鲁商万科城臻园2022年6月2026年12月40000000.0018462148.5318450754.53

柳州白露项目2025年5月2026年7月1091960595.00763469091.11539838556.40

眉山眉州文化村2022年8月2028年12月824592595.61183800601.48158571789.11

南昌万创科技城 F04/F02 地块 2023 年 12 月 2026 年 12 月 1106638000.00 797401662.28 799758011.07

南昌万创科技城 H01E01 地块 2023 年 12 月 2026 年 12 月 533268715.60 483947441.72 483958340.75

南昌星光世纪2023年8月2030年8月985939500.00457887326.91457911830.38

南京溧水 G09 地块 2020 年 9 月 2026 年 12 月 954833053.13 1102194564.05 831176572.93

南京溪望城2025年3月2026年9月344432855.97259373543.95311460876.45

南宁翡翠中央2022年3月2026年12月57143861.4230580141.5230653513.85

南宁万科瑧湾悦2021年12月2026年7月1594345060.001293931705.191353995936.32

南宁星都荟2020年4月2026年12月442298829.03262059732.24261504294.01

南通燕语光年2022年2月2026年7月1633660000.001286457211.221315057102.13

宁波市鄞州区亨润东2026年2月2028年12月1956469070.97-1072457626.86

盘锦兴隆台项目2024年9月2026年9月555879622.84281985214.29205139903.56

青岛海岸万科城2025年4月2026年10月434406967.20317905250.25340020934.16

厦门万科广场2019年2月2028年12月2298150000.00886089805.89886380877.31

深圳天誉花园2020年10月2027年12月3000000000.001660493687.561660808236.53

深圳颐城瑧湾悦家园2022年5月2026年12月1660939048.291501737017.621422642564.76

沈阳府前壹号2023年6月2026年12月853739240.40828583631.52831345212.69

沈阳浑南新都心2025年5月2026年12月2275865380.932029753282.302034485283.06

沈阳四季都会2024年3月2026年12月253047715.72225479929.36224823983.85

沈阳万科胤樾2024年6月2026年10月570903982.64811453917.80455366071.06

沈阳西宸之光2023年12月2026年12月519281915.25375801706.39375984558.07

沈阳中德二期地块2023年3月2026年12月760295802.64500584667.02508696251.91

沈阳中旅万科城2026年1月2027年9月321134216.10193901636.06247184035.02

石家庄翡翠书院2023年3月2026年7月505048567.27430344573.48459091728.02

石家庄翡翠书院二期2023年12月2026年10月597612998.68453064040.34478829704.46

石家庄万科公园隐秀2025年8月2027年9月654008125.66459485640.20533218985.05

苏州四季星光璟园2022年7月2027年4月354263316.63277828862.16331855903.84

苏州颐和玲珑花园2021年9月2027年9月589049837.71389794533.99389794533.99

-76-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

在建开发产品-续人民币元最近一期预计下批项目名称预计总投资2025年12月31日2026年6月30日开工时间竣工时间

宿迁昆仑上观2023年12月2026年12月2366027306.512211498948.651935211457.34

太原北营后期2023年9月2026年9月678196886.961135269630.28669137695.26

太原春和景明2022年2月2027年6月439382566.79172306707.75161108141.07

太原翡翠晋阳湖2026年6月2026年12月562282777.86419425187.73355165431.42

太原时代之光2023年10月2026年10月409800000.00745223281.30380727850.04

唐山丰润紫苑2021年6月2029年12月1367408958.36509362953.10509630562.40

唐山公园都会二期2024年9月2026年12月534242645.40362040675.58405810394.76

唐山未来城2026年3月2027年9月848138200.00629753747.73788834218.38

天津宝坻024地块项目2023年6月2027年12月527604560.98323020241.32340591162.14

天津东庐2025年2月2026年8月932988689.62588873436.46666663213.01

天津胡家园6-9#地块2024年9月2026年11月801529352.69488545306.23601739132.43

天津麒麟湿地万科小镇2020年10月2027年6月1447633455.13705694812.46705482695.35

天津四季滨江2025年7月2026年7月941444473.43662390237.47714993955.98

渭南万科城2023年3月2026年12月832268816.00257394610.67223422547.53

乌鲁木齐都会未来城2025年4月2026年12月1501295677.52801865110.74849285309.17

乌鲁木齐都会未来城二期2025年4月2026年12月639361040.20441560684.99453172141.75

无锡樟湾国际2022年9月2026年12月866698700.001484082269.37735774916.15

武汉莱茵公园2022年3月2027年12月726176740.38476660943.48477254013.68

武汉万科环金银湖115亩2022年12月2028年12月1909347545.581097922726.191103759067.51

武汉万科云城2020年10月2027年12月1428159128.25854671945.89855588540.10

西安高陵四季都会2025年5月2026年12月605324310.30436214472.50464015936.87

西安泾河新城57亩、89亩地块2024年12月2026年12月38389498.00168649302.9117290547.38

西安理想城2026年4月2026年12月884186225.90662025510.23551497075.04

西安万科大都会二期2021年1月2029年7月1426477200.00637157219.17629697289.68

西安万科大都会一期2021年1月2027年12月552303300.00484919516.17484957728.98

西安万科东望2024年3月2026年12月1776165600.001462889394.011519477187.50

西安万科沣华锦鸣2022年1月2027年12月731744276.29782278920.34503069229.06

西安万科四季花城2023年11月2026年7月701364464.96375554079.03433493967.26

西安万科雁鸣湖三期2025年5月2026年9月1063603900.00650588315.12656789301.26

西昌万科17度2024年3月2026年9月330271062.57622625219.03327271062.57

徐州翠湾中城2023年12月2026年9月370051743.24230642556.49254008576.96

徐州昆仑2022年8月2026年12月2469332536.971631516700.331646316526.70

-77-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

在建开发产品-续人民币元最近一期预计下批项目名称预计总投资2025年12月31日2026年6月30日开工时间竣工时间

徐州时代之光2019年1月2026年12月1207949159.56775355128.19775355128.19

徐州万达东 C 地块 2026 年 4 月 2027 年 9 月 560527202.04 - 277727528.45

徐州五山公园 A地块项目 2022 年 3 月 2026 年 12 月 402149957.26 411168419.93 326785705.16

徐州檐语间2025年6月2026年8月916605461.95974147424.75675508094.90

烟台天越湾2026年5月2026年12月1137046929.49460644653.65552480039.48

盐城星汇东方2025年12月2028年6月890180427.321269111690.07550306486.17

扬州如园2021年7月2026年11月99013736.9589019850.6070663950.06

扬州万科东望2023年5月2026年7月64510675.3759516588.6451970565.44

宜昌万科城市之光2021年4月2026年9月314575206.19339767339.18211911454.71

宜昌万科宜翠锦城2021年1月2026年7月843407859.32567757159.94517977207.79

银川万科锦曜Ⅱ期2025年5月2026年11月275159528.54187490280.50210505807.11

银川中房·万科锦曜2024年5月2026年9月263550680.79382264503.92220783288.80

玉溪抚仙湖五街坊项目2024年6月2026年12月515845207.07303740446.76304167730.36

张家口京城上方2020年6月2028年6月729608901.25365346929.49361752936.76

长春翡翠滨江2026年1月2026年11月864244923.69398559067.77686509844.47

长春公园都会2025年9月2026年11月483396789.96522299198.83272768241.16

长春公主岭项目2021年8月2027年6月1256014072.00488009621.45488983584.44

长春硅谷大街项目2021年12月2027年6月1083279773.41411862988.40420595141.10

长春荣光路59号2023年6月2026年12月582196172.79578640912.19582096293.20

长春时代都会2021年8月2026年9月504064160.78425164477.34398210707.89

长春星光城2020年12月2026年12月1873252436.701426180008.811343172830.65

长春紫郡2022年12月2026年7月964434233.61542872950.20548592245.55

长春紫台2022年6月2026年12月783439863.34658031897.36663277527.57

长沙滨河道2021年4月2029年6月298189244.56206413595.31208757935.48

长沙滨江一号2024年6月2026年8月1682830000.001143085131.171281053705.78

长沙金色梦想2020年10月2026年12月336675636.22258887070.37260476757.85

长沙松湖天地2025年9月2027年2月1059372314.79848079073.23924915995.97

郑州百荣 E5项目 2019 年 6 月 2026 年 12 月 1850000000.00 894388433.48 894388433.48

郑州翠湾中城 B13 地块 2025 年 4 月 2026 年 9 月 1471448600.00 1140229333.32 1237690082.01

郑州老鸦陈93亩项目2022年4月2026年12月57567215.6557464384.5757048367.71

郑州万科民安云河锦上2025年7月2026年12月2931852273.142401425821.281157260406.70

郑州荥阳洞林湖地块2020年9月2027年12月886280000.00385135053.37368669389.27

郑州云图2023年6月2028年12月1378290079.64522443786.69522887502.95

-78-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

在建开发产品-续人民币元最近一期预计下批项目名称预计总投资2025年12月31日2026年6月30日开工时间竣工时间

中山城市之光2021年10月2026年12月813303834.85671800273.15676201727.43

中山金域国际2022年6月2026年12月936756168.17531371797.55568764072.17

中山中央公园二期2021年11月2027年3月759019212.93701383717.16569551800.62

重庆凤凰湖424亩项目2020年4月2026年9月1696058591.00663682873.74614196295.79

重庆界石296亩项目2022年3月2026年12月732610000.00548848073.50501120073.82

重庆理想城一期2019年12月2026年12月545338476.20467633989.75469513774.50

重庆市渝北区璞园南40亩地块2026年1月2027年12月626481930.27-239334674.65

重庆天地2022年12月2028年6月3626811839.002098648448.252112893809.16

重庆万科璞园璞玉2025年9月2026年8月770778694.57668916742.98577417372.30

重庆星光天空之城2025年5月2026年12月439382762.35462441189.67253118650.78

重庆御澜道2021年6月2029年12月2098344590.00851441824.04851869730.12

重庆悦来493亩项目2022年7月2026年7月1304136762.00838477941.04821564787.43

珠海滨海大都会花园2021年7月2027年7月599225604.14531586622.05532439335.21

珠海海上城市2022年1月2027年5月1921113744.051566657629.741566453492.49

珠海金湾滨海商务区17#地块2022年9月2027年12月1010509519.66699033009.86700965446.92

珠海金湾滨海商务区18#地块2022年9月2027年5月770757465.98506152818.79507705638.90

珠海琴澳传奇2022年2月2027年6月2428337765.272055984674.812061180372.71

珠海星光海岸花园2022年6月2028年12月1089408110.96772160780.16779582873.87

涿州城际之光2020年5月2030年12月1182522865.02343046930.36344297605.02

涿州新辰之光2019年6月2030年12月1830701293.071248203185.831248203185.83

淄博临淄项目2026年5月2026年8月450000000.00331208340.73391892538.59

淄博万科城市之光2025年9月2026年12月280000000.00218636272.63242774439.84

其他68555328716.0753375752515.82

合计193816373970.80173961102021.75

-79-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续拟开发产品人民币元预计下批2025年2026年项目名称预计开工时间预计总投资竣工时间12月31日6月30日

鞍山高新万科城2026年8月2028年12月1390410859.00288077913.10369846468.58

包头翡翠都会2027年6月2029年11月1576347400.00518360814.36586967466.18

北京哈洛小镇2027年6月2029年12月2911431517.221366465106.981366465106.98

成都君悦云台2029年6月2031年6月1954782099.86706994145.28706979109.25

成都天府公园城2027年7月2029年6月1555322808.06711384523.85791694051.04

成都天府万科城1期2027年7月2029年6月1994109908.00582490500.08582855438.68

成都天府万科城2期2027年6月2028年12月652590780.90310498747.53302100265.00

成都万科产投·锦上映象48亩2026年9月2028年6月451824230.37-215662505.92

成都万科产投·锦上映象50亩2026年9月2028年6月468068208.88-227883128.68

大连海港城2027年3月2028年12月2737219600.00547207260.10547207260.10

东莞万科中天世纪水岸2026年9月2028年6月5049223023.632317968974.132305262324.64

鄂州010项目2027年12月2030年12月2596204101.341197634216.331197634216.33

佛山金色梦想2027年1月2028年12月1298396229.20764320982.17762582713.79

佛山顺德万科广场2027年1月2028年12月1868126382.56525531385.49525531385.49

广州城市之光2026年12月2028年12月1819586138.90363917227.78364737660.13

广州金茂万科魅力之城2027年1月2028年12月1510881128.651187706729.171187703831.90

广州南站13号地项目2026年8月2028年6月3525986462.342045072148.162045071313.81

广州世博汇2027年1月2028年12月1737743443.88694881952.42871278275.61

贵阳翡翠公园项目2026年9月2027年9月713923114.35299736322.58359945959.77

贵阳观湖2027年12月2030年12月1068852878.10376891004.74377408025.35

贵阳万科麓山2026年9月2028年12月1711973184.18717123305.33718369614.26

贵阳溪望2026年10月2028年12月3576759242.101444539166.881453995543.04

济南雪山万科城组团二2027年5月2029年6月756600000.00202219219.18202219219.18

金华万诚华府2028年1月2030年12月629860929.00436998639.72436997916.70

金华万盛华府2028年1月2030年12月994374291.73607167661.22611154013.01

昆明都会半岛2026年7月2028年12月769550595.80423930021.92423930021.92

昆明飞虎二期2026年7月2028年12月5210567323.212413033056.942441520367.22

昆明盘龙区金刀营项目2027年6月2029年12月1332660379.57381860890.56532902277.86

昆明五百里 A1A2 项目 2027 年 9 月 2029 年 6 月 1806486973.00 - 906191013.00

昆山高尔夫项目2027年3月2029年8月1870467099.37352694087.19352694087.19

兰州万科城后期718亩项目2029年6月2030年6月5305590032.121493195001.871493257888.66

兰州新区万科城2029年6月2030年6月4416389733.09967954349.40970382240.69

-80-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

拟开发产品-续人民币元预计下批2025年2026年项目名称预计开工时间预计总投资竣工时间12月31日6月30日

廊坊启航之光2027年12月2030年6月683133183.45337487724.41337487724.41

柳州白露项目2028年12月2030年12月1249906844.00587898288.67840630157.78

眉山眉州文化村2028年12月2030年12月3575976317.52932732464.17958112806.10

眉州崇礼新城二期2028年12月2030年12月8526735586.111822882935.271822882935.27

南京溪望城2027年6月2029年6月1718938400.00768724749.02768721038.90

南通常春藤2027年3月2028年12月763401800.00483421555.07482888894.46

清远万科城2027年1月2028年12月2020398216.62199801827.33881123323.84

深圳三星工业区项目二2027年12月2029年12月9020430688.154515533195.454515533195.45

深圳三星工业区项目一2027年6月2029年7月18997328906.009254715518.909254715518.90

沈阳浑南新都心2026年8月2028年6月202726389.2940391199.0245972905.47

沈阳四季都会2027年9月2029年12月1476845118.53326991688.76328446248.58

沈阳中旅万科城2026年10月2028年7月1879416004.00623875566.64574203737.13

石家庄万科公园隐秀2026年8月2028年8月1759124519.23694083385.34709345706.45

太原北营后期2027年5月2030年3月1953600000.00608836053.93608827033.05

太原春和景明2026年9月2028年12月254616330.0071786936.4371786258.59

太原翡翠晋阳湖2027年4月2030年4月580112652.37294550188.92294549318.83

唐山新华道项目2027年4月2030年3月1425861186.00360039065.58360039065.58

天津胡家园6-9#地块2027年4月2029年10月1388505748.82418397441.17418566195.21

潍坊都会公园2028年6月2030年6月539169522.80209320372.04212210621.17

潍坊万科城2030年6月2032年6月252068038.11102842883.88102794704.53

乌鲁木齐都会未来城二期2026年8月2028年6月1717573905.06491742530.08516858043.76

无锡樟湾国际2026年7月2028年6月200170000.0074327964.8974327936.12

武汉金域湖庭2026年12月2029年6月727119146.80227492468.63229041486.98

武汉莱茵公园2027年12月2029年12月726176740.38270078659.61270115995.63

武汉万科黄陂横店189亩项目2027年12月2029年12月3534930598.601937673985.521938000374.41

西安高陵四季都会2026年12月2028年12月3007229382.101414957868.691414958367.45

西安泾河新城57亩、89亩地块2027年3月2028年12月858000000.00412780242.50399847846.81

西安理想城2026年7月2027年12月1326116325.90805635955.08569150517.94

西昌万科17度2027年3月2029年6月1187874439.00725285860.92811212795.75

烟台大成里2027年9月2029年12月509784969.22204317772.25204317672.44

烟台四季光年2027年9月2029年12月463687203.7996014311.5295380973.24

烟台天越湾2026年9月2028年9月3327553752.09959227246.27961722233.17

-81-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

6.存货-续

(3)存货明细表-续

拟开发产品-续人民币元预计下批2025年2026年项目名称预计开工时间预计总投资竣工时间12月31日6月30日

长春北湖溪望东地块2027年4月2029年3月797854437.32322040174.99322038638.36

长春翡翠滨江2027年9月2028年12月660713872.90460335034.52108658623.10

长春公园都会2026年9月2028年12月631735938.05258863950.26258935441.27

长春公主岭项目2027年4月2029年3月2983179771.00380317067.04380346212.46长春向日葵小镇后期第二批用地项

2028年10月2030年10月4111426365.53634567500.00634567500.00

目

长春星光城2027年4月2029年5月1390282850.09588754817.79589340216.83

长春紫郡2026年12月2028年12月423950000.00248780647.02248761178.11

长沙森林公园2027年1月2029年6月2237869451.00686179924.79742395969.80

长沙松湖天地2026年12月2029年6月7491338501.142325043586.352321831160.74

郑州市二七区航海未来城二期地块2028年6月2031年6月1945160000.00-733015294.25

郑州万科洛达庙项目2026年9月2029年6月2008610000.00739116278.10738912099.54

郑州万科民安三度湖山2027年12月2029年7月2140386800.00531174931.26531174931.26

郑州荥阳洞林湖地块2027年11月2030年4月1408710000.00375344795.66375389043.04

郑州长基云庐2027年6月2029年12月812005300.00278549043.75278549043.75

重庆江南万科城二期2028年1月2030年7月2620947763.001079118679.231079118679.23

重庆界石296亩项目2028年1月2030年7月1701948600.00708824662.60708824662.60

重庆清水甲第2027年1月2029年1月575820000.00223842402.43224195833.34

重庆天地2027年12月2029年12月1036942300.00361933094.03363301533.92

重庆星光天空之城2026年12月2028年12月630621800.00321704494.57321701185.36

重庆悦来493亩项目2028年12月2030年12月1279765362.06603927919.40603926176.00

淄博城市之光项目二期2026年10月2028年12月932000000.00336003775.58375144160.64

其他16505065939.6814253877929.95

合计82489191979.4783506207856.91

7.合同资产

(1)合同资产情况人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

建造合同8539487443.44-8539487443.4411938848235.14-11938848235.14

-82-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

7.合同资产-续

(1)合同资产情况-续本集团的合同资产主要涉及本集团与不同客户的建造合同。本集团根据合同约定履行建造义务，并按约定收取款项。当本集团取得该无条件收取对价的权利时，合同资产将转为应收账款。

本集团的合同资产涉及的建造合同对应的客户主要是政府及其相关方等信用良好的交易对手方，本集团持续评估各项合同资产的信用风险，管理层认为截止2026年6月30日合同资产信用风险较小，因此未计提坏账准备。

(2)本期账面价值发生重大变动人民币元

2026年1月1日至6

项目月30日止期间

2026年1月1日11938848235.14

期初确认的合同资产于本期结算(3892405417.78)

由于履约进度计量的变化而增加的金额964442395.70

本期增加并结算金额(471397769.62)

2026年6月30日8539487443.44

8.其他流动资产

人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

合同取得成本2009353204.292309724969.47

预缴税金、待转及可抵扣增值税37711397650.6639040846738.13

合计39720750854.9541350571707.60

合同取得成本本期变动：

人民币元项目金额

2026年1月1日2309724969.47

本期增加589158887.76

本期摊销(878770825.81)

合并范围变化(10759827.13)

2026年6月30日2009353204.29

本集团为签订商品房销售合同而支付给销售代理机构的佣金可以被销售对价覆盖，因此，本集团将相关金额资本化确认为合同取得成本，在相关收入确认时进行摊销。

本集团的其他流动资产不存在所有权或使用权受到限制的情形。

-83-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

9.长期股权投资

(1)长期股权投资投资情况人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

对合营企业的投资50970139206.9852215930468.11

对联营企业的投资52442941184.1155188435361.51

小计103413080391.09107404365829.62

减：减值准备492404609.21492404609.21

合计102920675781.88106911961220.41

(2)长期股权投资本期变动情况人民币元项目联营企业合营企业合计

2026年1月1日54696030752.3052215930468.11106911961220.41

本期变动

-追加投资800042602.70228593146.611028635749.31

-减少投资(470951381.72)(270952708.51)(741904090.23)

-权益法下确认的投资收益(损失)(2901629579.23)(264478044.00)(3166107623.23)

-权益法下确认的其他综合收益及权益变动273817659.31-273817659.31

-宣告发放现金股利或利润(439211833.63)(514460928.39)(953672762.02)

-合并抵销(7561644.83)(424492726.84)(432054371.67)

-计提减值---

2026年6月30日51950536574.9050970139206.98102920675781.88

其中：减值准备期末余额492404609.21-492404609.21

10.其他权益工具投资

本集团出于战略目的而计划长期持有下述权益投资，本集团将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

人民币元被投资单位名称2026年6月30日2025年12月31日

绿景(中国)地产投资有限公司41110799.9679190998.33

Cushman & Wakefield plc 961636666.22 1192663283.76

合计1002747466.181271854282.09人民币元本期确认的计入其他综合收益其他综合收益转入其他综合收益转入被投资单位名称股利收入的累计损失留存收益的金额留存收益的原因

绿景(中国)地产投资有限

-(534387510.00)--公司

Cushman & Wakefield plc - (274486309.03) - -

合计-(808873819.03)--

-84-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

11.其他非流动金融资产

其他非流动金融资产主要为本集团计划长期持有的不具有重大影响的股权投资，本集团将其计入以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产。

12.投资性房地产

(1)采用成本计量模式的投资性房地产人民币元项目已完工在建合计

一、账面原值

1.2026年1月1日138161241413.709834004775.80147995246189.50

2.本期增加金额

(1)存货及其他转入263604431.80-263604431.80

(2)建筑成本-4080407.364080407.36

3.本期减少金额

(1)处置(60402248.75)(928553989.38)(988956238.13)

(2)转出至存货等其他科目(1094592061.78)-(1094592061.78)

4.合并范围变化-(2033747728.42)(2033747728.42)

5.汇兑调整(55556166.97)-(55556166.97)

6.2026年6月30日137214295368.006875783465.36144090078833.36

二、累计折旧和累计摊销

1.2026年1月1日17831231349.81-17831231349.81

2.本期增加金额

(1)计提或摊销2178586716.76-2178586716.76

3.本期减少金额

(1)处置(24278268.71)-(24278268.71)

(2)转出至存货等其他科目(124042123.97)-(124042123.97)

4.汇兑调整(12172564.92)-(12172564.92)

5.2026年6月30日19849325108.97-19849325108.97

三、减值准备

1.2026年1月1日1211243051.4899900622.021311143673.50

2.本期增加金额

(1)计提---

3.本期减少金额

(1)处置---

4.2026年6月30日1211243051.4899900622.021311143673.50

四、账面价值

1.2026年6月30日116153727207.556775882843.34122929610050.89

2.2026年1月1日119118767012.419734104153.78128852871166.19

(2)于2026年6月30日，本集团用于借款抵押或对外担保的投资性房地产人民币

81691745190.25元(2025年12月31日：人民币80549847111.25元)。

-85-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

12.投资性房地产-续

(3)于2026年6月30日，本集团未办妥产权证的投资性房地产账面价值为人民币

4374745610.11元(2025年12月31日：人民币5976838916.88元)，本集团正在

为该等投资性房地产办理产权证。

13.固定资产

13.1固定资产汇总

人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

固定资产18119774224.5719015781619.26

13.2固定资产

(1)固定资产情况人民币元

酒店、房屋机器设备项目装修费电子设备其他设备合计及建筑物及运输工具

一、账面原值

1.2026年1月1日21304769341.47235435311.293489933761.591197422610.411447538067.5727675099092.33

2.本期增加金额295835878.623128530.7540770239.0627696117.7160048793.57427479559.71

(1)购置-3128530.7539653316.3621313068.5619122397.8783217313.54

(2)在建工程等其他转入295835878.62-1116922.706383049.1540926395.70344262246.17

3.本期减少金额(130626711.33)(12407946.27)(51936033.67)(27573139.15)(35244189.55)(257788019.97)

(1)处置或报废(130626711.33)(12407946.27)(51936033.67)(27573139.15)(35244189.55)(257788019.97)

4.合并范围变化(710694583.46)(583811.23)(448559.20)(6832097.52)(5308541.94)(723867593.35)

5.汇兑调整(8968077.62)(403531.24)(10864.22)(105567.67)(174920.79)(9662961.54)

6.2026年6月30日20750315847.68225168553.303478308543.561190607923.781466859208.8627111260077.18

二、累计折旧

1.2026年1月1日5046283715.13158808893.511649714342.911015512338.36788998183.168659317473.07

2.本期增加金额283863712.876813327.74148076030.3233127952.0567270867.30539151890.28

(1)计提283863712.876813327.74148076030.3233127952.0567270867.30539151890.28

3.本期减少金额(11938273.42)(12006534.57)(16392764.04)(24474244.14)(16830986.18)(81642802.35)

(1)处置或报废(11938273.42)(12006534.57)(16392764.04)(24474244.14)(16830986.18)(81642802.35)

4.合并范围变化(118858441.68)(266483.72)(413453.14)(3459031.91)(1368602.01)(124366012.46)

5.汇兑调整(451330.87)(317659.41)(10864.22)(92598.41)(102243.02)(974695.93)

6.2026年6月30日5198899382.03153031543.551780973291.831020614415.95837967219.258991485852.61

三、账面价值

1.2026年6月30日15551416465.6572137009.751697335251.73169993507.83628891989.6118119774224.57

2.2026年1月1日16258485626.3476626417.781840219418.68181910272.05658539884.4119015781619.26

(2)于2026年6月30日，本集团用于借款抵押或对外担保的固定资产账面价值为人民

币4831584071.71元(2025年12月31日：人民币5071033347.75元)。

-86-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

13.固定资产-续

13.2固定资产-续

(3)于2026年6月30日，本集团无暂时闲置的固定资产(2025年12月31日：无)。

(4)于2026年6月30日，本集团无通过经营租赁租出的固定资产(2025年12月31日：无)。

(5)于2026年6月30日，本集团无持有待售的固定资产(2025年12月31日：无)。

(6)于2026年6月30日，本集团未办妥产权证的固定资产账面价值为人民币

1278903316.93元(2025年12月31日：人民币2247273648.57元)。

14.在建工程

(1)在建工程情况人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

物流冷库663824342.51-663824342.51654048234.00-654048234.00

租入经营性物业25585212.04-25585212.0423639167.59-23639167.59

其他260818613.17-260818613.17254943263.36-254943263.36

合计950228167.72-950228167.72932630664.95-932630664.95

(2)本期在建工程转入固定资产及长期待摊费用人民币319393695.74元(上年同期：人

民币647052120.64元)。

(3)于2026年6月30日，本集团无用于银行借款抵押或对外担保的在建工程(2025年

12月31日：无)。

15.生产性生物资产

本集团生产性生物资产主要为种猪及蛋鸡。

-87-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

16.使用权资产

人民币元项目房屋建筑物及其他

一、账面原值

1.2026年1月1日25802754737.88

2.本期增加金额296742233.15

3.本期减少金额(6761637575.02)

4.合并范围变化(157238800.13)

5.2026年6月30日19180620595.88

二、累计折旧

1.2026年1月1日12087814876.31

2.本期增加金额614175824.27

3.本期减少金额(4368711111.76)

4.合并范围变化(37649363.64)

5.2026年6月30日8295630225.18

三、账面价值

1.2026年6月30日10884990370.70

2.2026年1月1日13714939861.57

-88-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

17.无形资产

(1)无形资产情况人民币元待执行物业项目土地使用权其他合计管理合同

一、账面原值

1.2026年1月1日4410814874.626404040398.80674998710.0611489853983.48

2.本期增加金额130775012.41-55533472.62186308485.03

3.本期减少金额(44202187.13)-(5692553.35)(49894740.48)

4.合并范围变化-40148000.00307677.3640455677.36

5.汇兑调整(13226515.30)-(276187.70)(13502703.00)

6.2026年6月30日4484161184.606444188398.80724871118.9911653220702.39

二、累计摊销

1.2026年1月1日633198071.782987428272.10338376383.013959002726.89

2.本期增加金额

(1)计提85351798.69301349972.1767309790.64454011561.50

3.本期减少金额

(1)处置(2246610.33)-(4467699.33)(6714309.66)

4.合并范围变化--307677.36307677.36

5.汇兑调整(1692103.45)-(245132.38)(1937235.83)

6.2026年6月30日714611156.693288778244.27401281019.304404670420.26

三、减值准备

1.2026年1月1日164001152.96--164001152.96

2.本期增加金额

(1)计提----

3.本期减少金额

(1)处置----

4.2026年6月30日164001152.96--164001152.96

三、账面价值

1.2026年6月30日3605548874.953155410154.53323590099.697084549129.17

2.2026年1月1日3613615649.883416612126.70336622327.057366850103.63

(2)于2026年6月30日，本集团用于借款抵押或对外担保的无形资产账面价值为人民

币393314607.76元。

(3)于2026年6月30日，本集团无未办妥产权证的土地使用权(2025年12月31日：

无)。

-89-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

18.商誉

(1)商誉账面原值人民币元被投资单位名称或

2026年1月1日本期增加本期减少汇率变动2026年6月30日

形成商誉的事项

万科海外投资控股有限公司221341539.01--(5544057.33)215797481.68

物业公司收购形成的商誉3919681087.63---3919681087.63

环山集团股份有限公司1562637894.59---1562637894.59

合计5703660521.23--(5544057.33)5698116463.90

19.长期待摊费用

人民币元项目2026年1月1日本期增加金额本期摊销金额其他减少金额2026年6月30日

装修改造费等7190724077.56463587332.67724610257.99667806577.806261894574.44

20.递延所得税资产与递延所得税负债

(1)递延所得税资产人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

可弥补亏损57229238985.3214307309746.3360655868381.6815163967095.42

减值准备2909042167.44727260541.862753955709.04688488927.26

预提成本2304934716.36576233679.092777816138.92694454034.73

土地增值税清算准备35046307085.208761576771.3034520066146.328630016536.58

未实现内部交易利润319677342.7279919335.681224495855.52306123963.88

租赁负债12519004994.323129751248.5815887291645.603971822911.40

其他3924368722.68981092180.673988854333.56997213583.39

小计114252574014.0428563143503.51121808348210.6430452087052.66

互抵金额(8698938805.28)(2174734701.32)(11482070100.92)(2870517525.23)

互抵后的金额105553635208.7626388408802.19110326278109.7227581569527.43

(2)递延所得税负债人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

收购公司公允价值变动17218807477.204304701869.3017732511545.524433127886.38

预提所得税1405603926.2470280196.311443975853.0472198792.65

使用权资产9464374357.602366093589.4012251794826.753062948706.69

小计28088785761.046741075655.0131428282225.317568275385.72

互抵金额(8698938805.28)(2174734701.32)(11482070100.92)(2870517525.23)

互抵后的金额19389846955.764566340953.6919946212124.394697757860.49

-90-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

20.递延所得税资产与递延所得税负债-续

(3)未确认递延所得税资产明细人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

可抵扣亏损85415618934.5472092649233.99

可抵扣暂时性差异89994620946.8787699334135.15

合计175410239881.41159791983369.14

(4)未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期人民币元年份2026年6月30日2025年12月31日

20264687678476.294727540572.68

20276885859426.946895358112.80

20287519502573.727521200003.15

202914458357156.6514472022153.82

203037401515516.8038476528391.54

203114462705784.14-

合计85415618934.5472092649233.99

(5)于2026年6月30日，与本集团境外子公司持有的境内子公司的未分配利润有关的

未确认递延所得税负债的暂时性差异约为人民币106.70亿元(2025年12月31日：

人民币100.87亿元)。由于本公司能够控制这些子公司的股利分配政策，且管理层预期这部分利润在可预见的未来很可能不会进行分配，故尚未就因分配这些留存收益而应付的所得税人民币7.08亿元(2025年12月31日：人民币6.80亿元)确认递延所得税负债。

21.其他非流动资产

于2026年6月30日，本集团的其他非流动资产主要为参加一级土地开发投资款。

-91-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

22.短期借款

(1)短期借款分类人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目原币折人民币原币折人民币银行借款信用借款

-人民币5091702450.545091702450.544840102450.544840102450.54

抵押借款(注1)

-人民币22976368308.9022976368308.9020477843869.3720477843869.37

-新加坡元102862969.95541172371.21--

质押借款(注2)

-人民币--1000000000.001000000000.00

小计28609243130.6526317946319.91

加：借款应付利息282777604.82282777604.8213438542.4713438542.47

合计28892020735.4726331384862.38

短期借款分类的说明：

注1：以上抵押借款由本公司的子公司持有的存货、投资性房地产、固定资产和无形资产提供抵押担保。

注2：以上质押借款由本公司的子公司现有及未来全部租金收入提供质押担保。

(2)本集团本期末无已逾期未偿还的短期借款(2025年12月31日：无)。

23.衍生金融负债

本集团于2025年12月31持有的衍生金融负债为货币掉期安排形成的负债，已全部结清。

24.应付账款

人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

应付地价16531747240.0618069731688.64

应付及预提工程款86308760784.5598882222170.29

质量保证金6378786206.406923378462.45

应付及预提销售佣金4208345648.104439430506.38

其他2878982073.502317081483.90

合计116306621952.61130631844311.66

-92-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

25.合同负债

(1)合同负债情况人民币元项目预计下批结算时间项目预售比例2026年6月30日2025年12月31日

武汉汉口传奇2026年7月91.93%1792855104.101786234088.25

西安万科东望2026年12月56.47%1582722943.641574722303.70

成都锦上扬华2027年3月64.83%1275589011.711005398137.46

昆明新20新22项目2026年7月56.15%1444082813.121096119342.90

广州南站13号地项目2027年4月19.95%1235844557.92650127574.85

佛山瑧玉乐府2026年7月77.10%1984310457.12971284259.41

长沙滨江一号2026年8月38.74%1087626741.61961707667.75

其他67150134543.3985011783238.56

合计77553166172.6193057376612.88

(2)账龄超过1年的重要合同负债

本期末本集团账龄超过一年的合同负债余额为人民币33226080280.70元(2025年

12月31日：人民币40776576041.87元)，其中主要为尚未结算的预收房款。

(3)合同负债主要涉及本集团客户的房地产销售合同中收取的预收款。该预收款在合同

签订时收取，金额为合同对价的20%~100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。

26.应付职工薪酬

(1)应付职工薪酬列示人民币元项目2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日

1、短期薪酬3531192346.277718417702.198316088018.142933522030.32

2、离职后福利-设定提存计划113340766.34884527628.40884904507.95112963886.79

3、辞退福利78887426.66339853952.94305866471.67112874907.93

合计3723420539.278942799283.539506858997.763159360825.04

-93-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

26.应付职工薪酬-续

(2)短期薪酬列示人民币元项目2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日

1、工资、奖金、津贴和补贴3350073001.046554827181.347152905794.772751994387.61

2、职工福利费66100996.63438832020.10439235144.8865697871.85

3、社会保险费61024698.08442672088.74442936268.4660760518.36

其中：医疗保险费54545269.42397074858.34397112005.9954508121.77

工伤保险费3734477.9826604410.8526841679.443497209.39

生育保险费2744950.6818992819.5518982583.032755187.20

4、住房公积金41949199.77256756772.10258487383.5840218588.29

5、工会经费和职工教育经费12044450.7525329639.9122523426.4514850664.21

合计3531192346.277718417702.198316088018.142933522030.32

(3)设定提存计划列示人民币元项目2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日

1、基本养老保险108912313.89852984580.05853280866.66108616027.28

2、失业保险费4428452.4531543048.3531623641.294347859.51

合计113340766.34884527628.40884904507.95112963886.79

27.应交税费

人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

企业所得税9176478741.8810854878388.09

土地增值税14898418677.2312538038315.80

增值税4644657621.044684469158.22

房产税390134883.55400265604.97

城市维护建设税906735857.74996857961.79

教育费附加667969617.03732503511.24

个人所得税116315227.13127907583.27

其他158219051.48152438936.08

合计30958929677.0830487359459.46

于2026年6月30日，本集团预缴税费人民币29855052011.50元(2025年12月31日：

人民币31007725534.82元)已计入其他流动资产。

-94-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

28.其他应付款

28.1项目列示

人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

应付利息291146920.8449193448.78

应付股利189626136.83298578685.60

其他应付款133293107882.83133388013072.87

合计133773880940.50133735785207.25

28.2其他应付款

(1)按款项性质列示其他应付款人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

应付联营/合营企业款45515678855.2146441224447.18

应付股权款与合作公司往来及其他(注1)43335472241.3439106531378.70

土地增值税清算准备金(注2)36698469163.3739425273860.45

押金及保证金3438150452.173601677671.84

代收款2554079294.792963536742.82

购房意向金1751257875.951849768971.88

合计133293107882.83133388013072.87

注1：应付股权款与合作公司往来及其他包括少数股东及其他合作方向项目公司垫付款/借

款以及深铁集团借款人民币1208192400.00元。

注2：本集团部分项目仍未达至清算条件，但本集团根据企业会计准则的要求，按照国家税务总局国税发[2006]187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称“187号文”)的有关规定计提了土地增值税清算准备金，以合理反映本集团的利润情况。本集团已对该部分土地增值税清算准备金对所得税的影响确认了递延所得税资产。

土地增值税清算准备金是根据企业会计准则的要求，考虑配比原则和谨慎性原则，对未来可能缴纳的土地增值税进行的合理估计。该土地增值税的预提为会计处理程序，与本集团现时纳税义务无关。

土地增值税是按30%-60%的超率累进税率，对本集团销售房地产所获得的增值额计算的。增值额的计算通常是销售房地产所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地使用权的摊销、借款利息以及相关的房地产开发成本。考虑到土地增值税有可能受到当地税务局的影响，实际的缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计的数额。

-95-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

29.一年内到期的非流动负债

(1)一年内到期的非流动负债分类人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

一年内到期的长期借款134744045446.68115079109625.66

一年内到期的应付债券14300577642.0018064864167.47

一年内到期的租赁负债1194645924.841725252663.10

一年内到期的应付利息3773060003.001781056644.37

合计154012329016.52136650283100.60

(2)于2026年6月30日，本集团一年内到期的长期借款无逾期借款(2025年12月31日：无)。

30.其他流动负债

人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

待转销项税(注)6934388780.478711792075.11

合计6934388780.478711792075.11

注：待转销项税主要为本集团房地产销售中随预收房款收取的增值税销项税。

-96-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

31.长期借款

(1)长期借款分类人民币元

2026年6月30日

项目原币汇率折人民币借款条件银行借款

54914721340.611.000054914721340.61信用(注1)

人民币87721393560.011.000087721393560.01抵押(注2)

44035667273.461.000044035667273.46质押(注3)

25394686549.990.871922141627203.30信用(注1)

港币4999016564.280.87194358642542.40抵押(注2)

11687412721.720.871910190255152.07质押(注3)

英镑89797500.009.0179809784875.25质押(注3)

小计224172091947.10

减：一年内到期的长期借款

24234837225.351.000024234837225.35信用(注1)

人民币20727462127.221.000020727462127.22抵押(注2)

31187787837.551.000031187787837.55质押(注3)

17932186550.410.871915635073453.30信用(注1)

港币5001204312.650.87194360550040.20抵押(注2)

6715162721.720.87195854950377.07质押(注3)

英镑89797500.009.0179809784875.25质押(注3)

小计102810445935.94其他借款

5656467372.401.00005656467372.40信用(注4)

人民币25717675603.961.000025717675603.96抵押(注2)

9200000000.001.00009200000000.00质押(注3)

小计40574142976.36

减：一年内到期的长期借款

4956467372.401.00004956467372.40信用(注4)

人民币23577132138.341.000023577132138.34抵押(注2)

3400000000.001.00003400000000.00质押(注3)

小计31933599510.74

合计130002189476.78

-97-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

31.长期借款-续

(1)长期借款分类-续人民币元

2025年12月31日

项目原币汇率折人民币借款条件银行借款

57238969828.491.000057238969828.49信用(注1)

人民币89267146746.071.000089267146746.07抵押(注2)

44130683292.141.000044130683292.14质押(注3)

33982140143.330.894330390227930.18信用(注1)

港币3709295979.340.89433317223394.32抵押(注2)

6633990115.380.89435932777360.18质押(注3)

新加坡币64550000.005.4267350293485.00质押(注3)

英镑89595000.009.3994842139243.00信用(注1)

小计231469461279.38

减：一年内到期的长期借款

17450385226.161.000017450385226.16信用(注1)

人民币20336380231.491.000020336380231.49抵押(注2)

26416647950.891.000026416647950.89质押(注3)

20635492143.330.894318454320623.78信用(注1)

港币1050195437.520.8943939189779.77抵押(注2)

10000000.000.89438943000.00质押(注3)

新加坡币64550000.005.4267350293485.00质押(注3)

小计83956160297.09其他借款

5847000000.001.00005847000000.00信用(注4)

人民币25748458296.571.000025748458296.57抵押(注2)

9200000000.001.00009200000000.00质押(注3)

小计40795458296.57

减：一年内到期的长期借款

5147000000.001.00005147000000.00信用(注4)

人民币22575949328.571.000022575949328.57抵押(注2)

3400000000.001.00003400000000.00质押(注3)

小计31122949328.57

合计157185809950.29

注 1： 以上信用借款的借款利率处于 2.11% ~ Hibor 按约定比例上浮之间(2025 年 12 月 31日：2.11%~以同期英镑隔夜指数平均利率(SONIA)按约定比例上浮之间)。

-98-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

31.长期借款-续

(1)长期借款分类-续

注2：以上抵押借款主要由本集团的存货、固定资产、无形资产及投资性房地产作为抵押，借款利率处于 2.11% ~ 7.00% (2025 年 12 月 31 日：2.11% ~ Hibor 按约定比例上浮之间)。

注3：以上质押借款主要由本公司持有的子公司的股权和子公司享有的应收账款及租金收

益权等提供质押担保，借款利率处于 2.12% ~ Hibor 按约定比例上浮之间 (2025 年

12 月 31 日：2.22% ~ Hibor 按约定比例上浮之间) 。

注4：以上信用借款的借款利率区间为2.34%至4.15%之间(2025年12月31日：2.34%至4.15%之间)。

注5：本集团与银行及其他金融机构的若干借贷合同中附有财务指标条件，该等财务指标条件要求本集团保持一定的财务比率，若突破该等条件，则相关的借款可能会被要求实时偿还。截至2026年6月30日，本集团合计人民币989.62亿元的借款附有该等财务指标条件。

-99-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

32.应付债券

人民币元

其中：

面值债券债券本期按面值溢折价2026年2026年债券名称币种发行日期发行金额2026年1月1日2026年1月1日本期偿还一年内到期

(亿元)期限利率发行计提利息摊销6月30日6月30日的部分

(原币)(原币)(折人民币)(原币)(原币)(原币)(原币)(原币)(折人民币)(折人民币)

美元债券美元10.002017/11/910年3.98%993452500.00998536470.956965490860.13-19875000.00361884.98-998898355.936793108159.20-

美元债券美元3.002019/11/1210年3.50%296209460.72298335611.112081099722.42-5250000.00195035.60-298530646.712030187516.01-

5(回售部

2021/1/21至

H1 万科 02(i)* 人民币 11.00 分展期 1 3.98% 1097800000.00 1100034445.12 1100034445.12 - 14672642.17 (34445.12) 432339000.00 667661000.00 667661000.00 599762000.00

2021/1/22年)+2年

5(回售部

2021/5/19至

H1 万科 04(ii)* 人民币 5.66 分展期 1 3.70% 564868000.00 565927112.42 565927112.42 - 9556251.45 72887.58 212233300.00 353766700.00 353766700.00 240722200.00

2021/5/20年)+2年H1 万科 06* 2021/7/23 至

人民币7.005+2年3.49%698600000.00699847551.91699847551.91-12215000.00153299.30-700000851.21700000851.21700000851.21

(附注(十三)2)2021/7/26

2022/03/03至

H2 万科 02* 人民币 11.00 5 年 3.64% 1097800000.00 1099430950.96 1099430950.96 - 20020000.00 230590.37 - 1099661541.33 1099661541.33 1099661541.33

2022/03/04

2022/06/02至

H2 万科 04* 人民币 6.50 5+2 年 3.53% 648700000.00 649614416.65 649614416.65 - 11472500.00 137709.62 - 649752126.27 649752126.27 649752126.27

2022/06/06

2022/7/7至

H2 万科 06* 人民币 5.00 5+2 年 3.70% 499000000.00 499712735.59 499712735.59 - 9250000.00 110115.13 - 499822850.72 499822850.72 -

2022/7/8

2022/12/13至3年+展

22 万科 MTN004(iii)* 人民币 20.00 3.00% 1996000000.00 2000000000.00 2000000000.00 - 19673457.53 - 801200000.00 1198800000.00 1198800000.00 1198800000.00

2022/12/14期1年

2022/12/26至3年+展

22 万科 MTN005(iv)* 人民币 37.00 3.00% 3692600000.00 3700000000.00 3700000000.00 - 36399835.07 - 1481980000.00 2218020000.00 2218020000.00 2218020000.00

2022/12/27期1年

2023/4/20至3年+展

23 万科 MTN001(v)* 人民币 20.00 3.11% 1996000000.00 2000068785.91 2000068785.91 - 26290320.34 (68785.91) 802340000.00 1197660000.00 1197660000.00 1197660000.00

2023/4/21期1年

2023/5/10至3年+展

23 万科 MTN002(vi)* 人民币 20.00 3.10% 1996000000.00 1999921021.51 1999921021.51 - 30818067.09 78978.49 802220000.00 1197780000.00 1197780000.00 1197780000.00

2023/5/11期1年

2023/6/13至3年+展

23 万科 MTN003(vii)* 人民币 20.00 3.07% 1996000000.00 1999855233.43 1999855233.43 - 29653519.71 144766.57 801680000.00 1198320000.00 1198320000.00 1198320000.00

2023/6/14期1年

23 万科 MTN004* 2023/7/5 至

人民币20.003年3.07%1996000000.001999638545.431999638545.43-30700000.00446505.96-2000085051.392000085051.392000085051.39

(附注(十三)2)2023/7/6

H3 万科 01* 2023/7/21 至

人民币20.003年3.10%1996000000.001999571471.741999571471.74-31000000.00442400.06-2000013871.802000013871.802000013871.80

(附注(十三)2)2023/7/24

合计29360212853.22-23804639667.9314300577642.00

以上名称带“*”的债券的发行主体为本公司。

-100-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

32.应付债券-续

(i) 于 2026 年 1 月，本公司 2021 年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期) (品种二)召开 2026 年第一次债券持有人会议，并投票通过《关于调整“H1 万科02”(原简称“21万科02”)回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排、提供增信措施的议案》，根据议案回售部分债券本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金)的40%和固定兑付于2026年1月30日兑付，并注销兑付本金对应的债券，剩余60%展期1年，兑付日为2027年1月22日。未回售部分本金于2028年1月22日到期。

(ii) 于 2026 年 5 月，本公司 2021 年面向专业投资者公开发行公司债券(第二期) (品种二)召开 2026 年第二次债券持有人会议，并投票通过《关于调整“H1 万科 04” (原简称“21万科04”)回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排、提供增信措施的议案》，根据议案回售部分债券本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金)的40%和固定兑付于2026年5月20日兑付，并注销兑付本金对应的债券，剩余60%展期1年，兑付日为2027年5月20日。未回售部分本金于2028年5月20日到期。

(iii) 于 2026 年 1 月，22 万科 MTN004 召开 2026 年第一次持有人会议，并投票通过中期票据本息兑付安排调整的议案，根据议案中期票据本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金)的40%和固定兑付于2026年1月28日兑付，剩余60%的本金展期一年，兑付日为2026年12月15日。

(iv) 于 2026 年 1 月，22 万科 MTN005 召开 2026 年第一次持有人会议，并投票通过中期票据本息兑付安排调整的议案，根据议案中期票据本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金)的40%和固定兑付于2026年1月28日兑付，剩余60%的本金展期一年，兑付日为2026年12月28日。

(v) 于 2026 年 4 月，23 万科 MTN001 召开 2026 年第一次持有人会议，并投票通过中期票据本息兑付安排调整的议案，根据议案中期票据本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金)的40%和固定兑付于2026年4月23日兑付，剩余60%的本金展期一年，兑付日为2027年4月23日。

(vi) 于 2026 年 5 月，23 万科 MTN002 召开 2026 年第一次持有人会议，并投票通过中期票据本息兑付安排调整的议案，根据议案中期票据本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金)的40%和固定兑付于2026年5月12日兑付，剩余60%的本金展期一年，兑付日为2027年5月12日。

(vii) 于 2026 年 6 月，23 万科 MTN003 召开 2026 年第一次持有人会议，并投票通过中期票据本息兑付安排调整的议案，根据议案中期票据本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金)的40%和固定兑付于2026年6月15日兑付，剩余60%的本金展期一年，兑付日为2027年6月15日。

-101-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

33.租赁负债

人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

长期租赁负债12748122667.5916121598791.98

减：一年内到期的租赁负债1194645924.841725252663.10

净额11553476742.7514396346128.88

34.预计负债

人民币元项目2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日

其他(注)723068781.3244537875.70366583934.06401022722.96

注：其他主要为地产公司因未决诉讼计提的预计负债及物业管理公司实行酬金制管理所预提的亏损。

35.其他非流动负债

人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

深铁集团借款(注1)32887912600.0029445437400.00

维护基金(注2)1218978109.811200946327.75

长期应付款388915258.78617292218.89

其他2525678.632818680.05

合计34498331647.2231266494626.69

注1：深铁集团借款详见(十)5、(3)其他关联方交易。

注2：维护基金为物业管理项目代管基金。

36.股本

人民币元本期变动项目2026年1月1日2026年6月30日发行新股其他有限售条件股份

1.国家及国有法人持股----

2.境内自然人持股7260668.00-1822711.009083379.00

有限售条件股份合计7260668.00-1822711.009083379.00无限售条件股份

1.境内上市人民币普通股9716935865.00-(1822711.00)9715113154.00

2.境外上市的外资股2206512938.00--2206512938.00

无限售条件股份合计11923448803.00-(1822711.00)11921626092.00

总数11930709471.00--11930709471.00

-102-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

37.资本公积

人民币元项目2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日

股本溢价及其他资本公积26984529825.69-26155159.1726958374666.52

注：本期资本公积变动系在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易影

响(参见附注(七)2)。

38.其他综合收益

人民币元归属于母公司2026年1月1日至6月30日止期间归属于母公司项目股东的其他综合本期所得税前税后归属于税后归属于股东的其他综合收益期初余额发生额母公司少数股东收益期末余额

一、不能重分类进损益的其他综合收益权益法下不能转损益的

(332682376.18)(59339771.13)(59339771.13)-(392022147.31)其他综合收益其他权益工具投资公允

(554552141.49)(252425614.43)(252425614.43)-(806977755.92)价值变动

二、将重分类进损益的其他综合收益权益法下可转损益的其

(3228106714.97)333157430.44333157430.44-(2894949284.53)他综合收益

外币财务报表折算差额296387706.74216713855.28232006704.11(15292848.83)528394410.85

其他综合收益合计(3818953525.90)238105900.16253398748.99(15292848.83)(3565554776.91)

39.盈余公积

人民币元项目2026年1月1日本期增加本期减少2026年6月30日

法定盈余公积7442410873.72--7442410873.72

任意盈余公积118785125980.47--118785125980.47

合计126227536854.19--126227536854.19

40.未分配利润(累计亏损)

人民币元

2026年1月1日至

项目

6月30日止期间

期初未分配利润(累计亏损)(44418597816.52)

加：本期归属于母公司股东的净亏损(14951268522.50)

减：应付普通股股利-

期末未分配利润(累计亏损)(59369866339.02)

经2026年5月29日股东大会的决议，本公司不向普通股股东派发股利。

-103-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

41.营业收入和营业成本

(1)营业收入和营业成本人民币元

2026年1月1日至6月30日止期间2025年1月1日至6月30日止期间

项目收入成本收入成本

主营业务67156222042.1761867131560.93101526223282.3291795853106.27

其他业务3012886506.902732795173.513797081126.823028690240.96

合计70169108549.0764599926734.44105323304409.1494824543347.23

本期其他业务收入主要包括养殖业务收入总额人民币2421774751.81元(上年同期：人民

币2887848035.27元)以及向联营及合营企业收取的合并抵销后运营管理费总额人民币

99374345.54元(上年同期：人民币114439897.04元)。

人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

合同产生的收入65239083526.89100086470858.41

租金收入4930025022.185236833550.73

合计70169108549.07105323304409.14

(2)主营业务(分行业)人民币元

2026年1月1日至6月30日止期间2025年1月1日至6月30日止期间

项目收入成本收入成本房地产开发及相关

48697154066.3545746375240.4084436051307.4677087543413.80

资产经营业务

物业服务18459067975.8216120756320.5317090171974.8614708309692.47

合计67156222042.1761867131560.93101526223282.3291795853106.27

注：其中本期房地产销售收入为人民币40063597378.78元(上年同期：人民币

74049219117.55元)。

营业收入前五大项目人民币元

2026年1月1日至

项目

6月30日止期间

杭州河颂映象府3707594968.03

宁波观澜映象3209751286.20

佛山瑧玉乐府2880767304.06

成都古翠隐秀1506986631.31

郑州万科民安云河锦上1386572514.66

合计12691672704.26

-104-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

41.营业收入和营业成本-续

(3)营业收入的分解

本期本集团营业收入按主要的商品类型、经营地区分解后的信息及其与本集团的每一报告

分部的收入之间的关系参见附注(十四)。

(4)分摊至剩余履约义务的说明

于2026年6月30日，本集团分摊至尚未履行(或部分未履行)履约义务的交易价格预计为人民币798.54亿元(2025年12月31日：人民币998.66亿元)，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格以及建造合同的预期未来收入。本集团预计在未来

1~3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品

或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

42.税金及附加

人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

土地增值税1207057036.462489827224.22

城市维护建设税12049168.08206159236.38

教育费附加8708489.90149857559.46

房产税459210976.30466820456.02

其他154506015.14248567491.28

合计1841531685.883561231967.36

43.销售费用

人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

品牌宣传推广费用(注)197950330.79285752563.37

销售代理费用及佣金938074069.921979331948.54

其他605562402.92899020151.01

合计1741586803.633164104662.92

注：品牌宣传推广费用是指本公司为宣传所注册的商标(包括但不限于：中文“万科”、

、英文、、图形“”等商标)，以及为宣传以这些商标为标识的商品房及相关服务所支付的费用，包括利用各种媒体发布广告宣传、开展各种促销、推广活动而支付的费用。

-105-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

44.管理费用

人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

人工与行政费用2203723847.192458061222.85

财产费用231162454.41336940083.52

其他65231508.3575705271.44

合计2500117809.952870706577.81

45.财务费用

人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

贷款、债券及应付款项的利息支出5495011248.716911400250.02

租赁负债的利息支出258115032.63345880988.44

减：资本化利息1519126405.303214545326.70

净利息支出4233999876.044042735911.76

减：利息收入350673182.08843540880.79

利息收支净额3883326693.963199195030.97

汇兑损失96120638.4349462664.54

其他82799405.76181718354.87

合计4062246738.153430376050.38

46.投资收益(损失)

人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

权益法核算的长期股权投资损失(3166107623.23)(804830022.91)

处置长期股权投资的净收益(损失)(125779410.56)191253130.64

处置交易性金融资产产生的投资收益51473560.0636032055.16

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益3791041.849564739.58

其他(103866906.82)-

合计(3340489338.71)(567980097.53)

-106-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

47.公允价值变动收益(损失)

人民币元

2026年1月1日至62025年1月1日至6

产生公允价值变动收益的来源月30日止期间月30日止期间

交易性金融资产(215160.21)(190383.54)

其他非流动金融资产(97310409.99)(11170829.95)

衍生金融负债(10756960.81)(61674297.65)

合计(108282531.01)(73035511.14)

48.信用减值损失

人民币元

2026年1月1日至62025年1月1日至6

项目月30日止期间月30日止期间

应收账款坏账损失(158244120.66)(164477733.55)

其他应收款坏账损失(167747935.06)(137291886.12)

合计(325992055.72)(301769619.67)

49.资产减值损失

人民币元

2026年1月1日至62025年1月1日至6

项目月30日止期间月30日止期间

存货跌价损失(3936991974.64)(5113846874.89)

投资性房地产减值损失-(31337853.89)

合计(3936991974.64)(5145184728.78)

50.营业外收入

人民币元

2026年1月1日至62025年1月1日至6计入当期非经常性

项目月30日止期间月30日止期间损益的金额

罚款收入80545487.84117124854.1480545487.84

没收订金及违约金收入36920344.2480543873.8836920344.24

其他118833054.48177967228.64118833054.48

合计236298886.56375635956.66236298886.56

51.营业外支出

人民币元

2026年1月1日至62025年1月1日至6计入当期非经常性

项目月30日止期间月30日止期间损益的金额

对外捐赠15958931.0117455465.3515958931.01

其他1197298869.80672519684.731197298869.80

合计1213257800.81689975150.081213257800.81

-107-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

52.所得税费用

(1)所得税费用表人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

当期所得税费用1470429182.701936521173.99

其中：当年产生的所得税费用1213534013.642155109590.99

汇算清缴差异调整256895169.06(218588417.00)

递延所得税费用1060834748.76(209892755.91)

合计2531263931.461726628418.08

(2)会计亏损与所得税费用调整过程人民币元

2026年1月1日至

项目

6月30日止期间

亏损总额(13489988584.69)

按法定税率计算的所得税费用(3372497146.17)

子公司适用不同税率的影响381236311.38

非应税收入的影响(2051513.56)

不可抵扣的成本、费用和损失的影响1344799917.12本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影

4666752606.62

响

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响(743871412.99)

以前年度汇算清缴差异256895169.06

所得税费用2531263931.46

53.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程

人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

归属于本公司普通股股东的合并净亏损(14951268522.50)(11946573688.12)

本公司发行在外普通股的加权平均数11930709471.0011857753479.00

基本每股收益(元/股)(1.25)(1.01)本公司无稀释性潜在普通股。

-108-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

53.基本每股收益和稀释每股收益的计算过程-续

普通股的加权平均数计算过程如下：

人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

期初已发行在外普通股股数11930709471.0011857753479.00

本期新发行股份的加权平均数--

本期出售库存股加权平均数--

期末发行在外普通股的加权平均数11930709471.0011857753479.00

54.利润表补充资料

人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

营业收入70169108549.07105323304409.14

投资损失(3340489338.71)(567980097.53)

减：存货变动45746375240.4077087543413.80

税金及附加1841531685.883561231967.36

职工薪酬费用8942799283.549146935837.51

折旧和摊销费用4510536250.805306442906.93

财务费用4062246738.153430376050.38

资产减值损失3936991974.645145184728.78

信用减值损失325992055.72301769619.67

资产处置损失(收益)11708343.06(7175522.11)

其他净费用9963467308.619607030209.04

营业亏损(12513029670.44)(8824014899.75)

55.现金流量表项目

(1)与经营活动有关的现金收到其他与经营活动有关的现金人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

按政策允许收取的购房诚意金1751257875.951725436771.45

收到联营/合营企业及外部公司往来款项4919340567.1311227753423.93

合计6670598443.0812953190195.38

-109-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

55.现金流量表项目-续

(1)与经营活动有关的现金-续支付其他与经营活动有关的现金人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

支付联营/合营企业及外部公司往来款项2973362265.545359034803.60

支付的各种保证金、押金119889021.00447597170.26

支付代垫费用320736278.76462040205.07

按租赁准则简化处理所支付的租金23674650.1634912107.96

合计3437662215.466303584286.89

(2)与投资活动有关的现金收到其他与投资活动有关的现金人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

收到的利息收入226489819.92341696776.78

收回理财产品1010000.00162703082.19

从“取得子公司及其他营业单位支付的现金净额”重分类至本

119334872.3321054353.36

项目列示的金额

其他资本性收入--

合计346834692.25525454212.33支付其他与投资活动有关的现金人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

购买理财产品--

从“处置子公司及其他营业单位收到的现金净额”重分类至本

111502424.35251676838.35

项目列示的金额

合计111502424.35251676838.35

-110-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

55.现金流量表项目-续

(3)与筹资活动有关的现金本集团支付其他与筹资活动有关的现金主要为根据租赁合同约定支付的租金。

筹资活动产生的各项负债变动情况人民币元本期变动项目2026年1月1日2026年6月30日

本期借入/发行本期偿还其他小计

短期借款26317946319.913346168366.21(540395995.00)(514475560.47)2291296810.7428609243130.65

长期借款(含一年内到期)272264919575.95741595245.02(7428824663.01)(831455234.50)(7518684652.49)264746234923.46

应付债券(含一年内到期)29360212853.22-(5349292300.00)(206280885.29)(5555573185.29)23804639667.93

租赁负债(含一年内到期)16121598791.98-(838877549.71)(2534598574.68)(3373476124.39)12748122667.59

其他应付款1094667600.00-(35000000.00)148524800.00113524800.001208192400.00

其他非流动负债(含一年内到期)29445437400.003591000000.00-(148524800.00)3442475200.0032887912600.00

应付利息1843688635.62-(2811849090.55)5315144983.592503295893.044346984528.66

合计376448471176.687678763611.23(17004239598.27)1228334728.65(8097141258.39)368351329918.29

56.现金流量表补充资料

(1)现金流量表补充资料人民币元

2025年1月1日

2026年1月1日至

补充资料至6月30日止期

6月30日止期间

间

1．将净亏损调节为经营活动现金流量：

净亏损(16021252516.15)(10864982511.25)

加：资产减值准备3936991974.645145184728.78

信用损失准备325992055.72301769619.67

固定资产及投资性房地产的折旧2717738607.043020753414.48

无形资产及长期待摊费用摊销1178621819.491162222831.78

使用权资产折旧614175824.271123466660.67

资产处置损失(收益)11708343.06(7175522.11)

公允价值变动损失108282531.0173035511.14

财务费用4062246738.153430376050.38

投资损失(收益)3340489338.71567980097.53

递延所得税资产减少(增加)1192251655.56101088811.74

递延所得税负债增加(减少)(131416906.80)(310981567.65)

存货的减少27956092070.0353661959304.63

经营性应收项目的减少(增加)3939907829.326970415210.55

经营性应付项目的增加(减少)(32737063350.63)(67413817233.12)

经营活动产生的现金流量净额494766013.42(3038704592.78)

2．现金及现金等价物净变动情况：

现金及现金等价物期末余额53082936232.1369347562776.66

减：现金及现金等价物期初余额61520758272.8484009391855.57

现金及现金等价物净增加(减少)额(8437822040.71)(14661829078.91)

-111-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

56.现金流量表补充资料-续

(2)本期支付的取得子公司的现金净额人民币元金额

1.本期取得子公司及其他营业单位的价格1024793346.23

2.本期取得子公司及其他营业单位于本期支付的现金或现金等价物：522970111.88

减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物129286047.09

3.以前期间取得子公司于本期支付的现金或现金等价物-

4.重分类至“收到其他与投资活动有关的现金”列示的金额(注)119334872.33

5.取得子公司及其他营业单位支付的现金净额513018937.12

6.取得子公司的净资产1293322894.22

流动资产2993752623.44

非流动资产40530260.91

流动负债1729804027.58

非流动负债11155962.55

注：本期所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“收到其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。

(3)本期收到的处置子公司的现金净额人民币元金额

1.处置子公司及其他营业单位的价格318598020.87

2.本期处置子公司及其他营业单位于本期收到的现金或现金等价物：244838520.87

减：子公司及其他营业单位持有的现金和现金等价物272137914.55

加：以前期间处置子公司于本期收到现金或现金等价物746480700.44

3.重分类至“支付其他与投资活动有关的现金”列示的金额(注)111502424.35

4.处置子公司及其他营业单位收到的现金净额830683731.11

5.处置子公司的净资产2048038395.55

流动资产665726101.51

非流动资产2666759818.97

流动负债771325032.36

非流动负债513122492.57

注：本期所发生的处置项目中，存在处置价格中收到的现金减去被处置公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“支付其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。

-112-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

56.现金流量表补充资料-续

(4)现金和现金等价物的构成人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

一、现金53082936232.1361520758272.84

其中：库存现金7330609.438678418.32

可随时用于支付的银行存款52663743129.3461024774911.52

可随时用于支付的其他货币资金411862493.36487304943.00

二、期末现金及现金等价物余额53082936232.1361520758272.84

(5)不属于现金及现金等价物的货币资金人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日理由

受限资金5966351092.655720191462.06使用受限或账户冻结

合计5966351092.655720191462.06

57.外币货币性项目

本集团无重要境外经营实体。

58.租赁

(1)作为承租人

本集团租用房屋及建筑物作为自用办公场所，以及作为长租公寓、产业办公、商业进行转租。办公场所租赁通常为期5年，用于转租的租赁期为10至20年不等。部分租赁包括合同期限结束后续租的选择权。

短期租赁或低价值租赁

本集团还租用办公及其他设备，租赁期为1至3年不等。这些租赁为短期租赁或低价值资产租赁。本集团已选择对这些租赁不确认使用权资产和租赁负债。

-113-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(五)合并财务报表项目注释-续

58.租赁-续

(2)作为出租人作为出租人的经营租赁人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

租赁收入4930025022.185236833550.73

其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入133201010.67132613571.47

本集团将部分房屋建筑物用于长租公寓、商场、写字楼出租，租赁期主要为1至5年。本集团将该等租赁分类为经营租赁，因为该等租赁并未实质上转移与资产所有权有关的几乎全部风险和报酬。

作为出租人的融资租赁本集团没有重大的分类为融资租赁的对外租赁。

(六)合并范围的变更

1.非同一控制下企业合并

本集团本期无重要非同一控制下企业合并的情况。

2.同一控制下企业合并

本集团本期无同一控制下企业合并的情况。

3.处置子公司

本集团本期没有发生重要单次处置对子公司的投资即丧失控制权的交易，也没有发生重要的通过多次交易分步处置对子公司的投资且在本期丧失控制权的交易。

4.其他原因的合并范围变动

(1)本期新纳入合并范围的子公司

本集团拥有对下述公司的权力，通过参与该公司的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对该公司的权力影响其回报金额从而合并该等公司。

-114-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(六)合并范围的变更-续

4.其他原因的合并范围变动-续

(1)本期新纳入合并范围的子公司-续

本期新设立的主要子公司：

公司名称公司名称

丹田智慧后勤服务(广东)有限公司福州市鸿景置业有限公司福州市汇澜房地产开发有限公司福州市江图投资有限公司广州市雪安房地产开发有限责任公司嘉兴华荟商业管理有限公司深圳市万财恒德企业咨询有限公司深圳市万财恒盛管理咨询有限公司西安书香泽远教育科技有限公司西安卓立恩教育科技有限公司

下述通过收购新增的子公司的主要业务为房地产开发、物业经营及物业管理服务等。

本期通过收购方式增加的主要子公司：

公司名称公司名称成都崇厦房地产开发有限公司昆明市官渡区弘盛置业有限公司成都兴驿卓越置业发展有限公司福州中联物业服务有限公司成都龙厦房地产开发有限公司郑州新投展投开发建设有限公司

(2)本期不再纳入合并范围的子公司

本期因出售导致不再纳入合并范围的主要子公司：

公司名称公司名称北京汇瀛万恒房地产开发有限公司佛山市高明区梅沙幼儿园有限公司佛山市南海区梅沙双语学校佛山市南海狮山梅沙教育发展有限公司福州市万梅教育咨询有限公司广东梅沙教育发展有限公司南宁高新技术产业开发区梅沙幼儿园南宁市良庆区梅沙幼儿园南宁市青秀区梅沙幼儿园南宁市万科塾投资有限公司上海万兴通荟商业管理有限公司沈阳市浑南区优尚睿思幼儿园西安翰辰教育科技有限公司西安万创置业有限公司西安万科中泽置业有限公司西咸新区秦汉新城立德思小学咸阳万森泉房地产开发有限公司

-115-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(六)合并范围的变更-续

4.其他原因的合并范围变动-续

(2)本期不再纳入合并范围的子公司-续

本期注销的主要子公司：

公司名称公司名称容城县万寓住房服务有限公司深圳市深安聚汇实业有限公司上海瀚茂企业管理有限公司深圳市万应投资有限公司天津万全晟房地产开发有限公司天津恒万企业管理有限公司天津万隆和房地产开发有限公司上海万卓然置业有限公司天津万众鑫房地产开发有限公司盐城万筑企业管理有限公司陕西西咸新区秦汉新城昌汇立体城房地产开发有限公司杭州业盈置业有限公司陕西西咸新区秦汉新城正恒立体城房地产开发有限公司上海思储纬供应链有限公司合肥万科皓智地产有限公司佛山市祺健晟钺体育科技有限公司

深圳市信城建源投资发展企业(有限合伙)深圳市万筑城市建设有限公司

-116-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(七)在其他主体中的权益

1.在子公司中的权益

(1)企业集团的构成

A 主要城市公司

主要注册资本持股比例(%)取得子公司名称注册地币种表决权

经营地(千元)直接间接方式

深圳市万科发展有限公司深圳深圳人民币60000095%5%100%设立

广州万科企业有限公司广州广州人民币5000000100%-100%设立

上海万科企业有限公司上海上海人民币10000000-100%100%设立

北京万科企业有限公司北京北京人民币200000095%5%100%设立

佛山市万科置业有限公司佛山佛山人民币60000-100%100%设立

东莞市万科房地产有限公司东莞东莞人民币300000-100%100%设立

珠海万科发展有限公司珠海珠海人民币10000100%-100%设立

厦门市万科企业有限公司厦门厦门人民币1200000100%-100%设立

福州市万科发展有限公司福州福州人民币20000100%-100%设立

海南万科企业管理有限公司海南海南人民币10000100%-100%设立

南京万科企业有限公司南京南京人民币150000100%-100%设立

苏州万科企业有限公司苏州苏州人民币100000100%-100%设立

宁波万科企业有限公司宁波宁波人民币150000100%-100%设立

合肥万科企业有限公司合肥合肥人民币200000100%-100%设立

唐山万科房地产开发有限公司唐山唐山人民币200000-100%100%设立

天津万科房地产有限公司天津天津人民币39000015%85%100%设立

沈阳万科企业有限公司沈阳沈阳人民币10000095%5%100%设立

大连万科置业有限公司大连大连人民币30000100%-100%设立

长春万科房地产开发有限公司长春长春人民币5000095%5%100%设立

烟台万科企业有限公司烟台烟台人民币30000100%-100%设立

太原万科企业有限公司太原太原人民币100000100%-100%设立

青岛万科房地产有限公司青岛青岛人民币1000000100%-100%设立

万科(成都)企业有限公司成都成都人民币50000090%10%100%设立

武汉市万科房地产有限公司武汉武汉人民币15000095%5%100%设立

万科(重庆)企业有限公司重庆重庆人民币100000100%-100%设立

西安万科企业有限公司西安西安人民币20000100%-100%设立

贵阳万科房地产有限公司贵阳贵阳人民币100000100%-100%设立

云南万科企业有限公司昆明昆明人民币40000100%-100%设立

万科(新疆)企业有限公司乌鲁木齐乌鲁木齐人民币10000095%5%100%设立

浙江浙南万科房地产有限公司温州温州人民币1300000100%-100%设立

芜湖万科房地产有限公司芜湖芜湖人民币60000100%-100%设立

扬州万科房地产有限公司扬州扬州人民币10000100%-100%设立

郑州万科企业有限公司郑州郑州人民币100000100%-100%设立

徐州万科企业有限公司徐州徐州人民币100000100%-100%设立

济南万科企业有限公司济南济南人民币100000100%-100%设立

广西万科企业管理有限公司南宁南宁人民币10000100%-100%设立

常州万科企业有限公司常州常州人民币20000100%-100%设立

兰州万科企业有限公司兰州兰州人民币100000100%-100%设立

石家庄万科企业有限公司石家庄石家庄人民币50000-100%100%设立

中山万科企业有限公司中山中山人民币100000100%-100%设立

长沙市万科企业有限公司长沙长沙人民币69000100%-100%设立

浙江万科南都房地产有限公司杭州杭州人民币3650000-100%100%设立

无锡万科企业有限公司无锡无锡人民币20000100%-100%设立

-117-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(七)在其他主体中的权益-续

1.在子公司中的权益-续

(1)企业集团的构成-续

A 主要城市公司 - 续

主要注册资本持股比例(%)取得子公司名称注册地币种表决权

经营地(千元)直接间接方式

南通万科企业有限公司南通南通人民币50000-100%100%设立

江西万科益达置业投资有限公司南昌南昌人民币10000050%-50%设立

嘉兴万科房地产开发有限公司嘉兴嘉兴人民币100000-100%100%设立

盐城万科房地产开发有限公司盐城盐城人民币20000-100%100%设立

哈尔滨万科企业有限公司哈尔滨哈尔滨人民币100000100%-100%设立

包头万科房地产有限公司包头包头人民币10000100%-100%设立

江门万科企业有限公司江门江门人民币100000100%-100%设立

惠州市万科企业有限公司惠州惠州人民币20000100%-100%设立

临沂万科企业有限公司临沂临沂人民币100000100%-100%设立

Vanke Overseas Investment Holding Company 开曼

香港港币7500-75%75%收购

Limited 群岛

B 主要物业管理公司

主要注册资本持股比例(%)取得子公司名称注册地业务性质币种表决权

经营地(千元)直接间接方式万物云空间科技服务股份有限

深圳深圳物业服务人民币116805352.05%5.26%57.31%设立公司

C 其他主要经营子公司

主要注册资本持股比例(%)取得子公司名称注册地业务性质币种表决权

经营地(千元)直接间接方式

万科地产(香港)有限公司香港香港投资港币630921780%20%100%设立

万科置业(香港)有限公司香港香港投资美元490000-100%100%设立

万科置业地产(香港)有限公司香港香港投资美元9000049%51%100%设立

Vanke Holdings USA LLC 美国 美国 投资 美元 972501 - 100% 100% 设立

万纬物流发展集团有限公司上海上海仓储服务人民币3596800081.62%-81.62%设立

珠海市泊寓公寓管理有限公司珠海珠海长租公寓人民币5000-100%100%设立

环山集团股份有限公司青岛青岛养殖人民币144981-99.41%100%收购

(2)重要的非全资子公司本集团无重要的非全资子公司。

-118-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(七)在其他主体中的权益-续

2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

于2026年6月30日，本集团合并范围内开放跟投项目累计875个，跟投投资人成为项目公司的少数股东，通过转让股权形成少数股东权益合计人民币113.50亿元(2025年12月

31日：人民币118.43亿元)，交易后本集团仍控制各子公司。

本集团在本期向少数股东购买部分对子公司的投资，相关交易导致少数股东权益减少人民币1.07亿元，减少资本公积人民币0.26亿元。

3.在合营企业或联营企业中的权益

人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

合营企业：

-不重要的合营企业50970139206.9852215930468.11联营企业

-不重要的联营企业52442941184.1155188435361.51

小计103413080391.09107404365829.62

减：减值准备492404609.21492404609.21

合计102920675781.88106911961220.41

对于本集团表决权达到半数以上但不构成控制的企业，本集团与合作方按照相关约定对该等主体进行共同控制，该类安排的相关活动(即对安排的回报产生重大影响的活动)必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策，因此本集团将该类安排作为合营安排进行处理。

本公司管理层认为本集团无重要的合营企业和联营企业。

-119-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(七)在其他主体中的权益-续

3.在合营企业或联营企业中的权益-续

(1)不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息人民币元

2026年6月30日/2025年6月30日/

2026年1月1日至6月302025年1月1日至6月

日止期间30日止期间

合营企业：

投资账面价值合计50970139206.9853147781626.50下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润(净亏损)(264478044.00)(1248739727.25)

--其他综合收益--

--综合收益总额(264478044.00)(1248739727.25)

联营企业：

投资账面价值合计51950536574.9056421391459.76下列各项按持股比例计算的合计数

--净利润(净亏损)(2901629579.23)443909704.34

--其他综合收益273817659.31(1349888069.01)

--综合收益总额(2627811919.92)(905978364.67)

(2)与合营企业投资相关的未确认承诺本集团将按合作协议按房地产开发进度向合营企业提供运营资金。

4.本集团无重要的共同经营主体(2025年12月31日：无)。

5.本集团无重要的结构化主体(2025年12月31日：无)。

(八)与金融工具相关的风险

本集团的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、其他应收

款、其他权益工具投资、其他非流动金融资产、借款、衍生金融负债、应付账款、其他应

付款、应付债券和其他非流动负债等，本期末，本集团持有的金融工具详细情况说明见附

注(五)。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

-120-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(八)与金融工具相关的风险-续

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

1.风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

1.1市场风险

1.1.1外汇风险

本集团的汇率风险主要来自本公司及下属子公司持有的不以其记账本位币计价的外币资产和负债。本集团承受汇率风险主要与以港币和美元计价的借款有关，除本集团设立在香港特别行政区和境外的下属子公司使用港币、美元或英镑计价结算外，本集团的其他主要业务以人民币计价结算。

本集团于期末的主要外币资产负债项目外汇风险敞口如下。出于列报考虑，风险敞口金额以人民币列示，以资产负债表日即期汇率折算。

美元项目港币项目英镑项目人民币项目项目2026年2025年2026年2025年2026年2025年2026年2025年

6月30日12月31日6月30日12月31日6月30日12月31日6月30日12月31日

货币资金27029512.84111014157.26150201528.6579047709.82----

其他应收款931499057.19955494133.04277576.34295525.91---342634692.52

其他非流动金融资产83753743.83100139837.97------

短期借款------1654000000.00-

其他应付款79785917.6481840223.76196944824.9944292.19----一年内到期的非流动

170865075.00343562632.1522909817859.3818108879269.79827494676.5423587987.5558014457.931443882267.03

负债

长期借款--10839951027.2017859741666.58-842139243.001102274700.64-

应付债券8823295675.219046590582.41------外汇风险敏感性分析

外汇风险敏感性分析假设：所有境外经营净投资套期及现金流量套期均高度有效。

在计算敏感性分析时，本集团设立在香港特别行政区和境外的记账本位币为非人民币的下属子公司持有的非记账本位币及非人民币资产负债由于金额不重大而未包括在内。

-121-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(八)与金融工具相关的风险-续

1.风险管理目标、政策和程序，以及本年发生的变化-续

1.1市场风险-续

1.1.1外汇风险-续

外汇风险敏感性分析-续

假定港币与美元继续维持联系汇率，管理层预计人民币相对美元/港币贬值1%(2025年末：1%)，对本集团的净利润及股东权益影响均为减少人民币41871万元(2025年末：减少人民币44220万元)。

同时，管理层预计人民币相对英镑贬值1%(2025年末：1%)，对本集团的净利润及股东权益影响均为减少人民币827万元(2025年末：减少人民币866万元)。

上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生汇率变动，并且其他变量不变。上述分析不包括已采用远期汇率交易产品对冲汇率风险的借款和债券。2025年末的分析基于同样的假设和方法。

1.1.2利率风险－现金流量变动风险

本集团面临的利率风险主要来源于借款和债券，按浮动利率获得的借款使本集团面临现金流量变动风险。本集团持续密切关注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，目前并无利率互换等安排。

本集团于2026年6月30日持有的计息金融工具账面价值如下：

人民币万元

2026年6月30日2025年12月31日

账龄实际利率金额实际利率金额

固定利率金融工具：

短期借款2.11%~3.95%26151572.11%~3.51%2529415

长期借款(含一年内到期)2.11%~7.00%46588512.11%~4.80%4824361

应付债券(含一年内到期)3.00%~3.98%23804643.00%~3.98%2936021合计965447210289797

浮动利率金融工具：

短期借款 基于 LPR、SORA 的浮动利率 245767 基于 LPR 的浮动利率 102380

基于 Hibor、SONIA、LPR 的 基于 Hibor、SORA、

长期借款(含一年内到期)2181577222402131

浮动利率 LPR 等的浮动利率

其他应付款 基于 LPR 的浮动利率 120819 基于 LPR 的浮动利率 109467

其他非流动负债 基于 LPR 的浮动利率 3288791 基于 LPR 的浮动利率 2944544合计2547114925558522上表中计息金融工具金额未包含租赁负债。

-122-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(八)与金融工具相关的风险-续

1.风险管理目标、政策和程序，以及本年发生的变化-续

1.1市场风险-续

1.1.2利率风险－现金流量变动风险-续

利率风险敏感性分析

假定其他因素不变，2026年6月30日，利率每上升50个基点将会导致本集团净利润以及股东权益减少约人民币72420万元(2025年12月31日：人民币60756万元)。

对于本集团在资产负债表日持有的、利率风险影响其现金流量的浮动利率非衍生工具，上述敏感性分析中本集团的净利润及股东权益项目的影响是按上述利率变动对本期估算的利息费用扣除资本化利息后的影响。上年同期的分析基于同样的假设和方法。

上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于本集团所有按浮动利率获得的借款。

1.2.信用风险

2026年6月30日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未

能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保(不考虑可利用的

担保物或其他信用增级)，具体包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、合同资产、其他流动资产等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。

为降低信用风险，本集团安排专门人员负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。

本集团除现金以外的货币资金主要存放于信用良好的金融机构，管理层认为其不存在重大的信用风险，预期不会因为对方违约而给本集团造成损失。

应收账款方面，由于本集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项及应收客户的物业服务款项，因此信用风险较小。本集团制定政策以确保购买人有足够的经济实力并已支付适当比例的首付款。本集团亦制定了其他监控程序以确保为收回逾期债务采取了跟进措施。此外，本集团定期审阅各单项应收账款的可收回金额，以确保已就不可收回的款项计提了充分的坏账准备。本集团尚未发生大额应收账款逾期的情况。

-123-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(八)与金融工具相关的风险-续

1.风险管理目标、政策和程序，以及本年发生的变化-续

1.2.信用风险-续

本集团持续监测联营及合营企业的资产状况、项目进展与经营情况，以确保款项的可收回性。

应收第三方的其他应收款主要包括押金、保证金、合作方经营往来款以及代垫款等项目，本集团基于历史结算记录和过往经验，定期对其他应收款的可收回性进行个别方式和组合方式的评估。

于资产负债表日，本集团的前五大应收对象的应收款项占本集团应收票据、应收账款和其他应收款和合同资产总额的15.22%(2025年12月31日：14.83%)。

本集团所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产的账面金额。除附注(十)、

5及附注(十二)、2(2)所载本集团作出的财务担保外，本集团没有提供任何其他可能令本集

团承受信用风险的担保。于资产负债表日就上述财务担保承受的最大信用风险敞口已在附

注(十)、5及附注(十二)、2(2)披露。

1.3.流动性风险

管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款以及附注

(十)、5及附注(十二)、2(2)所载本集团作出的财务担保的使用情况进行监控并确保遵守借款及担保协议。

下表详细列示了在资产负债表日本集团金融负债的到期日，计算是基于未折现现金流(包括按照合同利率计算的利息，如果是浮动利率，则根据资产负债表日利率计算)和本集团最早偿还日。

人民币元项目账面价值总值1年以内1至2年2至5年5年以上

借款(含一年内到期)297251269339.62317663341082.52174004885729.5366902645531.7638076082200.3638679727620.87

应付债券(含一年内到期)23964685990.2424827213546.4915051254479.137648239118.222127719949.14-

应付款项213192407592.91213328497456.49206949711250.096378786206.40--

租赁负债(含一年内到期)12748122667.5917805714464.621632820939.951563808875.984194014873.4310415069775.26

其他非流动负债34498331647.2236122562327.90765104757.0016406326566.8318634852168.69316278835.38

合计581654817237.58609747328878.02398403777155.7098899806299.1963032669191.6249411076231.51

-124-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(九)公允价值的披露

1.以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

下表列示了本集团在每个资产负债表日持续和非持续以公允价值计量的资产和负债于本报告期末的公允价值信息及其公允价值计量的层次。公允价值计量结果所属层次取决于对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次的输入值。三个层次输入值的定义如下：

-第一层次输入值：在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

-第二层次输入值：除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；

-第三层次输入值：相关资产或负债的不可观察输入值。

人民币元

2026年6月30日公允价值

项目第一层次第二层次第三层次合计公允价值计量公允价值计量公允价值计量

一、持续的公允价值计量

(一)交易性金融资产337012.69-17634527.9717971540.66

(二)其他非流动金融资产--890363527.06890363527.06

(三)其他权益工具投资1002747466.18--1002747466.18

持续以公允价值计量的资产总额1003084478.87-907998055.031911082533.90

2.持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

本集团以活跃市场报价作为第一层次金融资产的公允价值。

3.持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定

量信息

持续第三层次公允价值计量的其他非流动金融资产主要为本集团持有的未上市股权投资。

本集团采用估值技术进行了公允价值计量，主要采用了上市公司比较法的估值技术，参考类似上市公司的股票价格并考虑流动性折扣。

持续第三层次公允价值计量的交易性金融资产主要为本集团持有的理财产品。本集团采用约定的预期收益率计算的未来现金流量折现的方法估算公允价值。

4.未以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

本集团管理层认为，除应付债券外，2026年6月30日不以公允价值计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。

-125-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易

1.本公司的母公司情况

本公司无直接控股母公司。

2.本公司的子公司情况

本公司的子公司情况详见附注(七)。

3.本公司的合营和联营企业情况

本期与本集团发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的合营或联营企业情况详见附注(十)、5和6披露的联营、合营企业。

4.其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系深铁集团对本集团施加重大影响的投资方深圳地铁置业集团有限公司对本集团施加重大影响的投资方的子公司徽商银行股份有限公司本集团联营企业

5.关联交易情况

(1)关联方担保情况人民币万元担保是否担保方被担保方与被担保方关系担保金额担保起始日担保到期日已经履行完毕

本公司、杭州元廷置业债务履行期限届

绍兴元昊置业有限公司合营公司11492.002024/11/13尚未到期有限公司满之日起3年北京半岛印力商业运营

印力商用置业有限公司合营公司74300.002022/12/152037/12/15尚未到期管理有限公司

印力商用置业有限公司杭州润灏置业有限公司合营公司之子公司12595.092020/10/302030/10/30尚未到期

印力商用置业有限公司宁波万高置业有限公司合营公司之子公司10403.102021/7/232031/7/23尚未到期

印力商用置业有限公司温州万印置业有限公司联营公司38000.002024/2/82034/2/8尚未到期

截至2026年6月30日，本集团提供担保对应的主合同均处于正常履约状态，本集团相信因此引致的或有负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。

(2)关键管理人员报酬人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

关键管理人员报酬4359630.323204292.18

-126-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

5.关联交易情况-续

(3)其他关联方交易

本集团本期与联营公司深圳市万御安防服务科技有限公司、海南万净环卫科技服务有限公

司的安防机电等外包费交易总额为人民币32.66亿元(上年同期：人民币34.38亿元)。

于2020年，本集团与深铁集团之全资子公司深圳地铁置业集团有限公司(以下简称“深铁置业”)合作开发佛山南海新交通车辆段上盖项目(推广名：佛山南海天空之城)，本集团对项目合计投入人民币27.89亿元(2025年12月31日：人民币27.89亿元)，于2026年6月

30日，对深铁置业的应收往来款为人民币4.02亿元(2025年12月31日：应收往来款人民

币4.02亿元)。

本集团本期与深铁集团签订借款合同，累计向深铁集团借款人民币35.91亿元，截至2026年6月30日，借款本金余额为人民币340.96亿元(2025年12月31日：人民币305.40亿元)，借款利率区间为2.24%至2.34%(2025年12月31日：2.24%至2.34%)。上述借款余额中抵质押借款为人民币293.21亿元(2025年12月31日：人民币260.15亿元)，信用借款为人民币47.75亿元(2025年12月31日：人民币45.25亿元)。以上抵/质押借款主要由本集团持有的物业作抵押、本集团持有的项目公司应收账款债权作质押以及本集团持有的万物云空间科技服务股份有限公司等子公司股权作质押。

本集团本期对深铁集团的利息支出为人民币5.65亿元(上年同期：人民币0.84亿元)。

-127-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况

(1)应收项目人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

云南澄江老鹰地旅游度假村有限公司联营企业4319792783.504319467166.51

昆明云广投资有限公司联营企业1650248418.891650248670.56

中国通用新兴地产有限公司联营企业1441691415.221420428949.37

北京捷海房地产开发有限公司联营企业1038495272.851038461424.17

北京方宏置业有限责任公司联营企业857451881.92788275814.98

西安伊合源实业有限责任公司联营企业811445265.15798804644.95

V-Nesta Investment Partner II Limited 联营企业 646254444.73 662894025.57

北京友泰房地产开发有限公司联营企业633243577.34638389957.53

深圳市龙岗区特发万科城投置地有限公司联营企业496019921.99486146869.73

哈尔滨万合建拓置业有限公司联营企业453954474.84453954476.56

盛达置地投资有限公司联营企业443571743.13626412315.52

上海鑫侨高企业发展有限公司联营企业419625582.66419949282.83

海南万璟禧房地产开发有限公司联营企业404699988.00404699988.00

上海重万置业有限公司联营企业389273999.15389275097.81

深圳市凯福投资实业有限公司联营企业337027275.43337027275.43

万新金石(厦门)住房租赁股权投资合伙企

联营企业326217065.56-

业(有限合伙)

Vanlink Company Limited 联营企业 320718049.73 327024456.73

中房万科实业有限公司联营企业314131397.61-

上海江杰荣泰置业(集团)有限公司联营企业284344282.05-

福州市万曦房地产有限公司联营企业271225494.43272451493.25

Bayline Global Limited 联营企业 265271415.70 265271415.70

厦门佳德宏石置业有限公司联营企业的子公司263965836.88-

西安佳兆业置业有限公司联营企业218432309.97218432309.97

成都万兴绿建科技有限公司联营企业204029396.31207604251.87

建万(北京)住房租赁投资基金(有限合伙)联营企业179819635.55179819635.55

徐州晟荣置业有限公司联营企业171427532.90213652569.00

成都万香沸腾置业有限公司联营企业159991624.33159783842.87

珠海东万元鲲企业管理合伙企业(有限合伙)联营企业135188491.07135188491.07

东莞市松山湖高科技园区开发有限公司联营企业120937727.14125272381.25

深圳市创钧投资管理有限公司联营企业119248098.03169956537.03

济南欢购商业运营管理有限公司联营企业111801568.36111117160.23

合肥伟万置业有限公司联营企业110259251.15106292391.70

佛山乐维仓储有限公司联营企业106992089.13109248562.75

南京京盛房地产开发有限公司联营企业106016890.22106016890.22

东莞市嘉万房地产有限公司联营企业105609491.38104970565.97

-128-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(1)应收项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

成都锦成行物流有限公司联营企业98993405.6399829836.22

深圳市万禾天诺产业运营管理有限公司联营企业97886564.9393575071.91

天津融万冷链物流有限责任公司联营企业90712703.2090436899.36

昆明万钰物流有限公司联营企业81604288.2082811696.14

北京昌科互联商业运营管理有限公司联营企业76181274.2384511100.59

云南万塍隆房地产开发有限公司联营企业75790000.0075790000.00

安徽信万华房地产开发有限公司联营企业67937309.1689008614.18

武汉万物仓储管理有限公司联营企业66929631.0067464060.70

武汉商汇物流管理有限公司联营企业66917960.6567372743.62

江西启创置业有限公司联营企业66717146.3966329025.34

温州万印置业有限公司联营企业65310552.3965153314.04

江西万星腾富置业有限公司联营企业的子公司64290268.6564290268.65

佛山万源仓储服务有限公司联营企业60325178.7062383918.06

广州万墩仓储有限公司联营企业58497257.9259603749.06

重庆万滨置业有限公司联营企业53685536.3153587548.54

南昌联交科置业有限公司联营企业52842379.3252842379.32

昆明万昆物流有限公司联营企业49094282.7249928353.91

苏州和泰汇咨询有限公司联营企业46263327.0431841618.02

厦门市滨溪置业有限公司联营企业41929593.4045805877.02

北京京投银泰置业有限公司联营企业41431080.8541431147.80

重庆招科置业有限公司联营企业41215256.2536072657.59

贵阳龙华房地产开发有限公司联营企业40869874.2740306763.06

万信金石(南京)商业投资合伙企业(有限合

联营企业37105774.8827652939.10

伙)

武汉宜居万耀置业有限公司联营企业33911176.7223408313.78

佛山市高明纬贵仓储有限公司联营企业33681128.3834362282.85

东莞市科华房地产有限公司联营企业33135496.9632646944.67

宁夏中房万科房地产有限公司联营企业32306637.6830802343.96

海宁万普仓储有限公司联营企业30611120.9731107048.76

宁波万晨仓储有限公司联营企业28490456.6828374650.54

北京东方瑞盈资产管理有限公司联营企业28445686.4227998342.55

贵州泰联房地产开发有限公司联营企业28367534.3230673343.74

东莞市万悦房地产有限公司联营企业23297565.5839254496.46

东莞市万益房地产有限公司联营企业21891919.7424272919.38

唐山新创房地产开发有限公司联营企业21589731.8121457036.72

泉州市万科骏禾置业有限公司联营企业21199730.7324599762.46

青岛万动城市资源经营管理有限公司联营企业19992200.9716875793.74

-129-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(1)应收项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

西宁中房万科实业有限公司联营企业19147934.98393723978.01

银川市万博合泰房地产有限公司联营企业19054132.7119054132.71

北京城建万科天运置业有限公司联营企业18145381.6318519585.90

广州城市空间运营管理有限公司联营企业16686138.3911581736.70

济南雅恒房地产开发有限公司联营企业16305013.508939626.00

深圳市华语传媒股份有限公司联营企业16186110.9016210727.57

上海星信曼企业管理有限公司联营企业14334038.9528131399.23

四川川商置业有限公司联营企业13186174.125012025.97

安徽皖融置业有限责任公司联营企业12513056.7256157162.94

长沙东方城房地产开发有限公司联营企业12495994.4012495994.40

济南泰晖房地产开发有限公司联营企业12323146.05-

上海力狮企业管理有限公司联营企业11927837.7616610040.45

南昌洪科置业有限公司联营企业11138010.062536509.45

贵州劲祥鸿房地产开发有限公司联营企业11032048.45-

哈尔滨深哈产业园产城投资开发有限公司联营企业9724192.8110413410.55

中山市深业万胜投资有限公司联营企业8212286.741481661610.54

武汉长万置业发展有限公司联营企业5095584.6512576617.58

西宁万唐房地产有限公司联营企业3321357.3310716281.42

杭州万宜居置业有限公司联营企业1441598.99103544660.00

杭州润衡置业有限公司联营企业553455.3713327161.32

其他联营企业111780435.67118825827.76

小计20382478655.5321400440265.02

-130-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(1)应收项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

广州市溪楹房地产有限公司合营企业的子公司6297797304.526142368328.74

广东省信托房产开发有限公司合营企业的子公司2445060969.722378115542.10

北京万福阳光投资有限公司合营企业2251915405.412277915430.77

深圳市万信二号投资企业(有限合伙)合营企业2132563575.412132563575.41

中航万科有限公司合营企业1629835941.411657759894.58

昆明万睿房地产开发有限公司合营企业1599414167.441579031276.82

武汉林岸置业有限公司合营企业1486494119.581482092300.77

上海新地嘉兆物联网有限公司合营企业1486380570.431465803943.67

深圳市万畅商业发展有限公司合营企业1364501212.471306512075.71

天津万安建创置业有限公司合营企业1263860567.211296955675.15

北京万龙华开房地产开发有限公司合营企业1075199013.711050601460.53

广东万全投资发展有限责任公司合营企业1069494568.00879344056.11

深圳市安万置业有限公司合营企业858397758.201207608674.26

北京青龙湖盛通房地产开发有限公司合营企业820223938.78834804014.55

昆明万洱房地产开发有限公司合营企业769273699.71769647632.95

北京宁溪房地产开发有限责任公司合营企业760717048.73761675167.25

上海江杰荣泰企业发展有限公司合营企业677030415.611099508570.75

北京万科东方置业有限公司合营企业660476775.03657807596.35

北京滨湖恒兴房地产开发有限公司合营企业640083120.42652083120.42

苏州璟泰置地有限公司合营企业578341300.00578235300.00

上海万忞企业管理有限公司合营企业569050645.25595547831.35

厦门煊泰置业有限公司合营企业566331097.26597002594.69

唐山新采房地产开发有限公司合营企业513746527.36513763187.61

北京祥业万科房地产开发有限公司合营企业458790126.19460566964.11

深圳市荣兴房地产开发有限公司合营企业444001694.00429568094.00

上海万睿房地产有限公司合营企业416171822.03381259297.96

杭州宏鹏房地产开发有限公司合营企业389881115.28389881115.28

云南麦溪房地产开发有限公司合营企业389000000.00389000000.00

VX Core II Holding Ltd. 合营企业 373185214.37 308298854.08

北京尚尊投资有限责任公司合营企业的子公司368394479.00377343433.00

天津万安才智置业有限公司合营企业362753248.40473665212.80

武汉地铁迅兴置业有限公司合营企业356241904.86356227215.58

天津宁晟房地产开发有限公司合营企业346258800.12350208916.02

景洪皓泰置业有限公司合营企业333771586.61332238209.82

成都市天府怡心湖建设发展有限公司合营企业324930648.66327601920.26

温州市滨田房地产开发有限公司合营企业324020472.21392284008.65

Champion Estate (HK) Limited 合营企业 319837979.71 328962184.44

天津宁熙房地产开发有限公司合营企业319321428.60321228293.98

北京万启丰企业管理咨询有限公司合营企业的子公司291497130.00291497130.00

广东盈泰启盛建设工程有限公司合营企业291371793.80205572212.65

-131-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(1)应收项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

成都龙泉驿区行政南轨道城市发展有限公司合营企业282534323.29291549766.19

北京神州数码置业发展有限公司合营企业277436307.85275413794.02

昆明万珑房地产开发有限公司合营企业237091904.00237091904.00

Ascent Win Limited 合营企业 224982978.35 224984591.75

深圳万启会管理咨询有限公司合营企业的子公司222374060.27225474060.27

南京吉庆丰企业管理咨询有限公司合营企业219180854.83219180854.83

北京万越辉置业有限公司合营企业208481478.61225248854.58

杭州富阳福盈弘投资有限公司合营企业的子公司203439000.00-

China Logistics Platform I Limited 合营企业 200647758.97 207564758.59

北京万德盈商业运营管理有限公司合营企业199598096.48198880215.83

北京国万置业有限公司合营企业176250637.14169327256.90

上海高福房地产开发有限公司合营企业169325507.25167441036.53

北京鑫成晶盛商业运营管理有限公司合营企业166834234.90166836178.21

杭州锦腾置业有限公司合营企业的子公司155486251.99175488794.87

昆山浩捷信息咨询有限公司合营企业143475056.12151810841.38

上海万库投资管理有限公司合营企业138635068.26138635068.86

绍兴元昊置业有限公司合营企业130780018.15131016493.25

南京泰麒置业发展有限公司合营企业130085190.67130085190.67

北京万启福管理咨询有限公司合营企业的子公司127973320.46127973320.46

武汉新唐共祥商业管理有限公司合营企业126673754.75126057338.43

上海万筠房地产有限公司合营企业122189819.92124416393.57

深圳市弘致实业有限公司合营企业122000000.00-

Honwill Limited 合营企业 120675000.00 120675000.00

霸州市万鸿房地产开发有限公司合营企业120142909.64123035213.32

大连万腾置业有限公司合营企业114733370.75115852902.15

深圳市中万沣东实业投资有限公司合营企业112800000.00-

济南碧岑置业有限公司合营企业96624273.9893844043.63

唐山万顶房地产开发有限公司合营企业93012967.4992979374.63

珠海横琴万骏投资集团有限公司合营企业90045480.62-

厦门市雍景湾房地产有限公司合营企业87844581.9387849282.56

宁波万栖置业有限公司合营企业77498117.8147082740.77

上海万至镝企业发展有限公司合营企业76501000.0076501000.00

上海嘉未来置业有限公司合营企业67313281.0292712913.83

北京祥筑房地产开发有限公司合营企业61045142.0162577027.66

天津禾万企业管理有限公司合营企业60232340.0859402762.22

成都印合信商业管理有限公司合营企业的子公司59955514.4959063387.72

上海北万置业有限公司合营企业59941526.6358039842.08

上海万碧房地产有限公司合营企业58212207.9258734106.65

济南万保盛辉房地产开发有限公司合营企业52782509.9245696779.54

深圳弘翰实业有限公司合营企业50960000.00-

-132-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(1)应收项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

成都乐活康养健康管理有限公司合营企业50542617.8351109631.06

中新(天津)商业管理有限公司合营企业50499997.2450500302.34

天津华锦万吉置业有限公司合营企业50184903.6250148714.06

杭州工万产业投资管理有限公司合营企业46370816.3745437332.65

武汉市万航企业管理服务有限公司合营企业45494149.2045494514.61

深圳弘仁实业有限公司合营企业43383900.51-

徐州启乔冰雪体育文化发展有限公司合营企业42500000.0042500000.00

北京万旌企业管理有限公司合营企业的子公司42207611.6243437228.37

北京万启望管理咨询有限公司合营企业的子公司41585699.15195995699.15

廊坊市金海房地产开发有限公司合营企业39992658.2642227502.21

大理满江康旅投资有限公司合营企业38455552.3936877952.05

北京禾亿企业管理有限公司合营企业37367662.3837367853.54

富昱置业(上海)有限公司合营企业35828993.7738100380.42

宜兴新君万置业发展有限公司合营企业的子公司34891599.7829263599.78

北京半岛印力商业运营管理有限公司合营企业29404455.3527952899.53

厦门雅展房地产开发有限公司合营企业29156062.5929264698.93

徐州铭创置业有限公司合营企业28378819.7346104330.13

北京昌科万联商业运营管理有限公司合营企业25996978.1629095492.78

徐州彭家置业有限公司合营企业24249733.2044915829.52

扬州万胜置业有限公司合营企业24176458.4923774619.38

湖南百家汇仓储有限公司合营企业23542572.1533874287.57

杭州锦业置业有限公司合营企业23392838.75-

新疆浩华房地产开发有限公司合营企业23093158.6722866239.04

北京万科东地房地产开发有限公司合营企业22884517.5825169512.36

深圳市万信未来城制造有限公司合营企业22786248.2322786249.87

杭州富阳永通房地产开发有限公司合营企业21580675.6621068719.99

广州市万溪企业管理有限公司合营企业19596846.6416577141.71

南昌万坤置业有限公司合营企业19589491.8119413377.78

天津天梁投资有限公司合营企业的子公司16756756.7520116756.75

南京万科善跑体育发展有限公司合营企业16323127.5813868665.91

唐山万润房地产开发有限公司合营企业16160344.4516165253.05

深圳印温咨询管理有限公司合营企业16011213.7716011742.98

绍兴锦越置业有限公司合营企业的子公司15480840.09134094937.69

廊坊临空城市资源经营管理有限公司合营企业11508612.8215178450.20

宁波创未来教育信息咨询有限公司合营企业11239541.9611239603.61

杭州福盈弘企业管理咨询有限公司合营企业-203439000.00

其他合营企业153697938.45147285738.37

小计44265728427.0544589397660.51

总计64648207082.5865989837925.53

-133-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(1)应收项目-续

本期对关联方的合并抵销后利息收入为人民币264345214.65元(上年同期：人民币

348133435.87元)。

上年末本集团还有应收其他企业的款项。

(2)应付项目人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

深圳市东方欣悦实业有限公司联营企业2845565035.012594251845.78

苏州高新新吴置地有限公司联营企业1234749705.241239909859.68

佛山市南海区万瑞投资有限公司联营企业1041067163.021035417323.78

上海诚卫兴置业发展有限公司联营企业1006413713.733706529.92

北京万湖房地产开发有限公司联营企业783460848.52784278706.81

上海恺冠臻房地产开发有限公司联营企业743437931.10744684052.08

长沙轨道万科置业有限公司联营企业683729672.93672534942.07

深圳市万科滨海房地产有限公司联营企业666501663.12666407063.09

山西九昌翡翠房地产开发有限公司联营企业511381258.71526972772.49

临沂鲁商发展金置业有限公司联营企业391540614.93391443865.54

成都天利万鑫实业有限责任公司联营企业344765456.88344765456.88

嘉兴万宜置业有限责任公司联营企业328283145.54319713137.19

武汉长江科技经济开发有限公司联营企业323997381.76323649565.28

南京荟宏置业有限公司联营企业287248201.94287248201.94

珠海华桐房地产开发有限公司联营企业260089361.23234418645.70

上海港万房地产有限公司联营企业243474786.00242955634.27

深圳市万御安防服务科技有限公司联营企业239580319.09134176341.31

陕西富平石川河房地产开发有限责任公司联营企业227848893.20236454307.11

贵阳市金城汇置业有限公司联营企业227578182.34227607851.17

海南万净环卫科技服务有限公司联营企业218365420.01219287108.82

徐州威润房地产开发有限公司联营企业215070725.79215070725.79

广州天禧房地产开发有限公司联营企业207527027.54207039180.48

北京金隅万科房地产开发有限公司联营企业193946212.53193942534.81

佛山保利恒升置业有限公司联营企业186288400.00186288400.00

Ultimate Vantage Limited 联营企业 182294505.63 182296174.96

武汉市万宸房地产开发有限公司联营企业的子公司168803784.55162966185.02

成都华创蓉璟城建筑工程有限责任公司联营企业159645181.19159981299.82

长春万科溪之谷房地产开发有限公司联营企业138984854.29141683084.46

-134-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(2)应付项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

东莞市润地房地产有限公司联营企业117000000.00117000000.00

宁波航万置业有限公司联营企业115666311.82116278582.97

武汉世纪龙源房地产开发有限公司联营企业108020186.51114484353.41

湖北楚恒置业有限公司联营企业107902338.46115054004.56

福州安景房地产有限公司联营企业95882412.7729732610.86

福州市万涛房地产有限公司联营企业94243138.2897576271.73

深圳市众金汇资产管理有限公司联营企业90000000.00-

苏州高新光耀万坤置地有限公司联营企业89111363.51104695933.94

中海宏洋置业(徐州)有限公司联营企业87031901.2287031901.22

苏州鑫苑万卓置业有限公司联营企业78860750.6678007750.23

徐州苏科置业有限公司联营企业78011037.5178241024.83

陕西华联置业发展有限公司联营企业75607064.3675606807.91

东莞市万科中交中天创合房地产有限公司联营企业74816060.4162194178.80

V-Nesta Fund II GP Limited 联营企业 73881890.70 75784188.62

常熟市尚源房地产开发有限公司联营企业69721295.2069721295.20

芜湖万科信达房地产有限公司联营企业69700851.4569700850.30

济南盛唐置业有限公司联营企业69693192.1069372265.16

嘉兴万昇置业有限责任公司联营企业66495781.1167097519.82

武汉市万耀企业管理服务有限公司联营企业63490774.5757990774.56

北京东万恒冠经济咨询中心(有限合伙)联营企业62693573.0762693573.07

广州市万尚房地产有限公司联营企业59929964.5159933705.14

深圳市平吉投资管理有限公司联营企业58600000.0058600000.00

苏州恒万置地有限公司联营企业49488971.2249488971.22

南通锦恒置业有限公司联营企业48712761.3048698236.04

重庆云岭置业有限公司联营企业48083934.5647968848.26

廊坊旷世基业房地产开发有限公司联营企业46784422.2247908362.37

南通永创商务信息咨询有限公司联营企业46365713.0446365712.25

昆山源翔置业有限公司联营企业42000000.0042000000.00

南通万家商务信息咨询有限公司联营企业41211985.7741211981.02

重庆云畔置业有限公司联营企业41018284.6845194849.29

合肥徽创房地产开发有限公司联营企业40532567.9140512699.11

宁夏金耀置业有限公司联营企业38584417.8038188635.36

-135-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(2)应付项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

嘉兴璟鸿置业有限公司联营企业37928020.1219892253.39

合肥永拓置业发展有限公司联营企业35658955.9444304847.51

杭州祥瑞汽车产业园开发有限公司联营企业35483936.7934681844.43

浙江万鼎房地产开发有限公司联营企业34991224.8434992621.30

西宁万涵房地产有限公司联营企业34771294.7045321904.48

济南安齐房地产开发有限公司联营企业34258646.7434341573.33

广州花都雅展房地产开发有限公司联营企业33455796.3931649236.60

佛山市万科商业管理有限公司联营企业30560005.6235366196.91

成都一航万科滨江房地产开发有限公司联营企业27733122.6644179473.20

上海中建信万经济发展有限公司联营企业25000000.0025000000.00

佛山市翊辉房地产有限公司联营企业23100964.0323100964.02

合肥易态置业有限公司联营企业21924290.4274578617.42

重庆科锦置业有限公司联营企业20935799.8617405915.50

北京万链云享建筑科技有限公司联营企业19997729.4019996261.02

南通万鹏房地产有限公司联营企业19992644.2119992644.21

杭州西投万科置业有限公司联营企业19236903.6619236903.66

合肥科辰地产有限公司联营企业18623833.1618618058.75

海南万睿房地产开发有限公司联营企业18513381.4420423631.28

重庆峻景置业有限公司联营企业17742941.1617726590.59

深圳市卓越不动产投资有限公司联营企业15850000.0015850000.00

Sherwood Development Pte Ltd. 联营企业 15783300.00 16280100.00

北京光熙国际养老服务有限公司联营企业12196075.2610233681.47

苏州京万房地产开发有限公司联营企业12150000.0012150000.00

重庆陆海公寓住房租赁有限公司联营企业10020000.0010020000.00

合肥庐泰置业有限公司联营企业7251449.5212000230.15

宁夏万宇翔宸房地产有限公司联营企业4862560.32125780132.19

上海印狮行置业有限责任公司联营企业-934001142.74

上海江杰荣泰置业(集团)有限公司联营企业-790841051.63

中房万科实业有限公司联营企业-210874294.12

北京国家高山滑雪有限公司联营企业-109140785.69

西宁万灿房地产有限公司联营企业-102801779.21

成都华茂兴蓉置业有限公司联营企业-21995271.71

贵州劲祥鸿房地产开发有限公司联营企业-21093346.46

济南泰晖房地产开发有限公司联营企业-19191853.95

福州市鸿腾房地产开发有限公司联营企业-12490056.10

其他联营企业82380233.6584621890.11

小计16981185502.4317883661836.63

-136-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(2)应付项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

深圳市万科云城房地产开发有限公司合营企业5271889178.795274448211.14

上海广欣投资发展有限公司合营企业2286468392.452285967479.12

上海合科置业有限公司合营企业973754900.001213854900.00

中投发展有限责任公司合营企业903664345.50903664345.50

杭州锦蓝置业有限公司合营企业的子公司857335986.31857335884.10

北京昌业房地产开发有限公司合营企业832191897.54838203696.10

珠海东万元唐企业管理合伙企业(有限合伙)合营企业713437953.50713437923.65

上海长华万城企业管理合伙企业(有限合伙)合营企业712829806.82742993815.29

徐州宁盛置业有限公司合营企业581702523.32573861119.29

沈阳圣丰御景房地产开发有限公司合营企业581438414.97590782621.18

福州市榕泽房地产有限公司合营企业的子公司563539274.19572703965.46

沈阳永昌盛房产开发有限公司合营企业518176644.83518679105.86

广州市万沙房地产有限公司合营企业470477991.89440826042.44

四川太乙房地产开发有限公司合营企业457323774.71457385834.07

苏州高新万科置地有限公司合营企业447122584.13446537285.17

河北国控房地产开发有限公司合营企业379024827.88378989179.27

珠海东万元奉企业管理合伙企业(有限合伙)合营企业377670755.14377670755.14

上海万九绿合置业有限公司合营企业346055636.61355979930.81

苏州工业园区左岸房地产开发有限公司合营企业328705918.55481536829.55

上海合庭房地产开发有限公司合营企业318213867.16318213867.16

山东小珠山建设发展有限公司合营企业305285600.47306155572.34

成都万新置业有限公司合营企业300736501.28300736500.96

西安雁顺置业有限公司合营企业288394310.79288759800.15

宁波慈鹭置业有限公司合营企业267482506.09258668523.69

成都万锦南府置业有限公司合营企业259487208.96259487208.96

苏州金晟硕丰投资中心(有限合伙)合营企业255000000.00-

北京首开万科房地产开发有限公司合营企业249753792.69249849287.52

广州知识城置业发展有限公司合营企业248097657.32265584175.36

重庆星畔置业有限公司合营企业245414004.41245557155.67

-137-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(2)应付项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

大连万兴置业有限公司合营企业245232068.50246432713.55

天津海纳万塘房地产开发有限公司合营企业241854637.11241093761.25

武汉联投万科生态城房地产有限公司合营企业225528797.90225590997.21

四川万合鑫城置业有限公司合营企业223209618.50223209618.50

扬州万景置业有限公司合营企业222904571.64222904571.64

无锡国信置业有限公司合营企业202086753.65202086753.65

珠海市海愉置业有限公司合营企业201908311.71235659882.22

中万新创(珠海)企业管理企业(有限合伙)合营企业200479271.66200478311.75

上海乐都置业有限公司合营企业197725673.78197720822.78

广州市启坤房地产开发有限公司合营企业194444878.02-

宁波万投置业有限公司合营企业172765629.38169623242.93

杭州融恒置业有限公司合营企业171795879.93156223178.46

上海科岸承华企业发展有限公司合营企业170656237.80171295570.72

温州市梁旭置业有限公司合营企业162831402.67162821778.97

杭州元墨置业有限公司合营企业的子公司157455784.53199067277.53

杭州万谷房地产开发经营有限公司合营企业153546480.00143693480.00

长沙市万科西海岸置地有限公司合营企业151728013.34-

成都润万置业有限公司合营企业149003130.41149003130.41

长沙市领域投资有限公司合营企业141633435.74141607131.26

漳州市滨水置业有限公司合营企业136978566.51137356068.88

上海加来房地产开发有限公司合营企业127403461.05127391005.21

无锡市北联投资发展有限公司合营企业125693644.16125693644.16

南昌联湖科置业有限公司合营企业121132838.12121132838.12

成都中万怡兴置业有限公司合营企业114921252.67114892798.34

常熟万中城房地产有限公司合营企业110360821.3989355106.73

三亚碧海锦晟酒店管理有限公司合营企业108339403.83103660741.53

宁波鄞州云邦房地产信息咨询有限公司合营企业106743055.07106743055.07

武汉星光南岸置业有限公司合营企业102540347.00100459829.92

武汉万地汉宜房地产开发有限公司合营企业101278967.4988689755.22

北京龙万华开房地产开发有限公司合营企业97575604.14102475604.14

杭州富耀置业有限公司合营企业96676216.7691978913.97

扬州万美置业有限公司合营企业94990000.0094990000.00

深圳万通南头城管理运营有限公司合营企业94754422.0722193182.71

石家庄万科文润房地产开发有限公司合营企业91840914.3689834357.69

河南省多乐置业有限公司合营企业90702846.7692403767.68

-138-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(2)应付项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

南京荟合置业有限公司合营企业90581411.9663525731.24

扬州万铭置业有限公司合营企业88015571.5788007567.61

北京欢购商业管理有限公司合营企业86370416.2537139953.82

天津梅江秋实置业有限公司合营企业85620056.7085620056.70

青岛昌明置业有限公司合营企业84268944.4884259694.48

深圳市龙嘉广场商业发展有限公司合营企业79654511.1779504412.72

北京万链筑享建筑科技有限公司合营企业78144563.7178574648.30

杭州南璟置业有限公司合营企业77768277.7276570522.28

南通申万置业有限公司合营企业77735169.8082256920.22

南宁万滨房地产有限公司合营企业76467255.7876458851.87

无锡市辰万房地产有限公司合营企业72938014.9878157898.95

宁波万应置业有限公司合营企业70598803.5770590630.87

青岛龙泰锦钰置业有限公司合营企业69661719.3069661719.30

佛山市南海区万扬房地产有限公司合营企业66324282.1166299725.09

杭州万照置业有限公司合营企业66138314.2866138168.04

宁波开万云海置业有限公司合营企业64821143.2882310687.69

南京悦颐房地产开发有限公司合营企业62662857.5762662857.57

沈阳万科万洲房地产开发有限公司合营企业61959798.3161229823.84

徐州铭辉置业有限公司合营企业60385161.6059078209.34

广东万纬冷链物流有限公司合营企业59943012.8361517335.28

天津信科置业有限公司合营企业57540918.6953364796.07

合肥新城创域房地产有限公司合营企业57266577.2553278407.29

扬州启辉置业有限公司合营企业54292833.6574494833.65

廊坊市万都房地产开发有限公司合营企业49655720.0049655720.00

南通新雅房地产开发有限公司合营企业49579722.3449579719.86

通用地产重庆有限公司合营企业48783361.6849145466.12

大连万城之光置业有限公司合营企业44688689.0744802526.83

长沙市领域房地产开发有限公司合营企业42194839.3337928680.26

中英街深港万商管理运营(深圳)有限公司合营企业42005179.1041900259.79

常熟中南香缇苑房地产有限公司合营企业34271160.1433719292.04

杭州万广置业有限公司合营企业31114392.8031112965.87

无锡市晨业房地产有限公司合营企业30654918.2130685788.35

郑州市耀光商业管理有限公司合营企业的子公司30075364.709431414.59

杭州万爵置业有限公司合营企业29817093.5329957120.35

北京万城永辉置业有限公司合营企业29566578.0125463742.83

扬州嘉世威建设发展有限公司合营企业27837007.9827575733.06

温州万贤置业有限公司合营企业26574935.2326574935.23

杭州万臻置业有限公司合营企业25943152.6425943143.28

南京凯瑞置业有限公司合营企业25488437.1225487340.86

-139-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十)关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

(2)应付项目-续人民币元单位名称与本集团的关系2026年6月30日2025年12月31日

上海宜为兴置业发展有限公司合营企业23698290.3420104277.25

温州德信南湖置业有限公司合营企业23579758.1023579754.46

北京万启安企业管理咨询有限公司合营企业的子公司22475705.6822471660.31

上海资贤投资发展有限公司合营企业21058847.4921074483.56

温州万享置业有限公司合营企业20526735.6820527076.34

温州万瑞置业有限公司合营企业20315921.0720338925.26

扬州印享商业管理有限公司合营企业19978539.399120476.46

天津市迪万投资有限公司合营企业18682809.3318682809.33

茂名市尚阳商业管理有限公司合营企业16207042.4612407219.63

湛江市尚阳商业管理有限公司合营企业16135200.437270568.13

上海恺熠置业有限公司合营企业15548965.4315640215.85

深圳市滨海酒店资产有限公司合营企业15000000.0015000000.00

横琴万科云地商务咨询合伙企业(有限合伙)合营企业14952256.1914952256.19

嘉兴昆仑置业有限公司合营企业的子公司14714278.6514934593.88

深圳市龙城商业发展有限公司合营企业14072648.0914072648.09

德阳乐享商业管理有限公司合营企业13335542.136644420.82

苏州迅和置业有限公司合营企业13208444.8813208444.88

沈阳新兴置业有限公司合营企业12898008.2314856753.52

淄博欢购商业管理有限公司合营企业12695420.157566168.25

杭州富阳万朝置业有限公司合营企业11919853.6311919856.80

杭州协鼎置业有限公司合营企业11681497.7711686156.88

肇庆市尚扬商业管理有限公司合营企业11671614.148723265.26

瑞安市鸿熹置业有限公司合营企业11487386.5511484780.85

东莞市尚阳商业管理有限责任公司合营企业11056167.808118588.43

益阳市耀光商业管理有限公司合营企业10679801.044556507.71

安阳市耀光商业综合体管理服务有限公司合营企业10138743.694874182.67

嘉兴市东菱房地产开发有限公司合营企业的子公司10062507.8910060976.53

北京万晏企业管理有限公司合营企业10019729.3710019729.37

温州万筑开元置业有限公司合营企业8845410.7016545410.70

广州市万臻房地产有限公司合营企业8075751.4618075751.46

南京裕晟置业有限公司合营企业7743577.32319367395.17

珠海横琴万骏投资集团有限公司合营企业-46914572.77

杭州锦业置业有限公司合营企业-29078510.97

其他合营企业215217535.31188382964.08

小计28534493352.7828557562610.55

总计45515678855.2146441224447.18

本期对关联方的利息支出为人民币517914.71元(上年同期：人民币753054.16元)。

-140-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十一)资本管理

本集团资本管理的主要目标是保障本集团的持续经营，能够通过制定与风险水平相当的产品和服务价格并确保以合理融资成本获得融资的方式，持续为股东提供回报。

本集团定期复核和管理自身的资本结构，力求达到最理想的资本结构和股东回报。本集团考虑的因素包括：本集团未来的资金需求、资本效率、现实的及预期的盈利能力、预期的

现金流、预期资本支出等。如果经济状况发生改变并影响本集团，本集团将会调整资本结构。

本集团通过经调整的净债务资本率来监管集团的资本结构。经调整的净债务为总债务(包括短期借款、长期借款、应付债券，不含已计提的应付利息)，扣除货币资金。

经调整的净债务资本率如下：

人民币元本集团项目

2026年6月30日2025年12月31日

短期借款28609243130.6526317946319.91

其他应付款1208192400.001094667600.00

一年内到期的长期借款和应付债券149044623088.68133143973793.13

长期借款130002189476.78157185809950.29

应付债券9504062025.9311295348685.75

其他非流动负债32887912600.0029445437400.00

总债务合计351256222722.04358483183749.08

减：货币资金59049287324.7867240949734.90

经调整的净债务292206935397.26291242234014.18

股东权益215806232217.51235860058036.69

净债务资本率135.40%123.48%人民币元本公司项目

2026年6月30日2025年12月31日

短期借款24118670759.4424478146319.91

其他应付款1208192400.001094667600.00

一年内到期的长期借款和应付债券96267097731.8984875290372.29

长期借款74458904584.5190240971734.75

应付债券680766350.722248758103.20

其他非流动负债32887912600.0029445437400.00

总债务合计229621544426.56232383271530.15

减：货币资金854456471.37848785562.84

经调整的净债务228767087955.19231534485967.31

股东权益100635888935.49115240752360.06

净债务资本率227.32%200.91%

-141-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十二)承诺及或有事项

1.重要承诺事项

(1)资本承诺人民币亿元项目2026年6月30日2025年12月31日已签约但尚未于财务报表中确认的

-已签订的正在或准备履行的建安合同380.64483.77

-已签订的正在或准备履行的土地合同5.438.29

合计386.07492.06

截至2026年6月30日止，本集团的约定资本支出须在合同他方履行合同规定的责任与义务同时，若干年内支付。

2.或有事项

(1)未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

截至2026年6月30日止，本集团个别附属公司是某些法律诉讼中的被告，也是在日常业务中出现的其他诉讼中的原告。尽管现时无法确定这些或有事项、法律诉讼或其他诉讼的结果，管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。

本集团作为被告的重大未决诉讼、仲裁案件涉及金额详见本集团相关公告。经咨询相关代理律师，本公司董事会认为上述诉讼、仲裁的结果不能可靠估计。

(2)为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响本集团之地产子公司按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款阶段性担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购住房的《房地产证》办出及抵押登记手续办妥后并交银行执管之日止。2026年6月30日，本集团承担阶段性担保额为人民币740.98亿元(2025年12月31日：阶段性担保额为人民币934.96亿元)。管理层相信任何因此引致的负债不会对本集团的财务状况或经营业绩构成重大的负面影响。

除上述或有事项外，截至2026年6月30日止，本集团无其他重要或有事项。

-142-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十三)资产负债表日后事项

1.关联方交易

于2026年7月，深铁集团向本集团提供借款金额合计为人民币9.27亿元。

2.重要的非调整事项

于2026年6月，本公司2021年面向专业投资者公开发行债券(第三期)(品种二)召开2026年第一次债券持有人会议，并投票通过《关于调整“H1 万科 06”(原简称“21 万科 06”)回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排、提供增信措施的议案》，根据议案回售部分债券本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金)的40%和固定兑付于2026年7月26日兑付，并注销兑付本金对应的债券，剩余60%展期1年，兑付日为2027年7月26日。

于 2026 年 6 月，23 万科 MTN004 召开 2026 年第一次持有人会议，并投票通过中期票据本息兑付安排调整的议案，根据议案中期票据本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金，如有)的40%和固定兑付于2026年7月7日兑付，剩余60%的本金展期一年，兑付日为

2027年7月7日。

于2026年6月，本公司2023年面向专业投资者公开发行债券(第一期)(品种一)召开2026年第一次债券持有人会议，并投票通过《关于调整“H3 万科 01”(原简称“23 万科 01”)回售部分债券本息兑付安排、增加固定兑付安排、提供增信措施的议案》，根据议案回售部分债券本金(扣除已通过固定兑付安排兑付的本金)的40%和固定兑付于2026年7月24日兑付，并注销兑付本金对应的债券，剩余60%展期1年，兑付日为2027年7月24日。

(十四)其他重要事项

1.分部信息

(1)报告分部的确定依据与会计政策

本集团根据内部组织结构、管理要求及内部报告制度确定了开发经营业务和物业管理业务

两大报告分部，开发经营业务分部主要包括以住宅为主的可售型产品的开发与销售业务、代建以及商业等持有物业运营与资产管理业务。物业管理业务分部主营包括社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务及 AIoT 及 BPaaS 解决方案服务等业务。每个报告分部为单独的业务分部，提供不同的产品和劳务，由于每个分部需要不同的技术及市场策略而需要进行单独的管理。本集团管理层将会定期审阅不同分部的财务信息以决定向其配置资源、评价业绩。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

-143-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十四)其他重要事项-续

1.分部信息-续

(2)报告分部的财务信息人民币元

2026年1月1日至6月30日止期间

开发经营业务物业管理业务未分配项目抵销合计

分部收入45739377236.2119193281739.886589293192.57(1352843619.59)70169108549.07

其中：对外销售收入45337578759.9218459067975.826372461813.33-70169108549.07

分部间销售收入401798476.29734213764.06216831379.24(1352843619.59)-

分部费用52178217319.4818114933493.0310308653586.15(1380146391.93)79221658006.73

分部利润(亏损)(注)(6438840083.27)1078348246.85(3719360393.58)27302772.34(9052549457.66)

分部资产839268029674.5936108554062.36691461078627.98(607076179641.91)959761482723.02人民币元

2025年1月1日至6月30日止期间

开发经营业务物业管理业务未分配项目抵销合计

分部收入79886874600.3118168362232.399827678826.92(2559611250.48)105323304409.14

其中：对外销售收入79429924490.1517090171974.868803207944.13-105323304409.14

分部间销售收入456950110.161078190257.531024470882.79(2559611250.48)-

分部费用86266545102.1417047940504.2612711538189.28(2512544573.35)113513479222.33

分部利润(亏损)(注)(6379670501.83)1120421728.13(2883859362.36)(47066677.13)(8190174813.19)

分部资产1004080046521.1536373069233.20720971070548.52(567275311528.32)1194148874774.55

主营业务收入及主营业务成本在附注(五)41中。

注：分部利润与财务报表营业利润总额的衔接如下：

人民币元

2026年1月1日至6月2025年1月1日至6月

项目

30日止期间30日止期间

分部亏损(9052549457.66)(8190174813.19)

加：投资收益(损失)(3340489338.71)(567980097.53)

加：公允价值变动收益(损失)(108282531.01)(73035511.14)

加：资产处置收益(损失)(11708343.06)7175522.11

营业利润(亏损)(12513029670.44)(8824014899.75)

(3)本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易额超过10%的客户。

-144-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十五)母公司财务报表主要项目注释

1.其他应收款

1.1项目列示

人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

其他应收款356074370582.05372927574212.25

1.2其他应收款

(1)按款项性质分类情况人民币元款项性质2026年6月30日2025年12月31日

应收内部子公司款431429582757.25435497334530.91

应收联营/合营企业款10156234010.6810001433409.10

其他360698626.87577871259.55

小计441946515394.80446076639199.56

减：坏账准备85872144812.7573149064987.31

合计356074370582.05372927574212.25

(2)按坏账计提方法分类披露人民币元

2026年6月30日

账面余额坏账准备种类计提比账面价值

金额比例(%)金额

例(%)

按单项计提坏账准备441938488466.06100.0085871662726.0219.43356066825740.04

按组合计提坏账准备8026928.74-482086.736.017544842.01

合计441946515394.80100.0085872144812.75356074370582.05人民币元

2025年12月31日

账面余额坏账准备种类比例计提比例账面价值金额金额

(%)(%)

按单项计提坏账准备446068603874.30100.0073148581905.6116.40372920021968.69

按组合计提坏账准备8035325.26-483081.706.017552243.56

合计446076639199.56100.0073149064987.31372927574212.25

对于应收内部子公司款和应收联营/合营企业款，本公司考虑相关开发项目的情况，结合当前及未来的经济状况按照单项计提坏账准备。

对于其他性质的其他应收款，作为具有类似信用风险特征的组合，本公司考虑历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与未来经济状况预测，基于历史实际信用损失率计提坏账准备。

-145-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十五)母公司财务报表主要项目注释-续

1.其他应收款-续

1.2其他应收款-续

(3)坏账准备情况人民币元本期变动金额类别2026年1月1日收回转销其他2026年6月30日计提或转回或核销变动

坏账准备73149064987.3112723080820.41(994.97)--85872144812.75本公司本期无金额重大的坏账准备收回或转回情况。

(4)本公司本期无金额重大的其他应收款实际核销情况。

(5)按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况

于2026年6月30日，按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款合计人民币

202010913119.35元(2025年12月31日：人民币196040128929.99元)，占其他应收款

期末余额的比例为45.71%(2025年12月31日：43.95%)。

(6)本公司本期未发生因金融资产转移而予终止确认的其他应收款的情况。

2.长期股权投资

(1)长期股权投资分类如下人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

对子公司的投资69325527924.0469346037924.04

对联营/合营企业的投资1937410810.201948258654.01

合计71262938734.2471294296578.05

(2)对子公司的投资

本公司子公司的相关信息参见附注(七)。

-146-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十五)母公司财务报表主要项目注释-续

2.长期股权投资-续

(3)对联营/合营企业投资人民币元项目联营企业合营企业合计

2026年1月1日1284278978.16663979675.851948258654.01

本期变动

-减少投资-(109140785.67)(109140785.67)

-权益法下确认的投资收益(损失)(11537016.43)109829958.2998292941.86

2026年6月30日1272741961.73664668848.471937410810.20

3.短期借款

(1)短期借款分类人民币元

2026年6月30日2025年12月31日

项目原币折人民币原币折人民币银行借款信用借款

-人民币3788302450.543788302450.543788302450.543788302450.54抵押借款

-人民币20330368308.9020330368308.9019689843869.3719689843869.37质押借款

-人民币--1000000000.001000000000.00

小计24118670759.4424478146319.91

加：借款应付利息282777604.82282777604.8213438542.4713438542.47

合计24401448364.2624491584862.38

(2)于2026年6月30日，本公司无已逾期未偿还的短期借款情况(2025年12月31日：无)。

4.其他应付款

4.1项目列示

人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

其他应付款95568415662.4896918858424.55

-147-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十五)母公司财务报表主要项目注释-续

4.其他应付款-续

4.2其他应付款-续

(1)按款项性质列示其他应付款人民币元项目2026年6月30日2025年12月31日

应付内部子公司款86665756551.9287809482822.02

应付联营/合营企业款5453780755.735889806290.69

其他3448878354.833219569311.84

合计95568415662.4896918858424.55

于2026年6月30日，其他应付款中应付内部子公司款主要为本集团子公司存放至本公司账户的资金。

5.长期借款

人民币元

2026年6月30日

项目原币汇率折人民币借款条件银行借款

50125335928.571.000050125335928.57信用

人民币48358539714.211.000048358539714.21抵押

40945115842.891.000040945115842.89质押

小计139428991485.67

减：一年内到期的长期借款

22900487225.351.000022900487225.35信用

人民币12657140113.461.000012657140113.46抵押

29412459562.351.000029412459562.35质押

小计64970086901.16其他借款

4956467372.401.00004956467372.40信用

人民币10739965816.341.000010739965816.34抵押

1300000000.001.00001300000000.00质押

小计16996433188.74

减：一年内到期的长期借款

4956467372.401.00004956467372.40信用

人民币10739965816.341.000010739965816.34抵押

1300000000.001.00001300000000.00质押

小计16996433188.74

合计74458904584.51

-148-万科企业股份有限公司财务报表附注

2026年1月1日至6月30日止期间

(十五)母公司财务报表主要项目注释-续

5.长期借款-续

人民币元

2025年12月31日

项目原币汇率折人民币借款条件银行借款

51810931861.871.000051810931861.87信用

人民币47400222045.791.000047400222045.79抵押

40268494703.351.000040268494703.35质押

小计139479648611.01

减：一年内到期的长期借款

15801935224.161.000015801935224.16信用

人民币10478387454.601.000010478387454.60抵押

24393354197.501.000024393354197.50质押

小计50673676876.26其他借款

5147000000.001.00005147000000.00信用

人民币11124749328.571.000011124749328.57抵押

1300000000.001.00001300000000.00质押

小计17571749328.57

减：一年内到期的长期借款

5147000000.001.00005147000000.00信用

人民币9689749328.571.00009689749328.57抵押

1300000000.001.00001300000000.00质押

小计16136749328.57

合计90240971734.75

6.应付债券

参见附注(五)32。

7.营业收入和营业成本

本公司营业收入和营业成本均由其他业务产生。

8.投资收益

人民币元

2026年1月1日至2025年1月1日至

项目

6月30日止期间6月30日止期间

成本法核算的长期股权投资收益482894931.0212476532710.35

权益法核算的长期股权投资收益(亏损)98292941.86(74246862.48)

其他非流动金融资产在持有期间的投资收益-8544472.67

处置长期股权投资的收益-2916236652.92

合计581187872.8815327066973.46

-149-万科企业股份有限公司补充资料

2026年1月1日至6月30日止期间

1.当期非经常性损益明细表

人民币元项目金额

非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分(137487753.62)除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和

(53017929.11)金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入、支出和其他投资收益(1080825822.05)

所得税影响额(73857667.68)

少数股东权益影响额234356818.65

合计(1110832353.81)

2.净资产收益率及每股收益

本净资产收益率和每股收益计算表是万科企业股份有限公司按照中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第9号-净资产收益率和每股收益的计算及披露》(2010年修订)的有关规定而编制的。

加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率(%)基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净亏损(14.63)(1.25)(1.25)扣除非经常性损益后归属于公司普通股股

(13.54)(1.16)(1.16)东的净亏损

3.境内外会计准则下会计数据差异

(1)同时按照国际财务报告会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净亏损和净资产差异情况人民币元归属于母公司股东的净亏损归属于母公司股东的净资产

2026年1月1日至2025年1月1日至2025年12月31

2026年6月30日

6月30日止期间6月30日止期间日

按中国会计准则(14951268522.50)(11946573688.12)102181199875.78116905224808.46

按国际财务报告会计准则调整的项目及金额：

按国际财务报告

(14951268522.50)(11946573688.12)102181199875.78116905224808.46会计准则

(2)本公司并无按照除国际财务报告会计准则之外其他境外会计准则披露的财务报告。