投资要点

事件：今日上午，总理在第十三届全国人代会第一次会议上做2018 年政府工作报告，其中提出要稳妥推进房地产税立法、更好解决群众住房问题。

对此，我们的观点：

第一，房产税立法进度低于预期，政策基调平稳，不宜过于悲观本次政府工作报告中涉及房地产的表述主要有两部分：房地产税立法和有关群众住房问题的长效机制。

关于房地产税立法，作为财税改革的重要一环，自2016 年起，每年两会均会提及，从今年十三届人代会一次会议发言人张业遂“目前正在加快进行起草完善法律草案。争取早日提请常委会初次审议的准备工作”表述来看，当前房地产税立法仍处于草案起早阶段，按照“形成草案、提请常委会、提交人大审议”的流程来看，距离最终立法出台尚有较大距离，我们预计最终立法启动或出台可能要到2020 年，再结合政府工作报告中“稳妥推进房地产税立法”的表述，我们认为短期对房地产税出台不宜再过度解读。

关于长效机制，我们认为政府工作报告中基本延续了2018 年中央经济工作会议的表述，坚持”房住不炒“的定位，继续因城施策，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持居民自住购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。我们在2018 年投资策略中就强调，调控政策基调在于”平稳健康，防止大起大落“，并非一味打压房地产，因此，我们认为不宜对行业过度悲观。

第二，强二三线城市成交反弹趋势或立，龙头企业销售表现稳健从我们跟踪的重点城市数据来看，2018 年1-2 月一线4 城、二线14 城、三四线20 城成交同比增速分别为-27.3%、-10.25%、-11%，其中二、三线降幅分别较上月收窄6.46、2.1 个百分点。基于去年低基数和可期的供给改善等因素，我们认为强二、三线城市反弹可期。此外，从龙头房企的销售数据来看，多数规模房企销售表现仍稳健，如保利、新城、2018 年1-2月销售同比增速分别为76%、91%，表明行业整体需求平稳，集中度仍在稳步提升。

第三，投资观点

综上所述，自上而下来看，房地产税立法进度低于预期，政策基调平稳，行业波动性趋弱，需求整体平稳，不宜过于悲观；自下而上来看，集中度提升仍是大势所趋，龙头业绩增长较好，相对估值优势显著，我们继续看多地产龙头，推荐：1、价值龙头：保利地产、万科、绿地控股等；2、成长标兵：阳光城等；3、租赁REITs 标的：光大嘉宝等

风险提示：流动性加速收紧、利率持续上行致销售不达预期；房地产税推进超预期等。