投资要点

房产税是每年两会的热点，市场上很多人担心推行“房产税”会对房价产生负面作用，但情况果真如此吗？从历史经验来看，无论是美国、日本、香港还是2011 年进行房产税试点的上海、重庆，房产税对房价抑制效果均不显著。尽管有上述历史宏观经验作为依据，但我们仍希望从更微观层面深入地研究房产税对房价的影响。为此，我们引入MAS 即多智能体系统（multi-agent system,一种全新的分布式计算方法，运用于现代行为金融学研究中），来对征收房产税以后的市场房价变化进行模拟演绎。我们的实验假设一个城市中有7000 万人口，一半租房，一半拥有自己的房产，经过对买房、买房、租房的行为模拟演绎，进行70 轮迭代，共进行八组实验。

初始状态设定：为了更贴近真实情况，我们假定所有市民智能体和房产智能体的初始状态都是随机分布的，市民智能体的初始状态分为三种：

在城市中租房，在城市中有房，或不在城市中，并对市民智能体随机分配房产。注，一线城市和三线城市是独立的两组实验。

模拟开始：市民智能体在每一回合中可以选择的行为有：重新租房，买房，卖房，搬出城市，或维持现状。而决定每一回合行为的参数包括每个智能体的收入、租金、以及所持有的房产价格、持有成本。同时，每一个房产智能体的初始状态包括其租金、持有成本（或者说房贷）、市场交易价格、住户、房产持有人等。每一回合以后房产智能体的状态也会发生变化。

状态转移：智能体从租房的状态变成买房，或从租房的状态变成迁出城市被称为状态转移。我们假设市民智能体 C 状态转移，那么C 发生状态转移的概率，即P（C 状态转移到A 模式） 服从玻尔兹曼类型分布。

实验结果：在购房成本中加入房产税这一因素，并观察征税后房价发生的变化。最后我们得出两个核心结论：1）一线和三线城市房价和税率没有显著相关性，且不论是一线还是三线城市，在征收不同比率的房产税情况下，房价增幅没有显著变化。2）租金出现明显上涨，且税率越高，租金越高。

风险提示：本文采用模型是基于一定合理假设做的模拟分析，不对未来房价及房产税具体政策作任何预测。