投资要点

步入业绩兑现期，迎来报表最好时光：2015 年以来，政策扶持叠加宽货币环境，地产行业明显复苏。2016 年1-9 月全国商品房销售面积累计同比增长26.9%，销售金额同比增长41.3%。开发商资产负债表逐步修复，利润表回升，现金流量表明显好转。从前三季度上市房企的报表来看，行业整体收入增长36.8%，归属上市公司股东净利润增长26.2%，较2015 全年分别提高28.8 个和23.4 个百分点。尽管近期政策调控持续加码，但考虑结算滞后，预计短期上市房企业绩仍将维持较好表现。

毛利率小幅滑落，管控能力依旧突出。前三季度上市房企整体毛利率27.1%，较2015 年全年下降1.5 个百分点。销售净利率9.1%，较2015年全年下降0.6 个百分点。考虑到2015 年至2016 年房价大幅上涨，预计短期主流房企毛利率有望小幅回升，但中长期来看，由于近年地价上涨幅度大于房价上涨幅度，叠加人力成本上升，开发商结算毛利率仍面临下调压力。费用率方面，前三季度上市房企三费占比为9.2%，较2015 年全年小幅上升0.4 个百分点，管控能力依旧突出。

成交抢眼，去化创新低： 2016 年前三季度上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为13719.6 亿元，同比增长47.9%，较2015 年全年增速提升30.7 个百分点，高于全国商品房销售额同期增速（41.3%）。前三季度TOP10 和TOP50 销售面积市占率分别为19.8%和37.2%，较2015年同期提升2.5 个和5.3 个百分点。龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额，未来随着更多中小房企转型退出，预计行业集中度提升仍将是大趋势。销售爆发背景下，上市房企整体去化周期进一步下降到1.8 年，创2009 年以来新低。

投资扩张，杠杆收缩。开工提速叠加地价高企下的被动补库存导致前三季度房企现金流支出大幅增加，前三季度上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金9103.5 元，同比上升22.7%，较2015 年全年增速提升23.4 个百分点。从龙头房企新开工增速来看，万科、保利、华夏幸福前三季度新开工同比分别增长74.6%、19.6%和26.8%。截止三季度末，板块剔除预收款后资产负债率为52.1%，较上年末略降4 个百分点，净负债率91.3%，较上年末下降7 个百分点。在手现金对一年内到期的长短期债务覆盖比例165%，较2015 年末上升65 个百分点，短期偿债压力大幅改善。期末预收款同比增长34.5%，奠定2017 年高增长基础。

投资策略：在政策收紧及基本面下行背景下，板块难有整体性机会。建议关注：1）三季度末机构地产持仓仅3.37%，低配1.67 个百分点，年底丽牌行情无法证伪的背景下，投资者可适度关注高股息率低PB 的险资概念股首开、金融街、金地等个股；2）考虑恒大入主深深房，可关注地产壳公司尤其是国企壳公司主题性机会，相关标的如沙河、深深房、大龙、粤宍远、京能置业等；3）定增或员工持股倒挂的优质白马新湖中宝、中洲；4）资源型个股招商、城建、福星及具备安全边际且业绩爆发的转型股宋都、广宇、世联等。

风险提示：销售不及预期风险。