深振业A:2025年年度报告

深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业(集团)股份有限公司

2025年年度报告

2026年04月

1深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、

准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责

人李普及会计机构负责人张春研声明：保证本年度报告中财务报告的

真实、准确、完整。

是否存在部分董事未亲自出席审议本次年报的董事会会议的情形

?是□否

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议未亲自出席未亲自出席未亲自出席被委托人董事姓名董事职务会议原因姓名李伟董事个人原因宋扬非标准审计意见提示

□适用?不适用内部控制重大缺陷提示

□适用?不适用公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”有关内容。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义.......................2

第二节公司简介和主要财务指标.....................5

第三节管理层讨论与分析...........................9

第四节公司治理、环境和社会......................25

第五节重要事项..................................39

第六节股份变动及股东情况........................48

第七节债券相关情况..............................53

第八节财务报告..................................58

第九节备查文件目录.............................169

3深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

释义释义项指释义内容

公司、本公司指深圳市振业（集团）股份有限公司

中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会深圳证监局指中国证券监督管理委员会深圳监管局深圳市国资委指深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深圳资本集团指深圳市资本运营集团有限公司

元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元

4深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息

股票简称深振业Ａ股票代码000006股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳市振业(集团)股份有限公司

公司的中文简称深振业、振业集团

公司的外文名称（如有） SHENZHEN ZHENYE（GROUP）CO.LTD.公司的法定代表人宋扬

注册地址深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014 号振业大厦 A 座 31 层注册地址的邮政编码518008

办公地址深圳市南山区科技南路 16 号深圳湾科技生态园 11 栋 A 座 42-43 层办公地址的邮政编码518057

公司网址 http://www.zhenye.com

电子信箱 szzygp@126.com

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名杜汛牛佳琪深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园联系地址

11 栋 A 座 43 层 11 栋 A座 43层

电话（0755）25863381（0755）25863061

传真（0755）25863012（0755）25863012电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn

公司披露年度报告的媒体名称及网址巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn公司年度报告备置地点公司董事会办公室

四、注册变更情况

统一社会信用代码 91440300618831041G公司上市以来主营业务的变化情况（如无变更

有）

2005年10月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家

历次控股股东的变更情况（如有）股71068475股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。

5深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）

会计师事务所办公地址北京市东城区朝阳门北大街 8号富华大厦 A座 8层

签字会计师姓名邓登峰、刘丽红公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

□适用?不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用?不适用

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是?否

2025年2024年本年比上年增减2023年

营业收入（元）2618016381.316064948157.84-56.83%2810603447.85归属于上市公司股东的净

-42257500.50-1568365378.3297.31%-802652783.79利润（元）归属于上市公司股东的扣

除非经常性损益的净利润-53416674.59-1569712314.7496.60%-805243774.58

（元）经营活动产生的现金流量

189060245.801114966173.23-83.04%72763171.55净额（元）

基本每股收益（元/股）-0.0313-1.161897.31%-0.5946

稀释每股收益（元/股）-0.0313-1.161897.31%-0.5946

加权平均净资产收益率-0.79%-25.35%24.56%-10.79%

2025年末2024年末本年末比上年末增减2023年末

总资产（元）16377088278.7617226824619.46-4.93%25919169551.13归属于上市公司股东的净

5361518198.285403775698.78-0.78%6972141077.10资产（元）

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

□是?否

公司报告期内经审计利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润三者孰低为负值

?是□否项目2025年2024年备注

营业收入（元）2618016381.316064948157.84--

营业收入扣除金额（元）----

营业收入扣除后金额（元）2618016381.316064948157.84--

截至披露前一交易日的公司总股本：

截至披露前一交易日的公司总股本（股）1349995046

用最新股本计算的全面摊薄每股收益：

支付的优先股股利-

6深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

支付的永续债利息（元）-

用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）-0.0313

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用?不适用公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用?不适用公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明

□适用?不适用

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入1618061918.99264644964.07321764513.44413544984.81归属于上市公司股东

-25936023.31-45040587.6863979526.65-35260416.16的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-27981754.24-47645928.8863308551.52-41097542.99的净利润经营活动产生的现金

1676924.83725587588.44-226050654.95-312153612.52

流量净额

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□是?否

九、非经常性损益项目及金额

?适用□不适用

单位：元项目2025年金额2024年金额2023年金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资产减/2254908.0745751.51--值准备的冲销部分）除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负

1421800.621453382.723113146.62--

债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回//628528.34--

7深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

债务重组损益5474157.2924101250.11442797.10--

除上述各项之外的其他营业外收入和支出5764615.04-21738292.63-1211374.53--

其他符合非经常性损益定义的损益项目782007.77//--

减：所得税影响额30505.2934857.46253786.25--

少数股东权益影响额（税后）2252901.344689454.39174072.00--

合计11159174.091346936.422590990.79--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

?适用□不适用其他符合非经常性损益定义的损益项目主要系收到的代扣代缴个税手续费返还。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用?不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

8深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司业务概述

公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、长沙等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，近年来公司在城中村改造、商业运营、企业公寓、城市服务、代建业务等领域持续发力，逐渐增强公司造血功能，促进公司实现稳定发展。

（二）公司经营与管理情况回顾

2025年，国内房地产市场平稳修复，在周期性调整中展现较强韧性，行业以去库存、防风险、保交楼为核心，转向提质增效与新模式探索，整体呈现风险收敛、结构优化、稳健经营的发展态势。在此背景下，公司锚定年度经营目标，全力推进“好房子”建设及保障性租赁住房运营，探索布局城中村改造，扎实开展降本增效、存量资产去化等工作，推动公司发展取得了新成效。2025年全年实现营业收入26.18亿元，归母净利润-0.42亿元，亏损额同比大幅收窄；年末资产负债率由上一年度的66.97%降至62.54%，公司现金流安全稳定。

1、稳步推进地产主业年内，公司继续狠抓销售去化，累计实现合同签约金额25.37亿元，回笼资金30.38亿元，在深存量资产处置合计利润贡献近4000万元，为公司实现年度经营目标及未来可持续发展筑牢基础。各地产开发项目交付平稳有序，地产开发新项目采用“低容积率、低建筑高度”的设计新规，打造符合“好房子”标准的优质产品。

2、深度参与城中村改造

公司坚持履行“四个服务”功能使命，抢抓“三大工程”政策机遇，持续推进城中村改造业务，全年累计签订深圳城中村改造服务合同5个，合同金额近3100万元，业务规模逐步扩大。其中，在管的坪山咸水湖项目成为深圳首个公开实施方案、首个发放房票、首个启动搬迁安置的城中村改造项目；光明区羌下村项目立项条件达成速度领跑全市。

3、商业运营平稳有序年内，公司实现商业运营租赁收入合计约1.3亿元。保障性租赁住房项目运营平稳有序，公司中标首个政府配租型保租房管理服务项目——龙华区住宅事务管理服务外包项目；企业公寓宣传片《“寓”见未来》获

国务院国资委优秀国企品牌故事奖，充分展现市属国企“服务城市、服务民生”的社会价值。

4、代建及城服向新发展全年新中标代建项目4个，首次与民营企业合作，成功进入商业代建领域，持续践行“打造优质工程、提供优质服务”理念；公司自有物业团队积极拓展外部市场，成功进入校园物业服务领域，与深圳大学联合研发保障性租赁住房智慧管理系统和物业管理专用智能客服，切实提升公司自主科技创新能力和物业管理服务质量。

5、内部管理方面

一是强化战略引领，擘画发展蓝图。2025年是“十四五”规划收官、“十五五”规划谋篇布局的关键之年，公司在董事会的坚强带领下，着力谋划“十五五”期间企业战略发展方向，通过科学系统的战略规划引领公司未来高质量发展；国有企业改革深化行动实现阶段性目标，改革台账完成率达到100%，公司战略管理能力进一步提升。

9深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

二是着眼研发创新，赋能经营管理。公司不断强化科技创新和产品研发能力，年内引入测量机器人等智能技术，赋能项目工程质量管理；积极运用人工智能大模型，实现本地化部署；深化全屋智能应用，实现家居远程操控与安全预警；研发保障性租赁住房智慧管理系统，实现项目科学动态管理，为公司经营发展长效赋能。

三是优化成本管控，严防财务风险。公司持续对预控成本结算及调整进行督导管理，有效节省项目成本；

通过提前还款、贷款置换等举措，节省年度利息支出近1700万元；有效管控营销费用，实现营销费使用率与年度签约完成率直接挂钩；优化招采制度，项目中标价格下浮率显著提高；不断拓宽融资渠道，高效启动公司债券续发工作，进一步优化公司债务结构，有效保障公司现金流安全稳健。

四是完善安全管理，强化合规建设。公司扎实开展“隐患排查治理年”行动，牢固树立生产安全底座；

稳妥推进化险维稳，常态化做好舆情监测，严密防范资本市场舆情风险；全面梳理诉讼纠纷，推动多宗历史遗留案件获得胜诉；持续完善合规管理体系建设，制定合规管理评价指引文件，保障公司稳健运行。

（三）项目开发情况及相关事项

1、新增土地储备项目

计容建筑土地总价宗地或项土地规划土地面积土地取得权益对价所在位置面积权益比例款（万目名称用途（㎡）方式（万元）（㎡）元）深圳市光明区周家二类居住

天境云玺大道与华34996108487公开竞拍40%19940079760用地夏路交汇处西南侧

注：2025年6月27日，公司与深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司以联合竞拍方式取得深圳市光明区 A509-0074 地块使用权。根据约定，三方权益比例分别为我司 40%、深圳市前海天健房地产开发有限公司30%、深圳市建辰投资发展有限公司30%（详情参见公司于2025年6月28日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。

2、累计土地储备情况

序号项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）剩余可开发建筑面积（万㎡）

1长沙振业城六期1.688.578.57

2 振业城 R 组团 4.71 21.65 21.65

3 振业城 E1 组团 2.24 0.75 0.75

4 惠州振业城 F1 组团 5.80 11.06 11.06

5 振业城 K 组团 7.08 11.81 11.81

6 振业城M 组团 0.40 1.05 1.05

7河源振业深河湾三期3.3113.0413.04

总计25.2267.9367.93

注：累计土地储备情况为截止2025年12月31日未取得施工许可证的项目储备。

3、主要项目开发情况

规划计预计总累计投土地面本期竣累计竣

城市/项目权益开工开发完工容建筑投资金资总金序号项目名称所在位置积工面积工面积区域业态比例时间进度进度面积额（万额（万（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）元）元）

1龙岗区宝龙街住宅/深圳博文雅苑100%2022.12竣工100%76973302046967469678628764004

道商业

10深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

光明区新湖街住宅/1785012696

2天境云庭100%2023.9在建78%1222355002//

道商业12

光明区新湖街住宅/3290120722

3天境云玺40%2025.8在建3.2%34996108487//

道商业60

住宅/

4振业城五长沙岳麓区公寓/80%2024.1在建65%3202983787//7369836334

期商业惠阳经济开发

振业城 U 住宅/ 部分 12491 10411

5惠州区叶挺大道西87%2021.290%63472234177/188692

组团商业竣工88侧振业深河高新区兴业大

住宅/

6河源湾二期二道东、科技大50%2021.05在建80%1490340503//1932117516

商业标段道南振业

7住宅/1126311263广州增城区新塘镇100%2021.10竣工100%15868476056871568715

学府里商业55

注：主要项目开发情况为截止2025年12月31日在建及新竣工项目。

4、主要项目销售情况

本期预累计预售本期预售本期结可售面售（销累计结本期结序城市/所在项目权益比计容建（销售）（销售）算金额项目名称积售）面算面积算面积号区域位置业态例筑面积面积金额（万（万（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）元）元）

（㎡）龙岗区宝

龙大道与住宅/

1博文雅苑100%330202629012950331910196///

锦龙一路商业深圳交汇处

光明区光住宅/

2天境云庭100%5500242072392702209099796///

辉大道商业

振业城三期 C 公寓/

3470392973028636//28636//

组团商业

岳麓区住宅/80%

4振业城五期公寓/8378781684311621134813851///

长沙商业

住宅/

5悦江府天心区公寓/100%677616571230178413853843003666038125

商业振业深河湾

6高新区兴6289059057569031292596560701166519

一期业大道住宅/

河源50%

振业深河湾东、科技商业

7大道南693866852411657227610781122834581433二期

江南区友

住宅/

8南宁振业启航城谊路吴圩97.36%125470113042542701059341225142182853020

商业

段33-1号清溪镇振

住宅/

9东莞振业清溪雅苑兴二路1100%856687484869014156626536894017842771

商业号高陵区泾

渭新城陕住宅/

10西安振业泊悦府汽北侧规100%73398684345189259215610516241532613654

商业划路以

南、渭华

11深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

路以西黄埔区广汕路以

住宅/

11振业天成北、黄埔100%10447596585531309772341223880933619124850

商业军校小学广州西侧

振业增城区新住宅/

12100%47605459701045044055261103001030011621

学府里塘镇商业

滨海高新住宅/

13天津御湖区海洋科幼儿100%10421697988727361062916878717781467423746

技园园惠阳经济

开发区叶住宅/

14 惠州振业城 U 组团 87% 234177 231158 33843 4188 2022 33600 4840 1797

挺大道西商业侧

秦淮区南住宅/

15翡丽铂湾51%6755468851619459204607575489833884

部新城商业南京

江宁区汇住宅/

16铭著风华51%8807189954804461352334969798811523136106

通路商业鹅埠镇深深汕

振业时代花园汕大道与住宅/

17合作100%16593316573515508774578115238821102296

二期创强路交商业区汇处

5、主要项目出租情况

累计已出租可出租面积平均出租序号城市项目名称所在位置项目业态权益比例面积（万㎡）率（万㎡）

1振业大厦宝安南路2014号写字楼100%2.611.6161.69%

深南路前海路西

2星海商业广场商业100%4.172.1752.04%

南侧

深南路前海路西商业/幼儿

3星海名城-其他100%1.411.2588.65%

南侧园/会所宝荷路沙荷路交

4振业峦山谷商业/会所100%2.932.8697.61%

汇处

5深圳桂园市场桂园路商业100%0.740.74100%

6宝丽大厦裙楼宝安南路2046号商业100%0.440.44100%

7振业梅苑上梅林中康路商业100%0.250.25100%

8宝泉庄负一层罗湖区桂园路商业100%0.460.46100%

9翠海一期福田区润田路会所100%0.250.1768.00%

龙岗区深惠路梧

10振业城会所/配套100%0.460.2247.83%

桐路交汇处南宁市鲁班路

11广西振业*尚府商业97.36%0.150.0853.33%

46-6号

会所/商业/

12西安振业泊墅会所100%0.620.348.39%

西安市浐灞生态幼儿园西安区广安路800号

13振业泊公馆商业100%1.160.3227.59%

12深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

长沙市岳麓区麓

14长沙振业城商业80%1.751.0560.00%

景路628号长沙长沙市天心区书

15长沙悦江府商业100%1.141.14100%

院路2号惠州惠阳惠南大

16惠州惠阳振业城幼儿园87%0.330.33100%

道北侧

合计/18.8713.3970.96%

6、土地一级开发情况

□适用?不适用

7、融资途径

融资成本区间/期限结构期末融资余额融资途径平均融资成本（万元）（万元）1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款1878532.31%-4.34%72741245003991750695

票据825003.0%-3.45%/5000032500/

债券1500003.30%-3.45%150000///

其他251000.05%-3.00%//25100/

合计4454530.05%-4.34%222741745009751750695

8、发展战略和未来一年经营计划

公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届历次全会精神，坚持稳中求进工作总基调，加快服务和融入新发展格局，着力推动高质量发展。聚焦粤港澳大湾区，不断优化投资布局，加快项目去化，保证公司现金流的安全稳定；同时积极围绕中央关于构建房地产发展新模式的部署，持续深化拓展城中村改造、保障性住房租赁运营、代建等相关业务，增强公司发展韧性。此外，公司还将继续加大改革创新力度，积极研究探索培育新型业务，推动公司实现高质量发展。

未来一年经营计划请参见本节“十一、公司未来发展的展望”中2026年经营发展计划的相关内容。

9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

?适用□不适用

本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2025年12月31日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约30.35亿元，具体情况详见公司2025年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。

10、董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

□适用?不适用

二、报告期内公司所处行业情况

2025年，我国经济顶住多重压力保持稳中有进发展态势，国内生产总值达140.19万亿，同比增长5.0%。

房地产行业整体呈现“政策托底有力、总量逐步趋稳、结构持续优化”的特征，行业从“规模扩张”稳步向“高质量发展”过渡，政策协同发力与市场自发调整形成合力，推动行业逐步化解风险、重构发展格局。根据国家统计局数据，2025年全国新建商品房销售面积约8.8亿平方米、销售额83937亿元，同比分别下降

8.7%、12.6%，其中住宅销售面积、销售额分别下降9.2%、13.0%；全国房地产开发投资约8.3万亿元，房屋

新开工面积约5.9亿平方米，同比分别下降17.2%、20.4%，其中住宅开发投资约6.4万亿元，住宅新开工面积

13深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

约4.3亿平方米，同比分别下降16.3%、19.8%；房屋竣工面积约6.0亿平方米，同比下降18.1%，其中，住宅竣工面积约4.3亿平方米，同比下降20.2%。

2025年中央经济工作会议对房地产行业的定调是以“着力稳定房地产市场”为导向，逐步构建起需求端

提振、供给端纾困、结构体系不断完善的发展格局。需求端，各地方全面松绑购房限制性措施，持续优化房贷、公积金等支持政策，同步推出购房补贴、契税减免等举措，改善型和刚需型群体购房需求稳步释放；供给端，因城施策控增量、盘活存量，加大保交楼专项融资支持力度，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，有序推动“好房子”建设；结构体系完善方面，城中村改造有序推进，保障性住房、共有产权房供给持续增加，不断完善住房保障体系，加快构建房地产发展新模式。总体来看，未来随着各项政策效应持续显现、市场供求关系逐渐改善，房地产市场有望逐步完成筑底企稳，为地产企业坚守功能定位、履行社会责任、实现高质量发展带来新的机遇。

三、核心竞争力分析

公司以房地产开发为主业，辅以城中村改造、商业运营、城市服务、代建等业务领域，具备开发经验丰富、跨区域管控有力、公司治理规范等优势，坚持稳健审慎的财务管控、科学合理的投资决策、成熟高效的运营管理，不断完善现代企业制度，稳步推进国企改革，建立了一支人员精简高效、团结协作、能打胜仗的高素质专业化队伍，将公司打造成了资产质量优良、治理体系完善、拥有国家一级开发资质的国有上市房地产企业。

四、主营业务分析

1、概述

参见“管理层讨论与分析”中的“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2025年2024年

占营业收同比增减金额占营业收入比重金额入比重

营业收入合计2618016381.31100%6064948157.84100%-56.83%分行业

房地产2618016381.31100%6064948157.84100%-56.83%分产品

房产销售2398098203.8291.60%5901200052.4097.30%-59.36%

房产租赁131264727.405.01%134989508.402.23%-2.76%

物管服务17139654.210.65%8551507.880.14%100.43%

代建及旧改前期服务3382674.580.13%20207089.160.33%-83.26%

其他业务68131121.302.60%---分地区

广东省1683095038.4764.29%768978952.0012.68%118.87%

广西壮族自治区31646425.871.21%22139407.340.37%42.94%

陕西省138978458.515.31%206837091.113.41%-32.81%

天津市224421847.028.57%451345278.307.44%-50.28%

江苏省442529127.4116.90%4238779139.7969.89%-89.56%

14深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

湖南省97345484.033.72%376868289.306.21%-74.17%

(2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

?适用□不适用

单位：元营业收入营业成本比毛利率比上营业收入营业成本毛利率比上年同上年同期增年同期增减期增减减分行业

房地产2618016381.312118072022.7119.10%-56.83%-62.04%11.09%分产品

房产销售2398098203.821997154193.6316.72%-59.36%-63.54%9.54%

房产租赁131264727.4078440601.1540.24%-2.76%-6.25%2.22%

物管服务17139654.2130566921.59-78.34%100.43%70.31%31.54%代建及旧改前期

3382674.585721785.97-69.15%-83.26%1864.29%-167.71%

服务

其他业务68131121.306188520.3790.92%---分地区

广东省1683095038.471352822412.6419.62%118.87%226.99%-26.58%

广西壮族自治区31646425.8726537585.4716.14%42.94%79.44%-17.06%

陕西省138978458.51123640035.7911.04%-32.81%-34.20%1.89%

天津市224421847.02168653868.9224.85%-50.28%-72.89%62.68%

江苏省442529127.41364211150.1217.70%-89.56%-90.92%12.37%

湖南省97345484.0382206969.7715.55%-74.17%-74.92%2.51%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据

□适用?不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

?是□否

单位：元行业分类项目单位2025年2024年同比增减

营业收入元2618016381.316064948157.84-56.83%房地产

存货元10720139331.4210779473014.83-0.55%

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明

?适用□不适用

营业收入2025年较上年减少56.83%，主要系结转规模减少所致。

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用?不适用

15深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（5）营业成本构成行业分类

单位：元

2025年2024年

行业分类同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重

房地产2118072022.71100%5579182361.34100%-62.04%产品分类

单位：元

2025年2024年

产品分类同比增减金额占营业成本比重金额占营业成本比重

房产销售1997154193.6394.29%5477272497.3198.17%-63.54%

房产租赁78440601.153.70%83670941.891.50%-6.25%

物管服务30566921.591.44%17947631.510.32%70.31%代建及旧改前期

5721785.970.27%291290.630.01%1864.29%

服务

其他业务6188520.370.29%---

（6）报告期内合并范围是否发生变动

?是□否

1、2025年7月9日，本公司与深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司合作投资

设立深圳市振业天发开发建设有限公司，并取得控制权。

2、2025年10月17日，本公司控股子公司深圳市振业同创投资运营管理有限公司完成工商注销登记。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用?不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（元）91899529.62

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例3.51%

前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例0.00%公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（元）占年度销售总额比例

1客户140062000.001.53%

2客户227956857.141.07%

3客户38338943.120.32%

4客户47861414.680.30%

5客户57680314.680.29%

合计--91899529.623.51%

16深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

主要客户其他情况说明

□适用?不适用公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（元）2181370701.63

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例90.11%

前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例0.00%公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例深圳市规划和自然资源局光明管

11994000000.0082.37%

理局

2中国建筑第六工程局有限公司73042849.103.02%

3湖南康盛建设工程有限公司54449541.292.25%

4深圳市建工集团股份有限公司30786919.291.27%

5中核华泰建设有限公司29091391.951.20%

合计--2181370701.6390.11%其他情况说明

□适用?不适用

报告期内公司贸易业务收入占营业收入比例超过10%

□适用?不适用

3、费用

单位：元

2025年2024年同比增减重大变动说明

销售费用较上年减少49.87%，主要系本年结销售费用94255103.27188022806.03-49.87%

转规模减少，销售佣金同比减少所致。

管理费用195583500.54190097680.722.89%/

财务费用141023284.38141460929.91-0.31%/

研发费用1115879.37--2025年新增研发项目。

4、研发投入

?适用□不适用预计对公司未来发展主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标的影响构建“人员准入-动态防范化解安全隐患，提升物业服务质量，监控-异常预警”全流2025年度已完成系统保障房智慧管理系统着力建设“智慧社积累智慧社区建设经程数字化管理体系，研发及上线。

区”。验。

快速识别安全隐患。

公司研发人员情况

2025年2024年变动比例

研发人员数量（人）90-

研发人员数量占比2.16%0-研发人员学历结构

本科60-

硕士30-研发人员年龄构成

17深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

30岁以下00-

30~40岁30-

40岁以上60-

公司研发投入情况

2025年2024年变动比例

研发投入金额（元）1115879.370-

研发投入占营业收入比例0.04%0-研发投入资本化的金额

00-

（元）资本化研发投入占研发投入

00-

的比例公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用□不适用

2025年度新增研发项目。

研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

□适用?不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用?不适用

5、现金流

单位：元项目2025年2024年同比增减

经营活动现金流入小计3315703516.843939929684.52-15.84%

经营活动现金流出小计3126643271.042824963511.2910.68%

经营活动产生的现金流量净额189060245.801114966173.23-83.04%

投资活动现金流入小计352989795.75150792396.28134.09%

投资活动现金流出小计163378397.03260314040.96-37.24%

投资活动产生的现金流量净额189611398.72-109521644.68273.13%

筹资活动现金流入小计1206315323.00886104606.4936.14%

筹资活动现金流出小计1901334085.742786152652.20-31.76%

筹资活动产生的现金流量净额-695018762.74-1900048045.7163.42%

现金及现金等价物净增加额-316347118.22-894603517.1664.64%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明

?适用□不适用

1、经营活动产生的现金流量净额2025年较上年减少83.04%，主要系本年支付的各项税费增加所致。

2、投资活动现金流入小计2025年较上年增加134.09%，主要系本年收回投资收到的现金增加所致。

3、投资活动现金流出小计2025年较上年减少37.24%，主要系本年投资支付的现金减少所致。

4、筹资活动现金流入小计2025年较上年增加36.14%，主要系本年取得借款收到的现金增加所致。

5、筹资活动现金流出小计2025年较上年减少31.76%，主要系本年偿还债务及利息支付的现金减少所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明

?适用□不适用

本年度计提存货跌价准备1.39亿元。

18深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

五、非主营业务分析

□适用?不适用

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2025年末2025年初

比重增重大变占总资产比占总资产金额金额减动说明例比例

货币资金2536961343.2215.49%2939758368.7917.07%-1.58%/

应收账款36091062.220.22%45811533.920.27%-0.05%/

存货10720139331.4265.46%10779473014.8362.57%2.89%/

投资性房地产1150114603.127.02%1199990772.046.97%0.05%/

固定资产60841589.750.37%61368475.720.36%0.01%/

在建工程--39623873.600.23%-0.23%/

使用权资产150450236.330.92%166634279.880.97%-0.05%/

合同负债2489656093.4115.20%2273783175.4713.20%2.00%/

长期借款1192455787.487.28%1748823464.6810.15%-2.87%/

租赁负债150538081.090.92%164175172.520.95%-0.03%/境外资产占比较高

□适用?不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

?适用□不适用

单位：元计入权本期其益的累本期公允价值计提他项目期初数计公允本期购买金额本期出售金额期末数变动损益的减变价值变值动动金融资产交易性金融资产

（不含衍85662596.441234698.36--139000000.00149000000.00-75773022.47生金融资

产）

上述合计85662596.441234698.36--139000000.00149000000.00-75773022.47报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是?否其他变动的内容报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是?否

19深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

3、截至报告期末的资产权利受限情况

具体情况详见公司2025年度财务报表附注“五、合并财务报表主要项目注释”之“十五、所有权或使用权受限制的资产”的内容。

七、投资状况分析

1、总体情况

?适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

2695919332.031539864871.0175.08%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用?不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

?适用□不适用

单位：元是否为投资投资项目截至报告期末累计资金来项目截止报告期末累计项目名称固定资本报告期投入金额方式涉及行业实际投入金额源进度实现的收益产投资房地产开

天津御湖自建否60840887.011702230260.28自筹竣工1132764924.63发及销售惠阳振业

城 U 组房地产开自筹+

自建否19637431.46478717893.50在建-

团二、三发及销售借款期

南京翡丽房地产开自筹+

自建否12795768.173135400571.33竣工2628195602.97铂湾发及销售借款

南京铭著房地产开自筹+

自建否45566360.762600082867.29竣工2053112664.23风华发及销售借款

深圳博文房地产开自筹+

自建否47256100.00640040000.00在建-雅苑发及销售借款

深圳光明房地产开自筹+

自建否82306248.751269622048.75在建-天境云庭发及销售借款

振业深河房地产开自筹+

自建否9835340.82679341137.32在建342994890.02湾发及销售借款

广州振业房地产开自筹+

自建否47670435.993572600425.98竣工1460467250.48天成发及销售借款

广州振业房地产开自筹+

自建否73399317.051126348455.03竣工116214085.32学府里发及销售借款

长沙振业房地产开自筹+

自建否6271286.92582837174.43竣工1218017990.36城四期发及销售借款长沙振业房地产开

自建否79697680.39362242293.77自筹在建-城五期发及销售

长沙振业房地产开自筹+

自建否10687267.17789357158.08竣工397996887.14悦江府发及销售借款

西安振业房地产开自筹+

自建否30246269.04700370923.61竣工515465123.95泊樾府发及销售借款

深圳天境房地产开自筹+

自建否2072201277.532072201277.53在建-云玺发及销售借款

20深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

东莞清溪房地产开自筹+

自建否93793540.901420307384.90竣工1615692962.00雅苑发及销售借款

合计------2692205211.9621131699871.80----11480922381.10

注：以上项目按2025年度实际投入金额超过500万标准填列。

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用?不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用?不适用公司报告期不存在衍生品投资。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用?不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用?不适用

九、主要控股参股公司分析

?适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司公司主要注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润名称类型业务湖南振业房地房地产

产开发子公司150000000.002007410156.568603959.04

开发1555573043.5047582206.0839063572.37有限公司南京振新业房房地产

地产开子公司10000000.00551180631.29-395303043.65

开发361444874.3222790474.0623140203.31发有限公司深圳市振业天房地产

发开发子公司800000000.002160113843.64799541037.21--605511.83-458962.79开发建设有限公司报告期内取得和处置子公司的情况

?适用□不适用

21深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响本期影响归属于母公司所有者的深圳市振业天发开发建设有限公司投资设立

净利润-183585.12元。

本期影响归属于母公司所有者的深圳市振业同创投资运营管理有限公司注销净利润0元。

主要控股参股公司情况说明公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。

十、公司控制的结构化主体情况

□适用?不适用

十一、公司未来发展的展望

（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法

2025年12月举行的中央经济工作会议明确了“稳中求进、提质增效”的总基调，提出要实施更加积极有

为的宏观政策，发挥存量政策和增量政策集成效应，加大逆周期和跨周期调节力度，提升宏观经济治理效能，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。2026年是“十五五”开局之年，房地产市场预计在波动中趋稳，整体呈现筑底修复态势，核心城市优质资产有望在政策优化与需求支撑下率先企稳，低能级城市仍面临去化压力。行业发展从“增量扩张”转向“存量优化”，保障性住房、城市更新、“好房子”建设等领域将成为重要发展方向，随着政策端的持续托底与经济基本面逐步修复，房地产市场有望实现软着陆与长效健康发展。

（二）公司面临的风险

1、市场风险。当前，房地产行业投资端、销售端依旧承压，系列宽松政策落地及效应释放存在周期滞后性，市场修复进程缓慢，叠加存量房库存高、人口结构变化、项目去化周期拉长等因素影响，公司面临较大外部不确定性，市场端风险仍较为突出。

2、资金风险。2026年，房地产行业资金面整体仍偏紧，行业信用风险尚未完全出清，资金监管政策持续从严，房企融资渠道收窄、融资成本趋高，若出现债务集中到期、销售回款不畅等问题，房企资金链管控压力将加大，流动性缺口风险上升。

（三）2026年经营发展计划

2026年是“十五五”启航之年，更是公司谋求高质量发展的关键之年。公司将全面贯彻落实党的二十大

和二十届历次全会精神，牢牢把握中央及省市重大战略机遇和政策契机，聚焦“四个服务”功能定位，不断探索房地产发展新模式，持续为城市治理现代化和产业发展提供有力支撑。

1、明确战略定位，谋划未来发展

持续发挥战略先导的核心作用，以“十五五”战略发展规划为指引，以行业政策发展变化为契机，以服务深圳产业发展为重点，坚定可持续发展理念，积极参与构建房地产发展新模式，持续探索转型发展路径，落实新一轮国企改革任务部署，开启具有振业特色的高质量创新发展新篇章。

2、聚焦“四个服务”，展现国企担当

持续履行“四个服务”职责使命，以城市建设者、产业运营者、民生保障者的高度站位，加大在建筑科技、智能家居等领域的研发投入，推动房地产与科技深度融合，打造符合标准的、行业认可的、客户满意的“好房子”；聚焦保障性租赁住房领域，深度参与城中村改造业务，打造拆除新建类城市更新项目范例；持续引领企业公寓“三个一”业务发展方向，加大城市服务和物业管理业务拓展力度，开拓市场化代建类业务，不断提升服务民生能力。

3、保障流动性安全，维护股东权益

22深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

精准把握资本市场融资机遇，努力推动公司债券顺利发行，切实保障公司现金流稳健充裕，严格防范资金流动性风险；公司将全面节约运营成本，深度挖掘增收渠道，加快存量资产处置，着力开拓新兴利润增长点，以更好的业绩表现回馈投资者，维护股东和债权人合法权益。

4、完善治理机制，力促价值提升

积极发挥董事会在公司治理中的核心作用，执行证券监管及国资监管要求，及时履行重大事项披露义务，确保信披真实准确、经营合规透明；不断完善市值管理及投资者关系管理体系，拓宽股东沟通交流渠道，强化投资者信心；持续打造企业核心竞争力和品牌影响力，注重企业文化建设，推动公司内在价值不断提升。

（四）改善公司投资价值的相关举措

根据中国证监会《关于加强上市公司监管的意见（试行）》的要求，公司高度重视对自身投资价值的提升，积极采取有利于改善公司投资价值的相关举措。

1、持续强化经营管理：公司将持续深耕粤港澳大湾区优质项目，强化成本管控与项目全周期运营管理，

提升项目开发运营质量和效益。加大存量资产盘活力度，推进低效资产处置与提质升级。同时，聚焦城中村改造、保障性住房建设、商业运营等政策红利赛道，加大拓展力度，壮大业务规模，实现多元化协同发展，提升公司盈利稳定性、现金流质量及资产回报率。

2、努力提升资本赋能：充分利用国资及上市公司平台，积极拓宽低成本融资渠道，优化资本结构，降低

融资成本，合理运用中票、公司债等融资工具补充资金。抢抓区域发展机遇，整合优质项目与产业资源，提升资本运作效率与资产运营能力，推动公司高质量发展，进一步提升公司投资价值。

3、进一步规范公司治理：严格按照证券监管及国资监管要求，不断完善法人治理结构，明确各治理主体

权责边界，健全完善内控、风控与合规管理体系，规范决策流程，强化监督管理，提升治理规范化、透明化水平，维护全体股东合法权益。

4、积极畅通交流渠道：严格按照上市监管要求规范信息披露，确保披露内容真实、准确、完整，通过投

资者专用电话、深交所“互动易”平台等多种渠道，加强与投资者的互动交流，及时传递公司经营动态、战略规划与发展亮点，积极回应投资者意见建议，增强投资者对公司发展的信心与认可度，提升公司资本市场吸引力。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

?适用□不适用谈论的主要内容及调研的基本情接待时间接待地点接待方式接待对象类型接待对象提供的资料况索引问询有关情况详见公司于

2025年01月

01日-2025年

网络平台线12月31日于

2025年01月01上交流

公司董事机构、个人投机构、个人投公司生产经营情深圳证券交易

日-2025年12月所网站互动平

31会办公室资者资者况、未来发展规划日台进行的投资者问答。

电话沟通无

十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

23深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

□是?否公司是否披露了估值提升计划。

□是?否

十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是?否

24深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理的基本状况

1、公司治理的基本状况

公司严格按照法律、法规的规定，结合规范治理的具体要求，不断完善法人治理结构，规范公司运作。

本公司法人治理的实际状况与中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件的要求无差异，报告期内不存在被监管部门采取行政监管措施或被监管部门提出整改要求的情况。

（1）报告期内，公司股东会、董事会、董事会各专门委员会、经理层议事程序规范、权责明确、决策高效。在年报编制、披露过程中，独立董事、审计与风险委员会严格遵守《独立董事工作制度》《审计与风险委员会年报审计工作规程》要求，充分发挥了督导作用，保证了年报信息的真实、准确、完整，提高了公司信息披露质量。

（2）报告期内，公司组织对《公司章程》及配套议事规则等制度文件进行修订和完善，结合最新监管规

定及公司实际对相关条款进行调整，确保现行的《公司章程》及配套议事规则等制度文件与监管规则的一致性。相关制度修订事项分别于2025年9月25日、2025年10月13日经公司第十届董事会2025年第十一次会议、2025年第二次临时股东会审议通过。

（3）控股股东深圳市国资委代表深圳市人民政府对公司依法享有出资人权利，同时以国有资产管理者的

身份对公司进行监管。公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全独立于控股股东，具有独立完整的业务及自主经营能力。

（4）公司股东会的召集、召开及会议决议的披露均按《公司章程》和《股东会议事规则》的规定进行。

（5）公司董事会决策权力正常行使，董事会会议严格按《公司章程》和《董事会议事规则》的规定召集召开。公司为董事履职提供必要的支持，确保董事会决策的科学性。报告期内，公司独立董事赵晋琳女士因个人身体原因申请辞去公司独立董事、董事会审计与风险委员会委员（主任委员）、董事会薪酬与考核委员

会委员等职务，为保证公司董事会正常运作，根据《公司法》《上市公司独立董事管理办法》《公司章程》等有关规定，经公司董事会提名，公司召开股东会、董事会选举谢玲敏女士为公司第十届董事会独立董事、董事会审计与风险委员会委员（主任委员）、董事会薪酬与考核委员会委员等职务，保障了董事会决策规范、高效。

（6）公司经理层以维护公司和全体股东的最大利益为己任，对股东会、董事会的各项决策认真执行，董事会对公司经理层实施有效的监督和约束。

（7）公司注重与投资者的沟通交流，除做好日常的电话和来访接待外，还充分利用深交所互动易、公司

网站等网络平台，加大信息沟通的接触面。报告期内，公司通过现场、电话和网络方式接待机构及个人投资者沟通及调研三百余人次。

（8）报告期内，公司及时根据重大事项进展，公开披露信息，并按期披露董事会、股东会的决议情况和

其他重要事项，编制和披露公告及文件79项。

（9）报告期内，公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考核和专项检查等手段，促进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司内部控制的目标，不存在重大缺陷。报告期内，公司编制了内部控制体系报告，就公司前期内控体系建设与监督工作情况进行了总结，并制定了下一阶段内控体系建设与监督工作计划，并结合监管要求及公司自身实际情况，识别、评估、预判公司未来可能面临的重大风险，制定风险应对措施，推动公司内部控制体系科学、规范、高质量发展。

25深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2、公司治理专项活动开展情况以及内幕信息知情人登记管理制度的制定、实施情况

（1）公司目前已建立了《内幕信息及知情人管理制度》《信息披露管理制度》《信息披露事务管理制度》《重大信息内部保密及报告制度》等制度体系，严格界定内幕信息及内幕信息知情人范围、明确内幕信息知情人登记备案程序、确立内幕信息的保密方案和奖惩措施，确保公司内幕信息管理工作严格、规范、有序，维护了信息披露的公平性。

（2）根据国有资产管理相关规定，公司每月向公司控股股东深圳市国资委报送月度财务快报。具体报送

程序为：由公司计划财务部总账会计师制作月度财务快报，经公司相关岗位人员或授权人员，包括计划财务部总经理、财务总监、总裁审核、董事长签字后通过网络平台方式上报深圳市国资委。公司按照中国证监会《上市公司内幕信息知情人登记管理规定》和深圳证监局的有关规定，建立相关内幕信息知情人信息档案并严格落实内幕信息知情人管理，做好内幕交易防控工作。

（3）报告期内，公司多渠道、全方位地加强内幕信息管理工作，严格落实“窗口期股份变动提醒机制”，有效提高了内幕信息知情人员依法依规办事的意识。报告期内，公司未发生内幕交易及内幕信息泄密事件。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存在重大差异

□是?否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。

（一）业务方面，公司具有独立的产、供、销系统。

（二）人员方面，公司劳动、人事、工资管理完全独立，公司高级管理人员不在控股股东单位担任职务、领取报酬。

（三）资产方面，控股股东投入公司的资产独立完整、权属清晰。

（四）机构方面，公司董事会及其他内部机构独立运作，控股股东及其职能部门与公司及其职能部门间无上下级关系。

（五）财务方面，公司独立核算，具有独立的财务部门，依法独立纳税，建立独立的财务核算体系、财

务会计制度和财务管理制度，开设独立的银行账户。

三、同业竞争情况

□适用?不适用

26深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

四、董事和高级管理人员情况

1、基本情况

期初本期增本期减持股其他增期末持股份增年任职任期起始任期终止持股份持股份姓名性别职务数减变动股数减变动龄状态日期日期数量数量（股（股）（股）的原因

（股）（股）

）

宋扬男57董事长现任2024.1.122024.5.1100000--

李伟男53董事、总裁现任2020.10.132024.5.1100000--

王增金男55董事现任2024.10.142027.10.1300000--

董事、财务

李普男50现任2023.9.282024.5.1100000--总监

石澜女51董事现任2022.05.312024.5.1100000--

孙慧荣男42董事现任2022.11.242024.5.1100000--

郭经纬男64独立董事现任2024.6.122027.6.1100000--

谢玲敏女40独立董事现任2025.8.72028.8.600000--

李固根男42独立董事现任2024.6.122027.6.1100000--

叶文峰男48副总裁现任2024.7.152027.7.1400000--

副总裁、董

杜汛女50现任2020.12.102024.5.1100000--事会秘书

吕红军男53副总裁现任2020.12.102024.5.1100000--

聂浩男49副总裁现任2020.12.102024.5.1100000--

赵晋琳女57原独立董事离任2024.6.122025.8.600000--

合计------------00000--报告期是否存在任期内董事和高级管理人员离任的情况

?是□否

1、2025年8月6日，公司原独立董事赵晋琳女士因个人身体原因辞去公司独立董事、董事会审计与风险委员会委员（主任委员）、董事会薪酬与考核委员会委员等职务。

2、2025年8月7日，公司召开股东会选举谢玲敏女士为公司独立董事。

3、公司目前已就换届事项启动沟通程序，并将于董事人选确定后及时开展换届及经理层选聘工作。

公司董事、高级管理人员变动情况

?适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因

谢玲敏独立董事被选举2025.8.7公司股东会选举为独立董事

赵晋琳原独立董事离任2025.8.6个人身体原因辞去独立董事职务

2、任职情况

公司现任董事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

1、董事简介

宋扬：高级经济师，高级工程师。历任深圳市长城地产股份有限公司办公室副主任，深圳市长城地产（集团）股份有限公司房地产经营部部长、工程管理中心经理、深圳公司总经理，深圳市长城地产有限公司

27深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

董事、总经理，深圳市天健(集团)股份有限公司副总裁、总裁、董事长、党委副书记、党委书记，特区建工集团有限公司董事、总经理、党委副书记。2023年12月起任本公司党委书记，2024年1月起任本公司董事、董事长。

李伟：工程师。历任深圳市金众(集团)股份有限公司第五分公司技术管理员，金众混凝土有限公司实验室主任，第五分公司副经理兼项目经理，金众混凝土有限公司总经理、金众检验检测有限公司总经理，深圳市越众集团总经理助理，广西振业房地产股份有限公司副总经理、董事长、总经理，星海名城项目部总经理，本公司副总裁，深圳市振业棚改投资发展有限公司董事长。2020年9月起任本公司党委副书记，10月起任本公司总裁，11月起任本公司董事。

王增金：高级人力资源管理师。历任深圳市投资管理公司法律部副业务经理、董事会秘书室高级业务经理，深圳国际控股有限公司董事局主席秘书、人力资源部总经理，深圳高速公路股份有限公司党委副书记、纪委书记、监事会主席、董事。2023年12月起任本公司党委副书记，2024年10月起任本公司董事。

李普：审计师、高级会计师。历任深圳市水务（集团）有限公司发展部、审计部职员、监事会秘书，深圳市水务投资有限公司计划财务部部长，深圳市水务（集团）有限公司审计部副部长、部长、职工监事。

2023年9月起任本公司财务总监，10月起任本公司董事。

石澜：工商管理硕士。历任天健信德会计师事务所部门经理，中国证监会深圳监管局机构监管二处处长、上市公司监管处处长、会计监管处处长，中信证券稽核审计部部门负责人、投行综合行业组深圳联席负责人，深圳市资本运营集团有限公司投资总监，现任深圳市资本运营集团有限公司副总经理。2022年5月起任本公司董事。

孙慧荣：金融学硕士，工程师。历任深圳市勘察测绘院有限公司高级职员、项目负责人，深圳市地平线投资管理有限公司投资总监，深圳市资本运营集团有限公司战略研究与并购重组部高级经理、副部长，资产管理部副部长等，现任深圳市资本运营集团有限公司金融管理部部长、华润深国投投资有限公司总经理。

2022年11月起任本公司董事。

郭经纬：历任深圳市人事局党组成员、办公室主任，深圳第26届世界大学生夏季运动会执委会督查室主任、总指挥部开闭幕式副总指挥，深汕（尾）特别合作区管理委员会党工委委员、副主任，深圳市贸促委党组成员、副主任，深圳市中非经贸投资战略研究院院长。2024年6月起任本公司独立董事。

谢玲敏：会计学博士。取得美国注册管理会计师(CMAUS)专业资质，现任深圳大学会计系副教授，兼任上市公司朗科智能(300543.SZ)、胜宏科技(300476.SZ)独立董事。2025年8月7日起任本公司独立董事。

李固根：律师。曾供职北京市金杜律师事务所、招商致远资本投资有限公司、招商证券资产管理有限公司。现任国浩律师（深圳）事务所合伙人。2024年6月起任我公司独立董事。

2、高级管理人员简介

李伟：见“董事简介”。

叶文峰：高级工程师。历任深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局办公室科员、副主任，深圳市土地整备局综合处副处长，深圳市龙华区城市更新和土地整备局党组成员、副局长、党组书记、局长，深圳市龙华区住房和建设局党组书记、局长。2024年7月起任本公司副总裁。

杜汛：高级经济师。历任本公司证券事务代表、团委书记、董事会办公室副主任（主持工作）、董事会办公室主任、董事会秘书、纪委委员。2020年12月起任本公司副总裁，2022年8月起任本公司党委委员，2024年4月起兼任本公司董事会秘书。

吕红军：高级工程师。历任深圳市第四建筑工程公司助理工程师，深圳市越众（集团）股份有限公司工程技术部副经理、设备材料管理公司经理、防水工程公司经理，深圳市越众（集团）股份有限公司房地产开发部工程主管，中海地产阳光棕榈园项目部工程主管，深圳市越众（集团）股份有限公司房地产开发部工程主管、主管工程副经理，深圳华溢地产有限公司南山旧改项目工程总监，本公司星海名城项目部电气工程

28深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文师，本公司深圳分公司工程管理部电气工程师、湖南分公司成本控制总监，本公司深圳分公司党支部副书记、总经理、党支部书记，本公司成本管理部总经理，本公司广西分公司董事长、党支部书记，本公司广州分公司执行董事、党支部书记。2020年12月起任本公司副总裁，2022年4月起兼任本公司深圳分公司执行董事、党支部书记，2022年8月起任本公司党委委员。

聂浩：硕士研究生，工程师。历任深圳市金众（集团）股份有限公司工程技术员、总经理秘书，深圳市城市建设开发（集团）公司总经理办公室主任助理、组织人事部副部长、总经理办公室副主任，深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司办公室副主任、主任（其间于深圳市国资委产权管理与法律事务处挂职），深圳市投资控股有限公司建设项目管理中心策划组组长、营销组组长，深圳湾科技发展有限公司策划营销部部长、产业招商部部长兼商业招商部部长，深圳湾科技发展有限公司副总经理。2020年12月起任本公司副总裁。

李普：见“董事简介”。

控股股东、实际控制人同时担任上市公司董事长和总经理的情况

□适用?不适用在股东单位任职情况

?适用□不适用在股东单位担任的在股东单位是否任职人员姓名股东单位名称任期起始日期任期终止日期职务领取报酬津贴

石澜深圳市资本运营副总经理————是

孙慧荣集团有限公司金融管理部部长————是在股东单位任

见“董事简介”。

职情况的说明在其他单位任职情况

?适用□不适用在其他单位担在其他单位是否领任职人员姓名其他单位名称任期起始日期任期终止日期任的职务取报酬津贴

郭经纬深圳市中非经贸投资战略研究院院长2019年3月——是

谢玲敏深圳大学副教授2023年7月——是

李固根国浩律师（深圳）事务所合伙人、律师2020年10月——是

孙慧荣华润深国投投资有限公司总经理2024年7月——是在股东单位任职

见“董事简介”。

情况的说明公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况

□适用?不适用

3、董事、高级管理人员薪酬情况

董事、高级管理人员薪酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

董事长薪酬根据深圳市属企业负责人年度考核有关规定进行考评，由基本年薪、绩效年薪和任期激励收入组成，与企业的经营业绩直接挂钩；财务总监的年度薪酬根据深圳市属企业财务总监考核要求进行考评、核算。

公司董事、高级管理人员薪酬发放具体标准根据公司董事、高级管理人员薪酬管理相关规定执行，其

29深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

中：李伟、王增金、叶文峰、杜汛、吕红军、聂浩的薪酬由职位薪酬、奖励薪酬、补贴及福利构成；公司独

立董事报酬为10万元/人*年（税前）。独立董事出（列）席董事会和董事会专门委员会现场会议的，每人每次发放履职报酬人民币2050元（税前）。

公司报告期内董事和高级管理人员薪酬情况

单位：万元是否在公司从公司获得的姓名性别年龄职务任职状态关联方获取税前报酬总额报酬

宋扬男57董事长现任78.72否

李伟男53董事、总裁现任78.72否

王增金男55董事现任70.62否

李普男50董事、财务总监现任50.00否石澜女51董事现任0是孙慧荣男42董事现任0是

郭经纬男64独立董事现任11.02否

谢玲敏女40独立董事现任3.97否

李固根男42独立董事现任11.23否

叶文峰男48副总裁现任70.62否

杜汛女50副总裁、董事会秘书现任70.92否

吕红军男53副总裁现任70.92否

聂浩男49副总裁现任70.92否

赵晋琳女57原独立董事离任6.43否

合计--------594.09--

注：上述从公司获得的税前报酬总额为其任职期间所获的、归属于本报告期的年度现金薪酬，包括基本薪酬、绩效薪酬、津贴补贴等，其中绩效薪酬按2025年度绩效薪酬相关规则进行预估汇总，最终以实际发放数为准。

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核依公司董事和高级管理人员薪酬管理办法、年度薪酬方案和据年度经营业绩考核结果

报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的考核完董事会薪酬与考核委员会依据经审计的财务数据、报告期成情况内履职情况等组织董事和高级管理人员的年度绩效评价报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的递延支与业绩考核结果挂钩的部分绩效薪酬递延至最终考核后结付安排算支付报告期末全体董事和高级管理人员实际获得薪酬的止付追无索情况其他情况说明

□适用?不适用

30深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

五、报告期内董事履行职责的情况

1、董事出席董事会及股东会的情况

董事出席董事会及股东会的情况是否连续两次本报告期应参现场出席董以通讯方式参委托出席董缺席董事出席股东董事姓名未亲自参加董加董事会次数事会次数加董事会次数事会次数会次数会次数事会会议宋扬1841400否3李伟1831410否3王增金1841400否2李普1841400否2石澜1811430否1孙慧荣1821420否0郭经纬1841400否3李固根1841400否3谢玲敏101900否1赵晋琳81601否0

2、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是?否

3、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

?是□否董事对公司有关建议被采纳或未被采纳的说明

报告期内，公司董事均严格按照《中华人民共和国公司法》及相关规定，忠实、勤勉、谨慎、认真地行使各项权利，积极参与董事会、专门委员会各项议案的讨论，就土地竞拍、定期报告、对外担保、利润分配、聘任会计师事务所、制度修订、选举董事等重要事项在决策过程中提出宝贵、合理的建议，公司高度重视，均对相关建议予以采纳。

六、董事会下设专门委员会在报告期内的情况提出的其他履异议事项委员会名召开会重要意成员情况召开日期会议内容行职责具体情况称议次数见和建

的情况（如有）议

董事会战2025.1.1-2025.12.314对土地2025.4.242024年度履职情况报告无无

略与投资宋扬、李伟、石竞拍、

31深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文委员会澜、郭经纬、李固通过《关于修订<深圳市修订投根振业（集团）股份有限资管理

2025.4.29

公司投资管理制度>的议制度等案》事项提审议《关于联合参与深出建议圳市光明区【A509-

2025.6.24

0074】地块竞买的议案》修订《深圳市振业（集

2025.11.26团）股份有限公司投资管理制度》

2024年度财务报告审计

工作规程、关于2024年

2025.1.10

度财务报告相关事项的议案关于再次审阅2024年度

2025.3.28财务报告相关事项的议

案

2024年度履职情况

报告、2024年度财务决

算报告、关于2024年度计提资产减值准备的议

案、关于2024年度利润

分配的预案、2025年第

一季度报告、2024年度对定期内部控制自我评价报

2025.4.24报告、告、审计与风险委员会计提资对立信会计师事务所产减值（特殊普通合伙）2024准备、年度履职情况的评估报利润分

告、审计与风险委员会配、内对立信会计师事务所部控制监督年

2025.1.1-2025.8.6（特殊普通合伙）履行自我评度审计

监督职责情况报告价、内工作、

赵晋琳、孙慧荣、

2024年度合规管理体系控体系并向会

董事会审李固根10建设工作报告、2025年工作、计师事无

计与风险2025.8.7-2025.12.31

度重大风险评估报告、审计工务所出

委员会谢玲敏、孙慧荣、2025.4.292024年度内控体系工作作规具审计

李固根报告、2024年内审工作程、合工作督情况及2025年工作计划规管理促函

2025年一季度内审工作体系建

2025.6.11情况及二季度重点工作设、会

计划计师事务所选关于选聘2025年度年审聘事项会计师事务所的工作方提出相

2025.8.26案、2025年二季度内审关建议

工作情况及三季度重点工作计划关于2025年半年度计提

2025.8.27资产减值准备的议案、

2025年半年度报告

关于聘任会计师事务所

2025.9.25

的议案

2025.10.242025年第三季度报告

2025年三季度内审工作

2025.12.5情况及四季度重点工作

计划

董事会薪2025.1.1-2025.8.642025.4.242024年度履职情况汇总对高管无

32深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

酬与考核郭经纬、赵晋琳、报告、2024年度非独立考评方对高级

委员会李普董事履职情况报告、案等提管理人

2025.8.7-2025.12.312024年年度报告中披露出建议员薪酬

郭经纬、谢玲敏、的董事、监事、高级管出具专李普理人员年度薪酬的专项项审核审核意见意见

2023年度高管人员考核

2025.7.15工作方案、2023年度董

事会秘书考核工作方案

2023年度高管人员考核

评价结果及运用方案、

2025.8.15

2023年度董事会秘书考

核评价结果及运用方案关于下达高级管理人员

2025.10.132025年度经营业绩责任

书的议案

2025.4.242024年度履职情况报告

关于审计法务部负责人被提名人选任职资格的

2025.4.25审查报告、关于计划财

务部负责人被提名人选对任职

2025.1.1-2025.12.31任职资格的审查报告人员资

董事会提格进行

李固根、王增金、4名委员会关于公司第十届董事会无无审查并郭经纬独立董事候选人谢玲敏

2025.7.19提出建

女士任职资格的审查报议告关于公司总法律顾问被

2025.12.29提名人选任职资格的审

查报告

七、审计委员会工作情况审计委员会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是?否审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

八、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）95

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）322

报告期末在职员工的数量合计（人）417

当期领取薪酬员工总人数（人）417

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）

生产人员--销售人员40技术人员279财务人员44

33深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

行政人员54合计417教育程度

教育程度类别数量（人）硕士及以上67本科312大专及以下38合计417

2、薪酬政策

公司基于岗位价值，建立与职责和能力相匹配、与绩效考核相挂钩的薪酬机制，薪酬结构由职位薪酬、奖励薪酬、补贴及福利等构成，其中奖励薪酬体现绩效导向，根据公司效益情况、员工绩效考核情况等进行发放，差异化激励高绩效员工，有助于激发员工干事创业激情，推动公司战略目标的实现。

3、培训计划

公司根据经营目标，结合业务和员工发展需要，制定年度培训计划，面向各层级人员实施全方位、多层次培训。建立人才梯度培养体系，实施分层分类培养，通过重大项目攻坚、关键任务历练等方式，着重加强优秀年轻人才培养，增强后备力量。围绕工程质量、安全生产、采购管理、成本管理、城中村改造、人工智能、财务管理等业务开展一系列专题培训，强化员工专业赋能，提升公司人才队伍专业化水平。

4、劳务外包情况

□适用?不适用

九、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况?适用□不适用报告期内，公司遵守利润分配相关法律法规及《公司章程》的规定，严格执行《未来三年（2024-2026年）股东回报规划。2025年6月13日，公司召开2024年度股东会审议批准《2024年度利润分配方案》：经审计，公司2024年度归属于上市公司股东的净利润为-1568365378.32元。根据《中华人民共和国公司法》及《公司章程》有关规定，公司2024年度不进行现金分红。

现金分红政策的专项说明

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求：是

分红标准和比例是否明确和清晰：是

相关的决策程序和机制是否完备：是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：是经审计，公司2025年度归属于上市公司股东的净利润为-

42257500.50元。根据《中华人民共和国公司法》及《公司章程》有关规定，公司2025年度不进行现金分红。相关公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一利润分配方案已经公司第十届董事会2026年第一次定期会

步为增强投资者回报水平拟采取的举措：

议审议通过，还需提交公司2025年度股东会审议批准（详情参见公司于2026年4月3日巨潮资讯网的公开披露公告）。下一步为增强投资者回报拟采取的措施参见本报告

34深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第三节“十一、公司未来发展的展望”中“改善公司投资价值的相关举措”有关内容。

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权是

益是否得到了充分保护：

现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合不适用

规、透明：

公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用?不适用

董事会是否审议利润分配方案（含不分红不转增）

?是□否本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用?不适用

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

?适用□不适用

1、股权激励

公司董事、高级管理人员获得的股权激励情况

□适用?不适用

2、员工持股计划的实施情况

□适用?不适用

3、其他员工激励措施

?适用□不适用公司于2021年6月22日召开第十届董事会2021年第八次会议审议通过《深圳市振业（集团）股份有限公司员工项目跟投管理办法（试行）》（详情参见公司于2021年6月23日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告），并随后在广州振业天成、广州振业学府里、深圳博文雅苑、深圳振业天境云庭项目实施员工项目跟投。

十一、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司内部控制体系健全，设计合理，运行有效。公司通过信息系统控制、督察、审计、绩效考核和专项检查等手段，促进了内部控制的落实，培育了依法经营、按章办事和规范运作的企业文化，已达到公司内部控制的目标，不存在重大缺陷。报告期内，公司编制了《内部控制自我评价报告》《内部控制体系报告》，就公司前期内控体系建设与监督工作情况进行了总结，制定了下一阶段内控体系建设与监督工作计划，并结合监管要求及公司自身实际情况，识别、评估、预判公司未来可能面临的重大风险，制定风险应对措施，推动公司内部控制体系科学、规范、高质量发展。

35深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是?否

十二、公司报告期内对子公司的管理控制情况报告期内无因购买新增子公司情况。

对子公司的管理控制存在异常

□是?否

十三、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2026年4月3日

内部控制评价报告全文披露索引巨潮资讯网：公司2026年4月3日公告纳入评价范围单位资产总额占公司合

100.00%

并财务报表资产总额的比例纳入评价范围单位营业收入占公司合

100.00%

并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

*重大缺陷：决策程序导致重大失误;

*重大缺陷：控制环境无效；公司董重要业务缺乏制度控制，重要业务未事和高级管理人员舞弊并给企业造成按制度办理对经营管理和企业发展造重要损失和不利影响；董事会或其授成重大影响；内部控制评价的结果特权机构对公司的内部控制监督无效。别是重大缺陷未得到整改；其他对公*重要缺陷：未依照公认会计准则选司产生重大负面影响的情形。

择和应用会计政策；未建立反舞弊程*重要缺陷：决策程序导致出现重要序和控制措施；对于非常规或特殊交失误；重要业务制度或系统存在重要

定性标准易的账务处理没有建立相应的控制机缺陷；重要业务制度设计不科学、不

制或没有实施且没有相应的补偿性控完善，重要业务未按制度办理对经营制；对于期末财务报告过程的控制存管理和企业发展造成重要影响；内部在一项或多项缺陷且不能合理保证编控制评价的结果特别是重要缺陷未得

制的财务报表达到真实、准确的目到整改；其他对公司产生较大负面影标。响的情形。

*一般缺陷：构成重大缺陷、重要缺*一般缺陷：决策程序效率不高；一陷标准的其他内部控制缺陷。般业务制度或系统存在缺陷；一般缺陷未得到整改。

*重大缺陷：财务报表的错报金额落

在如下区间：错报≥利润总额的5%；

错报≥资产总额的3%；错报≥营业收

入总额的1%；错报≥所有者权益总额的1%。

*重要缺陷：财务报表的错报金额落*重大缺陷：损失金额2000万元及以

在如下区间：利润总额的3%≤错报<上；

利润总额的5%；资产总额的0.5%≤错*重要缺陷：损失金额500万元(含定量标准

报<资产总额的3%；营业收入总额的500万元)至2000万元；

0.5%≤错报<营业收入总额的1%；所*一般缺陷：损失金额小于人民币

有者权益总额的0.5%≤错报<所有者500万元。

权益总额的1%。

*一般缺陷：财务报表的错报金额落

在如下区间：错报<利润总额的3%；

错报<资产总额的0.5%；错报<营业收

入总额的0.5%；错报<所有者权益总

36深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文额的0.5%。

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

2、内部控制审计报告

?适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，深振业于2025年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2026年4月3日

内部控制审计报告全文披露索引巨潮资讯网：公司2026年4月3日公告内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是?否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

?是□否报告期或上年度是否被出具内部控制非标准审计意见

□是?否

十四、上市公司治理专项行动自查问题整改情况

根据国务院及中国证券监督管理委员会深圳监管局有关要求，公司于2021年初对公司治理开展情况进行自查，并于 2021 年 1 月 7 日召开第九届董事会 2021 年第一次会议审议通过《深振业 A 关于公司治理自查报告及整改计划》。经自查，公司存在需要修订完善相关制度情况，我司分别于2022年4月14日、5月31日

召开第十届董事会2022年第一次定期会议及2021年度股东会，审议通过《公司章程》及相关议事规则修订事宜，全面完成整改任务（详情参见公司于2022年4月16日、6月1日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。

十五、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是?否

十六、社会责任情况公司《2025年度环境、社会和公司治理报告》将随年度报告同时披露（详情参见公司于2026年4月3日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。

37深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

十七、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况

公司积极巩固脱贫攻坚成果，健全防止返贫动态监测与精准帮扶机制，精准施策指导返贫监测户发展养殖牛、走地鸡等富民产业，完善充电桩基础设施，多渠道采购帮扶产品，有效带动产业发展、农户增收、生活改善。同时，公司积极响应深圳市国资委“绿美广东，国资先行”倡议，主动践行国有企业社会责任与担当，扎实投身绿美生态建设工作。2025年，公司向深汕特别合作区捐赠资金20万元，专项用于当地生态绿化提升与绿美家园建设，以实际行动助力广东省绿美生态建设工作，为打造宜居宜业的绿色发展空间贡献力量。

38深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截

至报告期末尚未履行完毕的承诺事项

?适用□不适用承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限履行情况本公司在公司治理专项活动中向深圳

证监局作出如下承诺：承诺取得大股

东、实际控制人加强未公开信息管理

2007年10

本公司的书面承诺并向深圳证监局报备；承长期有效履行中月31日诺向深圳证监局报备未公开信息知情人名单；承诺就治理非规范情况在年

度报告“公司治理结构”中如实披露。

其他对公司中小股深圳市国资委在本公司治理专项活动公司治理

东所作承诺中作出如下承诺：承诺建立和完善已获取的上市公司未公开信息管理内控制度，督促相关信息知情人不利用我深圳市公司未公开信息买卖我公司证券，不2007年12长期有效履行中

国资委建议他人买卖我公司证券，也不泄露月26日我公司未公开信息，并及时、真实、准确、完整地提供知悉我公司未公开

信息的知情人名单，由我公司报送深圳证监局、证券交易所备案。

承诺是否按时履行是

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原

盈利预测及其原因做出说明

□适用?不适用

3、公司涉及业绩承诺

□适用?不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用?不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用?不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用?不适用

39深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

五、董事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用?不适用

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用?不适用

公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

?适用□不适用

1.2025年7月9日，本公司与深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司合作投资

设立深圳市振业天发开发建设有限公司，并取得控制权。

2.2025年10月17日，本公司控股子公司深圳市振业同创投资运营管理有限公司完成工商注销登记。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）89万元（含年度内控审计费用10万元）境内会计师事务所审计服务的连续年限1

境内会计师事务所注册会计师姓名邓登峰、刘丽红境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限1当期是否改聘会计师事务所

?是□否是否在审计期间改聘会计师事务所

□是?否更换会计师事务所是否履行审批程序

?是□否

对改聘、变更会计师事务所情况的详细说明

为确保公司审计工作的独立性与客观性，并综合考虑公司业务发展和未来审计的需要，2025年度公司变更会计师事务所。根据中国证监会和深圳市国有企业监管相关规定，公司于2025年9月25日、2025年10月13日分别召开第十届董事会2025年第十一次会议、2025年第二次临时股东会审议通过《关于聘任会计师事务所的议案》，聘请信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司2025年度财务报告和内部控制审计机构，聘期一年。公司己就变更会计师事务所事宜与原聘任会计师事务所进行充分沟通，原聘任的会计师事务所对变更事宜无异议（详情参见公司于2025年9月26日、10月14日在《中国证券报》《上海证券报》《证券时报》和巨潮资讯网的公开披露公告）。

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

?适用□不适用

公司报告期聘请信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）担任公司2025年度内部控制审计机构，审计费用为人民币10万元。

40深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用?不适用

十、破产重整相关事项

□适用?不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

?适用□不适用

诉讼诉讼(仲裁)

涉案金额是否形成诉讼(仲裁)判决执行

诉讼(仲裁)基本情况(仲裁)审理结果及披露日期披露索引（万元）预计负债情况进展影响公司前期披露的新城

花园合作建房纠纷，

2011年6月20日，雄

报告期内仍未就分

丰集团（深圳）有限

割、拍卖、共同开详情参见

公司以龙城公司、雄发等可行性方案与公司刊登

丰公司为被告向深圳--对当期无影2003年06--否农业银行、龙城公于巨潮资中院提起涉案地块土响月14日

司清算组、雄丰公讯网2003-地使用权确权诉讼事

司、深圳中院取得009号公告项。深圳市中级人民一致意见。

法院已于2012年7月

23日作出准许原告撤诉的裁定。

公司前期披露的金龙详情参见大厦（原“振兴大目前该案仍在执行公司刊登厦”）合作建房纠纷一--对当期无影2005年09--否当中，报告期内无于巨潮资案，广东省高级人民响月27日最新进展。讯网2005-法院已于2005年9月

027号公告

5日作出终审判决。

公司前期披露的与公2022年1月，公司司长沙项目合作方收到湖南省湘潭市

B&F&L GROUP LIMITED 中级人民法院执行（以下简称“佰富利裁定书（【2021】集团”）仲裁请求一湘03执131号之案。2013年8月16一），根据裁定书日，华南国际经济贸内容，鉴于在执行易仲裁委员会就本案程序中并未发现被

作出《裁决书》，该申请人有可执行的裁决为终局裁决，自财产，符合终结华详情参见作出之日起生效。南国际经济贸易仲

20186公司刊登年月，公司收裁委员会作出的华2022年08

于巨潮资到湖南省长沙市开福

----南国仲深裁月26日、19010否讯网2022-区人民法院《执行裁【2013】218号裁2025年07

024号公定书》，裁定继续查决书执行程序的条月12日告、2025-封（冻结）佰富利集件，故终结本次执

019号公告

团所持有的湖南振业行程序。我公司发房地产开发有限公司现被申请人有可供

20%的股权，冻结期执行财产的，可以限为三年。同时，裁再次申请执行。再定拍卖佰富利集团所次执行不受申请执持有的湖南振业房地行时效期间限制。

产开发有限公司20%2022年8月，公司的股权。2019年6月收到湖南省高级人

3日，公司收到湖南民法院执行裁定书省高级人民法院执行（【2021】湘执监

41深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

裁定书（【2019】湘1336号），该院认执监147号），裁定为：长沙中院在作华南国仲深裁出【2015】长中民

【2013】128号裁决执异字第00417号

书由湘潭市中级人民执行裁定前，未逐法院执行。2021年5级上报最高人民法月10日，公司收到湖院，在最高人民法南省湘潭市中级人民院未作答复前即作

法院执行裁定书出执行裁定，有违（【2021】湘03执程序规定。因此，

131号），在一定金作出裁定如下：1、额内冻结、划拨佰富撤销湖南省长沙市利集团有限公司银行中级人民法院存款，或扣留、提取【2015】长中民执其价值相当的收入，异字第00417号执或查封、扣押、冻结行裁定；2、本案发其价值相当的财产。回湖南省长沙市中级人民法院重新审查。报告期内，公司收到湖南长沙中院执行裁定书

(【2023】湘01执

监3号)，裁定如下：驳回佰富利集团不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会华南国仲深裁

【2013】128号仲裁裁决书的申请。

十二、处罚及整改情况

□适用?不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

?适用□不适用

公司控股股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用?不适用公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用?不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

42深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

3、共同对外投资的关联交易

□适用?不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用?不适用公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用?不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用?不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用?不适用公司报告期无其他重大关联交易。

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用?不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用?不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用?不适用公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

?适用□不适用

43深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）反担保担保额度相担保物担保对担保额实际发生实际担保担保情况是否履是否为关关公告披露（如担保期象名称度日期金额类型（如行完毕联方担保日期有）

有）

——报告期内对外担报告期内审批的对外担

0保实际发生额合0

保额度合计（A1）

计（A2）报告期末实际对报告期末已审批的对外

0外担保余额合计0

担保额度合计（A3）

（A4）公司对子公司的担保情况反担保担保额度相担保物担保对担保额实际发生实际担保担保情况是否履是否为关关公告披露（如担保期象名称度日期金额类型（如行完毕联方担保日期有）

有）借款或惠州市其他债惠阳区连带务到期振业创

2023-3-25540002023-6-2751700责任--有之日或否否

新发展保证垫款之有限公日起另司加三年担保合广州市同生效振业鸿连带之日起

远房地21916.6

2025-6-14360002025-7-1责任--否至借款否否

产开发7保证到期之有限公日起另司加三年资产负债率为

70%以上2025-6-1424000----------------

的各级子公司资产负债率为

70%以下2025-6-1460000----------------

的各级子公司报告期内对子公报告期内审批对子公司

120000司担保实际发生26300

担保额度合计（B1）

额合计（B2）报告期末已审批的对子报告期末对子公

公司担保额度合计174000司实际担保余额73616.67

（B3）合计（B4）子公司对子公司的担保情况反担保担保额度相担保物担保对担保额实际发生实际担保担保情况是否履是否为关关公告披露（如担保期象名称度日期金额类型（如行完毕联方担保日期有）

有）深圳市提款之连带振业百有（担日起至

2024-9-2851002024-9-284595.58责任--否否瑞纪投保费）借款到保证资运营期偿还

44深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

有限公之日止司报告期内对子公报告期内审批对子公司

0司担保实际发生1835.53

担保额度合计（C1）

额合计（C2）报告期末已审批的对子报告期末对子公

公司担保额度合计5100司实际担保余额4595.58

（C3）合计（C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内担保实报告期内审批担保额度

120000际发生额合计28135.53

合计（A1+B1+C1）

（A2+B2+C2）报告期末实际担报告期末已审批的担保

179100保余额合计78212.25

额度合计（A3+B3+C3）

（A4+B4+C4）

全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资产

14.59%

的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余

额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对

78212.25

象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

上述三项担保金额合计（D+E+F） 78212.25

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带清偿责任的情况说/明（如有）

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）/

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

?适用□不适用报告期内委托理财概况

单位：万元产品类别风险特征报告期内委托理财的余额逾期未收回的金额公募基金产品低风险75000

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况

□适用?不适用是否存在报告期末单笔待兑付余额5000万元以上或报告期末逾期未兑付的理财产品。

□是?否□不适用

（2）委托贷款情况

□适用?不适用

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托贷款具体情况

□适用?不适用

45深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

公司报告期不存在委托贷款。

4、其他重大合同

□适用?不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十六、募集资金使用情况

?适用□不适用

1、募集资金总体使用情况

?适用□不适用

单位：万元报告期末报告累计累计尚未本期募集期内变更闲置已累计变更尚未使用已使资金变更用途两年证券募集资使用募用途使用募集募集募集募集资用募使用用途的募以上上市金净额集资金的募募集资金年份方式金总额集资比例的募集资募集

日期（1）总额集资资金用途

金总（3）集资金总资金

（2）金总总额及去

额=金总额比金额额向

（2）/额例

（1）公开

2023年

发行

202304月7500074925074925100%000.00%0不适用0

公司

28日

债券公开

2023年

发行

202307月7500074925074925100%000.00%0不适用0

公司

31日

债券

2022年

发行32480.5

20224月13250032480.500100%000.00%0不适用0

票据0日

2024年

发行

20244月255000049985.00049985100%000.00%0不适用0

票据日

2025年

发行324932490.2

20254月283250032490.25100%000.00%0不适用0

票据0.255日

264805.73249264805.

合计----265000100%000.00%0--0

50.2575

募集资金总体使用情况说明：

经中国证券监督管理委员会“证监许可【2023】493”号文批复，公司分别于2023年4月28日、7月31日发行2期合计15亿元公司债券，期限3年期，票面利率分别为3.30%、3.45%。截至2025年12月31日，募集资金已全部用于偿还银行贷款及补充流动资金。

经中国银行间市场交易商协会“中市协注【2024】MTN366”号文批复，公司分别于 2024 年 4 月 25 日、

2025年4月28日分别发行2期合计8.25亿元中期票据，期限3年期，票面利率分别为3.00%、3.45%。截止

2025年12月31日，募集资金已全部用于偿还存续到期的中期票据。

46深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2、募集资金承诺项目情况

□适用?不适用公司是否有超募资金

□是?否

3、募集资金变更项目情况

□适用?不适用公司报告期不存在募集资金变更项目情况。

4、中介机构关于募集资金存储与使用情况的核查意见

□适用?不适用

十七、其他重大事项的说明

?适用□不适用

为进一步拓宽公司融资渠道、优化财务结构、降低融资成本，公司分别于2025年9月25日、2025年10月13日召开第十届董事会2025年第十一次会议及2025年第二次临时股东会审议通过非公开发行公司债券相关事项，拟面向专业投资者非公开发行总额不超过人民币15亿元(含15亿元)公司债券。

2026年3月17日，公司收到深圳证券交易所《关于深圳市振业（集团）股份有限公司非公开发行公司债券符合深交所挂牌条件的无异议函》（深证函【2026】257号），确认公司面向专业投资者非公开发行总额不超过12亿元的公司债券符合其挂牌转让条件，对本次债券在深交所挂牌转让无异议。公司应自该无异议函出具之日起12个月内，向深交所提交挂牌转让申请文件。我公司将按照有关法律法规、相关文件要求及公司股东会的授权办理本次非公开发行公司债券的相关事宜。

十八、公司子公司重大事项

□适用?不适用

47深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行送公积金数量比例其他小计数量比例新股股转股

一、有限售条件股份76500.0006%00025502550102000.0008%

1、国家持股---------

2、国有法人持股---------

3、其他内资持股76500.0006%00025502550102000.0008%

其中：境内法人持股---------

境内自然人持股76500.0006%00025502550102000.0008%

4、外资持股---------

其中：境外法人持股---------

境外自然人持股---------

二、无限售条件股份134998739699.9994%000-2550-2550134998484699.9992%

1、人民币普通股134998739699.9994%000-2550-2550134998484699.9992%

2、境内上市的外资股---------

3、境外上市的外资股---------

4、其他---------

三、股份总数1349995046100%000001349995046100%股份变动的原因

?适用□不适用

报告期内，因监事变化导致公司有限售条件股份发生相应变化。

股份变动的批准情况

□适用?不适用股份变动的过户情况

□适用?不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用?不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用?不适用

2、限售股份变动情况

?适用□不适用

48深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

单位：股本期增加限售本期解除限售股东名称期初限售股数期末限售股数限售原因解除限售日期股数股数不再担任公司陈旭765025500102002026年4月13日职工监事职务

合计76502550010200----

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用?不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用?不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用?不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股年度报告披露日前上一报告期末普通股股东总数6392160447月末普通股股东总数

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记持股比报告期末持股报告期内增限售条持有无限售条或冻结情况股东名称股东性质例数量减变动情况件的股件的股份数量股份份数量数量状态深圳市人民政府国有资

国有法人21.93%29603137300296031373--产监督管理委员会深圳市资本运营集团有

国有法人15.06%20335677500203356775--限公司

香港中央结算有限公司境外法人1.42%1922610110082886019226101--中央汇金资产管理有限

国有法人1.19%160522000016052200--责任公司

廖晔境内自然人0.82%111062042104294011106204中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房

其他0.60%810210067660008102100--地产交易型开放式指数证券投资基金

彭海生境内自然人0.57%7695800-66420007695800--

刘瑶境内自然人0.52%7082758-12060007082758--

49深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

谢平燕境内自然人0.33%4503399未知04503399--

傅华文境内自然人0.31%4233110230421004233110--深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的实际控制上述股东关联关系或一致行动的说明人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决权、放弃无表决权情况的说明

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）报告期末持有无限售条件股份种类股东名称股份数量股份种类数量深圳市人民政府国有资产监督管理委员会296031373人民币普通股296031373深圳市资本运营集团有限公司203356775人民币普通股203356775香港中央结算有限公司19226101人民币普通股19226101中央汇金资产管理有限责任公司16052200人民币普通股16052200廖晔11106204人民币普通股11106204

中国工商银行股份有限公司－南方中证全

8102100人民币普通股8102100

指房地产交易型开放式指数证券投资基金彭海生7695800人民币普通股7695800刘瑶7082758人民币普通股7082758谢平燕4503399人民币普通股4503399傅华文4233110人民币普通股4233110

前10名无限售流通股股东之间，以及前深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的实际

10名无限售流通股股东和前10名股东之

控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。

间关联关系或一致行动的说明公司自然人股东廖晔通过平安证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份11106204股；公司自然人股东刘瑶通过长江证券股份有限公司客户信

用交易担保证券账户持有公司股份4993758股，其余2089000股通过普通账户前10名普通股股东参与融资融券业务情持有；公司自然人股东谢平燕通过中信证券华南股份有限公司客户信用交易担保

况说明（如有）（参见注4）

证券账户持有公司股份164800股，其余4338599股通过普通账户持有；公司自然人股东傅华文通过广发证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份4233110股。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用?不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用?不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是?否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：地方国有控股

控股股东类型：法人

50深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

控股股东名称法定代表人/单位负责人成立日期组织机构代码主要经营业务深圳市人民政府国有资

杨军 2004 年 04 月 02 日 11440300K317280672 ——产监督管理委员会

控股股东报告期内控股直接持有深圳市燃气集团股份有限公司（简称“深圳燃气”，代码601139）40.10%股和参股的其他境内外上权；直接持有深圳能源集团股份有限公司（简称“深圳能源”，代码000027）43.91%股市公司的股权情况权。

控股股东报告期内变更

□适用?不适用公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

公司实际控制人与公司控股股东一致。

实际控制人报告期内变更

□适用?不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图深圳市人民政府国有资产监督管理委员会

100%

深圳市资本运营集团有限公司21.93%

15.06%

深圳市振业（集团）股份有限公司实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用?不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例

达到80%

□适用?不适用

5、其他持股在10%以上的法人股东

?适用□不适用

法人股东名称法定代表人/单位负责人成立日期注册资本主要经营业务或管理活动深圳市资本运营集团投资兴办各类实业；投资业

胡国斌2007年6月22日201.32亿元有限公司务；投资管理；资产管理。

51深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用?不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况

□适用?不适用采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况

□适用?不适用

五、优先股相关情况

□适用?不适用报告期公司不存在优先股。

52深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第七节债券相关情况

一、企业债券

□适用?不适用报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

?适用□不适用

1、公司债券基本信息

单位：万元债券债券债券还本付息交易债券名称发行日起息日到期日利率简称代码余额方式场所

深圳市振业(集团)股份单利按年有限公司2023年面向23振2023年42023年52026年5

148280750003.3%计息，不

专业投资者公开发行公业01月28日月4日月4日深圳计复利。

司债券（第一期）证券按年付

深圳市振业(集团)股份交易息，到期有限公司2023年面向23振2023年72023年82026年8所

148395750003.45%一次还

专业投资者公开发行公业02月31日月1日月1日本。

司债券（第二期）

投资者适当性安排（如有）上述债券允许的投资者范围为专业机构投资者

适用的交易机制匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交、协商成交

是否存在终止上市交易的风险（如有）和否应对措施逾期未偿还债券

□适用?不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用?不适用

3、中介机构的情况

债券项目名称中介机构名称办公地址签字会计师姓名中介机构联系人联系电话深圳市福田区福招商证券股份有

田街道福华一路不适用林持衡（0755）83081361限公司

111号

中诚信国际信用北京市东城区南评级有限责任公竹杆胡同2号1不适用闫衍

()（010）66428877深圳市振业集团司幢60101股份有限公司

2023深圳市福田区福年面向专业上海市锦天城

田街道福华三路

投资者公开发行公（深圳）律师事不适用吴辉

1（021）20511000卓越世纪中心

司债券（第一期）务所

楼22层、23层北京海淀区车公天职国际会计师

庄西路19号外文黎明、陈子涵、

事务所(特殊普通汤霞

12（010）88827799文化创意园号谢俊英

合伙)楼

53深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市福田区福招商证券股份有

田街道福华一路不适用林持衡（0755）83081361限公司

111号

中诚信国际信用北京市东城区南评级有限责任公竹杆胡同2号1不适用闫衍

()（010）66428877深圳市振业集团司幢60101股份有限公司

2023深圳市福田区福年面向专业上海市锦天城

田街道福华三路

投资者公开发行公（深圳）律师事不适用吴辉

卓越世纪中心1（021）20511000

司债券（第二期）务所

楼22层、23层北京海淀区车公天职国际会计师

庄西路19号外文黎明、陈子涵、

事务所(特殊普通汤霞（010）88827799文化创意园12号谢俊英

合伙)楼报告期内上述机构是否发生变化

□是?否

4、募集资金使用情况

单位：万元是否与募集说募集资募集资金的明书承每类实募集资金金违规募集资实际使用情诺的用债券债券募集资金已使用际使用未使用专项账户使用的金总金况（按用途途、使代码简称约定用途金额资金情金额运作情况整改情额分类，不含用计划况（如有）况（如临时补流）及其他

有）约定一致偿还公司有

61500

偿还公司息负债募集资金

23振有息债

1482807500075000用于补充日0专项账户无是

业01务、补充常运营资金流动资金13500运作正常

（不含临时补流）偿还公司有

58500

偿还公司息债务募集资金

23振有息债

1483957500075000用于补充日0专项账户无是

业02务、补充常运营资金流动资金16500运作正常

（不含临时补流）募集资金用于建设项目

□适用?不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用?不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用?不适用

54深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资

者权益的影响

?适用□不适用

报告期内，公司发行公司债券（23振业01、23振业02），分别由深圳市深担增信融资担保有限公司、深圳市高新投融资担保有限公司提供连带责任保证担保，担保人已为相关项目出具担保函。偿债计划及其他偿债保障措施与募集说明书中披露的内容一致，未发生变更，且均得到有效执行。具体内容详见公司于巨潮资讯网公开披露的债券募集说明书。

三、非金融企业债务融资工具

?适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元债券简债券还本付息交易债券名称债券代码发行日起息日到期日利率称余额方式场所深圳市振业

(集团)股份

22振业

有限公司1022802022年42022年42025年4月集团325004.0%

2022年度711月1日月6日6日

MTN001

第一期中期票据深圳市振业

(集团)股份每年付息

24振业

有限公司1024812024年42024年42027年4月一次，到银行间集团500003.0%

2024年度829月25日月26日26日期一次还市场

MTN001

第一期中期本票据深圳市振业

(集团)股份

25振业

有限公司1025812025年42025年42028年4月集团325003.45%

2025年度954月28日月29日29日

MTN001

第一期中期票据

投资者适当性安排（如有）中国银行间债券市场的机构投资者

适用的交易机制匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交及协议成交是否存在终止上市交易的风险（如否

有）和应对措施逾期未偿还债券

□适用?不适用

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用?不适用

3、中介机构的情况

债券项目名中介机构名称办公地址签字会计师姓名中介机构联系人联系电话称

22振业集团深圳市福田区兴业银

兴业银行股份有限公司不适用刘兴宗17704007073

MTN001 行大厦 14 楼

55深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

中诚信国际信用评级有北京市东城区南竹杆（010）不适用闫衍限责任公司胡同2号1幢6010166428877

深圳市福田区金田路（0755））万商天勤律师事务所不适用李珊荣超经贸中心45楼83026389

浙江省宁波市鄞州区（0574）宁波银行股份有限公司不适用谢谦宁东路345号87077731深圳市福田区益田路

中国邮政储蓄银行股份（0755）信息枢纽大厦4315不适用陈思婷有限公司88891152

24振业集团室

MTN001 中诚信国际信用评级有北京市东城区南竹杆（010）不适用闫衍限责任公司胡同2号1幢6010166428877广东省深圳市福田区

北京中银（深圳）律师（0755）益田路6003号荣超不适用谭岳奇事务所82531588

商务中心 A座 5-6 层

浙江省宁波市鄞州区（0574）宁波银行股份有限公司不适用谢谦宁东路345号87077731深圳市福田区益田路

中国邮政储蓄银行股份（0755）信息枢纽大厦4315不适用陈思婷有限公司88891152室

北京银行股份有限公司北京市西城区金融大（010）

25振业集团不适用周军佑

街甲17号首层66225619

MTN001

天津市河东区海河东（0755）渤海银行股份有限公司不适用乔汉青路218号36806128

中诚信国际信用评级有北京市东城区南竹杆（010）不适用闫衍限责任公司胡同2号1幢6010166428877广东省深圳市福田区

北京中银（深圳）律师（0755）益田路6003号荣超不适用谭岳奇事务所82531588

商务中心 A座 5-6 层报告期内上述机构是否发生变化

□是?否

4、募集资金使用情况

单位：万元是否与募集募集资金专募集资金违说明书承诺债券项目名募集资金总募集资金约定项账户运作规使用的整

已使用金额未使用金额的用途、使称金额用途情况（如改情况（如用计划及其有）有）他约定一致深圳市振业

(集团)股份募集资金专有限公司偿还有息债务

32500.0032500.000项账户运作无是

2022年度第本金及利息

正常一期中期票据深圳市振业

(集团)股份募集资金专有限公司偿还有息债务0

50000.0050000.00项账户运作无是

2024年度第本金及利息

正常一期中期票据深圳市振业

(集团)股份置换前期偿还募集资金专有限公司“22振业集团0

32500.0032500.00项账户运作无是

2025 年度第 MTN001”本金

正常一期中期票的自有资金据

56深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

募集资金用于建设项目

□适用?不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用?不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用?不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资

者权益的影响

□适用?不适用

四、可转换公司债券

□适用?不适用报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用?不适用

六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用?不适用

七、报告期内是否有违反规章制度的情况

□是?否

八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率1.812.01-9.95%

资产负债率62.54%66.97%-4.43%

速动比率0.390.49-20.41%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

扣除非经常性损益后净利润-4859.64-175748.3397.23%

EBITDA 全部债务比 2.20% -13.51% 15.71%

利息保障倍数0.87-9.02109.64%

现金利息保障倍数1.305.84-77.74%

EBITDA 利息保障倍数 1.29 -8.87 114.55%

贷款偿还率100%100%0%

利息偿付率100%100%0%

57深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告审计意见类型标准的无保留意见审计报告签署日期2026年4月1日

审计机构名称信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）

审计报告文号 XYZH/2026SZAA8B0016

注册会计师姓名邓登峰、刘丽红审计报告

XYZH/2026SZAA8B0016

深圳市振业（集团）股份有限公司

深圳市振业（集团）股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称“振业集团”）财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了振业集团2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师独立性准则和中国注册会计师职业道德守则中适用于公众利益实体财务报表审计的独立性要求，我们独立于振业集团，并履行了独立性和职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

1.房产销售收入的确认事项

关键审计事项审计中的应对

58深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

针对房产销售收入确认，我们执行的主要审计程序如下：

（1）了解、评价并测试与房产销售收入确认相关的关键内部控制的设计和运行如财务报表附注“三、重要会计政策及会有效性。

计估计23”所述的会计政策及“五、合并

（2）检查商品房买卖合同关于商品房交财务报表主要项目注释32”所述，振业集付条件等关键条款，评价振业集团的房团在以下所有条件均已满足时确认房产销产销售收入确认政策是否符合企业会计

售收入：（1）房地产项目完工，并完成竣准则的相关要求。

工验收；（2）已签订销售合同；（3）一

（3）对房产销售收入及其毛利率执行实

次性付款或分期付款方式的，已收讫全部质性分析程序，识别是否存在重大或异房款；按揭方式的，已收到首期款且已办常波动，结合振业集团所处行业情况，妥银行按揭审批手续；（4）按照销售合同评估振业集团房产销售的收入及毛利率

约定的要求办妥了入伙手续；2025年度，变动趋势是否与同行业可比公司存在明振业集团在合并财务报表中列报的房产销显差异。

售收入金额约239809.82万元，占营业收

（4）对本年度确认房产销售收入的项目

入总额的比例约91.60%。

进行细节测试，选取样本检查至竣工验房产销售收入的确认对振业集团经营成果

收资料、销售合同、交房通知书、收款

有重大影响，可能计量不准确或可能被确凭证等支持性文件，评价是否按照振业认在不恰当的会计期间，因此我们将房产集团的房产销售收入政策执行。

销售收入的确认作为关键审计事项。

（5）对房产销售收入进行截止测试，就资产负债表日前后确认的房产销售收入

中选取样本，检查支持性文件，评价收入是否在恰当的会计期间确认。

2.存货可变现净值的评估事项

关键审计事项审计中的应对如财务报表附注“三、重要会计政策及会针对存货可变现净值的评估，我们执行计估计11”所述的会计政策及“五、合并的主要审计程序如下：财务报表主要项目注释6”所述，在资产负（1）了解存货跌价准备核算流程，评价债表日，存货按照成本与可变现净值孰低其内部控制。

计量；截止2025年12月31日，振业集团（2）实地察看存货项目，观察是否存在在合并财务报表中列报的存货净值约长期未开发的土地、长期停工或未能出1072013.93万元（其中存货账面余额约售的项目，判断是否存在跌价情形。1250885.21万元，相应的存货跌价准备（3）获取存货跌价准备的相关资料，复约178871.28万元），占资产总额的比核管理层及其聘请的专家对存货可变现例约65.46%。净值的计算，包括将管理层及其聘请的由于存货对振业集团的重要性及可变现净专家估计的售价与已签署销售合同的产

值的确定涉及重大的管理层判断和估计，品价格或市场可获取数据进行比较，将我们将存货可变现净值的评估作为关键审管理层及其聘请的专家估计的至完工时

59深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文计事项。将要发生的成本同内部成本预算进行比较，将管理层及其聘请的专家估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生

的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层及其聘请的专家确定存货可变现净值所使用的主要假设及重要参数选取

的合理性，并评价管理层聘请的评估专家的胜任能力、专业素质和独立性。

（4）在关键参数取数合理的基础上，复核管理层及其聘请的专家对存货可变现

净值相关计算过程和会计处理，关注计算结果是否存在重大差异。

3.土地增值税的计量事项

关键审计事项审计中的应对

如财务报表附注“四、税项”及“五、合针对土地增值税的计量，我们执行的主并财务报表主要项目注释33”所述，振业要审计程序如下：

集团应缴纳的主要税项之一为土地增值（1）了解土地增值税核算流程，评价其税，房地产开发项目需要就土地增值额按内部控制。

照超率累进税率30%-60%缴纳土地增值税；（2）获取并检查土地增值税模拟测算

2025年度，振业集团在合并财务报表中列表，复核振业集团测算土地增值税涉及

报的土地增值税金额约-10565.48万元。的预计销售收入、成本扣除项等关键参由于土地增值税的计量对合并财务报表的数的取数是否合理，评价管理层的假设重要性，且管理层作出估计时的判断包括和判断。

对相关税务法律法规和实务做法的理解等（3）关注前期计提土地增值税在本期大

考虑要素，我们将土地增值税的计量作为额冲回的情况，分析土地增值税计提的关键审计事项。依据、基础是否发生重大改变及其改变原因，分析计提的土地增值税是否合理。

（4）在关键参数取数合理的基础上，复

核土地增值税计算过程，并与账面价值进行比较，检查土地增值税的计提金额是否准确。

（5）对当期清算完毕的开发项目，获取并复核土地增值税清算报告或税务师出

具的鉴证报告，了解清算结果与账面记录的差异，向管理层了解差异原因，分析是否具有合理性，会计处理是否恰当。

四、其他信息

60深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

振业集团管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括振业集团2025年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估振业集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算振业集团、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督振业集团的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程

序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对振业集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。

我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致振业集团不能持续经营。

61深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就振业集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财

务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：邓登峰（项目合伙人）

中国注册会计师：刘丽红

中国北京二○二六年四月一日

62深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业(集团)股份有限公司合并资产负债表

2025年12月31日（除特别注明外，金额单位均为人民币元）资产附注本年年末数上年年末数

流动资产：

货币资金五、12536961343.222939758368.79

交易性金融资产五、275773022.4785662596.44

衍生金融资产--

应收票据--

应收账款五、336091062.2245811533.92

应收款项融资--

预付款项五、41506819.464082014.78

其他应收款五、5451478743.70617409464.87

其中：应收利息--

应收股利--

存货五、610720139331.4210779473014.83

合同资产--

持有待售资产--

一年内到期的非流动资产--

其他流动资产五、7772200279.76809888751.81

流动资产合计14594150602.2515282085745.44

非流动资产：

债权投资--

其他债权投资--

长期应收款--

长期股权投资五、8--

其他权益工具投资--

其他非流动金融资产--

投资性房地产五、91150114603.121199990772.04

固定资产五、1060841589.7561368475.72

在建工程五、11-39623873.60

使用权资产五、12150450236.33166634279.88

无形资产--

开发支出--

商誉--

长期待摊费用五、1388570125.5427632429.46

递延所得税资产五、14332961121.77449489043.32

其他非流动资产--

非流动资产合计1782937676.511944738874.02

资产总计16377088278.7617226824619.46后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

63深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司

合并资产负债表（续）

2025年12月31日（除特别注明外，金额单位均为人民币元）负债和所有者权益附注本年年末数上年年末数

流动负债：

短期借款--

交易性金融负债--

衍生金融负债--

应付票据--

应付账款五、16950026165.631435962769.73

预收款项五、17741485.922273202.62

合同负债五、182489656093.412273783175.47

应付职工薪酬五、1959504232.7240446190.69

应交税费五、208975103.661068444419.62

其他应付款五、211816750928.841362476145.74

其中：应付利息--

应付股利6200797.736200797.73

持有待售负债--

一年内到期的非流动负债五、222498429117.471216340252.47

其他流动负债五、23223943673.57201754470.06

流动负债合计8048026801.227601480626.40

非流动负债：

长期借款五、241192455787.481748823464.68

应付债券五、25824856283.291995550053.49

其中：优先股--

永续债--

租赁负债五、26150538081.09164175172.52

长期应付款--

长期应付职工薪酬--

预计负债五、2725659924.4025659924.40

递延收益--

递延所得税负债五、14-399627.41

其他非流动负债--

非流动负债合计2193510076.263934608242.50

负债合计10241536877.4811536088868.90

股东权益：

股本五、281349995046.001349995046.00

其他权益工具--

其中：优先股--

永续债--

资本公积五、29484321623.07484321623.07

减：库存股--

其他综合收益--

盈余公积五、302178265346.052178265346.05

未分配利润五、311348936183.161391193683.66

归属于母公司股东权益合计5361518198.285403775698.78

少数股东权益774033203.00286960051.78

股东权益合计6135551401.285690735750.56

负债和股东权益总计16377088278.7617226824619.46后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

64深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司母公司资产负债表

2025年12月31日（除特别注明外，金额单位均为人民币元）资产附注本年年末数上年年末数

流动资产：

货币资金1483726277.03824330261.24

交易性金融资产--

衍生金融资产--

应收票据--

应收账款六、129978399.5337184266.23

应收款项融资--

预付款项820168.372707017.21

其他应收款六、26318315903.746821304152.41

其中：应收利息--

应收股利--

存货2010126616.011801766403.48

合同资产--

持有待售资产--

一年内到期的非流动资产--

其他流动资产207330084.3763695412.45

流动资产合计10050297449.059550987513.02

非流动资产：

债权投资--

其他债权投资--

长期应收款--

长期股权投资六、32293818005.621963818005.62

其他权益工具投资--

其他非流动金融资产--

投资性房地产878855869.46919578356.83

固定资产3586711.964052635.26

在建工程--

使用权资产662182.8774915.81

无形资产--

开发支出--

商誉--

长期待摊费用769681.931436893.44

递延所得税资产150453743.48150453743.48

其他非流动资产--

非流动资产合计3328146195.323039414550.44

资产总计13378443644.3712590402063.46后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

65深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司

母公司资产负债表（续）

2025年12月31日（除特别注明外，金额单位均为人民币元）负债和所有者权益附注本年年末数上年年末数

流动负债：

短期借款--

交易性金融负债--

衍生金融负债--

应付票据--

应付账款113617979.0370196253.36

预收款项-1463565.44

合同负债1912631057.96474907950.00

应付职工薪酬31697955.7116407090.91

应交税费451315.43909523.89

其他应付款2235491523.502956631431.06

其中：应付利息--

应付股利--

持有待售负债--

一年内到期的非流动负债1871609697.07543878471.17

其他流动负债172371626.0841983797.50

流动负债合计6337871154.784106378083.33

非流动负债：

长期借款967000000.001135853000.00

应付债券824856283.291995550053.49

其中：优先股--

永续债--

租赁负债555305.39-

长期应付款--

长期应付职工薪酬--

预计负债22877924.4022877924.40

递延收益--

递延所得税负债-392286.64

其他非流动负债--

非流动负债合计1815289513.083154673264.53

负债合计8153160667.867261051347.86

股东权益:

股本1349995046.001349995046.00

其他权益工具--

其中：优先股--

永续债--

资本公积482705924.27482705924.27

减：库存股--

其他综合收益--

盈余公积2178265346.052178265346.05

未分配利润1214316660.191318384399.28

股东权益合计5225282976.515329350715.60

负债和股东权益总计13378443644.3712590402063.46后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

66深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司合并利润表

2025年度（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目附注本年金额上年金额

一、营业总收入2618016381.316064948157.84

其中:营业收入五、322618016381.316064948157.84

二、营业总成本2476456791.836161836573.75

其中：营业成本五、322118072022.715579182361.34

税金及附加五、33-73592998.4463072795.75

销售费用五、3494255103.27188022806.03

管理费用五、35195583500.54190097680.72

研发费用五、361115879.37-

财务费用五、37141023284.38141460929.91

其中：利息费用163632665.03175817289.75

利息收入23057381.0134651596.09

加：其他收益五、386889481.4324101250.11

投资收益（损失以“－”号填列）五、39187102.2634841658.98

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-34680732.04

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益--

汇兑收益（损失以“-”号填列）--

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）--

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）五、401234698.361292455.78

信用减值损失（损失以“-”号填列）五、41-6164624.22-102783092.18

资产减值损失（损失以“-”号填列）五、42-138569204.82-1568800289.14

资产处置收益（损失以“-”号填列）五、43-2254908.07

三、营业利润（亏损以“－”号填列）5137042.49-1705981524.29

加：营业外收入五、446042421.952517704.02

减：营业外支出五、45277806.9124255996.65

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）10901657.53-1727719816.92

减：所得税费用五、4646086006.8123727135.13

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-35184349.28-1751446952.05

（一）按经营持续性分类

1.持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-35184349.28-1751446952.05

2.终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）--

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司所有者的净利润（净亏损以“-”号填列）-42257500.50-1568365378.32

2.少数股东损益（净亏损以“-”号填列）7073151.22-183081573.73

六、其他综合收益的税后净额--

归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额--

（一）不能重分类进损益的其他综合收益--

1.重新计量设定受益计划变动额--

2.权益法下不能转损益的其他综合收益--

3.其他权益工具投资公允价值变动--

4.企业自身信用风险公允价值变动--

5.其他--

（二）将重分类进损益的其他综合收益--

1.权益法下可转损益的其他综合收益--

2.其他债权投资公允价值变动--

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额--

4.其他债权投资信用减值准备--

5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）--

6.外币财务报表折算差额--

7.其他--

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额--

七、综合收益总额-35184349.28-1751446952.05

归属于母公司股东的综合收益总额-42257500.50-1568365378.32

归属于少数股东的综合收益总额7073151.22-183081573.73

八、每股收益：

（一）基本每股收益（元/股）-0.0313-1.1618

（二）稀释每股收益（元/股）-0.0313-1.1618后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

67深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司母公司利润表

2025年度（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目附注本年金额上年金额

六、

一、营业收入167810234.27126688140.08

六、

减：营业成本55021694.7579479503.10

税金及附加41987466.892576845.32

销售费用6615712.2910128601.19

管理费用85292552.8165730513.16

研发费用871601.94-

财务费用88009128.98112615374.64

其中：利息费用92349749.10120314393.09

利息收入4538815.177748967.52

加：其他收益1331516.42-

六、

投资收益（损失以“－”号填列）-108478061.90

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-34680732.04

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益--

净敞口套期收益（损失以“—”号填列）--

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）--

信用减值损失（损失以“-”号填列）16041940.1323727053.99

资产减值损失（损失以“-”号填列）-12153990.14-1931835.29

资产处置收益（损失以“-”号填列）--

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-104768456.98-13569416.73

加：营业外收入2986539.3359000.00

减：营业外支出202085.3522914480.77

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-101984003.00-36424897.50

减：所得税费用2083736.0997098.99

四、净利润（净亏损以“－”号填列）-104067739.09-36521996.49

（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-36521996.49

104067739.09

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）--

五、其他综合收益的税后净额--

（一）不能重分类进损益的其他综合收益--

1.重新计量设定受益计划变动额--

2.权益法下不能转损益的其他综合收益--

3.其他权益工具投资公允价值变动--

4.企业自身信用风险公允价值变动--

5.其他--

（二）将重分类进损益的其他综合收益--

1.权益法下可转损益的其他综合收益--

2.其他债权投资公允价值变动--

3.金融资产重分类计入其他综合收益的金额--

4.其他债权投资信用减值准备--

5.现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）--

6.外币财务报表折算差额--

7.其他--

六、综合收益总额-104067739.09-36521996.49后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

68深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司合并现金流量表

2025年度（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目附注本年金额上年金额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3116750739.983566371143.31

收到的税费返还90715088.1239104861.37

收到其他与经营活动有关的现金五、47108237688.74334453679.84

经营活动现金流入小计3315703516.843939929684.52

购买商品、接受劳务支付的现金1549137840.321403534031.12

支付给职工以及为职工支付的现金142709292.22141348196.31

支付的各项税费970000153.83483416472.95

支付其他与经营活动有关的现金五、47464795984.67796664810.91

经营活动现金流出小计3126643271.042824963511.29

经营活动产生的现金流量净额189060245.801114966173.23

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金352868963.08150721814.23

取得投资收益收到的现金120832.6768972.05

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收

-1610.00回的现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额--

收到其他与投资活动有关的现金五、47--

投资活动现金流入小计352989795.75150792396.28

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支

24378397.0345314040.96

付的现金

投资支付的现金139000000.00215000000.00质押贷款净增加额

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额--

支付其他与投资活动有关的现金五、47--

投资活动现金流出小计163378397.03260314040.96

投资活动产生的现金流量净额189611398.72-109521644.68

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金-450000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金-450000.00

取得借款收到的现金881315323.00385654606.49

发行债券收到的现金325000000.00500000000.00

收到其他与筹资活动有关的现金五、47--

筹资活动现金流入小计1206315323.00886104606.49

偿还债务支付的现金1650760515.112527236119.04

分配股利、利润或偿付利息支付的现金152511314.43215248129.43

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润-4183.02

支付其他与筹资活动有关的现金五、4798062256.2043668403.73

筹资活动现金流出小计1901334085.742786152652.20

筹资活动产生的现金流量净额-695018762.74-1900048045.71

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响--

五、现金及现金等价物净增加额-316347118.22-894603517.16

加：期初现金及现金等价物余额2671628235.543566231752.70

六、期末现金及现金等价物余额2355281117.322671628235.54后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

69深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司母公司现金流量表

2025年度（除特别注明外，金额单位均为人民币元）项目附注本年金额上年金额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1665473144.82545550236.72

收到的税费返还--

收到其他与经营活动有关的现金1706635291.001104019744.46

经营活动现金流入小计3372108435.821649569981.18

购买商品、接受劳务支付的现金48591111.855050451.34

支付给职工以及为职工支付的现金44988095.4442783238.98

支付的各项税费114180066.6434720345.41

支付其他与经营活动有关的现金2061878525.83934046783.35

经营活动现金流出小计2269637799.761016600819.08

经营活动产生的现金流量净额1102470636.06632969162.10

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金202626160.16-

取得投资收益收到的现金--

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的

--现金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额--

收到其他与投资活动有关的现金--

投资活动现金流入小计202626160.16-

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的

1309307.02700096.30

现金

投资支付的现金330000000.0010000000.00

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额--

支付其他与投资活动有关的现金--

投资活动现金流出小计331309307.0210700096.30

投资活动产生的现金流量净额-128683146.86-10700096.30

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金--

取得借款收到的现金548960000.00280000000.00

发行债券收到的现金325000000.00500000000.00

收到其他与筹资活动有关的现金--

筹资活动现金流入小计873960000.00780000000.00

偿还债务支付的现金883137500.00986500000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金117425087.18122962434.21

支付其他与筹资活动有关的现金76064756.5326483785.16

筹资活动现金流出小计1076627343.711135946219.37

筹资活动产生的现金流量净额-202667343.71-355946219.37

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响--

五、现金及现金等价物净增加额771120145.49266322846.43

加：期初现金及现金等价物余额575522729.53309199883.10

六、期末现金及现金等价物余额1346642875.02575522729.53后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

70深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司合并所有者权益变动表

2025年度（除特别注明外，金额单位均为人民币元）本年金额归属于母公司股东权益项目其他权益工具其他股东权益合计

减：库存少数股东权益股本资本公积综合盈余公积未分配利润小计优先股永续债其他股收益

一、上年年末余额1349995046.00---484321623.07--2178265346.051391193683.665403775698.78286960051.785690735750.56

加：会计政策变更------------

前期差错更正------------

同一控制下企业合并------------

其他------------

二、本年年初余额1349995046.00---484321623.07--2178265346.051391193683.665403775698.78286960051.785690735750.56三、本年增减变动金额（减少以“－”号填---------42257500.50-42257500.50487073151.22444815650.72列）

（一）综合收益总额---------42257500.50-42257500.507073151.22-35184349.28

（二）股东投入和减少资本----------480000000.00480000000.00

1.股东投入的普通股----------480000000.00480000000.00

2.其他权益工具持有者投入资本------------

3.股份支付计入股东权益的金额------------

4.其他------------

（三）利润分配------------

1.提取盈余公积------------

2.对股东的分配------------

3.其他------------

（四）股东权益内部结转------------

1.资本公积转增股本------------

2.盈余公积转增股本------------

3.盈余公积弥补亏损------------

4.设定受益计划变动额结转留存收益------------

5.其他综合收益结转留存收益------------

6.其他------------

（五）专项储备------------

1.本年提取------------

2.本年使用------------

（六）其他------------

四、本年年末余额1349995046.00---484321623.07--2178265346.051348936183.165361518198.28774033203.006135551401.28后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

71深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司

合并所有者权益变动表（续）

2025年度（除特别注明外，金额单位均为人民币元）上年金额归属于母公司股东权益

项目其他权益工具减：股东权益合计其他综少数股东权益股本资本公积库存盈余公积未分配利润小计优先股永续债其他合收益股

一、上年年末余额1349995046.00---484321623.07--2178265346.052959559061.986972141077.10469591625.517441732702.61

加：会计政策变更------------

前期差错更正------------

同一控制下企业合并------------

其他------------

二、本年年初余额1349995046.00---484321623.07--2178265346.052959559061.986972141077.10469591625.517441732702.61三、本年增减变动金额（减少以“－”号填---------1568365378.32-1568365378.32-182631573.73-1750996952.05列）

（一）综合收益总额---------1568365378.32-1568365378.32-183081573.73-1751446952.05

（二）股东投入和减少资本----------450000.00450000.00

1.股东投入的普通股----------450000.00450000.00

2.其他权益工具持有者投入资本------------

3.股份支付计入股东权益的金额------------

4.其他------------

（三）利润分配------------

1.提取盈余公积------------

2.对股东的分配------------

3.其他------------

（四）股东权益内部结转------------

1.资本公积转增股本------------

2.盈余公积转增股本------------

3.盈余公积弥补亏损------------

4.设定受益计划变动额结转留存收益------------

5.其他综合收益结转留存收益------------

6.其他------------

（五）专项储备------------

1.本年提取------------

2.本年使用------------

（六）其他------------

四、本年年末余额1349995046.00---484321623.07--2178265346.051391193683.665403775698.78286960051.785690735750.56后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

72深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司母公司所有者权益变动表

2025年度（除特别注明外，金额单位均为人民币元）本年金额项目归属于母公司股东权益其他权益工具

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润股东权益合计优先股永续债其他

一、上年年末余额1349995046.00---482705924.27--2178265346.051318384399.285329350715.60

加：会计政策变更----------

前期差错更正----------

其他----------

二、本年年初余额1349995046.00---482705924.27--2178265346.051318384399.285329350715.60三、本年增减变动金额（减少以“－”号填---------104067739.09-104067739.09列）

（一）综合收益总额---------104067739.09-104067739.09

（二）股东投入和减少资本----------

1.股东投入的普通股----------

2.其他权益工具持有者投入资本----------

3.股份支付计入股东权益的金额----------

4.其他----------

（三）利润分配----------

1.提取盈余公积----------

2.对股东的分配----------

3.其他----------

（四）股东权益内部结转----------

1.资本公积转增股本----------

2.盈余公积转增股本----------

3.盈余公积弥补亏损----------

4.设定受益计划变动额结转留存收益----------

5.其他综合收益结转留存收益----------

6.其他----------

（五）专项储备----------

1.本年提取----------

2.本年使用----------

（六）其他----------

四、本年年末余额1349995046.00---482705924.27--2178265346.051214316660.195225282976.51后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

73深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司

母公司所有者权益变动表（续）

2025年度（除特别注明外，金额单位均为人民币元）上年金额项目归属于母公司股东权益其他权益工具

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润股东权益合计优先股永续债其他

一、上年年末余额1349995046.00---482705924.27--2178265346.051354906395.775365872712.09

加：会计政策变更----------

前期差错更正----------

其他----------

二、本年年初余额1349995046.00---482705924.27--2178265346.051354906395.775365872712.09三、本年增减变动金额（减少以“－”号填---------36521996.49-36521996.49列）

（一）综合收益总额---------36521996.49-36521996.49

（二）股东投入和减少资本----------

1.股东投入的普通股----------

2.其他权益工具持有者投入资本----------

3.股份支付计入股东权益的金额----------

4.其他----------

（三）利润分配----------

1.提取盈余公积----------

2.对股东的分配----------

3.其他----------

（四）股东权益内部结转----------

1.资本公积转增股本----------

2.盈余公积转增股本----------

3.盈余公积弥补亏损----------

4.设定受益计划变动额结转留存收益----------

5.其他综合收益结转留存收益----------

6.其他----------

（五）专项储备----------

1.本年提取----------

2.本年使用----------

（六）其他----------

四、本年年末余额1349995046.00---482705924.27--2178265346.051318384399.285329350715.60后附财务报表附注为财务报表的组成部分。

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

74深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司

二○二五年度财务报表附注（除特殊注明外，金额单位均为人民币元）一、公司的基本情况

深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称本公司，在包含子公司时统称本集团）系于1989年5月经深圳市人民政府批准注册成立。公司统一社会信用代码为：

91440300618831041G。1992 年 4 月 27 日，经中国人民银行深圳分行以深银复字（1992）

第 059 号文批准，本公司发行 A股于深圳证券交易所上市。

截至2025年12月31日止，本公司累计发行股本总数1349995046股，注册资本为1349995046.00元。注册地：深圳市罗湖区桂园街道宝安南路2014号振业大厦 A座 31层。

本公司属房地产开发经营行业，经营范围为：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。

本公司的实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。

本公司财务报表于2026年4月1日由本公司董事会批准报出。

二、财务报表的编制基础

1.编制基础

本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定（以下合称企业会计准则），以及中国证券监督管理委员会（以下简称证监会）《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

2.持续经营

本集团对自2025年12月31日起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。本财务报表以持续经营为基础列报。

三、重要会计政策及会计估计

1.遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团于2025年12月31日的财务状况以及2025年度经营成果和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。

75深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

3.营业周期

正常营业周期是指从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司及从事房地产开发业务之子公司，其正常营业周期通常超过一年，其他子公司以

12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4.记账本位币

本集团以人民币为记账本位币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

该事项在本财务报涉及重要性标准判表附注中的披露位重要性标准确定方法和选择依据断的披露事项置

重要的非全资子公子公司收入、净利润、净资产、资产总额

八、1.（2）

司占本集团合并报表相关项目的10%以上

金额超过100万元（含100万元）的应收

重要的应收账款五、3账款

重要的预付款项五、4金额超过1000万元（含1000万元）

金额超过1000万元（含1000万元）的

重要的其他应收款五、5其他应收款

重要的应付账款五、16金额超过5000万元（含5000万元）重要合同负债及重

五、18金额超过10000万元（含10000万元）大变动

重要其他应付款五、21金额超过10000万元（含10000万元）

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下的企业合并合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（2）非同一控制下的企业合并合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨

76深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益：为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的

交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益：为企业合并而发行权益

性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7.控制的判断标准及合并财务报表的编制方法

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。

控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

（2）合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合

并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分

77深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

2）处置子公司

*一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。

与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的

其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

i.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ii.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

i.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

iv.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理：在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

3）购买子公司少数股权

因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自

购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权

投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8.现金及现金等价物

78深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

9.外币业务和外币财务报表折算

（1）外币业务本集团外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

（2）外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算：所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

10.金融工具

本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

（1）金融工具的分类

根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益

的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

*业务模式是以收取合同现金流量为目标；

*合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

*业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

*合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本集团可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

79深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计

入当期损益的金融负债：

*该项指定能够消除或显著减少会计错配；

*根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告；

*该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

（2）金融工具的确认依据和计量方法

*以摊余成本计量的金融资产以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账

款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本集团决定不考虑不超过

一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）以公允价

值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、其他

债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）以公允价

值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值计量且其变动计

入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行

80深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

后续计量，公允价值变动计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计

入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

*以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、

长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

（3）金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本集团终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利终止；

*金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

*金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本集团与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

*所转移金融资产的账面价值；

*因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

81深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

*终止确认部分的账面价值；

*终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

（4）金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；

本集团若与债权人签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本集团若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法

本集团对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收

益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。对于由《企业会计准则第14号一-收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本集团选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

82深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

对于其他金融工具，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。

本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违

约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本集团即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本集团即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险

自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

对于应收款项，本集团按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法

公司将金额为人民币100万元（含100万元）以上的应收账款确认为单项金额重

大的应收账款；将期末余额大于1000万元（含1000万元）的其他应收款分类为单

项金额重大的其他应收款。本集团对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。

（2）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象

表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。

1）信用风险特征组合的确定依据

本集团对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按

83深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。不同组合的确定依据：

项目确定依据账龄组合以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合集团内关联方组合与本公司的关联关系

2）根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法

整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。

不同组合计提坏账准备的计提方法：

项目确定依据账龄组合按整个存续期信用损失率计提坏账准备

集团内关联方组合合并范围内关联方未发生减值按5%计提组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法账龄应收账款信用损失率（%）其他应收款信用损失率（%）

1年以内（含1年）5.005.00

1-2年（含2年）10.0010.00

2-3年（含3年）30.0030.00

3-5年50.0050.00

5年以上80.0080.00

11.存货

（1）存货的分类

本集团存货主要包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。

完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售

为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。

拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。

（2）存货取得和发出的计价方法存货在取得时按实际成本计价。

房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。为开发房地产物业而发生的借款费用的会计政策详见附注三、18“借款费用”。开发产品的发出按照个别认定法计价。

（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法

84深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（4）存货的盘存制度为永续盘存制。

（5）公共配套设施费的核算方法

按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发产品。

12.合同资产与合同负债

（1）合同资产

合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。合同资产的预期信用损失的确定方法和会计处理方法，详见上述附注三、10金融工具减值相关内容。

（2）合同负债合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。

同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

13.合同成本

合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。本集团为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

（2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

（3）该成本预期能够收回。

本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本集团在发生时将其计入当期损益。与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本集团对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

85深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本集团转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

14.长期股权投资

（1）重大影响、共同控制的判断

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本集团的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本集团能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本集团联营企业。

（2）初始投资成本的确定

1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投

资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得

股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

（3）后续计量及损益确认方法

1）成本法核算的长期股权投资

86深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。

除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算

应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行

会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

87深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控

制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

15.投资性房地产

本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物

（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产—出租用建筑物采用与本集团固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

16.固定资产

（1）固定资产的确认和初始计量

本集团固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，并且使用寿命超过一个会计年度，固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业：

2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

（2）折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法。分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

序号类别折旧年限（年）预计残值率（%）年折旧率（%）

1房屋及建筑物20-4052.375-4.75

88深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

序号类别折旧年限（年）预计残值率（%）年折旧率（%）

2机器设备1059.50

3办公及电子设备5519.00

4运输工具5519.00

5其他设备5519.00

（3）固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

17.在建工程

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转至长期待摊费用等长期资产，待办理了竣工决算手续后再对其原值差异进行调整。

18.借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

（2）借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以

支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

2）借款费用已经发生；

3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

89深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（3）暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续

超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。

在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

（4）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

19.长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用

权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态

的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本集团进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账

90深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

20.长期待摊费用

长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

21.职工薪酬

本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利。

短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生

育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

22.预计负债

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本集团将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

91深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

23.收入确认原则和计量方法

（1）一般原则

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本集团按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包

括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本集团根据合同条款，结合其

以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本集团以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

2）客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

3）本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内

有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本集团考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本集团按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团考虑下列迹象：

1）本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

92深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商

品所有权上的主要风险和报酬。

5）客户已接受该商品或服务等。

本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本集团的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

（2）具体方法

（1）房产销售

本集团的房产销售属于在某一时点履行履约义务，在同时满足以下四个条件时确认收入：*房地产项目完工，并完成竣工验收；*已签订销售合同；*一次性付款或分期付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；*按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。

（2）物业出租按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。

（3）提供劳务

根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，已完成劳务的进度通常按照投入法确定。当本集团从事的工作或发生的投入是在整个履约期间内平均发生时，本集团按照直线法确认收入。

24.政府补助

政府补助，是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量：政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

本集团政府补助采用总额法：

（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

93深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理：难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。本集团将与本集团日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将与

本集团日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；

不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

25.递延所得税资产和递延所得税负债

本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价

值之间的差额产生的（暂时性差异）计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

（1）商誉的初始确认；

（2）既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损），且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

（1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

94深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征

收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

26.租赁

（1）租赁的识别

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

（2）本集团作为承租人

1）租赁确认

除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本集团发生的初始直接费用；

*本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租

赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。本集团后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本集团按照本附注三、19长期资

产减值所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额：

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*根据公司提供的担保余值预计应支付的款项：

*购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

95深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

本集团采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本集团的增量借款利率作为折现率。

本集团按照上述利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

*当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租

赁付款额的指数或比率发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

2）短期租赁和低价值资产租赁

本集团选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

3）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

（3）本集团为出租人

在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本集团作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

96深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

1）融资租赁

本集团作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

2）经营租赁

本集团作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产，本集团应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。

本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

27.持有待售和终止经营

（1）持有待售

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流

动资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。

本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

2）出售极可能发生，即本集团己经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本集团相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

（2）终止经营

终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本集团处置或被本集团划归为持有待售类别：

（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的项相关联计划的一部分；

（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经

97深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文营损益列报。对于当期列报的终止经营，本集团在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。

28.公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具和权益工具投资。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

29.重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更本集团本年未发生需要披露的重大会计政策变更事项。

（2）重要会计估计变更本集团本年未发生需要披露的重大会计估计变更事项。

（3）重要的前期差错更正本集团本年未发生需要披露的重大前期差错更正事项。

四、税项

1.主要税种及税率

税种计税依据税率

增值税销售货物或提供应税劳务9%、6%、5%、3%有偿转让国有土地使用权及地上建筑

土地增值税30%-60%物和其他附着物产权产生的增值额

城市维护建设税应缴流转税税额5%、7%

教育费附加应缴流转税税额3%

地方教育费附加应缴流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额25%、20%

2.税收优惠

无重要的税收优惠。

98深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

五、合并财务报表主要项目注释

下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“年初”系指2025年1月1日，“年末”系指2025年12月31日，“本年”系指2025年1月1日至12月31日，“上年”系指2024年1月1日至12月31日，货币单位为人民币元。

1.货币资金

项目年末余额年初余额

库存现金---955.85

银行存款2527233151.102904157897.81

其他货币资金9728192.1235599515.13

合计2536961343.222939758368.79

其中：存放在境外的款项总额——

注：本年年末银行存款中包括代建项目代收代付账户资金136124234.31元诉

讼等冻结资金35827799.47元；其他货币资金为保函、按揭保证金9728192.12元；

以上列为非现金等价物。

2.交易性金融资产

项目年末余额年初余额

以公允价值计量且其变动计入当75773022.4785662596.44期损益的金融资产

其中：其他75773022.4785662596.44

合计75773022.4785662596.44

3.应收账款

（1）应收账款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

1年以内（含1年）17502638.9632831636.36

1-2年12900039.6910009381.72

2-3年9700366.807583716.28

3-4年1827482.651201298.08

4-5年1001890.0095720.00

5年以上1677943.621714688.62

合计44610361.7253436441.06

减：坏账准备8519299.507624907.14

合计36091062.2245811533.92

99深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

注：账龄超过三年的单项金额重大的应收账款年末余额2061989.98元，其中代建服务费1060099.98元，租金1001890.00元。

100深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（2）应收账款按坏账计提方法分类列示年末余额年初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值计提比比例账面价值金额金额金额金额例

（%）（%）（%）

（%）

按单项计提坏账准1932226.61932226.624.331932226.62100.00---1932226.623.62100.00---备2

其中：

1001890.0

单项重大1001890.002.241001890.00100.00---1001890.001.88100.00---

单项不重大930336.622.09930336.62100.00---930336.621.74930336.62100.00---

按组合计提坏账准42678135.136091062.25692680.545811533.995.676587072.8815.4351504214.4496.3811.05备0222

其中：

42678135.136091062.25692680.545811533.9

账龄组合95.676587072.8815.4351504214.4496.3811.05

0222

44610361.7100.036091062.2100.07624907.145811533.9

合计8519299.5019.1053436441.0614.27

202042

1）应收账款按单项计提坏账准备

名称年初余额年末余额

101深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

计提比例账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由

（%）

深圳市燎原信息咨1001890.001001890.001001890.001001890.00100.00预计无法收回询有限公司富淞科技开发（深523913.45523913.45523913.45523913.45100.00预计无法收回圳）有限公司

李青利406423.17406423.17406423.17406423.17100.00预计无法收回

合计1932226.621932226.621932226.621932226.62100.00—

2）应收账款按组合计提坏账准备

年末余额年初余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）17502638.96875131.955.0032831636.361641581.835.00

1-2年12900039.691290003.9610.0010009381.721000938.1710.00

2-3年9700366.802910110.0430.007583716.282275114.8830.00

3-4年1827482.65913741.3350.00195602.0897801.0450.00

4-5年------—99526.0049763.0050.00

5年以上747607.00598085.6080.00784352.00627481.6080.00

合计42678135.106587072.8815.4351504214.445692680.5211.05

（3）应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况类别年初余额本年变动金额年末余额

102深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

计提收回或转回转销或核销其他

坏账准备7624907.14894392.36---------8519299.50

合计7624907.14894392.36---------8519299.50

（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

单位名称款项性质本年年末数账龄占余额的比例（%）坏账准备本年年末数

深圳市南山区建筑工务署代建服务费23015789.534年以内51.593356155.18

深圳市福田区建筑工务署代建服务费3227202.001-2年、2-3年7.23850331.71深圳市罗湖区东门街道办

代建服务费2114797.451年以内4.74105739.87事处深圳市罗湖区南湖街道办

代建服务费2094625.291年以内4.70104731.26事处深圳市宝安区福海街道综合

旧改前期服务费2081147.791年以内4.67104057.39事务中心

合计—32533562.06—72.934521015.41

103深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

4.预付款项

（1）预付款项账龄年末余额年初余额项目

金额比例（%）金额比例（%）1年以内（含11033646.4568.602785635.9968.24年）

1-2年156794.2210.40980000.0024.01

2-3年------316378.797.75

3年以上316378.7921.00------

合计1506819.46100.004082014.78100.00

5.其他应收款

项目年末余额年初余额

应收利息------

应收股利------

其他应收款451478743.70617409464.87

合计451478743.70617409464.87

5.1其他应收款

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质年末账面余额年初账面余额

往来款414775085.59640405678.44

代垫款97096995.0199906276.89

押金及保证金91742832.3124795770.12

其他2854357.852022034.62

小计606469270.76767129760.07

坏账准备154990527.06149720295.20

合计451478743.70617409464.87

（2）其他应收款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

1年以内（含1年）228141399.74596138074.38

1-2年214822333.9814297898.43

2-3年9278991.973519264.36

3-4年2563911.0130582956.70

104深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

账龄年末账面余额年初账面余额

4-5年27875902.851967545.14

5年以上123786731.21120624021.06

小计606469270.76767129760.07

坏账准备154990527.06149720295.20

合计451478743.70617409464.87

注：账龄超过三年的单项金额重大的其他应收款年末余额78895000.00元，为拟收回的土地整备金。

105深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（3）其他应收款按坏账计提方法分类列示年末余额年初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提计提比例账面价值比例账面价值金额金额比例金额金额比例

（%）（%）

（%）（%）按单项计提

33045287.275.4528195455.4585.324849831.8231647398.884.1327496511.2386.884150887.65

坏账准备

其中：

单项重大------------------------------

单项不重大33045287.275.4528195455.4585.324849831.8231647398.884.1327496511.2386.884150887.65按组合计提

573423983.4994.55126795071.6122.11446628911.88735482361.1995.87122223783.9716.62613258577.22

坏账准备

其中：

账龄组合573423983.4994.55126795071.6122.11446628911.88735482361.1995.87122223783.9716.62613258577.22

合计606469270.76100.00154990527.0625.56451478743.70767129760.07100.00149720295.2019.52617409464.87

106深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

1）其他应收款按单项计提坏账准备

年末余额名称计提比例账面余额坏账准备计提理由

（%）

代偿还按揭贷25611934.8121920551.1885.59预计无法全额收回款及利息

自然人3678626.942520178.7568.51预计无法全额收回

墙体保证金1804110.091804110.09100.00预计无法收回

代垫水电费1619796.171619796.17100.00预计无法收回

其他330819.26330819.26100.00预计无法收回

合计33045287.2728195455.4585.32—

2）其他应收款按组合计提坏账准备

年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）226743511.3511337157.285.00

1-2年211625150.0321162515.0010.00

2-3年9278991.972783697.5830.00

3-4年2563911.011281955.5150.00

4-5年27800630.1713900315.0850.00

5年以上95411788.9676329431.1680.00

合计573423983.49126795071.6122.11

（续）年初余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）592940890.4329647224.545.00

1-2年14297898.431429789.8410.00

2-3年3519264.361055779.3130.00

3-4年30502450.2915251225.1550.00

4-5年1792403.42896201.7150.00

5年以上92429454.2673943563.4280.00

合计735482361.19122223783.9716.62

3）其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

107深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

整个存续期预整个存续期预未来12个月期信用损失期信用损失预期信用损失（未发生信用（已发生信用减值）减值）

2025年1月1日122223783.97---27496511.23149720295.20

余额

2025年1月1日————

余额在本年

本年计提4571287.64---698944.225270231.86

本年转回------------

2025年12月31126795071.61---28195455.45154990527.06日余额

（4）其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额转销或年末余额计提收回或转回其他核销

坏账149720295.205270231.86---------154990527.06准备

合计149720295.205270231.86---------154990527.06

（5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款年末余额坏账准备年末单位名称款项性质年末余额账龄合计数的比余额例（%）深州市地铁集

往来款180526695.851-2年29.7718052669.59团有限公司

1年以内

南京地铁小镇往来款、

（含1开发建设集团押金及保125566629.2020.707853331.46年）、4-有限公司证金

5年

广东惠州惠阳

三和经济开发往来款78895000.005年以上13.0163116000.00区管理委员会深圳市高新投1年以内押金及保融资担保有限67020000.00（含111.053351000.00证金公司年）南京市科技创1年以内新投资有限责往来款18845741.00（含13.11942287.05任公司年）

合计—470854066.05—77.6493315288.10

108深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

6.存货

（1）存货分类年末余额项目账面余额跌价准备账面价值

完工开发产品6815445746.411728694363.485086751382.93

在建开发产品5129714497.1560018397.855069696099.30

拟开发产品563691849.19---563691849.19

合计12508852092.751788712761.3310720139331.42

（续）年初余额项目账面余额跌价准备账面价值

完工开发产品8001424739.191347137910.786654286828.41

在建开发产品4224749816.17898251134.713326498681.46

拟开发产品798687504.96---798687504.96

合计13024862060.322245389045.4910779473014.83

（2）存货年末余额中借款费用资本化情况项目年末借款资本化余额

完工开发产品182905962.75

在建开发产品46306139.15

合计229212101.90

注：本年度用于确认借款利息费用的资本化率为2.76%。

109深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（3）存货跌价准备本年增加本年减少项目年初余额年末余额

计提其他（注）转销其他（注）

完工开发产品1347137910.78127223331.58849578610.10595245488.98---1728694363.48

在建开发产品898251134.7111345873.24------849578610.1060018397.85

合计2245389045.49138569204.82849578610.10595245488.98849578610.101788712761.33

注：本年在建开发产品因完工转入完工开发产品，对应的存货跌价准备作相应结转。

（4）存货明细情况

*完工开发产品项目名称竣工时间上年年末数本年增加金额本年减少金额本年年末数

振业天成2024年10月3319795728.55---1341431239.491978364489.06

广州振业学府里全期2025年5月---1102218868.66241968702.58860250166.08

翡丽铂湾2024年6月621944498.22---87762886.67534181611.55

天津津海·御湖2025年8月225832494.34497654539.59244214148.36479272885.57

惠阳·振业城一期 U组团 2024 年 7月 426715424.30 --- 24915105.79 401800318.51

铭筑风华2024年5月800228885.44---476411260.57323817624.87

振业悦江府2024年10月403568663.30---87813165.06315755498.24

振业·启航城2021年3月339609701.78---34424299.26305185402.52

西安振业·泊樾府2023年11月362653409.08---167021887.88195631521.20

110深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称竣工时间上年年末数本年增加金额本年减少金额本年年末数

振业·天颂2019年1月188564228.69---9871547.61178692681.08

深汕振业时代花园二期2022年12月152982815.35---11012974.98141969840.37

清溪雅苑2022年8月163178475.15---27779627.02135398848.13

惠阳·振业城商务中心2015年7月122946964.30---53759.20122893205.10

长沙振业城三期2021年2月109367412.12---501807.90108865604.22

西安振业·泊墅二期 A组团 2014 年 9月 108290540.71 --- 1509737.45 106780803.26

深河湾二期一标段2024年12月106135991.22---15331122.0390804869.19

西安振业·泊岸2019年12月82540940.27---105496.1782435444.10

天津·启春里2016年12月64250083.17------64250083.17

新城花园52717054.22------52717054.22

广西振业·尚府2016年11月41713630.89---1332376.4240381254.47

西安振业·泊墅二期 B组团 2015 年 11 月 37012147.93 --- 162768.76 36849379.17

长沙振业城二期2018年4月33466340.95---776101.1032690239.85

天津·新博园2013年10月30852624.47---995245.9729857378.50

深河湾一期2022年4月34254111.91---5468773.2028785338.71

长沙振业城四期2023年9月28769619.34---871469.9227898149.42

天津·铂雅轩2017年10月26833022.90---668735.7626164287.14

西安振业·泊墅一期2012年6月25763297.92---75762.5025687535.42

惠阳·振业城 Q组团 2018 年 9月 24696642.00 --- 719550.93 23977091.07

111深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称竣工时间上年年末数本年增加金额本年减少金额本年年末数

东莞松湖雅苑2016年10月16465747.30---58706.3116407040.99

深汕振业时代花园一期2020年10月15127450.23---910718.7414216731.49

振业·邕江雅苑2018年12月13144086.07---121143.6513022942.42

惠阳·振业城二期（GH 组团） 2011 年 12 月 5398271.99 --- --- 5398271.99

振业·青秀山1号2012年1月4810479.08------4810479.08

长沙振业城一期2015年11月4019432.56---152464.293866968.27

景州大厦1931835.29------1931835.29

振业峦山谷花园一期2010年11月2241683.53---614079.611627603.92

振业城六-七期2013年3月1416266.26------1416266.26

振业城四-五期2011年3月811573.87------811573.87

振业·中央华府（北海）2009年3月517292.83------517292.83

北海宝丽一期1995年60135.81------60135.81

振业峦山谷花园二期2014年11月795735.85---795735.85---

合计—8001424739.191599873408.252785852401.036815445746.41

*在建开发产品项目名称开工时间预计竣工时间预计投资总额本年年末数上年年末数

深圳振业·天境云玺2025年8月2027年12月3290160000.002081604947.25---

振业·天境云庭2023年9月2026年12月1785010000.001307070153.231187343243.54

112深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目名称开工时间预计竣工时间预计投资总额本年年末数上年年末数

博文雅苑2022年12月2025年12月862870000.00697070463.69594873355.25

惠阳·振业城二期 U组团 2020 年 12 月 2027 年 7 月 1249179400.00 478717893.54 459080462.08

长沙振业城五期2024年1月2027年11月736982649.50400784894.81305338706.15

深河湾二期二标段2021年8月2026年12月380000000.00164466144.63156819542.58

天津津海·御湖2020年5月2025年8月1821954600.00---468345368.59

广州振业学府里2021年10月2025年5月1126348455.03---1052949137.98

合计———5129714497.154224749816.17

*拟开发产品项目开工时间预计竣工时间预计总投资本年年末数上年年末数

惠阳·振业城 K组团暂无暂无暂无 225322365.07 274118390.14

惠阳·振业城 R组团暂无暂无暂无 80977410.79 179295533.98

惠阳·振业城二期-F1 组团暂无暂无暂无 43729696.70 125393314.83

深河湾三期暂无暂无暂无116686792.70115264973.35

长沙振业城六期暂无暂无暂无68211356.7268206756.72

惠阳·振业城 M组团暂无暂无暂无 14584985.83 19040264.62

惠阳·振业城 E1 组团暂无暂无暂无 12123721.38 15312751.32

惠阳·振业城水厂重叠地块暂无暂无暂无2055520.002055520.00

合计———563691849.19798687504.96

113深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

7.其他流动资产

项目年末余额年初余额

预缴增值税231879138.10227955747.38

预缴土地增值税230462010.40230927967.79

待抵扣增值税193167699.32234423750.81

合同取得成本（注）68730644.5062868819.63

预缴城建税17134260.5118846896.84

预缴企业所得税13668863.2316336955.70

预缴教育费附加13515389.6514740222.40

预缴其他3642274.053788391.26

合计772200279.76809888751.81

注：合同取得成本系销售佣金。

8.长期股权投资

（1）长期股权投资情况本年增减变动年初余额年末余额减值准备年权益法下减值准备年被投资单位（账面价追加（账面价初余额确认的投末余额值）投资值）资损益

一、其他股权投资天津振业化

工实业有限---4500000.00---------4500000.00公司深圳市振业

贸易发展有---1384076.29---------1384076.29限公司深圳市建设（集团）公

---490434.54---------490434.54司金属结构制品厂

小计---6374510.83---------6374510.83

合计---6374510.83---------6374510.83

9.投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物合计

114深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

一、账面原值

1.年初余额1802398301.521802398301.52

2.本年增加金额1025633.521025633.52

（1）存货\固定资产\在建工程转入1025633.521025633.52

3.本年减少金额22687815.4922687815.49

（1）处置13054789.5313054789.53

（2）转至固定资产8343145.258343145.25

（3）其他减少1289880.711289880.71

4.年末余额1780736119.551780736119.55

二、累计摊销

1.年初余额602407529.48602407529.48

2.本年增加金额41217184.9241217184.92

（1）计提或摊销41217184.9241217184.92

3.本年减少金额13003197.9713003197.97

（1）处置6866269.166866269.16

（2）转至固定资产6136928.816136928.81

4.年末余额630621516.43630621516.43

三、减值准备

1.年初余额------

2.本年增加金额------

3.本年减少金额------

4.年末余额------

四、账面价值

1.年末账面价值1150114603.121150114603.12

2.年初账面价值1199990772.041199990772.04

（2）未办妥产权证书的投资性房地产

截至2025年12月31日止，未办妥产权证书的投资性房地产的账面价值为

383444553.61元。

10.固定资产

项目年末余额年初余额

固定资产60841589.7561368475.72

固定资产清理------

115深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

合计60841589.7561368475.72

10.1固定资产

（1）固定资产情况项目房屋及建筑物运输设备办公设备合计

一、账面原值

1.年初余额67213981.185832250.7310808129.3583854361.26

2.本年增加金额8343145.25---398435.258741580.50

（1）购置------398435.25398435.25

（2）投资性房地8343145.25------8343145.25产转入

3.本年减少金额------219994.12219994.12

（1）处置或报废------219994.12219994.12

4.年末余额75557126.435832250.7310986570.4892375947.64

二、累计折旧

1.年初余额9916275.155234519.577335090.8222485885.54

2.本年增加金额7881610.69233061.421140679.139255351.24

（1）计提1744681.88233061.421140679.133118422.43

（2）投资性房地6136928.81------6136928.81产转入

3.本年减少金额------206878.89206878.89

（1）处置或报废------206878.89206878.89

4.年末余额17797885.845467580.998268891.0631534357.89

三、减值准备

1.年初余额------------

2.本年增加金额------------

3.本年减少金额------------

4.年末余额------------

四、账面价值

1.年末账面价值57759240.59364669.742717679.4260841589.75

2.年初账面价值57297706.03597731.163473038.5361368475.72

（2）未办妥产权证书的固定资产项目账面价值未办妥产权证书原因

长沙振业城二期1#商业楼25914839.03自行开发，尚未办证合计25914839.03—

116深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

11.在建工程

项目年末余额年初余额

在建工程---39623873.60

工程物资------

合计---39623873.60

11.1在建工程

（1）在建工程情况年末余额年初余额项目减值准账面价减值准账面余额账面余额账面价值备值备

红星村租赁---------39623873.60---39623873.60住房改造

合计---------39623873.60---39623873.60

（2）重要在建工程项目本年变动情况本年减少年末工程名称年初余额本年增加转入长期待摊费用其他减少余额

红星村租赁39623873.6026967459.7166591333.31------住房改造

合计39623873.6026967459.7166591333.31------（续表）工程累计投入占预工程工程名称预算数资金来源

算比例（%）进度红星村租赁住自有资金和金

68881295.8896.68100%

房改造融机构贷款

合计68881295.8896.68——

12.使用权资产

（1）使用权资产情况项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.年初余额197901003.55197901003.55

2.本年增加金额3769869.293769869.29

（1）租赁增加3769869.293769869.29

（2）其他增加------

117深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目房屋及建筑物合计

3.本年减少金额553626.81553626.81

（1）处置------

（2）其他减少553626.81553626.81

4.年末余额201117246.03201117246.03

二、累计折旧

1.年初余额31266723.6731266723.67

2.本年增加金额19400286.0319400286.03

（1）计提19400286.0319400286.03

3.本年减少金额------

4.年末余额50667009.7050667009.70

三、减值准备

1.年初余额------

2.本年增加金额------

3.本年减少金额------

4.年末余额------

四、账面价值

1.年末账面价值150450236.33150450236.33

2.年初账面价值166634279.88166634279.88

13.长期待摊费用

项目年初余额本年增加本年摊销本年其他减少年末余额

租赁装24488605.9670015861.607269877.30---87234590.26修费

办公软3143823.50113207.551921495.77---1335535.28件费用

合计27632429.4670129069.159191373.07---88570125.54

14.递延所得税资产和递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产年末余额年初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产

可抵扣亏损1281789349.03320447337.26765346952.38191336738.10

租赁负债150450236.4437612559.11166573534.3541643383.60

预收房款预计毛46747359.0011686839.75198058282.1049514570.53利

118深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

年末余额年初余额项目可抵扣暂时性递延所得税可抵扣暂时性递延所得税差异资产差异资产

预提职工薪酬2411596.12602899.031575950.95393987.74

资产减值准备896182.92224045.731248258.15312064.51

预提土地增值税------831726729.74207931682.44

合计1482294723.51370573680.881964529707.67491132426.92

（2）未经抵销的递延所得税负债年末余额年初余额项目应纳税暂时性递延所得税应纳税暂时性递延所得税差异负债差异负债

使用权资产150450236.4437612559.11166634279.8841658569.98

其他------1537764.12384441.03

合计150450236.4437612559.11168172044.0042043011.01

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债年末余额年初余额递延所得税资抵销后递延所递延所得税资抵销后递延所得项目产和负债互抵得税资产或负产和负债互抵税资产或负债余金额债余额金额额

递延所得税资产37612559.11332961121.7741643383.60449489043.32

递延所得税负债37612559.11---41643383.60399627.41

（4）未确认递延所得税资产明细项目年末余额年初余额

可抵扣暂时性差异1991397727.022422290878.85

可抵扣亏损1571290369.841464771472.51

合计3562688096.863887062351.36

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份年末金额年初金额备注

2025年度—169574878.75

2026年度164189151.49161626039.69

2027年度202414130.14257932962.35

2028年度199730514.86175041629.63

119深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

年份年末金额年初金额备注

2029年度488298358.36700595962.09

2030年度516658214.99—

合计1571290369.841464771472.51—

15.所有权或使用权受到限制的资产

年末年初项目账面余额受限情况账面余额受限情况

存货1108014972.56借款抵押1100848900.00借款抵押

投资性房借款抵押、公借款抵押、公

490305415.14518069755.54

地产司债券反担保司债券反担保

保函、按揭保保函、按揭保

证金、诉讼冻证金、诉讼冻

货币资金181680225.90268130133.25

结、代建项目结、代建项目代收代付资金代收代付资金

固定资产2716522.39借款抵押2906791.75借款抵押

合计1782717135.99—1889955580.54—

16.应付账款

（1）应付账款列示项目年末余额年初余额

1年以内188900373.50749883932.81

1-2年474901833.33243887360.88

2-3年126873087.9390212709.37

3年以上159350870.87351978766.67

合计950026165.631435962769.73

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款单位名称年末余额未偿还或结转的原因

惠阳·振业城一期 U 组团 122308398.10 未结算

翡丽铂湾91489158.57未结算

铭筑风华89474520.04未结算

振业天成76634454.15未结算

西安振业·泊樾府59486239.19未结算

合计439392770.05—

17.预收款项

120深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

类别年末余额年初余额

预收租金741485.922273202.62

合计741485.922273202.62

18.合同负债

（1）合同负债情况项目年末余额年初余额

预收房款2485389393.222267407779.33

其中：振业·天境云庭1567518786.24226262811.01

长沙振业城五期359011654.97220397023.84

博文雅苑345083154.12245928988.99

翡丽铂湾117528392.51187513187.77

振业天成48848735.191040086151.36

深汕振业时代花园二期13541563.1924042099.88

铭筑风华10653276.58107069443.67

天津津海·御湖7661502.9260473316.69

振业·启航城3482180.89115594.72

深河湾二期一标段1899422.882328096.28

惠阳·振业城二期 U组团 1836224.77 6918827.52

长沙振业城一期1791069.52---

长沙振业城四期1573997.021573997.00

清溪雅苑1298165.803779817.16

深河湾一期1211507.431538890.92

西安振业·泊樾府862044.9540814656.85

振业悦江府361206.5326166351.42

广州振业学府里313805.5265884011.85

振业·天颂---4360928.57

深汕振业时代花园二期---897888.09

预收代建费29117.602716150.00

预收物管费4237582.593659246.14

合计2489656093.412273783175.47

（2）账龄超过1年的重要合同负债单位名称年末余额账龄超过一年的金额

振业·天境云庭1567518786.24226262811.01

121深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

单位名称年末余额账龄超过一年的金额

博文雅苑345083154.12245928988.99

长沙振业城五期359011654.97220397023.84

合计2271613595.33692588823.84

（3）本年账面价值发生重大变动情况项目变动金额变动原因

振业·天境云庭1341255975.23预售

长沙振业城五期138614631.13预售

振业天成-991237416.17结转收入

合计488633190.19—

19.应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬分类项目年初余额本年增加本年减少年末余额

短期薪酬33542293.21153364100.17139751573.6647154819.72

离职后福利-设定提存

6446205.4617419802.0111516594.4712349413.00

计划

辞退福利457692.02122692.28580384.30---

合计40446190.69170906594.46151848552.4359504232.72

（2）短期薪酬项目年初余额本年增加本年减少年末余额

工资、奖金、津贴和

23160610.20123255803.57109063113.4337353300.34

补贴

职工福利费1070557.3311163076.7711283624.44950009.66

社会保险费36.004238651.414225401.0113286.40

其中：医疗保险费36.003706408.043693157.6413286.40

工伤保险费---273414.93273414.93---

生育保险费---258828.44258828.44---

住房公积金3309.8112527481.5512515646.5515144.81工会经费和职工教育

9307779.872179086.872663788.238823078.51

经费

合计33542293.21153364100.17139751573.6647154819.72

（3）设定提存计划项目年初余额本年增加本年减少年末余额

基本养老保险---11011278.7811011278.78---

122深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

失业保险费---505315.69505315.69---

企业年金缴费6446205.465903207.54---12349413.00

合计6446205.4617419802.0111516594.4712349413.00

20.应交税费

项目年末余额年初余额

企业所得税5363882.2580895373.44

个人所得税1388513.073875124.80

增值税1379009.8073661972.53

教育费附加305864.261137745.53

城市维护建设税223809.511372929.06

印花税150329.51351873.50

房产税123097.05241021.19

土地使用税38043.6148594.51

其他2554.60108408.91

土地增值税（注）---906751376.15

合计8975103.661068444419.62

注：本年支付土地增值税清算款导致年末余额减少。

21.其他应付款

项目年末余额年初余额

应付利息------

应付股利6200797.736200797.73

其他应付款1810550131.111356275348.01

合计1816750928.841362476145.74

21.1应付股利

项目年末余额年初余额

广西振业房地产股份有限公司小股东6187636.486187636.48

惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东13161.2513161.25

合计6200797.736200797.73

21.2其他应付款

（1）按款项性质列示其他应付款

123深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

款项性质年末余额年初余额

往来款项1704843009.141246448110.73

暂扣款项42062500.0042062500.00

押金及保证金31496072.9335384617.63

员工跟投款19376598.0019376598.00

代扣代缴款项6805632.125854658.81

其他5966318.927148862.84

合计1810550131.111356275348.01

（2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款单位名称年末余额未偿还或结转的原因

南京新城恒璟房地产开发有限公司394749870.79合作项目往来款

中国建筑第八工程局有限公司205085061.00销售往来款

南京新城恒博房地产开发有限公司201918628.91合作项目往来款

合计801753560.70—

22.一年内到期的非流动负债

项目年末余额年初余额

一年内到期的应付债券1541070482.90372094394.07

一年内到期的长期借款938932346.57829392892.54

一年内到期的租赁负债18426288.0014852965.86

合计2498429117.471216340252.47

23.其他流动负债

项目年末余额年初余额

待转销项税额223943673.57201754470.06

合计223943673.57201754470.06

24.长期借款

（1）长期借款分类借款类别年末余额年初余额

抵押+保证736995539.011000930936.96

抵押借款627936459.17891281740.21

抵押+质押469469583.33517261165.37

信用借款251000000.00138142050.00

124深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

借款类别年末余额年初余额

质押+保证45986552.54---

保证借款---30600464.68

合计2131388134.052578216357.22

减：一年内到期的长期借款938932346.57829392892.54（附注五、22）

合计1192455787.481748823464.68

25.应付债券

（1）应付债券分类项目年末余额年初余额

公司债券1523208873.381522888798.88

中期票据842717892.81844755648.68

小计2365926766.192367644447.56

减：一年内到期的应付债券1541070482.90372094394.07（附注五、22）

合计824856283.291995550053.49

125深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（2）应付债券的增减变动票债债券面发行券按面值计溢折价一年内到期是否违面值总额发行金额年初余额本年发行本年偿还年末余额名称利日期期提利息摊销的应付债券约率限

2023年

750000000.003.302023/5/公司债%43年750000000.00764762968.71---24750000.00160635.9724750000.00764923604.68---否

2023年

公司债750000000.003.452023/8/%13年750000000.00758125830.17---25875000.00159438.5325875000.00758285268.70---否

2024年

500000000.003.002024/4/中期票%263年500000000.00510157075.53---15000000.0049555.7515000000.0010232876.71499973754.57否

据

2025年

325000000.003.452025/4/中期票%293年325000000.00---325000000.007587636.96-76375.43---7628732.81324882528.72否

据

2022年

325000000.004.002022/4/中期票%63年325000000.00334598573.15---3383561.6417865.21338000000.00------否

据

合计—————2367644447.56325000000.0076596198.60311120.03403625000.001541070482.90824856283.29—

126深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

26.租赁负债

项目年末余额年初余额

租赁付款额201227454.99218350369.52

减：未确认融资费用32263085.9039322231.14

一年内到期的租赁负债（附注五、22）18426288.0014852965.86

合计150538081.09164175172.52

27.预计负债

项目年末余额年初余额形成原因

未决诉讼22877924.4022877924.40未决诉讼

其他2782000.002782000.00土地闲置费

合计25659924.4025659924.40—

28.股本

本年变动增减（+、-）项目年初余额发行送公积金其小年末余额新股股转股他计

无限售条件1349995046.00---------------1349995046.00流通股份

29.资本公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

股本溢价458717817.01------458717817.01

其他资本公积25603806.06------25603806.06

合计484321623.07------484321623.07

30.盈余公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

法定盈余公积804398296.50------804398296.50

任意盈余公积1373867049.55------1373867049.55

合计2178265346.05------2178265346.05

31.未分配利润

项目本年上年

调整前上年末未分配利润1391193683.662959559061.98

调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）------

127深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目本年上年

调整后年初未分配利润1391193683.662959559061.98

加：本年归属于母公司所有者的净利润-42257500.50-1568365378.32

减：提取法定盈余公积------

本年年末余额1348936183.161391193683.66

32.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务2549885260.012111883502.346064948157.845579182361.34

其他业务68131121.306188520.37------

合计2618016381.312118072022.716064948157.845579182361.34

（2）主营业务的收入、成本的分解信息本年发生额上年发生额业务类型收入成本收入成本

按行业分类2549885260.012111883502.346064948157.845579182361.34

其中：房地产2549885260.012111883502.346064948157.845579182361.34

按产品分类2549885260.012111883502.346064948157.845579182361.34

其中：房产销售2398098203.821997154193.635901200052.405477272497.31

房产租赁131264727.4078440601.15134989508.4083670941.89

物管服务17139654.2130566921.598551507.8817947631.51代建及旧改

3382674.585721785.9720207089.16291290.63

前期服务

按地区分类2549885260.012111883502.346064948157.845579182361.34

其中：广东省1614963917.171346633892.27768978952.00413714224.31

江苏省442529127.41364211150.124238779139.794012966284.35

天津市224421847.02168653868.92451345278.30622082557.78

陕西省138978458.51123640035.79206837091.11187901253.43

湖南省97345484.0382206969.77376868289.30327728627.17

广西壮族自治区31646425.8726537585.4722139407.3414789414.30

33.税金及附加

项目本年发生额上年发生额

128深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目本年发生额上年发生额

房产税16920492.693825038.08

城市维护建设税5695610.094364064.80

教育费附加4075674.953290176.21

印花税3054782.302054303.30

土地使用税2216377.74832569.81

其他98816.045032810.18

土地增值税（注1）-105654752.2543673833.37

合计-73592998.4463072795.75

注1：根据土地增值税清算审核结论调整。

34.销售费用

项目本年发生额上年发生额

代理费76388428.07150446562.94

销售策划费10646177.4219645572.58

广告推广费5681216.3814563352.16

其他1539281.403367318.35

合计94255103.27188022806.03

35.管理费用

项目本年发生额上年发生额

工资及福利费102820040.03103429844.16

租金及物管水电费47051843.2745763899.73

社会保险费及住房公积金20393410.1020432174.25

中介服务费10481232.796598749.23

其他费用4912259.503202032.62

办公费3786046.333901192.11

长期待摊费用摊销2173727.283104997.46

折旧费用1777871.561796576.12

董事会经费940790.76826315.96

诉讼费900617.69568852.84

车辆费345661.23473046.24

合计195583500.54190097680.72

36.研发费用

129深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目本年发生额上年发生额

委外研发费用917475.74---

其他198403.63---

合计1115879.37---

37.财务费用

项目本年发生额上年发生额

利息费用163632665.03175817289.75

减：利息收入23057381.0134651596.09

加：汇兑损失——

其他支出448000.36295236.25

合计141023284.38141460929.91

38.其他收益

产生其他收益的来源本年发生额上年发生额

债务重组收益5474157.2924101250.11

收到的代扣代缴个税手续费返还633316.37---

其他782007.77---

合计6889481.4324101250.11

39.投资收益

项目本年发生额上年发生额

处置交易性金融资产取得的投资收益187102.26160926.94

合作项目投资收益---34680732.04

合计187102.2634841658.98

40.公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本年发生额上年发生额

交易性金融资产1234698.361292455.78

合计1234698.361292455.78

41.信用减值损失

项目本年发生额上年发生额

坏账损失-6164624.22-102783092.18

合计-6164624.22-102783092.18

42.资产减值损失

130深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目本年发生额上年发生额

存货跌价损失-138569204.82-1568800289.14

合计-138569204.82-1568800289.14

43.资产处置收益

项目本年发生额上年发生额

非流动资产处置收益---2254908.07

合计---2254908.07

44.营业外收入

计入本年非经常项目本年发生额上年发生额性损益的金额

罚款及违约金收入5251026.572471035.255251026.57

其他791395.3846668.77791395.38

合计6042421.952517704.026042421.95

45.营业外支出

计入本年非经常项目本年金额上年金额性损益的金额

对外捐赠支出200000.0090000.00200000.00

非流动资产损毁报废损失13115.2335575.3213115.23

未决诉讼---22877924.40---

其他64691.681252496.9364691.68

合计277806.9124255996.65277806.91

46.所得税费用

（1）所得税费用项目本年发生额上年发生额

当年所得税费用-70042287.33575647.29

递延所得税费用116128294.1423151487.84

合计46086006.8123727135.13

（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本年发生额

本年合并利润总额10901657.53

按法定/适用税率计算的所得税费用2725414.38

131深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目本年发生额

子公司适用不同税率的影响634504.34

调整以前期间所得税的影响-2406943.53

非应税收入的影响---

不可抵扣的成本、费用和损失的影响88716.72

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-20919719.70

本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵65964034.60扣亏损的影响

所得税费用合计46086006.81

47.现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金

1）收到的其他与经营活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

押金及保证金43346772.4114239459.40

往来款39569560.06284333472.79

利息收入23187948.4335175831.33

违约金及赔偿款收入331632.66256600.00

其他1801775.18448316.32

合计108237688.74334453679.84

2）支付的其他与经营活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

往来款258269857.39687605267.96

付现费用183304982.2998527811.03

押金及保证金22521711.326817429.45

手续费412618.62542543.14

捐赠支出200000.0030000.00

违约金及赔偿款支出28562.651236758.93

其他58252.401905000.40

合计464795984.67796664810.91

（2）与筹资活动有关的现金

1）支付的其他与筹资活动有关的现金

项目本年发生额上年发生额

132深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目本年发生额上年发生额

发债担保保证金67020000.00---

支付租金及其他22042256.2034668403.73

发行债券费用9000000.009000000.00

合计98062256.2043668403.73

48.现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料项目本年金额上年金额

1.将净利润调节为经营活动现金流量：——

净利润-35184349.28-1751446952.05

加：资产减值准备138569204.821568800289.14

信用减值损失6164624.22102783092.18

固定资产折旧、投资性房地产折旧、生产

44335607.3543010034.04

性生物资产折旧

使用权资产折旧19400286.0319966140.17

无形资产摊销------

长期待摊费用摊销9191373.077665065.22

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损

-61830336.77-2254908.07失（收益以“-”填列）

固定资产报废损失（收益以“-”填列）13115.2335575.32

公允价值变动损失（收益以“-”填列）-1234698.36-1292455.78

财务费用（收益以“-”填列）163632665.03175817289.75

投资损失（收益以“-”填列）-187102.26-34841658.98递延所得税资产的减少（增加以“-”填

116527921.5523070186.99

列）递延所得税负债的增加（减少以“-”填-399627.4181300.85

列）

存货的减少（增加以“-”填列）-68000030.724588525093.26经营性应收项目的减少（增加以“-”填

209750236.02-300592741.39

列）经营性应付项目的增加（减少以“-”填-351688642.72-3324359177.42

列）

其他------

经营活动产生的现金流量净额189060245.801114966173.23

133深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目本年金额上年金额

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：——

债务转为资本------

一年内到期的可转换公司债券------

融资租入固定资产------

3.现金及现金等价物净变动情况：——

现金的年末余额2355281117.322671628235.54

减：现金的年初余额2671628235.543566231752.70

加：现金等价物的年末余额------

减：现金等价物的年初余额------

现金及现金等价物净增加额-316347118.22-894603517.16

（2）现金和现金等价物的构成项目年末余额年初余额

现金2355281117.322671628235.54

其中：库存现金---955.85

可随时用于支付的银行存款2355281117.322671627279.69

现金等价物------

其中：三个月内到期的债券投资------

年末现金和现金等价物余额2355281117.322671628235.54

其中：母公司或集团内子公司使用受限

647695523.20836875195.67

制的现金和现金等价物

（3）不属于现金及现金等价物的货币资金不属于现金及现金项目本年金额上年金额等价物的理由

代收代付资金136124234.31221810472.08使用受限

诉讼等冻结资金35827799.4710720146.04使用受限

按揭保证金8769024.428602455.50使用受限

保函保证金959167.7026997059.63使用受限

合计181680225.90268130133.25—

（4）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况项目本年金额上年金额属于现金及现金等价物的理由

只是限定了用途，并未被冻结、预售监管资金647695523.20836875195.67质押或者设置其他他项权利

134深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目本年金额上年金额属于现金及现金等价物的理由

合计647695523.20836875195.67—

49.租赁

（1）本集团作为承租方项目本年发生额上年发生额

租赁负债利息费用7332790.907866504.19

与租赁相关的总现金流出32046738.1137418914.63

售后租回交易产生的相关损益---263596.39

售后租回交易现金流---17744850.30

（2）本集团作为出租方

1）本集团作为出租人的经营租赁

本年金额

经营租赁收入131264727.40

其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入---

于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：

剩余租赁年本年金额

1年以内69407947.51

1-2年55240780.84

2-3年43148058.81

3-4年31888144.40

4-5年23112593.27

5年以上24431734.41

合计247229259.24

六、研发支出项目本年发生额上年发生额

保障性住房智慧管理系统1115879.37---

合计1115879.37---

其中：费用化研发支出1115879.37---

七、合并范围的变更

1.非同一控制下企业合并

（1）本年未发生非同一控制下企业合并。

135深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2.同一控制下企业合并

（1）本年未发生同一控制下企业合并。

3.处置子公司

（1）本年未发生丧失子公司控制权的交易或事项。

4.其他原因的合并范围变动

（1）合并范围的增加

2025年7月9日，本公司与深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投

资发展有限公司合作投资设立深圳市振业天发开发建设有限公司，并取得控制权。

（2）合并范围的减少

2025年10月17日，本公司控股子公司深圳市振业同创投资运营管理有限公司完

成工商注销登记。

八、在其他主体中的权益

1.在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

主要持股比例（%）表决权注册业务子公司名称经营比例取得方式地性质直接间接地（%）东莞市振业投资发展广东广东房地产

100.00100.00投资设立

有限公司东莞东莞开发河源市振业深河投资非同一控广东广东房地产置业有限公司（注50.0050.00制下企业河源河源开发

1）合并

广州市振业置地房地广东广东房地产

100.00100.00投资设立

产开发有限公司广州广州开发天津振业津海房地产房地产

天津天津100.00100.00投资设立开发有限公司开发西安振业房地产开发陕西陕西房地产

100.00100.00投资设立

有限公司西安西安开发西安振业创发置业有陕西陕西房地产

100.00100.00投资设立

限公司西安西安开发非同一控湖南振业房地产开发湖南湖南房地产

80.0080.00制下企业

有限公司长沙长沙开发合并振业（长沙）房地产湖南湖南房地产100.00100.00投资设立

136深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

主要持股比例（%）表决权注册业务子公司名称经营比例取得方式地性质直接间接地（%）开发有限公司长沙长沙开发广西振业房地产股份广西广西房地产

97.3797.37投资设立

有限公司南宁南宁开发惠州市惠阳区振业创广东广东房地产

82.005.0087.00投资设立

新发展有限公司惠州惠州开发深圳市振业城市建设广东广东棚户区

100.00100.00投资设立

投资发展有限公司深圳深圳改造深圳市振业置地有限广东广东房地产

100.00100.00投资设立

公司深圳深圳租赁南京新振城房地产开江苏江苏房地产

51.0051.00投资设立

发有限公司南京南京开发南京振新业房地产开江苏江苏房地产

51.0051.00投资设立

发有限公司南京南京开发深圳市振业天发开发广东广东房地产建设有限公司（注40.0051.00投资设立深圳深圳开发

2）

房地产深圳市振业房地产开广东广东开发及

100.00100.00投资设立

发有限公司深圳深圳自有物业租赁广州市振发房地产开广东广东房地产

100.00100.00投资设立

发有限公司广州广州开发深圳市深汕特别合作广东广东房地产

区振业房地产发展有100.00100.00投资设立深圳深圳开发限公司东莞市振业房地产开广东广东房地产

100.00100.00投资设立

发有限公司东莞东莞开发房屋租深圳市振业商业运营广东广东

赁及商100.00100.00投资设立管理有限公司深圳深圳业运营深圳市振业城市服务广东广东物业管

100.00100.00投资设立

有限公司深圳深圳理深圳市振业窝趣投资广东广东房地产

70.0070.00投资设立

运营有限公司深圳深圳租赁

深圳市振业华舍一格广东广东房地产51.0051.00投资设立

137深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

主要持股比例（%）表决权注册业务子公司名称经营比例取得方式地性质直接间接地（%）公寓管理有限公司深圳深圳租赁深圳市振业百瑞纪投广东广东房地产

85.0085.00投资设立

资运营有限公司深圳深圳租赁深圳市振业公寓管理广东广东房地产

100.00100.00投资设立

有限公司深圳深圳租赁深圳市振业安歆公寓广东广东房地产

70.0070.00投资设立

管理有限公司深圳深圳租赁深圳市振业同创投资广东广东房地产

51.0051.00投资设立

运营管理有限公司深圳深圳租赁资产经天津市振业资产管理营及房

天津天津100.00100.00投资设立有限公司地产投资天津振业佳元房地产房地产

天津天津100.00100.00投资设立开发有限公司开发天津振业津滨房地产房地产

天津天津100.00100.00投资设立开发有限公司开发广州市振业鸿远房地广东广东房地产

100.00100.00投资设立

产开发有限公司广州广州开发

深圳市建设（集团）广东广东

公司金属结构制品厂制造业100.00100.00投资设立深圳深圳（注3）深圳市振业贸易发展广东广东

贸易100.00100.00投资设立

有限公司（注3）深圳深圳天津振业化工发展有

天津天津制造业100.00100.00投资设立

限公司（注3）

注1：本公司在河源市振业深河投资置业有限公司董事会表决权及项目运营管控方面具有控制权。

注2：根据《深圳市振业天发开发建设有限公司管控协议》约定，股东会会议由股东按照出资比例行使表决权，深圳市建辰投资发展有限公司同意让渡11%表决权的股东权利予本公司。

注3：本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结

构制品厂、天津振业化工发展有限公司三家公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：

上述公司已停止经营多年，且被吊销营业执照或已注销，本公司认为该等公司不符合

138深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

“控制”的定义，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述公司长期股权投资已全额计提了减值准备。

（2）重要的非全资子公司本年归属于本年向少数少数股东持年末少数股东子公司名称少数股东的股东宣告分股比例权益余额损益派的股利湖南振业房地产开发有

20%7812714.47---311114608.70

限公司南京振新业房地产开发

49%11338699.62----193698491.39

有限公司深圳市振业天发开发建

60%-275377.67---479724622.33

设有限公司

139深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（3）重要非全资子公司的主要财务信息年末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计湖南振业房地产开发

1880681068.02126729088.542007410156.56451837113.06---451837113.06

有限公司南京振新业房地产开

537221917.7613958713.53551180631.29946483674.94---946483674.94

发有限公司深圳市振业天发开发

2159967294.60146549.042160113843.641309572806.4351000000.00--1360572806.43

建设有限公司（接上表）年初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计湖南振业房地产开发

1948440281.63188900594.332137340875.96620831404.83---620831404.83

有限公司南京振新业房地产开

928894380.0629244693.77958139073.831376582320.79---1376582320.79

发有限公司深圳市振业天发开发

------------------建设有限公司

（续）

140深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

本年发生额上年发生额子公司名称综合收益总经营活动现金经营活动现金营业收入净利润营业收入净利润综合收益总额额流量流量湖南振业房地

产开发有限公8603959.0439063572.3739063572.37-249967688.7467612927.15-62314338.29-62314338.29-254059732.24司南京振新业房

地产开发有限361444874.3223140203.3123140203.3133586161.431691667789.91-222147670.30-222147670.30284433664.46公司深圳市振业天

发开发建设有----458962.79-458962.7925381642.01------------限公司

141深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况无。

3.在合营企业或联营企业中的权益无。

4.重要的共同经营无。

5.未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益无。

九、与金融工具相关风险本集团在日常活动中面临各种金融工具风险，主要包括市场风险（如汇率风险、利率风险和商品价格风险）、信用风险及流动性风险等。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1、市场风险

（1）利率风险本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。

本集团借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款及固定利率借款，浮动借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。利率风险敏感性分析:利率风险敏感性分析基于下述假设:市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；对于以公允价值计量的

固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净利润和股东权益产生的影响。

本年项目基准点净利润股东权益

对外借款增加1%-1240082.25-1240082.25

对外借款减少1%1240082.251240082.25（续上表）项目上年

142深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

基准点净利润股东权益

对外借款增加1%-3226108.10-3226108.10

对外借款减少1%3226108.103226108.10

2、信用风险

截至2025年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。本附注十三“承诺及或有事项”中披露了担保金额，公司认为与该等担保相关的风险较小。公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。

3、流动风险

本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本公司运营产生的预计现金流量。本集团的目标是运用银行借款、债券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。

管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本集团将银行借款作为主要资金来源。于2025年12月31日，本集团尚未使用的银行借款额度为4.85亿元。

1）本集团持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

2025年12月31日金额：

项目一年以内一到五年五年以上合计金融资产

交易性金融资产75773022.47------75773022.47

应收账款44610361.72------44610361.72

其他应收款606469270.76------606469270.76金融负债

应付账款950026165.63------950026165.63

其他应付款1810550131.11------1810550131.11

143深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目一年以内一到五年五年以上合计

长期借款937269533.47882307120.81309955800.002129532454.28

应付债券1500000000.00825000000.00---2325000000.00

租赁负债25133584.4997346033.5778747836.93201227454.99

十、公允价值的披露

1.以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

年末公允价值

项目第一层次公允第二层次公第三层次公允合计价值计量允价值计量价值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产75773022.47------75773022.47

1.以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融资75773022.47------75773022.47产

2.指定以公允价值计量且

其变动计入当期损益的金------------融资产

（二）其他债权投资------------

（三）其他权益工具投资------------

（四）投资性房地产------------

持续以公允价值计量的资75773022.47------75773022.47产总额

2.持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

开放式货币基金的公允价值根据基金公司于年末最后一个交易日披露净值确定。

十一、关联方及关联交易

1.关联方关系

（1）本公司的母公司情况对本公司对本公对本公司注册的间接持司的表母公司名称业务性质注册资本的持股比地股比例决权比例（%）

（%）例（%）深圳市人民政府接受市政府授广东

国有资产监督管权代表国家履296031373.0021.9315.0636.99深圳理委员会行出资人职责

（2）本公司的子公司情况

144深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

子公司情况详见本附注“八、1.（1）企业集团的构成”相关内容。

（3）本企业合营企业及联营企业情况无。

（4）其他关联方无。

2.关联交易

（1）关键管理人员薪酬项目名称本年发生额上年发生额

薪酬合计5614400.006564300.00

十二、承诺及或有事项

1.本集团为内部单位提供担保情况

截至2025年12月31日：

担保是否担保方名称被担保方名称担保金额担保起始日担保到期日已经履行完毕惠州市惠阳区振

本公司业创新发展有限517000000.002023/6/272026/6/26否公司广州市振业鸿远

本公司房地产开发有限219166666.602025/7/12028/5/25否公司深圳市振业百瑞深圳市振业房地产

纪投资运营有限45955787.682024/9/282032/5/7否开发有限公司公司

合计782122454.28———

2.重要承诺事项

项目年末余额（万元）年初余额（万元）已签约但未于财务报表中确认的资本承诺

-建安工程合同61523.2465048.23

合计61523.2465048.23

3.或有事项

（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

145深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

1）关于新城花园项目的诉讼事项

1993年7月1日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市九州房地产开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本公司负责资金。2003年2月20日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本公司已投入的投资款2988万元和1300万元借款及利息。九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉。2003年11月16日广东省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的8栋商住楼由本公司分得6栋（含雄丰公司以房产折抵其借款1300万元）雄丰公司分得2栋，本公司尚需负责上述8栋房产的收尾工程。根据上述判决，本公司经咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，截至2025年12月31日累计计提跌价准备3843.25万元。

本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执字第21-1148-2号《民事裁定书》裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的6栋房产紧密相连，本公司仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。

2009年6月11日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一

终字第311号民事判决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009年12月16日，最高人民法院作出（2010）民监字第545号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审申请。

2011年6月20日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块土地使用权诉讼。2012年2月8日，本公司以“利害关系人”的身份加入了该案件的庭审，2012年7月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。

由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公司破产，该地块被划入破产财产，与该地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公司清算组，提出整体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案未能达成一致意见，本案执行暂处于中止状态。

2016年9月19日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深圳

市联合产权交易所进行拍卖，交易双方已经签署交易合同。

2017年2月23日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级人

民法院提起涉案地块确权之诉。2017年6月23日，本公司以“利害关系人”的身份申请加入诉讼，但未收到法院有关受理通知。2017年7月，深圳市中级人民法院裁定准许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。

2021年8月12日，龙城公司管理人将案涉土地使用权在京东拍卖平台进行拍卖，

已被深圳丽峰实业有限公司竞得，竞得金额8773.00万元。

146深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2022年4月，本公司接到深圳市中级人民法院诉前联调电话，称雄丰集团（深圳）

有限公司（以下简称“深圳雄丰”）将本公司、龙城公司及深圳丽峰实业有限公司（以下简称“丽峰公司”）诉至深圳市中级人民法院，要求本公司完善新城花园8栋房产的首尾工程，龙城公司、丽峰公司协助深圳雄丰2栋房产过户手续，三被告共同赔偿深圳雄丰遭受的损失4002万元。该案进入诉前联调后，深圳中院组织各方进行了调解。2022年7月18日，本公司收到深圳市中级人民法院民事裁定书，该案指定龙岗法院审理。

2022年12月6日，该案在深圳市龙岗区人民法院开庭。2022年12月19日，本公

司收到该案一审判决书，龙岗法院驳回了深圳雄丰的全部诉讼请求。深圳雄丰不服该一审判决，向深圳中院提起上诉。该案于2023年8月1日在深圳中院二审开庭。2024年5月30日，公司收到该案二审判决书，深圳中院判决驳回深圳雄丰的上诉，维持一审原判。2024年11月，深圳雄丰向广东省高院申请再审。2025年2月20日，公司收到广东省高院《民事裁定书》，广东省高院裁定驳回深圳雄丰的再审申请。

2）关于长沙项目的诉讼事项

2005年12月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法

成为湖南振业的股东，合作开发长沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。

在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增加，按照《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本

公司第六届董事会第二十一次会议审议通过，并经本公司2009年第四次临时股东大会

审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。

为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本公司只能根据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项目公司的总投资累计已达人民币5.7亿元，佰富利集团实际投入注册资本金

3000万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币6亿元。根据《补充协议》佰富利集

团持有湖南振业20%的股权，理应向湖南振业投入89897485.40元，扣除其已实际投入的3000万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业追加投入人民币

59897485.40元。

鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的投资，持续为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置费用人民币150512573.02元和59897485.40元对等追加投资，合计210410058.42元形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。

鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对湖南振业负有债务人民币210410058.42元；请求被申请人立即支付给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支

147深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文持的被申请人对项目公司的债务额的5%，计为10520502.92元）；请求被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。

本案已于2012年2月7日正式开庭审理。2013年6月8日，佰富利集团向深圳中院提起诉讼，要求确认双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013年7月12日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。

2013年8月16日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁决

被申请人支付给申请人增加的拆迁补偿费用人民币150512573.02元、追加投资款

18000000.00元，另外被申请人补偿申请人因办理本案而支出的费用人民币2395350.00

元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币1327187.70元。本裁决为终局裁决。上述各项裁决的支付义务，佰富利集团应当在本裁决作出之日起十五日内向本公司一次性支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。

2014年3月4日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提起诉讼，案号为（2014）深中法涉外仲字第41号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁[2013]128号仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014年3月6日，该案件开庭审理，

2015年3月23日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回申请人佰富利集团撤销华

南国仲深裁[2013]128号仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰富利集团承担。

案号为（2014）深中法涉外仲字第41号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人民法院（以下简称“长沙中院”）申请强制执行华南国仲深裁[2013]128号仲裁裁决。

2015年5月21日，长沙中院作出（2015）长中民执字第00369号《执行裁定书》，裁定

将华南国仲深裁[2013]128号仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人

民法院（以下简称“开福区法院”）执行。

2015年6月16日，开福区法院作出《执行裁定书》[（2015）开执字第00990-1号]，

裁定内容：冻结、划转佰富利集团在金融机构的存款19010万元，或扣留、提取佰富利集团的收入19010万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结期内湖南振业不得向佰富利集团支付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。

2015年8月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富

利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不服，申请不予执行仲裁裁决。

2015年8月27日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了听证会。

2016年8月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（[（2015）开执字第00990号]，该法院依照有关法律规定，委托有关中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业

20%的股权进行评估、拍卖，并定于2016年8月31日9:30在湖南联合产权交易所按现状拍卖。

148深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

2016年8月29日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，原定于2016年8月31日9:30在湖南省联合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持有的湖南振业房地产开发有限公司20%股权”因故中止。

2016年9月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于2016年10月

13日就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证，此后又被通知听证改期至2016年10月21日。2016年10月21日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证会。

2016年11月18日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第00417号《执行裁定书》，裁定驳回佰富利集团不予执行仲裁裁决的申请。

2016年12月13日，开福区法院作出（2016）湘0105执异116号《执行裁定书》，

裁定驳回案外人针对股权拍卖的异议请求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了复议。

2017年2月20日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。

2018年6月，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定书》

[（2017）湘01执复19号]，裁定驳回案外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘0105执异116号执行裁定；开福区法院作出的《执行裁定书[（2015）开执字第00990号之三]，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权，冻结期限为三年；开福区法院作出的《执行裁定书》[（2018）湘0105执恢703号、（2015）开执

字第00990号]，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权。

2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监147号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2013]128号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。

2021年5月10日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的（2021）湘03执

131号《执行裁定书》，裁定在172492317.72元范围内冻结、划拨佰富利集团有限公司

银行存款，或扣留、提取其价值相当的收入，或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。

2021年12月30日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的（2021）湘03执

131号之一《执行裁定书》，裁定终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深

裁[2013]128号裁决书的本次执行程序系鉴于在执行程序中并未发现被申请人有可执行的财产，符合终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2013]128号裁决书执行程序的条件。申请人发现被申请人有可供执行财产的，可以再次申请执行。再次执行不受申请执行时效期间限制。

2022年8月，公司收到湖南省高级人民法院执行裁定书[（2021）湘执监1336号]，

该院认为：长沙中院在作出（2015）长中民执异字第00417号执行裁定前，未逐级上报最高人民法院，在最高人民法院未作答复前即作出执行裁定，有违程序规定。因此，

149深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

本次作出裁定如下：1、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民执异字第

00417号执行裁定；2、本案发回湖南省长沙市中级人民法院重新审查。

2023年3月28日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2013]128号

裁决重新审查案，举行了听证。2023年5月22日，长沙中院就该案举行了第二次听证。

2025年5月3日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院《执行裁定书[（2023）湘

01执监3号]》，法院认为佰富利集团不予执行案涉仲裁裁决的申请理由不能成立，驳

回佰富利集团不予执行华南国际经济贸易裁委员会华南国仲深裁[2013]128号仲裁裁决书的申请。

2016年9月30日，公司就2011年7月1日之后新增加的拆迁安置补偿费用向华南

国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序（案号为 SHENT20160426号），对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴

湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50049724.25元由被申请人承担；裁令被申请人向申请人履行上述债务的偿付义务；裁令被申请人向申请人偿付资金占用期间的利息损失

10777379元；裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费47万元）；裁令被

申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于2017年3月28日开庭。

2017年7月17日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁[2017]339号裁决书，裁决书确认本公司于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费50049724.25元由被申请人承担；被申请人向申请人支付拆迁补偿费本金合

计21484949.30元及各费用对应的利息、合理费用381000元及仲裁费541188.80元。本裁决为终局裁决。以上确定的各项应付款项，被申请人应在裁决作出之日起15日内支付完毕。2018年6月28日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》及佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。

2018年7月2日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲

裁裁决一案，举行了听证会。

2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监146号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2017]339号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。

2019年10月16日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01执

异149号《执行裁定书》，裁定不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会于2017年7月

17日作出的华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。

2022年8月26日，公司就2011年7月1日至2014年12月31日期间增加的拆迁补偿费，向湖南省长沙市中级人民法院提起诉讼（案号为（2022）湘01民初757号），对佰富利集团提出如下诉讼请求：请求确认2011年7月1日-2014年12月31日期间因

浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50049724.25元由被告承担；判令被告支付原告拆迁补偿费用的资金占用费（以代付拆迁补偿费用50049724.25元为基数，按照中国人

150深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

民银行同期同类人民币贷款基准利率自相应拆迁补偿费用支付之日起计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率即 LPR利率计算至实际支付完毕之日止），暂计至 2022年 7月 8日为人民币23950157.87元；由被告承担本案全部诉讼费用。

2022年9月2日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院案件受理通知书（案号为

（2022）湘01民初757号）。

2022年10月17日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2022）湘01民初757号《民事裁定书》，裁定冻结佰富利集团有限公司银行存款73999882.12元或查封、扣押其等同价值的财产。

2023年7月5日，该案在长沙中院开庭。2023年8月9日，该案在长沙中院举行第二次开庭。2023年9月6日，公司收到长沙中院作出的（2022）湘01民初757号民事判决，法院判决确认2011年7月1日至2014年12月31日期间湖南振业因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50049724.25元由佰富利集团承担，佰富利集团向湖南振业支付拆迁补偿费用本金合计28564774.95元及对应利息，驳回公司的其他诉讼请求。佰富利集团不服长沙中院该案一审判决，向湖南省高院提起上诉。

2024年3月22日，公司收到湖南省高院作出的（2023）湘民终322号民事判决，

法院判决撤销长沙中院（2022）湘01民初757号民事判决，驳回公司、湖南振业全部诉讼请求。2024年9月11日，公司及湖南振业就湖南省高院作出的（2023）湘民终322号民事判决向最高院申请再审。2024年12月26日，公司收到最高院（2024）最高法民申6108号民事裁定书，最高院裁定驳回公司及湖南振业的再审申请。

（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

*本集团按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手续办妥之日止。2025年12月31日，本集团承担的阶段性担保责任的贷款金额为303498.26万元。

*西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主牛进才等向重

庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、建设银行股份有限

公司西安分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未按时足额还款，牛进才等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分

行、建设银行股份有限公司西安分行起诉，根据扣划及判决结果，从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应付银行的本金及利息等，截至2025年12月31日，西安振业代垫的本金及利息等情况如下：

序号按揭银行房号逾期业主代垫金额说明招商银行股份有

1振业泊墅22-20102白小艳4713214.02注1

限公司西安分行

151深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

序号按揭银行房号逾期业主代垫金额说明招商银行股份有

2振业泊墅22-10102刘婧4546136.00注1

限公司西安分行

招商银行股份有邱向龙、

3振业泊墅22-201014397993.65注1

限公司西安分行杜青鱼招商银行股份有

4振业泊墅22-10101牛进才5483582.23注1

限公司西安分行

招商银行股份有赖新寿、

5振业泊墅8-12102678207.73注1

限公司西安分行徐玉梅招商银行股份有

6振业泊公馆1-20801刘丹696026.10注1

限公司西安分行招商银行股份有

7振业泊公馆1-21104方玉琴720153.49注1

限公司西安分行招商银行股份有

8振业泊墅9-12401呼正和570244.55注1

限公司西安分行重庆银行股份有

9振业泊墅7-20102常青1528201.08注2

限公司西安分行建设银行股份有

10振业泊墅6-22101杜小迎880287.57注3

限公司西安分行招商银行股份有

11振业泊墅10-10102谢君344726.13注4

限公司西安分行招商银行股份有

12振业泊墅9-12301王永军446861.88注4

限公司西安分行

合计———25005634.43

注1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安振业不具有法律意义上的优先受偿权。

注2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房产成功拍卖，目前西安振业与其他债权人协商剩余拍卖款分配问题。

注3：西安振业已于2024年10月追偿执行该案。2024年12月23日，西安振业申请保全，2024年12月26日该房屋完成保全查封，查封期3年。目前，西安振业为该房屋首封债权人，截至查封之日，暂无其他债权人对该房屋查封或执行。

注4：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日该等业主无财产线索，剩余债权待有财产线索时再恢复执行。

152深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

4.资产负债表日后事项

（1）重要的非调整事项本集团无重要的非调整事项。

（2）利润分配情况

本公司于2026年4月1日召开第十届董事会2026年第一次定期会议，审议通过公司2025年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

（3）其他资产负债表日后事项说明2025年10月13日，本公司第二次临时股东会决议公告审议通过《关于非公开发行公司债券方案的议案》，本集团计划于2026年面向专业投资者非公开发行公司债券，本次债券发行总额不超过人民币12亿元（含12亿元），债券期限为不超过5年期（含5年期），并按面值平价发行。

十三、其他重要事项

1.债务重组

债务重组中公原重组债权债确认的债务重项目债务重组方式允价值的确定

务账面价值组利得/损失方法和依据惠州市惠阳区存货抵偿工程合同条款和协

振业创新发展5916482.002981882.49款议有限公司河源市振业深存货抵偿工程合同条款和协

河投资置业有5723534.95932947.55款议限公司南京振新业房存货抵偿工程合同条款和协

地产开发有限3494052.001559327.25款议公司

十四、母公司财务报表主要项目注释

1.应收账款

（1）应收账款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

1年以内（含1年）13666284.3729154790.88

1-2年12310799.326474515.05

2-3年7062309.245145427.36

3-4年1827482.651001890.00

153深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

账龄年末账面余额年初账面余额

4-5年1001890.00---

5年以上1222097.621222097.62

合计37090863.2042998720.91

减：坏账准备7112463.675814454.68

合计29978399.5337184266.23

注：账龄超过三年的单项金额重大的应收账款年末余额2061989.98元，其中代建服务费1060099.98元，租金1001890.00元。

154深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（2）应收账款按坏账计提方法分类列示年末余额年初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值比例计提比例账面价值金额金额金额金额

（%）（%）（%）（%）

按单项计提1932226.625.211932226.62100.00---1932226.624.491932226.62100.00---坏账准备

其中：

单项重大1001890.002.701001890.00100.00---1001890.002.331001890.00100.00---

单项不重大930336.622.51930336.62100.00---930336.622.16930336.62100.00---

按组合计提35158636.5894.795180237.0514.7329978399.5341066494.2995.513882228.069.4537184266.23坏账准备

其中：

账龄组合35158636.5894.795180237.0514.7329978399.5341066494.2995.513882228.069.4537184266.23

合计37090863.20100.007112463.6719.1829978399.5342998720.91100.005814454.6813.5237184266.23

155深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

1）应收账款按单项计提坏账准备

年初余额年末余额计提比名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备例计提理由

（%）深圳市燎

原信息咨1001890.001001890.001001890.001001890.00100.00预计无法询有限公收回司富淞科技

开发（深523913.45523913.45523913.45523913.45100.00预计无法圳）有限收回公司

李青利406423.17406423.17406423.17406423.17100.00预计无法收回

合计1932226.621932226.621932226.621932226.62100.00—

2）按组合计提应收账款坏账准备

年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）13666284.37683314.225.00

1-2年12310799.321231079.9310.00

2-3年7062309.242118692.7730.00

3-4年1827482.65913741.3350.00

4-5年---------

5年以上291761.00233408.8080.00

合计35158636.585180237.0514.73

（续）年初余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）29154790.881457739.545.00

1-2年6474515.05647451.5110.00

2-3年5145427.361543628.2130.00

3-4年---------

4-5年---------

5年以上291761.00233408.8080.00

156深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

年初余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

合计41066494.293882228.069.45

（3）应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额收回或年末余额计提转销或核销其他转回

坏账准备5814454.681298008.99---------7112463.67

合计5814454.681298008.99---------7112463.67

（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况款项占余额的坏账准备本单位名称本年年末数账龄

性质比例（%）年年末数代建深圳市南山区建

服务23015789.534年以内62.053356155.17筑工务署费代建深圳市罗湖区东服务2114797.451年以内（含15.70105739.87门街道办事处年）费代建深圳市罗湖区南2094625.291年以内（含1服务5.65104731.26湖街道办事处年）费深圳市南山区城代建

市管理和综合执服务1475902.453年以内3.98292671.21法局费深圳市罗湖区城代建

市管理和综合执服务1394971.941-3年3.76195529.19法局费

合计—30096086.66—81.144054826.70

2.其他应收款

项目年末余额年初余额

应收利息------

应收股利------

其他应收款6318315903.746821304152.41

合计6318315903.746821304152.41

2.1其他应收款

（1）其他应收款按款项性质分类

157深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

款项性质年末账面余额年初账面余额

合并范围内关联方往来款6411315963.746794601063.16

往来款180526695.85383152856.01

押金及保证金71322043.694748223.33

代垫款2305191.084050877.95

其他1094048.30339120.00

小计6666563942.667186892140.45

坏账准备348248038.92365587988.04

合计6318315903.746821304152.41

（2）其他应收款按账龄列示账龄年末账面余额年初账面余额

1年以内（含1年）1379450938.131088740683.66

1-2年728348491.246090704808.11

2-3年4551901011.7075069.69

3-4年75069.69155506.92

4-5年141737.82196617.72

5年以上6646694.087019454.35

小计6666563942.667186892140.45

坏账准备348248038.92365587988.04

合计6318315903.746821304152.41

158深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

（%）（%）

（%）（%）按单项

计提坏3534782.260.053534782.26100.00---3534782.260.053534782.26100.00---账准备

其中：

单项不3534782.260.053534782.26100.00---3534782.260.053534782.26100.00---重大按组合

计提坏6663029160.4099.95344713256.665.176318315903.747183357358.1999.95362053205.785.046821304152.41账准备

其中：

按账龄251713196.663.7824147458.479.59227565738.19388756295.035.4122323152.635.74366433142.40组合集团内

关联方6411315963.7496.17320565798.195.006090750165.556794601063.1694.54339730053.155.006454871010.01组合

合计6666563942.66100.00348248038.925.226318315903.747186892140.45100.00365587988.045.096821304152.41

159深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

1）其他应收款按单项计提坏账准备

年末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

墙体保证金1804110.091804110.09100.00预计无法收回

银行代扣款1619796.171619796.17100.00预计无法收回

散装水泥保证金110876.00110876.00100.00预计无法收回

合计3534782.263534782.26——

2）其他应收款按组合计提坏账准备

年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）67512739.043375636.955.00

1-2年180538271.8518053827.1910.00

2-3年333466.44100039.9330.00

3-4年75069.6937534.8550.00

4-5年75000.5137500.2550.00

5年以上3178649.132542919.3080.00

合计251713196.6624147458.479.59

（续）年初余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）384486111.6319224305.595.00

1-2年358316.9835831.7010.00

2-3年75069.6922520.9130.00

3-4年75000.5137500.2650.00

4-5年21476.0010738.0050.00

5年以上3740320.222992256.1780.00

合计388756295.0322323152.635.74

3）其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

160深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

整个存续期预整个存续期预未来12个月期信用损失期信用损失预期信用损失（未发生信用（已发生信用减值）减值）

2025年1月1日362053205.78---3534782.26365587988.04

余额

2025年1月1日————

余额在本年

本年计提------------

本年转回17339949.12------17339949.12

2025年12月31344713256.66---3534782.26348248038.92日余额

（4）其他应收款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本年变动金额类别年初余额转销或核年末余额计提收回或转回其他销

坏账365587988.04---17339949.12——348248038.92准备

合计365587988.04---17339949.12——348248038.92

（5）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款年末款项性坏账准备单位名称年末余额账龄余额合计质年末余额数的比例

（%）合并范广州市振业鸿围内关

远房地产开发1716168389.013年以内25.7485808419.45联方往有限公司来款合并范广州市振业置围内关

地房地产开发935498018.123年以内14.0346774900.91联方往有限公司来款合并范天津振业津海围内关

房地产开发有585338120.593年以内8.7829266906.03联方往限公司来款合并范深圳市振业天1年以内围内关发开发建设有570051466.67（含18.5528502573.33联方往限公司年）来款

161深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

占其他应收款年末款项性坏账准备单位名称年末余额账龄余额合计质年末余额数的比例

（%）合并范惠州市惠阳区围内关

振业创新发展537491530.663年以内8.0626874576.53联方往有限公司来款

合计—4344547525.05—65.16217227376.25

162深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

3.长期股权投资

年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资2415292516.45121474510.832293818005.622085292516.45121474510.831963818005.62

合计2415292516.45121474510.832293818005.622085292516.45121474510.831963818005.62

（1）对子公司投资年初余额减值准备年初本年增减变动年末余额减值准备年被投资单位（账面价值）余额追加投资减少投资计提减值准备其他（账面价值）末余额惠州市惠阳区振业创

213200000.00---------------213200000.00---

新发展有限公司南京振新业房地产开

---5100000.00---------------5100000.00发有限公司振业（长沙）房地产

50000000.00---------------50000000.00---

开发有限公司广西振业房地产股份

145904497.23---------------145904497.23---

有限公司湖南振业房地产开发

120000000.00---------------120000000.00---

有限公司天津市振业资产管理

280000000.00---------------280000000.00---

有限公司

163深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

年初余额减值准备年初本年增减变动年末余额减值准备年被投资单位（账面价值）余额追加投资减少投资计提减值准备其他（账面价值）末余额西安振业房地产开发

280000000.00---------------280000000.00---

有限公司深圳市振业房地产开

300000000.00---------------300000000.00---

发有限公司深圳市振业城市建设

6000000.00---10000000.00---------16000000.00---

投资发展有限公司河源市振业深河投资

207713508.39---------------207713508.39---

置业有限公司西安振业创发置业有

200000000.00---------------200000000.00---

限公司东莞市振业投资发展

100000000.00---------------100000000.00---

有限公司天津振业津海房地产

---100000000.00---------------100000000.00开发有限公司广州市振业置地房地

---10000000.00---------------10000000.00产开发有限公司南京新振城房地产开

51000000.00---------------51000000.00---

发有限公司深圳市振业置地有限

10000000.00---------------10000000.00---

公司

164深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

年初余额减值准备年初本年增减变动年末余额减值准备年被投资单位（账面价值）余额追加投资减少投资计提减值准备其他（账面价值）末余额深圳市振业天发开发

------320000000.00---------320000000.00---建设有限公司深圳市振业贸易发展

---1384076.29---------------1384076.29有限公司

深圳市建设（集团）

---490434.54---------------490434.54公司金属结构制品厂天津振业化工发展有

---4500000.00---------------4500000.00限公司

合计1963818005.62121474510.83330000000.00---------2293818005.62121474510.83

165深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

4.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务99679112.9748833174.38126688140.0879479503.10

其他业务68131121.306188520.37------

合计167810234.2755021694.75126688140.0879479503.10

（2）主营业务的收入、成本的分解信息本年发生额上年发生额业务类型收入成本收入成本

按产品分类99679112.9748833174.38126688140.0879479503.10

其中：房产租赁93293749.1244966023.16107426232.1460666651.76

房产销售4023333.341505120.71------

代建服务2362030.512362030.5119261907.9418812851.34

5.投资收益

项目本年发生额上年发生额

成本法核算的长期股权投资收益---73797329.86

合作项目投资收益---34680732.04

合计---108478061.90

166深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

财务报表补充资料

1.本年非经常性损益明细表

项目本年金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部---分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生---持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及1421800.62处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费---

委托他人投资或管理资产的损益---

对外委托贷款取得的损益---

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失---单独进行减值测试的应收款项减值准备转回---

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得---投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损---益

非货币性资产交换损益---

债务重组损益5474157.29

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置---职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性---影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用---

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬---的公允价值变动产生的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变---动产生的损益

交易价格显失公允的交易产生的收益---

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益---

受托经营取得的托管费收入---

除上述各项之外的其他营业外收入和支出5764615.04

其他符合非经常性损益定义的损益项目782007.77

小计13442580.72

减：所得税影响额30505.29

少数股东权益影响额（税后）2252901.34

167深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

项目本年金额说明

合计11159174.09—

2.净资产收益率及每股收益

每股收益（元/股）加权平均报告期利润稀释每股收

净资产收益率（%）基本每股收益益

归属于母公司普通股股东的净利润-0.79-0.0313-0.0313

扣除非经常性损益后归属于母公司普通股-0.99-0.0396-0.0396股东的净利润

168深圳市振业(集团)股份有限公司2025年年度报告全文

第九节备查文件目录

一、公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人李

普、会计机构负责人张春研签名并盖章的财务报表。

二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

四、在其他证券市场公布的年度报告。

深圳市振业(集团)股份有限公司

董事长：宋扬

二〇二六年四月三日

169