深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

深圳市振业(集团)股份有限公司

2025年半年度财务报告

一、审计报告

半年度报告是否经过审计

□是√否公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

1、合并资产负债表

编制单位：深圳市振业（集团）股份有限公司

2025年6月30日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金3274796462.592939758368.79结算备付金拆出资金

交易性金融资产125598287.0985662596.44衍生金融资产应收票据

应收账款43782198.4245811533.92应收款项融资

预付款项2035948.824082014.78应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款777253835.48617409464.87

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货9151872643.3610779473014.83

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产860425237.90809888751.81

1深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

流动资产合计14235764613.6615282085745.44

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款长期股权投资其他权益工具投资其他非流动金融资产

投资性房地产1179081083.641199990772.04

固定资产60688923.1161368475.72

在建工程48272301.8539623873.60生产性生物资产油气资产

使用权资产158279758.36166634279.88无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用25775461.5327632429.46

递延所得税资产389546703.83449489043.32其他非流动资产

非流动资产合计1861644232.321944738874.02

资产总计16097408845.9817226824619.46

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款1221303532.771435962769.73

预收款项472365.562273202.62

合同负债2207611777.822273783175.47卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬38759135.3440446190.69

应交税费578401341.271068444419.62

其他应付款1332424151.011362476145.74

其中：应付利息

2深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

应付股利6200797.736200797.73应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债1215785152.541216340252.47

其他流动负债196908443.43201754470.06

流动负债合计6791665899.747601480626.40

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款1930887227.681748823464.68

应付债券1574278509.331995550053.49

其中：优先股永续债

租赁负债156678361.74164175172.52长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债25659924.4025659924.40递延收益

递延所得税负债399627.41其他非流动负债

非流动负债合计3687504023.153934608242.50

负债合计10479169922.8911536088868.90

所有者权益：

股本1349995046.001349995046.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积484321623.07484321623.07

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积2178265346.052178265346.05一般风险准备

未分配利润1320217072.671391193683.66

归属于母公司所有者权益合计5332799087.795403775698.78

少数股东权益285439835.30286960051.78

所有者权益合计5618238923.095690735750.56

负债和所有者权益总计16097408845.9817226824619.46

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金1999477706.99824330261.24交易性金融资产

3深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

衍生金融资产应收票据

应收账款35783549.3337184266.23应收款项融资

预付款项1028079.872707017.21

其他应收款6517306785.836821304152.41

其中：应收利息应收股利

存货1913160752.701801766403.48

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产134793252.1763695412.45

流动资产合计10601550126.899550987513.02

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资1973818005.621963818005.62其他权益工具投资其他非流动金融资产

投资性房地产901703499.49919578356.83

固定资产3744108.044052635.26在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产74915.81无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用992022.211436893.44

递延所得税资产150453743.48150453743.48其他非流动资产

非流动资产合计3030711378.843039414550.44

资产总计13632261505.7312590402063.46

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

4深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

应付账款86573743.7270196253.36

预收款项1463565.44

合同负债1446986900.24474907950.00

应付职工薪酬15899375.5916407090.91

应交税费7024195.74909523.89

其他应付款2918762693.992956631431.06

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债997288759.08543878471.17

其他流动负债129383696.2041983797.50

流动负债合计5601919364.564106378083.33

非流动负债：

长期借款1156431440.001135853000.00

应付债券1574278509.331995550053.49

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债22877924.4022877924.40递延收益

递延所得税负债392286.64其他非流动负债

非流动负债合计2753587873.733154673264.53

负债合计8355507238.297261051347.86

所有者权益：

股本1349995046.001349995046.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积482705924.27482705924.27

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积2178265346.052178265346.05

未分配利润1265787951.121318384399.28

所有者权益合计5276754267.445329350715.60

负债和所有者权益总计13632261505.7312590402063.46

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

3、合并利润表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

5深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

一、营业总收入1882706883.063236614275.80

其中：营业收入1882706883.063236614275.80利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本1747714629.313276668221.19

其中：营业成本1575400270.232975789582.92利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加-25982700.2540347607.40

销售费用52770255.2171191463.23

管理费用76552863.4281053289.82研发费用

财务费用68973940.70108286277.82

其中：利息费用81893555.96128781323.65

利息收入13344380.6920652915.98

加：其他收益2038016.17投资收益（损失以“—”号填

127004.6411002040.93

列）

其中：对联营企业和合营

10922612.34

企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“—”号填列）净敞口套期收益（损失以“—”号填列）公允价值变动收益（损失以

870329.85478005.37“—”号填列）信用减值损失（损失以“—”-13896194.72-3571124.59号填列）资产减值损失（损失以“—”-185281485.14-389528496.67号填列）资产处置收益（损失以“—”号填列）三、营业利润（亏损以“—”号填-61150075.45-421673520.35

列）

加：营业外收入2514427.74582776.65

减：营业外支出239111.1159712.15四、利润总额（亏损总额以“—”号-58874758.82-421150455.85

填列）

6深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

减：所得税费用13622068.65-6148228.53五、净利润（净亏损以“—”号填-72496827.47-415002227.32

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-72496827.47-415002227.32“—”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

-70976610.99-345992320.73（净亏损以“—”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“—-1520216.48-69009906.59”号填列）

六、其他综合收益的税后净额归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-72496827.47-415002227.32归属于母公司所有者的综合收益总

-70976610.99-345992320.73额

归属于少数股东的综合收益总额-1520216.48-69009906.59

八、每股收益：

（一）基本每股收益-0.0526-0.2563

（二）稀释每股收益-0.0526-0.2563

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

4、母公司利润表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

7深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

一、营业收入49146222.2863629956.49

减：营业成本35439267.8029826613.59

税金及附加2311310.35472595.18

销售费用2177663.082419113.05

管理费用31930231.9941979801.08研发费用

财务费用45164595.25105958602.60

其中：利息费用45799591.71109718784.53

利息收入937486.393794919.24

加：其他收益投资收益（损失以“—”号填

79371558.57

列）

其中：对联营企业和合营企

10922612.34

业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“—”号填列）净敞口套期收益（损失以“—”号填列）公允价值变动收益（损失以“—”号填列）信用减值损失（损失以“—”

13628259.98-7499708.41号填列）资产减值损失（损失以“—”号填列）资产处置收益（损失以“—”号填列）二、营业利润（亏损以“—”号填-54248586.21-45154918.85

列）

加：营业外收入1480665.71

减：营业外支出202085.35三、利润总额（亏损总额以“—”号-52970005.85-45154918.85

填列）

减：所得税费用-373557.6949426.82四、净利润（净亏损以“—”号填-52596448.16-45204345.67

列）

（一）持续经营净利润（净亏损以-52596448.16-45204345.67“—”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

8深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-52596448.16-45204345.67

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

5、合并现金流量表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1763481419.301357033035.43客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还4320098.1227946131.75

收到其他与经营活动有关的现金270209380.53237392805.25

经营活动现金流入小计2038010897.951622371972.43

购买商品、接受劳务支付的现金575134247.03831265890.25客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金59431450.8662316335.10

支付的各项税费489261784.48358243474.03

支付其他与经营活动有关的现金186918902.31404519675.87

经营活动现金流出小计1310746384.681656345375.25

经营活动产生的现金流量净额727264513.27-33973402.82

9深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金25061643.8446318047.10取得投资收益收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计25061643.8446318047.10

购建固定资产、无形资产和其他长

14778043.4910411921.21

期资产支付的现金

投资支付的现金64000000.00131000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计78778043.49141411921.21

投资活动产生的现金流量净额-53716399.65-95093874.11

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金450000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收

450000.00

到的现金

取得借款收到的现金630315323.00311143143.15

发行债券收到的现金325000000.00500000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计955315323.00811593143.15

偿还债务支付的现金1182105631.041409651030.19

分配股利、利润或偿付利息支付的

94346687.76124277683.16

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金5113029.7426776653.93

筹资活动现金流出小计1281565348.541560705367.28

筹资活动产生的现金流量净额-326250025.54-749112224.13

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额347298088.08-878179501.06

加：期初现金及现金等价物余额2671628235.543566231408.64

六、期末现金及现金等价物余额3018926323.622688051907.58

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

6、母公司现金流量表

单位：元项目2025年半年度2024年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1070151464.0777484152.58收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金988502352.10461822026.20

经营活动现金流入小计2058653816.17539306178.78

购买商品、接受劳务支付的现金199518804.012921910.79

支付给职工以及为职工支付的现金21513772.2720456296.79

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支付的各项税费25434940.954516060.78

支付其他与经营活动有关的现金613443174.08410784633.70

经营活动现金流出小计859910691.31438678902.06

经营活动产生的现金流量净额1198743124.86100627276.72

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其他长

412687.3693259.69

期资产支付的现金

投资支付的现金10000000.005000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计10412687.365093259.69

投资活动产生的现金流量净额-10412687.36-5093259.69

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金348960000.00230000000.00

发行债券收到的现金325000000.00500000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计673960000.00730000000.00

偿还债务支付的现金608622783.03735650000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的

73629382.3569432807.41

现金

支付其他与筹资活动有关的现金21982491.41

筹资活动现金流出小计682252165.38827065298.82

筹资活动产生的现金流量净额-8292165.38-97065298.82

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额1180038272.12-1531281.79

加：期初现金及现金等价物余额575522729.53309199883.10

六、期末现金及现金等价物余额1755561001.65307668601.31

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年半年度

归属于母公司所有者权益所少其他权益工具有减其一未数

项目资专盈者：他般分股股优永本项余其小权其库综风配东本先续公储公他计益他存合险利权股债积备积合股收准润益计

11深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

益备

1321135456

484286

4978910390

3296

一、上期期995265193775735

1600

末余额0434686975

23.51.

6.06.03.68.70.5

0778

05686

加：会计政策变更前期差错更正其他

1321135456

484286

4978910390

3296

二、本期期995265193775735

1600

初余额0434686975

23.51.

6.06.03.68.70.5

0778

05686

---

三、本期增-

707072

减变动金额15

976976496

（减少以20

616182

“—”号填216

0.90.97.4

列）.48

997

---

-

707072

15

（一）综合976976496

20

收益总额616182

216

0.90.97.4.48

997

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有

者（或股东）的分配

4．其他

12深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

1321135356

484285

4978203218

3243

四、本期期995265217799238

1698

末余额0434070892

23.35.

6.06.02.67.73.0

0730

05799

上期金额

单位：元

2024年半年度

归属于母公司所有者权益所少其他权益工具其一有减未数

项目资他专盈般者：分股优永本综项余风其小权股本东其库配先续公合储公险他计益他存利权股债积收备积准合股润益益备计

21296974

484469

13478597241

3259

一、上期999265559141732

1616

期末余额50434060770

23.25.

6.006.01.97.12.6

0751

5801

加：

会计政策变更前

13深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

期差错更正其他

21296974

484469

13478597241

3259

二、本期999265559141732

1616

期初余额50434060770

23.25.

6.006.01.97.12.6

0751

5801

三、本期----增减变动34534568414

金额（减999955955少以“—23239022”号填20.20.6.527.列）7373932

----

34534569415

（一）综

999900900

合收益总

23239022

额

20.20.6.527.

7373932

（二）所450450有者投入0000

和减少资0.00.0本00

450450

1．所有者

0000

投入的普

0.00.0

通股

00

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有

者（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

14深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

21266670

484401

13478132627

3203

四、本期999265566148180

1617

期末余额50434747547

23.18.

6.006.01.26.35.2

0792

5579

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2025年半年度

其他权益工具减专

项目：其他资本公项盈余公未分配其所有者权股本优先永续其库综合积储积利润他益合计股债他存收益备股

134992178213183

一、上期期482705532935

95046.65346.84399.

末余额924.270715.60

000528

加：会计政策变更前

15深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

期差错更正其他

134992178213183

二、本期期482705532935

95046.65346.84399.

初余额924.270715.60

000528

三、本期增

减变动金额--

（减少以52596525964“—”号填448.1648.16

列）

--

（一）综合

52596525964

收益总额

448.1648.16

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈

余公积

2．对所有

者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转

16深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

134992178212657

四、本期期482705527675

95046.65346.87951.

末余额924.274267.44

000512

上期金额

单位：元

2024年半年度

其他权益工具其减他专

项目：资本公综项未分配其所有者权股本优先永续其库盈余公积积合储利润他益合计股债他存收备股益

1349913549

一、上期期482705217826536587

95046.06395.

末余额924.275346.052712.09

0077

加：会计政策变更前期差错更正其他

1349913549

二、本期期482705217826536587

95046.06395.

初余额924.275346.052712.09

0077

三、本期增

减变动金额--

（减少以45204452043“—”号填345.6745.67

列）

--

（一）综合

45204452043

收益总额

345.6745.67

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金

17深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈

余公积

2．对所有

者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资本（或股本）

2．盈余公

积转增资本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

1349913097

四、本期期482705217826532066

95046.02050.

末余额924.275346.058366.42

0010

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

三、公司基本情况

深圳市振业(集团)股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系于1989年5月经深圳市人民

政府批准注册成立。公司统一社会信用代码为：91440300618831041G。1992年 4月 27 日，经中国人民银行深圳分行以深银复字(1992)第 059 号文批准，本公司发行 A股于深圳证券交易所上市。

18深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

截至2025年6月30日止，本公司累计发行股本总数1349995046股，注册资本为

1349995046.00元。注册地：深圳市罗湖区桂园街道宝安南路 2014号振业大厦 A座 31层。

本公司实际从事的主要经营活动为：土地开发、房产销售、租赁、代建服务及物业管理等。

本公司的实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。

本财务报表业经公司董事会于2025年8月29日批准报出。

四、财务报表的编制基础

(一)编制基础

本财务报表按照财政部颁布的《企业会计准则——基本准则》和各项具体会计准则、企业会计

准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》的相关规定编制。

(二)持续经营本财务报表以持续经营为基础编制。

五、重要会计政策及会计估计

(一)遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合财政部颁布的企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2025年6月

30日的合并及母公司财务状况以及2025年半年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

(二)会计期间

本公司的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本公司会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

(三)营业周期正常营业周期是指本公司从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司主要业务的营业周期通常大于12个月。

(四)记账本位币本公司采用人民币为记账本位币。

(五)重要性标准确定方法和选择依据项目重要性标准

子公司总资产/收入/利润总额占本集团合并总资产/收入/利重要的非全资子公司

润总额10%以上

19深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目重要性标准单家联合营公司本期按权益法核算确认的投资收益占本集重要的合营企业或联营企业

团合并净利润10%以上

金额超过100万元（含100万元）的应收账款、超过

重要的应收款项1000万元（含1000万元）的其他应收款

重要预付款项金额超过1000万元（含1000万元）

重要应付账款金额超过5000万元（含5000万元）

合同负债重大变动金额超过10000万元（含10000万元）

重要合同负债金额超过10000万元（含10000万元）

重要其他应付款金额超过10000万元（含10000万元）

(六)同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法同一控制下企业合并：合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

非同一控制下企业合并：合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券或债务

性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

(七)控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

1、控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

2、合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产

负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

（1）增加子公司或业务

20深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

（2）处置子公司

*一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

ⅰ．这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ⅱ．这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

ⅲ．一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

ⅳ．一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份

额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

21深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

（3）购买子公司少数股权因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日

或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资

产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

(八)合营安排分类及共同经营会计处理方法合营安排分为共同经营和合营企业。

共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。

本公司确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：

（1）确认本公司单独所持有的资产，以及按本公司份额确认共同持有的资产；

（2）确认本公司单独所承担的负债，以及按本公司份额确认共同承担的负债；

（3）确认出售本公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；

（4）按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

（5）确认单独所发生的费用，以及按本公司份额确认共同经营发生的费用。

(九)现金及现金等价物的确定标准现金，是指本公司的库存现金以及可以随时用于支付的存款。

现金等价物，是指本公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额的现金、价值变动风险很小的投资。

(十)外币业务和外币报表折算

1、外币业务

外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。

资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用

资本化的原则处理外，均计入当期损益。

2、外币财务报表的折算

22深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

(十一)金融工具

本公司在成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产、金融负债或权益工具。

1、金融工具的分类

根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

－业务模式是以收取合同现金流量为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

本公司将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

－业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

－合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本公司可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本公司将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本公司可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当期

23深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

损益的金融负债：

（1）该项指定能够消除或显著减少会计错配；

（2）根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负

债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告；

（3）该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

2、金融工具的确认依据和计量方法

（1）以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本公司决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

收回或处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额计入当期损益。

（2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款项融资、

其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

（3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。

终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

（4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金融资产、

其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（5）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进

24深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

（6）以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借

款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

3、金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本公司终止确认金融资产：

－收取金融资产现金流量的合同权利终止；

－金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

－金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本公司与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。

公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）所转移金融资产的账面价值；

（2）因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

（1）终止确认部分的账面价值；

（2）终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终

25深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

4、金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；本公司若与债权人签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

5、金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法

本公司对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金

融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。

本公司考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。

对于由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本公司始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本公司选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

26深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

对于其他金融工具，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。

本公司通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本公司即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本公司按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确

认后并未显著增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

(十二)应收款项

对于应收款项，本公司按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

1、单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法

公司将金额为人民币100万元（含100万元）以上的应收账款确认为单项金额重大的应

收账款；将期末余额大于1000万元（含1000万元）的其他应收款分类为单项金额重

大的其他应收款。本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。

2、单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象表明债务

人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。

3、按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法

27深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（1）信用风险特征组合的确定依据

本公司对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。

不同组合的确定依据：

项目确定依据账龄组合以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合集团内关联方组合与本公司的关联关系

（2）根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法

整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与本公司所认为的预计存续期内的经济状况。

不同组合计提坏账准备的计提方法：

项目确定依据账龄组合按整个存续期信用损失率计提坏账准备

集团内关联方组合合并范围内关联方未发生减值按5%计提组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法账龄应收账款信用损失率（%）其他应收款信用损失率（%）

1年以内（含1年）55

1-2年（含2年）1010

2-3年（含3年）3030

3-5年5050

5年以上8080

(十三)存货

1、存货的分类和成本

存货分类为：完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。

完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的

的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。

2、发出存货的计价方法

存货在取得时按实际成本计价，房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。

28深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

开发产品的发出按照个别认定法计价。

3、存货的盘存制度

采用永续盘存制。

4、存货跌价准备的确认标准和计提方法

可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

5、公共配套设施费的核算方法

按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发产品。

(十四)合同资产

1、合同资产的确认方法及标准

本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

2、合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注“（十一）6、金融工具减值的测试方法及会计处理方法”。

(十五)持有待售和终止经营

1、持有待售

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动资产

29深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

（1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

（2）出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本公司相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

2、终止经营

终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本公司处置或被本公司划归为持有待售类别：

（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联计划的一部分；

（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本公司在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。

(十六)长期股权投资

1、共同控制、重大影响的判断标准

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本公司与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本公司的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本公司联营企业。

2、初始投资成本的确定

（1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并

30深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的

账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。

对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

（2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

3、后续计量及损益确认方法

（1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

（2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。

公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属

于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

31深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

公司对合营企业或联营企业发生的净亏损，除负有承担额外损失义务外，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对合营企业或联营企业净投资的长期权益减记至零为限。合营企业或联营企业以后实现净利润的，公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

（3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。

因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资

单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控制权之前

每一次处置价款与所处置的股权对应得长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

(十七)投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本公司对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产－出租用

32深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

建筑物采用与本公司固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

(十八)固定资产

1、固定资产的确认和初始计量

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

2、折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法。分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。

各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

年折旧率

类别折旧方法折旧年限（年）残值率（%）

（%）

房屋及建筑物年限平均法20-4052.375-4.75

机器设备年限平均法1059.50

办公及电子设备年限平均法5519.00

运输工具年限平均法5519.00

其他设备年限平均法5519.00

3、固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

(十九)借款费用

1、借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资

33深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

2、借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

（1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支

付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（2）借款费用已经发生；

（3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

3、暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

4、借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。

在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

(二十)长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用权资产、使用

34深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

寿命有限的无形资产、油气资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本公司进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

(二十一)长期待摊费用

长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

(二十二)合同负债本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或合同负债。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品或提供服务的义务列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

(二十三)职工薪酬

1、短期薪酬的会计处理方法

本公司在职工为本公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

本公司为职工缴纳的社会保险费和住房公积金，以及按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本公司提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额。

35深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本公司发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本，其中，非货币性福利按照公允价值计量。

2、设定提存计划

本公司按当地政府的相关规定为职工缴纳基本养老保险和失业保险，在职工为本公司提供服务的会计期间，按以当地规定的缴纳基数和比例计算应缴纳金额，确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。此外，本公司还参与了由国家相关部门批准的企业年金计划/补充养老保险基金。本公司按职工工资总额的一定比例向年金计划/当地社会保险机构缴费，相应支出计入当期损益或相关资产成本。

3、辞退福利的会计处理方法

本公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

(二十四)预计负债

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本公司将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：

*或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

*或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。

清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本公司在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

(二十五)收入

1、收入确认和计量所采用的会计政策

36深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。

取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本公司按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本公司根据合同条款，结合其以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本公司以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

*本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本公司按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司考虑下列迹象：

*本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

*本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

*本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

*本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬。

*客户已接受该商品或服务等。

37深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本公司根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本公司的身份是主要责任人还是代理人。本公司在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本公司为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本公司为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

2、按照业务类型披露具体收入确认方式及计量方法

（1）房产销售

本公司的房产销售属于在某一时点履行履约义务，在同时满足以下四个条件时确认收入：

*房地产项目完工，并完成竣工验收；*已签订销售合同；*一次性付款或分期付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；*按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。

（2）物业出租按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。

（3）提供劳务

根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，已完成劳务的进度通常按照投入法确定。

当本公司从事的工作或发生的投入是在整个履约期间内平均发生时，本公司按照直线法确认收入。

(二十六)合同成本合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。

本公司为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

*该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

*该成本预期能够收回。

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对

于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本公司在发生时将其计入当期损益。

与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本公司对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

1、因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

2、为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本公司转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下

38深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

该资产在转回日的账面价值。

(二十七)政府补助

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。

与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

政府补助采用总额法：

（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方

法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在

确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；

难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。

本公司将与本公司日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将与本公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。

已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

(二十八)递延所得税资产和递延所得税负债

所得税包括当期所得税和递延所得税。除因企业合并和直接计入所有者权益(包括其他综合收益)的交易或者事项产生的所得税外，本公司将当期所得税和递延所得税计入当期损益。

递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差异)计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。

不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

*商誉的初始确认；

*既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额(或可抵扣亏损)，且初始确认

39深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。

对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本公司对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

*纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

*递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相

关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

(二十九)租赁

1、本公司作为承租人

（1）使用权资产

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认使用权资产。

使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本公司发生的初始直接费用；

*本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款

约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。

本公司后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本公司按照本附注“三、（二十）长期资产减值”所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

40深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（2）租赁负债

在租赁期开始日，本公司对除短期租赁和低价值资产租赁以外的租赁确认租赁负债。租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*根据公司提供的担保余值预计应支付的款项；

*购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本公司采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本公司的增量借款利率作为折现率。

本公司按照上述利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

*当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本公司按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租赁付款

额的指数或比率发生变动，本公司按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

（3）短期租赁和低价值资产租赁

本公司选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

（4）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

41深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本公司相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本公司相应调整使用权资产的账面价值。

2、本公司作为出租人

在租赁开始日，本公司将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本公司作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

（1）经营租赁会计处理

本公司作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

对于经营租赁资产中的固定资产，本公司应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。本公司按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

（2）融资租赁会计处理

本公司作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

(三十)重要会计政策和会计估计的变更

本公司报告期内未发生重要的会计政策变更、会计估计变更以及重大的会计差错更正。

六、税项

(三十一)主要税种和税率税种计税依据税率

增值税销售货物或提供应税劳务9%、6%、5%、3%有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权

土地增值税30-60%产生的增值额

城市维护建设税应缴流转税税额5%、7%

42深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

税种计税依据税率

教育费附加应缴流转税税额3%

地方教育费附加应缴流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额25%、20%

(三十二)税收优惠无重要税收优惠。

七、合并财务报表项目注释

(一)货币资金项目本期期末数上期期末数

库存现金-955.85

银行存款3236783182.282893437751.77

其他货币资金38013280.3146319661.17

合计3274796462.592939758368.79

1、本期末银行存款中包括代建项目代收代付账户资金217856858.66元；其他货币资金中包括为购房

客户提供按揭担保支付的保证金8602056.37元保函保证金26059846.68元，诉讼冻结资金

3351377.26元；以上款项因无法随时支取，未将其认定为现金及现金等价物。

2、本期末无存放在境外且资金汇回受到限制的款项。

3、公司本期末所有权受限货币资金的情况详见本附注“七、（十五）”。

(二)交易性金融资产项目本期期末数上期期末数

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产125598287.0985662596.44

其中：债务工具投资--

权益工具投资--

衍生金融资产--

其他125598287.0985662596.44

合计125598287.0985662596.44

(三)应收账款

1、应收账款按账龄披露

账龄本期期末数上期期末数

1年以内（含1年）18758944.7232831636.36

1-2年（含2年）19274353.0510009381.72

2-3年（含3年）8592611.347583716.28

43深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

账龄本期期末数上期期末数

3-4年（含4年）5824776.541201298.08

4至5年（含5年）95720.0095720.00

5年以上1631096.621714688.62

小计54177502.2753436441.06

减：坏账准备10395303.857624907.14

合计43782198.4245811533.92

44深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2、按坏账计提方法分类披露

期末余额期初余额类别账面余额坏账准备账面余额坏账准备比例计提比账面价值比例计提比账面价值金额金额金额金额

（%）例（%）（%）例（%）

按单项计提坏账准备1932226.623.571932226.62100.00-1932226.623.621932226.62100.00-

其中：

单项重大1001890.0051.851001890.00100.00-1001890.0051.851001890.00100.00-

单项不重大930336.6248.15930336.62100.00-930336.6248.15930336.62100.00-

按信用风险特征组合计52245275.6596.438463077.2316.2043782198.4251504214.4496.385692680.5211.0545811533.92提坏账准备

其中：

账龄组合52245275.65100.008463077.2316.2043782198.4251504214.44100.005692680.5211.0545811533.92

合计54177502.27100.0010395303.8519.1943782198.4253436441.06100.007624907.1414.2745811533.92

45深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其中：按账龄组合计提：

本期期末数上期期末数账龄计提比计提比应收账款坏账准备例应收账款坏账准备%例（%）（）1年以内（含118758944.72937947.255.0032831636.361641581.835.00年）

1-2年（含2年）19274353.051927435.3110.0010009381.721000938.1710.00

2-3年（含3年）8592611.342577783.4030.007583716.282275114.8830.00

3-4年（含4年）4822886.542411443.2750.00199408.0897801.0450.004至5年（含595720.0047860.0050.0095720.0049763.0050.00年）

5年以上700760.00560608.0080.00784352.00627481.6080.00

合计52245275.658463077.2316.2051504214.445692680.5211.05

3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况

本期变动金额类别上期期末数本期期末数计提收回或转回转销或核销其他变动

坏账准备7624907.142770396.71---10395303.85

合计7624907.142770396.71---10395303.85

4、本期未发生核销的应收账款

5、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款

占余额坏账准备本单位名称款项性质本期期末数账龄的比例期期末数

（%）

1年以内、1-

深圳市南山区建筑工务署代建管理费25902697.752年、2-347.814247978.10年、3-4年

1年以内、深圳市福田区建筑工务署代建管理费5302300.001~2年、2~39.791119374.45年

1年以内、1-

深圳市罗湖区东门街道办事处代建管理费5020719.0029.27334714.60年深圳市罗湖区南湖街道办事处代建管理费3957012.251年以内7.30197850.61深圳市罗湖区城市管理和综合

代建管理费2980082.001年以内、1-25.50173518.10执法局年

合计43162811.0079.676073435.86

(四)预付款项本期期末数上期期末数账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内1869433.6691.822785635.9968.24

1至2年--980000.0024.01

2至3年--316378.797.75

46深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本期期末数上期期末数账龄

金额比例(%)金额比例(%)

3年以上166515.168.18--

合计2035948.821004082014.78100.00

(五)其他应收款项目本期期末数上期期末数

应收利息--

应收股利--

其他应收款项777253835.48617409464.87

合计777253835.48617409464.87

1、其他应收款项按账龄披露

账龄本期期末数上期期末数

1年以内（含1年）740354826.09596138074.38

1至2年（含2年）32477315.1714297898.43

2至3年（含3年）9339681.733519264.36

3至4年（含4年）17293982.6530582956.70

4至5年（含5年）17962200.591967545.14

5年以上120671922.46120624021.06

小计938099928.69767129760.07

减：坏账准备160846093.21149720295.20

合计777253835.48617409464.87

47深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2、按坏账计提方法分类披露

期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比比例账面价值比例计提比账面价值

金额%金额例金额金额（）（%）例（%）

（%）

按单项计提坏账准备32357154.003.4527852712.5386.084504441.4731647398.884.1327496511.2386.884150887.65

其中：

单项重大----------

单项不重大32357154.00100.0027852712.5386.084504441.4731647398.88100.0027496511.2386.884150887.65

按信用风险特征组合905742774.6996.55132993380.6814.68772749394.01735482361.1995.87122223783.9716.62613258577.22计提坏账准备

其中：

账龄组合905742774.69100.00132993380.6814.68772749394.01735482361.19100.00122223783.9716.62613258577.22

合计938099928.69100.00160846093.2117.15777253835.48767129760.07100.00149720295.2019.52617409464.87

48深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其中：本期末单项金额不重大但单独计提坏账准备的其他应收款：

本期期末数名称计提比例账面余额坏账准备计提依据

（%）

代偿还按揭贷款及利息24214046.4221221606.9687.64预计无法全额收回

墙体保证金1804110.091804110.09100.00预计无法全额收回

代垫水电费1619796.171619796.17100.00预计无法全额收回

自然人4385734.572873732.5665.52预计无法全额收回

其他333466.75333466.75100.00预计无法全额收回

合计32357154.0027852712.5386.08

其中：本期末按账龄组合计提坏账准备的其他应收款：

本期期末数上期期末数账龄计提比计提比其他应收款项坏账准备例其他应收款项坏账准备%例（%）（）1年以内（含

1739471891.0336973594.555.00592940890.4329647224.545.00年）1-2年（含232477315.173247731.5210.0014297898.431429789.8410.00年）2-3年（含39339681.732801904.5230.003519264.361055779.3130.00年）3-4年（含414203241.337101620.6750.0030502450.2915251225.1550.00年）4至5年（含

517773289.778886644.8950.001792403.42896201.7150.00年）

5年以上92477355.6673981884.5380.0092429454.2673943563.4280.00

合计905742774.69132993380.6814.68735482361.19122223783.9716.62

3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况

本期变动金额类别上期期末数转销或核本期期末数计提收回或转回其他变动销

坏账准备149720295.2011125798.01---160846093.21

合计149720295.2011125798.01---160846093.21

4、其他应收款信用损失准备变动情况如下

坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

上期期末余额122223783.97-27496511.23149720295.20

上期期末余额在本----期

--转入第二阶段----

--转入第三阶段----

--转回第二阶段----

49深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

--转回第一阶段----

本期计提10769596.71-356201.3011125798.01

本期转回----

其他变动----

期末余额132993380.68-27852712.53160846093.21

5、本期未发生核销的其他应收款

6、按款项性质分类情况

款项性质本期期末余额上期期末余额

押金及保证金182797388.7324795770.12

代垫款103961024.5299906276.89

往来款648714366.08640405678.44

其他2627149.362022034.62

合计938099928.69767129760.07

7、按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况

占其他应坏账准备本期单位名称款项性质本期期末数账龄收款余额

的比例(%)期末数南京市科技创新投资有

往来款381697016.401年以内40.6919084850.82限责任公司

深圳市地铁集团有限公180526695.851年以内19.249026334.79司往来款

深圳交易集团有限公司土地竞拍保证金159520000.001年以内17.007976000.00

三和经济开发区管委会往来款78895000.005年以上8.4163116000.00

陕西建工集团有限公司代垫款13787400.831-2年1.471378740.09

合计814426113.0886.82100581925.70

50深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

(六)存货

1、存货分类

本期期末数上期期末数

项目其中：借款费用其中：借款费用账面余额跌价准备账面价值账面余额跌价准备账面价值资本化金额资本化金额

完工开发产品6427404585.25177680202.691307467115.835119937469.428001424739.19213076553.571347137910.786654286828.41

在建开发产品4031883944.7269877416.05798659321.163233224623.564224749816.1750893996.89898251134.713326498681.46

拟开发产品798710550.38--798710550.38798687504.96--798687504.96

合计11257999080.35247557618.742106126436.999151872643.3613024862060.32263970550.462245389045.4910779473014.83

注：本公司本期用于确定存货资本化借款费用的平均利率为3.04%。

51深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2、完工开发产品明细情况

项目名称竣工时间上期期末数本期增加金额本期减少金额本期期末数

新城花园-52717054.22--52717054.22

振业峦山谷花园一期2010年11月2241683.53--2241683.53

振业峦山谷花园二期2014年11月795735.85--795735.85

振业城四-五期2011年3月811573.87--811573.87

振业城六-七期2013年3月1416266.26--1416266.26

景州大厦-1931835.29--1931835.29

振业.天颂2019年1月188564228.69-10507335.49178056893.20

东莞松湖雅苑2016年10月16465747.30-58706.3116407040.99

深汕振业时代花园一期2020年10月15127450.23-259090.0214868360.21

深汕振业时代花园二期2022年12月152982815.35-8511764.96144471050.39

天津·新博园2013年10月30852624.47-580560.1730272064.30

天津·铂雅轩2017年10月26833022.90-417959.8526415063.05

天津·启春里2016年12月64250083.17--64250083.17

惠阳*振业城二期（GH组团） 2011年 12月 5398271.99 - - 5398271.99

惠阳*振业城 Q组团 2018年 9月 24696642.00 - - 24696642.00

惠阳*振业城商务中心2015年7月122946964.30-53759.20122893205.10

北海宝丽一期1995年60135.81--60135.81

振业·中央华府（北海）2009年3月517292.83-517292.83

振业*启航城2021年3月339609701.78-2130764.92337478936.86

振业·青秀山1号2012年1月4810479.08--4810479.08

广西振业·尚府2016年11月41713630.89--41713630.89

52深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目名称竣工时间上期期末数本期增加金额本期减少金额本期期末数

振业*邕江雅苑2018年12月13144086.07--13144086.07

天津津海·御湖（3-12栋）2023年11月225832494.34384109714.96127779056.01482163153.29

长沙振业城一期2015年11月4019432.56-101642.863917789.70

长沙振业城二期2018年4月33466340.95-310440.4433155900.51

长沙振业城三期2021年2月109367412.12-418173.25108949238.87

长沙振业城四期2023年9月28769619.34-653602.4428116016.90

西安振业·泊墅一期2012年6月25763297.92-59812.5025703485.42

西安振业·泊墅二期 A组团 2014年 9月 108290540.71 - 1509737.45 106780803.26

西安振业·泊墅二期 B组团 2015年 11月 37012147.93 - - 37012147.93

西安振业·泊岸2019年12月82540940.27-105496.1782435444.10

西安振业·泊樾府2023年11月362653409.08-125533193.88237120215.20

深河湾一期2022年4月34254111.91-2323767.5131930344.40

深河湾二期2024年12月106135991.22-10204123.0195931868.21

清溪雅苑2022年8月163178475.15-25149586.80138028888.35

翡丽铂湾2024年6月621944498.22-144310.48621800187.74

铭筑风华2024年5月800228885.44-354011912.10446216973.34

振业天成2024年10月3319795728.55-1212869729.192106925999.36

惠阳*振业城一期 U组团 2024年 7月 426715424.30 - 5446729.61 421268694.69

振业悦江府2024年10月403568663.30-68988614.28334580049.02

合计8001424739.19384109714.961958129868.906427404585.25

3、在建开发产品明细

53深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目名称开工时间预计竣工时间预计投资总额本期期末数上期期末数

振业·天境云庭2023年9月2026年12月17850100000.001254464957.941187343243.54

天津津海·御湖2020年5月2026年7月1800354600.0089242806.69468345368.59

广州振业学府里2021年10月2025年7月1131421109.101079242322.861052949137.98

惠阳*振业城二期 U组团 2020年 12月 2026年 7月 1249179400.00 461814282.20 459080462.08

博文雅苑2022年12月2025年12月843340729.11639145990.07594873355.25

深河湾二期2021年8月2025年9月862870000.00160161351.76156819542.58

长沙振业城五期2024年1月2026年5月736980000.00347812233.20305338706.15

合计4031883944.724224749816.17

4、拟开发产品明细

项目开工时间预计竣工时间预计总投资本期期末数上期期末数

惠阳*振业城 K组团 暂无 暂无 暂无 274126508.99 274118390.14

惠阳*振业城 R组团 暂无 暂无 暂无 179295533.98 179295533.98

惠阳*振业城二期-F1组团 暂无 暂无 暂无 125379814.83 125393314.83

深河湾三期暂无暂无暂无115264973.35115264973.35

长沙振业城六期暂无暂无暂无68211356.7268206756.72

惠阳*振业城M组团 暂无 暂无 暂无 19040264.62 19040264.62

惠阳*振业城 E1组团 暂无 暂无 暂无 15336577.89 15312751.32

惠阳*振业城水厂重叠地块暂无暂无暂无2055520.002055520.00

合计798710550.38798687504.96

5、存货跌价准备

54深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本期增加金额本期减少金额项目上期期末数本期期末数

计提其他(注)转回或转销其他(注)

完工开发产品1347137910.78179102816.8971720034.82290493646.66-1307467115.83

在建开发产品898251134.716178668.25-34050446.9871720034.82798659321.16

拟开发产品------

合计2245389045.49185281485.1471720034.82324544093.6471720034.822106126436.99

注：本期在建开发产品因完工转入完工开发产品，对应的存货跌价准备作相应结转。

(七)其他流动资产项目本期期末数上期期末数

预缴增值税219688384.40227955747.38

预缴土地增值税260653321.47230927967.79

待抵扣增值税267254996.36234423750.81

合同取得成本57661700.8962868819.63

预缴企业所得税20538513.6216336955.70

预缴城建税17218228.7218846896.84

预缴教育费附加13574615.8814740222.40

预缴营业税1163021.781163021.78

预缴堤围费及其他2672454.782625369.48

合计860425237.90809888751.81

注：2025年6月30日合同取得成本57661700.89元，主要系房产销售佣金。

55深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

(八)长期股权投资

被投资单位本期期初数（账面价值）减值准备本期期初数本期增加本期减少本期期末数（账面价值）减值准备本期期末数

1．其他股权投资

-

天津振业化工实业有限公司4500000.00---4500000.00

----

深圳市振业贸易发展有限公司1384076.291384076.29

-490434.54---深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂490434.54

-

小计6374510.83---6374510.83

-

合计6374510.83---6374510.83

(九)其他非流动金融资产被投资单位期末余额期初余额

天津轮船实业发展集团股份有限公司--

北海乌家砖厂--

深圳莫斯科股份有限公司--

北海长江实业股份有限公司--

深圳市深发贸易有限公司--

合计--

(十)投资性房地产

1、采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物合计

1．账面原值

56深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目房屋、建筑物合计

（1）上期期末数1802398301.521802398301.52

（2）本期增加金额1025633.521025633.52

—外购--

—存货\固定资产\在建工程转入1025633.521025633.52

—企业合并增加--

—更新改造--

（3）本期减少金额6213869.616213869.61

—处置--

—转入固定资产6213869.616213869.61

（4）本期期末数1797210065.431797210065.43

2．累计折旧和累计摊销

（1）上期期末数602407529.48602407529.48

（2）本期增加金额21139474.4721139474.47

—固定资产转入--

—计提或摊销21139474.4721139474.47

（3）本期减少金额5418022.165418022.16

—处置--

—转入固定资产5418022.165418022.16

（4）本期期末数618128981.79618128981.79

3．减值准备

（1）上期期末数--

（2）本期增加金额--

57深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目房屋、建筑物合计

—计提--

（3）本期减少金额--

—处置--

（4）本期期末数--

4．账面价值

（1）本期期末账面价值1179081083.641179081083.64

（2）上期期末账面价值1199990772.041199990772.04

2、未办妥产权证书的投资性房地产情况

截至本期末，未办妥产权证书的投资性房地产的账面价值为116189493.85元。

3、本期末所有权受限投资性房地产的情况详见附注“七、（十五）”

(十一)固定资产

1、固定资产及固定资产清理

项目本期期末数上期期末数

固定资产60688923.1161368475.72

固定资产清理--

合计60688923.1161368475.72

58深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2、固定资产情况

项目房屋及建筑物运输设备办公设备合计

1．账面原值

（1）上期期末数67213981.185832250.7310808129.3583854361.26

（2）本期增加金额6213869.61-151234.866365104.47

—购置--151234.86151234.86

—存货转入----

—投资性房地产转入6213869.61--6213869.61

（3）本期减少金额--59314.3659314.36

—处置或报废--59314.3659314.36

—转出至投资性房地产----

（4）本期期末数73427850.795832250.7310900049.8590160151.37

2．累计折旧

（1）上期期末数9916275.155234519.577335090.8222485885.54

（2）本期增加金额6267137.77114217.86658220.217039575.84

—计提849115.61114217.86658220.211621553.68

—投资性房地产转入5418022.16--5418022.16

（3）本期减少金额--54233.1254233.12

—处置或报废--54233.1254233.12

—转出至投资性房地产----

（4）本期期末数16183412.925348737.437939077.9129471228.26

3．减值准备

（1）上期期末数----

59深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目房屋及建筑物运输设备办公设备合计

（2）本期增加金额----

—计提----

（3）本期减少金额----

—处置或报废----

（4）本期期末数----

4．账面价值

（1）本期期末数57244437.87483513.302960971.9460688923.11

（2）上期期末数57297706.03597731.163473038.5361368475.72

3、未办妥产权证书的固定资产情况

项目账面价值未办妥产权证书的原因

湖南振业房地产开发有限公司1#商业楼26264046.05自行开发，尚未办证

4、本期末所有权受限固定资产的情况详见附注“七、（十五）”。

(十二)使用权资产

1、使用权资产情况

项目房屋及建筑物合计

1．账面原值

（1）上期期末数197901003.55197901003.55

（2）本期增加金额1379875.041379875.04

60深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目房屋及建筑物合计

—新增租赁1379875.041379875.04

—企业合并增加--

（3）本期减少金额--

—租赁变更--

—处置--

（4）本期期末数199280878.59199280878.59

2．累计折旧

（1）上期期末数31266723.6731266723.67

（2）本期增加金额9734396.569734396.56

—计提9734396.569734396.56

（3）本期减少金额--

—转出至固定资产--

—处置--

—租赁变更--

（4）本期期末数41001120.2341001120.23

3．减值准备

（1）上期期末数--

（2）本期增加金额--

—计提--

（3）本期减少金额--

—转出至固定资产--

—处置--

61深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目房屋及建筑物合计

（4）本期期末数--

4．账面价值

（1）本期期末账面价值158279758.36158279758.36

（2）上期期末账面价值166634279.88166634279.88

(十三)长期待摊费用项目上期期末数本期增加金额本期摊销金额其他减少金额本期期末数

办公软件费用3143823.50-1044058.14-2099765.36

租赁装修费24488605.961011307.831824217.62-23675696.17

合计27632429.461011307.832868275.76-25775461.53

(十四)递延所得税资产和递延所得税负债

1、未经抵销的递延所得税资产

本期期末数上期期末数项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

预提土地增值税405191628.25101297907.07831726729.74207931682.44

可抵扣亏损787116953.32196779238.34606019676.94151504919.24

预售房款预计利润364142415.1591035603.80357385557.5489346389.39

租赁负债158279758.3639569939.59166573534.3541643383.60

资产减值准备1735818.51433954.621248258.15312064.51

预提职工薪酬--1575950.95393987.74

62深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本期期末数上期期末数项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

合计1716466573.59429116643.421964529707.67491132426.92

2、未经抵销的递延所得税负债

本期期末数上期期末数项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

使用权资产158279758.3639569939.59166634279.8841658569.98

其他--1537764.12384441.03

合计158279758.3639569939.59168172044.0042043011.01

3、以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债

本期期末数上期期末数项目抵销后递延所得税资产或负债余抵销后递延所得税资产或负债余递延所得税资产和负债互抵金额递延所得税资产和负债互抵金额额额

递延所得税资产39569939.59389546703.8341643383.60449489043.32

递延所得税负债39569939.59-41643383.60399627.41

4、未确认递延所得税资产明细

项目本期期末数上期期末数

63深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期期末数上期期末数

可抵扣暂时性差异2470417805.912422290878.85

可抵扣亏损1576372743.351464771472.51

合计4046790549.263887062351.36

5、未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期

年份本期期末数上期期末数备注

2025年度169574878.75169574878.75

2026年度161402333.74161626039.69

2027年度256885440.72257932962.35

2028年度175041629.63175041629.63

2029年度698608090.93700595962.09

2030年度114860369.58-

合计1576372743.351464771472.51

(十五)所有权或使用权受到限制的资产本期期末数上期期末数项目账面价值受限原因账面价值受限原因

货币资金255870138.97保函、按揭保证金、诉讼冻结、代建项268130133.25保函、按揭保证金、诉讼冻结、代目代收代付资金建项目代收代付资金

投资性房地产507829310.89借款抵押、公司债券反担保518069755.54借款抵押、公司债券反担保

固定资产2811657.07借款抵押2906791.75借款抵押

存货2486753218.87借款抵押1100848900.00借款抵押

64深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本期期末数上期期末数项目账面价值受限原因账面价值受限原因

合计3253264325.801889955580.54

(十六)应付账款

1、应付账款列示

项目本期期末数上期期末数

1年以内284835648.33749883932.81

1-2年503555471.35243887360.88

2-3年129381433.1790212709.37

3年以上303530979.92351978766.67

合计1221303532.771435962769.73

2、账龄超过一年或逾期的重要应付账款

项目本期期末数未偿还或结转的原因

惠阳*振业城 U组团 127071855.28 未结算

翡丽铂湾97774935.89未结算

铭著风华122564034.39未结算

西安振业·泊樾府67490088.65未结算

合计414900914.21

(十七)预收款项

1、预收款项列示

65深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期期末数上期期末数

预收租金472365.562273202.62

合计472365.562273202.62

(十八)合同负债

1、合同负债情况

项目名称本期期末数上期期末数竣工时间

天颂花园-4360928.572019年1月学府里101266466.9865884011.852025年7月振业时代花园1期-897888.092020年9月振业时代花园2期17863975.1124042099.882022年11月振业新城*翡丽铂湾203443010.78187513187.772024年6月新城振业*铭著风华37264653.18107069443.672024年5月振业天成51627605.461040086151.362024年11月天津津海*御湖21823889.1560473316.692023年11月西安振业*泊墅一期-180576.192012年6月西安振业*泊墅二期 A组团 3486.67 3486.67 2014年 9月西安振业*泊墅二期 B组团 75809.62 73011.53 2015年 11月西安振业*泊岸733827.62842206.672019年12月泊悦府8729978.8640814656.852023年11月振业悦江府3385259.7026166351.422024年10月惠阳*振业城二期 U组团 13165905.15 6918827.52 2024年 7月

66深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目名称本期期末数上期期末数竣工时间

惠阳*振业城 GH组团 - 30952.38 2011年 12月博文雅苑307430050.45245928988.992025年12月天境云庭1137314180.74226262811.012026年12月深河湾一期1538890.921538890.922022年4月深河湾二期2792458.652328096.282024年6月清溪雅苑2533945.623779817.162022年8月振业*启航城916.59115594.722021年3月长沙振业城三期6643.04125462.302021年2月长沙振业城四期1573997.021573997.002023年9月长沙振业城五期289122158.66220397023.842026年5月惠阳*振业城 Q组团 46666.67 - 2018年 9月预收代建费2195050.002716150.00

预收物管费3672951.183659246.14

合计2207611777.822273783175.47

2、无账龄超过一年的重要合同负债

3、报告期内账面价值发生重大变动的金额和原因

项目名称本期期末数上期期末数变动金额变动比例（%）变动原因

振业天成51627605.461040086151.36-988458545.90-95.04结转收入

天境云庭1137314180.74226262811.01911051369.73402.65销售增加

合计1188941786.201266348962.37-77407176.17

67深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

(十九)应付职工薪酬

1、应付职工薪酬列示

项目上期期末数本期增加本期减少本期期末数

短期薪酬33542293.2164435760.4166122815.7631855237.86

离职后福利-设定提存计划6446205.465707625.025707625.026446205.46

辞退福利457692.02--457692.02

合计40446190.6970143385.4371830440.7838759135.34

2、短期薪酬列示

项目上期期末数本期增加本期减少本期期末数

（1）工资、奖金、津贴和补贴23160610.2050484430.3751023159.1122621881.46

（2）职工福利费1070557.334592375.305276269.35386663.28

（3）社会保险费36.002098392.272098428.27-

其中：医疗保险费36.001834814.081834850.08-

工伤保险费-135776.73135776.73-

生育保险费-127801.46127801.46-

（4）住房公积金3309.816257528.646257528.643309.81

（5）工会经费和职工教育经费9307779.871003033.831467430.398843383.31

合计33542293.2164435760.4166122815.7631855237.86

3、设定提存计划列示

68深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目上期期末数本期增加本期减少本期期末数

基本养老保险-5457254.075457254.07-

失业保险费-250370.95250370.95-

企业年金缴费6446205.46--6446205.46

合计6446205.465707625.025707625.026446205.46

(二十)应交税费项目本期期末数上期期末数

增值税70434835.0273661972.53

企业所得税33161040.6880895373.44

个人所得税1012407.313875124.80

城市维护建设税1192126.991372929.06

房产税6418000.04241021.19

土地增值税464920808.02906751376.15

教育费附加1008188.941137745.53

土地使用税162409.4648594.51

其他91524.81460282.41

合计578401341.271068444419.62

(二十一)其他应付款项目本期期末数上期期末数

69深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期期末数上期期末数

应付利息--

应付股利6200797.736200797.73

其他应付款项1326223353.281356275348.01

合计1332424151.011362476145.74

1、应付股利

项目本期期末数上期期末数

广西振业房地产股份有限公司个人股东6187636.486187636.48

惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东13161.2513161.25

合计6200797.736200797.73

2、其他应付款项

（1）按款项性质列示项目本期期末数上期期末数

往来款项1214967575.381246448110.73

押金及保证金36047814.4135384617.63

暂扣款项42062500.0042062500.00

员工跟投款19376598.0019376598.00

代扣代缴款项4169908.165854658.81

其他9598957.337148862.84

70深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期期末数上期期末数

合计1326223353.281356275348.01

（2）账龄超过一年或逾期的重要其他应付款项项目本期期末数未偿还或结转的原因

南京新城恒璟房地产开发有限公司517320708.84合作项目往来款

南京新城恒博房地产开发有限公司225340635.69合作项目往来款

(二十二)一年内到期的非流动负债项目本期期末数上期期末数

一年内到期的长期借款420545393.70829392892.54

一年内到期的应付债券778550199.08372094394.07

一年内到期的租赁负债16689559.7614852965.86

合计1215785152.541216340252.47

(二十三)其他流动负债项目本期期末数上期期末数

待转销项税196908443.43201754470.06

合计196908443.43201754470.06

(二十四)长期借款

71深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期期末数上期期末数

抵押借款788016833.70891281740.21

保证借款-30600464.68

信用借款291415787.68138142050.00

抵押+保证780000000.001000930936.96

抵押+质押492000000.00517261165.37

合计2351432621.382578216357.22

减一年内到期的长期借款420545393.70829392892.54

合计1930887227.681748823464.68

(二十五)应付债券

1、应付债券明细

项目本期期末数上期期末数

公司债券1523365732.501522888798.88

中期票据829462975.91844755648.68

合计2352828708.412367644447.56

减一年内到期的应付债券778550199.08372094394.07

合计1574278509.331995550053.49

2、应付债券的增减变动

债券期按面值计提利一年内到期的是否债券名称面值票面利率发行日期发行金额上期期末余额本期发行溢折价摊销本期期末数限息应付债券违约

23-振业-01750000000.003.30%2023/5/43年750000000.00748353379.68-3932876.71-2061091.54750225164.85-否

72深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

债券期按面值计提利一年内到期的是否债券名称面值票面利率发行日期发行金额上期期末余额本期发行溢折价摊销本期期末数限息应付债券违约

23-振业-02750000000.003.45%2023/8/13年750000000.00747279597.28-23677397.282183573.0923677397.28749463170.37否

2024年中期票500000000.003.00%2024/4/263年500000000.00499917076.53-2678355.1724389.212712328.73499907492.18否

据

2025年中期票325000000.003.45%2025/4/293年325000000.00-325000000.001935308.22-92153.221935308.22324907846.78否

据

合计1995550053.49325000000.0032223937.3854717.54778550199.081574278509.33

2325000000.00

73深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

(二十六)租赁负债项目本期期末数上期期末数

租赁付款额209022371.28218350369.52

减：未确认融资费用35654449.7839322231.14

减：一年内到期的租赁负债16689559.7614852965.86

合计156678361.74164175172.52

(二十七)预计负债项目上期期末数本期增加本期减少本期期末数

未决诉讼22877924.40--22877924.40

土地闲置费2782000.00--2782000.00

合计25659924.40--25659924.40

(二十八)股本

本期变动增（+）减（－）项目上期期末数公积发行本期期末数送股金转其他小计新股股

无限售条件流通股份1349995046.00-----1349995046.00

(二十九)资本公积项目上期期末数本期增加本期减少本期期末数

资本溢价（股本溢价）458717817.01--458717817.01

其他资本公积25603806.06--25603806.06

合计484321623.07--484321623.07

(三十)盈余公积项目上期期末数本期增加本期减少本期期末数

法定盈余公积804398296.50--804398296.50

任意盈余公积1373867049.55--1373867049.55

合计2178265346.05--2178265346.05

(三十一)未分配利润项目本期期末数上期期末数

调整前上期期末未分配利润1391193683.662959559061.98

调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）--调整后期初未分配利润1391193683.662959559061.98

加：本期归属于母公司所有者的净利润-70976610.99-1568365378.32

74深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期期末数上期期末数

减：提取法定盈余公积--

提取任意盈余公积--

提取一般风险准备--

应付普通股股利--

转作股本的普通股股利--

期末未分配利润1320217072.671391193683.66

(三十二)营业收入和营业成本

1、营业收入和营业成本情况

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务1882706883.061575400270.233236614275.802975789582.92

其他业务----

合计1882706883.061575400270.233236614275.802975789582.92

2、主营业务（分行业）

本期发生额上期发生额行业名称收入成本收入成本

房地产1882706883.061575400270.233236614275.802975789582.92

合计1882706883.061575400270.233236614275.802975789582.92

3、主营业务（分产品）

本期发生额上期发生额项目营业收入营业成本营业收入营业成本

房产销售1809084442.351519063874.953157314034.932930047033.18

房产租赁58602260.2543470009.4060429576.2839873440.57

代建服务8761206.941578000.5315436797.0878455.20

物管服务6258973.5211288385.353433867.515790653.97

合计1882706883.061575400270.233236614275.802975789582.92

4、主营业务（分地区）

本期发生额上期发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本

广东省1291245524.461089792855.82215156227.59124383388.17

广西壮族自治区2631707.931766225.5713615434.506737225.53

陕西省104064284.3892433641.78133760015.54120497972.92

天津市124336788.7192036824.6926305929.5624036129.62

湖南省73703656.4967442966.8150914660.0133304684.24

75深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本期发生额上期发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本

江苏省286724921.09231927755.562796862008.602666830182.44

合计1882706883.061575400270.233236614275.802975789582.92

(三十三)税金及附加项目本期发生额上期发生额

城市维护建设税3354947.17942895.88

教育费附加2408575.24771297.36

土地增值税-35168257.1332053669.27

印花税1483409.85671421.14

堤围费及其他1938624.625908323.75

合计-25982700.2540347607.40

(三十四)销售费用项目本期发生额上期发生额

广告推广费1486914.972737728.84

销售策划费3026461.584790501.21

代理费47647919.1862288130.85

其他608959.481375102.33

合计52770255.2171191463.23

(三十五)管理费用项目本期发生额上期发生额

工资及福利费37408029.5539835935.44

物业费13302464.718997023.75

社会保险费及住房公积金9822686.199928424.41

折旧费用942414.291095576.20

中介服务费2817761.012382342.75

长期待摊费用摊销1158599.801470851.35

办公费8107656.319264061.73

诉讼费232454.97209352.58

董事会经费557772.46522046.37

车辆费173809.09283387.51

其他2029215.047064287.73

合计76552863.4281053289.82

(三十六)财务费用项目本期发生额上期发生额

利息支出81893555.96128781323.65

减：利息收入13344380.6920652915.98

76深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

汇兑损益--

其他424765.43157870.15

合计68973940.70108286277.82

(三十七)其他收益项目本期发生额上期发生额

债务重组收益（注）2014349.10-

其他23667.07-

合计2038016.17-

注：本期本公司用开发的商品房抵偿供应商工程款，产生债务重组收益2014349.10元。

(三十八)投资收益项目本期发生额上期发生额

处置交易性金融资产取得的投资收益127004.6479428.59

合作项目投资收益-10922612.34

合计127004.6411002040.93

(三十九)公允价值变动收益产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产870329.85478005.37

其中：衍生金融工具产生的公允价值变动收益--

其他非流动金融资产--

交易性金融负债--

合计870329.85478005.37

(四十)信用减值损失项目本期发生额上期发生额

坏账损失-13896194.72-3571124.59

合计-13896194.72-3571124.59

(四十一)资产减值损失项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失-185281485.14-389528496.67

合计-185281485.14-389528496.67

(四十二)营业外收入计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

违约金收入2376852.66564100.002376852.66

77深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

其他137575.0818676.65137575.08

合计2514427.74582776.652514427.74

(四十三)营业外支出计入当期非经常性损项目本期发生额上期发生额益的金额

固定资产损毁报废损失5081.243427.565081.24

对外捐赠支出200000.00-200000.00

其他34029.8756284.5934029.87

合计239111.1159712.15239111.11

(四十四)所得税费用

1、所得税费用表

项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用-45946713.15-7773268.35

递延所得税费用59568781.801625039.82

合计13622068.65-6148228.53

2、会计利润与所得税费用调整过程

项目本期发生额

利润总额-58874758.82

按法定税率计算的所得税费用-14718689.71

子公司适用不同税率的影响360354.13

调整以前年度所得税的影响-

非应税收入的影响-

不可抵扣的成本、费用和损失的影响80086.52

使用以前年度未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-3293624.44

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响31193942.15

所得税费用13622068.65

(四十五)现金流量表项目

1、与经营活动有关的现金

（1）收到的其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

利息收入13344263.6420001616.13

罚款及赔偿款收入179041.00164200.00

押金及保证金4295346.134333072.91

往来款237354125.6362779825.41

收到的代收代付款13538759.66143159431.85

78深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

其他1497844.476954658.95

合计270209380.53237392805.25

（2）支付的其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

管理费用支付的现金27766894.4036891033.22

销售费用支付的现金35799339.6737427288.72

财务费用手续费424765.43134458.61

捐赠支出200000.006591.00

押金及保证金6987296.793753379.25

往来款110145170.24196665408.08

支付的代收代付款2188977.05105321497.81

其他3406458.7324320019.18

合计186918902.31404519675.87

2、与筹资活动有关的现金

（1）支付的其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

售后回租租金及贴现利息-17482491.41

支付租金5113029.744794162.52

发行债券费用-4500000.00

合计5113029.7426776653.93

(四十六)现金流量表补充资料

1、现金流量表补充资料

补充资料本期发生额上期发生额

1、将净利润调节为经营活动现金流量

净利润-72496827.47-415002227.32

加：坏账准备13896194.723571124.59

资产减值准备185281485.14389528496.67

投资性房地产摊销及固定资产折旧22761028.1521510418.59

使用权资产折旧9734396.569235999.50

长期待摊费用摊销2868275.763361625.46处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”--号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）5081.243427.56

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-870329.85-478005.37

79深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

补充资料本期发生额上期发生额

财务费用（收益以“－”号填列）81893555.96107731708.02

投资损失（收益以“－”号填列）-127004.64-11002040.93

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）59942339.491575613.00

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-399627.4149426.82

存货的减少（增加以“－”号填列）1447611531.302669029708.04

经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列）-220199002.47-116595130.46

经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列）-802636583.21-2696493546.99

其他--

经营活动产生的现金流量净额727264513.27-33973402.82

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

3、现金及现金等价物净变动情况

现金的期末余额3018926323.622688051907.58

减：现金的期初余额2671628235.543566231408.64

加：现金等价物的期末余额--

减：现金等价物的期初余额--

现金及现金等价物净增加额347298088.08-878179501.06

2、现金和现金等价物的构成

项目本期期末数上期期末数

一、现金3018926323.622688051907.58

其中：库存现金-955.85

可随时用于支付的银行存款3018926323.622688050951.73

二、现金等价物--

其中：三个月内到期的债券投资--

三、期末现金及现金等价物余额3018926323.622688051907.58

其中：持有但不能由母公司或集团内其他子公司使用的--现金和现金等价物

不属于现金及现金等价物的货币资金：

不属于现金及现金等价物项目本期期末数上期期末数的理由

代收代付资金217856858.66206817364.83使用受限

大额存单利息-4362410.96存单利息

80深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

不属于现金及现金等价物项目本期期末数上期期末数的理由

按揭保证金8602056.3719576036.67使用受限

诉讼冻结资金3351377.26-使用受限

保函保证金26059846.6832234632.91使用受限

合计255870138.97262990445.37

(四十七)租赁

1、作为承租人

项目本期发生额上期发生额

租赁负债的利息费用3733963.103808598.86

与租赁相关的总现金流出15334292.5618517989.05

售后租回交易产生的相关损益-263596.39

售后租回交易现金流出-17744850.30

本公司已承诺但尚未开始的租赁预计未来年度现金流出的情况如下：

剩余租赁期未折现租赁付款额

1年以内34758861.56

1至2年25166027.59

2至3年25651903.80

3年以上140579026.22

合计226155819.17

2、作为出租人

（1）经营租赁本期发生额

经营租赁收入58602260.25

其中：与未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入-

于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：

剩余租赁期未折现租赁收款额

1年以内122848106.71

1至2年83116959.19

2至3年69943481.08

3至4年55682570.17

4至5年46278159.07

5年以上123327550.39

合计501196826.61

81深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

八、合并范围的变更

(四十八)非同一控制下企业合并本期未发生非同一控制下企业合并。

(四十九)同一控制下企业合并本期未发生同一控制下企业合并。

(五十)其他原因的合并范围变动本期未发生合并范围变动。

九、在其他主体中的权益

(五十一)在子公司中的权益

1、企业集团的构成

持股比例(%)表决权子公司名称主要经营地注册地业务性质比例取得方式

直接间接（%）资产经营及房

天津市振业资产管理有限公司天津天津100.00100.00投资设立地产投资

天津振业佳元房地产开发有限公司天津天津房地产开发100.00100.00投资设立

东莞市振业房地产开发有限公司广东东莞广东东莞房地产开发100.00100.00投资设立

西安振业房地产开发有限公司陕西西安陕西西安房地产开发100.00100.00投资设立房地产开发及

深圳市振业房地产开发有限公司广东深圳广东深圳100.00100.00投资设立自有物业租赁

广西振业房地产股份有限公司广西广西南宁房地产开发97.3697.36投资设立

惠州市惠阳区振业创新发展有限公司广东惠州广东惠州房地产开发82.005.0087.00投资设立非同一控制

湖南振业房地产开发有限公司湖南长沙湖南长沙房地产开发80.0080.00下企业合并

广州市振发房地产开发有限公司广东广州广东广州房地产开发100.00100.00投资设立

天津振业津滨房地产开发有限公司天津天津房地产开发100.00100.00投资设立广东深汕深圳市深汕特别合作区振业房地产发广东深汕特

特别合作房地产开发100.00100.00投资设立展有限公司别合作区区房屋租赁及商

深圳市振业商业运营管理有限公司广东深圳广东深圳100.00100.00投资设立业运营深圳市振业城市建设投资发展有限公

广东深圳广东深圳棚户区改造100.00100.00投资设立司

深圳市振业贸易发展有限公司(注1)广东深圳广东深圳贸易100.00100.00投资设立

深圳市建设（集团）公司金属结构制

(1)广东深圳广东深圳制造业100.00100.00投资设立品厂注

天津振业化工发展有限公司(注1)天津天津制造业100.00100.00投资设立

天津振业津海房地产开发有限公司天津天津房地产开发100.00100.00投资设立

东莞市振业投资发展有限公司广东东莞广东东莞房地产开发100.00100.00投资设立

西安振业创发置业有限公司陕西西安陕西西安房地产开发100.00100.00投资设立

河源市振业深河投资置业有限公司广东河源广东河源房地产开发50.0050.00收购振业（长沙）房地产开发有限公司湖南长沙湖南长沙房地产开发100.00100.00投资设立

深圳市振业城市服务有限公司广东深圳广东深圳物业管理100.00100.00投资设立

82深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

持股比例(%)表决权子公司名称主要经营地注册地业务性质比例取得方式

直接间接（%）

广州市振业鸿远房地产开发有限公司广东广州广东广州房地产开发100.00100.00投资设立

广州市振业置地房地产开发有限公司广东广州广东广州房地产开发100.00100.00投资设立

南京振新业房地产开发有限公司江苏南京江苏南京房地产开发51.0051.00投资设立

南京新振城房地产开发有限公司江苏南京江苏南京房地产开发51.0051.00投资设立

深圳市振业置地有限公司广东深圳广东深圳房地产租赁100.00100.00投资设立深圳市振业同创投资运营管理有限公

广东深圳广东深圳房地产租赁51.0051.00投资设立司

深圳市振业窝趣投资运营有限公司广东深圳广东深圳房地产租赁70.0070.00投资设立深圳市振业华舍一格公寓管理有限公

广东深圳广东深圳房地产租赁51.0051.00投资设立司

深圳市振业安歆公寓管理有限公司广东深圳广东深圳房地产租赁70.0070.00投资设立

深圳市振业百瑞纪投资运营有限公司广东深圳广东深圳房地产租赁85.0085.00投资设立

注1：本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结构制品

厂、天津振业化工发展有限公司三家公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：上述公司

已停止经营多年，且被吊销营业执照或已注销，本公司认为该等公司不符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。

本公司对上述公司长期股权投资已全额计提了减值准备。

2、重要的非全资子公司

本期归属于少数股本期向少数股东宣告期末少数股东权益余子公司名称少数股东持股比例东的损益分派的股利额

湖南振业房地产开发有限公司20%7195234.80-310497129.03

南京振新业房地产开发有限公司49%-3402767.42--208439958.43

惠州市惠阳区振业创新发展有限公司13%-4291284.01-6072837.34

3、重要非全资子公司的主要财务信息

本期期末数子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计湖南振业房地产

1801836143.62129351970.551931188114.17378702469.03-378702469.03

开发有限公司

南京振新业房地808245569.0329239629.29837485198.321262872868.58-1262872868.58产开发有限公司惠州市惠阳区振

业创新发展有限1479871110.6214509338.951494380449.57977884316.17469782000.001447666316.17公司上期期末数子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

湖南振业房地产1948440281.63188900594.332137340875.96620831404.83-620831404.83开发有限公司南京振新业房地

928894380.0629244693.77958139073.831376582320.79-1376582320.79

产开发有限公司惠州市惠阳区振

业创新发展有限1479371828.7414694945.511494066774.25944560763.86469782000.001414342763.86公司

83深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

接上表本期金额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

湖南振业房地产开发有限公司4318937.0035976174.0135976174.01-201224331.69

南京振新业房地产开发有限公司286561615.59-6944423.30-6944423.30-22751519.32惠州市惠阳区振业创新发展有限公

2485532.10-33009876.99-33009876.999546735.41

司接上表上期发生额子公司名称营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量

湖南振业房地产开发有限公司50914660.01-16713052.57-16713052.57-401632776.49

南京振新业房地产开发有限公司1303734278.90-170657355.49-170657355.4951116638.90惠州市惠阳区振业创新发展有限公

--25674543.99-25674543.99-19307542.26司

(五十二)在合营安排或联营企业中的权益本公司无重要的合营企业或联营企业。

十、与金融工具相关的风险

(五十三)金融工具产生的各类风险本公司在经营过程中面临各种金融风险：信用风险、流动性风险和市场风险（包括汇率风险、利率风险和其他价格风险）。上述金融风险以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述：

1、信用风险

截至2025年6月30日，可能引起本公司财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公

司承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金

融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。

本附注十“或有事项”中披露了担保金额，公司认为与该等担保相关的风险较小。公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录，无重大信用集中风险。

2、流动性风险

本公司采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本公司运营产生的预计现金流量。

84深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本公司的目标是运用银行借款、债券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。

管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本公司将银行借款作为主要资金来源。截至2025年6月30日，本公司尚未使用的银行借款额度为人民币9.02亿元。

金融负债按合同现金流量所作的到期期限分析：

项目1年以内1年以上至5年5年以上合计账面价值

应付账款1221303532.77--1221303532.771221303532.77

其他应付款1326223353.28--1326223353.281326223353.28

长期借款420545393.701641927227.68288960000.002351432621.382351432621.38

应付债券826837500.001638300000.00-2465137500.002352828708.41

租赁负债34758861.56101787970.8989608986.72226155819.17173367921.50

合计3829668641.313382015198.57378568986.727590252826.607425156137.34

3、市场风险

金融工具的市场风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变

动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

（1）利率风险利率风险是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

本公司面临的市场利率变动的风险主要与本公司以浮动利率计息的长期负债有关。

公司借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款及固定利率借款，浮动借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。

本公司因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本公司的政策是保持这些借款的浮动利率。

利率风险敏感性分析：

利率风险敏感性分析基于下述假设：

市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；

对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净利润和股东权益产生的影响。

85深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

本期项目基准点净利润股东权益

对外借款增加1%-1092322.00-1092322.00

对外借款减少1%1092322.001092322.00续上表上期项目基准点净利润股东权益

对外借款增加1%-2891899.92-2891899.92

对外借款减少1%2891899.922891899.92

十一、关联方及关联交易

(五十四)本公司的母公司情况对本公司对本公司间对本公司的直接控制人名称注册地业务性质对本公司持股持股比例接持股比例表决权比例

(%)(%)（%）深圳市人民政府国接受市政府授广东深

有资产监督管理委权代表国家履296031373.0021.9315.0636.99圳员会行出资人职责

(五十五)本公司的子公司情况

本公司子公司的情况详见本附注“九、在其他主体中的权益”。

(五十六)本公司的合营和联营企业情况本公司无重要的合营企业或联营企业。

(五十七)无其他关联方情况

(五十八)关联交易情况

1、无关联方资金拆借

2、关键管理人员薪酬

项目本期发生额上期发生额

关键管理人员薪酬3380730.003562329.28

(五十九)无关联方应收应付款项

十二、承诺及或有事项

(六十)重要承诺事项

86深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目本期期末余额（万元）

已签约但尚未于财务报表中确认的房地产开发项目62898.93

合计62898.93

(六十一)或有事项

1、未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

（1）关于新城花园项目的诉讼事项1993年7月1日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市九州房地产开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署

《合作开发新城花园商住楼合同书》，三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本公司负责资金。2003年2月20日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本公司已投入的投资款2988万元和1300万元借款及利息。九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉。2003年11月16日广东省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的8栋商住楼由本公司分得6栋（含雄丰公司以房产折抵其借款1300万元），雄丰公司分得2栋，本公司尚需负责上述8栋房产的收尾工程。根据上述判决，本公司经咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，截至2023年12月31日累计计提跌价准备3843.25万元。

本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执字第21-1148-2号《民事裁定书》，裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的6栋房产紧密相连，本公司仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。

2009年6月11日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高

法民一终字第311号民事判决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。

2009年12月16日，最高人民法院作出(2010)民监字第545号民事裁定书，

驳回雄丰公司的再审申请。

2011年6月20日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被

告向深圳市中级人民法院提起涉案地块土地使用权诉讼。2012年2月8日，本公司以“利害关系人”的身份加入了该案件的庭审，2012年7月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。

87深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公司破产，该地块被划入破产财产，与该地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公司清算组，提出整体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案未能达成一致意见，本案执行暂处于中止状态。

2016年9月19日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通

过深圳市联合产权交易所进行拍卖，交易双方已经签署交易合同。

2017年2月23日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块确权之诉。2017年6月23日，本公司以“利害关系人”的身份申请加入诉讼，但未收到法院有关受理通知。2017年7月，深圳市中级人民法院裁定准许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。

2021年8月12日，龙城公司管理人将案涉土地使用权在京东拍卖平台进行拍卖，已被深圳丽峰实业有限公司竞得，竞得金额8773.00万元。

2022年4月，本公司接到深圳市中级人民法院诉前联调电话，称雄丰集团（深圳）有限公司（以下简称“深圳雄丰”）将本公司、龙城公司及深圳丽

峰实业有限公司（以下简称“丽峰公司”）诉至深圳市中级人民法院，要求本公司完善新城花园8栋房产的首尾工程，龙城公司、丽峰公司协助深圳雄丰2栋房产过户手续，三被告共同赔偿深圳雄丰遭受的损失4002万元。该案进入诉前联调后，深圳中院组织各方进行了调解。2022年7月18日，本公司收到深圳市中级人民法院民事裁定书，该案指定龙岗法院审理。

2022年12月6日，该案在深圳市龙岗区人民法院开庭。2022年12月19日，

本公司收到该案一审判决书，龙岗法院驳回了深圳雄丰的全部诉讼请求。深圳雄丰不服该一审判决，向深圳中院提起上诉。该案于2023年8月1日在深圳中院二审开庭。2024年5月30日，公司收到该案二审判决书，深圳中院判决驳回深圳雄丰的上诉，维持一审原判。2024年11月，深圳雄丰向广东省高院申请再审。2025年2月20日，公司收到广东省高院《民事裁定书》，广东省高院裁定驳回深圳雄丰的再审申请。2025年6月20日，公司收到深圳市人民检察院送达的《民事抗诉申请书》及《受理通知书》，深圳雄丰已就该案向深圳市人民检察院申请监督，深圳市人民检察院已受理。

88深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（2）关于长沙项目的诉讼事项

2005年12月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法成为湖南振业的股东，合作开发长沙*振业城项目（以下简称“长沙项目”）。

在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增加，按照《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本公司第六届董事会第二十一次会议审议通过，并经本公司2009年第四次临时股东大会审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。

为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本公司只能根据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项目公司的总投资累计已达人民币5.7亿元，佰富利集团实际投入注册资本金3000万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币6亿元。根据《补充协议》，佰富利集团持有湖南振业20%的股权，理应向湖南振业投入89897485.40元，扣除其已实际投入的3000万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业追加投入人民币59897485.40元。

鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的投资，持续为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置费用人民币150512573.02元和59897485.40元对等追加投资，合计210410058.42元形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。

鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对湖南振业负有债务人民币210410058.42元；

请求被申请人立即迳付给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债务额的5%，计为10520502.92元）；请求被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。

本案已于2012年2月7日正式开庭审理。2013年6月8日，佰富利集团向深圳中院提起诉讼，要求确认双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无

89深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文效，2013年7月12日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。

2013年8月16日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，

裁决被申请人支付给申请人增加的拆迁补偿费用人民币150512573.02元、

追加投资款18000000.00元，另外被申请人补偿申请人因办理本案而支出的费用人民币2395350.00元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币

1327187.70元。本裁决为终局裁决。上述各项裁决的支付义务，佰富利集团

应当在本裁决作出之日起十五日内向本公司一次性支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。

2014年3月4日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院

提起诉讼，案号为（2014）深中法涉外仲字第41号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁［2013］128号仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014年3月6日，该案件开庭审理，2015年3月23日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回申请人佰富利集团撤销华南国仲深裁［2013］128号仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰富利集团承担。

案号为（2014）深中法涉外仲字第41号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人民法院（以下简称“长沙中院”）申请强制执行华南国仲深裁［2013］

128号仲裁裁决。2015年5月21日，长沙中院作出（2015）长中民执字第

00369号《执行裁定书》，裁定将华南国仲深裁［2013］128号仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人民法院（以下简称“开福区法院”）执行。

2015年6月16日，开福区法院作出《执行裁定书》[（2015）开执字第

00990-1号]，裁定内容：冻结、划转佰富利集团在金融机构的存款19010万元，或扣留、提取佰富利集团的收入19010万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结年内湖南振业不得向佰富利集团支付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。

2015年8月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及

佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不服，申请不予执行仲裁裁决。

90深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2015年8月27日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了听证会。

2016年8月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（[（2015）开执字第

00990号]，该法院依照有关法律规定，委托有关中介机构对佰富利集团所持

有的湖南振业20%的股权进行评估、拍卖，并定于2016年8月31日9:30在湖南联合产权交易所按现状拍卖。

2016年8月29日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，原定于2016年8月31日9:30在湖南省联合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持有的湖南振业房地产开发有限公司20%股权”因故中止。

2016年9月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于2016年10月13日就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证，此后又被通知听证改年至2016年10月21日。2016年10月21日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证会。

2016年11月18日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第00417号《执行裁定书》，裁定驳回佰富利集团不予执行仲裁裁决的申请。

2016年12月13日，开福区法院作出（2016）湘0105执异116号《执行裁定书》，裁定驳回案外人针对股权拍卖的异议请求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了复议。

2017年2月20日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。

2018年6月，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定书》[（2017）湘01执复19号]，裁定驳回案外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘0105执异116号执行裁定；开福区法院作出的《执行裁定书》[（2015）开执字第00990号之三]，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权，冻结年限为三年；开福区法院作出的《执行裁定书》[（2018）湘0105执恢703号、（2015）开执字第00990号]，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权。

2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监147

91深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁［2013］128号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。

2021年5月10日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的（2021）湘

03执131号《执行裁定书》，裁定在172492317.72元范围内冻结、划拨佰

富利集团有限公司银行存款，或扣留、提取其价值相当的收入，或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。

2021年12月30日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的（2021）湘

03执131号之一《执行裁定书》，裁定终结华南国际经济贸易仲裁委员会作

出的华南国仲深裁［2013］128号裁决书的本次执行程序系鉴于在执行程序

中并未发现被申请人有可执行的财产，符合终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁［2013］128号裁决书执行程序的条件。申请人发现被申请人有可供执行财产的，可以再次申请执行。再次执行不受申请执行时效限制。

2022年8月，公司收到湖南省高级人民法院执行裁定书[（2021）湘执监

1336号]，该院认为：长沙中院在作出（2015）长中民执异字第00417号执行裁定前，未逐级上报最高人民法院，在最高人民法院未作答复前即作出执行裁定，有违程序规定。因此，本次作出裁定如下：1、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民执异字第00417号执行裁定；2、本案发回湖南省长沙市中级人民法院重新审查。

2023年3月28日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁

［2013］128号裁决重新审查案，举行了听证。2023年5月22日，长沙中院就该案举行了第二次听证。

2025年7月，公司收到长沙中院作出的（2023）湘01执监3号执行裁定书，裁

定驳回佰富利集团不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会华南国仲深裁

［2013］128号仲裁裁决的申请。

2016年9月30日，公司就2011年7月1日之后新增加的拆迁安置补偿费用向华南国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序（案号为 SHENT20160426号），对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币

92深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

50049724.25元由被申请人承担；裁令被申请人向申请人履行上述债务的偿

付义务；裁令被申请人向申请人偿付资金占用年间的利息损失10777379元；

裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费47万元）；裁令被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于2017年3月28日开庭。

2017年7月17日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁

[2017]339号裁决书，裁决书确认本公司于2011年7月1日至2014年12月

31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费50049724.25元由被申请人承担；被申

请人向申请人支付拆迁补偿费本金合计21484949.30元及各费用对应的利息、

合理费用381000元及仲裁费541188.80元。本裁决为终局裁决。以上确定的各项应付款项，被申请人应在裁决作出之日起15日内支付完毕。

2018年6月28日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》

及佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。

2018年7月2日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁

[2017]339号仲裁裁决一案，举行了听证会。

2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监146

号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2017]339号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。

2019年10月16日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院作出的（2018）湘

01执异149号《执行裁定书》，裁定不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会

于2017年7月17日作出的华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。

2022年8月26日，公司就2011年7月1日-2014年12月31日年间增加的拆

迁补偿费，向湖南省长沙市中级人民法院提起诉讼（案号为（2022）湘01民初757号），对佰富利集团提出如下诉讼请求：请求确认2011年7月1日-

2014年12月31日年间因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币

50049724.25元由被告承担；判令被告支付原告拆迁补偿费用的资金占用费

（以代付拆迁补偿费用50049724.25元为基数，按照中国人民银行同年同类人民币贷款基准利率自相应拆迁补偿费用支付之日起计算至2020年8月19

93深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文日止，自2020年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率即 LPR利率计算至实际支付完毕之日止），暂计至

2022年7月8日为人民币23950157.87元；由被告承担本案全部诉讼费用。

2022年9月2日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院案件受理通知书（案

号为（2022）湘01民初757号）。

2022年10月17日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2022）湘01民初757

号《民事裁定书》，裁定冻结佰富利集团有限公司银行存款73999882.12元或查封、扣押其等同价值的财产。

2023年7月5日，该案在长沙中院开庭。2023年8月9日，该案在长沙中院

举行第二次开庭。2023年9月6日，公司收到长沙中院作出的（2022）湘01

民初757号民事判决，法院判决确认2011年7月1日至2014年12月31日年间湖南振业因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50049724.25元由佰

富利集团承担，佰富利集团向湖南振业支付拆迁补偿费用本金合计

28564774.95元及对应利息，驳回公司的其他诉讼请求。佰富利集团不服长

沙中院该案一审判决，向湖南省高院提起上诉。

2024年3月22日，公司收到湖南省高院作出的（2023）湘民终322号民事判决，法院判决撤销长沙中院（2022）湘01民初757号民事判决，驳回公司、湖南振业全部诉讼请求。2024年9月11日，公司及湖南振业就湖南省高院作出的（2023）湘民终322号民事判决向最高院申请再审。2024年12月26日，公司收到最高院（2024）最高法民申6108号民事裁定书，最高院裁定驳回公司及湖南振业的再审申请。

2、为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

（1）本公司按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。

阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手续办妥之日止。2025年6月30日，本公司承担的阶段性担保责任的贷款金额为31.62亿元。

（2）西安振业为业主牛进才等向重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行

股份有限公司西安分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未

94深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

按时足额还款，牛进才等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行起诉，根据扣划及判决结果，从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应付银行的本金及利息等，截至2025年6月30日，西安振业代垫的本金及利息等情况如下：

序号按揭银行房号逾期业主代垫金额说明

1招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅22-20102白小艳4713214.02注1

2招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅22-10102刘婧4546136.00注1

邱向龙、杜青

3招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅22-201014397993.65注1

鱼

4招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅22-10101牛进才5483582.23注1

赖新寿、徐玉

5招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅8-12102678207.73注1

梅

6招商银行股份有限公司西安分行振业泊公馆1-20801刘丹696026.10注1

7招商银行股份有限公司西安分行振业泊公馆1-21104方玉琴720153.49注1

8招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅9-12401呼正和570244.55注1

9重庆银行股份有限公司西安分行振业泊墅7-20102常青1528201.08注2

10建设银行股份有限公司西安分行振业泊墅6-22101杜小迎880287.57注3

11招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅10-10102谢君344726.13注4

12招商银行股份有限公司西安分行振业泊墅9-12301王永军446861.88注4

合计25005634.43

注1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安振业不具有法律意义上的优先受偿权。

注2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房产成功拍卖，目前深振业与其他债权人协商剩余拍卖款分配问题。

注3：西安振业已于2024年10月追偿执行该案。2024年12月23日，西安公司申请保全，2024年12月26日该房屋完成保全查封，查封期3年。目前，西安公司为该房屋首封债权人，截至查封之日，暂无其他债权人对该房屋查封或执行。

注4：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日该等业主无财产线索，剩余债权待有财产线索时再恢复执行。

十三、资产负债表日后事项无。

十四、其他重要事项无。

十五、母公司财务报表主要项目注释

(六十二)应收账款

1、应收账款按账龄披露

账龄本期期末数上期期末数

1年以内（含1年）15756505.7229154790.88

95深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

账龄本期期末数上期期末数

1-2年（含2年）16917775.286474515.05

2-3年（含3年）5016889.115145427.36

3-4年（含4年）5039283.141001890.00

4至5年（含5年）--

5年以上1222097.621222097.62

小计43952550.8742998720.91

减：坏账准备8169001.545814454.68

合计35783549.3337184266.23

96深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

2、应收账款按坏账计提方法分类披露

期末余额期初余额项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备比例计提比例账面价值比例计提比例账面价值

金额%金额（）（%金额%金额）（）（%）

按单项计提坏账准备1932226.624.401932226.62100.00-1932226.624.491932226.62100.00-

其中：

单项重大1001890.0051.851001890.00100.00-1001890.0051.851001890.00100.00-

单项不重大930336.6248.15930336.62100.00-930336.6248.15930336.62100.00-

按信用风险特征组合计提42020324.2595.606236774.9214.8435783549.3341066494.2995.513882228.069.4537184266.23坏账准备

其中：

账龄组合42020324.25100.006236774.9214.8435783549.3341066494.29100.003882228.069.4537184266.23

合计43952550.87100.008169001.5418.5935783549.3342998720.91100.005814454.6813.5237184266.23

97深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

其中：本期末按账龄组合计提坏账准备的应收账款：

本期期末数上期期末数账龄计提比计提比应收账款坏账准备例应收账款坏账准备例

（%）（%）

1年以内（含1年）15756505.72787825.295.0029154790.881457739.545.00

1-2年（含2年）16917775.281691777.5310.006474515.05647451.5110.00

2-3年（含3年）5016889.111505066.7330.005145427.361543628.2130.00

3-4年（含4年）4037393.142018696.5750.00---

4至5年（含5年）------

5年以上291761.00233408.8080.00291761.00233408.8080.00

合计42020324.256236774.9214.8441066494.293882228.069.45

3、本期计提、转回或收回的坏账准备情况

本期变动金额项目本期期初数本期期末数计提收回或转回转销或核销其他变动

坏账准备5814454.682354546.86---8169001.54

合计5814454.682354546.86---8169001.54

4、本期未发生核销的应收账款

5、按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

占余额坏账准备本单位名称款项性质本期期末数账龄的比例

%期期末数（）

1年以内、1-2

深圳市南山区建筑工务署代建收入25902697.75年、2-3年、3-458.934247978.10年

1年以内、1-2

深圳市罗湖区东门街道办事处代建收入5020719.0011.42334714.60年

深圳市罗湖区南湖街道办事处代建收入3957012.251年以内9.00197850.61深圳市罗湖区城市管理和综合

代建收入2980082.001年以内、1-26.78173518.10执法局年深圳市南山区城市管理和综合

代建收入2328493.021-2年、2-3年5.30274908.47执法局

合计40189004.0291.435228969.88

(六十三)其他应收款项目本期期末数上期期末数

应收利息--

应收股利--

其他应收款项6517306785.836821304152.41

合计6517306785.836821304152.41

1、其他应收款

98深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（1）按账龄披露账龄本期期末数上期期末数

1年以内（含1年）6859123786.201088740683.66

1至2年（含2年）306968.156090704808.11

2至3年（含3年）97866.4575069.69

3至4年（含4年）142089.08155506.92

4至5年（含5年）195886.80196617.72

5年以上7045370.357019454.35

小计6866911967.037186892140.45

减：坏账准备349605181.20365587988.04

合计6517306785.836821304152.41

99深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

（2）按坏账计提方法分类披露期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比账面价值计提比比例比例账面价值金额（%金额例金额金额例）（%（%））（%）

按单项计提坏账3534782.260.053534782.26100.00-3534782.260.053534782.26100.00-准备

其中：

单项不重大3534782.26100.003534782.26100.00-3534782.26100.003534782.26100.00-

按组合计提坏账6863377184.7799.95346070398.945.046517306785.837183357358.1999.95362053205.785.046821304152.41准备

其中：

账龄组合345346292.545.0320168854.325.84325177438.22388756295.035.4122323152.635.74366433142.40

集团内关联方组6518030892.2394.97325901544.625.006192129347.616794601063.1694.59339730053.155.006454871010.01合

合计6866911967.03100.00349605181.205.096517306785.837186892140.45100.00365587988.045.096821304152.41

100深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

重要的按单项计提坏账准备的其他应收款项：

本期期末数名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提依据

墙体保证金1804110.091804110.09100.00预计无法收回

代垫水电费1301988.851301988.85100.00预计无法收回

其他317807.32317807.32100.00预计无法收回

散装水泥保证金110876.00110876.00100.00预计无法收回

合计3534782.263534782.26

其中：本期末按账龄组合计提坏账准备的其他应收款：

本期期末数上期期末数账龄计提比计提比其他应收款项坏账准备例其他应收款项坏账准备例

（%）（%）

1年以内（含1年）341092893.9717054644.705.00384486111.6319224305.595.00

1至2年（含2年）306968.1530696.8210.00358316.9835831.7010.00

2至3年（含3年）97866.4529359.9430.0075069.6922520.9130.00

3至4年（含4年）75351.7737675.8950.0075000.5137500.2650.00

4至5年（含5年）6975.983487.9950.0021476.0010738.0050.00

5年以上3766236.223012988.9880.003740320.222992256.1780.00

合计345346292.5420168854.32388756295.0322323152.63

（3）本期计提、转回或收回的坏账准备情况本期变动金额上期期末数本期期末数计提收回或转回转销或核销其他变动

坏账准备365587988.04-15982806.84---349605181.20

合计365587988.04-15982806.84---349605181.20

（4）坏账准备计提情况坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

上期期末余额362053205.78-3534782.26365587988.04

上期期末余额在本期----

--转入第二阶段----

--转入第三阶段----

--转回第二阶段----

--转回第一阶段----

本期计提-15982806.84---15982806.84

本期转回----

本期核销----

其他变动----

101深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

期末余额346070398.94-3534782.26349605181.20

（5）本期末无实际核销的其他应收款项。

（6）按款项性质分类情况款项性质本期期末数上期期末数

押金及保证金164720873.504748223.33

代垫款3633505.454050877.95

往来款180526695.85383491976.01

关联方往来款6518030892.236794601063.16

合计6866911967.037186892140.45

（7）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款项情况占余额的比例单位名称款项性质期末余额账龄坏账准备期末余额

(%)广州市振业鸿远房地产开发有

往来款1943166470.141年以内28.3097158323.51限公司广州市振业置地房地产开发有

往来款935478818.121年以内13.6246773940.91限公司天津振业津海房地产开发有限

往来款650005973.141年以内9.4732500298.66公司南京振新业房地产开发有限公

往来款537183810.191年以内7.8226859190.51司惠州市惠阳区振业创新发展有

往来款515995750.221年以内7.5125799787.51限公司

合计4581830821.8166.72229091541.10

(六十四)长期股权投资本期期末数上期期末数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资2095292516.45121474510.831973818005.622085292516.45121474510.831963818005.62

合计2095292516.45121474510.831973818005.622085292516.45121474510.831963818005.62

102深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

1、对子企业投资

上期期末数减值准备上期本期增减变动本期期末数被投资单位减值准备本期期末数（账面价值）期末数追加投资减少投资本期计提减值准备其他（账面价值）

惠州市惠阳区振业创新发展有限公司213200000.00-----213200000.00-

南京振新业房地产开发有限公司-5100000.00-----5100000.00振业（长沙）房地产开发有限公司50000000.00-----50000000.00-

广西振业房地产股份有限公司145904497.23-----145904497.23-

湖南振业房地产开发有限公司120000000.00-----120000000.00-

天津市振业资产管理有限公司280000000.00-----280000000.00-

西安振业房地产开发有限公司280000000.00-----280000000.00-

深圳市振业房地产开发有限公司300000000.00-----300000000.00-

深圳市振业城市建设投资发展有限公司6000000.00-10000000.00---16000000.00-

河源市振业深河投资置业有限公司207713508.39-----207713508.39-

西安振业创发置业有限公司200000000.00-----200000000.00-

东莞市振业投资发展有限公司100000000.00-----100000000.00-

天津振业津海房地产开发有限公司-100000000.00-----100000000.00

广州市振业置地房地产开发有限公司-10000000.00-----10000000.00

南京新振城房地产开发有限公司51000000.00-----51000000.00-

贵州振业房地产开发有限公司--------

深圳市振业贸易发展有限公司-1384076.29-----1384076.29

深圳市建设（集团）公司金属结构制品厂-490434.54-----490434.54

天津振业化工发展有限公司-4500000.00-----4500000.00

深圳市振业置地有限公司10000000.00-----10000000.00-

合计1963818005.62121474510.8310000000.00---1973818005.62121474510.83

103深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

(六十五)营业收入和营业成本

1、营业收入和营业成本情况

本期发生额上期发生额项目营业收入营业成本营业收入营业成本

主营业务48494174.7724813480.3363217768.6524962937.22

其他业务652047.5110625787.47412187.844863676.37

合计49146222.2835439267.8063629956.4929826613.59

2、主营业务（分产品）

本期发生额上期发生额项目营业收入营业成本营业收入营业成本

房产销售----

物业租赁41427149.2224813480.3348651685.0824962937.22

代建服务7067025.55-14566083.57-

内部营运652047.5110625787.47412187.844863676.37

合计49146222.2835439267.8063629956.4929826613.59

(六十六)投资收益项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益-68448946.23

处置交易性金融资产取得的投资收益--

合作项目投资收益-10922612.34

合计-79371558.57

十六、补充资料

(六十七)当期非经常性损益明细表项目金额说明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照-

确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负

997334.49

债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费-

委托他人投资或管理资产的损益-

对外委托贷款取得的损益-

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失-单独进行减值测试的应收款项减值准备转回-

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可

-辨认净资产公允价值产生的收益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-

104深圳市振业(集团)股份有限公司2025年半年度报告全文

项目金额说明

非货币性资产交换损益-

债务重组损益2014349.10

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等-因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响-

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用-

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益-采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益-

交易价格显失公允的交易产生的收益-

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益-

受托经营取得的托管费收入-

除上述各项之外的其他营业外收入和支出2275316.63

其他符合非经常性损益定义的损益项目-

小计5287000.22

所得税影响额73479.60

少数股东权益影响额（税后）562448.49

合计4651072.13

(六十八)净资产收益率及每股收益

加权平均净资产收益率每股收益（元）报告期利润

（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-1.32-0.0526-0.0526扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净

-1.41-0.0560-0.0560利润

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