深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳市振业（集团）股份有限公司

2026年半年度报告

2026年8月26日

1深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真

实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负

责人李普及会计机构负责人张春研声明：保证本半年度报告中财务

报告的真实、准确、完整。

公司董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

公司本次半年度报告未经会计师事务所审计。

公司半年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司面临的风险和应对措施”的有关内容。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.......................2

第二节公司简介和主要财务指标.....................5

第三节管理层讨论与分析...........................8

第四节公司治理、环境和社会......................20

第五节重要事项..................................21

第六节股份变动及股东情况........................28

第七节债券相关情况..............................32

第八节财务报告..................................35

第九节备查文件目录.............................146

3深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

释义释义项指释义内容

公司、本公司指深圳市振业（集团）股份有限公司

中国证监会、证监会指中国证券监督管理委员会深圳证监局指中国证券监督管理委员会深圳监管局深圳市国资委指深圳市人民政府国有资产监督管理委员会深圳资本集团指深圳市资本运营集团有限公司

元、万元、亿元指人民币元、万元、亿元

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第二节公司简介和主要财务指标

一、公司简介

股票简称深振业Ａ股票代码000006股票上市证券交易所深圳证券交易所

公司的中文名称深圳市振业(集团)股份有限公司

公司的中文简称（如有）深振业、振业集团

公司的外文名称（如有） SHENZHENZHENYE（GROUP）CO.LTD.二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名张春研牛佳琪深圳市南山区科技南路16号深圳湾科深圳市南山区科技南路16号深圳湾科联系地址

技生态园 11 栋 A座 43层 技生态园 11 栋 A 座 43 层

电话（0755）25863983（0755）25863061

传真（0755）25863012（0755）25863012电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com

三、其他情况

1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化

□适用□不适用

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化

□适用□不适用

公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见2025年年报。

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

□适用□不适用

四、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

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□是□否本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

营业收入（元）796432384.241882706883.06-57.70%

归属于上市公司股东的净利润（元）-95731372.32-70976610.99-34.88%归属于上市公司股东的扣除非经常性

-98871429.34-75627683.12-30.73%

损益的净利润（元）

经营活动产生的现金流量净额（元）443953657.02727264513.27-38.96%

基本每股收益（元/股）-0.0709-0.0526-34.79%

稀释每股收益（元/股）-0.0709-0.0526-34.79%

加权平均净资产收益率-1.80%-1.32%-0.48%本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减

总资产（元）15985710686.7116377088278.76-2.39%

归属于上市公司股东的净资产（元）5265786825.965361518198.28-1.79%

截至披露前一交易日的公司总股本：

截至披露前一交易日的公司总股本（股）1349995046.00用最新股本计算的全面摊薄每股收益

支付的优先股股利-

支付的永续债利息（元）-

用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）-0.0709

五、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情

况

□适用?不适用

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情

况

□适用?不适用

六、非经常性损益项目及金额

?适用□不适用

单位：元项目金额说明

非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）1843815.78--

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产

666451.19--

和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回3890.40

债务重组损益369979.37--

除上述各项之外的其他营业外收入和支出745614.72--

减：所得税影响额89564.30--

少数股东权益影响额（税后）400130.14--

合计3140057.02

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其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用?不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）宏观经济形势及行业发展状况

2026年上半年，全国经济运行在合理区间，新动能快速成长。1-6月实现国内生产总值69.6万亿元，

按不变价格计算，同比增长4.7%。

2026年上半年，房地产市场依旧延续筑底态势，1-6月，全国房地产开发投资3.8万亿元，同比下降

18.0%（按可比口径计算），其中，住宅投资2.9万亿元，下降17.8%；房地产开发企业房屋施工面积

55.4亿平方米，同比下降12.5%，其中住宅施工面积38.4亿平方米，下降12.9%；房屋新开工面积2.3

亿平方米，下降23.4%，其中住宅新开工面积1.7亿平方米，下降24.1%；房屋竣工面积1.7亿平方米，下降23.7%，其中住宅竣工面积1.2亿平方米，下降25.3%；新建商品房销售面积4.0亿平方米，同比下降11.6%，其中住宅销售面积下降12.4%；新建商品房销售额3.8万亿元，下降13.6%，其中住宅销售额下降13.7%；6月末，商品房待售面积7.6亿平方米，同比下降0.9%。其中，待售3年以下面积5.6亿平方米，下降3.5%。

3月《政府工作报告》定调“着力稳定房地产市场”，4月中央政治局会议继续提出“努力稳定房地产市场”，行业政策导向明确。下半年，房地产行业预计将继续围绕“扩内需、稳市场”政策核心目标精准发力，符合政策导向的优质供给有望对市场形成一定支撑。

（二）公司从事的主要业务

公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州等多地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米。同时，公司在代建（全过程咨询）业务、企业公寓、商业运营、城市服务、城中村改造等领域持续发力、积极布局，以实现公司的稳定发展。

（三）报告期内公司经营情况

2026年上半年，公司累计实现营业收入7.96亿元，归母净利润-9573.14万元。截至2026年6月

30日，公司总资产159.86亿元、净资产60.49亿元，资产负债率为62.16%，经营相对稳健。上半年主要

开展工作情况如下：

1、深耕产品主业，夯实经营基本盘上半年，公司聚焦地产主业提质增效，全力推进存量去化与高质量产品打造。上半年累计完成年度签约目标57.42%，深圳天境云玺项目快速开发及销售，市场热度持续走高；天境云庭项目凭借优质产品力实现住宅项目全部售罄，片区售价稳居高位，充分彰显振业“好房子”的市场竞争力与品牌影响力。同时，公司持续优化营销方式、拓宽客群渠道，稳步筑牢主业发展根基。

2、坚持多元赛道，培育增长新动能上半年，公司持续深化“一体两翼”发展战略，多元业务实现稳步突破。城中村改造板块成功中标深圳坪山咸水湖项目合作单位；代建（全过程咨询）业务持续扩容，新中标3个城市建设、配套改造类优质项目；城市服务与商业运营板块稳步提质，成功中标政务类物业服务等轻资产运营项目；企业公寓业务稳定运营、客户认可度高。

3、严守风控底线，固本夯基筑防线上半年，公司坚持风控与经营并行，持续夯实企业安全发展底座。资金管控成效显著，截至本报告披露日成功发行12亿元公司债，有效压降资金成本，持续优化财务结构；高效盘活自有存量资产，完成多处低效资产处置；多方协同实现部分前期征地垫款回流，有效补充经营现金流；常态化开展安全生产隐患排查整治，隐患整改率超90%；抓实合规风控，健全管理制度体系，有效化解各类经营风险。

4、创新改革赋能，激活内生新活力上半年，公司持续深化国企改革，以创新驱动赋能企业健康发展。持续优化公司治理，高效推进各项经营部署落地；积极推动科技创新项目立项，共完成8个技术研究项目研究及立项；深化外部科研单位研发学习及交流，赋能业务拓展升级；完善商业运营及项目管控模式，持续优化各项管理流程，全方位激活企业经营内生动力，助力企业发展。

（四）报告期内公司项目等业务进展情况

1、新增土地储备项目

报告期内，公司无新增土地储备情况。

2、累计土地储备情况

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序号项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）剩余可开发建筑面积（万㎡）

1长沙振业城六期1.688.578.57

2 振业城 R 组团 4.71 21.65 21.65

3 振业城 E1组团 2.24 0.75 0.75

4 惠州 振业城 F1 组团 5.80 11.06 11.06

5 振业城 K 组团 7.08 11.81 11.81

6 振业城 M 组团 0.40 1.05 1.05

7河源振业深河湾三期3.3113.0413.04

总计25.2267.9367.93

注：累计土地储备情况为截止2026年6月30日未取得施工许可证的项目储备。

3、主要项目开发情况

规划计预计总累计投土地面本期竣累计竣

城市/项目权益开工开发完工容建筑投资金资总金序号项目名称所在位置积工面积工面积区域业态比例时间进度进度面积额（万额（万（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）元）元）

光明区新湖街住宅/

1天境云庭100%2023.9在建85%1222355002//178501135026

道商业深圳

2光明区新湖街住宅/天境云玺40%2025.8在建23%34996108487//329016220183

道商业

住宅/振业城五

3长沙岳麓区公寓/80%2024.1在建73%3202983787//7369840186

期商业惠阳经济开发

振业城 U 住宅/ 部分

4惠州区叶挺大道西87%2021.290%63472234177/188692124918104142

组团商业竣工侧振业深河高新区兴业大

5住宅/河源湾二期二道东、科技大50%2021.05在建80%1490340503//1932115249

商业标段道南

注：主要项目开发情况为截止2026年6月30日在建及新竣工项目。

4、主要项目销售情况

本期预累计预售本期预售本期结计容建可售面售（销累计结本期结序城市/所在项目权益比（销售）（销售）算金额项目名称筑面积积售）面算面积算面积号区域位置业态例面积金额（万（万（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）元）元）

（㎡）龙岗区宝

龙大道与住宅/

1博文雅苑100%33020262901606531158551150721507240687

锦龙一路商业交汇处深圳

光明区光住宅/

2天境云庭100%550024207241741267411258///

辉大道商业

华夏大道住宅/

3天境云玺40%108487103676155651556558010///

与东周大商业

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道交汇处

振业城三期 C 公寓/

4470392973028636//28636//

组团商业

岳麓区住宅/80%

5振业城五期公寓/837878168439555.583939452///

长沙商业

住宅/

6悦江府天心区公寓/100%67761657123307428953210310029661000

商业振业深河湾

7高新区兴628905905756779005632125197

一期业大道住宅/

河源50%

振业深河湾东、科技商业

8大道南6938668524129631306492125381310576二期

江南区友

住宅/

9南宁振业启航城谊路吴圩97.36%1254701130425556212935095555041291471

商业

段33-1号清溪镇振

住宅/

10东莞振业清溪雅苑兴二路1100%85668748486950449071969503563772.92

商业号高陵区泾渭新城陕

汽北侧规住宅/

11西安振业泊樾府100%733986843458044615252915521535912922

划路以商业

南、渭华路以西黄埔区广汕路以

住宅/

12振业天成北、黄埔100%10447596585550191889614644057524815939

商业军校小学广州西侧

振业增城区新住宅/

13100%476054597016091564161501191216121650

学府里塘镇商业

滨海高新住宅/

14天津御湖区海洋科幼儿100%104216979887614734115166.927532835505282

技园园惠阳经济

开发区叶住宅/

15 惠州 振业城 U组团 87% 234177 231158 35242 1399 766 34333 733 291

挺大道西商业侧

秦淮区南住宅/

16翡丽铂湾51%675546878861945005754800

部新城商业南京

江宁区汇住宅/

17铭著风华51%8807189788804460079981100306

通路商业鹅埠镇深深汕

振业时代花园汕大道与住宅/

18合作100%16593316573515520912210415251012295

二期创强路交商业区汇处

5、主要项目出租情况

10深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

累计已出租可出租面积平均出租序号城市项目名称所在位置项目业态权益比例面积（万㎡）率（万㎡）

1振业大厦宝安南路2014写字楼100%2.611.5459.00%

号深南路前海路西

2星海商业广场商业100%4.172.0448.92%

南侧

深南路前海路西商业/幼儿

3星海名城-其他100%1.410.9063.83%

南侧园/会所宝荷路沙荷路交

4振业峦山谷商业/会所100%2.932.8697.61%

汇处

5深圳桂园市场桂园路商业100%0.740.74100%

6宝丽大厦裙楼宝安南路2046商业100%0.440.44100%

号

7振业梅苑上梅林中康路商业100%0.250.25100%

8宝泉庄负一层罗湖区桂园路商业100%0.460.46100%

9翠海一期福田区润田路会所100%0.250.1768.00%

龙岗区深惠路梧

10振业城会所/配套100%0.460.2247.83%

桐路交汇处南宁市鲁班路

11广西振业*尚府商业97.36%0.150.0853.33%

46-6号

会所/商业

12西安振业泊墅会所100%0.620.62100%

西安市浐灞生态/幼儿园西安区广安路800号

13振业泊公馆商业100%1.160.3227.59%

长沙市岳麓区麓

14长沙振业城商业80%1.751.374.29%

景路628号长沙长沙市天心区书

15长沙悦江府商业100%1.141.14100%

院路2号惠州惠阳惠南大

16惠州惠阳振业城幼儿园87%0.330.33100%

道北侧

合计/18.8713.4171.07%

6、土地一级开发情况

□适用□不适用

7、融资途径

融资成本区间期限结构期末融资余额

融资途径/平均融资成（万元）

本1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款1820292.29%-4.34%43761.0015300.002886.00120082.00

票据825003.0%-3.45%50000.0032500.00----

债券1350002.12%-3.45%75000.00--60000.00--

其他302000.05%-3.00%----30200.00--

合计4297290.05%-4.34%168761.0047800.0093086.00120082.00

11深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

8、发展战略和未来一年经营计划

公司将以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届历次全会精神，坚持稳中求进工作总基调，加快服务和融入新发展格局，着力推动高质量发展。聚焦粤港澳大湾区，不断优化投资布局，加快项目去化，保证公司现金流的安全稳定；同时积极围绕中央关于构建房地产发展新模式的部署，持续深化拓展城中村改造、保障性住房租赁运营、代建（全过程咨询）等相关业务，增强公司发展韧性。此外，公司还将继续加大改革创新力度，积极研究探索培育新型业务，推动公司实现高质量发展。

公司2026年度预算指标：营业收入≥25.00亿元；年度计划投资总额≥5.81亿元。上述指标为公司年度内部管理目标，该指标的实现受经济环境、市场状况等多种因素影响，不构成公司对投资者的实质性业绩承诺。

9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

□适用□不适用

本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截至2026年6月30日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约22.58亿元，具体情况详见公司2026年半年度财务报表附注“承诺及或有事项”中为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响。

10、董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

□适用□不适用

二、核心竞争力分析

公司以房地产开发为主业，辅以城中村改造、商业运营、城市服务、代建（全过程咨询）等业务领域，具备开发经验丰富、跨区域管控有力、公司治理规范等优势，坚持稳健审慎的财务管控、科学合理的投资决策、成熟高效的运营管理，不断完善现代企业制度，稳步推进国企改革，建立了一支人员精简高效、团结协作、能打胜仗的高素质专业化队伍，将公司打造成了资产质量优良、治理体系完善、拥有国家一级开发资质的国有上市房地产企业。

三、主营业务分析概述

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

主要财务数据同比变动情况

单位：元本报告期上年同期同比增减变动原因

营业收入796432384.241882706883.06-57.70%主要系本期结转规模减少所致。

营业成本686889207.741575400270.23-56.40%主要系本期结转规模减少所致。

主要系本期佣金结转随收入结转

销售费用34892231.9452770255.21-33.88%减少所致。

管理费用73326557.0976552863.42-4.21%/

财务费用73772823.0368973940.706.96%/主要系本期应纳税所得额减少所

所得税费用2649862.7513622068.65-80.55%致。

主要系上年同期根据土增税清算

税金及附加10134469.47-25982700.25139.00%结果调整税金及附加所致。

系本期冲回应收款项坏账准备所

信用减值损失52717623.61-13896194.72479.37%致。

资产减值损失-68237902.69-185281485.1463.17%系本期存货减值准备减少所致。

12深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

经营活动产生的现金主要系本期销售商品、提供劳务

443953657.02727264513.27-38.96%

流量净额收到的现金同比减少所致。

投资活动产生的现金

-49570050.45-53716399.657.72%/流量净额筹资活动产生的现金主要系本期取得借款及发行债券

-311248966.36-326250025.544.60%流量净额收到的现金同比增加所致。

现金及现金等价物净

83134640.21347298088.08-76.06%/

增加额公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动

□适用?不适用营业收入构成

单位：元本报告期上年同期同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计796432384.24100.00%1882706883.06100.00%-57.70%分行业

房地产796432384.24100.00%1882706883.06100.00%-57.70%分产品

房产销售724907019.1091.02%1809084442.3596.09%-59.93%

房产租赁51071059.516.41%58602260.253.11%-12.85%

代建及旧改前期服务10691806.521.34%8761206.940.47%22.04%

物管服务9762499.111.23%6258973.520.33%55.98%分地区

广东省668242147.8583.90%1291245524.4668.58%-48.25%

广西壮族自治区15198996.781.91%2631707.930.14%477.53%

陕西省31600105.353.97%104064284.385.53%-69.63%

天津市50768723.816.37%124336788.716.60%-59.17%

湖南省27288584.763.43%73703656.493.91%-62.98%

江苏省3333825.690.42%286724921.0915.23%-98.84%

占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况

?适用□不适用

单位：元营业收入比上营业成本比上毛利率比上营业收入营业成本毛利率年同期增减年同期增减年同期增减分行业

房地产796432384.24686889207.7413.75%-57.70%-56.40%-2.57%分产品

房产销售724907019.10626698579.9013.55%-59.93%-58.74%-2.48%

房产租赁51071059.5141098490.8019.53%-12.85%-5.46%-6.29%代建及旧改前期

10691806.524790694.4055.19%22.04%203.59%-26.80%

服务

物管服务9762499.1114301442.64-46.49%55.98%26.69%33.87%分地区

13深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

广东省668242147.85584188215.4012.58%-48.25%-46.39%-3.02%

广西壮族自治区15198996.7813547471.6310.87%477.53%667.03%-22.02%

陕西省31600105.3525294365.7119.95%-69.63%-72.64%8.77%

天津市50768723.8144644386.3012.06%-59.17%-51.49%-13.92%

湖南省27288584.7617532099.9735.75%-62.98%-74.00%27.26%

江苏省3333825.691682668.7349.53%-98.84%-99.27%30.42%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据

□适用?不适用

四、非主营业务分析

□适用□不适用

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元本报告期末上年末重大变动比重增减金额占总资产比例金额占总资产比例说明

货币资金2535359809.9215.86%2536961343.2215.49%0.37%/

应收账款38483065.250.24%36091062.220.22%0.02%/

存货10239920297.8364.06%10720139331.4265.46%-1.40%/

投资性房地产1129722108.687.07%1150114603.127.02%0.05%/

固定资产61202260.360.38%60841589.750.37%0.01%/

使用权资产154576882.370.97%150450236.330.92%0.05%/

合同负债2572799803.0816.09%2489656093.4115.20%0.89%/

长期借款1577681490.189.87%1192455787.487.28%2.59%/

租赁负债147436502.470.92%150538081.090.92%0.00%/

2、主要境外资产情况

□适用□不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

?适用□不适用

单位：元计入权益的累本期计本期公允价其他项目期初数计公允提的减本期购买金额本期出售金额期末数值变动损益变动价值变值动金融资产

14深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

1.交易性金融资产（不

75773022.47647711.47----63000000.0018000000.00--121355144.89

含衍生金融

资产）

上述合计75773022.47647711.47----63000000.0018000000.00--121355144.89报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是?否

4、截至报告期末的资产权利受限情况

具体情况详见公司2026年半年度报告财务报表附注“七、合并财务报表主要项目注释”之“14.所有权或使用权受限制的资产”的内容。

六、投资状况分析

1、总体情况

□适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

411964716.93333263366.3323.62%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用□不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用□不适用

单位：元是否为投资投资项目本报告期投入金截至报告期末累计资金项目截止报告期末累计项目名称固定资方式涉及行业额实际投入金额来源进度实现的收益产投资房地产开

天津御湖自建否23564841.281725795101.56自筹竣工1182890476.93发及销售

南京翡丽房地产开自筹+

自建否12633296.353148033867.68竣工2628195602.97铂湾发及销售借款

南京铭著房地产开自筹+

自建否18612048.512618694915.80竣工2056446489.92风华发及销售借款

深圳博文房地产开自筹+

自建否64313812.02704353812.02竣工410201221.10雅苑发及销售借款

深圳光明房地产开自筹+

自建否80640001.921350262050.67在建0.00天境云庭发及销售借款

15深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

长沙振业房地产开

自建否39614496.17401856789.94自筹在建0.00城五期发及销售

长沙振业房地产开自筹+

自建否16587353.83805944511.91竣工410540596.33悦江府发及销售借款

西安振业房地产开自筹+

自建否19231392.42719602316.03竣工544690082.64泊樾府发及销售借款

深圳天境房地产开自筹+

自建否129626592.392201827869.92在建0.00云玺发及销售借款

合计------404823834.8913676371235.53----7232964469.89

注：以上项目按2026年半年度实际投入金额超过500万标准填列。

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用□不适用公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

□适用□不适用

（1）募集资金总体使用情况

□适用□不适用

单位：万元报告期末报告累计已累募集累计尚未本期期内变更闲置计使资金变更尚未使用募集已使变更用途两年证券募集用募使用用途使用募集募集募集方资金用募用途的募以上上市资金集资比例的募募集资金年份式净额集资的募集资募集

日期总额金总（3）集资资金用途

（1）金总集资金总资金

额=金总总额及去额金总额比金额

（2）（2）额向额例

/

（1）

2023

公开发年04750074927492不适

2023行公司0100%000.00%00月28055用债券日

16深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2023

公开发年07750074927492不适

2023行公司0100%000.00%00月31055用债券日

2024

发行票年04500049984998不适

20240100%000.00%00

据月25055用日

2025

发行票年04325032493249不适

20250100%000.00%00

据月2800.250.25用日

2026

非公开年46000599460005994不适

2026发行公100%000.00%00月220000用司债券日

2026

非公开年76000599460005994不适

2026发行公100%000.00%00月210000用司债券日

3525352212003522

合计----100%000.00%0--0

0005.250005.25

募集资金总体使用情况说明：

经中国证券监督管理委员会“证监许可【2023】493”号文批复，公司分别于2023年4月28日、7月31日发行2期合计15亿元公司债券，期限3年期，票面利率分别为3.30%、3.45%。两期公司债分别于2026年5月4日、2026年8月3日完成还本付息。

经中国银行间市场交易商协会“中市协注【2024】MTN366“号文批复，公司分别于 2024 年 4 月 25 日、

2025年4月28日分别发行2期合计8.25亿元中期票据，期限3年期，票面利率分别为3.00%、3.45%。

截止2026年6月30日，募集资金已全部用于偿还存续到期的中期票据。

经深圳证券交易所“深证函【2026】257”号文批复，公司分别于2026年4月22日、7月21日发行2期合计12亿元私募公司债券，期限3年期，票面利率分别为2.12%、1.96%。截至目前，募集资金已全部用于偿还存续到期的公司债。

（2）募集资金承诺项目情况

□适用□不适用

（3）募集资金变更项目情况

□适用□不适用公司报告期不存在募集资金变更项目情况。

七、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用□不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用□不适用

17深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

八、主要控股参股公司分析

?适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：元公司名称公司类型主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润湖南振业房地

1500000211525115596251474485576323.04052505.3

产开发有限公子公司房地产开发

00.00053.02548.8575.5755

司深圳市振业天

800000024646887990032

发开发建设有子公司房地产开发---520003.31-537758.49

00.00174.7978.72

限公司惠州市惠阳区

26000001207396311581431883324373993.24434807.

振业创新发展子公司房地产开发

00.00701.969.663.697285

有限公司报告期内取得和处置子公司的情况

?适用□不适用报告期内取得和公司名称对整体生产经营和业绩的影响处置子公司方式

深圳市振业光明投资发展有限公司投资设立本期影响归属于母公司所有者的净利润-1322913.77元。

主要控股参股公司情况说明公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。

九、公司控制的结构化主体情况

□适用?不适用

十、公司面临的风险和应对措施

（一）公司面临的风险

1、市场风险。当前，房地产行业投资端、销售端依旧承压，系列宽松政策落地及效应释放存在周期滞后性，市场修复进程缓慢，叠加存量房库存高、人口结构变化、项目去化周期拉长等因素影响，公司面临较大外部不确定性，市场端风险仍较为突出。

2、资金风险。2026年下半年，房地产行业资金面整体仍偏紧，行业信用风险尚未完全出清，资金监

管政策持续从严，房企融资渠道收窄、融资成本趋高，若出现债务集中到期、销售回款不畅等问题，房企资金链管控压力将加大，流动性缺口风险上升。

（二）风险应对措施

1、坚持经营提质与品质交付双向发力，持续夯实主业基本盘。以存量项目经营去化为重点，全力推

进项目销售及回款，提升公司整体经营业绩及营收水平；持续深挖存量资产盘活潜力，精准摸排优质标的，稳步推进存量低效资产处置，充分释放资产价值；推进“好房子”产品建设，严守交付底线，严控项目建设全流程品质，保障各项目高质量、高标准交付；持续打造产品迭代标准，总结优质项目建设经验，优化居住产品品质与服务，进一步提升公司产品市场认可度与品牌美誉度，筑牢企业核心竞争力。

2、深化“两翼”业务布局，持续拓宽发展赛道。深耕城中村改造、城市服务、工程代建（全过程咨询）及企业公寓等轻资产运营业务领域，积极拓展优质合作项目与资源，推动多元业务规模化落地，持续提升非开发类业务营收占比与利润贡献；依托政企协同、国企联动等合作模式，持续拓宽业务发展边界，构建多点支撑的多元化经营格局。

3、常态化压实安全生产主体责任，持续筑牢发展根基。全面排查整治在建项目、物业服务等核心板

块安全隐患，健全安全生产管控体系，严守安全生产底线；持续优化资金管控体系，强化现金流统筹管理，严控财务运营风险，稳步提升企业财务稳健性与抗风险能力。

18深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

4、深耕房地产发展新模式，持续践行高质量发展要求。积极探索优质土地及项目开发资源，巩固和

提升主业市场竞争力；紧扣粤港澳大湾区产业发展布局，结合公司“十五五”发展规划，持续探索转型发展路径；践行国企责任，全面强化风险防控，重点守好安全生产、风险合规等安全关口，为公司高质量发展提供坚实保障。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

□是□否公司是否披露了估值提升计划。

□是□否

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是□否

19深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

□适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因蔡晓平董事被选举2026年06月30日换届孙慧荣原董事任期满离任2026年06月30日换届张春研董事会秘书聘任2026年05月15日董事会聘任

杜汛原副总裁、董事会秘书离任2026年04月04日工作变动

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用□不适用

公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用□不适用

1、股权激励

□适用□不适用

2、员工持股计划的实施情况

□适用□不适用

3、其他员工激励措施

□适用□不适用

公司前期实施部分项目员工跟投，本报告期不存在新增员工项目跟投情况。

四、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是□否

五、社会责任情况

公司积极投身乡村振兴工作，多措并举助力帮扶地区发展，巩固拓展脱贫攻坚成果。2026年上半年，公司派驻的帮扶干部全力牢守防止返贫底线，助力推进“百千万工程”，通过精准识别及帮扶困难家庭、改善公共服务基础设施、专项捐款等方式，有效提升村民生活水平，努力为洋岭村的振兴发展做出贡献。

20深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第五节重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

□适用□不适用承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限履行情况本公司在公司治理专项活动中向深圳证

监局作出如下承诺：承诺取得大股东、实际控制人加强未公开信息管理的书面

2007年10

本公司公司治理承诺并向深圳证监局报备；承诺向深圳长期有效履行中月31日证监局报备未公开信息知情人名单；承诺就治理非规范情况在年度报告“公司治理结构”中如实披露。

深圳市国资委在本公司治理专项活动中其他对公司中小

作出如下承诺：承诺建立和完善已获取股东所作承诺

的上市公司未公开信息管理内控制度，督促相关信息知情人不利用我公司未公

深圳市开信息买卖我公司证券，不建议他人买2007年12公司治理长期有效履行中

国资委卖我公司证券，也不泄露我公司未公开月26日信息，并及时、真实、准确、完整地提供知悉我公司未公开信息的知情人名单，由我公司报送深圳证监局、证券交易所备案。

承诺是否按时履是行

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用□不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用□不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况半年度财务报告是否已经审计

□是?否

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

□适用□不适用

21深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

□适用□不适用

七、破产重整相关事项

□适用□不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项重大诉讼仲裁事项

□适用□不适用

是否形诉讼(仲

涉案金额诉讼(仲诉讼(仲裁)判决执行披露

诉讼(仲裁)基本情况成预计裁)审理结披露索引（万元）裁)进展情况日期负债果及影响公司前期披露的新城

花园合作建房纠纷，2011年6月20日，

雄丰集团（深圳）有报告期内仍未就分详情参见

限公司以龙城公司、割、拍卖、共同开发2003公司刊登雄丰公司为被告向深对当期无等可行性方案与农业年06于巨潮资

--否--

圳中院提起涉案地块影响银行、龙城公司清算月14讯网

土地使用权确权诉讼组、雄丰公司、深圳日2003-009事项。深圳市中级人中院取得一致意见。号公告民法院已于2012年

7月23日作出准许

原告撤诉的裁定。

公司前期披露的金龙详情参见大厦（原“振兴大

2005公司刊登厦”）合作建房纠纷目前该案仍在执行当对当期无年09于巨潮资一案，广东省高级人--否--中，报告期内无最新影响月27讯网民法院已于2005年进展。

日2005-027

9月5日作出终审判

号公告决。

公司前期披露的与公2022年1月，公司收司长沙项目合作方到湖南省湘潭市中级

B&F&L GROUP 人民法院执行裁定书LIMITED （以下简称 （【2021】湘 03 执“佰富利集团”）仲131号之一），根据裁裁请求一案。2013定书内容，鉴于在执详情参见

年8月16日，华南行程序中并未发现被公司刊登国际经济贸易仲裁委申请人有可执行的财

2022于巨潮资员会就本案作出《裁产，符合终结华南国年08讯网决书》，该裁决为终19010否----际经济贸易仲裁委员月262022-024局裁决，自作出之日会作出的华南国仲深日号公告、起生效。2018年6裁【2013】218号裁决月，公司收到湖南省书执行程序的条件，号公告长沙市开福区人民法故终结本次执行程

院《执行裁定书》，序。我公司发现被申裁定继续查封（冻请人有可供执行财产结）佰富利集团所持的，可以再次申请执有的湖南振业房地产行。再次执行不受申开发有限公司20%的请执行时效期间限

22深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文股权，冻结期限为三制。2022年8月，公年。同时，裁定拍卖司收到湖南省高级人佰富利集团所持有的民法院执行裁定书湖南振业房地产开发（【2021】湘执监有限公司20%的股1336号），该院认权。2019年6月3为：长沙中院在作出日，公司收到湖南省【2015】长中民执异高级人民法院执行裁字第00417号执行裁

定书（【2019】湘执定前，未逐级上报最监147号），裁定华高人民法院，在最高南国仲深裁【2013】人民法院未作答复前

128号裁决书由湘潭即作出执行裁定，有

市中级人民法院执违程序规定。因此，行。2021年5月10作出裁定如下：1、撤日，公司收到湖南省销湖南省长沙市中级湘潭市中级人民法院人民法院【2015】长执行裁定书中民执异字第00417

（【2021】湘03执号执行裁定；2、本案

131号），在一定金发回湖南省长沙市中

额内冻结、划拨佰富级人民法院重新审

利集团有限公司银行查。2025年7月，公存款，或扣留、提取司收到湖南长沙中院其价值相当的收入，执行裁定书(【2023】或查封、扣押、冻结湘01执监3号)，裁其价值相当的财产。定如下：驳回佰富利集团不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会华南国仲深裁

【2013】128号仲裁裁决书的申请。

其他诉讼事项

□适用□不适用

九、处罚及整改情况

□适用□不适用公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用□不适用

公司控股股东深圳市人民政府国有资产监督管理委员会不存在未履行法院生效判决、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。

23深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用□不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用□不适用公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用□不适用公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用□不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用□不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

□适用□不适用公司报告期无其他重大关联交易。

十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用□不适用公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况

□适用□不适用公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况

□适用□不适用

24深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

□适用□不适用

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）

--报告期内审批的对报告期内对外担保外担保额度合计0实际发生额合计0

（A1） （A2）报告期末已审批的报告期末实际对外对外担保额度合计0担保余额合计0

（A3） （A4）公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）主合同广州市约定的振业鸿债务人

2026年2026年

远房地连带责履行债

03月142300004月0321512--有否否

产开发任担保务期限日日有限公届满之司日起三年资产负债率为2026年

70%以上06月3093700----------------

的各级日子公司资产负债率为2026年

70%以下06月300----------------

的各级日子公司报告期内审批对子报告期内对子公司公司担保额度合计93700担保实际发生额合21900

（B1） 计（B2）报告期末已审批的报告期末对子公司对子公司担保额度116700担保余额合计21512

合计（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关担保额实际发实际担担保类情况是否履

（如担保期关联方象名称公告披度生日期保金额型（如行完毕有）担保露日期有）

25深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

深圳市提款之振业百

2024年2024年日起至

瑞纪投4220.5连带责

09月28510009月28有借款到否否

资运营8任担保日日期偿还有限公之日止司报告期内审批对子报告期内对子公司公司担保额度合计0担保实际发生额合0

（C1） 计（C2）报告期末已审批的报告期末对子公司

对子公司担保额度5100担保余额合计4220.58

合计（C3） （C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实际额度合计93700发生额合计21900

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末全部担保

担保额度合计121800余额合计25732.58

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净资

4.89%

产的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保

0

的余额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担

25732.58

保对象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 0

上述三项担保金额合计（D+E+F） 25732.58

3、委托理财

□适用□不适用

单位：万元产品类别风险特征报告期内委托理财的余额逾期未收回的金额银行理财产品低风险15000公募基金产品低风险105000合计120000

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况

□适用□不适用

4、其他重大合同

□适用□不适用公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

□适用□不适用

26深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

谈论的主要内容接待时间接待地点接待方式接待对象类型接待对象调研的基本情况索引及提供的资料有关情况详见公司于

2026年01月01日-2026

网络平台

2026年01月公司生产经营情年6月30日于深圳证券

公司董事线上交流机构、个

01日-2026年机构、个人况、未来发展规交易所网站互动平台进行

会办公室人投资者

6月30日划的投资者问答。

电话沟通无

十四、其他重大事项的说明

□适用□不适用

为进一步拓宽公司融资渠道、优化财务结构、降低融资成本，公司分别于2025年9月25日、2025年10月13日召开第十届董事会2025年第十一次会议及2025年第二次临时股东会审议通过非公开发行公

司债券相关事项，拟面向专业投资者非公开发行总额不超过人民币15亿元(含15亿元)公司债券。

2026年3月17日，公司收到深圳证券交易所《关于深圳市振业（集团）股份有限公司非公开发行公司债券符合深交所挂牌条件的无异议函》（深证函【2026】257号），确认公司面向专业投资者非公开发行总额不超过12亿元的公司债券符合其挂牌转让条件，对本次债券在深交所挂牌转让无异议。公司分别于2026年4月22日、7月21日非公开发行2期合计12亿元公司债券，期限3年期，票面利率分别为

2.12%、1.96%。

十五、公司子公司重大事项

□适用□不适用

27深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行公积金数量比例送股其他小计数量比例新股转股

一、有限售条件股

102000.0008%000-10200-1020000.00%

份

1、国家持股00.00%0000000.00%

2、国有法人持股00.00%0000000.00%

3、其他内资持股102000.0008%000-10200-1020000.00%

其中：境内法

00.00%0000000.00%

人持股境内自然人持

102000.0008%000-10200-1020000.00%

股

4、外资持股00.00%0000000.00%

其中：境外法

00.00%0000000.00%

人持股境外自然人持

00.00%0000000.00%

股

二、无限售条件股1349981349995

99.9992%0001020010200100.00%

份4846046

1349981349995

1、人民币普通股99.9992%0001020010200100.00%

4846046

2、境内上市的外

00.00%0000000.00%

资股

3、境外上市的外

00.00%0000000.00%

资股

4、其他00.00%0000000.00%

1349991349995

三、股份总数100.00%00000100.00%

5046046

股份变动的原因

□适用□不适用

报告期内，原监事离任满6个月，导致公司有限售条件股份发生相应变化。

股份变动的批准情况

□适用□不适用股份变动的过户情况

□适用□不适用股份回购的实施进展情况

□适用□不适用

28深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

□适用□不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

□适用□不适用公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

□适用□不适用

2、限售股份变动情况

□适用□不适用

单位：股本期解除限售本期增加限售股东名称期初限售股数期末限售股数限售原因解除限售日期股数股数陈旭102001020000监事离任满6个月2026年4月8日

合计102001020000----

二、证券发行与上市情况

□适用□不适用

三、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末表决权恢复的优先股股东总

报告期末普通股股东总数55505--数（如有）（参见注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有质押、标记或持有无限售持股报告期末持报告期内增限售条冻结情况股东名称股东性质条件的股份比例股数量减变动情况件的股股份数量份数量数量状态深圳市人民政府国有资

国有法人21.93%2960313730.000296031373不适用--产监督管理委员会深圳市资本运营集团有

国有法人14.65%197766875-55899000197766875不适用--限公司

廖晔境内自然人0.88%11906203799999011906203不适用--

彭海生境内自然人0.62%837800068220008378000不适用--

-

香港中央结算有限公司境外法人0.62%830761608307616不适用--

10918485

中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房

其他0.55%7425900-67620007425900不适用--地产交易型开放式指数证券投资基金

刘瑶境内自然人0.52%7030358-5240007030358不适用--

施清荣境内自然人0.46%6204300未知06204300不适用--

谢平燕境内自然人0.36%484810034470104848100不适用--

傅华文境内自然人0.32%42529101980004252910不适用--深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公司的实际上述股东关联关系或一致行动的说明控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行动人。

29深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）报告期末持有无限售条件股股份种类股东名称份数量股份种类数量深圳市人民政府国有资产监督管理委员会296031373人民币普通股296031373深圳市资本运营集团有限公司197766875人民币普通股197766875廖晔11906203人民币普通股11906203彭海生8378000人民币普通股8378000香港中央结算有限公司8307616人民币普通股8307616

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房

7425900人民币普通股7425900

地产交易型开放式指数证券投资基金刘瑶7030358人民币普通股7030358施清荣6204300人民币普通股6204300谢平燕4848100人民币普通股4848100傅华文4252910人民币普通股4252910

前10名无限售条件股东之间，以及前10名无深圳市人民政府国有资产监督管理委员会系深圳市资本运营集团有限公限售条件股东和前10名股东之间关联关系或一司的实际控制人；未知其余股东间是否存在关联关系或是否属于一致行致行动的说明动人。

公司自然人股东廖晔通过平安证券股份有限公司客户信用交易担保证券

账户持有公司股份11706203股，其余200000股通过普通账户持有；

公司自然人股东刘瑶通过长江证券股份有限公司客户信用交易担保证券

前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明账户持有公司股份4993758股，其余2036600股通过普通账户持（如有）（参见注4）有；公司自然人股东谢平燕通过中国中金财富证券有限公司客户信用交

易担保证券账户持有公司股份4750000股，其余98100股通过普通账户持有；公司自然人股东傅华文通过广发证券股份有限公司客户信用交易担保证券账户持有公司股份4252910股。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是□否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事和高级管理人员持股变动

□适用□不适用

公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见2025年年报。

五、控股股东或实际控制人变更情况

公司前期已披露实际控制人筹划控制权变更但尚未完成的，请说明控制权变更进展情况。

□适用□不适用控股股东报告期内变更

□适用□不适用公司报告期控股股东未发生变更。

实际控制人报告期内变更

□适用□不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

30深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

六、优先股相关情况

□适用□不适用报告期公司不存在优先股。

31深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第七节债券相关情况

□适用□不适用

一、企业债券

□适用□不适用报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

□适用□不适用

1、公司债券基本信息

单位：万元债券债券债券交易场债券名称发行日起息日到期日利率还本付息方式简称代码余额所

深圳市振业(集单利按年计

团)股份有限公

2023年2023年2026年息，不计复深圳证

司2023年面向23振

14828004月2805月0405月0403.3%利。按年付券交易

专业投资者公开业01日日日息，到期一次所发行公司债券还本。

（第一期）

深圳市振业(集单利按年计

团)股份有限公

2023年2023年2026年息，不计复深圳证

司2023年面向23振

14839507月3108月0108月0103.45%利。按年付券交易

专业投资者公开业02日日日息，到期一次所发行公司债券还本。

（第二期）

深圳市振业(集单利按年计

团)股份有限公

2026年2026年2029年息，不计复深圳证

司2026年面向26振

52010904月2204月2304月23600002.12%利。按年付券交易

专业投资者非公业01日日日息，到期一次所开发行公司债券还本。

(第一期)

深圳市振业(集单利按年计

团)股份有限公

2026年2026年2029年息，不计复深圳证

司2026年面向26振

52035307月2107月2707月27600001.96%利。按年付券交易

专业投资者非公业02日日日息，到期一次所开发行公司债券还本。

(第二期)

投资者适当性安排（如有）上述债券允许的投资者范围为专业机构投资者

适用的交易机制匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交、协商成交是否存在终止上市交易的风险（如否

有）和应对措施逾期未偿还债券

□适用□不适用

32深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用□不适用

3、报告期内信用评级结果调整情况

□适用□不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券

投资者权益的影响

□适用□不适用

截至本报告披露日，公司发行并已还本付息的公司债券（23振业01、23振业02），分别由深圳市深担增信融资担保有限公司、深圳市高新投融资担保有限公司提供连带责任保证担保；公司发行且存续的公

司债券（26振业01、26振业02），分别由深圳市深担增信融资担保有限公司、深圳市高新投融资担保有限公司提供连带责任保证担保，担保人已为相关项目出具担保函。

偿债计划及其他偿债保障措施未发生变更，且均得到有效执行。

三、非金融企业债务融资工具

□适用□不适用

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元还本付息债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日债券余额利率交易场所方式深圳市振

业(集团)每年付息股份有限24振业2024年2024年2027年

10248182一次，到银行间市

公司集团04月2504月2604月26500003.0%

9期一次还场

2024年 MTN001 日 日 日

本

度第一期中期票据深圳市振

业(集团)每年付息股份有限25振业2025年2025年2028年

10258195一次，到银行间市

公司集团04月2804月2904月29325003.45%

4期一次还场

2025年 MTN001 日 日 日

本

度第一期中期票据

投资者适当性安排（如有）中国银行间债券市场的机构投资者

适用的交易机制匹配成交、点击成交、询价成交、竞买成交及协议成交是否存在终止上市交易的风险否（如有）和应对措施逾期未偿还债券

□适用□不适用

33深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用□不适用

3、报告期内信用评级结果调整情况

□适用□不适用

4、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券

投资者权益的影响

□适用□不适用

四、可转换公司债券

□适用□不适用报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用?不适用

六、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率1.961.818.29%

资产负债率62.16%62.54%-0.38%

速动比率0.440.3912.82%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

扣除非经常性损益后净利润-10057.17-7771.03-29.42%

EBITDA全部债务比 0.19% 0.43% -0.24%

利息保障倍数-0.270.12-325.00%

现金利息保障倍数8.027.802.82%

EBITDA利息保障倍数 0.26 0.55 -52.73%

贷款偿还率100.00%100.00%0.00%

利息偿付率100.00%100.00%0.00%

34深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第八节财务报告

一、审计报告半年度报告是否经过审计

□是?否

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳市振业(集团)股份有限公司

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金2535359809.922536961343.22结算备付金拆出资金

交易性金融资产121355144.8975773022.47衍生金融资产应收票据

应收账款38483065.2536091062.22应收款项融资

预付款项1150370.861506819.46应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款469461088.65451478743.70

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货10239920297.8310720139331.42

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产818920409.99772200279.76

流动资产合计14224650187.3914594150602.25

非流动资产：

发放贷款和垫款

35深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

债权投资其他债权投资长期应收款长期股权投资其他权益工具投资其他非流动金融资产

投资性房地产1129722108.681150114603.12

固定资产61202260.3660841589.75在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产154576882.37150450236.33无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用83930907.1688570125.54

递延所得税资产331628340.75332961121.77其他非流动资产

非流动资产合计1761060499.321782937676.51

资产总计15985710686.7116377088278.76

流动负债：

短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款788071462.08950026165.63

预收款项470673.28741485.92

合同负债2572799803.082489656093.41卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬58796672.9559504232.72

应交税费8677393.688975103.66

其他应付款1757059425.431816750928.84

其中：应付利息

应付股利6194761.916200797.73应付手续费及佣金

36深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债1850270280.602498429117.47

其他流动负债230465521.02223943673.57

流动负债合计7266611232.128048026801.22

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款1577681490.181192455787.48

应付债券919801656.97824856283.29

其中：优先股永续债

租赁负债147436502.47150538081.09长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债25659924.4025659924.40递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计2670579574.022193510076.26

负债合计9937190806.1410241536877.48

所有者权益：

股本1349995046.001349995046.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积484321623.07484321623.07

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积2178265346.052178265346.05一般风险准备

未分配利润1253204810.841348936183.16

归属于母公司所有者权益合计5265786825.965361518198.28

少数股东权益782733054.61774033203.00

所有者权益合计6048519880.576135551401.28

负债和所有者权益总计15985710686.7116377088278.76

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

2、母公司资产负债表

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金1214035713.801483726277.03交易性金融资产

37深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

衍生金融资产应收票据

应收账款29760840.9629978399.53应收款项融资

预付款项527706.22820168.37

其他应收款6285058118.726318315903.74

其中：应收利息应收股利

存货1705594217.932010126616.01

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产209490889.54207330084.37

流动资产合计9444467487.1710050297449.05

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资2368818005.622293818005.62其他权益工具投资其他非流动金融资产

投资性房地产861750912.68878855869.46

固定资产3640648.803586711.96在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产6364119.68662182.87无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉

长期待摊费用929150.54769681.93

递延所得税资产150453743.48150453743.48其他非流动资产

非流动资产合计3391956580.803328146195.32

资产总计12836424067.9713378443644.37

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债

38深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

应付票据

应付账款109825072.92113617979.03预收款项

合同负债1709243152.071912631057.96

应付职工薪酬31257471.8131697955.71

应交税费6965792.41451315.43

其他应付款2172385943.952235491523.50

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债1809285726.311871609697.07

其他流动负债153863439.98172371626.08

流动负债合计5992826599.456337871154.78

非流动负债：

长期借款707500000.00967000000.00

应付债券919801656.97824856283.29

其中：优先股永续债

租赁负债4007003.31555305.39长期应付款长期应付职工薪酬

预计负债22877924.4022877924.40递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计1654186584.681815289513.08

负债合计7647013184.138153160667.86

所有者权益：

股本1349995046.001349995046.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积482705924.27482705924.27

减：库存股其他综合收益专项储备

盈余公积2178265346.052178265346.05

未分配利润1178444567.521214316660.19

所有者权益合计5189410883.845225282976.51

负债和所有者权益总计12836424067.9713378443644.37

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

39深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

3、合并利润表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、营业总收入796432384.241882706883.06

其中：营业收入796432384.241882706883.06利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本879015289.271747714629.31

其中：营业成本686889207.741575400270.23利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加10134469.47-25982700.25

销售费用34892231.9452770255.21

管理费用73326557.0976552863.42研发费用

财务费用73772823.0368973940.70

其中：利息费用75161059.0381893555.96

利息收入4993517.1713344380.69

加：其他收益465644.462038016.17投资收益（损失以“—”号填

18739.72127004.64

列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“—”号填列）净敞口套期收益（损失以“—”号填列）公允价值变动收益（损失以

647711.47870329.85“—”号填列）信用减值损失（损失以“—”

52717623.61-13896194.72号填列）资产减值损失（损失以“—”-68237902.69-185281485.14号填列）资产处置收益（损失以“—”1843815.78

40深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文号填列）三、营业利润（亏损以“—”号填-95127272.68-61150075.45

列）

加：营业外收入1028873.742514427.74

减：营业外支出283259.02239111.11四、利润总额（亏损总额以“—”号-94381657.96-58874758.82

填列）

减：所得税费用2649862.7513622068.65五、净利润（净亏损以“—”号填-97031520.71-72496827.47

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-97031520.71-72496827.47“—”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

-95731372.32-70976610.99（净亏损以“—”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“—-1300148.39-1520216.48”号填列）

六、其他综合收益的税后净额归属母公司所有者的其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-97031520.71-72496827.47归属于母公司所有者的综合收益总

-95731372.32-70976610.99额

归属于少数股东的综合收益总额-1300148.39-1520216.48

八、每股收益：

（一）基本每股收益-0.0709-0.0526

（二）稀释每股收益-0.0709-0.0526

41深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

4、母公司利润表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、营业收入441972708.8149146222.28

减：营业成本352653872.2135439267.80

税金及附加7793595.012311310.35

销售费用23230855.042177663.08

管理费用29174289.5631930231.99研发费用

财务费用39991661.0045164595.25

其中：利息费用42502839.2445799591.71

利息收入2675678.89937486.39

加：其他收益49254.26投资收益（损失以“—”号填

11986929.76

列）

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益（损失以“—”号填列）净敞口套期收益（损失以“—”号填列）公允价值变动收益（损失以“—”号填列）信用减值损失（损失以“—”

1557218.6813628259.98号填列）资产减值损失（损失以“—”-38643931.36号填列）资产处置收益（损失以“—”号填列）二、营业利润（亏损以“—”号填-35922092.67-54248586.21

列）

加：营业外收入50000.001480665.71

减：营业外支出202085.35三、利润总额（亏损总额以“—”号-35872092.67-52970005.85

填列）

减：所得税费用-373557.69四、净利润（净亏损以“—”号填-35872092.67-52596448.16

列）

（一）持续经营净利润（净亏损以-35872092.67-52596448.16“—”号填列）

（二）终止经营净利润（净亏损以“—”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

42深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额

7.其他

六、综合收益总额-35872092.67-52596448.16

七、每股收益：

（一）基本每股收益

（二）稀释每股收益

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

5、合并现金流量表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金979970648.581763481419.30客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还89690.664320098.12

收到其他与经营活动有关的现金128215866.67270209380.53

经营活动现金流入小计1108276205.912038010897.95

购买商品、接受劳务支付的现金436873824.98575134247.03客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额

43深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工以及为职工支付的现金61348546.6759431450.86

支付的各项税费54924967.61489261784.48

支付其他与经营活动有关的现金111175209.63186918902.31

经营活动现金流出小计664322548.891310746384.68

经营活动产生的现金流量净额443953657.02727264513.27

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金18065589.0525061643.84

取得投资收益收到的现金18739.72

处置固定资产、无形资产和其他长

2000.00

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计18086328.7725061643.84

购建固定资产、无形资产和其他长

4656379.2214778043.49

期资产支付的现金

投资支付的现金63000000.0064000000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计67656379.2278778043.49

投资活动产生的现金流量净额-49570050.45-53716399.65

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金10000000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收

10000000.00

到的现金

取得借款收到的现金798855702.50630315323.00

发行债券收到的现金600000000.00325000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计1408855702.50955315323.00

偿还债务支付的现金1558451666.601182105631.04

分配股利、利润或偿付利息支付的

56285599.0294346687.76

现金

其中：子公司支付给少数股东的股

6035.82

利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金105367403.245113029.74

筹资活动现金流出小计1720104668.861281565348.54

筹资活动产生的现金流量净额-311248966.36-326250025.54

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额83134640.21347298088.08

加：期初现金及现金等价物余额2355281117.322671628235.54

六、期末现金及现金等价物余额2438415757.533018926323.62

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

44深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

6、母公司现金流量表

单位：元项目2026年半年度2025年半年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金222052154.871070151464.07收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金203615606.31988502352.10

经营活动现金流入小计425667761.182058653816.17

购买商品、接受劳务支付的现金2459803.80199518804.01

支付给职工以及为职工支付的现金20400332.0421513772.27

支付的各项税费24491442.0325434940.95

支付其他与经营活动有关的现金161373914.36613443174.08

经营活动现金流出小计208725492.23859910691.31

经营活动产生的现金流量净额216942268.951198743124.86

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金投资活动现金流入小计

购建固定资产、无形资产和其他长

594159.44412687.36

期资产支付的现金

投资支付的现金75000000.0010000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计75594159.4410412687.36

投资活动产生的现金流量净额-75594159.44-10412687.36

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金348960000.00

发行债券收到的现金600000000.00325000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计600000000.00673960000.00

偿还债务支付的现金812300000.00608622783.03

分配股利、利润或偿付利息支付的

42238106.5573629382.35

现金

支付其他与筹资活动有关的现金90465986.86

筹资活动现金流出小计945004093.41682252165.38

筹资活动产生的现金流量净额-345004093.41-8292165.38

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-203655983.901180038272.12

加：期初现金及现金等价物余额1346642875.02575522729.53

六、期末现金及现金等价物余额1142986891.121755561001.65

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

7、合并所有者权益变动表

本期金额

45深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

单位：元

2026年半年度

归属于母公司所有者权益其他权其一减

项目益工具他专般少数所有者：

资本公综项风未分配利其股东权益合股本优永库盈余公积小计权益其积合储险润他计先续存他收备准股债股益备

536177406135

一、上年134999484321217826134893

51819332055140

期末余额5046.00623.075346.056183.16

8.283.001.28

加：

会计政策变更前期差错更正其他

536177406135

二、本年134999484321217826134893

51819332055140

期初余额5046.00623.075346.056183.16

8.283.001.28

三、本期

增减变动--

-8699

金额（减9573187031

957313851.少以“—372.3520.7

72.3261

”号填21

列）

---

（一）综-

95731130097031

合收益总957313

372.3148.520.7

额72.32

2391

（二）所

100010000

有者投入

0000000.0

和减少资.000本

1．所有者100010000

投入的普0000000.0

通股.000

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈

46深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有

者（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

526578276048

四、本期134999484321217826125320

78682330551988

期末余额5046.00623.075346.054810.84

5.964.610.57

上期金额

单位：元

2025年半年度

归属于母公司所有者权益所有项目少数其他权益减其专一者权资本公未分配利其股东

股本工具：他项盈余公积般小计益合积润他权益优永其库综储风计

47深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

先续他存合备险股债股收准益备

2865690

13495403

一、上年4843212178261391193960735

9950477569

期末余额623.075346.05683.66051.750.5

6.008.78

786

加：

会计政策变更前期差错更正其他

2865690

13495403

二、本年4843212178261391193960735

9950477569

期初余额623.075346.05683.66051.750.5

6.008.78

786

三、本期

增减变动---

-

金额（减709761527249

7097661少以“—610.90216827

0.99

”号填96.48.47

列）

---

（一）综-

709761527249

合收益总7097661

610.90216827

额0.99

96.48.47

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈

余公积

2．提取一

般风险准备

3．对所有

48深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

者（或股东）的分配

4．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

2855618

13495332

四、本期4843212178261320217439238

9950479908

期末余额623.075346.05072.67835.923.0

6.007.79

309

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

8、母公司所有者权益变动表

本期金额

单位：元

2026年半年度

其他权益项目减其专资本公其

股本工具：他项盈余公积未分配利润所有者权益合计积他优永其库综储

49深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

先续他存合备股债股收益

一、上年134999482705217826

1214316660.195225282976.51

期末余额5046.00924.275346.05

加：

会计政策变更前期差错更正其他

二、本年134999482705217826

1214316660.195225282976.51

期初余额5046.00924.275346.05

三、本期增减变动

金额（减-35872092.67-35872092.67少以“—”号填

列）

（一）综

合收益总-35872092.67-35872092.67额

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈

余公积

2．对所有

者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益

50深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

内部结转

1．资本公

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

四、本期134999482705217826

1178444567.525189410883.84

期末余额5046.00924.275346.05上期金额

单位：元

2025年半年度

其他权益其减工具他专

项目：综项其所有者权益股本优永资本公积库盈余公积未分配利润其合储他合计先续存他收备股债股益

一、上年1349994827059217826513183843995329350期末余额5046.0024.27346.05.28715.60

加：

会计政策变更前期差错更正其他

51深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

二、本年1349994827059217826513183843995329350期初余额5046.0024.27346.05.28715.60

三、本期增减变动

-

金额（减-

52596448少以“—52596448.16.16

”号填

列）

（一）综-

-合收益总52596448

52596448.16

额.16

（二）所有者投入和减少资本

1．所有者

投入的普通股

2．其他权

益工具持有者投入资本

3．股份支

付计入所有者权益的金额

4．其他

（三）利润分配

1．提取盈

余公积

2．对所有

者（或股东）的分配

3．其他

（四）所有者权益内部结转

1．资本公

积转增资

本（或股本）

2．盈余公

积转增资

本（或股本）

3．盈余公

积弥补亏损

4．设定受

益计划变

52深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

动额结转留存收益

5．其他综

合收益结转留存收益

6．其他

（五）专项储备

1．本期提

取

2．本期使

用

（六）其他

四、本期1349994827059217826512657879515276754

期末余额5046.0024.27346.05.12267.44

法定代表人：宋扬主管会计工作负责人：李伟

分管会计工作负责人：李普会计机构负责人：张春研

三、公司的基本情况

深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称本公司，在包含子公司时统称本集团）系于1989年5月经深圳市人民政府批准注册成立。公司统一社会信用代码为：

91440300618831041G。1992 年 4 月 27 日，经中国人民银行深圳分行以深银复字（1992）

第 059 号文批准，本公司发行 A股于深圳证券交易所上市。

截至2026年6月30日止，本公司累计发行股本总数1349995046股，注册资本为1349995046.00元。注册地：深圳市罗湖区桂园街道宝安南路2014号振业大厦 A座 31层。

本公司属房地产开发经营行业，经营范围为：土地开发、房产销售及租赁、物业管理。

本公司的实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。

本公司财务报表于2026年8月24日由本公司董事会批准报出。

四、财务报表的编制基础

1.编制基础

本集团财务报表根据实际发生的交易和事项，按照财政部颁布的《企业会计准则》及其应用指南、解释及其他相关规定（以下合称企业会计准则），以及中国证券监督管理委员会（以下简称证监会）《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号—财务报告的一般规定》（2023年修订）的披露相关规定编制。

53深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2.持续经营

本财务报表以持续经营为基础编制。

五、重要会计政策及会计估计

1.遵循企业会计准则的声明

本财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本集团于2026年6月

30日的财务状况以及2026年半年度经营成果和现金流量等有关信息。

2.会计期间

本集团的会计期间为公历1月1日至12月31日。

3.营业周期

正常营业周期是指从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司及从事房地产开发业务之子公司，其正常营业周期通常超过一年，其他子公司以

12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

4.记账本位币

本集团以人民币为记账本位币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

本集团编制和披露财务报表遵循重要性原则。本财务报表附注中披露事项涉及重要性标准判断的事项及其重要性标准确定方法和选择依据如下：

该事项在本财务报涉及重要性标准判表附注中的披露位重要性标准确定方法和选择依据断的披露事项置

重要的非全资子公子公司收入、净利润、净资产、资产总额

九、1.（2）

司占本集团合并报表相关项目的10%以上

金额超过100万元（含100万元）的应收

重要的应收账款七、3账款

重要的预付款项七、4金额超过1000万元（含1000万元）

金额超过1000万元（含1000万元）的

重要的其他应收款七、5其他应收款

重要的应付账款七、15金额超过5000万元（含5000万元）重要合同负债及重

七、17金额超过10000万元（含10000万元）大变动

重要其他应付款七、20金额超过10000万元（含10000万元）

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）同一控制下的企业合并

54深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文合并方在企业合并中取得的资产和负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉），按照合并日被合并方资产、负债在最终控制方合并财务报表中的账面价值为基础计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

（2）非同一控制下的企业合并合并成本为购买方在购买日为取得被购买方的控制权而付出的资产发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。在合并中取得的被购买方符合确认条件的各项可辨认资产、负债及或有负债在购买日按公允价值计量。为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益：为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的

交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

为企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益：为企业合并而发行权益

性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。

7.控制的判断标准及合并财务报表的编制方法

（1）控制的判断标准

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，合并范围包括本公司及全部子公司。

控制，是指公司拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

（2）合并程序

本公司将整个企业集团视为一个会计主体，按照统一的会计政策编制合并财务报表，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易的影响予以抵销。内部交易表明相关资产发生减值损失的，全额确认该部分损失。如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合

并资产负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。

1）增加子公司或业务

在报告期内，因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，将子公司或业务合并当期期初至报告期末的经营成果和现金流量纳入合并财务报表，同时对合并财务报表的期初数和比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

55深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

在报告期内，因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，以购买日确定的各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值为基础自购买日起纳入合并财务报表。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益。

2）处置子公司

*一般处理方法

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。

与原有子公司股权投资相关的以后可重分类进损益的其他综合收益、权益法核算下的

其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：

i.这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

ii.这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

iii.一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

iv.一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理：在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

56深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

3）购买子公司少数股权

因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自

购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资处置价款与处置长期股权

投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

8.现金及现金等价物

本集团现金流量表之现金指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金流量表之现金等价物指持有期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。

9.外币业务和外币财务报表折算

（1）外币业务本集团外币业务采用交易发生日的即期汇率作为折算汇率将外币金额折合成人民币记账。资产负债表日外币货币性项目余额按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理外，均计入当期损益。

（2）外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算：所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。处置境外经营时，将与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自所有者权益项目转入处置当期损益。

10.金融工具

本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

（1）金融工具的分类

根据本集团管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，金融资产于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产和以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益

的金融资产，分类为以摊余成本计量的金融资产：

*业务模式是以收取合同现金流量为目标；

*合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

57深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本集团将同时符合下列条件且未被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）：

*业务模式既以收取合同现金流量又以出售该金融资产为目标；

*合同现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。

对于非交易性权益工具投资，本集团可以在初始确认时将其不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）。该指定在单项投资的基础上作出，且相关投资从发行者的角度符合权益工具的定义。

除上述以摊余成本计量和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，本集团将其余所有的金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始确认时，如果能够消除或显著减少会计错配，本集团可以将本应分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融负债于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和以摊余成本计量的金融负债。

符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计

入当期损益的金融负债：

*该项指定能够消除或显著减少会计错配；

*根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告；

*该金融负债包含需单独分拆的嵌入衍生工具。

（2）金融工具的确认依据和计量方法

*以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产包括应收票据、应收账款、其他应收款、长期应收款、

债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额；不包含重大融资成分的应收账款以及本集团决定不考虑不超过一年的融资成分的应收账款，以合同交易价格进行初始计量。此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，其终止确认、修改或减值产生的利得或损失，均计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）包括应收款

项融资、其他债权投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动除采用实际利率法计算的利息、减值损失或利得和汇兑损益之外，均计入其他综合收益。终止确认时，之前计入

58深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（权益工具）包括其他权

益工具投资等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入其他综合收益。取得的股利计入当期损益。终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产、衍生金

融资产、其他非流动金融资产等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融资产按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债包括交易性金融负债、衍生金

融负债等，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入当期损益。该金融负债按公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

终止确认时，其账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。

*以摊余成本计量的金融负债

以摊余成本计量的金融负债包括短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、

长期借款、应付债券、长期应付款，按公允价值进行初始计量，相关交易费用计入初始确认金额。

持有期间采用实际利率法计算的利息计入当期损益。

终止确认时，将支付的对价与该金融负债账面价值之间的差额计入当期损益。

（3）金融资产终止确认和金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一时，本集团终止确认金融资产：

*收取金融资产现金流量的合同权利终止；

*金融资产已转移，且已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

*金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对金融资产的控制。

本集团与交易对手方修改或者重新议定合同而且构成实质性修改的，则终止确认原金融资产，同时按照修改后的条款确认一项新金融资产。

59深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

发生金融资产转移时，如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不终止确认该金融资产。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

*所转移金融资产的账面价值；

*因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

*终止确认部分的账面价值；

*终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具）的情形）之和。金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

（4）金融负债终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则终止确认该金融负债或其一部分；

本集团若与债权人签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融负债，且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，则终止确认现存金融负债，并同时确认新金融负债。

对现存金融负债全部或部分合同条款作出实质性修改的，则终止确认现存金融负债或其一部分，同时将修改条款后的金融负债确认为一项新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认时，终止确认的金融负债账面价值与支付对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

本集团若回购部分金融负债的，在回购日按照继续确认部分与终止确认部分的相对公允价值，将该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融工具，以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资

60深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并优先使用相关可观察输入值。只有在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，才使用不可观察输入值。

（6）金融工具减值的测试方法及会计处理方法

本集团对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收

益的金融资产（债务工具）和财务担保合同等以预期信用损失为基础进行减值会计处理。本集团考虑有关过去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加权金额，确认预期信用损失。对于由《企业会计准则第14号一-收入》规范的交易形成的应收款项和合同资产，无论是否包含重大融资成分，本集团始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，本集团选择始终按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。

对于其他金融工具，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。

本集团通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违

约的风险，以确定金融工具预计存续期内发生违约风险的相对变化，以评估金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。通常逾期超过30日，本集团即认为该金融工具的信用风险已显著增加，除非有确凿证据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具于资产负债表日的信用风险较低，本集团即认为该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险

自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。对于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工具），在其他综合收益中确认其损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

对于应收款项，本集团按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。

（1）单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法

公司将金额为人民币100万元（含100万元）以上的应收账款确认为单项金额重

大的应收账款；将期末余额大于1000万元（含1000万元）的其他应收款分类为单

项金额重大的其他应收款。本集团对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试，单

61深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

独测试未发生减值的金融资产，包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试。单项测试已确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组合中进行减值测试。

（2）单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项

对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已无法与债务人取得联系并且无第三方追偿人；有明显迹象

表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单独进行减值测试，有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损失，计提减值准备。

1）信用风险特征组合的确定依据

本集团对单项金额不重大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项，按信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未来现金流量测算相关。不同组合的确定依据：

项目确定依据账龄组合以应收款项的账龄作为信用风险特征划分组合集团内关联方组合与本公司的关联关系

2）根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法

整个存续期预期信用损失率基于历史实际信用损失经验计算，并考虑了历史数据收集期间的经济状况、当前的经济状况与本集团所认为的预计存续期内的经济状况。

不同组合计提坏账准备的计提方法：

项目确定依据账龄组合按整个存续期信用损失率计提坏账准备

集团内关联方组合合并范围内关联方未发生减值按5%计提组合中，采用整个存续期信用损失率计提坏账准备的组合计提方法账龄应收账款信用损失率（%）其他应收款信用损失率（%）

1年以内（含1年）5.005.00

1-2年（含2年）10.0010.00

2-3年（含3年）30.0030.00

3-5年50.0050.00

5年以上80.0080.00

11.存货

62深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（1）存货的分类

本集团存货主要包括完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品。

完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售

为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之发展为出售或出租物业的土地。

拟开发产品在项目整体开发时，全部转入在建开发产品；在项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品当中。

（2）存货取得和发出的计价方法存货在取得时按实际成本计价。

房地产开发产品成本包括土地成本、施工成本和其他成本。符合资本化条件的借款费用，亦计入房地产开发产品成本。为开发房地产物业而发生的借款费用的会计政策详见附注三、18“借款费用”。开发产品的发出按照个别认定法计价。

（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法

可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量。当存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（4）存货的盘存制度为永续盘存制。

（5）公共配套设施费的核算方法

按实际完工成本计入在建开发产品，如果一个配套设施存在多个房地产项目受益，则根据其可销售面积按比例分摊。房地产项目完工时根据预计发生成本计入完工开发产品。

12.合同资产与合同负债

（1）合同资产

合同资产，是指本集团已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。合同资产的预期信用损失的确定方法和会计处理方法，详见上述附注三、10金融工具减值相关内容。

（2）合同负债合同负债反映本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。

同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

63深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

13.合同成本

合同成本包括合同履约成本与合同取得成本。本集团为履行合同而发生的成本，不属于存货、固定资产或无形资产等相关准则规范范围的，在满足下列条件时作为合同履约成本确认为一项资产：

（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关。

（2）该成本增加了本公司未来用于履行履约义务的资源。

（3）该成本预期能够收回。

本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销；但是对于合同取得成本摊销期限未超过一年的，本集团在发生时将其计入当期损益。与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，本集团对超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：

（1）因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；

（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

以前期间减值的因素之后发生变化，使得前述差额高于该资产账面价值的，本集团转回原已计提的减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

14.长期股权投资

（1）重大影响、共同控制的判断

共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。本集团与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制且对被投资单位净资产享有权利的，被投资单位为本集团的合营企业。

重大影响，是指对被投资单位的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本集团能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单位为本集团联营企业。

（2）初始投资成本的确定

1）企业合并形成的长期股权投资

对于同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投

资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付对价账面价值之间的差额，调整资本公积中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减时，调整留存收益。因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资单位实施控制的，按上述原则确认的长期股

64深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

权投资的初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得

股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整股本溢价，股本溢价不足冲减的，冲减留存收益。对于非同一控制下的企业合并形成的对子公司的长期股权投资，按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为初始投资成本。

2）通过企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。

（3）后续计量及损益确认方法

1）成本法核算的长期股权投资

公司对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，除非投资符合持有待售的条件。

除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，公司按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认当期投资收益。

2）权益法核算的长期股权投资

对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。公司按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算

应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动（简称“其他所有者权益变动”），调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。在确认应享有被投资单位净损益、其他综合收益及其他所有者权益变动的份额时，以取得投资时被投资单位可辨认净资产的公允价值为基础，并按照公司的会计政策及会计期间，对被投资单位的净利润和其他综合收益等进行调整后确认。公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于公司的部分，予以抵销，在此基础上确认投资收益，但投出或出售的资产构成业务的除外。与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于资产减值损失的，全额确认。

3）长期股权投资的处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。部分处置权益法核算的长期股权投资，剩余股权仍采用权益法核算的，原权益法核算确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按相应比例结转，

65深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

其他所有者权益变动按比例结转入当期损益。因处置股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行

会计处理，其他所有者权益变动在终止采用权益法核算时全部转入当期损益。

因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位控制权的，在编制个别财务报表时，剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础按比例结转，因采用权益法核算确认的其他所有者权益变动按比例结转入当期损益；剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，确认为金融资产，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益，对于取得被投资单位控制权之前确认的其他综合收益和其他所有者权益变动全部结转。

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，属于一揽子交易的，各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理；在丧失控

制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，在个别财务报表中，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。不属于一揽子交易的，对每一项交易分别进行会计处理。

15.投资性房地产

本集团投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物

（含自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。

与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本集团对现有投资性房地产采用成本模式计量。对按照成本模式计量的投资性房地产—出租用建筑物采用与本集团固定资产相同的折旧政策，出租用土地使用权按与无形资产相同的摊销政策执行。

16.固定资产

（1）固定资产的确认和初始计量

本集团固定资产是为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，并且使用寿命超过一个会计年度，固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业：

2）该固定资产的成本能够可靠地计量。

66深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

固定资产按成本（并考虑预计弃置费用因素的影响）进行初始计量。与固定资产有关的后续支出，在与其有关的经济利益很可能流入且其成本能够可靠计量时，计入固定资产成本；对于被替换的部分，终止确认其账面价值；所有其他后续支出于发生时计入当期损益。

（2）折旧方法

固定资产折旧采用年限平均法。分类计提，根据固定资产类别、预计使用寿命和预计净残值率确定折旧率。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额。如固定资产各组成部分的使用寿命不同或者以不同方式为企业提供经济利益，则选择不同折旧率或折旧方法，分别计提折旧。各类固定资产折旧方法、折旧年限、残值率和年折旧率如下：

序号类别折旧年限（年）预计残值率（%）年折旧率（%）

1房屋及建筑物20-4052.375-4.75

2机器设备1059.50

3办公及电子设备5519.00

4运输工具5519.00

5其他设备5519.00

（3）固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

17.在建工程

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项必要工程支出、工程达到预定可使用状态前的应予资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或工程实际成本等，按估计的价值结转至长期待摊费用等长期资产，待办理了竣工决算手续后再对其原值差异进行调整。

18.借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则

公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

67深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

1）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以

支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

2）借款费用已经发生；

3）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

（3）暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续

超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。

在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

（4）借款费用资本化率、资本化金额的计算方法

对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实际发生的借款费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，来确定借款费用的资本化金额。对于为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的借款费用金额。资本化率根据一般借款加权平均实际利率计算确定。在资本化期间内，外币专门借款本金及利息的汇兑差额，予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本。除外币专门借款之外的其他外币借款本金及其利息所产生的汇兑差额计入当期损益。

19.长期资产减值

长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程、使用

权资产、使用寿命有限的无形资产等长期资产，于资产负债表日存在减值迹象的，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

68深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

对于因企业合并形成的商誉、使用寿命不确定的无形资产、尚未达到可使用状态

的无形资产，无论是否存在减值迹象，至少在每年年度终了进行减值测试。

本集团进行商誉减值测试，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产组组合。相关的资产组或者资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或者资产组组合。

在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，如可收回金额低于账面价值的，减值损失金额首先抵减分摊至资产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

20.长期待摊费用

长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。

21.职工薪酬

本集团职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利。

短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生

育保险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费等，在职工提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

离职后福利主要包括基本养老保险费、失业保险以及年金等，按照公司承担的风险和义务，分类为设定提存计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或相关资产成本。

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。

22.预计负债

与或有事项相关的义务同时满足下列条件时，本集团将其确认为预计负债：

（1）该义务是本公司承担的现时义务；

69深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）履行该义务很可能导致经济利益流出本公司；

（3）该义务的金额能够可靠地计量。

预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估计数。

所需支出存在一个连续范围，且该范围内各种结果发生的可能性相同的，最佳估计数按照该范围内的中间值确定；在其他情况下，最佳估计数分别下列情况处理：或有事项涉及单个项目的，按照最可能发生金额确定。

或有事项涉及多个项目的，按照各种可能结果及相关概率计算确定。清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

本集团在资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核，有确凿证据表明该账面价值不能反映当前最佳估计数的，按照当前最佳估计数对该账面价值进行调整。

23.收入确认原则和计量方法

（1）一般原则

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

合同中包含两项或多项履约义务的，本集团在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务。本集团按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包

括代第三方收取的款项以及预期将退还给客户的款项。本集团根据合同条款，结合其

以往的习惯做法确定交易价格，并在确定交易价格时，考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本集团以不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额确定包含可变对价的交易价格。合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，并在合同期间内采用实际利率法摊销该交易价格与合同对价之间的差额。

满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：

1）客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益。

2）客户能够控制本公司履约过程中在建的商品。

70深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

3）本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期内

有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本集团在该段时间内按照履约进度确认收入，但是，履约进度不能合理确定的除外。本集团考虑商品或服务的性质，采用产出法或投入法确定履约进度。当履约进度不能合理确定时，已经发生的成本预计能够得到补偿的，本集团按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本集团在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本集团考虑下列迹象：

1）本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品或服务负有现时付款义务。

2）本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权。

3）本公司已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品。

4）本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商

品所有权上的主要风险和报酬。

5）客户已接受该商品或服务等。

本集团根据在向客户转让商品或服务前是否拥有对该商品或服务的控制权，来判断从事交易时本集团的身份是主要责任人还是代理人。本集团在向客户转让商品或服务前能够控制该商品或服务的，本集团为主要责任人，按照已收或应收对价总额确认收入；否则，本集团为代理人，按照预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入。

（2）具体方法

（1）房产销售

本集团的房产销售属于在某一时点履行履约义务，在同时满足以下四个条件时确认收入：*房地产项目完工，并完成竣工验收；*已签订销售合同；*一次性付款或分期付款方式的，已收讫全部房款；按揭方式的，已收到首期款且已办妥银行按揭审批手续；*按照销售合同约定的要求办妥了入伙手续。

（2）物业出租按合同或者协议的约定应收租金金额在租赁期内各个期间按直线法确认为营业收入。

（3）提供劳务

根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，已完成劳务的进度通常按照投入法确定。当本集团从事的工作或发生的投入是在整个履约期间内平均发生时，本集团按照直线法确认收入。

71深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

24.政府补助

政府补助，是本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产，分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量：政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量，公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。

本集团政府补助采用总额法：

（1）与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，将尚未分配的相关递延收益余额转入资产处置当期的损益。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

（2）与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。

对于同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理：难以区分的，整体归类为与收益相关的政府补助。本集团将与本集团日常活动相关的政府补助按照经济业务实质计入其他收益或冲减相关成本费用；将与

本集团日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；

不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

25.递延所得税资产和递延所得税负债

本集团递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价

值之间的差额产生的（暂时性差异）计算确认。

对于可抵扣暂时性差异确认递延所得税资产，以未来期间很可能取得的用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。对于应纳税暂时性差异，除特殊情况外，确认递延所得税负债。不确认递延所得税资产或递延所得税负债的特殊情况包括：

（1）商誉的初始确认；

（2）既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损），且初始确认的资产和负债未导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易或事项。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债，除非本公司能够控制该暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵

72深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

扣暂时性差异，当该暂时性差异在可预见的未来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示：

（1）纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；

（2）递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征

收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。

26.租赁

（1）租赁的识别

在合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

（2）本集团作为承租人

1）租赁确认

除了短期租赁和低价值资产租赁，在租赁期开始日，本集团对租赁确认使用权资产和租赁负债。

使用权资产按照成本进行初始计量。该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本集团发生的初始直接费用；

*本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租

赁条款约定状态预计将发生的成本，但不包括属于为生产存货而发生的成本。本集团后续采用直线法对使用权资产计提折旧。对能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧；否则，租赁资产在租赁期与

73深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。本集团按照本附注三、19长期资

产减值所述原则来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

租赁负债按照尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。租赁付款额包括：

*固定付款额（包括实质固定付款额），存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额：

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*根据公司提供的担保余值预计应支付的款项：

*购买选择权的行权价格，前提是公司合理确定将行使该选择权；

*行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出公司将行使终止租赁选择权。

本集团采用租赁内含利率作为折现率，但如果无法合理确定租赁内含利率的，则采用本集团的增量借款利率作为折现率。

本集团按照上述利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，将差额计入当期损益：

*当购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果发生变化，或前述选择权的实际行权情况与原评估结果不一致的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

*当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变动或用于确定租

赁付款额的指数或比率发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。但是，租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

2）短期租赁和低价值资产租赁

本集团选择对短期租赁和低价值资产租赁不确认使用权资产和租赁负债的，将相关的租赁付款额在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

3）租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

74深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，公司重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

（3）本集团为出租人

在租赁开始日，本集团将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁，是指无论所有权最终是否转移，但实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁，是指除融资租赁以外的其他租赁。本集团作为转租出租人时，基于原租赁产生的使用权资产对转租赁进行分类。

1）融资租赁

本集团作为出租人的，在租赁期开始日，对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产，并按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

2）经营租赁

本集团作为出租人的，在租赁期内各个期间，采用直线法的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。将发生的与经营租赁有关的初始直接费用进行资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。对于经营租赁资产中的固定资产，本集团应当采用类似资产的折旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当根据该资产适用的企业会计准则，采用系统合理的方法进行摊销。

本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定，确定经营租赁资产是否发生减值，并进行相应会计处理。

27.持有待售和终止经营

（1）持有待售

主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流

动资产或处置组收回其账面价值的，划分为持有待售类别。

本集团将同时满足下列条件的非流动资产或处置组划分为持有待售类别：

1）根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

2）出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。有关规定要求本集团相关权力机构或者监管部门批准后方可出售的，已经获得批准。

75深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文划分为持有待售的非流动资产（不包括金融资产、递延所得税资产、职工薪酬形成的资产）或处置组，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

（2）终止经营

终止经营是满足下列条件之一的、能够单独区分的组成部分，且该组成部分已被本集团处置或被本集团划归为持有待售类别：

（1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；

（2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的相关联计划的一部分；

（3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。持续经营损益和终止经营损益在利润表中分别列示。终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益列报。对于当期列报的终止经营，本集团在当期财务报表中，将原来作为持续经营损益列报的信息重新作为可比会计期间的终止经营损益列报。

28.公允价值计量

本集团于每个资产负债表日以公允价值计量衍生金融工具和权益工具投资。公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

在财务报表中以公允价值计量或披露的资产和负债，根据对公允价值计量整体而言具有重要意义的最低层次输入值，确定所属的公允价值层次：第一层次输入值，在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；第二层次输入值，除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；第三层次输入值，相关资产或负债的不可观察输入值。

29.重要会计政策和会计估计变更

（1）重要会计政策变更本集团报告期内未发生需要披露的重大会计政策变更事项。

（2）重要会计估计变更本集团报告期内未发生需要披露的重大会计估计变更事项。

（3）重要的前期差错更正本集团报告期内未发生需要披露的重大前期差错更正事项。

六、税项

1.主要税种及税率

76深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

税种计税依据税率

增值税销售货物或提供应税劳务9%、6%、5%、3%有偿转让国有土地使用权及地上建筑

土地增值税30%-60%物和其他附着物产权产生的增值额

城市维护建设税应缴流转税税额5%、7%

教育费附加应缴流转税税额3%

地方教育费附加应缴流转税税额2%

企业所得税应纳税所得额25%、20%

2.税收优惠

无重要的税收优惠。

七、合并财务报表主要项目注释

下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，“期初”系指2026年1月1日，“期末”系指2026年6月30日，“本期”系指2026年1月1日至6月30日，“上期”系指2025年1月1日至6月30日，货币单位为人民币元。

1.货币资金

项目期末余额期初余额

库存现金------

银行存款2525249492.522527233151.10

其他货币资金10110317.409728192.12

合计2535359809.922536961343.22

其中：存放在境外的款项总额---—

注：本期期末银行存款中包括代建项目代收代付账户资金68721408.16元诉讼

等冻结资金18112326.83元；其他货币资金为保函、按揭保证金10110317.40元；

以上列为非现金等价物。

2.交易性金融资产

项目期末余额期初余额

以公允价值计量且其变动计入当121355144.8975773022.47期损益的金融资产

其中：其他121355144.8975773022.47

合计121355144.8975773022.47

3.应收账款

（1）应收账款按账龄列示账龄期末账面余额期初账面余额

77深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

1年以内（含1年）22983668.6817502638.96

1-2年11439083.9512900039.69

2-3年6454550.709700366.80

3-4年2571737.551827482.65

4-5年1546323.991001890.00

5年以上1881972.221677943.62

合计46877337.0944610361.72

减：坏账准备8394271.848519299.50

合计38483065.2536091062.22

注：账龄超过三年的单项金额重大的应收账款期末余额3010893.54元，其中代建服务费3010893.54元。

78深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）应收账款按坏账计提方法分类列示期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提比计提比比例账面价值比例账面价值金额金额例金额金额例

（%）（%）

（%）（%）

按单项计提坏账准1932226.61928336.224.111928336.22100.00---1932226.624.33100.00---备2

其中：

1001890.0

单项重大997999.602.13997999.60100.00---1001890.002.24100.00---

0

单项不重大930336.621.98930336.62100.00---930336.622.09930336.62100.00---

按组合计提坏账准6587072.836091062.244949000.8795.896465935.6214.3938483065.2542678135.1095.6715.43备82

其中：

6587072.836091062.2

账龄组合44949000.8795.896465935.6214.3938483065.2542678135.1095.6715.43

82

100.08519299.536091062.2

合计46877337.09100.08394271.8417.9138483065.244610361.7219.10

002

05

1）应收账款按单项计提坏账准备

79深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

期初余额期末余额名称计提比例账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由

（%）

深圳市燎原信息咨1001890.001001890.00997999.60997999.60100.00预计无法收回询有限公司富淞科技开发（深523913.45523913.45523913.45523913.45100.00预计无法收回圳）有限公司

李青利406423.17406423.17406423.17406423.17100.00预计无法收回

合计1932226.621932226.621928336.221928336.22100.00预计无法收回

2）应收账款按组合计提坏账准备

期末余额期初余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）22983668.681149183.445.0017502638.96875131.955.00

1-2年11439083.951143908.3910.0012900039.691290003.9610.00

2-3年6454550.701936365.2230.009700366.802910110.0430.00

3-4年2571737.551285868.7750.001827482.65913741.3350.00

4-5年831193.99415597.0050.00------—

5年以上668766.00535012.8080.00747607.00598085.6080.00

合计44949000.876465935.6214.3942678135.106587072.8815.43

（3）应收账款本期计提、收回或转回的坏账准备情况

80深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他

坏账准备8519299.50-121137.263890.40------8394271.84

合计8519299.50-121137.263890.40------8394271.84

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况

单位名称款项性质本期期末数账龄占余额的比例（%）坏账准备本期期末数

深圳市南山区建筑工务署代建服务费24570251.941年以内、1-2年、2-352.413552365.13年、3-4年、4-5年深圳市盐田区盐田街道办事处旧改项目服务费3898708.001年以内8.32194935.40

深圳市福田区建筑工务署代建服务费3227202.001年以内、1-2年、2-3年6.88512510.58

深圳市罗湖区东门街道办事处代建服务费2836846.211年以内、1-2年6.05193417.49

深圳市罗湖区南湖街道办事处代建服务费2494534.721年以内、1-2年5.32127652.60

合计-37027542.87-78.984580881.20

81深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

4.预付款项

（1）预付款项账龄期末余额期初余额项目

金额比例（%）金额比例（%）1年以内（含1677197.8558.871033646.4568.60年）

1-2年156794.2213.63156794.2210.40

2-3年------------

3年以上316378.7927.50316378.7921.00

合计1150370.86100.001506819.46100.00

5.其他应收款

项目期末余额期初余额

应收利息------

应收股利------

其他应收款469461088.65451478743.70

合计469461088.65451478743.70

5.1其他应收款

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质期末账面余额期初账面余额

往来款293106465.97414775085.59

押金及保证金177863730.3791742832.31

代垫款97324729.1197096995.01

其他3564094.312854357.85

小计571859019.76606469270.76

坏账准备102397931.11154990527.06

合计469461088.65451478743.70

（2）其他应收款按账龄列示账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）271757074.19228141399.74

1-2年193086107.16214822333.98

2-3年23714056.759278991.97

3-4年5819156.412563911.01

82深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

账龄期末账面余额期初账面余额

4-5年25129117.6727875902.85

5年以上52353507.58123786731.21

小计571859019.76606469270.76

坏账准备102397931.11154990527.06

合计469461088.65451478743.70

83深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）其他应收款按坏账计提方法分类列示期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提计提比例账面价值比例账面价值金额金额比例金额金额比例

（%）（%）

（%）（%）按单项计提

33045287.275.7828195455.4585.324849831.8233045287.275.4528195455.4585.324849831.82

坏账准备

其中：

单项重大------------------------------

单项不重大33045287.275.7828195455.4585.324849831.8233045287.275.4528195455.4585.324849831.82按组合计提

538813732.4994.2274202475.6613.77464611256.83573423983.4994.55126795071.6122.11446628911.88坏账准备

其中：

账龄组合538813732.4994.2274202475.6613.77464611256.83573423983.4994.55126795071.6122.11446628911.88

合计571859019.76100.00102397931.1117.91469461088.65606469270.76100.00154990527.0625.56451478743.70

84深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

1）其他应收款按单项计提坏账准备

期末余额名称计提比例账面余额坏账准备计提理由

（%）

代偿还按揭贷25611934.8121920551.1885.59预计无法全额收回款及利息

自然人3678626.942520178.7568.51预计无法全额收回

墙体保证金1804110.091804110.09100.00预计无法收回

代垫水电费1619796.171619796.17100.00预计无法收回

其他330819.26330819.26100.00预计无法收回

合计33045287.2728195455.4585.32—

2）其他应收款按组合计提坏账准备

期末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）271066293.4313553284.715.00

1-2年189181815.5818918181.5710.00

2-3年23714056.757114217.0330.00

3-4年5819156.412909578.2150.00

4-5年25062380.3612531190.1750.00

5年以上23970029.9619176023.9780.00

合计538813732.4974202475.6613.77

（续）期初余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）226743511.3511337157.285.00

1-2年211625150.0321162515.0010.00

2-3年9278991.972783697.5830.00

3-4年2563911.011281955.5150.00

4-5年27800630.1713900315.0850.00

5年以上95411788.9676329431.1680.00

合计573423983.49126795071.6122.11

3）其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

85深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

整个存续期整个存续期预未来12个月预预期信用损期信用损失期信用损失失（未发生（已发生信用信用减值）减值）

上期期末余额126795071.61---28195455.45154990527.06

上期期末余额在------------本年

本期计提-52592595.95-------52592595.95

本期转回------

期末余额74202475.66---28195455.45102397931.11

（4）其他应收款本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别期初余额收回或转销或其期末余额计提转回核销他

坏账154990527.06-52592595.95---------102397931.11准备

合计154990527.06-52592595.95---------102397931.11

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款期末款项性坏账准备期末单位名称期末余额账龄余额合计质余额数的比例

（%）深圳市地铁集

往来款180526695.851-2年31.5718052669.59团有限公司深圳市高新投

融资担保有限保证金149440000.001年以内26.137472000.00公司往来南京地铁小镇1年以

款、押

开发建设集团22726164.00内、4-53.972711308.20金及保有限公司年证金南京汤山建设

投资发展集团往来款8188760.001年以内1.43409438.00有限公司深圳市设计装

饰工程有限公代垫款6708965.162-3年1.172012689.55司

合计-367590585.01-64.2830658105.34

86深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

6.存货

（1）存货分类期末余额项目账面余额跌价准备账面价值

完工开发产品6741423126.071694256925.435047166200.64

在建开发产品4691139068.1462274662.244628864405.90

拟开发产品563889691.29---563889691.29

合计11996451885.501756531587.6710239920297.83

（续）期初余额项目账面余额跌价准备账面价值

完工开发产品6815445746.411728694363.485086751382.93

在建开发产品5129714497.1560018397.855069696099.30

拟开发产品563691849.19---563691849.19

合计12508852092.751788712761.3310720139331.42

（2）存货期末余额中借款费用资本化情况项目期末借款资本化余额

完工开发产品148243982.42

在建开发产品41204102.42

合计189448084.84

注：本期用于确认借款利息费用的资本化率为3.64%。

87深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）存货跌价准备本期增加本期减少项目期初余额期末余额

计提其他（注）转销其他（注）

完工开发产品1728694363.4868237902.6912153990.14100419076.35---1708667179.96

在建开发产品60018397.85---------12153990.1447864407.71

合计1788712761.3368237902.6912153990.14100419076.3512153990.141756531587.67

注：本期在建开发产品因完工转入完工开发产品，对应的存货跌价准备作相应结转。

（4）存货明细情况

*完工开发产品项目名称竣工时间期初余额本期增加金额本期减少金额期末余额

振业天成2024年10月1978364489.06---206625972.811771738516.25

广州振业学府里全期2025年5月860250166.08---37510203.96822739962.12

翡丽铂湾2024年6月534181611.55------534181611.55

天津津海·御湖2025年8月479272885.57---60100743.59419172141.98

惠阳·振业城一期 U组团 2024 年 7 月 401800318.51 --- 3450364.10 398349954.41

博文雅苑2026年1月---695120290.14358944647.52336175642.62

铭著风华2024年5月323817624.87---3052980.68320764644.19

振业悦江府2024年10月315755498.24---12087175.57303668322.67

88深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

振业·启航城2021年3月305185402.52---17698921.02287486481.50

西安振业·泊樾府2023年11月195631521.20---40845553.25154785967.95

振业·天颂2019年1月178692681.08---316908.17178375772.91

深汕振业时代花园二期2022年12月141969840.37---635922.97141333917.40

清溪雅苑2022年8月135398848.13---10576982.41124821865.72

惠阳·振业城商务中心2015年7月122893205.10------122893205.10

长沙振业城三期2021年2月108865604.22---83634.65108781969.57

西安振业·泊墅二期 A组团 2014 年 9 月 106780803.26 --- 79854.65 106700948.61

深河湾二期一标段2024年12月90804869.19---6055393.5384749475.66

西安振业·泊岸2019年12月82435444.10---743052.2081692391.90

天津·启春里2016年12月64250083.17---2809979.1861440103.99

新城花园52717054.22------52717054.22

广西振业·尚府2016年11月40381254.47---409961.9639971292.51

西安振业·泊墅二期 B组团 2015 年 11 月 36849379.17 --- --- 36849379.17

长沙振业城二期2018年4月32690239.85---620880.8832069358.97

天津·新博园2013年10月29857378.50---248811.4829608567.02

深河湾一期2022年4月28785338.71---1522799.5427262539.17

长沙振业城四期2023年9月27898149.42---882578.8327015570.59

天津·铂雅轩2017年10月26164287.14---250775.9125913511.23

西安振业·泊墅一期2012年6月25687535.42---27912.5025659622.92

89深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

惠阳·振业城 Q组团 2018 年 9 月 23977091.07 --- 100502.29 23876588.78

东莞松湖雅苑2016年10月16407040.99------16407040.99

深汕振业时代花园一期2020年10月14216731.49------14216731.49

振业·邕江雅苑2018年12月13022942.42------13022942.42

惠阳·振业城二期（GH 组团） 2011 年 12 月 5398271.99 --- --- 5398271.99

振业·青秀山1号2012年1月4810479.08------4810479.08

长沙振业城一期2015年11月3866968.27---3460396.83406571.44

景州大厦1931835.29------1931835.29

振业峦山谷花园一期2010年11月1627603.92------1627603.92

振业城六-七期2013年3月1416266.26------1416266.26

振业城四-五期2011年3月811573.87------811573.87

振业·中央华府（北海）2009年3月517292.83------517292.83

北海宝丽一期1995年60135.81------60135.81

合计—6815445746.41695120290.14769142910.486741423126.07

*在建开发产品项目名称开工时间预计竣工时间预计投资总额期末余额期初余额

振业·天境云玺2025年8月2027年12月3290160000.002206529704.782081604947.25

振业·天境云庭2023年9月2026年12月1785010000.001389660328.701307070153.23

博文雅苑2022年12月2026年1月862870000.00---697070463.69

90深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目名称开工时间预计竣工时间预计投资总额期末余额期初余额

惠阳·振业城二期 U组团 2020 年 12 月 2027 年 7 月 1249179400.00 478962830.83 478717893.54

长沙振业城五期2024年1月2027年11月736982649.50448422887.73400784894.81

深河湾二期二标段2021年8月2026年12月380000000.00167563316.10164466144.63

合计———4691139068.145129714497.15

*拟开发产品项目开工时间预计竣工时间预计总投资期末余额期初余额

惠阳·振业城 K组团 暂无 暂无 暂无 225355103.10 225322365.07

惠阳·振业城 R组团 暂无 暂无 暂无 80977410.79 80977410.79

惠阳·振业城二期-F1 组团 暂无 暂无 暂无 43729696.70 43729696.70

深河湾三期暂无暂无暂无116710387.34116686792.70

长沙振业城六期暂无暂无暂无68352866.1568211356.72

惠阳·振业城 M组团 暂无 暂无 暂无 14584985.83 14584985.83

惠阳·振业城 E1 组团 暂无 暂无 暂无 12123721.38 12123721.38

惠阳·振业城水厂重叠地块暂无暂无暂无2055520.002055520.00

合计———563889691.29563691849.19

91深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

7.其他流动资产

项目期末余额期初余额

预缴增值税261300946.08231879138.10

预缴土地增值税250359231.38230462010.40

待抵扣增值税192829673.40193167699.32

合同取得成本（注）62081731.4168730644.50

预缴城建税17540540.3417134260.51

预缴企业所得税14144837.3213668863.23

预缴教育费附加13807916.4713515389.65

预缴其他6855533.593642274.05

合计818920409.99772200279.76

注：合同取得成本系销售佣金。

8.长期股权投资

（1）长期股权投资情况本期增减变动期初余额期末余额减值准备权益法下减值准备被投资单位（账面追加（账面期初余额确认的投期末余额价值）投资价值）资损益

一、其他股权投资天津振业化

工发展有限---4500000.00---------4500000.00公司深圳市振业

贸易发展有---1384076.29---------1384076.29限公司深圳市建设（集团）公

---490434.54---------490434.54司金属结构制品厂

小计---6374510.83---------6374510.83

合计---6374510.83---------6374510.83

9.投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物合计

92深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

一、账面原值

1.期初余额1780736119.551780736119.55

2.本期增加金额------

（1）存货\固定资产\在建工程转入------

3.本期减少金额------

（1）处置------

（2）转至固定资产------

（3）其他减少------

4.期末余额1780736119.551780736119.55

二、累计摊销

1.期初余额630621516.43630621516.43

2.本期增加金额20392494.4420392494.44

（1）计提或摊销20392494.4420392494.44

3.本期减少金额------

（1）处置------

（2）转至固定资产------

4.期末余额651014010.87651014010.87

三、减值准备

1.期初余额------

2.本期增加金额------

3.本期减少金额------

4.期末余额------

四、账面价值

1.期末账面价值1129722108.681129722108.68

2.期初账面价值1150114603.121150114603.12

（2）未办妥产权证书的投资性房地产

截至2026年6月30日止，未办妥产权证书的投资性房地产的账面价值为

376620138.71元。

10.固定资产

项目期末余额期初余额

固定资产61202260.3660841589.75

固定资产清理------

93深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

合计61202260.3660841589.75

10.1固定资产

（1）固定资产情况项目房屋及建筑物运输设备办公设备合计

一、账面原值

1.期初余额75557126.435832250.7310986570.4892375947.64

2.本期增加金额1466355.90---363863.601830219.50

（1）购置------363863.60363863.60

（2）存货转入1466355.90------1466355.90

3.本期减少金额------27900.0027900.00

（1）处置或报废------27900.0027900.00

4.期末余额77023482.335832250.7311322534.0894178267.14

二、累计折旧

1.期初余额17797885.845467580.998268891.0631534357.89

2.本期增加金额904932.2250302.92496574.001451809.14

（1）计提904932.2250302.92496574.001451809.14

（2）存货转入------------

3.本期减少金额------10160.2510160.25

（1）处置或报废------10160.2510160.25

4.期末余额18702818.065517883.918755304.8132976006.78

三、减值准备

1.期初余额------------

2.本期增加金额------------

3.本期减少金额------------

4.期末余额------------

四、账面价值

1.期末账面价值58320664.27314366.822567229.2761202260.36

2.期初账面价值57759240.59364669.742717679.4260841589.75

（2）未办妥产权证书的固定资产项目账面价值未办妥产权证书原因

长沙振业城二期1#商业楼25565632.01自行开发，尚未办证合计25565632.01—

94深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

11.使用权资产

（1）使用权资产情况项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1.期初余额201117246.03201117246.03

2.本期增加金额23085510.4123085510.41

（1）租赁增加23085510.4123085510.41

（2）其他增加------

3.本期减少金额6712355.906712355.90

（1）处置------

（2）其他减少6712355.906712355.90

4.期末余额217490400.54217490400.54

二、累计折旧

1.期初余额50667009.7050667009.70

2.本期增加金额12246508.4712246508.47

（1）计提12246508.4712246508.47

3.本期减少金额------

4.期末余额62913518.1762913518.17

三、减值准备

1.期初余额------

2.本期增加金额------

3.本期减少金额------

4.期末余额------

四、账面价值

1.期末账面价值154576882.37154576882.37

2.期初账面价值150450236.33150450236.33

12.长期待摊费用

本期项目期初余额本期增加本期摊销其他期末余额减少

租赁装修87234590.26642989.745309252.73---82568327.27费

办公软件1335535.28439018.87411974.26---1362579.89费用

合计88570125.541082008.615721226.99---83930907.16

95深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

13.递延所得税资产和递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税可抵扣暂时性差递延所得税异资产异资产

可抵扣亏损1269311774.48317327943.621281789349.03320447337.26

租赁负债154576882.3633556838.72150450236.4437612559.11

预收房款预57201588.5214300397.1346747359.0011686839.75计毛利

其他------3307779.04826944.76

合计1481090245.36365185179.471482294723.51370573680.88

（2）未经抵销的递延所得税负债期末余额期初余额项目递延所得税应纳税暂时性差递延所得税应纳税暂时性差异负债异负债

使用权资产154576882.3733556838.72150450236.4437612559.11

合计154576882.3733556838.72150450236.4437612559.11

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债期末余额期初余额抵销后递延所得抵销后递延所得项目递延所得税资产递延所得税资产税资产或负债余税资产或负债余和负债互抵金额和负债互抵金额额额

递延所得33556838.72331628340.7537612559.11332961121.77税资产

递延所得33556838.72---37612559.11---税负债

（4）未确认递延所得税资产明细项目期末余额期初余额

可抵扣暂时性差异1906938485.971991397727.02

可抵扣亏损1758645144.571571290369.84

合计3665583630.543562688096.86

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份期末金额期初金额备注

96深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

年份期末金额期初金额备注

2026年度164189151.49164189151.49

2027年度202414130.14202414130.14

2028年度199730514.86199730514.86

2029年度488298358.36488298358.36

2030年度516658214.99516658214.99

2031年度187354774.73---

合计1758645144.571571290369.84—

14.所有权或使用权受到限制的资产

期末余额期初余额项目账面余额受限情况账面余额受限情况

存货1236985519.55借款抵押1108014972.56借款抵押

投资性房借款抵押、公借款抵押、公

480327392.69490305415.14

地产司债券反担保司债券反担保

保函、按揭保保函、按揭保

货币资金96944052.39

证金、诉讼冻证金、诉讼冻

181680225.90

结、代建项目结、代建项目代收代付资金代收代付资金

固定资产2621387.71借款抵押2716522.39借款抵押

合计1816878352.341782717135.99—

15.应付账款

（1）应付账款列示项目期末余额期初余额

1年以内225658104.95188900373.50

1-2年87632675.18474901833.33

2-3年278540117.26126873087.93

3年以上196240564.69159350870.87

合计788071462.08950026165.63

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款单位名称期末余额未偿还或结转的原因

振业天成53208089.10未结算

惠阳·振业城一期 U 组团 84456704.49 未结算

翡丽铂湾80275732.12未结算

97深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

单位名称期末余额未偿还或结转的原因

铭著风华75978963.70未结算

合计293919489.41-

16.预收款项

类别期末余额期初余额

预收租金470673.28741485.92

合计470673.28741485.92

17.合同负债

（1）合同负债情况项目期末余额期初余额

预收房款2569135851.162485389393.22

其中：振业·天境云庭1691741753.211567518786.24

长沙振业城五期453612401.72359011654.97

振业·天境云玺169578783.48---

翡丽铂湾119352169.80117528392.51

振业天成42969321.9248848735.19

广州振业学府里18961306.06313805.52

博文雅苑15135779.81345083154.12

深汕振业时代花园二期13541563.1913541563.19

西安振业·泊樾府13098340.38862044.95

振业悦江府11298245.06361206.53

铭著风华6926393.1010653276.58

天津津海·御湖5259633.167661502.92

惠阳·振业城二期 U组团 2774472.53 1836224.77

深河湾二期一标段1543497.201899422.88

深河湾一期761467.971211507.43

清溪雅苑91743.791298165.80

振业·启航城916.693482180.89

长沙振业城一期---1791069.52

长沙振业城四期---1573997.02

预收代建费---29117.60

预收物管费3663951.924237582.59

合计2572799803.082489656093.41

98深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）账龄超过1年的重要合同负债单位名称期末余额账龄超过一年的金额

振业·天境云庭1691741753.211137314180.74

长沙振业城五期453612401.72289122158.66

翡丽铂湾119352169.80116673603.63

合计2264706324.731543109943.03

（3）本期账面价值发生重大变动情况项目变动金额变动原因

振业·天境云庭124222966.97预售

振业·天境云玺169578783.48预售

博文雅苑-329947374.31结转收入

合计-36145623.86—

18.应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬分类项目期初余额本期增加本期减少期末余额

短期薪酬47154819.7262874066.7463581626.5146447259.95

离职后福利-设12349413.005868698.475868698.4712349413.00定提存计划

辞退福利------------

合计59504232.7268742765.2169450324.9858796672.95

（2）短期薪酬项目期初余额本期增加本期减少期末余额

工资、奖金、津贴

37353300.3450407401.3150730710.7437029990.91

和补贴

职工福利费950009.662951577.983274077.98627509.66

社会保险费13286.402418044.442431330.84---

其中：医疗保险费13286.402151706.262164992.66---

工伤保险费---139521.28139521.28---

生育保险费---126816.90126816.90---

住房公积金15144.816124014.196135849.193309.81工会经费和职工教

8823078.51973028.821009657.768786449.57

育经费

合计47154819.7262874066.7463581626.5146447259.95

（3）设定提存计划

99深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

基本养老保险---5611713.775611713.77---

失业保险费---256984.70256984.70---

企业年金缴费12349413.00------12349413.00

合计12349413.005868698.475868698.4712349413.00

19.应交税费

项目期末余额期初余额

房产税6418000.04123097.05

个人所得税982953.461388513.07

增值税712690.911379009.80

教育费附加235818.53305864.26

土地使用税162409.4638043.61

城市维护建设税125477.74223809.51

印花税23247.67150329.51

其他16795.872554.60

企业所得税---5363882.25

合计8677393.688975103.66

20.其他应付款

项目期末余额期初余额

应付利息------

应付股利6194761.916200797.73

其他应付款1750864663.521810550131.11

合计1757059425.431816750928.84

21.1应付股利

项目期末余额期初余额

广西振业房地产股份有限公司小股东6181600.666187636.48

惠州市惠阳区振业创新发展有限公司小股东13161.2513161.25

合计6194761.916200797.73

21.2其他应付款

（1）按款项性质列示其他应付款

100深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

款项性质期末余额期初余额

往来款项1640868138.331704843009.14

暂扣款项42062500.0042062500.00

押金及保证金30014897.6231496072.93

员工跟投款19376598.0019376598.00

代扣代缴款项9913644.326805632.12

其他8628885.255966318.92

合计1750864663.521810550131.11

（2）账龄超过1年或逾期的重要其他应付款单位名称期末余额未偿还或结转的原因

南京新城恒璟房地产开发有限公司375149870.79合作项目往来款

中国建筑第八工程局有限公司205085061.00销售往来款

南京新城恒博房地产开发有限公司201918628.91合作项目往来款

合计782153560.70—

21.一年内到期的非流动负债

项目期末余额期初余额

一年内到期的应付债券1280260329.591541070482.90

一年内到期的长期借款544610000.00938932346.57

一年内到期的租赁负债25399951.0118426288.00

合计1850270280.602498429117.47

22.其他流动负债

项目期末余额期初余额

待转销项税额230465521.02223943673.57

合计230465521.02223943673.57

23.长期借款

（1）长期借款分类借款类别期末余额期初余额

抵押+保证715120000.00736995539.01

抵押借款435610000.00627936459.17

抵押+质押445500000.00469469583.33

信用借款483855702.50251000000.00

101深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

借款类别期末余额期初余额

质押+保证42205787.6845986552.54

合计2122291490.182131388134.05

减：一年内到期的长期借款544610000.00938932346.57（附注七、21）

合计1577681490.181192455787.48

24.应付债券

（1）应付债券分类项目期末余额期初余额

公司债券1370534757.721523208873.38

中期票据829527228.84842717892.81

小计2200061986.562365926766.19

减：一年内到期的应付债券1280260329.591541070482.90（附注七、21）

合计919801656.97824856283.29

102深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）应付债券的增减变动是债债券面值总票面发行券发行金本期发按面值计提一年内到期的否期初余额溢折价摊销本期偿还期末余额名称额利率日期期额行利息应付债券违限约

2023

750000003.30%2023/5/75000000年公司0.0043年0.00764923604.68---8340410.971485984.35774750000.00------否

债01

2023

75000000年公司0.003.45%

2023/8/75000000

13年0.00758285268.70---12831164.392186330.15---773302763.24---否

债02

2024

50000000年中期0.003.00%

2024/4/50000000

263年0.00510206631.28---7418032.7925062.8715000000.00502649726.94---否

票据

2025

32500000年中期0.003.45%

2025/4/32500000

293年0.00332511261.53---5560171.2418569.1311212500.001938085.99324939415.91否

票据

2026

60000000年公司0.002.12%

2026/4/年600000002230.00---600000002369753.42-5137758.94---2369753.42594862241.06否

债010.00

60000000

合计—————2365926766.190.0036519532.81-1421812.44800962500.001280260329.59919801656.97—

103深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

25.租赁负债

项目期末余额期初余额

租赁付款额200586877.42201227454.99

减：未确认融资费用27750423.9432263085.90

一年内到期的租赁负债（附注七、21）25399951.0118426288.00

合计147436502.47150538081.09

26.预计负债

项目期末余额期初余额形成原因

未决诉讼22877924.4022877924.40未决诉讼

其他2782000.002782000.00土地闲置费

合计25659924.4025659924.40—

27.股本

本期变动增减（+、-）项目期初余额发行送公积金其小期末余额新股股转股他计

无限售条件1349995046.00---------------1349995046.00流通股份

28.资本公积

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

股本溢价458717817.01------458717817.01

其他资本公积25603806.06------25603806.06

合计484321623.07------484321623.07

29.盈余公积

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积804398296.50------804398296.50

任意盈余公积1373867049.55------1373867049.55

合计2178265346.05------2178265346.05

30.未分配利润

项目期末余额期初余额

调整前上期末未分配利润1348936183.161391193683.66调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-------

104深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末余额期初余额

）

调整后期初未分配利润1348936183.161391193683.66

加：本期归属于母公司所有者的净利润-95731372.32-42257500.50

减：提取法定盈余公积------

本期期末余额1253204810.841348936183.16

31.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营796432384.24686889207.741882706883.061575400270.23业务其他

------------业务

合计796432384.24686889207.741882706883.061575400270.23

（2）主营业务的收入、成本的分解信息本期发生额上期发生额业务类型收入成本收入成本

按行业分类796432384.24686889207.741882706883.061575400270.23

其中：房地796432384.24686889207.741882706883.061575400270.23产

按产品分类796432384.24686889207.741882706883.061575400270.23

其中：房产724907019.10626698579.901809084442.351519063874.95销售

房产51071059.5141098490.8058602260.2543470009.40租赁

物管9762499.1114301442.646258973.5211288385.35服务代建及旧

改前10691806.524790694.408761206.941578000.53期服务

按地区分类796432384.24686889207.741882706883.061575400270.23

105深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

业务类型本期发生额上期发生额

其中：广东668242147.85584188215.401291245524.461089792855.82省

江苏3333825.691682668.73286724921.09231927755.56省

天津50768723.8144644386.30124336788.7192036824.69市

陕西31600105.3525294365.71104064284.3892433641.78省

湖南27288584.7617532099.9773703656.4967442966.81省

广西15198996.7813547471.632631707.931766225.57壮族自治区

32.税金及附加

项目本期发生额上期发生额

房产税7585083.961238738.92

城市维护建设税752169.403354947.17

教育费附加536750.082408575.24

印花税522310.751483409.85

其他401652.69699885.70

土地增值税（注1）336502.59-35168257.13

合计10134469.47-25982700.25

注1：上期发生额系根据土地增值税清算审核结论调整。

33.销售费用

项目本期发生额上期发生额

代理费29822227.8947647919.18

销售策划费2140036.283026461.58

广告推广费1472089.661486914.97

其他1457878.11608959.48

合计34892231.9452770255.21

34.管理费用

项目本期发生额上期发生额

工资及福利费38797878.6137408029.55

106深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

租金及物管水电费14637221.5419922234.26

社会保险费及住房公积金10594868.669822686.19

中介服务费2959330.942817761.01

其他费用1930183.842029215.04

办公费1932049.501487886.76

长期待摊费用摊销593250.801158599.80

折旧费用797903.93942414.29

董事会经费420167.87557772.46

诉讼费514025.14232454.97

车辆费149676.26173809.09

合计73326557.0976552863.42

35.财务费用

项目本期发生额上期发生额

利息费用75161059.0381893555.96

减：利息收入4993517.1713344380.69

加：汇兑损失------

其他支出3605281.17424765.43

合计73772823.0368973940.70

36.其他收益

产生其他收益的来源本期发生额上期发生额

债务重组收益369979.372014349.10

收到的代扣代缴个税手续费返还95665.0923667.07

合计465644.462038016.17

37.投资收益

项目本期发生额上期发生额

处置交易性金融资产取得的投资收益18739.72127004.64

合计18739.72127004.64

38.公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

交易性金融资产647711.47870329.85

107深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

合计647711.47870329.85

39.信用减值损失

项目本期发生额上期发生额

坏账损失52717623.61-13896194.72

合计52717623.61-13896194.72

40.资产减值损失

项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失-68237902.69-185281485.14

合计-68237902.69-185281485.14

41.资产处置收益

项目本期发生额上期发生额

非流动资产处置收益1843815.78---

合计1843815.78---

42.营业外收入

计入本期非经常项目本期发生额上期发生额性损益的金额

非流动资产损毁报废收入600.00---600.00

罚款及违约金收入968273.562376852.66968273.56

其他60000.18137575.0860000.18

合计1028873.742514427.741028873.74

43.营业外支出

计入本期非经常项目本期金额上期金额性损益的金额

对外捐赠支出---200000.00---

非流动资产损毁报废损失---5081.24---

其他283259.0234029.87283259.02

合计283259.02239111.11283259.02

44.所得税费用

（1）所得税费用项目本期发生额上期发生额

108深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用1317081.73-45946713.15

递延所得税费用1332781.0259568781.80

合计2649862.7513622068.65

（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本期发生额

本期合并利润总额-94381657.96

按法定/适用税率计算的所得税费用-23595414.49

子公司适用不同税率的影响508551.83

调整以前期间所得税的影响4867.50

非应税收入的影响---

不可抵扣的成本、费用和损失的影响7974.49

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响---

本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵25723883.42扣亏损的影响

所得税费用合计2649862.75

45.现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金

1）收到的其他与经营活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额

往来款115982939.82250892885.29

押金及保证金6163424.124295346.13

利息收入4992854.7213344263.64

违约金及赔偿款收入247798.72179041.00

其他828849.291497844.47

合计128215866.67270209380.53

2）支付的其他与经营活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额

往来款58606432.86112334147.29

付现费用40484273.4563566234.07

押金及保证金9126387.826987296.79

手续费98393.09424765.43

109深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目本期发生额上期发生额

捐赠支出---200000.00

其他2859722.413406458.73

合计111175209.63186918902.31

（2）与筹资活动有关的现金

1）支付的其他与筹资活动有关的现金

项目本期发生额上期发生额

发债担保保证金82420000.00---

支付租金及其他16235403.245113029.74

发行债券费用6712000.00---

合计105367403.245113029.74

46.现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料项目本期金额上期金额

1.将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-97031520.71-72496827.47

加：资产减值准备68237902.69185281485.14

信用减值损失-52717623.6113896194.72

固定资产折旧、投资性房地产折旧、生21844303.5822761028.15产性生物资产折旧

使用权资产折旧12246508.479734396.56

无形资产摊销------

长期待摊费用摊销5721226.992868275.76

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的-1843815.78---损失（收益以“-”填列）

固定资产报废损失（收益以“-”填列）---5081.24

公允价值变动损失（收益以“-”填列）-647711.47-870329.85

财务费用（收益以“-”填列）78661059.0381893555.96

投资损失（收益以“-”填列）-18739.72-127004.64递延所得税资产的减少（增加以“-”填1332781.0259942339.49列）递延所得税负债的增加（减少以“-”填----399627.41列）

110深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目本期金额上期金额

存货的减少（增加以“-”填列）413463743.791447611531.30经营性应收项目的减少（增加以“-”填-14020405.99-220199002.47列）经营性应付项目的增加（减少以“-”填8725948.73-802636583.21列）

其他------

经营活动产生的现金流量净额443953657.02727264513.27

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本------

一年内到期的可转换公司债券------

融资租入固定资产------

3.现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额2438415757.533018926323.62

减：现金的期初余额2355281117.322671628235.54

加：现金等价物的期末余额------

减：现金等价物的期初余额------

现金及现金等价物净增加额83134640.21347298088.08

（2）现金和现金等价物的构成项目期末余额期初余额

现金2438415757.532355281117.32

其中：库存现金------

可随时用于支付的银行存款2438415757.532355281117.32

现金等价物------

其中：三个月内到期的债券投资------

期末现金和现金等价物余额2438415757.532355281117.32

其中：母公司或集团内子公司使用受限1270039116.78647695523.20制的现金和现金等价物

（3）不属于现金及现金等价物的货币资金不属于现金及现金项目期末余额期初余额等价物的理由

代收代付资金68721408.16136124234.31使用受限

诉讼等冻结资金18112326.8335827799.47使用受限

按揭保证金8771144.288769024.42使用受限

111深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

不属于现金及现金项目期末余额期初余额等价物的理由

保函保证金1339173.12959167.70使用受限

合计96944052.39181680225.90—

（4）使用范围受限但仍属于现金及现金等价物列示的情况项目期末余额期初余额属于现金及现金等价物的理由

只是限定了用途，并未被冻结、预售监管资金1270039116.78647695523.20质押或者设置其他他项权利

合计1270039116.78647695523.20—

47.租赁

（1）本集团作为承租方项目本期发生额上期发生额

租赁负债利息费用3618127.443733963.10

与租赁相关的总现金流出16414460.8315334292.56

售后租回交易产生的相关损益------

售后租回交易现金流------

（2）本集团作为出租方

1）本集团作为出租人的经营租赁

本期发生额

经营租赁收入51071059.51

其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入---

于资产负债表日后将收到的未折现的租赁收款额如下：

剩余租赁年期末余额

1年以内109049051.76

1-2年48332779.88

2-3年15101324.41

3-4年13834409.18

4-5年13751098.46

5年以上11413209.10

合计211481872.79

112深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

八、合并范围的变更

1.非同一控制下企业合并

（1）本期未发生非同一控制下企业合并。

2.同一控制下企业合并

（1）本期未发生同一控制下企业合并。

3.处置子公司

（1）本期未发生丧失子公司控制权的交易或事项。

4.其他原因的合并范围变动

（1）合并范围的增加

2026年1月29日，本公司全资子公司深圳市振业商业运营管理有限公司与深圳市

光明新城产业投资发展有限公司共同出资设立深圳市振业光明投资发展有限公司，深圳市振业商业运营管理有限公司取得该公司控制权。

（2）合并范围的减少本期未发生合并范围的减少。

九、在其他主体中的权益

1.在子公司中的权益

（1）企业集团的构成

主要持股比例（%）表决权注册业务子公司名称经营比例取得方式地性质直接间接地（%）东莞市振业投资发展广东广东房地产

100.00100.00投资设立

有限公司东莞东莞开发河源市振业深河投资非同一控广东广东房地产置业有限公司（注50.0050.00制下企业河源河源开发

1）合并

广州市振业置地房地广东广东房地产

100.00100.00投资设立

产开发有限公司广州广州开发天津振业津海房地产房地产

天津天津100.00100.00投资设立开发有限公司开发西安振业房地产开发陕西陕西房地产

100.00100.00投资设立

有限公司西安西安开发西安振业创发置业有陕西陕西房地产

100.00100.00投资设立

限公司西安西安开发

113深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

主要持股比例（%）表决权注册业务子公司名称经营比例取得方式地性质直接间接地（%）非同一控湖南振业房地产开发湖南湖南房地产

80.0080.00制下企业

有限公司长沙长沙开发合并振业（长沙）房地产湖南湖南房地产

100.00100.00投资设立

开发有限公司长沙长沙开发广西振业房地产股份广西广西房地产

97.3797.37投资设立

有限公司南宁南宁开发惠州市惠阳区振业创广东广东房地产

82.005.0087.00投资设立

新发展有限公司惠州惠州开发深圳市振业城市建设广东广东棚户区

100.00100.00投资设立

投资发展有限公司深圳深圳改造深圳市振业置地有限广东广东房地产

100.00100.00投资设立

公司深圳深圳租赁南京新振城房地产开江苏江苏房地产

51.0051.00投资设立

发有限公司南京南京开发南京振新业房地产开江苏江苏房地产

51.0051.00投资设立

发有限公司南京南京开发深圳市振业天发开发广东广东房地产建设有限公司（注40.0051.00投资设立深圳深圳开发

2）

房地产深圳市振业房地产开广东广东开发及

100.00100.00投资设立

发有限公司深圳深圳自有物业租赁广州市振发房地产开广东广东房地产

100.00100.00投资设立

发有限公司广州广州开发深圳市深汕特别合作广东广东房地产

区振业房地产发展有100.00100.00投资设立深圳深圳开发限公司东莞市振业房地产开广东广东房地产

100.00100.00投资设立

发有限公司东莞东莞开发房屋租深圳市振业商业运营广东广东

赁及商100.00100.00投资设立管理有限公司深圳深圳业运营

深圳市振业城市服务广东广东物业管100.00100.00投资设立

114深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

主要持股比例（%）表决权注册业务子公司名称经营比例取得方式地性质直接间接地（%）有限公司深圳深圳理深圳市振业窝趣投资广东广东房地产

70.0070.00投资设立

运营有限公司深圳深圳租赁深圳市振业华舍一格广东广东房地产

51.0051.00投资设立

公寓管理有限公司深圳深圳租赁深圳市振业百瑞纪投广东广东房地产

85.0085.00投资设立

资运营有限公司深圳深圳租赁深圳市振业公寓管理广东广东房地产

100.00100.00投资设立

有限公司深圳深圳租赁深圳市振业安歆公寓广东广东房地产

70.0070.00投资设立

管理有限公司深圳深圳租赁深圳市振业光明投资广东广东房地产

87.5087.50投资设立

发展有限公司深圳深圳租赁资产经天津市振业资产管理营及房

天津天津100.00100.00投资设立有限公司地产投资天津振业佳元房地产房地产

天津天津100.00100.00投资设立开发有限公司开发天津振业津滨房地产房地产

天津天津100.00100.00投资设立开发有限公司开发广州市振业鸿远房地广东广东房地产

100.00100.00投资设立

产开发有限公司广州广州开发

深圳市建设（集团）广东广东

公司金属结构制品厂制造业100.00100.00投资设立深圳深圳（注3）深圳市振业贸易发展广东广东

贸易100.00100.00投资设立

有限公司（注3）深圳深圳天津振业化工发展有

天津天津制造业100.00100.00投资设立

限公司（注3）

注1：本公司在河源市振业深河投资置业有限公司董事会表决权及项目运营管控方面具有控制权。

115深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

注2：根据《深圳市振业天发开发建设有限公司管控协议》约定，股东会会议由股东按照出资比例行使表决权，深圳市建辰投资发展有限公司同意让渡11%表决权的股东权利予本公司。

注3：本公司持有深圳市振业贸易发展有限公司、深圳市建设（集团）公司金属结

构制品厂、天津振业化工发展有限公司三家公司全部股权但未纳入合并范围的原因是：

上述公司已停止经营多年，且被吊销营业执照或已注销，本公司认为该等公司不符合“控制”的定义，根据《企业会计准则第33号——合并财务报表》的规定，上述公司不纳入合并范围。本公司对上述公司长期股权投资已全额计提了减值准备。

（2）重要的非全资子公司本期向少数少数股东持本期归属于少期末少数股东子公司名称股东宣告分股比例数股东的损益权益余额派的股利湖南振业房地产开发有

20%810501.07---311925109.77

限公司深圳市振业天发开发建

60%-322655.10---479401967.23

设有限公司惠州市惠阳区振业创新

13%3176525.02---4050559.46

发展有限公司

116深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）重要非全资子公司的主要财务信息期末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

湖南振业房地产开发1990495770.96124755282.062115251053.02555625504.17---555625504.17有限公司

深圳市振业天发开发2464555622.04132552.752464688174.791534829193.57130855702.501665684896.07建设有限公司

惠州市惠阳区振业创1193352794.7514043907.211207396701.96688456552.30487782000.001176238552.30新发展有限公司（接上表）期初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计湖南振业房地产开发

1880681068.02126729088.542007410156.56451837113.06---451837113.06

有限公司深圳市振业天发开发

2159967294.60146549.042160113843.641309572806.4351000000.001360572806.43

建设有限公司惠州市惠阳区振业创

1218198495.9414174637.191232373133.131222867791.322782000.001225649791.32

新发展有限公司

（续）

117深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本期发生额上期发生额子公司经营活动现金经营活动现金流名称营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额流量量湖南振业房地产开

14744875.574052505.354052505.3557677158.904318937.0035976174.0135976174.01-201224331.69

发有限公司深圳市振业天发开

----537758.49-537758.4986301616.05------------发建设有限公司惠州市惠阳区振业

3188333.6924434807.8524434807.8526165207.732485532.10-33009876.99-33009876.999546735.41

创新发展有限公司

118深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的情况无。

3.在合营企业或联营企业中的权益无。

4.重要的共同经营无。

5.未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益无。

十、与金融工具相关风险本集团在日常活动中面临各种金融工具风险，主要包括市场风险（如汇率风险、利率风险和商品价格风险）、信用风险及流动性风险等。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

1、市场风险

（1）利率风险本集团面临的市场利率变动的风险主要与本集团以浮动利率计息的长期负债有关。

本集团借款均为人民币借款。人民币借款主要为浮动利率借款及固定利率借款，浮动借款利率根据中国人民银行贷款基准利率浮动。本集团因利率变动引起金融工具现金流量变动的风险主要与浮动利率银行借款有关。本集团的政策是保持这些借款的浮动利率。利率风险敏感性分析:利率风险敏感性分析基于下述假设:市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；对于以公允价值计量的

固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

下表为利率风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，利率发生合理、可能的变动时，将对净利润和股东权益产生的影响。

本期项目基准点净利润股东权益

对外借款增加1%-699367.37-699367.37

对外借款减少1%699367.37699367.37（续上表）项目上期

119深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

基准点净利润股东权益

对外借款增加1%-1092322.00-1092322.00

对外借款减少1%1092322.001092322.00

2、信用风险

截至2026年6月30日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本公司金融资产产生的损失以及本公司承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的变化而改变。本附注十三“承诺及或有事项”中披露了担保金额，公司认为与该等担保相关的风险较小。公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。除应收账款及合同资产金额前五名外，本集团无其他重大信用集中风险。

本集团应收账款及合同资产中，前五名金额合计37027542.87元，占本公司应收账款及合同资产总额的78.98%。

3、流动风险

本集团采用循环流动性计划工具管理资金短缺风险。该工具既考虑其金融工具的到期日，也考虑本公司运营产生的预计现金流量。本集团的目标是运用银行借款、债券、和其他计息借款等多种融资手段以保持融资的持续性与灵活性的平衡。

管理流动风险时，本公司保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本公司经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本集团将银行借款作为主要资金来源。于2026年6月30日，本集团尚未使用的银行借款额度为10.50亿元。

1）本集团持有的金融资产和金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

2026年6月30日金额：

项目一年以内一到五年五年以上合计金融资产交易性金

121355144.89------121355144.89

融资产

应收账款46877337.09------46877337.09其他应收

571859019.75------571859019.75

款金融负债

120深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目一年以内一到五年五年以上合计

应付账款788071462.08------788071462.08其他应付

1750864663.52------1750864663.52

款

长期借款604233834.761314709920.11431508500.002350452254.87

应付债券1314807500.00961652500.00---2276460000.00

租赁负债23432204.0189846722.0563148339.93176427265.99

十一、公允价值的披露

1.以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值

期末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公第三层次公合计值计量允价值计量允价值计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产121355144.89------121355144.89

1.以公允价值计量且其变

动计入当期损益的金融资121355144.89------121355144.89产

2.指定以公允价值计量且

其变动计入当期损益的金------------融资产

（二）其他债权投资------------

（三）其他权益工具投资------------

（四）投资性房地产------------

持续以公允价值计量的资121355144.89------121355144.89产总额

2.持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

开放式货币基金的公允价值根据基金公司于期末最后一个交易日披露净值确定。

十二、关联方及关联交易

1.关联方关系

（1）本公司的母公司情况对本公对本公司对本公注册司的持的间接持司的表母公司名称业务性质注册资本地股比例股比例决权比

（%）（%）例（%）

深圳市人民政府广东接受市政府授296031373.0021.9314.6536.58

121深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

对本公对本公司对本公注册司的持的间接持司的表母公司名称业务性质注册资本地股比例股比例决权比

（%）（%）例（%）国有资产监督管深圳权代表国家履理委员会行出资人职责

（2）本公司的子公司情况

子公司情况详见本附注“八、1.（1）企业集团的构成”相关内容。

（3）本企业合营企业及联营企业情况无。

（4）其他关联方无。

2.关联交易

（1）关键管理人员薪酬项目名称本期发生额上期发生额

薪酬合计2753000.003380730.00

十三、承诺及或有事项

1.本集团为内部单位提供担保情况

截至2026年6月30日：

担保是否担保到期担保方名称被担保方名称担保金额担保起始日已经履行日完毕广州市振业鸿远

本公司房地产开发有限215120000.002026/4/32031/4/3否公司深圳市振业百瑞深圳市振业房地产

纪投资运营有限42205787.682024/9/282032/5/7否开发有限公司公司

合计257325787.68———

2.重要承诺事项

项目期末余额（万元）期初余额（万元）已签约但未于财务报表中确认的资本承诺

122深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目期末余额（万元）期初余额（万元）

-建安工程合同109488.2861523.24

合计109488.2861523.24

3.或有事项

（1）未决诉讼仲裁形成的或有负债及其财务影响

1）关于新城花园项目的诉讼事项

1993年7月1日，本公司与香港雄丰集团有限公司（以下简称“雄丰公司”）、深圳市九州房地产开发有限公司（以下简称“九州公司”）签署《合作开发新城花园商住楼合同书》三方约定由雄丰公司、九州公司提供土地以及负责项目的报建手续，本公司负责资金。2003年2月20日深圳中级人民法院作出一审判决，裁决上述开发合同无效，由雄丰公司偿还本公司已投入的投资款2988万元和1300万元借款及利息。九州公司不服一审判决，向广东省高级人民法院提起上诉。2003年11月16日广东省高级人民法院作出终审判决，裁决上述开发合同有效但终止其履行，对已建成的8栋商住楼由本公司分得6栋（含雄丰公司以房产折抵其借款1300万元）雄丰公司分得2栋，本公司尚需负责上述8栋房产的收尾工程。根据上述判决，本公司经咨询深圳市尊地地产咨询有限公司，预计已经发生减值，对上述房产计提了存货跌价准备，截至2025年12月31日累计计提跌价准备3843.25万元。

本公司申请执行雄丰公司和龙城公司案，经深圳市中级人民法院作出（2004）深中法执字第21-1148-2号《民事裁定书》裁定结案。在执行过程中，因农业银行申请执行雄丰公司贷款纠纷一案中，涉及的抵押物与本公司的6栋房产紧密相连，本公司仍无法进行转让等实质性变现处理，根据“房地一体”的司法处理原则，本公司考虑以“利害关系人”的身份加入该执行案。据此，本公司已与农业银行、汕尾市城区法院进行了多次协商，本案执行无任何实质性进展。

2009年6月11日，雄丰公司就广东省高级人民法院作出的（2003）粤最高法民一

终字第311号民事判决向中华人民共和国最高人民法院提出再审申请。2009年12月16日，最高人民法院作出（2010）民监字第545号民事裁定书，驳回雄丰公司的再审申请。

2011年6月20日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司、雄丰公司为被告向深圳市中级人民法院提起涉案地块土地使用权诉讼。2012年2月8日，本公司以“利害关系人”的身份加入了该案件的庭审，2012年7月，深圳中院裁定准许原告撤回起诉。

由于土地登记在龙城公司名下，房地处分离状态，香港雄丰在香港清盘，龙城公司破产，该地块被划入破产财产，与该地块关联案件全部执行中止。我司依托龙城公司清算组，提出整体拍卖执行方案，但执行方案中各方利益人就综合拍卖方案未能达成一致意见，本案执行暂处于中止状态。

2016年9月19日，农业银行将其在新城花园项目的抵押债权及相关权利通过深圳

市联合产权交易所进行拍卖，交易双方已经签署交易合同。

123深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2017年2月23日，雄丰集团（深圳）有限公司以龙城公司为被告向深圳市中级人

民法院提起涉案地块确权之诉。2017年6月23日，本公司以“利害关系人”的身份申请加入诉讼，但未收到法院有关受理通知。2017年7月，深圳市中级人民法院裁定准许雄丰集团（深圳）有限公司撤回起诉。

2021年8月12日，龙城公司管理人将案涉土地使用权在京东拍卖平台进行拍卖，

已被深圳丽峰实业有限公司竞得，竞得金额8773.00万元。

2022年4月，本公司接到深圳市中级人民法院诉前联调电话，称雄丰集团（深圳）

有限公司（以下简称“深圳雄丰”）将本公司、龙城公司及深圳丽峰实业有限公司（以下简称“丽峰公司”）诉至深圳市中级人民法院，要求本公司完善新城花园8栋房产的首尾工程，龙城公司、丽峰公司协助深圳雄丰2栋房产过户手续，三被告共同赔偿深圳雄丰遭受的损失4002万元。该案进入诉前联调后，深圳中院组织各方进行了调解。2022年7月18日，本公司收到深圳市中级人民法院民事裁定书，该案指定龙岗法院审理。

2022年12月6日，该案在深圳市龙岗区人民法院开庭。2022年12月19日，本公

司收到该案一审判决书，龙岗法院驳回了深圳雄丰的全部诉讼请求。深圳雄丰不服该一审判决，向深圳中院提起上诉。该案于2023年8月1日在深圳中院二审开庭。2024年5月30日，公司收到该案二审判决书，深圳中院判决驳回深圳雄丰的上诉，维持一审原判。2024年11月，深圳雄丰向广东省高院申请再审。2025年2月20日，公司收到广东省高院《民事裁定书》，广东省高院裁定驳回深圳雄丰的再审申请。2025年6月

20日，公司收到深圳雄丰《民事抗诉申请书》，深圳市人民检察院已决定受理。

2）关于长沙项目的诉讼事项

2005年12月，本公司与佰富利集团签订《股权转让协议》及《补充协议》，依法

成为湖南振业的股东，合作开发长沙振业城项目（以下简称“长沙项目”）。

在长沙项目推进过程中，因市场变化和拆迁的实际需要，长沙项目的拆迁及前期费用增加，按照《补充协议》的约定需股东双方按各自股权比例对等追加投资。经本

公司第六届董事会第二十一次会议审议通过，并经本公司2009年第四次临时股东大会

审议批准，本公司对湖南振业履行了追加投资义务，但佰富利集团始终以各种理由拒绝履行追加投资义务。

为确保长沙项目的顺利开发，避免投资损失，在佰富利集团拒绝追加投资的情况下，本公司只能根据湖南振业的迫切需要，单方审慎追加投资。截至本报告披露之日，本公司对项目公司的总投资累计已达人民币5.7亿元，佰富利集团实际投入注册资本金

3000万元，湖南振业实际获得投资总额为人民币6亿元。根据《补充协议》佰富利集

团持有湖南振业20%的股权，理应向湖南振业投入89897485.40元，扣除其已实际投入的3000万元人民币注册资本金，佰富利集团还应向湖南振业追加投入人民币

59897485.40元。

124深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

鉴于佰富利集团自始至终未向湖南振业追加投入，且湖南振业已实际依托本公司追加的投资，持续为长沙项目对外支出。其中根据《补充协议》，超出的征地补偿安置费用人民币150512573.02元和59897485.40元对等追加投资，合计210410058.42元形成了佰富利集团对湖南振业的负债，本公司认为佰富利集团应立即迳付至本公司。

鉴于上述情况，本公司向华南国际经济贸易仲裁委员会（原名“中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会”）提起仲裁程序，对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求依法确认被申请人对湖南振业负有债务人民币210410058.42元；请求被申请人立即支付给申请人；请求被申请人承担申请人因办理该案需支出的合理费用（暂按仲裁裁决支持的被申请人对项目公司的债务额的5%，计为10520502.92元）；请求被申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等案件的相关费用。

本案已于2012年2月7日正式开庭审理。2013年6月8日，佰富利集团向深圳中院提起诉讼，要求确认双方在原股权转让相关协议中制定的仲裁条款无效，2013年7月12日，深圳中院作出终审裁定，驳回了佰富利集团的申请。

2013年8月16日，本公司收到华南国际经济贸易仲裁委员会作出的裁决书，裁决

被申请人支付给申请人增加的拆迁补偿费用人民币150512573.02元、追加投资款

18000000.00元，另外被申请人补偿申请人因办理本案而支出的费用人民币2395350.00

元以及支付申请人为其代垫的仲裁费人民币1327187.70元。本裁决为终局裁决。上述各项裁决的支付义务，佰富利集团应当在本裁决作出之日起十五日内向本公司一次性支付完毕。截至本报告披露之日，佰富利集团尚未履行裁决确定的各项义务。

2014年3月4日，公司收到深圳中院发出的传票，佰富利集团已向深圳中院提起诉讼，案号为（2014）深中法涉外仲字第41号，佰富利集团诉请撤销华南国仲深裁[2013]128号仲裁裁决并由公司承担本案的诉讼费用。2014年3月6日，该案件开庭审理，

2015年3月23日，公司收到深圳中院《民事裁定书》，驳回申请人佰富利集团撤销华

南国仲深裁[2013]128号仲裁裁决的申请，案件受理费由申请人佰富利集团承担。

案号为（2014）深中法涉外仲字第41号生效后，公司依法向湖南省长沙市中级人民法院（以下简称“长沙中院”）申请强制执行华南国仲深裁[2013]128号仲裁裁决。

2015年5月21日，长沙中院作出（2015）长中民执字第00369号《执行裁定书》，裁定

将华南国仲深裁[2013]128号仲裁裁决股权转让纠纷一案指定到湖南省长沙市开福区人

民法院（以下简称“开福区法院”）执行。

2015年6月16日，开福区法院作出《执行裁定书》[（2015）开执字第00990-1号]，

裁定内容：冻结、划转佰富利集团在金融机构的存款19010万元，或扣留、提取佰富利集团的收入19010万元，或查封、扣押、冻结其相应价值的财产或财产权益，并要求湖南振业协助将佰富利集团在湖南振业所持有的全部股权予以冻结，冻结期内湖南振业不得向佰富利集团支付股利或红利，不得为佰富利集团办理股权转让。

125深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2015年8月，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知书》及佰富

利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团对开福区法院的《执行裁定书》不服，申请不予执行仲裁裁决。

2015年8月27日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行仲裁裁决一案，举行了听证会。

2016年8月，公司收到开福区法院发来的《通知书》（[（2015）开执字第00990号]，该法院依照有关法律规定，委托有关中介机构对佰富利集团所持有的湖南振业

20%的股权进行评估、拍卖，并定于2016年8月31日9:30在湖南联合产权交易所按现状拍卖。

2016年8月29日，本次拍卖委托机构发布拍卖中止公告：因收到委托法院函告，原定于2016年8月31日9:30在湖南省联合产权交易所拍卖的“佰富利集团有限公司持有的湖南振业房地产开发有限公司20%股权”因故中止。

2016年9月，公司收到开福区法院发来的《听证通知书》，通知定于2016年10月

13日就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证，此后又被通知听证改期至2016年10月21日。2016年10月21日，开福区法院就案外人针对股权拍卖的执行异议举行听证会。

2016年11月18日，长沙中院作出（2015）长中民执异字第00417号《执行裁定书》，裁定驳回佰富利集团不予执行仲裁裁决的申请。

2016年12月13日，开福区法院作出（2016）湘0105执异116号《执行裁定书》，

裁定驳回案外人针对股权拍卖的异议请求。案外人不服该裁定，已向长沙中院提起了复议。

2017年2月20日，长沙中院就案外人执行异议复议举行了听证。

2018年6月，公司收到法院三份裁定书，分别是：长沙中院作出的《执行裁定书》

[（2017）湘01执复19号]，裁定驳回案外人的复议申请，维持开福区法院（2016）湘0105执异116号执行裁定；开福区法院作出的《执行裁定书[（2015）开执字第00990号之三]，裁定继续查封（冻结）佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权，冻结期限为三年；开福区法院作出的《执行裁定书》[（2018）湘0105执恢703号、（2015）开执

字第00990号]，裁定拍卖佰富利集团所持有的湖南振业20%的股权。

2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监147号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2013]128号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。

2021年5月10日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的（2021）湘03执

131号《执行裁定书》，裁定在172492317.72元范围内冻结、划拨佰富利集团有限公司

银行存款，或扣留、提取其价值相当的收入，或查封、扣押、冻结其价值相当的财产。

126深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

2021年12月30日，公司收到湖南省湘潭市中级人民法院作出的（2021）湘03执

131号之一《执行裁定书》，裁定终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深

裁[2013]128号裁决书的本次执行程序系鉴于在执行程序中并未发现被申请人有可执行的财产，符合终结华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2013]128号裁决书执行程序的条件。申请人发现被申请人有可供执行财产的，可以再次申请执行。再次执行不受申请执行时效期间限制。

2022年8月，公司收到湖南省高级人民法院执行裁定书[（2021）湘执监1336号]，

该院认为：长沙中院在作出（2015）长中民执异字第00417号执行裁定前，未逐级上报最高人民法院，在最高人民法院未作答复前即作出执行裁定，有违程序规定。因此，本次作出裁定如下：1、撤销湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民执异字第

00417号执行裁定；2、本案发回湖南省长沙市中级人民法院重新审查。

2023年3月28日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2013]128号

裁决重新审查案，举行了听证。2023年5月22日，长沙中院就该案举行了第二次听证。

2025年5月3日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院《执行裁定书[（2023）湘

01执监3号]》，法院认为佰富利集团不予执行案涉仲裁裁决的申请理由不能成立，驳

回佰富利集团不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会华南国仲深裁[2013]128号仲裁裁决书的申请。

2016年9月30日，公司就2011年7月1日之后新增加的拆迁安置补偿费用向华南

国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁程序（案号为 SHENT20160426号），对佰富利集团提出如下仲裁请求：请求确认湖南振业于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴

湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50049724.25元由被申请人承担；裁令被申请人向申请人履行上述债务的偿付义务；裁令被申请人向申请人偿付资金占用期间的利息损失

10777379元；裁令被申请人承担办理本案的合理费用（包括律师费47万元）；裁令被

申请人承担本案的仲裁受理费和处理费等仲裁费用。案件定于2017年3月28日开庭。

2017年7月17日，华南国际经济贸易仲裁委员会作出华南国仲深裁[2017]339号裁决书，裁决书确认本公司于2011年7月1日至2014年12月31日因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费50049724.25元由被申请人承担；被申请人向申请人支付拆迁补偿费本金合

计21484949.30元及各费用对应的利息、合理费用381000元及仲裁费541188.80元。本裁决为终局裁决。以上确定的各项应付款项，被申请人应在裁决作出之日起15日内支付完毕。2018年6月28日，公司收到长沙中院发来的《听证通知及合议庭成员告知》及佰富利集团的《不予执行仲裁裁决申请书》，佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。

2018年7月2日，长沙中院就佰富利集团申请不予执行华南国仲深裁[2017]339号仲

裁裁决一案，举行了听证会。

127深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文2019年6月3日，公司收到湖南省高级人民法院作出的（2019）湘执监146号《执行裁定书》，裁定华南国际经济贸易仲裁委员会作出的华南国仲深裁[2017]339号裁决书由湘潭市中级人民法院执行。

2019年10月16日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院作出的（2018）湘01执

异149号《执行裁定书》，裁定不予执行华南国际经济贸易仲裁委员会于2017年7月

17日作出的华南国仲深裁[2017]339号仲裁裁决。

2022年8月26日，公司就2011年7月1日至2014年12月31日期间增加的拆迁补偿费，向湖南省长沙市中级人民法院提起诉讼（案号为（2022）湘01民初757号），对佰富利集团提出如下诉讼请求：请求确认2011年7月1日-2014年12月31日期间因

浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50049724.25元由被告承担；判令被告支付原告拆迁补偿费用的资金占用费（以代付拆迁补偿费用50049724.25元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自相应拆迁补偿费用支付之日起计算至2020年8月19日止，自2020年8月20日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率即 LPR利率计算至实际支付完毕之日止），暂计至 2022年 7月 8日为人民币23950157.87元；由被告承担本案全部诉讼费用。

2022年9月2日，公司收到湖南省长沙市中级人民法院案件受理通知书（案号为

（2022）湘01民初757号）。

2022年10月17日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2022）湘01民初757号《民事裁定书》，裁定冻结佰富利集团有限公司银行存款73999882.12元或查封、扣押其等同价值的财产。

2023年7月5日，该案在长沙中院开庭。2023年8月9日，该案在长沙中院举行第二次开庭。2023年9月6日，公司收到长沙中院作出的（2022）湘01民初757号民事判决，法院判决确认2011年7月1日至2014年12月31日期间湖南振业因浪琴湾项目增加的拆迁补偿费用人民币50049724.25元由佰富利集团承担，佰富利集团向湖南振业支付拆迁补偿费用本金合计28564774.95元及对应利息，驳回公司的其他诉讼请求。佰富利集团不服长沙中院该案一审判决，向湖南省高院提起上诉。

2024年3月22日，公司收到湖南省高院作出的（2023）湘民终322号民事判决，

法院判决撤销长沙中院（2022）湘01民初757号民事判决，驳回公司、湖南振业全部诉讼请求。2024年9月11日，公司及湖南振业就湖南省高院作出的（2023）湘民终322号民事判决向最高院申请再审。2024年12月26日，公司收到最高院（2024）最高法民申6108号民事裁定书，最高院裁定驳回公司及湖南振业的再审申请。

（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

*本集团按房地产行业经营惯例为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保。阶段性担保的担保期限自保证合同生效之日起，至商品房承购人所购房产的《房地产证》办出及抵押手续办妥之日止。2026年6月30日，本集团承担的阶段性担保责任的贷款金额为225799.19万元。

128深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

*西安振业房地产开发有限公司（以下简称“西安振业”）为业主牛进才等向重

庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分行、建设银行股份有限

公司西安分行借入的按揭贷款提供阶段性担保，因业主牛进才等未按时足额还款，牛进才等及西安振业被重庆银行股份有限公司西安分行、招商银行股份有限公司西安分

行、建设银行股份有限公司西安分行起诉，根据扣划及判决结果，从西安振业银行账号中扣划了牛进才等应付银行的本金及利息等，截止2026年6月30日，西安振业代垫的本金及利息等情况如下：

序号按揭银行房号逾期业主代垫金额说明招商银行股份有

1振业泊墅22-20102白小艳4713214.02注1

限公司西安分行招商银行股份有

2振业泊墅22-10102刘婧4546136.00注1

限公司西安分行

招商银行股份有邱向龙、

3振业泊墅22-201014397993.65注1

限公司西安分行杜青鱼招商银行股份有

4振业泊墅22-10101牛进才5483582.23注1

限公司西安分行

招商银行股份有赖新寿、

5振业泊墅8-12102678207.73注1

限公司西安分行徐玉梅招商银行股份有

6振业泊公馆1-20801刘丹696026.10注1

限公司西安分行招商银行股份有

7振业泊公馆1-21104方玉琴720153.49注1

限公司西安分行招商银行股份有

8振业泊墅9-12401呼正和570244.55注1

限公司西安分行重庆银行股份有

9振业泊墅7-20102常青1528201.08注2

限公司西安分行建设银行股份有

10振业泊墅6-22101杜小迎880287.57注3

限公司西安分行招商银行股份有

11振业泊墅10-10102谢君344726.13注4

限公司西安分行招商银行股份有

12振业泊墅9-12301王永军446861.88注4

限公司西安分行

合计———25005634.43

注1：西安振业已向该等业主起诉追偿，但该等房产涉及其他司法机关查封，西安振业不具有法律意义上的优先受偿权。

注2：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日法院已将涉案房产成功拍卖，目前西安振业与其他债权人协商剩余拍卖款分配问题。

129深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

注3：西安振业已于2024年10月追偿执行该案。2024年12月23日，西安振业申请保全，2024年12月26日该房屋完成保全查封，查封期3年。目前，西安振业为该房屋首封债权人，截至查封之日，暂无其他债权人对该房屋查封或执行。

注4：西安振业已向该等业主起诉追偿，截至本财务报告披露之日该等业主无财产线索，剩余债权待有财产线索时再恢复执行。

十四、资产负债表日后事项

（1）重要的非调整事项本集团无重要的非调整事项。

（2）利润分配情况

本公司于2026年4月1日召开第十届董事会2026年第一次定期会议，审议通过公司2025年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

（3）其他资产负债表日后事项说明

2026年7月21日，本公司成功面向专业投资者非公开发行公司债券6亿元，债券期限为3年期，票面利率1.96%。

十五、其他重要事项

1.债务重组

债务重组中公原重组债权债确认的债务重项目债务重组方式允价值的确定

务账面价值组利得/损失方法和依据惠州市惠阳区存货抵偿工程合同条款和协

振业创新发展816805.50369979.37款议有限公司

十六、母公司财务报表主要项目注释

1.应收账款

（1）应收账款按账龄列示账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）16425168.8213666284.37

1-2年9553539.6812310799.32

2-3年5427038.437062309.24

3-4年2571737.551827482.65

4-5年1546323.991001890.00

5年以上1504967.221222097.62

130深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

账龄期末账面余额期初账面余额

合计37028775.6937090863.20

减：坏账准备7267934.737112463.67

合计29760840.9629978399.53

注：账龄超过三年的单项金额重大的应收账款期末余额3010893.54元，其中代建服务费3010893.54元。

131深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（2）应收账款按坏账计提方法分类列示期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别比例计提比例账面价值比例计提比例账面价值金额金额金额金额

（%）（%）（%）（%）

按单项计提1928336.225.211928336.22100.00---1932226.625.211932226.62100.00---坏账准备

其中：

单项重大997999.602.70997999.60100.00---1001890.002.701001890.00100.00---

单项不重大930336.622.51930336.62100.00---930336.622.51930336.62100.00---

按组合计提35100439.4794.795339598.5115.2129760840.9635158636.5894.795180237.0514.7329978399.53坏账准备

其中：

账龄组合35100439.4794.795339598.5115.2129760840.9635158636.5894.795180237.0514.7329978399.53

合计37028775.69100.007267934.7319.6329760840.9637090863.20100.007112463.6719.1829978399.53

132深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

1）应收账款按单项计提坏账准备

期初余额期末余额计提比名称计提账面余额坏账准备账面余额坏账准备例理由

（%）深圳市燎预计

原信息咨1001890.001001890.00997999.60997999.60100.00无法询有限公收回司富淞科技预计

开发（深523913.45523913.45523913.45523913.45100.00无法圳）有限收回公司预计

李青利406423.17406423.17406423.17406423.17100.00无法收回

合计1932226.621932226.621928336.221928336.22100.00—

2）按组合计提应收账款坏账准备

期末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）16425168.82821258.445.00

1-2年9553539.68955353.9710.00

2-3年5427038.431628111.5330.00

3-4年2571737.551285868.7750.00

4-5年831193.99415597.0050.00

5年以上291761.00233408.8080.00

合计35100439.475339598.51

（续）期初余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）13666284.37683314.225.00

1-2年12310799.321231079.9310.00

2-3年7062309.242118692.7730.00

3-4年1827482.65913741.3350.00

4-5年---------

5年以上291761.00233408.8080.00

133深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

期初余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

合计35158636.585180237.0514.73

（3）应收账款本年计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别期初余额收回或期末余额计提转销或核销其他转回

坏账准备7112463.67155471.06---------7267934.73

合计7112463.67155471.06---------7267934.73

（4）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况占余额款项性坏账准备本单位名称本期期末数账龄的比例质期期末数

（%）

1年内、1-2

深圳市南山区建代建服24570251.94年、2-3年、66.353552365.13

筑工务署务费3-4年、4-5年

深圳市罗湖区东代建服2836846.211年内、1-27.66193417.49门街道办事处务费年

深圳市罗湖区南代建服2494534.721年内、1-26.74127652.60湖街道办事处务费年深圳市南山区城代建服

市管理和综合执1985667.621年内、1-25.36168986.08

务费年、2-3年法局深圳市罗湖区城

代建服1364592.861年内、2-3市管理和综合执3.69407005.14务费年法局

合计—33251893.35—89.804449426.44

2.其他应收款

项目期末余额期初余额

应收利息------

应收股利------

其他应收款6285058118.726318315903.74

合计6285058118.726318315903.74

2.1其他应收款

134深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（1）其他应收款按款项性质分类款项性质期末账面余额期初账面余额

合并范围内关联方往来款6293140587.026411315963.74

往来款180526695.85180526695.85

押金及保证金153899976.7771322043.69

代垫款2503460.612305191.08

其他1522747.651094048.30

小计6631593467.906666563942.66

坏账准备346535349.18348248038.92

合计6285058118.726318315903.74

（2）其他应收款按账龄列示账龄期末账面余额期初账面余额

1年以内（含1年）6443857076.041379450938.13

1-2年180526695.85728348491.24

2-3年265844.004551901011.70

3-4年97866.4575069.69

4-5年142089.08141737.82

5年以上6703896.486646694.08

小计6631593467.906666563942.66

坏账准备346535349.18348248038.92

合计6285058118.726318315903.74

135深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

（3）其他应收款按坏账计提方法分类列示期末余额期初余额账面余额坏账准备账面余额坏账准备类别计提计提比例账面价值比例账面价值金额金额比例金额金额比例

（%）（%）

（%）（%）按单项

计提坏3534782.260.053534782.26100.00---3534782.260.053534782.26100.00---账准备

其中：

单项不3534782.260.053534782.26100.00---3534782.260.053534782.26100.00---重大按组合

计提坏6628058685.6499.95343000566.925.176285058118.726663029160.4099.95344713256.665.176318315903.74账准备

其中：

按账龄334918098.625.0528343537.578.46306574561.05251713196.663.7824147458.479.59227565738.19组合集团内

关联方6293140587.0294.90314657029.355.005978483557.676411315963.7496.17320565798.195.006090750165.55组合

合计6631593467.90100.00346535349.185.236285058118.726666563942.66100.00348248038.925.226318315903.74

136深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

1）其他应收款按单项计提坏账准备

期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

墙体保证金1804110.091804110.09100.00预计无法收回

银行代扣款1619796.171619796.17100.00预计无法收回

散装水泥保证金110876.00110876.00100.00预计无法收回

合计3534782.263534782.26——

2）其他应收款按组合计提坏账准备

期末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）150716489.027535824.455.00

1-2年180526695.8518052669.5910.00

2-3年265844.0079753.2030.00

3-4年97866.4548933.2350.00

4-5年75351.7737675.8850.00

5年以上3235851.532588681.2280.00

合计334918098.6228343537.578.46

（续）期初余额账龄

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内（含1年）67512739.043375636.955.00

1-2年180538271.8518053827.1910.00

2-3年333466.44100039.9330.00

3-4年75069.6937534.8550.00

4-5年75000.5137500.2550.00

5年以上3178649.132542919.3080.00

合计251713196.6624147458.479.59

3）其他应收款按照预期信用损失一般模型计提坏账准备

坏账准备第一阶段第二阶段第三阶段合计

137深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

整个存续期预整个存续期预未来12个月期信用损失期信用损失预期信用损失（未发生信用（已发生信用减值）减值）

上期期末余额344713256.66---3534782.26348248038.92

上期期末余额在------------本期

本期计提-1712689.74-------1712689.74

本期转回------------

期末余额343000566.92—3534782.26346535349.18

（4）其他应收款本期计提、收回或转回的坏账准备情况本期变动金额类别期初余额收回或转销或核期末余额计提其他转回销

坏账348248038.92-1712689.74---------346535349.18准备

合计348248038.92-1712689.74---------346535349.18

（5）按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款期末款项性坏账准备单位名称期末余额账龄余额合计质期末余额数的比例

（%）合并范广州市振业鸿围内关

远房地产开发1716583289.011年以内25.8885808419.45联方往有限公司来款合并范广州市振业置围内关

地房地产开发935579818.121年以内14.1146777060.91联方往有限公司来款合并范天津振业津海围内关

房地产开发有585662286.791年以内8.8329283114.34联方往限公司来款合并范深圳市振业天围内关

发开发建设有570065866.671年以内8.6028502873.33联方往限公司来款

惠州市惠阳区合并范544634230.341年以内8.2127231711.52

138深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

占其他应收款期末款项性坏账准备单位名称期末余额账龄余额合计质期末余额数的比例

（%）振业创新发展围内关有限公司联方往来款

合计—4352525490.93—65.63217603179.55

139深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

3.长期股权投资

期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资2490292516.45121474510.832368818005.622415292516.45121474510.832293818005.62

合计2490292516.45121474510.832368818005.622415292516.45121474510.832293818005.62

（1）对子公司投资本期增减变动期初余额减值准备期初期末余额减值准备期末被投资单位减少投计提减值准（账面价值）余额追加投资其他（账面价值）余额资备惠州市惠阳区振业

213200000.00---------------213200000.00---

创新发展有限公司南京振新业房地产

---5100000.00---------------5100000.00开发有限公司振业（长沙）房地

50000000.00---------------50000000.00---

产开发有限公司广西振业房地产股

145904497.23---------------145904497.23---

份有限公司湖南振业房地产开

120000000.00---------------120000000.00---

发有限公司天津市振业资产管

280000000.00---------------280000000.00---

理有限公司

140深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本期增减变动期初余额减值准备期初期末余额减值准备期末被投资单位减少投计提减值准（账面价值）余额追加投资其他（账面价值）余额资备西安振业房地产开

280000000.00---------------280000000.00---

发有限公司深圳市振业房地产

300000000.00---------------300000000.00---

开发有限公司深圳市振业城市建

设投资发展有限公16000000.00---5000000.00---------21000000.00---司河源市振业深河投

207713508.39---------------207713508.39---

资置业有限公司西安振业创发置业

200000000.00---------------200000000.00---

有限公司东莞市振业投资发

100000000.00---------------100000000.00---

展有限公司天津振业津海房地

---100000000.00---------------100000000.00产开发有限公司广州市振业置地房

---10000000.00---------------10000000.00地产开发有限公司南京新振城房地产

51000000.00---------------51000000.00---

开发有限公司

141深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

本期增减变动期初余额减值准备期初期末余额减值准备期末被投资单位减少投计提减值准（账面价值）余额追加投资其他（账面价值）余额资备深圳市振业置地有

10000000.00---------------10000000.00---

限公司深圳市振业天发开

320000000.00---------------320000000.00---

发建设有限公司深圳市振业商业运

------70000000.00---------70000000.00---营管理有限公司深圳市振业贸易发

---1384076.29---------------1384076.29展有限公司深圳市建设（集团）公司金属结构---490434.54---------------490434.54制品厂天津振业化工发展

---4500000.00---------------4500000.00有限公司

合计2293818005.62121474510.8375000000.00---------2368818005.62121474510.83

142深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

4.营业收入、营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务441972708.81352653872.2149146222.2835439267.80

其他业务------------

合计441972708.81352653872.2149146222.2835439267.80

（2）主营业务的收入、成本的分解信息本期发生额上期发生额业务类型收入成本收入成本

按产品分类441972708.81352653872.2149146222.2835439267.80

其中：房产租赁31262132.3320440093.5242079196.7328372242.25

房产销售406867395.41328370597.62------

代建服务3843181.073843181.077067025.557067025.55

5.投资收益

项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益11986929.76---

合计11986929.76---

143深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

十七、补充资料

1.本期非经常性损益明细表

项目本期金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部1843815.78分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生---持续影响的政府补助除外）

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及666451.19处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费---

委托他人投资或管理资产的损益---

对外委托贷款取得的损益---

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失---单独进行减值测试的应收款项减值准备转回3890.40

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得---投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益

同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损---益

非货币性资产交换损益---

债务重组损益369979.37

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置---职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性---影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用---

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬---的公允价值变动产生的损益

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变---动产生的损益

交易价格显失公允的交易产生的收益---

与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益---

受托经营取得的托管费收入---

除上述各项之外的其他营业外收入和支出745614.72

其他符合非经常性损益定义的损益项目---

小计3629751.46

减：所得税影响额89564.30

少数股东权益影响额（税后）400130.14

144深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

项目本期金额说明

合计3140057.02—

2.净资产收益率及每股收益

每股收益（元/股）加权平均报告期利润稀释每股收

净资产收益率（%）基本每股收益益

归属于母公司普通股股东的净利润-1.80-0.0709-0.0709

扣除非经常性损益后归属于母公司普通股-1.86-0.0732-0.0732股东的净利润

145深圳市振业(集团)股份有限公司2026年半年度报告全文

第九节备查文件目录

一、公司董事长宋扬亲笔签名并加盖公司公章的半年度报告。

二、公司负责人宋扬、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人李

普、会计机构负责人张春研签名并盖章的财务报表。

三、报告期内在中国证监会指定网站上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

深圳市振业(集团)股份有限公司

董事长：宋扬

二〇二六年八月二十六日

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