摘要：

11月新开工同比上升7.1%，较10 月增速明显回升，1-11 月累计下降7.2%。11 月新开工同比上升7.1%，较10 月的-6.4%大幅回升13.5pc。

1-11 月累计下降7.2%，较11 年全年的16.2%大幅下降23.4 个百分点。

我们草根调研多家开发商，新开工回升、以龙头为主，预判房地产新开工仍将温和回升。主要原因在部分开发商销售回暖、资金状况改善、补充货源，但整体投资意愿并不强烈，大幅回升存在困难。

投资逐步趋向企稳，由于统计因素11 月投资增速大幅提高到28.5%, 较10 月15.5%的增速回升12.9pc。1-11 月投资增速16.7%，较11 年全年的28.1%大幅下降11.4pc。开发商资金紧张有所改善，但仍主要体现在偿债能力方面，投资能力尚未恢复，而部分开发商降低杠杆，考虑收缩转型。我们判断投资趋向企稳但短期仍难以明显回升。主要原因在于从二季度开始土地市场开始回升使得土地购置费企稳，但由于在建增速仍未明显回升，使得投资尚难以明显回升。

销售亮丽，11 月销售面积同比上升30.4%，销量环比10 月的23.2%上升7.2pc。销量数据自9 月为负后10、11 月连续两月大幅转正。11 月销售金额同比增长38.4%，较9 月的31.7%继续上升6.7pc。我们草根调研表明11 月开发商推盘量较大，去化维持较好水平。

从整体看，12 月行业的新增供应量、库存仍维持高位，多数开发商倾向于选择稳价去货。但核心城市如北京由于供应低迷持续，强抑下需求仍旺盛，预判房价仍将有上涨压力。11 月百城数据显示房价压力略回升。11 月均价8791 元环涨0.26%，涨幅扩大0.09pc。其中60 城环涨，38 城环降，上涨城市增加4 个，下降城市减少4 个。京沪等十城均价15686 元，环涨0.39%同比涨0.15%，为今年首次上涨。

资金面继续改善，按揭贷款好转。(1) 11 月开发企业资金来源同比升38.7%、环比升15.2%；(2)11 月资金来源中国内贷款同比升33.8%、环比略升0.4%； (3)主要以销售回款构成的其他资金同比升46.2%、环比升11%。其中11 月按揭贷款同比升61.2%、环比升18.5%。整体资金面的改善，有助于行业新开工、投资的企稳和温和回升。按揭贷款的持续好转，有利于对需求的支撑、释放。

预判地产政策总体基调将是维持稳定，整体打击总需求的可能性较小，投资投机性需求挤出是趋势，但行业仍有真实需求支撑。

我们预判未来行业政策面仍将维持偏稳定，基本面也将较为平稳。而龙头仍可保持成长，存在周转和资金成本等优势，市场份额仍能提升。

一二线核心配置，如保利、金地、招地、万科、中南、金科、荣盛、华侨城、首开、阳光城、新湖中宝等。