本报告导读：

北京两会首提量价稳定，并表示价格上涨过快区域实行差别化税收政策，调控精细化、分化。

摘要：

北京市十四届人大一次会议24日下午举行“城市精细化管理”发布会，对2013年北京房地产调控的目标等进行表态。

（1）调控目标首次关注“量价”双稳，态度仍是平稳，非理性加码。北京“两会”表态北京楼市的调控目标为“双稳”，即“保持房屋交易量的稳定以及交易价格的稳定”。

（2）政府通过表态，以稳定、引导市场预期。北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策；加大保障房建设力度，增加普通商品住房的供应，稳定市场预期。

（3）调控措施迈向“差别化”和“精细化”，可能推出同城中差别化的税收政策。对于一些价格上涨过快的项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加其交易成本。（北京可售低点12Q4-13Q1 来临，提前主流一二线城市半年到来，供应低迷导致涨价压力过大。）能够避免一刀切，缓解局部地区需求过热情况。

预判政策13年总体偏平稳，区域分化加大，全国一刀切可能性低，部分涨价压力大城市可能出台点对点措施。全国区域分化严重，北京房价上涨幅度偏大，但一二线城市整体仍较为温和，三四线城市仍低迷，未来政策只会分化，不可能出台类10-11年全国一刀切政策。

北京可能措施1：重申继续实行限购政策以及限价政策等，稳定预期。

北京可能措施2：可能试点针对增量征收的房产税。增量房征收房产税的上海模式可能推广试点，增量征收为存量征收的过渡阶段，也为保有税，且对房价、过度的消费需求和投资需求能产生抑制作用。

北京可能措施3：通过税费手段调控，可能试行差别化的特别交易税，类似香港、新加坡的额外印花税。目前中国的营业税最高收房价交易价格的5.5%，而香港、新加坡的额外印花税严于中国，香港最高收总价35%、新加坡13%。

全国区域分化严重，未来政策只会区域差异化加大，不可能出台类10-11年全国一刀切调控政策。从全年看，开发商销售上行、资产负债表和利润表改善，维持13年行业增持、超配建议，万科等一二线龙头估值仍将提升。

对于受政策压力大的北京开发商，我们认为并不用过于担心，政策预期导致其估值下挫，但并不影响这些公司的基本面和盈利能力，北京的需求仍然旺盛，即便出台政策，其销售去化率、盈利能力依旧在所有城市中屈指可数。若市场持续降低该类开发商估值，则后续将是较好的增持机会。