深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年第一季度报告全文
证券代码：000011、200011 证券简称：深物业 A、深物业 B 公告编号：2022-15
深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2022年第一季度报告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
重要内容提示:
1.董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。
3.第一季度报告是否经过审计
□是√否
一、主要财务数据
(一)主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√是□否追溯调整或重述原因同一控制下企业合并本报告期比上上年同期本报告期年同期增减调整前调整后调整后
营业收入（元）1255811600.03891026732.66966073576.9729.99%
归属于上市公司股东的净利润（元）219440470.15214420219.16213788114.742.64%归属于上市公司股东的扣除非经常性损
226479051.98208303080.57208228266.388.76%
益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元）-762389016.8383213087.8069504352.10-1196.89%
基本每股收益（元/股）0.36820.35980.35872.65%
稀释每股收益（元/股）0.36820.35980.35872.65%
加权平均净资产收益率5.61%5.59%5.58%0.03%本报告期末比上年度末本报告期末上年度末增减调整前调整后调整后
总资产（元）14548051290.3114581897151.7614828951423.30-1.89%
归属于上市公司股东的所有者权益（元）4510200892.924486110790.394586611170.32-1.67%
(二)非经常性损益项目和金额
√适用□不适用
单位：元
1深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年第一季度报告全文
项目本报告期金额说明
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益-6933601.34
除上述各项之外的其他营业外收入和支出8749.10
减：所得税影响额2187.28
少数股东权益影响额（税后）111542.31
合计-7038581.83--
其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：
□适用√不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。
将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明
□适用√不适用
公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。
(三)主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因
√适用□不适用
单位：元资产负债表项目2022年3月31日2021年12月31日变动率变动原因支付扬州项目地价款及支付5家物管公
货币资金1369448651.082337045771.27-41.40%司股权转让款
其他非流动资产2750873.0845571997.85-93.96%预付股权转让款转长期股权投资
合同负债630161183.261372977208.62-54.10%预收商品房销售款结转营业收入项目合作方交来的合作款及保证金款
其他应付款1432254345.861029915289.4539.07%项增加
其他流动负债51759712.1977355792.16-33.09%待转销项税额减少同一控制下并购的5家物管公司于2月资本公积80488045.38146986167.70-45.24%份并表，长投与净资产互相抵消同一控制下并购的5家物管公司于2月盈余公积29637548.4747574940.18-37.70%份并表，长投与净资产互相抵消利润表项目2022年1-3月2021年1-3月变动率变动原因徐州项目二期达到入伙条件集中结转
营业收入1255811600.03966073576.9729.99%收入徐州项目二期结转成本及项目组合变
营业成本628064409.56383928619.4663.59%化
销售费用3937994.283005132.0431.04%去年同期设施之家尚未并表
投资收益849549.562677947.14-68.28%联营公司本期利润减少
营业外收入193104.688699283.46-97.78%去年同期收到拆迁补偿款
营业外支出184355.58607267.81-69.64%解约补偿款同比减少
现金流项目2022年1-3月2021年1-3月变动率变动原因经营活动产生的现地产项目销售回款同比减少及支付扬
-762389016.8369504352.10-1196.89%金流量净额州项目地价款投资活动产生的现
-241934054.45-8059550.722901.83%支付5家物管公司股权转让款金流量净额筹资活动产生的现
36943224.39-40357300.00-191.54%本期新增银行借款
金流量净额
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二、股东信息
(一)普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表
单位：股报告期末表决权恢复的优报告期末普通股股东总数454770
先股股东总数（如有）前10名股东持股情况
持有有限售条质押、标记或冻结情况股东名称股东性质持股比例持股数量件的股份数量股份状态数量
深圳市投资控股有限公司国有法人50.57%3014146373326深圳市国有股权经营管理境内非国有
6.38%380378900
有限公司法人中国东方资产管理股份有
国有法人3.90%232364000限公司
香港中央结算有限公司境外法人0.79%47102060
李欣益境内自然人0.44%26000000
段少腾境内自然人0.29%17555650深圳市免税商品企业有限境内非国有
0.29%17303001730300
公司法人
杨耀初境内自然人0.26%15203840
张永胜境内自然人0.25%15000000中国国际金融香港资产管
境外法人0.20%12183340
理有限公司－客户资金2前10名无限售条件股东持股情况股份种类股东名称持有无限售条件股份数量股份种类数量深圳市投资控股有限公司301411311人民币普通股301411311深圳市国有股权经营管理有限公司38037890人民币普通股38037890中国东方资产管理股份有限公司23236400人民币普通股23236400香港中央结算有限公司4710206人民币普通股4710206李欣益2600000人民币普通股2600000段少腾1755565人民币普通股1755565杨耀初1520384境内上市外资股1520384张永胜1500000人民币普通股1500000
中国国际金融香港资产管理有限公司－
1218334人民币普通股1218334
客户资金2吴闻凯1200000人民币普通股1200000
第一大股东深圳市投资控股有限公司系本公司和深圳市国有股权经营管理有
上述股东关联关系或一致行动的说明限公司控股股东。除此之外，未知其余八名股东是否存在关联关系或属于一致行动人。
前10名股东参与融资融券业务情况说明无。
（如有）
3深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年第一季度报告全文
(二)公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□适用√不适用
三、其他重要事项
√适用□不适用
（一）关于竞得土地使用权的事项
2022年2月18日，公司与扬州旅发置业有限公司以联合竞拍的方式，在扬州市国有建设用地使用权网上挂牌出让中，
以人民币 83535.291 万元的成交价格公开竞得扬州市平山乡 GZ342 号地块的国有土地使用权。详见公司于 2022 年 2 月 19日在巨潮资讯网披露的《关于竞得土地使用权的公告》（公告编号：2022-02号）。
（二）关于聘任公司高级管理人员的事项
公司于2022年2月21日召开第十届董事会第6次会议，审议通过了《关于聘任公司总经理的议案》、《关于聘任公司副总经理及财务负责人的议案》及《关于聘任公司财务总监的议案》，董事会同意聘任王航军先生为公司总经理；聘任陈鸿基先生、蔡丽莉女士、李鹏先生、张戈坚先生为公司副总经理，其中蔡丽莉女士兼任公司财务负责人；聘任沈雪英女士为公司财务总监。上述高级管理人员任期自第十届董事会第6次会议审议通过之日起至第十届董事会届满之日止。详见公司于2022年2月22日在巨潮资讯网披露的《关于聘任公司高级管理人员的公告》（公告编号：2022-04号）。
（三）关于全资子公司收购深圳市物业管理有限公司、深圳市深福保（集团）有限公司所属三家企业及深圳外贸物业管理
有限公司100%股权暨关联交易的进展事项
报告期内，公司全资子公司深圳市国贸物业管理有限公司收购深圳市物业管理有限公司100%股权，收购深圳市深福保物业发展有限公司、深圳市深福保水电市政服务有限公司及深圳市保税区保安服务有限公司100%股权，收购深圳外贸物业管理有限公司100%股权事宜已办理完成相关工商变更登记手续，取得深圳市市场监督管理局批复的《变更（备案）通知书》。
详见公司分别于2022年2月15日和2月25日在巨潮资讯网披露的《关于全资子公司收购深圳市物业管理有限公司100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-01号）、《关于全资子公司收购深圳市深福保(集团)有限公司所属三家企业100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-05号）、《关于全资子公司收购深圳外贸物业管理有限公司100%股权暨关联交易的进展公告》（公告编号：2022-06号）。
四、季度财务报表
(一)财务报表
1、合并资产负债表
编制单位：深圳市物业发展(集团)股份有限公司
2022年03月31日
单位：元项目期末余额年初余额
流动资产：
货币资金1369448651.082337045771.27结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产
应收票据150000.00200000.00
应收账款365164518.93289184881.92应收款项融资
预付款项85905866.8370981123.99应收保费应收分保账款
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应收分保合同准备金
其他应收款881944270.49874825039.69
其中：应收利息319763.90292279.16应收股利买入返售金融资产
存货9816803373.149125134062.27合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产
其他流动资产47697331.2258996984.81
流动资产合计12567114011.6912756367863.95
非流动资产：
发放贷款和垫款债权投资其他债权投资
长期应收款23569548.8323831889.11
长期股权投资51074701.8150360681.37
其他权益工具投资990506.151002551.95其他非流动金融资产
投资性房地产450682766.62452419511.17
固定资产109928218.63114155590.40在建工程生产性生物资产油气资产
使用权资产67814802.2171472680.73
无形资产1427179.921753389.33开发支出
商誉9446847.389446847.38
长期待摊费用22093846.5222751829.74
递延所得税资产1241157987.471279816590.32
其他非流动资产2750873.0845571997.85
非流动资产合计1980937278.622072583559.35
资产总计14548051290.3114828951423.30
流动负债：
短期借款向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债应付票据
应付账款296714520.57349392792.21
预收款项3754571.763744582.25
合同负债630161183.261372977208.62
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卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款
应付职工薪酬189565734.33230676486.23
应交税费3494984049.323312148714.14
其他应付款1432254345.861029915289.45
其中：应付利息0.000.00
应付股利15542675.9817542675.98应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债
一年内到期的非流动负债82811511.6083924701.83
其他流动负债51759712.1977355792.16
流动负债合计6182005628.896460135566.89
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款3610700000.003524500000.00应付债券
其中：优先股永续债
租赁负债83137357.1783081182.89长期应付款长期应付职工薪酬
预计负债1436353.141436353.14
递延收益0.000.00
递延所得税负债239383.87307853.79
其他非流动负债117187234.59126059683.08
非流动负债合计3812700328.773735385072.90
负债合计9994705957.6610195520639.79
所有者权益：
股本595979092.00595979092.00其他权益工具
其中：优先股永续债
资本公积80488045.38146986167.70
减：库存股
其他综合收益-7782599.39-8174653.66专项储备
盈余公积29637548.4747574940.18一般风险准备
未分配利润3811878806.463804245624.10
归属于母公司所有者权益合计4510200892.924586611170.32
6深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年第一季度报告全文
少数股东权益43144439.7346819613.19
所有者权益合计4553345332.654633430783.51
负债和所有者权益总计14548051290.3114828951423.30
法定代表人：刘声向主管会计工作负责人：蔡丽莉会计机构负责人：刘强
2、合并利润表
单位：元项目本期发生额上期发生额
一、营业总收入1255811600.03966073576.97
其中：营业收入1255811600.03966073576.97利息收入已赚保费手续费及佣金收入
二、营业总成本977118589.24705939018.47
其中：营业成本628064409.56383928619.46利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用
税金及附加264764712.67253565596.07
销售费用3937994.283005132.04
管理费用65085375.4654331863.04
研发费用1267710.000.00
财务费用13998387.2711107807.86
其中：利息费用17192333.0729487619.47
利息收入4135325.9718181433.61
加：其他收益2171231.111735952.67投资收益（损失以“－”号
849549.562677947.14
填列）
其中：对联营企业和合营企
714020.442577004.72
业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以“－”号填列）
7深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年第一季度报告全文信用减值损失（损失以“-”-31765.17号填列）资产减值损失（损失以“-”号填列）资产处置收益（损失以“-”号填列）
三、营业利润（亏损以“－”号填列）281713791.46264516693.14
加：营业外收入193104.688699283.46
减：营业外支出184355.58607267.81四、利润总额（亏损总额以“－”号
281722540.56272608708.79
填列）
减：所得税费用65957243.8866558726.58
五、净利润（净亏损以“－”号填列）215765296.68206049982.21
（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以
215765296.68206049982.21“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）
（二）按所有权归属分类
1.归属于母公司所有者的净利润219440470.15213788114.74
2.少数股东损益-3675173.47-7738132.53
六、其他综合收益的税后净额392054.27-269454.80归属母公司所有者的其他综合收
392054.27-269454.80
益的税后净额
（一）不能重分类进损益的其他
-12045.80-50535.60综合收益
1.重新计量设定受益计划
变动额
2.权益法下不能转损益的
其他综合收益
3.其他权益工具投资公允
-12045.80-50535.60价值变动
4.企业自身信用风险公允
价值变动
5.其他
（二）将重分类进损益的其他综
404100.07-218919.20
合收益
1.权益法下可转损益的其
0.000.00
他综合收益
2.其他债权投资公允价值
0.000.00
变动
3.金融资产重分类计入其
0.000.00
他综合收益的金额
4.其他债权投资信用减值
0.000.00
准备
5.现金流量套期储备0.000.00
6.外币财务报表折算差额404100.07-218919.20
8深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年第一季度报告全文
7.其他0.000.00
归属于少数股东的其他综合收益的税后净额
七、综合收益总额216157350.95205780527.41归属于母公司所有者的综合收
219832524.42213518659.94
益总额归属于少数股东的综合收益总
-3675173.47-7738132.53额
八、每股收益：
（一）基本每股收益0.36820.3587
（二）稀释每股收益0.36820.3587
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：-6933601.34元，上期被合并方实现的净利润为：
-632104.42元。
法定代表人：刘声向主管会计工作负责人：蔡丽莉会计机构负责人：刘强
3、合并现金流量表
单位：元项目本期发生额上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现
505056812.761183661425.89
金客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额
收到的税费返还523079.871762.86收到其他与经营活动有关的现
393205832.81182904556.94
金
经营活动现金流入小计898785725.441366567745.69
购买商品、接受劳务支付的现
949559047.62351437840.76
金客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现
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金拆出资金净增加额
支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金支付给职工以及为职工支付的
258508367.52245988285.05
现金
支付的各项税费242002874.71569889323.38支付其他与经营活动有关的现
211104452.42129747944.40
金
经营活动现金流出小计1661174742.271297063393.59
经营活动产生的现金流量净额-762389016.8369504352.10
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其
9344.57
他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计9344.57
购建固定资产、无形资产和其
1300024.458068895.29
他长期资产支付的现金
投资支付的现金240634030.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计241934054.458068895.29
投资活动产生的现金流量净额-241934054.45-8059550.72
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金140000.00
其中：子公司吸收少数股东投
140000.00
资收到的现金
取得借款收到的现金86200000.00收到其他与筹资活动有关的现金
筹资活动现金流入小计86200000.00140000.00偿还债务支付的现金
分配股利、利润或偿付利息支
48154777.5040497300.00
付的现金
其中：子公司支付给少数股东
的股利、利润支付其他与筹资活动有关的现
1101998.11
金
10深圳市物业发展(集团)股份有限公司2022年第一季度报告全文
筹资活动现金流出小计49256775.6140497300.00
筹资活动产生的现金流量净额36943224.39-40357300.00
四、汇率变动对现金及现金等价物
-438124.09237436.15的影响
五、现金及现金等价物净增加额-967817970.9821324937.53
加：期初现金及现金等价物余
1963966564.414372686831.73
额
六、期末现金及现金等价物余额996148593.434394011769.26
(二)审计报告
第一季度报告是否经过审计
□是√否
公司第一季度报告未经审计。
深圳市物业发展（集团）股份有限公司董事会
2022年04月27日
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